Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

dnia 14 stycznia 2015 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie – II Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Małgorzata Mączkowska

Protokolant: sekr. sąd. Urszula Włodarczyk

po rozpoznaniu w dniu 14 stycznia 2015 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi (...) W.

z udziałem po stronie powoda interwenienta ubocznego (...) 2 (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowo – akcyjnej z siedzibą w W.

o ustalenie

I.  ustala, że opłata roczna w wysokości 1% (jeden procent) z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, położonej przy ulicy (...) II w W., stanowiącej działki ewidencyjne numer (...) z obrębu (...), o powierzchni (...) m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla (...) w W. prowadzi księgę wieczystą (...), od dnia 1 stycznia 2009 r. wynosi 825.151,84 zł (osiemset dwadzieścia pięć tysięcy sto pięćdziesiąt jeden złotych i osiemdziesiąt cztery grosze), od dnia 1 stycznia 2010 r. wynosi 1.043.139,55 zł (milion czterdzieści trzy tysiące sto trzydzieści dziewięć złotych i pięćdziesiąt pięć groszy) oraz od dnia 1 stycznia 2011 r. i na przyszłość wynosi 1.261.127,27 zł (milion dwieście sześćdziesiąt jeden tysięcy sto dwadzieścia siedem złotych i dwadzieścia siedem groszy);

II.  w pozostałym zakresie oddala powództwo;

III.  kosztami procesu obciąża powódkę (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. w wysokości 38% (trzydzieści osiem procent), zaś pozwany Skarb Państwa – Prezydenta (...) W. w wysokości 62% (sześćdziesiąt dwa procent), szczegółowe wyliczenie tych kosztów pozostawiając referendarzowi sądowemu;

IV.  nie obciąża interwenienta ubocznego obowiązkiem zwrotu kosztów procesu, ani nie zasądza na rzecz interwenienta ubocznego zwrotu kosztów procesu.

SSO Małgorzata Mączkowska

Sygn. akt: II C 893/11

UZASADNIENIE

Powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. w dniu 9 stycznia 2009 roku złożyła wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...). J. P. II w W., stanowiącej działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...), o powierzchni (...) m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla (...) w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...), dokonana pismem pozwanego Prezydenta (...) W. z dnia 2 grudnia 2008 roku, znak ZM. (...). (...)-IV. (...), jest nieuzasadniona. W przypadku nieuwzględnienia powyższego żądania powódka wniosła o ustalenie, że aktualizacja dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest uzasadniona w wysokości stanowiącej iloczyn odpowiedniej stawki procentowej opłaty rocznej i liczby metrów kwadratowych nieruchomości, to jest (...) oraz wartości jednego metra kwadratowego nieruchomości, to jest 3.969 zł.

Uzasadniając swój wniosek powódka wskazała, że Prezydent (...) W. wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty rocznej w kwocie 1.237.727,76 zł i ustalił z dniem 1 stycznia 2009 roku nową wysokość opłaty w kwocie 8.021.321,88 zł, zgodnie ze wzorem: wartość nieruchomości 267.377.396 zł x 3%.

Zdaniem powodowej spółki, wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej zostało dokonane z naruszeniem prawa, zaś operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia wartości nieruchomości został sporządzony z naruszeniem standardów zawodowych obowiązujących rzeczoznawców majątkowych, którzy nie przestrzegali przy sporządzaniu operatu zasad należytej staranności.

Powódka wskazała, że wypowiedzenie dokonane przez Prezydenta nie zawierało oferty przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej, przewidzianej w art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co skutkuje wadliwością wypowiedzenia.

Wskazując na wadliwość operatu szacunkowego powódka wskazała, że autor tego operatu A. Z. nie określił wzajemnych relacji pomiędzy prawem użytkowania wieczystego a prawem własności na innych porównywalnych rynkach, a tym samym nie podał współczynnika przeliczenia wartości prawa użytkowania wieczystego w stosunku do prawa własności. Ponadto do dokonania porównania A. Z. wybrał transakcję przy ul. (...), która była transakcją sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa na cel budowy ambasady Iranu. Zdaniem powódki, transakcja taka nie może być uwzględniona przy sporządzaniu operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości, gdyż w operacie nie mogą być uwzględnione transakcje charakteryzujące się szczególnymi warunkami. Baza obiektów porównawczych została sporządzona w sposób sprzeczny z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż autor dla czterech nieruchomości podał ceny powiększone o podatek od towarów i usług, czym zwiększył wartość wycenianej nieruchomości. Ponadto w ocenie powódki, przyjęcie do ustalenia ceny nieruchomości bardzo małych działek w dzielnicy Ś. stanowi naruszenie art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż takie działki mogą być jedynie wykorzystywane do rozbudowy obiektów posadowionych w ich bezpośrednim sąsiedztwie.

Autor operatu wadliwie przyjął także wzrost cen sprzedaży nieruchomości niezabudowanych w 2007 roku oraz pominął wskazanie nieruchomości o cenie minimalnej i nieruchomości o cenie maksymalnej. Powódka wskazała, że brak jest również opisu i uzasadnienia cech rynkowych tych nieruchomości i stopni tych cech, z których powinny wynikać ich współczynniki do obliczeń wartości końcowej.

Zdaniem powódki, autor operatu szacunkowego nie wziął pod uwagę poważnych utrudnień i uwarunkowań dotyczących zagospodarowania terenu nieruchomości. Tym samym zamiast zmniejszyć wartość nieruchomości, zwiększył ją, przyjmując maksymalny udział cechy „warunki zagospodarowania” w obliczonej wartości gruntu (10%) oraz maksymalny wskaźnik tej cechy (0, (...)). W ocenie powódki, A. Z. niesłusznie zwiększył wartość gruntu o 5%, przyjmując, że nieruchomość jest wolna od obciążeń.

Jako prawidłową podstawę określenia wartości 1 m ² powierzchni nieruchomości powódka wskazała operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego R. M., wskazujący wartość nieruchomości na dzień 29 grudnia 2008 roku (wniosek – k. 2-12).

Powyższy wniosek, zgodnie z art. 80 ust. 2 w zw. z art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2014.518 – tekst jedn. ze zm.) zastępuje pozew.

Na rozprawie w dniu 14 stycznia 2015 roku powódka wniosła o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości ustalonej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w orzeczeniu z dnia 4 października 2011 roku. W przypadku nieuwzględnienia tego wniosku przez Sąd, powódka wniosła o ustalenie opłaty rocznej na podstawie prywatnej opinii złożonej przez nią w sprawie. Powódka wniosła także o zasądzenie od pozwanego zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (protokół rozprawy – k. 698).

Pozwany Skarb Państwa – Prezydent (...) W. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa.

W pierwszej kolejności pozwany wskazał, że zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Pozwany nie zgodził się ze stanowiskiem powódki, że nie mogło dojść do skutecznego wypowiedzenia dotychczasowej opłaty i złożenia przez pozwanego oferty nowej opłaty. Zdaniem pozwanego, brak jest podstaw do uznania, że na terenie miasta W. ceny nieruchomości nie podlegały wzrostowi od daty ustalenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej, to jest od 2004 roku. W ocenie pozwanego, na dzień 31 grudnia 2008 roku zostały spełnione wszystkie ustawowe warunki wypowiedzenia, to jest wypowiedzenie zawierało ofertę przyjęcia opłaty w nowej wysokości, wskazywało sposób obliczenia nowej opłaty, zawierało pouczenie użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia, a także informację o wartości nieruchomości oraz miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Wprawdzie pozwany przyznał, że opinią Komisji Arbitrażowej z dnia 5 czerwca 2009 roku negatywnie oceniono operat A. Z. i jego przydatność, to nie można uznać, że operat ten stracił walor opinii o wartości nieruchomości, zgodnie z art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem pozwanego, przepis ten nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie z uwagi na art. 4 ustawy z dnia 5 listopada 2009 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw, mówiący, że w sprawach wszczętych i niezakończonych, prowadzonych na podstawie przepisów działów III i IV ustawy zmienianej, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Pozwany wskazał również, że jako podstawy prawne sporządzenia opinii przez A. Z. podano przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzemieniu obowiązującym w dacie sporządzenia operatu i w dacie sporządzenia opinii Komisji, co oznacza w rozumieniu przepisu regulującego kwestie intertemporalne stosowanie przepisów dotychczasowych. W ocenie pozwanego, regulacje prawne zawarte w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzed wejścia w życie noweli (tj. przed dniem 7 stycznia 2010 roku) nie przewidywały sankcji utraty charakteru opinii dla potrzeb wyceny.

Zdaniem pozwanego, operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, dopiero od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w niniejszej sprawie od dnia 5 czerwca 2009 roku (odpowiedź na pozew – k. 229-231).

Na rozprawie w dniu 14 stycznia 2015 roku pozwany wniósł o oddalenie powództwa, ewentualnie o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przyjmując za podstawę wartość nieruchomości wskazaną przez biegłą I. H. (protokół rozprawy – k. 698).

(...) 2 (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo – akcyjna z siedzibą w W. zgłosiła interwencję uboczną po stronie powódki i wniosła o uznanie, że podwyższenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości będącej przedmiotem sporu jest nieuzasadnione. W razie nieuwzględnienia powyższego wniosku interwenient uboczny wniósł o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości ustalonej orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 4 października 2011 roku. Interwenient wniósł także o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu interwenient uboczny wskazał, że nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości na podstawie umowy z dnia 10 czerwca 2011 roku o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego, co zostało potwierdzone stosownym wpisem do księgi wieczystej.

W ocenie interwenienta, Prezydent (...) W. wypowiadając dotychczasową wysokość opłaty rocznej nie wykazał wzrostu wartości nieruchomości. Komisja Arbitrażowa przy (...) Federacji Stowarzyszeń (...) uznała bowiem, że operat szacunkowy sporządzony przez A. Z. jest wadliwy i nie mógł stanowić podstawy do wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej (interwencja uboczna – k. 306-311; protokół rozprawy – k. 333).

Interwenient uboczny przyłączył się do stanowiska powódki i na rozprawie w dniu 14 stycznia 2015 roku wniósł o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości ustalonej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w orzeczeniu z dnia 4 października 2011 roku. W przypadku nieuwzględnienia tego wniosku przez Sąd, interwenient wniósł o ustalenie opłaty rocznej na podstawie prywatnej opinii złożonej przez powódkę w sprawie (protokół rozprawy – k. 698).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Umową z dnia 28 lutego 2006 roku, zawartą w formie aktu notarialnego, (...) sp. z o.o. z siedzibą w (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. przeniosły na (...) sp. z o.o. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, stanowiącej działki ewidencyjne nr (...) o powierzchni (...) m ^{( 2)} i nr (...) o powierzchni (...) m ^{( 2)}, z obrębu (...), położonej w W. przy ul. (...) i oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia 5 grudnia 2089 roku, dla której Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (umowa – k. 79-84; odpis zwykły księgi wieczystej – k. 58-66; wypis z rejestru gruntów – k. 67-68).

Na wniosek (...) sp. z o.o. Prezydent (...) W. wydał w dniu 23 kwietnia 2007 roku decyzję, w której ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych w zabudowie śródmiejskiej z funkcją handlowo-usługową w przyziemiu oraz garażami podziemnymi na działkach nr (...) oraz infrastrukturą podziemną na części działek nr (...) (decyzja – k. 69-73).

Działki gruntu nr (...), położone przy ul. (...) w W. nie są uzbrojone, ale posiadają możliwość podłączenia do mediów. W 2009 roku na nieruchomości rosło 175 drzew, wśród których dominują klony i topole (pisemna i ustna opinia uzupełniająca biegłego rzeczoznawcy majątkowego I. H. – k. 448-574, 667-669).

Pismem z dnia 2 grudnia 2008 roku, znak ZM. (...). (...)-IV. (...), Prezydent (...) W. wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w W., stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej jako działki ewidencyjne nr (...) w obrębie (...), o powierzchni (...) m ^{( 2)}, na skutek zmiany wartości gruntu oraz ustalił z dniem 1 stycznia 2009 roku nową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego stanowiącą 3% wartości tej nieruchomości w wysokości 8.021.321,88 zł. Dotychczasowa opłata wynosiła 1.237.727,76 zł (pismo – k. 14-15, k. 4).

Wypowiedzenie zostało dokonane na podstawie operatu szacunkowego wykonanego na zlecenie Prezydenta (...) W. przez rzeczoznawcę majątkowego A. Z., który wycenił wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień 30 października 2008 roku na kwotę 267.377.396 zł (operat szacunkowy – k. 134-147).

Kolejnym pismem z dnia 7 lipca 2009 roku Prezydent (...) W. wypowiedział ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2008 roku stawkę procentową opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu, ustaloną w wysokości 3% i ustalił ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2009 roku stawkę procentową w wysokości 1% wartości gruntu. W związku z tym wysokość opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego określono na kwotę 2.673.773,96 zł. Przyczyną wypowiedzenia stawki procentowej była zmiana sposobu korzystania z nieruchomości na cele mieszkaniowe (pismo – k. 132-132v).

W dniu 12 stycznia 2009 roku (...) sp. z o.o. złożyła wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dokonana pismem Prezydenta (...) W. z dnia 2 grudnia 2008 roku jest nieuzasadniona (wniosek – k. 2-12).

Orzeczeniem z dnia 4 października 2011 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uznało wniosek spółki (...) za zasadny i stwierdziło, że wypowiedzenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, dokonane pismem Prezydenta (...) W. z dnia 2 grudnia 2008 roku jest bezskuteczne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło jednocześnie nową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu na kwotę 412.575,92 zł, obowiązującą od dnia 1 stycznia 2009 roku (orzeczenie – k. 186-187v).

W dniu 14 października 2011 roku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wpłynął sprzeciw Prezydenta (...) W. od orzeczenia z dnia 4 października 2011 roku (sprzeciw – k. 191-191v).

Wartość nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., stanowiącej działki gruntu o nr ewidencyjnych 13/14 i (...) z obrębu (...), o powierzchni (...) m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), według stanu i cen na dzień 30 października 2008 roku wynosiła 126.112.727 zł (opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego I. H. – k. 448-574).

Aktualnym użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości jest (...) 2 (...) sp. z o.o. spółka komandytowo – akcyjna z siedzibą w W. (okoliczność bezsporna).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wyżej wskazanych dowodów w postaci dołączonych do akt dokumentów i ich odpisów oraz pisemnej i ustnej opinii uzupełniającej biegłego rzeczoznawcy majątkowego I. H..

Sąd uznał przedstawione dokumenty i ich odpisy za wiarygodny materiał dowodowy. Strony nie kwestionowały ich autentyczności ani prawdziwości, a Sąd nie znalazł podstaw do ich podważenia z urzędu. Również opinię biegłej I. H. Sąd uznał za wiarygodną.

W ocenie Sądu, opinia została sporządzona przez biegłą I. H. w sposób rzeczowy, rzetelny oraz przekonywujący, w oparciu o specjalistyczną wiedzę i doświadczenie zawodowe biegłej. Sposób badań reprezentowany przez biegłą wskazuje na prawidłowy tok podejmowania kolejnych czynności analitycznych. Przedmiotowa opinia jest jasna i logiczna.

Należy zauważyć, że w niniejszej sprawie Sąd dopuścił nie tylko dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego I. H., ale także wcześniej dowód z opinii biegłego z rzeczoznawcy majątkowego W. K..

Powódka zakwestionowała opinię sporządzoną przez biegłego W. K. zarzucając, że opinia zawiera braki w zakresie opisu i analizy stanu prawnego nieruchomości, opisu stanu zagospodarowania nieruchomości oraz stopnia jej wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, mające wpływ na ustalenia i wnioski przyjęte przez biegłego. Powódka zarzuciła także biegłemu brak zamieszczenia w opinii analizy czynników środowiskowych i ich wpływu na wartość nieruchomości, pominięcie faktu istnienia zanieczyszczenia gleby oraz ziemi wycenianego gruntu, niejasności w zakresie analizy i sposobu przedstawienia w opinii przeznaczenia nieruchomości. Powódka wskazała również, że ustalenie przez biegłego, że nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej jest niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Wobec stawianych zarzutów powódka wystąpiła o uzupełnienie opinii poprzez udzielenie odpowiedzi na postawione pytania. Interwenient uboczny przyłączył się do stanowiska powódki w zakresie zarzutów dotyczących opinii biegłego.

Biegły W. K. złożył ustną opinię uzupełniającą na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2013 roku. Mimo odpowiedzi udzielonych przez biegłego na pytania stawiane przez powódkę i interwenienta ubocznego, strona powodowa wniosła o poddanie opinii biegłego ocenie prawidłowości przez Komisję Arbitrażową przy (...) Federacji Stowarzyszeń (...) na podstawie art. 157 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami na okoliczność prawidłowości i rzetelności sporządzonej opinii, prawidłowości i kompletności przyjętych założeń oraz zasadności przedstawionych wniosków.

Zdaniem powódki, na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2013 roku biegły nie wyeksponował i nie uwzględnił w opinii cech rynkowych szczególnych dla nieruchomości, w tym kwestii jej zanieczyszczenia, braku bezpośredniego dostępu do drogi publicznej oraz specyfiki terenu, która ma bezpośredni i istotny wpływ na jej wartość rynkową. Zdaniem powódki, przy błędnym, niepełnym ustaleniu stanu prawnego i faktycznego nieruchomości oraz jej szczególnych cech nie jest możliwe prawidłowe i obiektywne porównanie tej nieruchomości z innymi, uznanymi za zbliżone, a tym samym właściwe określenie wartości poprawek oraz cen skorygowanych.

Sąd nie uznał opinii sporządzonej przez biegłego W. K. za mogącą stanowić podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Sąd poddał bowiem opinię ocenie prawidłowości pod względem kompletności wyceny, odpowiedniości i zasadności wykorzystanych danych, prawidłowości i zasadności przyjętych założeń, w tym podejść, metod i technik wyceny oraz właściwości i zasadności analiz, opinii i wniosków dokonanej przez Komisję Arbitrażową przy (...) Federacji Stowarzyszeń (...).

Zespół oceniający po zapoznaniu się z operatem szacunkowym biegłego W. K. stwierdził braki i uchybienia przepisom prawa mające wpływ na określaną wartość nieruchomości. Po pierwsze, przyjęte do wyceny transakcje nie spełniały kryteriów podobieństwa wynikających z definicji nieruchomości podobnej, zawartej w treści art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po drugie, biegły popełnił w opinii błędy rachunkowe, które wpłynęły istotnie na wynik szacowania, co stanowiło uchybienie zasadom określonym w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Reasumując Komisja Arbitrażowa stwierdziła, że operat szacunkowy sporządzony przez biegłego W. K. nie powinien stanowić dowodu w toczącym się postępowaniu sądowym o ustalenie zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, gdyż zawiera odstępstwa od przepisów prawa oraz błędy rachunkowe w istotny sposób wpływające na wartość szacowanej nieruchomości.

Sąd ustalił zatem wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego na podstawie opinii sporządzonej przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego I. H., o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia.

Pozwany zgłosił liczne zarzuty do opinii sporządzonej przez biegłą I. H., wskazując, że jego wątpliwości budzi sposób określenia przez biegłą trendu czasowego oraz dobór nieruchomości podobnych ze względu na powierzchnię i przeznaczenie. Pozwany zarzucił biegłej nieprawidłową ocenę gruntu wycenianego względem atrybutu „dostępność” na poziomie średnim, czyli bez dostępu do drogi publicznej, a także wskazał na przekroczenie dopuszczalnej różnicy między najniższą a najwyższą ceną jednostkową nieruchomości przyjętych do porównania z wycenianą. Strona pozwana wniosła o wyjaśnienie przez I. H., dlaczego przyjęła do porównań grunty, na których ustanowiono prawo użytkowania wieczystego bez określenia wzajemnych relacji między prawem użytkowania wieczystego a prawem własności i o przedstawienie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i cenie maksymalnej.

O wezwanie biegłej I. H. na rozprawę zawnioskował także interwenient uboczny formułując pytania dotyczące kryteriów doboru nieruchomości o podobnym charakterze, kryteriów, jakimi kierowała się biegła stwierdzając, że nieruchomość posiada dostęp do wszystkich mediów, metody korygowania wartości wobec obowiązku zachowania istniejącego drzewostanu, metod korygowania wartości wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem stopnia i sposobu zanieczyszczenia nieruchomości, warunków powierzchniowych terenu nieruchomości wskutek uprzednich działań operatora kolejowego, braku dostępności dla nieruchomości infrastruktury technicznej, kryteriów, za pomocą których biegła uznała, że dostęp do obiektów użyteczności publicznej jest bardzo dobry, korygowania wyceny nieruchomości o koszt usunięcia drzew, metody korekty wyceny nieruchomości ze względu na klimat akustyczny i weryfikacji klimatu akustycznego nieruchomości na tle klimatu akustycznego m.st. W. oraz dopuszczalnych poziomów hałasu dla nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

Biegła I. H. w sposób wyczerpujący odniosła się do zarzutów stawianych przez pozwanego, powódkę i interwenienta ubocznego w ustnej opinii uzupełniającej złożonej na rozprawie w dniu 17 września 2014 roku, popartej pisemnymi odpowiedziami na pytania stron.

Interwenient uboczny złożył wniosek o poddanie opinii sporządzonej przez biegłą I. H. ocenie Komisji Arbitrażowej przy (...) Federacji Stowarzyszeń (...).

Sąd oddalił wniosek interwenienta o dopuszczenie dowodu z kolejnej opinii Komisji Arbitrażowej z uwagi na brak uzasadnionych zarzutów do opinii biegłej I. H.. Zdaniem Sądu, biegła w skuteczny sposób odniosła się do wszystkich zarzutów, a przede wszystkim wykonała opinię z uwzględnieniem wskazań zawartych w opinii Komisji Arbitrażowej przy (...) Federacji Stowarzyszeń (...) nr (...) z dnia 22 października 2013 roku. Nie było więc podstaw, aby poddawać opinię biegłej ocenie przez Komisję Arbitrażową.

W niniejszym postępowaniu powódka złożyła prywatny operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego R. M.. Prywatnie wykonana ekspertyza nie może stanowić dowodu w sprawie, a jedynie dowód, że opinia taka została wykonana, jak również może przedstawiać stanowisko strony odnośnie sposobu wyceny wartości nieruchomości. W ten właśnie sposób Sąd potraktował operat szacunkowy wykonany przez R. M. na prywatne zlecenie powódki.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo było zasadne w części. W niniejszej sprawie powódka domagała się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...). J. P. II w W., stanowiącej działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...), o powierzchni (...) m ^{( 2)}, dokonana pismem Prezydenta (...) W. z dnia 2 grudnia 2008 roku jest nieuzasadniona. Powódka zażądała ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości ustalonej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w orzeczeniu z dnia 4 października 2011 roku, ewentualnie w wysokości ustalonej zgodnie z wartością nieruchomości określoną w prywatnej opinii złożonej przez powódkę w sprawie. Stanowisko powódki zostało podzielone przez interwenienta ubocznego.

Pozwany domagał się zaś oddalenia powództwa, ewentualnie o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przyjmując za podstawę wartość nieruchomości wskazaną przez biegłą I. H..

Należy zauważyć, że w niniejszej sprawie nastąpiła nie tylko zmiana wartości nieruchomości, ale także zmiana stawki procentowej z 3% na 1% z uwagi na zmianę sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Spór między stronami sprowadzał się do ustalenia wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, a w konsekwencji wartości opłaty rocznej od użytkowania wieczystego od dnia 1 stycznia 2009 roku.

Zgodnie z art. 71 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2014.518 – tekst jedn. ze zm.), za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty roczne, przy czym wysokość tych opłat ustalana jest zgodnie z art. 72 ustawy, jako określony procent ceny nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Stosownie natomiast do treści art. 77 ust. 1 ustawy, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 3 ustawy).

Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia, jak również poinformować o wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego i o miejscu, w którym można się zapoznać z odpowiednim operatem szacunkowym (art. 78 ust. 1 ustawy).

Stosownie natomiast do treści art. 78 ust. 2 ustawy, użytkownik wieczysty niezgadzający się z nową wyceną nieruchomości lub ustaleniem opłaty rocznej od użytkowania wieczystego może w terminie 30 dni złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Jeżeli w postępowaniu przed kolegium nie dojdzie do ugody, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty.

Zgodnie z art. 80 ustawy, od orzeczenia kolegium organ i użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia, co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego, zaś wniosek skierowany do kolegium zastępuje pozew, a orzeczenie kolegium traci moc. Do ustalenia, czy nastąpiła zmiana wartości nieruchomości gruntowej, zachodzi potrzeba określenia jej aktualnej wartości i porównania z ceną przyjętą – zgodnie z art. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami – jako podstawą ustalenia wysokości opłaty rocznej. Czynność ta powinna zostać wykonana zgodnie z art. 7 i 77 ust. 3 przez rzeczoznawców majątkowych. Zgodnie natomiast z art. 78 ust. 3, ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.

Jeśli zatem, tak jak w niniejszej sprawie, organ, czyli Prezydent (...) W., wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego poprzez ustalenie jej w wyższej kwocie, to na nim spoczywał ciężar udowodnienia zasadności wypowiedzenia, a więc udowodnienia, że wartość nieruchomości się zwiększyła.

W ocenie Sądu, pozwany nie wykazał, aby wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, na datę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty wynosiła 267.377.396 zł, a tym samym, że wysokość opłaty rocznej naliczanej od dnia 1 stycznia 2009 roku powinna wynosić 8.021.321,88 zł. Pozwany wykazał natomiast, że wartość nieruchomości zwiększyła się i na datę wypowiedzenia wynosiła 126.112.727 zł.

W niniejszej sprawie, na etapie postępowania przedsądowego, na zlecenie Prezydenta (...) W. został wykonany operat szacunkowy, z którego wynikało, że wartość nieruchomości uległa zmianie, a rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień 30 października 2008 roku na kwotę 267.377.396 zł.

Powódka nie zgadzając się z tą wyceną złożyła wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., w którym zakwestionowała zasadność dokonanego wypowiedzenia i ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej, zaś w wyniku przeprowadzonego postępowania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uznało wniosek powódki za zasadny i stwierdziło, że wypowiedzenie opłaty rocznej było bezskuteczne. Jednocześnie w orzeczeniu z dnia 4 października 2011 roku ustalono nową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości gruntowej na kwotę 412.575,92 zł od dnia 1 stycznia 2009 roku.

Sąd Okręgowy, po złożeniu przez pozwanego sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego, rozpoznając od nowa wniosek powódki o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej była niezasadna, nie jest związany wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego na etapie przedsądowym i we własnym zakresie dokonuje ustalenia wszystkich okoliczności sprawy, w tym wartości nieruchomości. Operat szacunkowy wykonany na zlecenie organu, który zamierza wypowiedzieć dotychczasową wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nie może być uznany za dowód w sprawie sądowej. Z chwilą, gdy sprawa zostaje przekazana do sądu, postępowanie toczy się według reguł kodeksu postępowania cywilnego. Sąd w postępowaniu rozpoznawczym przeprowadza dowody, w oparciu o ocenę których, wydaje następnie rozstrzygnięcie.

W niniejszej sprawie Sąd ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na podstawie wartości nieruchomości, oszacowanej w opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego I. H.. Jak już wskazano powyżej, w związku z poddaniem opinii biegłego W. K. ocenie Komisji Arbitrażowej przy (...) Federacji Stowarzyszeń (...), Sąd nie uznał tej opinii za mogącą stanowić podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Należy w tym miejscu podkreślić, że zlecając sporządzenie opinii rzeczoznawcy majątkowemu I. H., Sąd polecił biegłej uwzględnić wskazania zawarte w opinii Komisji Arbitrażowej nr (...) z dnia 22 października 2013 roku. Zdaniem Sądu, biegła wywiązała się z nałożonego na nią obowiązku i skutecznie odpowiedziała na zarzuty stawiane jej przez powódkę i interwenienta ubocznego. Oceniając tę opinię Sąd uznał ją za wiarygodną i miarodajną, mogącą stanowić podstawę rozstrzygnięcia.

Określając wartość rynkową nieruchomości biegła I. H. zastosowała podejście porównawcze, które polegało na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości skorygowano ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustalono z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.

Ze zbioru transakcji na rynku lokalnym biegła wykorzystała do porównań trzy działki najbardziej podobne do wycenianej i położone w W. przy ul. (...). Przeprowadzając analizę rynku biegła I. H. wskazała jako cechy rynkowe wpływające na różnice w cenach tych obiektów oraz obiektu wycenianego, przyjmując następujące cechy rynkowe oraz skalę nieruchomości wycenianej: lokalizacja/sąsiedztwo (bardzo dobra), sąsiedztwo (średnie), dostępność (średnia), wielkość działki (przeciętna), możliwości inwestycyjne (bardzo dobre), warunki zabudowy, plan miejscowy (dobry) i stan zagospodarowania (dobry).

Biegła pomniejszyła wartość nieruchomości o koszty niezbędne na usunięcie drzew oraz rekultywację terenu z uwagi na to, że na terenie działek znajdują się zadrzewienia przeznaczone do usunięcia oraz zanieczyszczenia gleby przekraczające dopuszczalne normy. W konsekwencji oszacowana wartość nieruchomości wyniosła 126.112.727 zł według cen i stanu na dzień 30 października 2008 roku. Taką też wartość nieruchomości przyjął Sąd w niniejszej sprawie.

Wśród głównych zarzutów stawianych biegłej przez powódkę i interwenienta ubocznego były zarzuty nieuwzględnienia braku dostępu do mediów na przedmiotowej nieruchomości oraz braku korekty wartości nieruchomości w związku z obowiązkiem zachowania istniejącego drzewostanu.

Odnosząc się do pierwszego zarzutu biegła I. H. wyjaśniła, że w opinii wyraźnie wskazała, że nieruchomość posiada jedynie dostęp do mediów, a nie że działki są w pełni uzbrojone lub że przyłącza znajdują się na działkach. Wszystkie nieruchomości, które wybrała biegła dla porównania są działkami dużymi i mają porównywalny dostęp do mediów jak przedmiotowy grunt, to znaczy media znajdują się w drodze lub należałoby je doprowadzić, przebudować lub rozbudować.

Biegła zwróciła uwagę na fakt, że wyceniana działka oraz działki przyjęte do porównania są bardzo duże jak na realia miejskie, znajdują się w mieście i są przeznaczone pod zabudowę. Biegła dalej wyjaśniła, że nawet, jeśli nieruchomość ma dostęp do mediów w najbliższej okolicy, a jest bardzo duża, to przyłączenie mediów będzie się wiązać z ich przebudową lub rozbudową, gdyż taka działka wymaga sporego uzbrojenia. Koszty doprowadzenia mediów zawsze obciążają inwestora w przypadku realizacji inwestycji. Mając na uwadze podobieństwo wybranych działek z przedmiotową nieruchomością pod względem dostępu do mediów, biegła nie uwzględniła tej cechy rynkowej, która mogłaby wpływać na różnice w cenach obiektów porównawczych i obiektu wycenianego. Biegła powołała się na swoje doświadczenie zawodowe odnośnie wyceniania inwestycji. Wyjaśnienia biegłej były logiczne, przekonywujące i brak jest podstaw, aby odmówić im słuszności.

Drugi zarzut podnoszony przez powódkę i interwenienta ubocznego dotyczył sprzeczności opinii w zakresie drzewostanu. Zarzucono biegłej, że dokonała wyceny nieruchomości według stanu na 2008 rok, a więc w sytuacji braku miejscowego planu i w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, która nakazywała zachowanie w maksymalnym stopniu cennego drzewostanu. Tymczasem biegła przyjęła korektę zawierającą koszty wycinki drzew.

Biegła wskazała, że uwzględniła korektę związaną z kosztem wycinki drzew, gdyż w jej ocenie tak doskonała lokalizacja nie pozwalała przyjąć, że inwestor zachowałby obecny drzewostan kosztem zmniejszenia rozmiaru inwestycji. Powołując się na doświadczenie inwestycyjne I. H. wyjaśniła, że każdy inwestor chciałby zabudować daną nieruchomość maksymalną liczbą mieszkań. Ponadto do cennych drzew należy zaliczyć między innymi dęby, modrzewie, sosny. Na przedmiotowej nieruchomości rosną zaś drzewa stare i po przesadzeniu, głównie topole i klony, a zatem drzewa nie zliczające się do cennych okazów. Wreszcie wskazać należy, że duża część drzew została faktycznie wycięta, zgodnie z tym, na co wskazała biegła. Faktycznie zatem nieruchomość posiadała potencjał inwestycyjny przyjęty przez biegłą I. H..

Przyjmując wartość nieruchomości oszacowaną przez biegłą I. H. na kwotę 126.112.727 zł, Sąd ustalił opłatę roczną za użytkowanie wieczyste w wysokości 1.261.127,27 zł, stanowiącą 1% wartości nieruchomości.

W niniejszej sprawie wystąpiła sytuacja nietypowa, gdyż równocześnie ze zmianą wartości nieruchomości nastąpiła zmiana stawki procentowej z uwagi na zmianę sposobu korzystania z nieruchomości na cele mieszkaniowe. Wprawdzie stawka procentowa została zmieniona później, ponieważ dopiero pismem z dnia 7 lipca 2009 roku, ale za to ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2008 roku. Nowa stawka procentowa w wysokości 1%, w miejsce dotychczasowej 3%, miała obowiązywać od dnia 1 stycznia 2009 roku. Ta okoliczność nie była sporna pomiędzy stronami.

Zgodnie z art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Przepis ten został dodany przez art. 1 pkt 2 lit. b) ustawy z dnia 28 lipca 2011 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 187, poz. 1110) zmieniającej ustawę z dniem 9 października 2011 roku. Zgodnie z art. 4 ustawy nowelizującej, w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą.

W wyroku z dnia 6 grudnia 2012 roku Sąd Najwyższy (sygn. III CSK 62/12, nie publ., LEX nr 1293777) wskazał na dopuszczalność zastosowania art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami dopiero po uprawomocnieniu się konstytutywnego wyroku aktualizującego wysokość opłaty rocznej.

W nowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego nie podzielono jednak tego poglądu, poddając go krytyce. W uchwale z dnia 28 lutego 2013 roku (sygn. III CZP 110/12, LEX nr 1276512) Sąd Najwyższy wskazał, że art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w trzech kolejnych latach od aktualizacji. Skoro w pierwszym roku użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, w trzecim zaś roku opłata jest równa kwocie wynikającej z aktualizacji, to na wysokość opłaty w drugim i trzecim roku składa się połowa z nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty. Pozostała do zapłaty kwota nowej opłaty rocznej (nadwyżka) jest rozkładana na dwie równe części, które powiększają w kolejnych dwóch latach kwotę opłaty wniesionej w poprzednim roku. W drugim roku od aktualizacji opłata roczna stanowi sumę kwoty wniesionej w pierwszym roku i kwoty odpowiadającej połowie nadwyżki. W trzecim roku opłata roczna stanowi sumę kwoty wniesionej w drugim roku oraz drugiej połowy nadwyżki. W ten sposób w trzecim roku od aktualizacji opłata osiąga wysokość wynikającą z aktualizacji.

Analogiczne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 5 grudnia 2013 roku, sygn. V CSK 5/13 (LEX nr 1415130) i z dnia 21 maja 2014 roku, sygn. II CSK 451/13 (LEX nr 1493915).

W uzasadnieniu do wyroku z dnia 5 grudnia 2013 roku Sąd Najwyższy wskazał, że „nie przekonuje odmienne stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 6 grudnia 2012 r., III CSK 62/12 (nie publ.), wskazujące na dopuszczalność zastosowania art. 77 ust. 2a u.g.n. dopiero po uprawomocnieniu się konstytutywnego wyroku aktualizującego wysokość opłaty rocznej” (por. uzasadnienie do powyższego stanowiska).

Sąd orzekający w pełni podziela stanowisko wyrażone w wyżej powołanym nowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego. Niezbędnym jest, zdaniem Sądu, określenie w wyroku stawek opłat za użytkowanie wieczyste z rozbiciem ich wysokości na poszczególne lata, w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej.

W niniejszej sprawie dotychczasowa opłata w wysokości 1% wynosiłaby 412.575,92 zł, co oznacza, że opłata według zaktualizowanej wartości nieruchomości w wysokości 1.261.127,27 zł jest ponad trzy razy wyższa.

Sąd obowiązany był wobec tego do przyjęcia, że użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w pierwszym roku po jej aktualizacji w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, w drugim roku w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty, a zatem w wysokości równej kwocie wynikającej z aktualizacji.

Zgodnie z powyższym, opłata roczna w wysokości 1% z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości od dnia 1 stycznia 2009 roku wynosi 825.151,84 zł (412.575,92 zł x 2), od dnia 1 stycznia 2010 roku wynosi 1.043.139,55 zł [825.151,84 zł + (1.261.127,27 zł - 825.151,84 zł : 2)] oraz od dnia 1 stycznia 2011 roku i na przyszłość wynosi 1.261.127,27 zł.

Jednocześnie wskazać należy, że w niniejszej sprawie zasadnym było zastosowanie reguł, o jakich mowa w art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, pomimo tego, że w sensie nominalnym nie nastąpiło ponad dwukrotne zwiększenie opłaty rocznej. Jak już bowiem wcześniej zostało wskazane, z jednoczesnym zwiększeniem wartości nieruchomości nastąpiło obniżenie procentowej stawki opłaty rocznej z 3 do 1%. Obniżenie stawki procentowej miało jednak związek ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości, a zatem inna była podstawa do zmiany stawki niż do podwyższenia wartości nieruchomości. Gdyby nie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, użytkownik wieczysty uiszczałby opłaty roczne w trzykrotnie niższej niż dotychczas wysokości.

Mając na uwadze powyższe rozważania faktyczne i prawne, Sąd uwzględnił powództwo we wskazanym wyżej zakresie, w pozostałym zaś oddalił je jako niezasadne.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu.

Na podstawie art. 108 § 1 k.p.c., Sąd pozostawił szczegółowe wyliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu, obciążając powódkę kosztami w wysokości 38%, zaś pozwanego w wysokości 62% - stosownie do stopnia uwzględnionych żądań.

Zgodnie z art. 107 k.p.c., interwenient uboczny, do którego nie mają zastosowania przepisy o współuczestnictwie jednolitym, nie zwraca kosztów przeciwnikowi strony, do której przystąpił. Sąd może jednak przyznać od interwenienta na rzecz wygrywającego sprawę przeciwnika strony, do której interwenient przystąpił, zwrot kosztów wywołanych samoistnymi czynnościami procesowymi interwenienta. Sąd może także przyznać interwenientowi koszty interwencji od przeciwnika obowiązanego do zwrotu kosztów.

Sąd nie obciążył interwenienta ubocznego obowiązkiem zwrotu kosztów procesu, ani nie zasądził na jego rzecz poniesionych kosztów. Interwenient uboczny przystąpił do strony, która w większym zakresie wygrała proces. Jednak należy zauważyć, że znaczne koszty postępowania w niniejszej sprawie wiązały się z licznymi opiniami biegłych i to na powoda i pozwanego, a nie na interwenienta ubocznego, nałożono obowiązek ich zwrotu w stosunku do stopnia uwzględnionych żądań.

SSO Małgorzata Mączkowska