Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Warszawa, dnia 7 sierpnia 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Protokolant:Jakub Wojdyna

po rozpoznaniu w dniu 7 sierpnia 2025 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa B. K. i P. K.

przeciwko Miastu (...) W.

o zapłatę

I. oddala powództwo;

II. odstępuje od obciążenia powodów obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz pozwanego.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Sygn. akt I C 99/25

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 19 maja 2022 r. powodowie B. K. i P. K. wnieśli o zasądzenie od pozwanego Miasta(...) W. na rzecz każdego z nich odszkodowania w wysokości po 121.271,76 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 kwietnia 2022 r. do dnia zapłaty i kosztami procesu.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że w dniu 11 sierpnia 2021 r. sprzedali na rzecz D. i S. L. nieruchomość położoną w W., składającą się z działek nr (...) za cenę łącznie 2.650.000 zł. W zawartej uprzednio umowie przedwstępnej, jak i warunkowej, przywołano wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta W. nr (...) z dnia 16 października 2014 r., z którego wynikało, że działka nr (...) znajdowała się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach z zielenią leśną oraz o funkcjach tereny dróg publicznych, zaś działka nr (...) położona była na terenach zabudowy jednorodzinnej na działkach z zielenią leśną. Oświadczeniem z 25 sierpnia 2021 r. kupujący odstąpili od umowy sprzedaży na podstawie art. 556 ³ k.c. ze względu na ujawnienie wady prawnej nieruchomości, wynikającej z wydania w dniu 22 czerwca 2021 r. przez Naczelny Sąd Administracyjny wyroku w sprawie II OSK 2704/18, wskutek którego nieruchomość przestała być objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i prawnie nie nadawała się do zabudowy, o czym ani powodowie, ani kupujący nie wiedzieli przy zawieraniu umowy sprzedaży. W wyniku zawartej ugody ustalono, że w związku z wadą nieruchomości, zamiast odstąpienia od umowy sprzedaży, kupującym przysługiwać będzie prawo żądania obniżenia ceny za nieruchomość. Strony obniżyły cenę z 2.650.000 zł do 2.422.000 zł (za działkę nr (...) cenę obniżono o 90.340 zł, zaś za działkę nr (...) – o kwotę 137.660 zł). Ustalona różnica została zwrócona kupującym przelewami bankowymi.

Zdaniem powodów, Miasto (...) W. ponosi odpowiedzialność na podstawie art. 417 ^{( 1)} § 1 k.c. za szkodę wyrządzoną powodom poprzez niezgodne z prawem działanie przy wykonywaniu władzy publicznej. Miasto (...) W. doprowadziło bowiem do sytuacji, w której sporządzona w oparciu o treść uchwały umowa sprzedaży stała się istotnie wadliwa, a nieruchomość została dotknięta wadą prawną. Zachodzi zatem związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy działaniem Miasta (...) W. a szkodą wyrządzoną powodom poprzez wydanie aktu normatywnego w postaci uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na wysokość dochodzonego odszkodowania składa się kwota o jaką powodowie musieli obniżyć cenę nieruchomości -228.000 zł oraz koszty bezpośrednio wynikające z zaistnienia wady: kwota 9.623,52 zł poniesiona w związku z koniecznością skorzystania z pomocy prawnej, kwota 4.920 zł poniesiona w związku ze sporządzeniem oszacowania wartości nieruchomości na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

(pozew – k. 3-10)

W odpowiedzi na pozew pozwane Miasto (...) W. wniosło o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwany oświadczył, że kwestionuje powództwo zarówno co do zasady, jak i co do wysokości. W pierwszej kolejności podniósł zarzut braku legitymacji procesowej biernej, wskazując, że zgodnie z art. 20 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 r., wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawia wojewodzie uchwałę w przedmiocie miejscowego planu, wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi. W przedmiotowej sprawie wojewoda – jako organ nadzoru – po przedstawieniu wskazanej w pozwie uchwały nie zakwestionował miejscowego planu zagospodarowania. Nadto, pozwany argumentował, że ustalenia planu i czynności podjęte przy jego sporządzaniu były zgodne z prawem, a unieważnienie nastąpiło z przyczyn niezależnych od pozwanego – było związane ze zmianą stanowiska Wojewody (...), więc brak podstaw do zastosowania art. 417 ^{( 1)} § 1 k.c. w stosunku do pozwanego. Dalej pozwany zauważył, że w dniu podpisania umowy warunkowej i w dniu zawarcia umowy sprzedaży działek miejscowy plan już nie obowiązywał, a to powodów obciąża okoliczność, że nie przedłożyli do aktu notarialnego aktualnej dokumentacji, nie zachowali należytej staranności. Pozwany wskazał też, że powodowie nie mieli obowiązku zwrotu jakichkolwiek kwot kupującym, bowiem ci nie byli uprawnieni do skorzystania z rękojmi; dopiero podpisując ugodę powodowie wykreowali po swojej stronie dobrowolnie zobowiązanie. Pozwany zwrócił również uwagę na fakt, że ugoda ta nie została zawarta z zachowaniem formy aktu notarialnego.

(odpowiedź na pozew – k. 107-112v)

Pismem procesowym z dnia 22 kwietnia 2025 r. powodowie sprecyzowali, że źródłem szkody wyrządzonej przez pozwanego jest niezgodne z prawem działanie Miasta (...) W. przy wykonywaniu władzy publicznej, polegające na wydaniu niezgodnego z prawem aktu normatywnego w postaci uchwały Rady Miasta (...) W. nr (...) z dnia 16 października 2014 r. w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która to niezgodność została stwierdzona wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 czerwca 2021 r. w sprawie o sygn. II OSK 2704/18. Powodowie wyjaśnili nadto, że wydatki związane z uzyskaniem pomocy prawnej oraz wyceną nieruchomości ponieśli oni po połowie.

(pismo procesowe z 22.04.2025 r. – k. 332-333)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

B. K. i P. K. byli współwłaścicielami w częściach równych nieruchomości położonych w W., przy ul. (...), w dzielnicy W.:

1.  stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...), o powierzchni 5.598 m ², dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...),

2.  stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) o powierzchni 2.798 m ², dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...).

W 2021 r. powodowie zdecydowali się sprzedać przedmiotowe nieruchomości. W dniu 19 maja 2021 r. zawarli z D. L. i S. L. przedwstępną umowę sprzedaży, w dniu 28 czerwca 2021 r. warunkową umowę sprzedaży działki nr (...) (z uwagi na przysługujące Nadleśnictwu C. prawo pierwokupu), ostatecznie zaś w dniu 11 sierpnia 2021 r. końcową umowę sprzedaży działki nr (...) i umowę przenoszącą własność działki nr (...). W treści wszystkich tych umów powoływano się na ustalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obszaru Z. w rejonie ulicy (...), zatwierdzonego uchwałą nr (...) Rady (...) W. z dnia 16 października 2014 r. (Dziennik Urzędowy Województwa (...) z 2014 r., poz. 10695), co do tego, że nieruchomość położona w W.:

- przy ul. (...), stanowiąca działkę o numerze ewidencyjnym (...), z obrębu (...) znajduje się na terenie oznaczonym symbolem (...) o funkcji tereny zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej na działkach z zielenią leśną oraz (...), o funkcji tereny dróg publicznych;

- przy ul. (...), stanowiąca działkę o numerze ewidencyjnym (...), z obrębu (...) znajduje się na terenie oznaczonym symbolem (...)o funkcji: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach z zielenią leśną.

Nieruchomość stanowiąca działkę ewidencyjną nr (...) o powierzchni 0,2863 stanowiła:

- w 0,1532 ha - grunty orne (RVI)

- w 0,0833 ha - grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz)

- w 0,0498 ha - tereny mieszkaniowe (B) zabudowane budynkiem drewnianym o powierzchni 82 m ².

Nieruchomość stanowiąca działkę ewidencyjną nr (...) o powierzchni 0,5598 ha stanowiła:

- w 0,5076 ha - Lasy (LsV)

- w 0,0522 ha - Lasy (LsVI)

Strony ustaliły cenę nabycia przedmiotowych nieruchomości na kwoty 1.600.000 zł dla działki nr (...), 1.050.000 zł dla działki nr (...) (łącznie 2.650.000 zł). Cena w przypadku obu nieruchomości została uiszczona przez kupujących w całości.

Przy każdej z umów okazano dokumenty w postaci: wypisów z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydane 6 maja 2021 r., wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Z. w rejonie ulicy (...) wydanego 27 sierpnia 2019 r.

(okoliczności bezsporne, wypis aktu notarialnego umowy przedwstępnej sprzedaży – Rep A (...) – k. 17-23, wypis aktu notarialnego warunkowej umowy sprzedaży – Rep A (...) – k. 24-28, wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży i przeniesienia własności nieruchomości – Rep. (...) – k. 30-37v, wypis kartoteki budynków dotyczący dz. ewid. (...) z 06.05.2021 r. – k. 40, wypis z rejestru gruntów dotyczący dz. ewid. (...) wraz z mapą – k. 41-42, wypis z rejestru gruntów dotyczący dz. ewid. nr (...)wraz z mapą – k. 43-44, protokół zdawczo-odbiorczy – k. 38-39v)

Przedmiotowe nieruchomości były objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Miasta (...) W. z 16 października 2014 r. nr (...) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Z. w rejonie ulicy (...). Wojewoda (...), mimo że po przedstawieniu przez gminę miejscowego planu nie zgłosił zastrzeżeń, wniósł następnie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na ww. uchwałę. Wyrokiem z dnia 27 marca 2018 r., w sprawie IV SA /Wa 3192/17, Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały w części tekstowej i graficznej stanowiącej załącznik nr 1 do uchwały, w odniesieniu do działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: (...)z obrębu (...). W części w jakiej w ewidencji gruntów i budynków są oznaczone jako grunt leśny (Ls); w pozostałym zakresie oddalono skargę (pkt 2). Natomiast Naczelny Sąd Administracyjny, na skutek kasacji Wojewody (...), wyrokiem z dnia 22 czerwca 2021 r. w sprawie o sygn. akt II OSK 2704/18 uchylił pkt 2 zaskarżonego wyroku w sprawie IV SA/Wa 3192/17 i stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały w pozostałej części.

(okoliczności bezsporne, nadto odpis wyroku z 27 marca 2018 r., sygn. IV SA/Wa 3192/17 – k. 118-158v, odpis wyroku z 22 czerwca 2021 r., sygn. II OSK 2704/18 – k. 159-179v)

Nadal obowiązuje uchwała Rady Miasta (...) W. z 18 maja 2006 r. nr (...) w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Z. w rejonie ulicy (...). W związku ze stwierdzeniem nieważności uchwały nr (...) od dnia 22 czerwca 2021 r. formalnie trwają prace nad sporządzeniem planu miejscowego dla obszaru Z. w rejonie ulicy (...).

(okoliczności niezaprzeczone)

Przy gromadzeniu dokumentacji niezbędnej dla zawarcia umów opisanych na wstępie B. i P. K. pomagała pośrednik nieruchomości – A. K.. Zajmowała się ona m.in. uzyskiwaniem dokumentów niezbędnych dla ustalenia poprawności wpisów w księgach wieczystych i ustalenia, czy nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania oraz jakie przewidziano dla nich przeznaczenie. Pobierając dokumentację była informowana, że miejscowy plan zagospodarowania jest ważny dla działek nr (...), potwierdzali to również obsługujący ją urzędnicy. Miała wiedzę, że toczyło się postępowanie o unieważnienie planu, ale nie dotyczyło ono przedmiotowych działek. Agentka, pobierając dokumenty w maju 2021 r., kierowała się zasadą, że dokumenty mają ważność 3 miesiące, co wynikało z praktyki. Ani strony umowy, ani pośrednik, ani też notariusz nie mieli wątpliwości, że dokumentacja przedłożona do aktu jest zgodna z aktualnym stanem prawnym. Od początku rozmów dotyczących zakupu działek S. L. i D. L. byli zainteresowani zakupem działki z przeznaczeniem na zabudowę, bowiem planowali na działce budowę domu jednorodzinnego.

(zeznania świadka A. K. – protokół rozprawy z dnia 13 sierpnia 2024 r., 00:10:53 i n., protokół skrócony – k. 305-308, zeznania świadka S. L. – protokół rozprawy z 21 maja 2024 r., min. 00:04:14 i n., protokół skrócony – k. 234-239, zeznania świadka D. L. – protokół rozprawy z 21.05.2024 r., min. 01:22:57 i n., protokół skrócony –k . 239-242, zeznania powódki B. K. – protokół rozprawy z 13 sierpnia 2024 r. – min. 01:13:20 i n., transkrypcja – k. 315-322, protokół skrócony – k. 308-308v, zeznania powoda P. K. - protokół rozprawy z 13 sierpnia 2024 r. – min. 04:52:01, transkrypcja – k. 322-326, protokół skrócony – k. 308-308v)

Po zawarciu umowy sprzedaży D. L. i S. L., podejmując pierwsze działania związane z procesem inwestycyjnym na nieruchomości, zostali poinformowani, iż Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 22 czerwca 2021 r. stwierdził nieważność miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, również w odniesieniu do nabytych nieruchomości.

W związku z unieważnieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma możliwości uzyskania dla działek nr (...) warunków zabudowy z uwagi na przeznaczenie terenu – użytek leśny.

Pismem z dnia 25 sierpnia 2021 r. D. L. i S. L. oświadczyli, że odstępują od umowy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 560 § 1 k.c. w zw. z art. 556 ^{( 3 )}k.c., wzywając B. K. i P. K. do zapłaty kwot po 1.325.000 zł tytułem zwrotu ceny. Kupujący powołali się na wadę nieruchomości – w ich ocenie w związku ze stwierdzeniem nieważności uchwały zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nieruchomość straciła status działki budowalnej, stając się częściowo działką rolną (nr ewid. (...)), a częściowo działką leśną (nr ewid. (...)), co uniemożliwia zabudowę nieruchomości, a w tym właśnie celu D. i S. L. zdecydowali się na jej kupno.

(pismo z dni 25.08.2021 r. – odstąpienie od umowy i wezwanie do zapłaty – k. 45-47)

W wyniku prowadzonych negocjacji i rozmów strony umowy zawarły w dniu 1 grudnia 2021 r. w zwykłej formie pisemnej ugodę, w której ustalono, że w związku z wadą nieruchomości, zamiast odstąpienia od umowy sprzedaży, kupującym przysługiwać będzie prawo żądania obniżenia ceny za nieruchomość. W treści ugody D. i S. L. cofnęli oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży z 11 sierpnia 2021 r. Strony ustaliły, iż obniżają cenę nieruchomości do kwoty 2.422.000 zł za całą nieruchomość, przy czym, cena za działkę nr (...) zostaje obniżona o kwotę 90.340 zł, tj. do 959.660 zł, a za działkę nr (...) o kwotę 137.660 zł, tj. do kwoty 1.462.340 zł. W dniu 2 grudnia 2021 r. P. K. i B. K. dokonali zwrotu po 114.000 zł każde z nich na rzecz S. L.. Następnie w dniu 2 września 2022 r. zawarto ugodę j.w. w formie aktu notarialnego.

(kopia ugody z 01.12.2021 r. – k. 61-62, potwierdzenia przelewów – k. 63, 64, wypis aktu notarialnego z 02.09.2022 r. Rep A nr (...) – k. 187-190)

Pismem z dnia 16 marca 2022 r., a następnie pismem z 4 kwietnia 2022 r., B. K. i P. K. wezwali Miasto (...) W. do zapłaty odszkodowania „w łącznej kwocie 242.543,52 zł, to jest: 121.271,75 zł na dobro rachunku bankowego (…) B. K. (…), 242.543,52 zł na dobro rachunku (…) P. K.” w terminie do 31 marca 2022 r. Jako podstawę faktyczną żądania wskazali szkodę wyrządzoną przez Miasto (...) W. wskutek wad uchwały Miasta (...) W. nr (...) z dnia 16 października 2014 r. w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego unieważnionej wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 czerwca 2021 r. w sprawie II OSK 2704/18. Jako podstawę prawną wskazali art. 417 ^{( 1)} § 1 k.c.

(wezwanie z 16.03.2022 r. – k. 85-88v, wezwanie z 04.04.2022 r. – k. 93)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił przede wszystkim na podstawie przedłożonych dowodów z dokumentów, przy czym w tym zakresie okoliczności były między stronami bezsporne. Podstawę ustaleń w zakresie przebiegu procedury transakcyjnej i wiedzy stron umowy co do wydania wyroku przez NSA stwierdzającego nieważność uchwały w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowiły zeznania zarówno powodów, jak i przesłuchanych w niniejszej sprawie świadków – agenta nieruchomości A. K. oraz kupujących: S. i D. L.. Co do zasady zeznaniom tym Sąd przyznał prymat wiarygodności, jednak nie przyczyniły się one w istotnym zakresie do rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd ostatecznie pominął dowód z opinii biegłego, uznając, iż okoliczności, na jakie dowód został zgłoszony, są nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Zgodnie z tezą dowodową powodów, biegły miałby obliczyć kwotową obniżkę ceny sprzedaży nieruchomości w związku z uchyleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem powodowie w sposób jednoznaczny i konsekwentny wskazywali jako źródło swojej szkody (także w odpowiedzi na zobowiązanie na podstawie zarządzenia z 20 marca 2025 r.) wydanie uchwały w przedmiocie planu zagospodarowania przestrzennego, nie zaś stwierdzenie nieważności planu zagospodarowania. Nadto, wobec stwierdzenia przez Sąd, że roszczenia powodów okazały się nieusprawiedliwione co do zasady, prowadzenie postępowania dowodowego na okoliczność wysokości szkody powodów było niecelowe.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu w całości.

Powodowie, występując z roszczeniem odszkodowawczym przeciwko Miastu S. W., upatrywali źródła odpowiedzialności pozwanego w wydaniu aktu normatywnego w postaci uchwały nr (...) z dnia 16 października 2014 r. w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Poza sporem było, że uchwała ta została uznana za nieważną wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 czerwca 2021 r. W ocenie powodów, w wyniku wydania wadliwej uchwały, ponieśli oni wymierną szkodę, bowiem wartość sprzedawanej przez nich nieruchomości uległa obniżeniu w stosunku do wartości, jaką nieruchomość przedstawiała przy utrzymaniu przeznaczenia wynikającego z uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nabywcy nieruchomości byli zainteresowani możliwością zabudowy, zaś w następstwie stwierdzenia nieważności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możliwość taka odpadła, co bezpośrednio przełożyło się na cenę transakcyjną uzyskaną przez powodów.

Jako podstawę prawną wywodzonych roszczeń powodowie wskazali art. 417 ¹ § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli szkoda została wyrządzona przez wydanie aktu normatywnego, jej naprawienia można żądać po stwierdzeniu we właściwym postępowaniu niezgodności tego aktu z Konstytucją, ratyfikowaną umową międzynarodową lub ustawą.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego. W realiach niniejszej sprawy, stwierdzono jego nieważność w postępowaniu zainicjowanym skargą do sądu administracyjnego z uwagi na naruszenie szeregu przepisów o randze ustawowej.

W tym miejscu pokrótce odnieść należało się do podniesionego przez pozwanego zarzutu braku legitymacji biernej. W ocenie Sądu, zarzut ten okazał się niezasadny. Niewątpliwie to rada gminy ustanawia akty prawa miejscowego – w formie uchwał (art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, tj. Dz.U. z 2025 r. poz. 1153 – przepis ten nie uległ zmianie). Zgodnie natomiast z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. obowiązujący w rozpatrywanym w sprawie okresie Dz.U. z 2021 r. poz. 741), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, (…) należy do zadań własnych gminy.

Pozwane Miasto (...) W. jest gminą na prawach powiatu (art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy, tj. Dz.U. z 2018 r. poz. 1817). Powodowie zakwestionowali akt uchwalony przez pozwanego, wskazując go jako źródło swojej szkody. Kwestia czynności dokonywanych przez organ nadzorczy – tutaj Wojewodę (...) - nie eliminuje ewentualnej odpowiedzialności pozwanego. W żadnym razie nie można podzielić stanowiska pozwanego co do tego, że za szkodę powodów odpowiada w miejsce gminy wojewoda z tej przyczyny, że zaniechał dokonania czynności nadzorczych po przedstawieniu mu kwestionowanej uchwały.

Natomiast oprócz niezgodnego z prawem działania przy wykonywaniu władzy publicznej, przybierającego w zakresie hipotezy art. 417 ¹ § 1 k.c. postać aktu normatywnego, warunkiem odpowiedzialności odszkodowawczej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jest zaistnienie szkody oraz adekwatny związek przyczynowy pomiędzy działaniem władzy publicznej (aktem normatywnym) a szkodą.

Zgodnie z art. 361 § 1 k.c., zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Jak stanowi § 2 tego przepisu, w powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

W niniejszej sprawie, w ocenie Sądu, nie sposób uznać, aby istniał adekwatny związek przyczynowy pomiędzy wydaniem uchwały Rady Miasta (...) W. nr (...) z 16 października 2014 r. – a zatem działaniem władzy publicznej wskazanym przez powodów jako podstawa faktyczna ich roszczeń – a szkodą powodów, mającą polegać na spadku wartości ich nieruchomości. Wypada zauważyć, że w świetle twierdzeń samych powodów wartość ich nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia przedmiotowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem umożliwiał on wzniesienie domu jednorodzinnego na jednej ze sprzedawanych nieruchomości. Gdyby zatem rozpatrywana uchwała w ogóle nie została podjęta (a więc gdyby nie nastąpiło zdarzenie – zdaniem powodów – szkodzące), stan nieruchomości, w tym możliwość zabudowy, pozostałby taki jak przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podjęcie wskazanej przez powodów uchwały nie stanowiło zatem źródło szkody – przeciwnie, było dla powodów korzystne, bo warunkowało wzrost wartości nieruchomości i – wedle twierdzeń samych powodów – pozwoliło na sprzedaż nieruchomości za wyższą cenę. Fakt, że uchwała została zaskarżona, a w konsekwencji uznana za nieważną, spowodował jedynie powrót do stanu prawnego sprzed jej podjęcia, to jest do stanu, zgodnie z którym nieruchomości powodów nie mogły być zabudowane domem jednorodzinnym. Oznacza to, że sytuacja prawna nieruchomości została przywrócona do punktu wyjścia, a nie pogorszona w stosunku do stanu pierwotnego. Już z tego tylko względu roszczenie odszkodowawcze powodów nie miało szans powodzenia.

Podkreślenia nadto wymaga, że zgodnie z obowiązującym systemem prawnym, plan zagospodarowania przestrzennego może być zaskarżony i unieważniony niezależnie od terminu jaki upłynął od jego uchwalenia. Tym samym, w każdej chwili plan taki może przestać obowiązywać. Właściciele nieruchomości oraz osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości niezabudowanych powinni liczyć się z tym, że plan miejscowy może przestać obowiązywać, a tym samym nie sposób traktować jego uchwalenia jako trwałego i nieodwołalnego źródła uprawnień inwestycyjnych.

Ryzyko związane z unieważnieniem planu zagospodarowania przestrzennego przed uzyskaniem pozwolenia na budowę jest immanentnie związane z transakcjami przenoszącymi własność nieruchomości niezabudowanych. Takie też ryzyko podjęły osoby nabywające nieruchomości od powodów. Specyfika tej sytuacji polegała jedynie na tym, że w momencie zawierania końcowej umowy sprzedaży działki nr (...) oraz umowy przenoszącej własność działki nr (...), a także w momencie zawierania warunkowej umowy sprzedaży działki nr (...), plan zagospodarowania przestrzennego już nie obowiązywał, bowiem wyrok NSA zapadł 22 czerwca 2021 r. Strony transakcji nie były tego świadome i działały w przekonaniu, że plan obowiązuje. To pozwoliło powodom na uzyskanie wysokiej ceny transakcyjnej. Jednocześnie ta sekwencja zdarzeń uzasadniała, zdaniem kupujących, powoływanie się na wadę prawną nieruchomości.

Natomiast wypada zauważyć, że kupujący oświadczyli w aktach notarialnych, że znany jest im stan faktyczny i prawny nieruchomości (w tym co oczywiste – również przeznaczenie działek). Oświadczenie takie ponawiali, mimo że w kolejnych aktach notarialnych przy opisie nieruchomości odwoływano się nieodmiennie do dokumentacji z maja 2021 r. i z sierpnia 2019 r. (wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydany został 6 maja 2021r., wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Z. w rejonie ulicy (...) wydany 27 sierpnia 2019 r.). Żadna ze stron nie wystąpiła o ponowne wydanie ww. dokumentów i nie upewniła się też, że pozostają one aktualne. Czas, jaki upłynął pomiędzy stwierdzeniem nieważności uchwały nr (...) a podpisaniem umowy sprzedaży działki nr (...) i przenoszącej własność działki nr (...) wynosił 50 dni. Okres ten należy uznać za wystarczający do ponownego ustalenia i zweryfikowania aktualnego stanu faktycznego i prawnego nieruchomości. Zważywszy na powyższe, istnienie po stronie nabywców nieruchomości uprawnień wynikających z rękojmi za wady prawne rzeczy jawi się jako wątpliwe. Nawet jednak, gdyby uznać, że takie uprawnienia po stronie kupujących powstały, trudno upatrywać odpowiedzialności pozwanego za obniżenie ceny sprzedaży nieruchomości do wysokości adekwatnej do stanu nieruchomości sprzed uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Powodowie na potrzeby zawarcia aktu notarialnego przedłożyli nieaktualne dokumenty w postaci wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co nie może obciążać pozwanego. Każdorazowo – zwłaszcza przy transakcjach dotyczących nieruchomości niezabudowanych – to na stronach umowy spoczywa obowiązek dołożenia należytej staranności i posłużenia się aktualnymi dokumentami oraz zaświadczeniami.

Niezależnie od powyższego, Sąd zważył, że w polskim systemie prawnym ustawodawca przewidział roszczenia odszkodowawcze właścicieli nieruchomości wyłącznie w przypadku uchwalenia bądź zmiany ważnego i obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – do kwestii tej odnoszą się art. 36 i n. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Brak jest natomiast analogicznej regulacji w sytuacji, gdy uchwała planistyczna zostaje uznana nieważną (ustawa mówi w takiej sytuacji jedynie o zasadach zwrotu odszkodowania uprzednio wypłaconego właścicielowi nieruchomości z uwagi na obniżenie wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego).

Z tych przyczyn powództwo zostało oddalone (pkt I wyroku).

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 102 k.p.c., uznając, iż w niniejszej sprawie zachodzi szczególnie uzasadniony wypadek, umożliwiający odstąpienie od obciążania powodów obowiązkiem zwrotu kosztów poniesionych przez pozwanego (pkt II wyroku). W ocenie Sądu, w swoim subiektywnym odczuciu powodowie mogli uznawać, że doszło do ich pokrzywdzenia. Powzięcie przez kupujących informacji o unieważnieniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego było przyczyną odstąpienia przez nich od umów zawartych z powodami, a cena, za jaką ostatecznie nieruchomości zostały sprzedane, uległa obniżeniu. W społecznym odczuciu obciążenie powodów kosztami postępowania poniesionymi przez Miasto (...) W. w tej sytuacji mogłoby się jawić jako niesprawiedliwe.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska