Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Warszawa, dnia 18 czerwca 2025 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący sędzia Marcin Polit

Protokolant sekretarz sądowy Zuzanna Kurek

po rozpoznaniu w dniu 6 czerwca 2025 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) W.

przeciwko M. R.

o zapłatę

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powoda (...) W. na rzecz pozwanego M. R. kwotę 5 400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 134/23

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym do tut. Sądu w dniu 30 grudnia 2022 roku (data stempla pocztowego – k. 44) powód (...) W. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego M. R. kwoty 75 065,30 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 15 grudnia 2020 roku do dnia zapłaty – tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z okresie od dnia 1 stycznia 2019 roku do dnia 30 listopada 2020 roku z gruntu stanowiącego własność (...) W., położonego w W., dzielnica B., przy ul. (...), oznaczonego w ewidencji gruntów jako cz. Dz. ew. nr (...) z obrębu (...) w udziale 3,83/100. Ponadto wniósł o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu. Wysokość dochodzonego wynagrodzenia została obliczona na podstawie załącznika nr 2 do Zarządzenia Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 5 maja 2017 roku w sprawie zasad wydzierżawiania na okres do trzech lat, nieruchomości miasta (...) W. i nieruchomości Skarbu Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela jest Prezydent (...) W., określających minimalne miesięczne stawki netto czynszu dzierżawnego za 1 m ^{( 2)} gruntu. Ponadto kwota została wyliczona zgodnie z udziałem w zajmowanym gruncie wskazanym przez pozwanego we wniosku z dnia 4 lipca 2012 roku o stwierdzenie zasiedzenia tej nieruchomości oraz podstawowej stawki czynszu dzierżawnego netto z przeznaczeniem pod obiekty handlowo-usługowe (o pow. łącznej 1539 m ^{( 2)}) w strefie I wraz z terenem towarzyszącym (o łącznej pow. 3739 m ^{( 2)}), dla którego stawka wynosi 50% stawki celu podstawowego dzierżawy terenów (pozew – kk. 3-4).

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 30 stycznia 2023 roku tut. Sąd uwzględnił w całości roszczenie powoda, orzekając też o kosztach procesu (nakaz zapłaty – k. 47).

W sprzeciwie od nakazu zapłaty z 16 marca 2023 roku M. R. wniósł o oddalenie powództwa, alternatywnie o zawieszenie postępowania do czasu ustania przyczyn uniemożliwiających jego procedowanie zgodnie z obowiązującym prawem. Pozwany zgłosił zarzuty:

1.  niedopuszczalności postępowania z powodu braku ustalonego stanu prawnego nieruchomości stanowiącej działkę nr (...),

2.  niedopuszczalności postępowania z powodu braku zakończenia postępowania administracyjnego w zakresie rozpatrzenia wniosku o przeniesienie lub nadanie prawa użytkowania wieczystego obszaru gruntu, którego wnioskodawcy są posiadaczami, za zezwoleniem i zgodą powoda bez wiążącego strony warunku wnoszenia opłat z tytułu posiadania,

3.  celowego i świadomego zaniechania wskazania przez powoda, iż przywoływane dowody, tj. faktury VAT oraz wezwania do zapłaty, nie stanowią przesłanek do skutecznego wniesienia pozwu lub żądania wydania nakazu zapłaty (sprzeciw – kk. 54-55).

Pozwany wniósł również odpowiedź na pozew datowaną na dzień 16 marca 2023 roku. Podniósł, iż jest on stroną zawartej z powodem umowy co do przyrzeczenia nadania na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego po spełnieniu określonych warunków (skuteczna realizacja budowy pawilonów oraz reprezentowanie przez Zakład (...) (...) (...) W. w postępowaniu inwestycyjnym). Posiadanie nieruchomości przez pozwanego odbywa się za zgoda powoda bez jakichkolwiek warunków finansowych, za wyjątkiem opłat w zakresie nadania użytkowania wieczystego (odpowiedź na pozew – kk. 56-56v.).

Do dnia zamknięcia rozprawy stanowiska stron co do zasady nie uległy zmianie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Działka nr (...) z obrębu (...) stanowi część archiwalnych działek ewidencyjnych nr (...) z obrębu (...). Działki te zostały nabyte na rzecz Skarbu Państwa na mocy aktów notarialnych i decyzji wywłaszczeniowych: Rep. (...)z dnia 15 marca 1974 roku (dz. (...)), Rep. A- (...) z dnia 15 marca 1974 roku (dz. (...)), decyzja nr (...) z dnia 17 maja 1974 roku (dz. 25/2), decyzja nr (...) z dnia 28 czerwca 1974 roku (dz. 26), z przeznaczeniem pod budowę osiedla (...) zgodnie z decyzją lokalizacyjną nr (...) z dnia 27 lipca 1972 roku. Z dniem 27 maja 1990 roku działka nr (...) z mocy prawa stała się własnością miasta (...) W., co zostało stwierdzone decyzją Wojewody (...) nr (...) z dnia 8 grudnia 1992 roku. Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie prowadzi dla nieruchomości księgę wieczystą nr (...) (akta II Ns 725/12: KW – kk. 242-245, uzasadnienie wyroku z 8.12.2015 – k. 1240).

Decyzją nr (...) z dnia 23 października 1978 roku Urzędu (...) W. (...)Komisji Planowania wskazano lokalizację inwestycji budowy zespołu rzemieślniczych pawilonów produkcyjno-usługowych przy ul. (...). W dniu 19 kwietnia 1979 roku Urząd (...) W. wydał decyzję nr (...) o ustaleniu miejsca i warunków realizacji inwestycji budowlanej dotyczącej budowy zespołu pawilonów produkcyjno-usługowych zgodnie z planem rozbudowy osiedla wielorodzinnego C.. W decyzji ustalił miejsce i warunki realizacji inwestycji na terenie położonym w Dzielnicy Ż. przy ul. (...), róg (...). Następnie decyzją nr (...) z dnia 10 września 1981 roku zatwierdzono plan realizacyjny usytuowania obiektów budowlanych – rzemieślniczych pawilonów usługowo-handlowych przy ul. (...) w W.. Właścicielem gruntu, na którym miała zostać zrealizowana inwestycja był Skarb Państwa. Kolejną decyzją z dnia 3 lutego 1981 roku nr (...) (zamienną) o ustaleniu miejsca i warunków realizacji inwestycji budowlanej, Urząd (...) W. w sprawie budowy zespołu rzemieślniczych pawilonów handlowo-usługowych zgodnie z planem szczegółowym osiedla budownictwa wielorodzinnego C. ustalił miejsce i warunki realizacji inwestycji na terenie położonym w Dzielnicy Ż. przy ul. (...), róg ul. (...). Następnie decyzją nr (...) z dnia 2 czerwca 1981 roku Urząd Dzielnicowy W.-Ż. zatwierdził plan realizacyjny – ogólny zagospodarowania terenu inwestycji zespołu usług rzemieślniczych przy ul. (...), róg (...), wraz ze stanowiącym integralną część decyzji planem zagospodarowania placu budowy. Następnie decyzją z dnia 9 października 1981 roku Urząd Dzielnicowy W.-Ż. zezwolił na budowę zespołu pawilonów rzemieślniczych w W. przy ul. (...), róg (...), wg projektu stanowiącego integralną część decyzji, w miejscu ustalonym w planie realizacyjnym zatwierdzonym decyzją nr (...) z dnia 2 czerwca 1981 roku z zachowaniem warunków określonych w decyzji (decyzja z 9.10.1981 – k. 169; akta II Ns 725/12: uzasadnienie wyroku z 8.12.2015 – kk. 1240-1241, a ponadto wymienione tam dokumenty: decyzja nr (...) z 19.04.1979 – kk. 51-56; decyzja nr (...) z 3.02.1981 – kk. 77-78, kk. 522-523, decyzja nr (...) – k. 120, decyzja nr (...) z 10.09.1981 – k. 562).

Na nieruchomości stanowiącej obecnie działkę nr (...) z obrębu (...) rozpoczęto budowę pawilonów handlowo-usługowych. Inwestorzy utworzyli (...) Komitet (...) w W. przy ul. (...). Komitet miał na celu w imieniu jego członków współpracę z Izbą Rzemieślniczą w działalności inwestycyjnej związanej z realizacją pawilonów na etapie przygotowania dokumentacji projektowej oraz budowy obiektu, zlecanie, odbiór i finalizację robót. Po zakończeniu inwestycji Komitet miał przejąć funkcję administratora obiektu. Pawilony handlowo-usługowe zostały wybudowane przez ich użytkowników bądź ich poprzedników prawnych, systemem gospodarczym z ich środków własnych (akta II Ns 725/12: uzasadnienie wyroku z 8.12.2015 – kk. 1241-1242, a ponadto wymienione tam dokumenty: regulamin działania komitetu budowy pawilonów z 18.02.1981 – kk. 60-61, kk. 635-637, protokół z posiedzenia komitetu z 18.02.1981 – k. 63, kk. 638-638v., rachunek za zestawienie kosztów budowy – k. 66, rachunek za konsultacje BHP – k. 67, rachunek za wykonanie części drogowej – k. 68, kosztorys i wycena kosztów budowy – kk. 74-76).

Po zakończeniu budowy, w dniu 27 marca 1985 roku Zakład (...) (...) (...) W. skierował do Urzędu Dzielnicowego W. – Ż. Wydział Geodezji i Gospodarki Gruntami wnioski o oddanie terenu położonego przy ul. (...) róg (...) w użytkowanie wieczyste na rzecz inwestorów pawilonów rzemieślniczych. W dniu 28 maja 1985 roku została założona księga wieczysta nr (...) dla nieruchomości w granicach lokalizacji pawilonów rzemieślniczych z wpisem Skarbu Państwa jako właściciela. Pismem z dnia 31 grudnia 1986 roku Zakład (...) (...) (...) W. poinformował K. B. reprezentującego (...) Komitet (...) przy ul. (...) róg (...) o złożeniu wniosku o ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz inwestorów bezpośrednich. ZIB informował Komitet, że nie można zakończyć postępowania w sprawie o ustanowienie użytkowania wieczystego, ponieważ inwestorzy nie przedłożyli dokładnych danych odnośnie powierzchni użytkowych wybudowanych zakładów. Jednocześnie kilkukrotnie ZIB kierował pisma w przedmiocie ustanowienia na rzecz inwestorów użytkowania wieczystego. Po przedłożeniu stosownych danych pismem z dnia 9 października 1987 roku Urząd Dzielnicowy W.-Ż. Wydział Geodezji i Gospodarki Gruntami poinformował ZIB, że występuje konieczność dokonania korekty jednej działki i do czasu wykonania nowych map, wydanie decyzji będzie wstrzymane. Kolejnym pismem z dnia 20 października 1987 roku Urząd Dzielnicowy W.-Ż. Wydział Urbanistyki, Architektury i Nadzoru Budowlanego poinformował ZIB o wstrzymaniu czynności w przedmiocie wydania decyzji z uwagi na stwierdzenie kolizji, w związku z wydaniem decyzji o ustaleniu miejsca i warunków realizacji inwestycji z dnia 7 października 1985 roku, z granicami działki przy ul. (...) (akta II Ns 725/12: uzasadnienie wyroku z 8.12.2015 – kk. 1253-1254, a ponadto wymienione tam dokumenty: wniosek z 27.03.1985 – k. 112, kk. 343-345, pismo z 31.12.1986 – k. 114, pismo UD W.-Ż. z 6.07.1987 – kk. 115-118, pismo z 9.10.1987 – k. 119).

Decyzją nr (...) z dnia 24 sierpnia 1990 roku Urząd Dzielnicowy W.-Ż., Wydział Geodezji i Gospodarki Gruntami, oddał na rzecz H. G. (który był przewodniczącym (...) Komitetu (...)) i Z. G. w użytkowanie wieczyste na 99 lat działkę gruntu nr ew. (...) o pow. 1.700 m ² uregulowaną w księdze wieczystej nr (...), położoną przy ul. (...), róg (...) w W., dzielnica Ż., zabudowaną budynkiem piekarni typu (...) wraz z częścią mieszkalną (decyzja nr (...) z 24.08.1990 – kk. 227-228).

O uregulowanie stanu prawnego nieruchomości położonej przy ul. (...) zwracali się inwestorzy bezpośredni pawilonów usługowych. Wnioski były składane do UD zarówno przez poszczególnych użytkowników, jak i przez J. Ł. w imieniu użytkowników działki nr (...) przy ul. (...) (np. pismo z 16.06.1992) w licznych pismach składanych w latach 90-tych XX wieku. J. Ł. kierował także pisma z dnia 7 lipca 2009 roku i z dnia 24 maja 2010 roku – odpowiednio do Urzędu (...) W. Biura (...) oraz do Urzędu (...) W. Biura Geodezji i (...). Każdorazowo, z uwagi na prowadzone postępowania administracyjne z uwagi na roszczenia byłych właścicieli, UD informował o braku możliwości ustanowienia użytkowania wieczystego. Poza decyzją z dnia 24 sierpnia 1990 roku w przedmiocie ustanowienia użytkowania wieczystego działki nr (...) na rzecz H. G. i Z. G. (inwestorów w zakresie pawilonów wybudowanych na nieruchomości), użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości nie zostało ustanowione na rzecz żadnego z inwestorów czy użytkowników pawilonów usługowych, m.in. z uwagi na długotrwałe postępowania administracyjne w przedmiocie zwrotu nieruchomości (lub jej części) położonej w W. w rejonie ul. (...)-Gotycka. Inwestorzy mieli przeświadczenie, że prawo użytkowania wieczystego zostanie na ich rzecz ustanowione (zeznania świadka L. S. – protokół kk. 202v.-203; zeznania świadka R. P. – protokół kk. 201v.; zeznania pozwanego – protokół kk. 203v.-204; kk. 366v.-367 akta II Ns 725/12: uzasadnienie wyroku z 8.12.2015 – kk. 1254-1255, kk. 1260- (...)).

M. R. od 1983 roku rozpoczął prowadzenie własnej działalności gospodarczej. Od 1983 roku wynajął od H. C. lokal użytkowy przy ul. (...). W dniu 30 czerwca 1993 roku H. C. zawarł z M. R. pisemną umowę sprzedaży lokalu użytkowego mieszczącego się w W. przy ul. (...). Umowa została zgłoszona w lipcu 1993 roku w Urzędzie Skarbowym W. – Ż.. Po zakupie przedmiotowego lokalu M. R. wyremontował go. H. C. był pierwotnym inwestorem i od 1978 roku brał udział w budowie pawilonów handlowych przy ul. (...). M. R. podpisał umowy na wszystkie media i prowadzi w lokalu działalność gospodarczą. Naliczono mu podatek od nieruchomości od powierzchni lokalu oraz gruntu. Wyrażał zgodę na umieszczenie bilbordów reklamowych. Od objęcia nieruchomości nikt M. R. nie ograniczał posiadania, dysponowania oraz zarządzania nieruchomością. Również w stosunku do H. C. nikt nie podejmował żadnych działań mających na celu ograniczenie posiadania, dysponowania oraz zarządzania nieruchomością. Od nieruchomości opłacany jest podatek od nieruchomości (akta II Ns 725/12: uzasadnienie wyroku z 8.12.2015 – k. 1247, a ponadto wymienione tam dowody: umowa kupna-sprzedaży z 30.06.1993 – k. 504, decyzja nr (...) z 9.02.1998 w przedmiocie wymiaru podatku od nieruchomości – k. 505, protokół rozprawy z 18.02.2013 – k. 622, przesłuchanie M. R. – k. 622, k. 1104, k. 1106).

Pismem z dnia 22 lutego 2011 roku (...) W. poinformowało M. R., że włada on gruntem stanowiącym własność (...) W. położonym przy ul. (...), stanowiącej cz. dz. (...) z obrębu (...). Na części działki o pow. 576 m ^{( 2)} posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal M. R.. Został również wraz z użytkownikami pozostałych lokali zagospodarowany teren o pow. 761 m ^{( 2)} przed budynkiem, zaś z pozostałej części działki o pow. 1602 m ^{( 2)} korzystają użytkownicy obu budynków położonych przy ul. (...) (teren wykorzystywany jako miejsca postojowe i drogi wewnętrzne). Delegatura Biura Gospodarki Nieruchomościami Urzędu (...) W. zaproponowała zawarcie krótkoterminowej umowy dzierżawy gruntu do czasu zakończenia postępowania w przedmiocie regulacji stanu prawnego ww. nieruchomości. Zaproponowano wydzierżawienie gruntu z przeznaczeniem pod punkty handlowo-usługowe dla ludności z odpłatnością 337,55 zł netto miesięcznie plus 23% podatku VAT, tj. stawka opłat 2,94 zł za 1 m ^{( 2)} gruntu zajętego pod budynek oraz 50% wysokości tej stawki pod tereny niezabudowane. Taką kwotę obliczono w oparciu o wysokość udziału, jaki posiada M. R. w całym budynku. W przypadku braku zainteresowania zawarciem umowy miasto wyjaśniło, że M. R. będzie obciążany opłatami za bezumowne korzystanie z gruntu (pismo z 22.02.2011 – k. 11).

Pismem z dnia 9 marca 2011 roku M. R. oświadczył, że nie godzi się na podpisanie umowy dzierżawy na czas określony. W jego ocenie taka propozycja wynika z nieporozumienia – zwrócił on uwagę, że zwracał się do Urzędu (...) W. z prośbą o sprzedaż lub ustanowienie wieczystego użytkowania gruntu, a nie o dzierżawę. Ponadto załączona mapa nie jest zgodne z rzeczywistością. Oświadczył, że opłaca podatek wyznaczony przez gminę (pismo z 9.03.2011 – k. 17).

Pismem z dnia 6 maja 2011 roku pełnomocnik m.in. M. R., ale także innych użytkowników pawilonów usługowych, oświadczył, że propozycję zawarcia umowy dzierżawy gruntu należy uznać za niezasadną. Pełnomocnik wskazał, że jego mocodawcy od 1985 roku starają się o ustanowienie na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Grunt został zabudowany na podstawie decyzji lokalizacyjnych z 23 października 1978 roku. Jedyna zwłoka jaka istnieje, to opieszałe działanie organów administracji w przedmiocie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz mocodawców autora pisma. Zawarcie umowy dzierżawy niweczyłoby przesłanki do skutecznego ustanowienia tego prawa (pismo z 6.05.2011 – kk. 18-19).

Pismem z dnia 20 lutego 2013 roku (...) W. złożyło wniosek o zawezwanie przeciwników (m.in. M. R.) do zawarcia ugody, na mocy której przeciwnicy mieli wydać wnioskodawcy nieruchomość położoną w W. przy ul. (...) o pow. 5278 m ^{( 2)}, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr (...) z obrębu (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), stanowiącą własność (...) W.. Na posiedzeniu w dniu 11 czerwca 2013 roku w sprawie toczącej się przed Sądem Rejonowym dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie II Wydział Cywilny przewodniczący stwierdził, że do zawarcia ugody nie doszło (wniosek o zawezwanie do próby ugodowej – k. 210v.; protokół z 11.06.2023 – k. 211).

Pismem z dnia 30 listopada 2020 roku (...) W. wezwało M. R. do uiszczenia opłat z tytułu bezumownego korzystania z gruntu za okres od 1 listopada 2010 do dnia 30 listopada 2015 roku, w terminie 14 dni od daty otrzymania wezwania – w łącznej kwocie 150 929,86 zł. Jednocześnie przesłano fakturę nr (...) z dnia 30.11.2020, obejmującą opłaty za bezumowne korzystanie z gruntu za okres od 1.12.2015 do30.11.2020 (wezwanie do zapłaty – k. 9v.; faktura – k. 9).

Pismem z dnia 10 grudnia 2020 roku M. R. odmówił uznania faktury nr (...) jako podstawy płatności z powodu nieistnienia relacji prawnej do odbioru takiego dokumentu mającego stanowić wymóg regulowania należności wobec wystawcy faktury (odpowiedź na wezwanie do zapłaty – k. 10).

Pismem z dnia 24 lutego 2021 roku (...) W. wezwało M. R. do uiszczenia opłat z tytułu bezumownego korzystania z gruntu za okres od 1 listopada 2010 do dnia 30 listopada 2020 roku, wraz z odsetkami w nieprzekraczalnym terminie 14 dni od daty otrzymania wezwania – w kwotach 343 072,77 zł (należność główna) i 3 789,79 zł (odsetki za zwłokę). Pismo doręczono w dniu 10 marca 2021 roku (wezwanie do zapłaty – k. 7; potwierdzenie nadania i odbioru – kk. 8-8v.).

Przed Sądem Rejonowym dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie toczyło się postępowanie w sprawie z wniosku m.in. M. R. o stwierdzenie zasiedzenia przedmiotowej nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) (sygn. II Ns 725/12). We wniosku M. R. podnosił, że nabył z dniem 19 kwietnia 2009 roku własność udziału wynoszącego 3,83/100 nieruchomości stanowiącej działkę nr (...). Postanowieniem z dnia 8 grudnia 2015 roku Sąd ten oddalił wniosek (akta II Ns 725/12: wniosek – k. 2, postanowienie z 8.12.2015 – kk. 1210-1211).

Prawomocnym postanowieniem z dnia 6 czerwca 2017 roku Sąd Okręgowy w Warszawie XXVII Wydział Cywilny – Odwoławczy w sprawie o sygn. XXVII Ca 3589/16 oddalił apelację wnioskodawców, a tym samym postanowienie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Żoliborza w W. z dnia 8 grudnia 2015 roku sygn. II Ns 725/12 w przedmiocie oddalenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia, jest prawomocne.

Ww. Sądy obu instancji zgodnie uznały, iż podstawą objęcia nieruchomości w posiadanie bądź ich poprzedników prawnych była decyzja nr (...) z dnia 23 października 1978 roku Urzędu (...) W. (...) Komisji Planowania, w której wskazano lokalizację inwestycji budowy zespołu rzemieślniczych pawilonów produkcyjno-usługowych przy ul. (...) oraz późniejsze decyzje, w tym decyzja z dnia 3 lutego 1981 roku nr (...) o ustaleniu miejsca i warunków realizacji inwestycji budowlanej. Wynika z nich, że inwestorzy bezpośredni objęli sporną nieruchomość za zgodą i wiedzą właściciela, tj. Skarbu Państwa i na warunkach określonych przez organ reprezentujący Skarb Państwa, w posiadanie zależne, a nie samoistne, przy czym inwestorzy mieli uzyskać prawo użytkowania wieczystego do przedmiotowej nieruchomości, co wynika też z uzgodnień z właścicielem. Za początek samoistnego posiadania można zaś uznać dopiero pisma wnioskodawców o odmowie zawarcia umowy dzierżawy w 2011 roku, jako pierwsze czynności podjęte przez wnioskodawców wbrew woli właściciela. Z tej też przyczyny wniosek o zasiedzenie nie zasługiwał na uwzględnienie, albowiem trzydziestoletni termin zasiedzenia nieruchomości dla posiadacza w złej wierze nie upłynął (akta II Ns 725/12: uzasadnienie wyroku z 8.12.2015 – kk. 1270-1273).

Nadto, jak wskazano w uzasadnieniu wyroku w sprawie o sygn. XXVII Ca 3589/16, Sąd Okręgowy dostrzega, iż wnioskodawcy mieli przekonanie, spodziewali się, iż w przyszłości – po wybudowaniu pawilonów – dojdzie do formalnego uregulowania charakteru bytności ich na spornym terenie. Najbardziej dla nich korzystną formą było ustanowienie użytkowania wieczystego lub sprzedaż, czym wyraźnie pokazywali, że nie traktują zajmowanego terenu jako swojego. Z drugiej strony SO zauważył, że nie sposób inaczej racjonalnie wytłumaczyć sytuacji świadomego utrzymywania przez właściciela – (...) W. – przez tak długi czas korzystania z jego nieruchomości, jak właśnie przyjmując, że odbywało się to z jego woli (akta II Ns 725/12: uzasadnienie wyroku SO w Warszawie z 6.06.2017 – k. 1455).

Postanowieniem z dnia 12 kwietnia 2019 roku w sprawie o sygn. I CSK 368/18 Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną wnioskodawców od postanowienia SO w Warszawie z dnia 6 czerwca 2017 roku w sprawie o sygn. XXVII Ca 3589/16 (kopia postanowienia – k. 40).

Nieruchomość stanowiąca część działki ew. nr (...) z obrębu (...) położonej w W. w rejonie ul. (...), o pow. 0,5278 ha, nr KW (...), posiada dostęp do drogi publicznej od ul. (...). Na nieruchomości są zlokalizowane dwa budynku trwale związane z gruntem (pawilon A i pawilon B), w których znajdują się lokale zajmowane przez ich użytkowników (akta II Ns 725/12: uzasadnienie wyroku z 8.12.2015 – kk. 1264). W ramach pawilonów znajdują się warsztaty (mechanika pojazdowa, blacharstwo, wentylacja, lakiernictwo), lokale usługowe (elektronika, krawiectwo) (zeznania świadka R. P. – protokół kk. 201v.). Lokal użytkowy użytkowany przez M. R. ma powierzchnię 76,47 m ^{( 2)}, co stanowi 3,75% udziału w powierzchni użytkowej budynków oraz 1,45% w stosunku do powierzchni działki nr (...) o pow. 0,5278 ha. Położony jest na pierwszym piętrze pawilonu handlowego przy ul. (...) w W.. Wartość rynkowa lokalu użytkowego szacowana jest na kwotę 829 000 zł (operat szacunkowy z 11.11.2022 – k. 61; akta II Ns 725/12: uzasadnienie wyroku z 8.12.2015 – k. 1265, ponadto wymienione tam dowody: opinia biegłego z zakresu geodezji z 16.03.2014 – kk. 803-819). Do chwili obecnej M. R. prowadzi tam działalność gospodarczą – lokal usługowy w zakresie elektroniki (zeznania świadka R. P. – protokół kk. 201v.; zeznania pozwanego – protokół kk. 203v.-204; kk. 366v.-367). Do ustanowienia użytkowania wieczystego na rzecz M. R. nie doszło do dnia zamknięcia rozprawy w niniejszej sprawie (bezsporne).

Sąd dokonał ustaleń faktycznych w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy w postaci powołanych dowodów z dokumentów (kopii) zgromadzonych w aktach sprawy oraz przede wszystkim z akt sprawy II Ns 725/12 toczącej się przed Sądem Rejonowym dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie. Ustalony w ww. sprawie – która była przedmiotem badania przez Sądy obu instancji, a także Sąd Najwyższy – stan faktyczny stanowił właściwie – w zakresie zdefiniowanym w art. 227 k.p.c. – stan faktyczny w sprawie z powództwa (...) W. przeciwko M. R.. Opisane dokumenty nie budziły wątpliwości Sądu co do swej wiarygodności oraz autentyczności. Stan faktyczny nie był co do zasady sporny, a spór dotyczył kwestii prawnej, bowiem strona pozwana kwestionowała roszczenie, wskazując, że nie można mówić, by doszło do bezumownego korzystania z nieruchomości.

Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego po myśli art. 231 k.p.c. Sąd uznaje, iż pawilony handlowo-usługowe zostały wybudowane na przedmiotowej nieruchomości przez inwestorów, z jednoczesną obietnicą ze strony właściciela (Skarbu Państwa, a następnie (...) W., działającego za pośrednictwem odpowiednich jednostek organizacyjnych) ustanowienia na ich rzecz użytkowania wieczystego na nieruchomości w zakresie odpowiadającym teren użytkowanych przez nich części pawilonów (lokali usługowych), do czego ostatecznie nie doszło. Tak sformułowany cel i zamiar, wobec decyzji organów państwowych w przedmiocie budowy pawilonów, w ocenie Sądu jest oczywisty i fakt, iż inwestorzy i użytkownicy lokali użytkowych mieli uprawnione przeświadczenie, że to prawo użytkowania wieczystego zostanie na ich rzecz ustanowione, wynikało także z zeznań świadków zarówno we wspomnianej sprawie II Ns 725/12, jak i w sprawie niniejszej. Aby rozważyć zasadność roszczenia powoda należało więc ustalić, czy pozwany jest posiadaczem części opisanej nieruchomości w złej wierze. W ocenie Sądu nie można się przychylić do tak zdefiniowanego stanowiska powoda. Fakt bezpłatnego korzystania z nieruchomości przez M. R. był co do zasady tolerowany przez (...) W. aż do 2011 roku, w którym to zaproponowało M. R. zawarcie umowy dzierżawy. W ocenie Sądu jednak nawet po 2011 roku nie można mówić o bezumownym korzystaniu z gruntu, o czym Sąd wypowiedział się w dalszej części uzasadnienia.

W świetle powyższego, tj. faktu, iż zgromadzony materiał dowodowy pozwolił na ustalenie stanu faktycznego w sposób wyczerpujący, Sąd pominął dowody z opinii biegłych, z zeznań świadków oraz z informacji, do udzielenia których należało zobowiązać, gdyż ich przeprowadzenie zmierzałoby jedynie do przedłużenia postępowania (art. 235 ² §1 pkt 2 i 5 k.p.c.; postanowienie – k. 366).

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na oddalenie w całości. Sąd podziela stanowisko pozwanego, iż M. R. posiada tytuł prawny do władania opisaną nieruchomością. Jak ustaliły Sądy obu instancji w ww. sprawie o zasiedzenie, inwestorzy pawilonów objęli sporną nieruchomość za zgodą i wiedzą właściciela, tj. Skarbu Państwa (a następnie (...) W.) i na warunkach określonych przez organ reprezentujący Skarb Państwa, w posiadanie zależne, przy czym inwestorzy mieli uzyskać prawo użytkowania wieczystego do przedmiotowej nieruchomości, co wynikało z uzgodnień z właścicielem, do czego ostatecznie nie doszło. Skoro odbywało się to za wiedzą i zgodą właściciela, to w ocenie Sądu strony łączy stosunek umowny – umowa użyczenia. Na poparcie tego twierdzenia należy przywołać treść uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 września 2019 roku w sprawie o sygn. I ACa 607/18 (LEX nr 2736592). Sprawa dotyczyła przypadku, w którym pozwana spółdzielnia mieszkaniowa od momentu posadowienia na gruncie budynku mieszkalnego korzysta z niego za zgodą właściciela – pierwotnie Skarbu Państwa, który przekazał grunt w celu wybudowania na nim budynku; korzystanie z gruntu przez okres kilkudziesięciu lat, połączone w oczekiwaniem na ustanowienie użytkowania wieczystego, nie łączyło się ze strony właściciela gruntu z żądaniem zapłaty za korzystanie z niego (a w każdym razie okoliczność ta w trakcie procesu nie została wykazana). Jak wskazał Sąd Apelacyjny, w takim wypadku przyjąć zatem należy, że „korzystanie z gruntu przez pozwaną, zgodne z wolą właściciela gruntu, opierało się na stosunku prawnym, który należałoby uznać za odpowiadający umowie użyczenia, a więc stosunkowi prawnemu o charakterze nieodpłatnym.” Sąd pogląd ten podziela i uważa, że znajduje on zastosowanie do niniejszej sprawy per analogiam. Pozwany prowadzi na przedmiotowej nieruchomości działalność gospodarczą i przez lata oczekiwał (domagał się) ustanowienia na jego rzeczy użytkowania wieczystego, gdyż takie było założenie towarzyszące budowie pawilonów handlowo-usługowych. Nadto, jak wskazał SA w przywołanej wyżej sprawie, fakt oczekiwania przez posiadacza gruntu ustanowienia na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego (co prowadziłoby do wniosku, że posiadacz ma świadomość, iż nie ma tytułu prawnego do gruntu) nie przesądza automatycznie o braku dobrej wiary tego posiadacza. Wola posiadania gruntu przez M. R. była tolerowana przez właściciela – (...) W., które nabyło własność przedmiotowej działki z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 roku na podstawie decyzji Wojewody (...) nr (...) z dnia 8 grudnia 1992 roku, jednocześnie mając świadomość, że M. R. (tak jak i wielu innych użytkowników lokali znajdujących się w pawilonach) od wielu lat czyni usilne starania w kierunku uregulowania sytuacji pod względem prawnym, wnosząc o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów, a dopiero w 2011 roku, tj. ok 21 lat od nabycia tej własności, domaga się od posiadacza wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu. Fakt, iż owo posiadanie było przez (...) W. tolerowane przez tak długi okres, musi skutkować uznaniem, że pewna dorozumiana umowa rzeczywiście została zawarta, a skoro korzystanie przez pozwanego z części działki nr (...) było bezpłatne, należy uznać, że była to umowa użyczenia (art. 710 i nast. k.c.). Co więcej, została ona zawarta na czas oznaczony, tj. do dnia, w którym miałoby zostać ustanowione na rzecz pozwanego prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej części gruntu. Powyższe świadczy o tym, że nie można mówić o bezumownym korzystaniu z gruntu i z tego tylko tytułu roszczenie oparte o art. 224 k.c. w zw. z art. 225 k.c. podlega oddaleniu jako bezpodstawne. Jednocześnie, skoro umowa użyczenia została zawarta na czas oznaczony, to nie można zinterpretować, iż pisma kierowane od 2011 roku w przedmiocie propozycji zawarcia umowy użyczenia bądź wydania nieruchomości, stanowią skuteczne wypowiedzenie takiej umowy. Rozwiązanie umowy zawartej na czas oznaczony w drodze wypowiedzenia co do zasady możliwe jest tylko wówczas, gdy strony, zawierając ją, przewidziały taką możliwość i określiły sytuacje, w których takie wypowiedzenie będzie możliwe, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca (zob. obowiązujący obecnie art. 365 ¹ k.c. oraz pojęcie zobowiązania trwałego terminowego – komentarz do w/w przepisu pod red. J. Gudowskiego, LEX).

Należy też odnieść się do argumentacji strony pozwanej dotyczącej tego, że żądanie przez (...) W. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowi nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 k.c. Należy przychylić się do stanowiska pozwanego. Art. 5 k.c. stanowi, że nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego; takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Jest to wyraz łacińskiej paremii summum ius, summa iniuria (najwyższe prawo może stać się najwyższym bezprawiem). Klauzula generalna zawarta w tym przepisie pozwala w pewnych, uzasadnionych okolicznościami sprawy, sytuacjach łagodzić rygoryzm przepisów prawnych, których zastosowanie, choć w danych okolicznościach formalnie uzasadnione, to jeżeli godzi w zasady współżycia społecznego bądź staje w sprzeczności z społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa, a w efekcie prowadzi do bezprawia, może być wyłączone.

W ocenie Sądu taka sytuacja zachodzi w okolicznościach niniejszej sprawy. Właściciel nieruchomości – powód, a wcześniej poprzednik prawny, tj. Skarb Państwa, władający gruntem w warunkach ustrojowych przed 1990 rokiem – wyraźnie godził się na zajmowanie przez pozwanego części działki nr (...). Pierwotnie Skarb Państwa zezwolił na budowę pawilonów handlowo-usługowych (w ramach których prowadzi działalność m.in. pozwany), tolerował brak odpłatności na zajmowanie gruntu w ramach działalności tych pawilonów i na przestrzeni lat oczywistym było, że brak tej odpłatności ma trwać aż do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz inwestorów i posiadaczy znajdujących się tam lokali użytkowych. Konieczność zapłaty wynagrodzenia po tylu latach oczekiwania przez posiadacza, iż jego sytuacja prawna zostanie uregulowana, przy jednoczesnym długoletnim zapewnieniu ze strony państwa (gminy) o nieodpłatności, jest niesprawiedliwa i musi budzić moralny sprzeciw. Tego typu zachowanie powoda w ocenie Sądu niewątpliwie podważa zaufanie obywatela do państwa (organów władzy publicznej). Zasada zaufania obywatela do państwa, wywiedziona z art. 2 Konstytucji RP ma podstawowe znaczenie dla normatywnej treści klauzuli państwa prawnego. Jest ona oczywistą cechą demokratycznego państwa prawnego, bowiem „demokratyczne państwo prawne oznacza państwo, w którym chroni się zaufanie do państwa i stanowionego przez nie prawa". Zasada ta oznacza przede wszystkim konieczność ochrony i respektowania praw słusznie nabytych i ochrony interesów w toku (por. m.in. orzeczenie TK z 2 marca 1993 r., K 9/92, OTK 1993, Nr 1, poz. 6). Zasada ochrony zaufania jednostki do państwa i stanowionego przez nie prawa, nazywana także zasadą lojalności państwa względem obywateli, ściśle wiąże się z bezpieczeństwem prawnym jednostki. Wyraża się ona w takim stanowieniu i stosowaniu prawa, "by nie stawało się ono swoistą pułapką dla obywatela i aby mógł on układać swoje sprawy w zaufaniu, iż nie naraża się na prawne skutki, których nie mógł przewidzieć w momencie podejmowania decyzji i działań oraz w przekonaniu, iż jego działania podejmowane zgodnie z obowiązującym prawem będą także w przyszłości uznawane przez porządek prawny" (wyrok TK z 7 lutego 2001 r., K 27/00, OTK 2001, Nr 2, poz. 29). Opierają się one zatem na pewności prawa, czyli takim zespole cech przysługujących prawu, które gwarantuje jednostce bezpieczeństwo prawne, umożliwiając jej decydować o swoim postępowaniu na podstawie pełnej znajomości przesłanek działania organów państwa, a zarazem znajomości konsekwencji prawnych, jakie postępowanie to może za sobą pociągnąć (zob. wyroki TK z: 14 czerwca 2000 r., P 3/00, OTK 2000, Nr 5, poz. 138; 19 listopada 2008 r., KP 2/08, OTK-A 2008, Nr 9, poz. 157; 20 stycznia 2009 r., P 40/07, OTK-A 2009, Nr 1, poz. 4; 24 lutego 2010 r., K 6/09, OTK-A 2010, Nr 2, poz. 15).

Koniecznym wymogiem realizacji zasady zaufania jest zagwarantowanie bezpieczeństwa prawnego. Bezpieczeństwo prawne jednostki związane z pewnością prawa umożliwia więc przewidywalność działań organów państwa, a także prognozowanie działań własnych (wyrok TK z 14 czerwca 2000 r., P 3/00, OTK 2000, Nr 5, poz. 138). Chodzi przy tym o pewność prawa nie tyle w rozumieniu stabilności przepisów, co w aspekcie pewności tego, że na podstawie obowiązującego prawa obywatel może kształtować swoje stosunki życiowe. W tym kontekście zasada ta wykazuje pewne podobieństwo do znanej z prawa prywatnego i międzynarodowego zasady pacta sunt servanda, nakazującej dotrzymywania zawartych umów (wyrok TK z 13 listopada 2013 r., K 2/12, OTK-A 2012, Nr 10, poz. 12; 20.12.1999 r., K 4/99, OTK 1999, Nr 7, poz. 165; 12 maja 2015 r., P 46/13, Dz.U. z 2015 r. poz. 702). W świetle powyższego nasuwa się oczywisty wniosek, że gdyby M. R. miał świadomość, że powód będzie od niego oczekiwał zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu (czy też zawarcia umowy dzierżawy), a nie dojdzie ostatecznie do zawarcia określonej umowy (ustanowienia użytkowania wieczystego bądź sprzedaży), to mógłby z prowadzenia działalności gospodarczej na omawianym gruncie zrezygnować i prowadzić ją w innym miejscu, na rynkowych, korzystniejszych dla niego warunkach, skoro i tak nie otrzymuje on takiej ochrony i korzyści, jakich oczekiwał rozpoczynając działalność na pawilonach handlowo-usługowych przy ul. (...).

Należy też nadmienić, że w uzasadnieniu wspomnianego wyroku w sprawie I ACa 607/18 SA wskazywał, iż pozwana spółdzielnia była informowana o roszczeniach byłych właścicieli jako przeszkodzie ustanowienia użytkowania wieczystego – powód bowiem jednoznacznie wskazywał, że przeszkodą do ustanowienia użytkowania wiecznego są roszczenia dekretowe byłych właścicieli (podobnie jak w sprawie niniejszej) Pomimo tego, że postępowanie to jest prowadzone przez powoda, organ administracji, nie zostało ono przez szereg lat zakończone i powód nie wskazał, jakie są w istocie obiektywne przeszkody do zakończenia tego postępowania. SA w Warszawie stwierdził, że: „w tym stanie rzeczy zgodzić się należy z pozwaną, że w sytuacji, gdy to Prezydent (...) W., jako organ administracji, odpowiada za tok postępowania, a niewątpliwie wieloletnie prowadzenie tego postępowania uniemożliwia nie tylko ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz pozwanej, ale również uniemożliwia członkom spółdzielni skorzystanie z uprawnień do przekształcenia użytkowania we własność, domaganie się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego”. Sąd w całości pogląd ten podziela. To powód – jako gmina, organ administracji publicznej – jest odpowiedzialny za tak długotrwałe prowadzenie postępowań administracyjnych w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (o ile mają one wpływ na stan prawny działki nr (...)), zaś pozwany, który prowadzi działalność gospodarczą na przedmiotowej nieruchomości od 1983 roku, ma prawo oczekiwać rozstrzygnięcia w oparciu o zasadę uwzględniania interesu społecznego i słusznego interesu obywateli (art. 7 k.p.a.) oraz zasadę szybkości postępowania (art. 12§1 k.p.a.). To dodatkowo przemawia w ocenie Sądu za oddaleniem powództwa.

Jedynie na marginesie należy wspomnieć, że Sąd nie mógł również podzielić twierdzeń strony powodowej w zakresie tego, że kwota wynagrodzenia – nawet gdyby hipotetycznie przyjąć, że powinno ono podlegać zasądzeniu co do zasady – winna być wyliczona na podstawie deklarowanego przez samego pozwanego we wniosku z dnia 4 lipca 2012 roku o stwierdzenie zasiedzenia udziału w nieruchomości w wymiarze 3,83/100. Dowód z opinii biegłego dopuszczony w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia o sygn. II Ns 725/12 wykazał, że lokal użytkowy użytkowany przez M. R. ma powierzchnię 76,47 m ², co stanowi 3,75% udziału w powierzchni użytkowej budynków oraz 1,45% w stosunku do powierzchni działki nr (...) o pow. 0,5278 ha. Do tego w ocenie Sądu zakres faktycznego korzystania z gruntu przez pozwanego jest w praktyce niemożliwy do precyzyjnego ustalenia – skoro pozwany prowadzi w lokalu działalność gospodarczą, to przecież korzysta z pewnej części gruntu, by do lokalu się dostać, pewna część gruntu służy do parkowania pojazdów, być może też korzystają z gruntu klienci korzystający z usług przedsiębiorstwa itd. Należy też przypomnieć, że w prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit (wyrażona w art. 191 k.c.), zgodnie z którą, co do zasady, to co jest trwale związane z gruntem, należy do właściciela gruntu. Pozwany jest posiadaczem lokalu użytkowego, który niewątpliwie jest z gruntem związany, jednak zakres gruntu, z którego pozwany korzysta, jest w praktyce trudny do ustalenia i w żadnym wypadku nie można przyjąć, by udział 3,83% wskazany w pozwie był jakkolwiek prawidłowy.

Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności, Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.

W przedmiocie kosztów Sąd orzekł jak w punkcie II sentencji wyroku na podstawie art. 98§1, §1 ¹ i §3 k.p.c. Koszty poniesione przez stronę pozwaną, która w całości wygrała sprawę, stanowiły koszty zastępstwa procesowego w wysokości 5 400 zł (zgodnie z §2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie).

ZARZĄDZENIE

(...)