Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 czerwca 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: sędzia Piotr Królikowski

po rozpoznaniu w dniu 16 czerwca 2025 r. w Warszawie

na podstawie art. 326 ¹ k.p.c. na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.

przeciwko Miastu (...) W.

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. na rzecz Miasta S. W. kwotę 10.800,00 zł (dziesięć tysięcy osiemset złotych 00/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty – tytułem zwrotu kosztów procesu.

sędzia Piotr Królikowski

Sygn. akt I C 181/19

UZASADNIENIE WYROKU

z 16 czerwca 2025 r. (k. 631)

Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie 18.02.2019 r. (data stempla pocztowego koperta k. 100) (...) sp. z o.o. (...) spółka komandytowa w W. (dalej: (...) lub powód) domagała się zasądzenia na jej rzecz od pozwanego Miasta S. W. kwoty 437.536,11 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 17 listopada 2017 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego (pozew k. 4 – 99, stanowisko ostateczne k. 583 - 586).

Powód wskazywał, że przeprowadził renowację zabytkowej kamienicy położonej w W. przy ul. (...). Na potrzeby procesu inwestycyjnego przez pewien czas korzystał z gruntu bezpośrednio przyległego do nieruchomości budynkowej a należącego do (...) W.. Teren ten został przez spółkę gruntownie zrewitalizowany i zagospodarowany. Strony wiązała umowa mieszana, zawierająca elementy umowy o roboty budowlane. Spółka przygotowała projekt zagospodarowania przekazany do ZGN, zrealizowany z uwzględnieniem wszystkich zgłoszonych uwag. Za wykonane prace powód przedstawił pozwanemu faktury. Pomimo tego ZGN nie uznał kosztów poniesionych przez powoda na wykonanie ww. prac za zasadne. Powód pismem z 31.03.2017 r. wezwał ZGN do zapłaty, jednakże pozwany odmówił uznania roszczeń (...). Jako alternatywną podstawę roszczeń powód wskazywał świadczenie nienależne po stronie pozwanej na podstawie art. 401 §1 i 2 k.c. w zw. z art. 405 k.c.

W odpowiedzi na pozew Miasto (...) W. – Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy Ś. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego (odpowiedź na pozew k. 112 – 320, stanowisko ostateczne k. 588 - 592).

Pozwany zarzucił, że powództwo jest nieudowodnione tak co do zasady jak i co do wysokości – już bowiem w piśmie z 23.02.2017 r. powód zaakceptował, że koszty związane z podniesieniem nawierzchni poniesie inwestor a z budową altany, a właściwie przywróceniem nieruchomości do stanu poprzedniego, zostaną rozliczone ze wspólnotami mieszkaniowymi. Kopie faktur załączone przez powoda nie pochodzą od niego ani też nie są do niego skierowane jako płatnika. Protokoły odbioru robót na które powołuje się powód nie dotyczą działki a inwestycji, która była prowadzona przy ul. (...). Także w umowach z wykonawcami załączonymi do pozwu jako zamawiający występuje inny podmiot niż powód, a ich przedmiot opiewa na roboty wykonywane na działkach w znacznej większości nienależących do pozwanego lecz objętych inwestycją. Pozwany zarzucił niewykazanie zakresu ani czasu wykonywania robót, ani też ich wartości. Występują także rozbieżności pomiędzy kwotami wskazanymi w pozwie w stosunku do tych, objętych zawezwaniami do prób ugodowych. Dalej pozwany podniósł zarzut przedawnienia – skoro powód poczynił nakłady na nieruchomości która została zwrócona pozwanemu 26.04.2016 r. to roszczenie objęte pozwem przedawniło się w terminie rocznym od tej daty.

Pozwany żądał pismem z 16.02.2016 r. odtworzenia stanu poprzedniego zaś pismem z 29.11.2016 r. domagał się wstrzymania prac na tym terenie, do czego powód się zastosował. Ponadto pozwany nie wyraził zgodny na poczynienie przez powoda nakładów i wzywał powoda do przywrócenia terenu do stanu pierwotnego.

W toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Decyzją nr (...) z 18.04.2013 r. Prezydent (...) W. zatwierdził projekt budowlany oraz udzielił pozwolenia na budowę inwestorowi (...) S.A. zezwalającego na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym przy ul. (...) w W., zlokalizowanego na działkach (...) (pod adresem (...)), rozbiórce boksów garażowych, przyłączy do sieci infrastruktury technicznej: wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej, energetycznej i teletechnicznej w Dzielnicy Ś. (...). W. (decyzja nr (...) k. 160 – 162). Właścicielem tych działek jest (...) W., tak samo jak sąsiadujących działek (...) (wydruk z eKW k. 163 – 200).

Na podstawie ww. pozwolenia realizowana była inwestycja przy ul (...). Spółka (...) była inwestorem który ją realizował a następnie zbywał lokale w powstałym budynku, natomiast spółka (...) S.A. była generalnym wykonawcą robót w zakresie m.in. prac remontowo - konserwatorskich przy budynku (...)/(...), wykonania parkingu podziemnego, nadbudowy, przebudowy budynków, zagospodarowania terenu oraz działań administracyjnych związanych z nieruchomością. Inwestycja trwała od marca 2014 r. do marca 2018 r. Przed rozpoczęciem inwestycji teren wokół budynku był zagospodarowany w stopniu dostatecznym – istniały drogi dojazdowe oraz zaniedbany zieleniec z drzewami (umowa o generalne wykonawstwo z 03.03.2014 r. k. 94 – 99, umowa notarialna k. 201 – 213, faktury za generalne wykonawstwo k. 346 – 351, dokumentacja fotograficzna k. 420v – 456v, zeznania K. C. (1) k. 405 – 407, zeznania L. B. k. 408 – 410, zeznania L. Ł. k. 419 – 420, zeznania K. Z. k. 536 - 537).

Pomiędzy ZGN a (...) sp. z o.o. (...) sp. k. w W. zawarta została 17.07.2015 r. umowa dzierżawy działki nr (...)-cz i (...) z obrębu (...) o powierzchni 152 m ^{( 2)} na okres do 31.08.2015 r. Umowę zawarto z przeznaczeniem na wygrodzenie terenu w celu wykonania wykupu do budowy ściany garażu podziemnego (umowa nr (...) k. 140 -142). Została ona przedłużona umową z 20.11.2015 r. na okres od 01.09 do 30.11.2015 r. (umowa nr (...) r. k. 128 – 133). Strony zawarły także drugą umowę dzierżawy w dniu 20.11.2015 r. dot. gruntu o pow. 200 m ^{( 2)} oznaczonych jako działka (...) – cz z obrębu (...) z przeznaczeniem na zaplecze budowy na okres od 01.09.2015 r. do 30.11.2015 r. z możliwością przedłużenia (umowa nr (...) k. 134 – 139).

ZGN wstępnie pozytywnie zaopiniował projekt zagospodarowania terenu opracowany przez (...) z kwietnia 2015 r. wskazując, że wszelkie prace związane z nowym zagospodarowanie terenu należy uzgodnić ze wszystkimi zainteresowanymi stronami. (pismo (...) (...) k. 23). Równolegle strony prowadziły korespondencję w przedmiocie zapłaty za bezumowne korzystanie z gruntu o powierzchni 147 m ^{( 2)}. ZGN wskazywał, że z uwagi na deklarowane przez (...) przystąpienie do zagospodarowania terenu wokół nowego budynku widzi możliwość polubownego rozwiązania sprawy wzajemnych roszczeń. (pismo ZGN (...)- (...) k. 24).

W trakcie budowy działki objęte umowami dzierżawy były wykorzystywane jako zaplecze budowy, składowano tam materiały budowlane. w związku z tym wycięto drzewa istniejącego zieleńca, zaś dotychczasowe zagospodarowanie ze względu na prace związane z inwestycją tj. budową garażu, remontem i rozbudową budynku oraz ułożeniem instalacji, uległo całkowitemu zniszczeniu. Został również rozebrany istniejący budynek z boksami garażowymi, z których dwa były wykorzystywane jako wiata śmietnikowa, posadowiony od frontu remontowanego budynku, będący w złym stanie technicznym i kolidujący z budową. Na czas budowy został postawiony do dyspozycji mieszkańców tymczasowy śmietnik – blaszak. Korzystali z niego mieszkańcy wspólnot mieszkaniowych plac (...). (dokumentacja fotograficzna k. 214 – 320, k. 420v – 456v, zeznania G. B. k. 378 – 379, zeznania K. C. (1) k. 405 – 406, zaznania K. M. k. 533 – 534).

(...) poinformował ZGN pismem z 11.02.2016 r. o zwolnieniu terenu działki nr (...) obręb (...) przy ul. (...) zajmowanych jako zaplecze oraz wykop ściany szczelinowej (pismo k. 25).

Pismem datowanym na 16.02.2016 r. ZGN odpowiadając na pismo (...) informował, że w sprawie zwolnienia terenu stanowiącego dz. ew. (...) i (...) z obrębu (...) zajmowanego pod zapleczu budowy oraz wykop ściany szczelinowej wskazał zakres prac niezbędnych do przywrócenia stanu poprzedniego nieruchomości w celu protokolarnego odbioru terenu, z powołaniem się na zakres zgody ZGN na dokonanie zmian w powierzchni i sposobie korzystania z terenu dzierżawionego pod zaplecze budowy z 10.11.2015 r. (pismo (...) (...) k. 143 – 145).

Dnia 20.04.2016 r. odbyło się spotkanie przedstawicieli (...) i ZGN w trakcie którego pełnomocnik (...) zobowiązał się do przygotowania terenu przed budynkiem do odbioru w formie tymczasowego wygrodzenia zieleńca oraz rozplantowania terenu, w związku z planowanym odbiorem. Zarazem poinformowano przedstawicieli (...) o możliwości wydzierżawienia terenu działki (...) na rzecz wspólnot mieszkaniowych a także wskazano na zaległości z trzech kont dzierżawy. Przedstawiciele (...) prosili o spotkanie z dyrektorem ZGN w sprawie kwestii finansowych związanych z zagospodarowaniem terenu (notatka ze spotkania k. 29 – 30). Strony podpisały protokół przekazania terenu tj. gruntu o pow. 410 m ^{( 2)} z dniem 26.04.2016 r. (protokół k. 27, notatka k. 28).

Korespondencją z 27.05.2016 r. Spółka przedstawiła swoje stanowisko w sprawie zagospodarowania terenu wokół budynku przy (...), zobowiązując się do złożenia uzupełnionego projektu wykonawczego nawierzchni oraz zieleni, uwzgledniającego uwagi ZGN z 28.01.2015 r. (pismo k. 31 – 32).

W dniu 15.11.2016 r. przeprowadzono oględziny terenu przy ul. (...) – komisja wnioskowała natychmiastowe zatrzymanie prac wykonywanych przez (...) do czasu oficjalnego stanowiska ZGN w sprawie projektu zagospodarowania terenu i podpisania porozumienia. Komisja wskazała też na konieczność obciążenia inwestora za bezumowne korzystanie z terenu i ustalenie lokalizacji przyszłej altany śmietnikowej. (protokół k 146 – 147). W związku z wizją lokalną 15.11.2016 r. ZGN skierował do (...) pismo wzywające do natychmiastowego zatrzymania prowadzonych robót budowlanych do czasu uzgodnienia i ostatecznego zaakceptowania przez ZGN projektu zagospodarowania terenu przy ul. (...) (pismo (...) (...) k. 33-34, 149 – 150,). (...) przekazała ZGN kosztorysy wykonawcze dotyczące zagospodarowania terenu dz. ew. (...) i (...) z obrębu (...), wnosząc o rozliczenie z należnościami wynikającymi z bezumownego zajmowania działek (...) (pismo z 12.12.2016 r. k. 35). ZGN nie uwzględnił z przedstawionych kosztów tych za wykonanie podniesienia nawierzchni a także za wykonanie wiaty śmietnikowej. W przypadku tego drugiego kosztu ZGN wskazał, że powinien on być rozliczony ze wspólnotami mieszkaniowymi plac (...) (pismo ZGN z 27.12.2016 r. (...) (...) (...) k. 36).

Decyzją nr (...) z 16.02.2017 r. PINB udzielił (...) jako inwestorowi pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego zlokalizowanego na działkach (...) z obrębu (...) pod warunkiem wykonania nawierzchni dziedzińca oraz dojść do lokali użytkowych od strony wschodniej w terminie do 31.05.2017 r. (decyzja k. 332 – 334). Natomiast (...) S.A. decyzją (...) z 14.02.2017 r. uzyskał pozwolenie na użytkowanie garażu podziemnego, dwupoziomowego pod dziedzińcem kamienicy przy ul. (...) zlokalizowanego na działce (...) (decyzja k. 335 – 336).

(...) przekazał ZGN zaktualizowane kosztorysy dotyczące zagospodarowania terenu dz. ew nr (...) i (...) wskazując, że po zakończeniu prac zostanie przedłożony kosztorys powykonawczy. (...) zgodził się także ze stanowiskiem ZGN, że koszty związane z budową wiat śmietnikowych zostaną rozliczone ze wspólnotami mieszkaniowymi przy pl. (...). Zarazem podtrzymał wniosek o rozliczenie kosztów zagospodarowania z opłatami za bezumowne korzystanie z terenu naliczonymi przez ZGN (pismo z 23.02.2017 r. k. 37).

ZGN wezwał (...) do zapłaty kwoty 198.338,02 zł tytułem zajmowania gruntu przy ul. (...) działki (...)-cz i (...) oraz (...) w terminie 7 dni od otrzymania pisma (wezwanie k. 38).

Pismem z 03.04.2017 r. ZGN zakwestionował rozliczenie przedłożone przez (...), informując, że wstępna koncepcja projektu zieleni nie została zaakceptowana do realizacji ze względu na rażące błędy (pismo ZGN/ (...)-3 k. 152).

Na zlecenie (...) S.A. wykonane zostały roboty budowlane oraz prace związane z budową wiaty śmietnikowej (umowy z 10.07.2017 r. k. 66 – 93), które zostały objęte fakturami jak poniżej:

1)  faktura korygująca nr (...) z 08.12.2017 r. (k. 43),

2)  faktura nr (...) z 19.07.2017 r. (k. 44),

3)  faktura (...) z 01.09.2016 r. (k. 45),

4)  faktura nr (...) z 15.05.2017 r. (fv wraz z protokołem k. 46 – 47),

5)  faktura nr (...) z 03.10.2017 r. (fv wraz z protokołem k. 48 – 49),

6)  faktura nr (...) z 21.08.2017 r. (fv wraz z protokołem k. 50 – 51),

7)  faktura nr (...) z 11.10.2017 r. (fv wraz z protokołem k. 52 – 53),

8)  faktura nr (...) z 09.11.2017 r. (fv wraz z protokołem k. 54 – 55),

9)  faktura nr (...) z 29.05.2018 r. (fv wraz z protokołem k. 56 – 57).

Obecne teren jest zrewitalizowany, ułożono nowe drogi dojazdowe, chodniki, krawężniki, obrzeża oraz wymieniono ziemię, zaprowadzono nowe nasadzenia, zarówno na działce należącej do Miasta jak i na części należącej do powodowej spółki. Wiata śmietnikowa została odbudowana ale nie w tym miejscu, w którym znajdowała się pierwotnie – obecnie znajduje się na tyłach budynku przy ul. (...) (dz. ew. (...) obręb (...)) a jej użytkownikami nadal są mieszkańcy budynku i lokali usługowych plac (...). Prace rewitalizacyjne zostały zakończone w listopadzie 2017, natomiast całość inwestycji trwała do marca 2018 r, (dokumentacja fotograficzna k. 214 – 320, k. 420v – 456v, zeznania G. B. 4. 378 – 379, zeznania K. C. (1) k. 405 – 406, zeznania L. B. k. 408 – 410).

Strony powadziły korespondencję w sprawie uzgodnienia projektu umowy dzierżawy, jednakże bezskutecznie – umowa taka nie została zawarta (korespondencja email z czerwca 2017 r. k. 153 – 155, zeznania K. C. (1) k. 405 - 406).

Pismem z 22.06.2017 r. ZGN wezwał (...) do natychmiastowej zapłaty zaległości z tytułu bezumownego użytkowania nieruchomości na potrzeby prowadzonych prac inwestycyjnych a także do przywrócenia terenu do stanu pierwotnego, sprzed rozpoczęcia inwestycji. Zarazem ZGN wskazał, że spółka samowolnie bez jego zgody dokonała rozbiórki altany śmietnikowej i zaakceptował pozostawienie w zamian altany wybudowanej przez Spółkę bez obowiązku zwrotu przez ZGN poniesionych nakładów (pismo ZGN/ (...)-3 k. 39, 156-157). Spółka odmówiła żądaniom ZGN, a także odniosła się do żądania przywrócenia stanu pierwotnego, odnosząc się do kwestii altany śmietnikowej, wskazując że została ona rozebrana za zgodą ZGN. Zarazem Spółka wezwała ZGN do zapłaty 472.873,35 zł tytułem zwrotu poczynionych nakładów na teren administrowany przez ZGN w terminie 14 dni (pismo (...) z 10.07.2017 r. k. 40 - 42). ZGN odmówił roszczeniom (...) spółki z o.o. (pismo z 27.07.2017 r. k. 158-159).

Wnioskami datowanymi na 17.11.2017 r. (...) wezwał ZGN przed Sąd Rejonowy dla Warszawy – Śródmieścia w Warszawie do próby ugodowej o zapłatę kwot 444.029,50 zł z tytułu zagospodarowania terenu etc. a także 68.800 zł z tytułu zwrotu kosztów rozbiórki altany śmietnikowej (wniosek o zawezwanie k. 59 – 61, zawiadomienie o terminie w sprawie I Co 3254/17 k. 58, zawiadomienie o terminie I Co 3253/17 k. 62). Do ugody pomiędzy stronami nie doszło (bezsporne).

(...) sp. o.o. (...) sp. k. uległa przekształceniu poprzez przeniesienie całego majątku spółki na spółkę przejmującą – (...) sp. z o.o. w W. KRS nr (...) z jednoczesnym podniesieniem kapitału w trybie art. 492 §1 pkt 1 k.s.h. (wydruk z CI KRS k./ 597 – 603).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w pierwszej kolejności na podstawie dokumentacji zgromadzonej w aktach sprawy, której autentyczności i rzetelności nie kwestionowała żadna ze stron a i Sąd nie znalazł podstaw aby odmówić jej mocy dowodowej.

Sąd oparł się na zeznaniach świadków odebranych na piśmie (postanowienie k. 368)

Sąd oparł się na zeznaniach:

a)  G. B. (k. 378 – 379) którym Sąd dał wiarę w zakresie w jakim był one zgodne i spójne z dokumentacją zgromadzoną w sprawie tj. przedstawił wykonywane przez siebie czynności w ramach inwestycji oraz wskazał podmioty które realizowały rewitalizację terenu, wskazał zakres rewitalizacji w tym stan terenu przed budową i po jej zakończeniu, zakres wykonanych prac, natomiast świadek nie miał pewności odnośnie do tego kto był inwestorem prac związanych z rewitalizacją, nie mógł też posiadać wiedzy na temat tego kto był płatnikiem faktur za wykonaną rewitalizację,

b)  K. C. (1) (k. 405 – 407), którym Sąd dał wiarę w całości, były one bowiem spójne z dokumentami zgromadzonymi w aktach sprawy i adekwatne do wiedzy jaką mógł posiadać świadek z racji pełnionej przez siebie funkcji w okresie inwestycji przy (...)

c)  L. B. (k. 408 – 410), której Sąd dał wiarę w całości, jej zeznania korespondowały z zeznaniami K. C. (1) oraz pozostałymi wiarygodnymi dowodami w sprawie, były adekwatne do pełnionej przez świadka funkcji,

d)  K. C. (2) k. 414 – 415), które nie wniosły niczego do sprawy bowiem świadek nie pamiętał zdarzeń związanych z inwestycją a jedynie podtrzymał to co wynikało z treści zgromadzonych dokumentów,

e)  L. Ł. (k. 419 – 420), którym Sąd dał wiarę w przeważającej części, w jakiej były zgodne z pozostałą dokumentacją zgromadzoną w aktach i w zakresie w jakim były one spójne z zeznaniami pozostałych świadków,

f)  K. M. (k. 533 – 534), której Sąd dał wiarę w przeważającej części, w jakiej były zgodne z pozostałą dokumentacją zgromadzoną w aktach i w zakresie w jakim były one spójne z zeznaniami pozostałych świadków,

g)  K. Z. (k. 536 – 537) którym Sąd dał wiarę w przeważającej części, w jakiej były zgodne z pozostałą dokumentacją zgromadzoną w aktach i w zakresie w jakim były one spójne z zeznaniami pozostałych świadków,

h)  B. Z. (k. 560) – świadek nie pamiętał zdarzeń związanych z inwestycją,

i)  H. R. (k. 561 – 562) - świadek nie pamiętał zdarzeń związanych z inwestycją.

Sąd oparł się także częściowo na zeznaniach strony powodowej reprezentowanej przez R. M. (protokół k. 571 – 572 znacznik 00:11:25 – 00:29:21) członka Wiceprezesa Zarządu zarówno spółek (...) S.A. jak i (...) sp. z o.o., którym dał wiarę w części – powód w głównej mierze zaznawał prezentując swoje stanowisko procesowe, częściowo niewiarygodnie bowiem przykładowo twierdzenia że ZGN nakazał rozbiórkę altany i wydał w tym zakresie decyzję nie pokrywały się ani ze zgromadzonym materiałem dowodowym ani także z pismami składanymi wcześniej w sprawie.

Sąd pominął wniosek o biegłego z zakresu budownictwa, bowiem wobec całokształtu okoliczności ustalonych w sprawie był to dowód zbędny dla rozstrzygnięcia (postanowienie z 21.05.2024 r. k. 580)

Powód nie przedłożył protokołów z zawezwań do prób ugodowych ani także nie poinformował Sadu o przyczynach braku możliwości samodzielnego ich dostarczenia do akt sądowych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo w sprawie nie podlegało uwzględnieniu.

Powód dochodził w sprawie zasądzenia kwot jako wynagrodzenia za roboty budowlane wskazując, że łączyła go z pozwanym (...) W. umowa o charakterze mieszanym, w toku której pozwany od 2015 r. sprawował nadzór i kierownictwo nad częścią aspektów procesu budowlanego, podnosił też, że przeprowadzone prace budowalne znacznie zwiększyły użyteczność gruntu, jego wartość rynkową oraz prestiż. Jako ewentualną podstawę zasądzenia powodowa spółka wskazywał także art. 401 §1 i 2 k.c. w zw. z art. 405 k.c. Wartość bowiem uzyskanego świadczenia jest świadczeniem nienależnym uzyskanym przez stronę pozwaną. Pozwany zarzucał przedawnienie roszczeń powoda, złą wiarę powoda gdyż po zakończeniu umów dzierżawy miał on świadomość że nie posiada tytułu prawnego do nieruchomości pozwanego i mógłby żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i to o tyle o ile pozwany wzbogaciłby się jego kosztem, zaś powód nie wykazał ani poniesienia nakładów ani wzbogacenia pozwanego, nie udowodnił roszczeń, w szczególności z przedłożonych kopii faktur nie wynika że dotyczą spornych nakładów lecz sąsiedniej budowy, nie przedstawił także żadnego dowodu na uiszczenie należności żądanych od pozwanego, jedyne zgodne oświadczenia woli dotyczące spornego terenu złożone zostały w umowach dzierżawy, powód nie wykazał konkretnie poczynionych nakładów, sam powód oświadczył w piśmie z 23.02.2017 r., że koszty związane z podniesieniem nawierzchni poniesie inwestor zaś koszty altany zostaną rozliczone ze wspólnotami mieszkaniowymi, pozwany nie sprawował nadzoru ani też kierownictwa nad spornymi nakładami, powód wyeksploatował teren w związku z czym nakłady miałyby na celu przywrócenie stanu poprzedniego a takie nie podlegają zwrotowi zgodnie z §15 ust. 1 zdanie 1 umów dzierżawy oraz art. 225 w zw. z art. 230 k.c. Bezzasadne są roszczenia powoda z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, powód nawet gdyby udowodnił, że poczynił nakłady zrobił to bez zgody pozwanego, stron nie łączyła umowa o dzieło czy też o roboty budowlane.

W sprawie bezsporny był fakt prowadzenia przez (...) sp. z o.o. inwestycji polegającej na remoncie, rozbudowie i budowie nieruchomości w W. ul. (...) wraz z budową garażu na podstawie udzielonego pozwolenia na budowę, a także treść umów dzierżawy zawartych z ZGN (...) o wykorzystanie części działki (...) jako zaplecza prowadzonej inwestycji, stan nieruchomości przed 2014 r. i stan obecny, fakt wykonania rewitalizacji dróg dojazdowych oraz otoczenia nieruchomości sąsiadującej z budynkami (...) i 49A, w tym na nieruchomościach należących do pozwanego.

Sąd doszedł do przekonania, iż powód nie wykazał aby pomiędzy (...) a ZGN została zawarta umowa o roboty budowlane, choćby poprzez facta concludentia. Umowa o roboty budowlane powinna być ad probationem sporządzona w formie pisemnej stosownie do art. 648 §1 k.c. Przepis ten nie przewiduje jednak rygoru wiążącego się z brakiem stwierdzenia na piśmie umowy o roboty budowlane. Oznacza to, że stwierdzenie na piśmie umowy o wykonawstwo nie jest warunkiem jej skuteczności, lecz ma jedynie wpływ na możliwość udowodnienia faktu jej zawarcia i treści za pomocą dowodu z zeznań świadków oraz przesłuchania stron. Tymczasem w przedmiotowym postępowaniu strona powodowa, która byłą obciążona ciężarem wykazania poniesionych przez siebie twierdzeń stosownie do art. 6 k.c. w żaden sposób nie wykazała aby istniał jakikolwiek konsensus w tym zakresie pomiędzy nią a pozwanym ZGN. Sama konieczność sporządzenia projektu zagospodarowania terenu wokół nieruchomości wynika w pierwszej kolejności z przepisów prawa budowlanego m. in 33 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U.2010.243.1623 z późn. zm). Projekt ten podlega uzgodnieniom i zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę zgodnie z art. 34 ust. 4 Prawa budowlanego. Jako, że projekt zagospodarowania dotyczył nieruchomości sąsiadujących, należących do (...) W. niezbędna była współpraca z ZGN w tym zakresie i uzyskanie jego opinii oraz uzgodnienia. Ze względu na fakt, że prowadzenie inwestycji przez (...) było niemożliwe bez posiadania zaplecza technicznego spółka zdecydowała się na wydzierżawienie części działek (...) w okresie do 30.11.2015 r. – działki te zostały wydane pozwanemu w dniu 11.02.2016 r. Z uwagi na okoliczność, iż roboty budowlane zamierzone przez powoda dotyczyły nie tylko remontu budynku istniejącego ale też budowy budynku wielorodzinnego z garażem i częścią usługową niezbędne było także przeprowadzenie robót ziemnych – wszystkie te okoliczności, także prowadzenie ich przy pomocy ciężkiego sprzętu budowlanego spowodowały dewastację okolicznego terenu w tym działek stanowiących zaplecze budowy a zarazem powód był zobowiązany do realizacji projektu zagospodarowania terenu zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę, którego projekt ten jest częścią. Realizacja tego projektu a także wykonanie innych prac związanych z zagospodarowaniem terenu wokół budynków odbywała się zatem w oparciu o projekty niezbędne dla powoda do przeprowadzenia i przyjęcia inwestycji, a współpraca z ZGN wynikała z faktu, iż jest to jednostka organizacyjna miasta które jest właścicielem działek sąsiadujących z budynkami powodowej spółki. Strona powodowa nie wykazała aby relacje pomiędzy (...) a ZGN miały cokolwiek wspólnego z cechami charakterystycznymi umowy o roboty budowlane wynikającym z art. 647 k.c. Do jej elementów przedmiotowo istotnych należy zobowiązanie się wykonawcy do wykonania obiektu, zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Inwestor natomiast zobowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia. Na inwestorze spoczywa ponadto powinność dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu.

W ustalonym natomiast stanie faktycznym ZGN zajmował się wyłącznie uzgadnianiem zagospodarowania terenu, który został zniszczony na skutek prowadzonej inwestycji, również w zakresie wprowadzonych zmian w stosunku do wcześniejszego zagospodarowania. Nie była jego celem realizacj inwestycji budowlanej i powierzenie wykonania prac z tym związanych powodowi. Bezsprzecznie ZGN nie nakazał decyzją administracyjną rozbiórki boksów garażowych wykorzystywanych częściowo jako altana śmieciowa przez mieszkańców okolicznych budynków. Jak wynika z fotografii złożonych do akt altana ta była usytuowana od strony frontowej istniejącej już kamienicy przy ul. (...), która była remontowana oraz nadbudowywana i pozostawała w złym stanie technicznym. Rozbiórka boksów była zaplanowana w projekcie budowalnym i objęta pozwoleniem na budowę z 18.04.2013 r. Po remoncie i zagospodarowaniu terenu altana została przeniesiona w inne miejsce, co jest bezsporne. W świetle powyższego powód nie wykazał, aby czynności ZGN w ramach zagospodarowania terenu wokół nieruchomości polegały w jakikolwiek sposób na przygotowaniu robót, dostarczeniu ich projektu i jego odbiorze. To spółka (...) S.A. była generalnym wykonawcą robót w zakresie m.in. prac remontowo - konserwatorskich przy budynku (...) (...), wykonania parkingu podziemnego, nadbudowy, przebudowy budynków, zagospodarowania terenu oraz działań administracyjnych związanych z nieruchomością – co wynika wprost z treści zawartej umowy o generalne wykonawstwo.

Wobec powyższego należało uznać, iż zagospodarowanie terenu w zakresie w jakim dotyczyły działek sąsiadujących z budynkami (...) i (...) należy postrzegać jako rozliczenie nakładów na nieruchomość cudzą, a to roszczenie jest w ocenie Sądu było przedawnione od 12.02.2017 r. tj. z upływem roku od daty wydania nieruchomości pozwanemu, stosownie do art. 229 w zw. z art. 230 k.c. Bezspornie w okresie do 30.11.2015 r. strony łączyły umowy dzierżawy nieruchomości, które nie zostały przedłużone i pomimo prowadzonych negocjacji, przesłane przez ZGN projektu umów z czerwca 2016 r. nie zostały podpisane. Nieruchomości stanowiące zaplecze budowy zostały wydane pozwanemu w dniu 11.02.2016 r. i w ocenie Sądu było to bezsporne. Świadczy o tym nie tylko protokół z 24.06.2016 r. ale także wcześniejsza korespondencja m. in z dat 27.12.2016 r. oraz 23.02.2017 r. Zatem nie miały wpływu na jego przedawnienie zawezwania do prób ugodowych datowane na 17.11.2017 r. bowiem zostały one wniesione do Sądu także po upływie terminu przedawnienia. Powód nie przedstawił na żądanie Sądu protokołów postępowań o zawezwanie do próby ugodowej potwierdzających podnoszone przez niego twierdzenie o przerwaniu biegu przedawnienia, ani także nie wyjaśnił przyczyn, dla których nie mógłby uzyskać takich dokumentów z Sądu Rejonowego dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie.

Niezależnie od powyższego powód nie wykazał także wysokości dochodzonego przez siebie roszczenia.

Spór pomiędzy stronami, którego efektem jest niniejszy proces, powstał na tle rozliczenia opłat za bezumowne użytkowanie terenu i kosztów wzniesienia nowej altany śmietnikowej – która służy mieszkańcom sąsiadujących wspólnot mieszkaniowych przy pl. (...), a także innych robót związanych z zagospodarowaniem zieleni. Strony doszły do konsensusu odnośnie do rozliczenia kosztów altany oraz podniesienia terenu bowiem w pismach z 27.12.2016 r. i 23.02.2017 r. kierowanych do siebie wzajemnie zgodziły się na rozliczenie kosztów altany ze Wspólnotami Mieszkaniowymi (przy czym ZGN w ocenie Sądu nie działał w tym momencie jako członek ww. Wspólnot Mieszkaniowych, zatem jego zgoda nie miała charakteru wiążącego dla ww. Wspólnot). Późniejsze stanowisko ZGN wyrażone w piśmie z 22.06.2017 r. zawierające wezwanie (...) do natychmiastowej zapłaty zaległości wraz z twierdzeniem że spółka dokonała rozbiórki boksów samowolnie, jest całkowicie bezprzedmiotowe i świadczy jedynie o skali konfliktu jaki powstał pomiędzy stronami.

Pozostałe kwestie związane z odbudową dróg, zagospodarowaniem zieleni wynikały z projektu zagospodarowania zieleni, stanowiącego element pozwolenia na budowę oraz obowiązku powoda przywrócenia stanu nieruchomości sprzed jej wydania mu, w związku z prowadzonym procesem inwestycyjnym, zawarcia umów dzierżawy oraz późniejszego okresu ich bezumownego użytkowania. W ocenie Sądu nie ma możliwości na podstawie przedstawionych przez powoda dokumentów ustalić jakim procentem poniesionych kosztów zagospodarowania terenu są nakłady na działkach (...) w stosunku do całości prac, do których był zobowiązany powód zgodnie z pozwoleniem na budowę, objętych przedstawionymi fakturami. Podkreślić wypada, że załączone do akt faktury i protokoły pochodzą z różnych okresów, zarówno przed wydaniem nieruchomości pozwanemu jak i po tej dacie. Nawet zatem, gdyby roszczenie powoda nie było przedawnione, w ocenie Sądu wnioskowany przez stronę powodową biegły nie byłby w stanie ustalić na podstawie przedłożonych dokumentów, jaka jest wysokość poniesionych przez powoda kosztów dotyczących działek (...) poza kosztami bezpośrednio związanymi ze wzniesieniem altany śmietnikowej, zwłaszcza iż samo takie ustalenie byłoby i tak niewystarczające do uwzględnienia pozwu o czym poniżej.

W świetle podniesionych przez powoda twierdzeń odnośnie do istnienia bezpodstawnego wzbogacenia po stronie pozwanego Sąd miał na względzie fakt, że wizualnie stan zagospodarowania i otoczenia obu budynków – (...) i (...) - po zakończeniu robót jest lepszy niż stan nieruchomości sprzed uruchomienia procesu inwestycyjnego nie jest także podstawą do uznania, zasadności takiego żądania. Zagospodarowanie terenu ma wpływ bowiem nie tylko na walory budynku (...) (...) ale także na kamienicy (...), które stanowią zwartą całość architektoniczną. Zatem także w interesie powoda było wykonanie takiego zagospodarowania terenu, które jest nie tylko zgodne z wymogami projektowymi ale także wpływa na osiągniecie celu biznesowego związanego ze sprzedażą lokali w należącym do powoda budynku. Dodatkowo jak zasadnie wskazywał pozwany w przypadku, gdy przysługują stronie roszczenia z tytułu nakładów stanowiące lex specialis (w tym przypadku przekształcone w zobowiązanie naturalne ze względu na upływ terminu przedawnienia) nie można dochodzić ich równowartości na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (por. uchwała Sądu Najwyższego z 11.05.1972 r. sygn. akt III CZP 22/72). Powód nie zabezpieczył swoich roszczeń i nie ustalił ze Wspólnotami Mieszkaniowymi oraz (...) W. ewentualnej partycypacji w kosztach wyższego standardu zagospodarowania zieleni na działkach pozwanego, niż zastany w chwili rozpoczęcia inwestycji. Podkreślić wypadnie, iż pozwany wnosił o przywrócenie stanu poprzedniego, co stosownie do art. 676 w zw. z art. 694 k.c. zwalnia go z obowiązku zwrotu nakładów na ulepszenia dzierżawionej rzeczy, zaś w zakresie nakładów czynionych poza umową dzierżawy to powódce nie sposób przypisać dobrej wiary. Wiedziała w jakim zakresie i okresie jest posiadaczem zależnym na podstawie zawartej umowy dzierżawy i w jakim zakresie dokonywane nakłady mają zgodę właściciela, tym samym może domagać się jedynie zwrotu nakładów wskazanych w art. 226 § 2 k.c. w zw. z art. 230 k.c. W konsekwencji przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na tezę wnioskowana przez powoda nijak nie pozwoliłoby na ustalenie zakresu i wartości prac za które pozwane Miasto ewentualnie mogłoby ponosić odpowiedzialność, co skutkowało jego pominięciem.

Z tych przyczyn powództwo podległo oddaleniu o czym orzeczono jak w sentencji w punkcie 1.

O kosztach postępowania orzeczono stosownie do 108 §1 k.p.c. w zw. z art. 98 §1 i 1 ¹ k.p.c. uznając, iż wobec oddalenia powództwa w całości należy obciążyć nimi w całości powodową spółkę. Zasądzona kwota 10.800 zł wynika z §2 pkt 7 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z 22.10.2015 r. (tj. Dz.U. z 2023 r. poz. 1935).

Z tych przyczyn postanowiono jak w sentencji w punkcie 2.

Sędzia Piotr Królikowski