Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 stycznia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Piotr Królikowski

Protokolant: sekretarz sądowy Kamila Jabłońska

po rozpoznaniu w dniu 4 stycznia 2024 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.

przeciwko W. P. (1)

o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności i zapłatę

1.  pozbawia wykonalności akt notarialny z 22 grudnia 2017 r. sporządzony w W. przez notariusza R. W. pod nr rep (...), zaopatrzony w klauzulę wykonalności z 21 marca 2019 r. postanowieniem Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z dnia 19 marca 2019 r. o sygn. akt XVI Co 63/19 oraz w klauzulę wykonalności z 29 października 2018 r. postanowieniem Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z dnia 18 października 2018 r. o sygn. akt XVI Co 2621/18 w części przekraczającej kwotę 120.790,56 zł (sto dwadzieścia tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt złotych 56/100);

2.  zasądza od pozwanego W. P. (1) na rzecz powoda (...) sp z o.o. z siedzibą w W. kwotę 120.790,56 zł (sto dwadzieścia tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt złotych 56/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 26 stycznia 2021 r. do dnia zapłaty;

3.  zasądza od pozwanego W. P. (1) na rzecz powoda (...)sp z o.o. z siedzibą w W. kwotę 13.557,00 zł (trzynaście tysięcy pięćset pięćdziesiąt siedem złotych 00/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty – tytułem zwrotu kosztów procesu znosząc koszty postępowania między stronami w pozostałym zakresie.

sędzia Piotr Królikowski

Sygn. akt: I C 106/22

UZASADNIENIE WYROKU

z dnia 18 stycznia 2024 r. (k. 260)

Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie 25 lutego 2022 r. (koperta k. 166) (...) spółka z o.o. w W. domagał się w stosunku do pozwanego W. P. (2):

1)  pozbawienia wykonalności aktu notarialnego z 22 grudnia 2017 r. rep (...) sporządzonego przez notariusza w W. R. W., zaopatrzonego w klauzulę wykonalności 21 marca 2019 r. postanowieniem z 19 marca 2019 r. sygn. akt XVI Co 63/19 oraz z dnia 18 października 2018 r. (postanowieniem z 18 października 2018 r. sygn. akt I Co 228/18 w części przekraczającej kwotę 120.790,56 zł na podstawie art. 840 §1 pkt 2 k.p.c.,

2)  zasądzenia od W. P. (1) na rzecz powoda kwoty 120.790,56 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 26 stycznia 2021 r. do dnia zapłaty.

Spółka wnosiła także o zasądzenie kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych oraz opłaty skarbowej (pozew k. 3 – 165).

Powód wskazał, że zawarł 22 grudnia 2017 r. z pozwanym umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego. Na jej podstawie strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży z zastrzeżeniem Warunków Zawarcia umowy sprzedaży, zdefiniowanych w umowie przedwstępnej. Przedmiotem umowy przyrzeczonej była nieruchomość w S. dz. ew.(...) dla której obecnie prowadzona jest KW nr (...). Strony ustaliły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie 30 dni od spełnienia warunków zawarcia umowy sprzedaży zdefiniowanych w §5 umowy przedwstępnej, po zapłacie ceny przez powoda nie później niż do dnia 30 czerwca 2019 r. Strony wskazały także warunki zawarcia umowy sprzedaży, które zostały zastrzeżone na korzyść powoda, co oznaczało że miał on prawo żądania zwarcia umowy przyrzeczonej od upływu dat jej zawarcia pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy sprzedaży, pod warunkiem złożenia pozwanemu przez powoda najpóźniej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy zgodnie §5 ust. 2 umowy. Powód takiego oświadczenia nigdy nie złożył. Strony ustalił sposób zapłaty ceny w trzech ratach. Wyżej opisany akt notarialny został trzykrotnie opatrzony klauzulami wykonalności – w zakresie kwoty 75.000 zł stanowiącej część I raty ceny nabycia, następnie w zakresie kwoty 150.000 zł z II raty ceny nabycia oraz na podstawie postanowienia z 19.03.2019 r. sygn. XVI Co 63/19 zmienionego postanowieniem z 25.04.2020 r. sygn. akt XVI Co 63/19, co do kwoty 100.000 zł stanowiącej część III raty. Kwota 75.000 zł została wyegzekwowana przez komornika sądowego M. S. w sprawie(...) i prawomocnie zakończona. Kolejna egzekucja toczyła się co do kwoty 150.000 zł pod sygn. akt (...). Natomiast komornik A. A. prowadził egzekucje(...)co do kwoty 250.000 zł, pomimo że powinna dotyczyć 100.000 zł. W trakcie wykonywania umowy powód przelał na rzecz pozwanego łącznie kwotę 120.790,56 zł w dniach 21.03.2018 r., 21.08.2018 r., 03.09.2018 r. i 03.09.2019 r. Do dnia wniesienia pozwu strony nie zawarły umowy przyrzeczonej, pozwany nie spełnił także warunków zastrzeżonych w §5 umowy przedwstępnej. Skoro zatem minął termin graniczny wynikający z §4 ust. 3 umowy przedwstępnej upłynął bezskutecznie roszczenie powoda o zawarcie umowy przyrzeczonej przedawniło się. Nie zostały spełnione warunki zawarcia umowy sprzedaży oraz brak porozumienia między stronami (na skutek wielokrotnych postępowań egzekucyjnych) do zawarcia umorzy nie dojdzie i powód ma prawo żądać zwrotu wpłaconych i wyegzekwowanych przez komornika kwot.

Powód opierał swoje roszczenia na art. 840 k.p.c. wskazując, że w sytuacji gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej odpadła podstawa do świadczeń pieniężnych w związku z czym świadczenia uzyskane przez pozwanego mają charakter nienależnych.

Wobec przedstawionego stanu faktycznego powód żądał pozbawienia wykonalności aktu notarialnego z 22.12.2017 r. jedynie w części przekraczającej kwotę 120.790,56 zł na podstawie art. 840 §1 pkt 2 k.p.c. oraz zwrotu kwoty zapłaconych na rzecz pozwanego łącznie 120.790,56 zł na podstawie art. 410 §2 k.c. ewentualnie zasądzenie ww. kwoty na podstawie art. 471 k.c. w wysokości odpowiadającej wysokości kwot wpłaconych przez powoda oraz wyegzekwowanych przez komornika w toku postępowań egzekucyjnych, z wniosków pozwanego. Z ostrożności procesowej jako ewentualną podstawę prawną powód wskazał art. 415 k.c. W związku z powyższym powód wezwał pozwanego do zapłaty – w odpowiedzi na nie pozwany wskazał, że nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu przerywa bieg przedawnienia zgodnie z art. 123 §1 pkt 1 k.p.c. oraz roszczenie nie może ulec przedawnieniu wcześniej niż po upływie 6 lat od dnia wydania postanowienia sądu w przedmiocie nadania klauzuli wykonalności co miało miejsce 22.12.2017 r. – tymczasem roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się stosowne do art. 390 §1 pkt 3 k.c. z upływem roku od dnia w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta – roczny termin przedawnienia upłynąłby 30 czerwca 2020 r. W ocenie powoda działania pozwanego nie skutkowały przerwaniem biegu przedawnienia roszczeń związanych z zawarciem umowy przyrzeczonej. Pozwany obecnie bowiem nie ma instrumentów skutecznego żądania od powoda zawarcia umowy przyrzeczonej. Skoro zatem uprawnienie pozwanego wygasło, to nie przysługuje mu także prawo żądania zapłaty ceny za nieruchomość. Natomiast termin 6 lat przedawnienia dotyczy roszczenia stwierdzonym prawomocnym orzeczeniem – co nie odnosi się do roszczeń stwierdzonych aktem notarialnym.

W odpowiedzi na pozew W. P. (1):

1)  uznał powództwo co do pkt I pozwu, dotyczącego roszczenia o pozbawienie wykonalności aktu notarialnego z 22 grudnia 2017 r. rep. (...) w części przekraczającej kwotę 120.790,56 zł na podstawie art. 840 §1 pkt 2 k.p.c. i wniósł o nieobciążanie go kosztami procesu w tym kosztami zastępstwa procesowego na podstawie art. 101, 103 i 110 k.p.c.,

2)  domagał się oddalenia powództwa w zakresie żądania zapłaty kwoty 120.790,56 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonemu od dnia 26 stycznia 2021 r. do dnia zapłaty podnosząc zarzut przedawnienia na podstawie art. 390 §3 k.c. zwrotu części ceny sprzedaży rozumianej jako zaliczka oraz o zasądzenia od powoda kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego wraz z odsetkami ustawowymi za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty. (odpowiedź na pozew k. 205 – 213)

Pozwany potwierdził, że stan faktyczny w sprawie przedstawiony przez powoda jest bezsporny oraz przyznał, że powództwo z punktu pierwszego zasługuje na uwzględnienie, bowiem umowa przedwstępna miała być zawarta do 30 czerwca 2019 r, i roszczenia z niej wynikające przedawniają się z upływem roku stosownie do art. 390 § 3 k.c.

Wobec powyższego pozwany podnosił brak podstaw do obciążenia go kosztami w sytuacji gdy jedynie Sąd może pozbawić wykonalności tytułu wykonawczego nadanego na akt notarialny.

W zakresie roszczenia o zasądzenie pozwany zakwestionował to żądanie w tym datę wymagalności podaną przez powoda. Pozwany powołując się na brzmienie art. 390 §3 k.c. nadane nowelizacją z 25.09.2003 r. wskazał że aktualnie przepis nie wymienia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej, które przedawniają się z upływem wskazanego tam terminu jednego roku – zatem i roszczenie o zadatek przedawnia się w ww. terminie. W ocenie pozwanego zapłata całej ceny była warunkiem zwarcia umowy przyrzeczonej. Z §9 aktu notarialnego wynika że w przypadku zapłaty całej ceny sprzedaży do 30 czerwca 2019 r. i nie przeniesienia w tym czasie nieruchomości na rzecz kupującego sprzedający zobowiązał się do udzielenia kupującemu nieodwołanego i niewygasającego na wypadek śmierci pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej a z §10 wynika, że wydanie nieruchomości nastąpi po zapłacie ceny co oznacza że zapłata ceny jest związana z umową przedwstępną ponieważ po jej całkowitym uiszczeniu pozwany nie mógłby uniemożliwić zawarcia finalnej umowy. Wina w nie zawarciu umowy przyrzeczonej leży po stronie powodowej.

W toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powód prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS pod nr (...) pod firmą (...) sp. z o.o. – poprzednio: (...) Spółka z ograniczona odpowiedzialnością w W. (odpis z CI KRS k. 85 – 88).

W dniu 22.12.2017 r. W. P. (1) jako sprzedający zawarł z (...) sp. z o.o. w W. jako kupujący umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego sporządzonego przez R. W. notariusza w W. za rep.(...), dotyczącą działki (...) (Nieruchomość(...)) położonej w województwie (...), w gminie (...), miejscowości J. objętej wówczas KW nr (...) (umowa k. 90 – 97v).

W jej treści Sprzedający oraz kupujący oświadczyli, że zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży z zastrzeżeniem Warunków Zawarcia umowy Sprzedaży, zwanej dalej Umową przyrzeczoną, na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego nieruchomość oraz wyda ją, zaś Kupujący zapłaci sprzedającemu cenę w kwocie 350.000 zł oraz obejmie nieruchomość w posiadanie. (§3 umowy).

Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta:

1)  W terminie 30 dni od spełnienia się Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży,

2)  Po zapłacie ceny przez Kupującego,

3)  Nie później niż do dnia 30 czerwca 2019 r. (§4 umowy).

Strony oświadczyły także, że Umowa przyrzeczona zostanie zawarta w dacie wskazanej Sprzedającemu przez Kupującego z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem, po spełnieniu warunków zwanych Warunkami Zawarcia Umowy Sprzedaży tj. :

1)  odłączeniu z dotychczasowej księgi wieczystej nieruchomości (...) i założeniu dla niej nowej księgi wieczystej,

2)  wydaniu przez Dyrektora Generalnego (...) zgody na nabycie przez Kupującego Nieruchomości (...) wyrażonej w formie decyzji administracyjnej bądź uzyskaniu przez Sprzedającego lub Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej że Nieruchomość (...) została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia że może ona zostać wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie, bądź objęciu nieruchomości (...) miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, potwierdzającymi że Nieruchomość (...) położna jest na obszarze przeznaczonym na cele inne niż rolne, przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z decyzjami, warunkami uzgodnieniami dookreślonymi w niniejszym punkcie obciążały Kupującego (§5 ust. 1 umowy)

Strony postanowiły, że Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży opisane w §5 ust. 1 są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty jej zawarcia pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego najpóźniej w dacie zawarcia Umowy przyrzeczonej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży (§5 ust. 2 umowy).

Strony umówiły się, że cena zostanie zapłacona Sprzedającemu przez Kupującego w następujący sposób:

1)  część ceny w kwocie 100.000 zł do dnia 31.01.2018 r.,

2)  część ceny w kwocie 150.000 zł do dnia 31.07.2018 r.,

3)  część ceny w kwocie 100.000 zł do dnia 31 grudnia 2018 r. (§7 umowy).

Kupujący oświadczył, że w zakresie obowiązku zapłaty części ceny w kwotach i terminach opisanych w §7 umowy poddaje się egzekucji stosownie do art. 777 §1 pkt 4 k.p.c. (§8 umowy).

Dla Nieruchomości (...) została urządzona KW nr (...) przez Sąd Rejonowy w Szydłowcu IV Wydział Ksiąg Wieczystych w dniu 29.12.2017 r. (wydruk z EKW k. 99 – 106).

W. P. (1) wezwał powoda do zapłaty kwoty 100.000 zł jako części ceny za sprzedaż nieruchomości zgodnie z §7 pkt 1 umowy z 22.12.2017 r. pismem z 28.02.2018 r. (wezwanie do zapłaty k. 108).

Wobec braku zapłaty przez powoda pozwany uzyskał tytuł wykonawczy na akt notarialny rep. (...)postanowieniem Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie o nadaniu klauzuli wykonalności z dnia 18.07.2018 r. sygn. akt II Co 1540/18 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 20.07.2018 r. w zakresie §8 co do obowiązku zapłaty 75.000 stanowiącej część pierwszej raty ceny nabycia płatnej do 31 stycznia 2018 r. Na podstawie tego tytułu wykonawczego pozwany skierował 10.08.2018 r. wniosek egzekucyjny do komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Żyrardowie. Sprawa toczyła się pod sygnaturą (...) na kwotę należności głównej 75.000 zł. Postępowanie zostało umorzone postanowieniem z 07.09.2018 r. W toku postępowania komornik wyegzekwował od powoda kwoty 40.000 zł w dniu 21.08.2018 r. oraz 47.633,32 zł w dniu 03.09.2018 r. n- na rzecz wierzyciela przekazano kwotę 76.350 zł (zawiadomienie k. 110, akta komornicze - zawiadomienie o zajęciu wierzytelności z dnia 17 sierpnia 2018 r., (...), zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z dnia 17 sierpnia 2018 r., zaświadczenie o dokonanych wpłatach przez Powoda z dnia 18 lutego 2019 r., akta komornicze (...) zaświadczenie z 18 czerwca 2019 r.)

W. P. (1) skierował do komornika 02.11.2018 r. kolejny wniosek o wszczęcie egzekucji – w zakresie kwoty 150.000 zł tytułem zapłaty II raty ceny określonej w §7 ust. 2 aktu notarialnego na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie z 18.10.2018 r. sygn. akt I Co 2621/18, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z 29.10.2018 r. które prowadził komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Żyrardowie pod sygn. (...) – w postępowaniu dzień 26.03.2019 r. nie zostały wyegzekwowane żadne kwoty od powoda (akta sprawy komorniczej (...): wniosek o wszczęcie egzekucji z dnia 02 listopada 2018 r., zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z dnia 02 listopada 2018 r., zawiadomienie o zajęciu wierzytelności z dnia 02 listopada 2018 r., zawiadomienie o zajęciu wierzytelności z dnia 08 listopada 2018 r., zawiadomienie o zajęciu wierzytelności z dnia 16 kwietnia 2019 r.).

Kolejne postępowanie egzekucyjne na wniosek W. P. (1) z 23.04.2019 r. w zakresie kwoty 350.000 zł wynikającej z §8 aktu notarialnego z 22.12.2017 r. opatrzonego w klauzulę wykonalności nadaną przez Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie w dniu 21.03.2019 r. sygn. akt XVI Co 63/19 było prowadzone przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie pod sygn. akt(...). Komornik ustalił, iż zachodzi zbieg przedmiotowej egzekucji z egzekucją (...), w związku z czym wezwał do przekazania mu sprawy (...) – po przekazaniu sprawa była prowadzona pod sygn. akt (...). Postępowanie to zostało umorzone postanowieniem z 06.04.2022 r. wobec bezskuteczności egzekucji (pisma z postępowania egzekucyjnego k. 114 – 129, akta komornicze (...): zawiadomienie o przeszkodzie w realizacji zajęcia z dnia 29 kwietnia 2019 r., postanowienie o przekazaniu sprawy i ustaleniu kosztów postępowania z dnia 18 czerwca 2019 r., zawiadomienie o przejęciu sprawy z dnia 02 kwietnia 2019 r., postanowienie o umorzeniu z 06 kwietnia 2022 r.; akta komornicze (...), zawiadomienie o zajęciu wierzytelności z dnia 02 września 2019 r., wezwanie do zapłaty należności z dnia 24 listopada 2020 r., (...),). W toku postępowania egzekucyjnego(...) powód złożył skargi na czynności komornika z 20.05.2019 r. wskazując prowadzenie egzekucji co do całości kwoty z aktu notarialnego z 22.12.2017 r. podczas gdy przy poprzednich egzekucjach została ona zaspokojona do kwoty 112.633,32 zł. Powyższa kumulacja egzekucji doprowadziła do obliczenia opłaty egzekucyjnej na kwotę 35.018,70 zł (akta komornicze (...): skarga na czynności komornika z 20 maja 2019 r., odpowiedź komornika na skargę z 20.05.2019 r.).

Wobec treści pisma W. P. (1) z 05 czerwca 2019 r. w którym wskazał on, że egzekucja powinna się toczyć w zakresie kwoty 100.000 zł komornik postanowieniem z 11 czerwca 2019 r. umorzył postępowanie egzekucyjne(...) do co do kwoty 250.000 zł. Zarazem komornik ustalił opłatę za niecelowe wszczęcie postępowania egzekucyjnego na kwotę 25.000 zł obciążając nią wierzyciela. Ustalił także stan dochodzonych należności na 100.187 zł. W. P. (1) zaskarżył postanowienie komornika 11.07.2019 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie postanowieniem z 26.11.2019 r. sygn. XVI Co 3022/19 nie uwzględnił skargi pozwanego co do zasady a jedynie co do wysokości (akta komornicze (...) pismo W. P. (1) z 05 czerwca 2019 r., postanowienie komornika z 11.06.2019 r., skarga W. P. (1) z 11.07.2019 r. odpowiedź komornika na skargę z 13.07.2019 r.).

Spółka w toku postępowania komorniczego pismem z 05.09.2019 r. zarzucała, że upłynął termin zawarcia umowy przyrzeczonej określony w akcie notarialnym z 22.12.2017 r. roszczenia z umowy wygasły a umowa przyrzeczona nie może zostać zawarta, wskazał także że żądania zapłaty przez W. P. (1) mają charakter świadczeń nienależnych (k. 135 – 142, akta komornicze (...)pismo z 05.09.2019 r.).

Na skutek skargi (...) sp. z o.o. na postanowienie referendarza sądowego z 19 marca 2019 r. Sąd Rejonowy postanowieniem z 25 kwietnia 2020 r. sygn. akt XVI Co 63/19 zmienił zaskarżone orzeczenie nadając klauzulę wykonalności w zakresie §8 aktu notarialnego co do obowiązku zapłaty 100.000 zł stanowiącej część trzeciej raty ceny nabycia nieruchomości płatnej do 31.07.2018 r. Postanowieniem z 25.06.2021 r. komornik umorzył postępowanie egzekucyjne (...)wobec jego bezskuteczności na podstawie art. 824 §1 pkt 3 k.p.c. Komornik wskazał, że w toku postępowania wyegzekwowano od dłużnika kwotę 2.945,38 zł z czego wierzycielowi przekazano 2.615,98 zł (postanowienie z uzasadnieniem k. 131 – 133v, akta komornicze (...): postanowienie sygn. akt XVI Co 63/19, postanowienie o umorzeniu z 25.06.2021 r. k. 152)

Pozwany brał czynny udział w postępowaniach komorniczych, kierując pisma o doręczanie przez komorników do niego osobiście wszelkich pism z postępowań egzekucyjnych, niezależnie od doręczeń dla jego pełnomocników (pismo Pozwanego z dnia 29 stycznia 2019 (...), pismo Pozwanego z dnia 26 listopada 2018 r., (...), pismo W. P. (1) z 03 czerwca 2019 r., (...)).

Powodowa spółka uiściła na rzecz pozwanego:

a)  kwotę 25.000 zł tytułem I transzy umowy notarialnej przelewem z 31.03.2018 r. (potwierdzenie przelewu k. 144),

b)  kwotę 40.000 zł pobraną przez komornika w postępowaniu (...), przelewem z 21.08.2018 r., (potwierdzenie przelewu k. 146),

c)  kwotę 47.633,32 zł pobrana przez komornika w postępowaniu (...) przelewem z 03.09.2018 r. (potwierdzenie przelewu k. 148),

d)  kwotę 8.157,24 zł pobrana przez komornika w postępowaniu (...)((...)) w dniu 03.09.2019 r. (potwierdzenie przelewu k. 150).

Powód wezwał W. P. (1) do zapłaty kwoty w łącznej wysokości 120.790,56 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w terminie 5 dni od daty doręczenia które nastąpiło 19.01.2021 r. (wezwanie do zapłaty z potwierdzeniem nadania i wydrukiem systemu śledzenia k. 154 – 159). W odpowiedzi na powyższe W. P. (1) odmówił żądaniu powoda wskazując, że na skutek nadania klauzuli wykonalności na akt notarialny nastąpiło przerwanie biegu przedawnienia, przy czym zgodnie z art. 125 §1 roszczenia pozwanego nie mogą ulec przedawnieniu wcześniej niż po 6 latach od wydania postanowienia z 19.03.2019 r. Ponieważ termin zawarcia umowy przyrzeczonej miał zacząć biec 7 dni po uiszczeniu całości ceny to nie rozpoczął się bieg terminu określonego w art. 390 §3 k.c. (odpowiedź pozwanego k. 161 -162).

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, których rzetelności i autentyczności nie kwestionowała żadne ze stron, mając także na uwadze uznanie powództwa w części przez pozwanego.

Sąd oparł się także na zeznaniach stron złożonych na rozprawie 28 listopada 2023 r. w tym w imieniu powoda prezes spółki(...) (znacznik 00:05:27 – 00:16:24) oraz W. P. (1) (znacznik 00:18:39 – 00:31:12). Sąd dał wiarę zeznaniom strony powodowej w zakresie w jaki wskazywano, że nie było ustalenia jakiejkolwiek wpłaty tytułem zaliczki na rzecz pozwanego – zeznanie to było spójne z dokumentacją zgromadzoną w aktach sprawy. W tym też zakresie Sąd nie dal wiary zeznaniom pozwanego który twierdził o uiszczeniu zaliczki na jego rzecz w kwocie 25.000 zł (znacznik 00:24:49, 00:27:44) – zeznanie to jest sprzeczne z treścią dokumentu potwierdzenia przelewu oraz samego aktu notarialnego z 22.12.2017 r. Wewnętrznie sprzeczne były także zeznania powoda odnośnie do przyczyn braku uiszczenia ceny za nieruchomość – pierwotnie wskazywał on na brak kontaktu z pozwanym (znacznik 00:09:08) następnie zaś podnosił że na skutek weryfikacji przez prawników spółki uznano że cena działki jest nieadekwatna do jej wartości (znacznik 00:15:07).

Sąd Okręgowy pominął wnioski o dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego z 17.09.2013 r. oraz dokumentacji geologicznej działki (...) na okoliczność wartości złóż kopalnianych, bowiem dowód ten był irrelewantny z punktu widzenia rozstrzygnięcia. Analogicznie nie miał znaczenia dla rozstrzygnięcia złożony operat szacunkowy, bowiem nie miał on znaczenia dla ustalenia zasadności oraz wysokości żądania zapłaty.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Roszczenia objęte pozwem zasługiwały na uwzględnienie w całości.

Odnosząc się do żądania o pozbawienie wykonalności aktu notarialnego z 22 grudnia 2017 r. rep(...)sporządzonego przez notariusza w W. R. W., zaopatrzonego w klauzulę wykonalności 21 marca 2019 r. postanowieniem z 19 marca 2019 r. sygn. akt XVI Co 63/19 oraz z dnia 18 października 2018 r., postanowieniem z 18 października 2018 r. sygn. akt I Co 228/18 w części przekraczającej kwotę 120.790,56 zł na podstawie art. 840 §1 pkt 2 k.p.c. to zostało ono uznane przez pozwanego, czym sąd był związany stosownie do art. 213 §2 k.p.c.

Uznając powództwo, pozwany uznaje zarówno żądanie, jak i jego podstawę faktyczną, i godzi się na wydanie wyroku uwzględniającego żądanie powoda (wyr. SN z 18.3.2011 r., III CSK 127/10, OSNC-ZD 2012, Nr A, poz. 17). Konsekwencją uznania powództwa jest konieczność jego uwzględnienia przez sąd w zakresie, w jakim pozwany je uznał, bez potrzeby przeprowadzania w tej części postępowania dowodowego, z zastrzeżeniem przypadków, gdy uznanie powództwa jest sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego lub zmierza do obejścia prawa (zob. wyr. SN z 8.4.2016 r., I CSK 285/15, Legalis). Analiza stanu faktycznego sprawy prowadziła do uznania przez Sąd Okręgowy, że nie zaszła żadna z przesłanek negatywnych, wynikających ze wskazanego przepisu. Roszczenie w tym zakresie było oczywiście zasadne, w związku z tym Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji w punkcie 1.

Natomiast w odniesieniu do żądania zapłaty Sąd nie podzielił argumentacji pozwanego o tym, aby kwota dochodzona pozwem stanowiła zaliczkę oraz aby roszczenie powoda było w związku z tym przedawnione. Pozostawało to w sprzeczności z literalną treścią zawartej umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Skoro strony się umówiły zgodnie z jej zapisami, że zapłacona zostanie w sposób w niej opisany cena to nie sposób twierdzić istnieniu w tym zakresie funkcji, która miałaby zobowiązać stronę do tego aby zrealizować umowę przedwstępną, jaką ma ze swej natury zaliczka. Z całego charakteru umowy nie wynikało, aby kwota objęta roszczeniem strony powodowej miała charakter wskazywany przez pozwanego tj. zaliczki, ani w całości ani w części tj. w odniesieniu do kwoty 25.000 zł W akcie notarialnym wprost wpisano bowiem, że mamy do czynienia z umową warunkową, gdzie warunek został zastrzeżony na korzyść powoda oraz kwoty w niej wskazane w §7 i 8 są ceną i nie ma żadnych podstaw, aby nagle ceny te potraktować jako zaliczkę. A skoro nie doszło do sprzedaży – jest to okoliczność bezsporna – to brak jest podstaw do wskazywania, aby istniała jakakolwiek cena przysługująca pozwanemu. W konsekwencji mamy do czynienia ze świadczeniem nienależnym w rozumieniu art. 405 k.c. i nie ma podstaw w związku z tym wskazać że przedawniło się ono w terminie roku.

Tym samym, bezprzedmiotowa była argumentacja pozwanego odnośnie konieczności stosowania rocznego terminu przedawnienia (art. 390 § 3 k.c.) do wszystkich roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej - w tym zarówno roszczeń o zawarcie umowy przyrzeczonej, roszczeń odszkodowawczych, jak i roszczeń z tytułu zadatku oraz kary umownej, albowiem roszczenie powoda nie ma charakteru żadnego z ww. roszczeń objętych dyspozycją ww. przepisu. W konsekwencji powyższego zarzut pozwanego podniesiony w odpowiedzi na pozew, jakoby roszczenie powoda mogło być objęte rocznym terminem przedawnienia nie znajduje pokrycia w powszechnie obowiązujących przepisach prawa.

Zgodnie bowiem z §7 Umowy przedwstępnej Strony ustaliły, iż cena w wysokości 350.000,00 złotych zostanie zapłacona przez Powoda w częściach w ściśle określonych terminach oraz przed terminem granicznym zawarcia Umowy przyrzeczonej tj. do dnia 30 czerwca 2019 r. Na podstawie § 8 Umowy przedwstępnej powód poddał się egzekucji w zakresie obowiązku zapłaty poszczególnych części ceny w ściśle określonych terminach, stosownie do treści art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Biorąc to pod uwagę należało uznać, że zapłata przez powoda poszczególnych części ceny miała charakter spełnienia konkretnego świadczenia z niezawartej ostatecznie Umowy przyrzeczonej. Skoro zatem (i) do dnia 30 czerwca 2019 r. Powód i Pozwany nie zawarli Umowy przyrzeczonej (bezskutecznie upłynął termin do jej zawarcia), (ii) Strony nie spełniły warunków, o których mowa w § 5 Umowy przedwstępnej, (iii) roszczenie Pozwanego o zawarcie Umowy przyrzeczonej przedawniło się - to Pozwany jest zobowiązany do zwrotu świadczenia, które otrzymał od Powoda w oparciu o przepisy regulujące instytucję bezpodstawnego wzbogacenia.

W ocenie Sądu w ustalonym stanie faktycznym bezsporne było, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, zatem część ceny wpłacona przez powoda podlega zwrotowi jako świadczenie nienależne, albowiem nie został osiągnięty cel świadczenia powoda. Dzieje się tak bez względu na przyczynę nie zawarcia przyrzeczonej umowy. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 grudnia 2000 r., sygn. akt II CKN 353/00 wskazano, że zastrzeżone w umowie przedwstępnej świadczenie strony na poczet umowy przyrzeczonej nie czyni drugiej strony uprawnioną do żądania tego świadczenia. W takim przypadku jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta wówczas oparty na tych postanowieniach stosunek zobowiązaniowy wygasa, a spełnione przez strony świadczenia rozliczane zostaną, w zależności od okoliczności albo w przypadku braku uregulowań według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

W konsekwencji powyższego stwierdzić należy, że do obliczenia terminu przedawnienia roszczenia powoda dochodzonego w niniejszym postępowaniu mają zastosowanie ogólne regulacje kodeksu cywilnego dotyczące terminu przedawnienia (art. 118 k.c. i n., por Wyrok Sadu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 lutego 2016 r., sygn. akt I ACa 1218/15,).

Sąd podziela stanowisko powoda który podnosił w ślad za orzecznictwem Sądu Najwyższego, iż na etapie zawarcia umowy przedwstępnej pomiędzy stronami nie istnieje jeszcze zobowiązanie z umowy przyrzeczonej, więc nie istnieje podstawa prawna świadczenia, lecz jest tylko porozumienie stron co do celu świadczenia - uzyskania świadczeń ekwiwalentnych względem siebie. Tym samym, jeżeli nie zostaje zawarta umowa przyrzeczona, nie zostaje osiągnięty zamierzony cel świadczenia, co oznacza, że bez względu na przyczynę jej nie zawarcia, świadczenie w postaci zapłaconej ceny, jako nienależne podlega zwrotowi (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2016 r., sygn. akt III CNP 9/16 Legalis nr 1533479, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2009 r., o sygn. akt III CZP 102/09).

Odnosząc się do powyższych twierdzeń wskazać należy, iż zgodnie z treścią przepisu art.389 § 1 k.c. umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Pozwany zarzucał że zgodnie z § 9 Umowy przedwstępnej w przypadku uiszczenia całej ceny sprzedaży do dnia 30 czerwca 2019 r. zobowiązał się do udzielenia nieodwołalnego i niewygasającego na wypadek śmierci pełnomocnictwa do zawarcia Umowy przyrzeczonej. Jednakże w doktrynie wskazuje się, że udzielenie przez stronę umowy przedwstępnej nieodwołalnego pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej umocowuje tylko do zawarcia umowy przyrzeczonej przed przedawnieniem się roszczenia o jej zawarcie. Wbrew zatem twierdzeniom pozwanego powyższy zapis nie byłby skuteczny w sytuacji nieziszczenia się warunków określonych w § 5 Umowy przedwstępnej, jak również w sytuacji ziszczenia się ich po ściśle określonym terminie do zawarcia umowy przyrzeczonej, nawet przy jednoczesnym uiszczeniu całości ceny sprzedaży przez powoda.

Z powyższych przyczyn Sąd doszedł do wniosku iż należy uznać kwotę uiszczoną przez powoda – dobrowolnie oraz w toku postępowania egzekucyjnego jako świadczenie nienależne rozumieniu art. 405 i n. k.c. którego istnienie co do zasady i wysokości zostało wykazane poprzez dokumenty – m. in. potwierdzenia przelewów, załączone przy pozwie.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 455 k.c. biorąc pod uwagę wezwanie do zapłaty skierowane do pozwanego pismem z datowanym na 14 stycznia 2021 r. a doręczonym 19 stycznia 2021 r. Powód zakreślił w nim termin 5 dni na zapłatę. Oznacza to ze żądanie zapłaty stało się wymagalne z dniem 26 stycznia 2021 r. i od tej daty Sąd uwzględnił roszczenie odsetkowe, o czym orzeczono jak w sentencji w punkcie 2.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł stosownie do art. 108 §1 k.p.c. W zakresie roszczenia opartego na art. 840 §2 pkt 3 k.p.c. doszło do uznania powództwa. W wypadku uznania powództwa przez pozwanego sąd w orzeczeniu kończącym uprawniony jest do wzajemnego zniesienia kosztów procesu, w tym układzie bowiem obie strony dążyły do osiągnięcia takiego samego wyniku procesu i żadna z tych stron procesu nie przegrała ani też nie wygrała. Sytuacja taka uzasadnia zastosowanie per analogiam art. 104 k.p.c. wobec braku wyraźnego jej rozstrzygnięcia w ustawie (post. SN z 28.11.1972 r., I CZ 141/72, Legalis). W tym zakresie pozwany także złożył stosowny wniosek o nieobciążanie go kosztami ze względu na uznanie powództwa przy pierwszej czynności. Z tego względu Sąd Okręgowy nie obciążył pozwanego kosztami w tym zakresie, licząc koszty od kwoty zasądzonej w punkcie 2.

Natomiast w zakresie żądania zasądzenia na podstawie art. 405 k.c. pozwanego należało uznać za stronę przegrywającą w całości i obciążyć go kosztami stosownie do art. 98 §1 k.p.c. Na zasądzoną kwotę złożyły się:

- opłata od pozwu w wysokości 8.040 zł (kwit k. 178),

- opłata od wniosku o uzasadnienie 100 zł (k. 198),

- koszty zastępstwa adwokackiego w wysokości 5.400 zł obliczone na podstawie §2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokatów oraz

- 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (kwit k. 83) na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej.

O odsetkach od kosztów procesu orzeczono na podstawie art. 98 §1 ¹ k.p.c.

Z powyższych względów orzeczono jak w sentencji w punkcie 3.

Sędzia Piotr Królikowski