Treść orzeczenia I C 193/17 - Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

I C 193/17 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Okręgowy w Warszawie z 2025-08-06

Sygn. akt I C 193/17

WYROK CZĘŚCIOWY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 sierpnia 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Ewa Ligoń-Krawczyk

Protokolant: starszy sekretarz Ewa Kocielnik

po rozpoznaniu w dniu 25 lipca 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa U. G. i M. G.

przeciwko Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w W.

o zapłatę

I. zasądza od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w W. na rzecz U. G. kwotę 2.921 (dwa tysiące dziewięćset dwadzieścia jeden) złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 21 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,

II. zasądza od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w W. na rzecz M. G. kwotę 2.921 (dwa tysiące dziewięćset dwadzieścia jeden) złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 21 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,

III. oddala powództwa U. G. i M. G. w pozostałym zakresie,

IV. nie obciąża powódek U. G. i M. G. kosztami postępowania w sprawie,

V. postanawia orzec o kosztach postępowania obciążających stronę pozwaną w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie,

VI. przyznaje adwokatowi M. K. i nakazuje wypłacić ze Skarbu Państwa – Sąd Okręgowy w Warszawie kwotę 10.800 (dziesięć tysięcy osiemset) złotych powiększoną o należny podatek od towarów i usług, tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną z urzędu powódce M. G..

Sygn. akt I C 193/17

UZASADNIENIE

wyroku częściowego z dnia 6 sierpnia 2025 r.

Pozwem w postępowaniu upominawczym z dnia 10 lutego 2017 r. (data stempla pocztowego) skierowanym przeciwko Agencji Nieruchomości Rolnych z siedzibą w W., B. B., U. G. oraz M. G. wniosły o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym i zasądzenie od pozwanej:

a) na rzecz U. G. kwoty 918 500,00 zł wraz z odsetkami za opóźnienie w wysokości ustawowej od dnia doręczenia pozwanej wniosku o zawezwanie do próby ugodowej z dnia 10 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty;

b) na rzecz B. B. kwoty 1 837 000,00 zł wraz z odsetkami za opóźnienie w wysokości ustawowej od dnia doręczenia pozwanej wniosku o zawezwanie do próby ugodowej z dnia 10 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty;

c) na rzecz M. G. kwoty 918 500,00 zł wraz z odsetkami za opóźnienie w wysokości ustawowej od dnia doręczenia pozwanej wniosku o zawezwanie do próby ugodowej z dnia 10 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty.

Wniosły także o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych i opłaty za pełnomocnictwo w kwocie 54,00 zł.

Nadto, wniosły o zwolnienie ich od kosztów sądowych w całości.

W uzasadnieniu pozwu powódki podały, iż były współwłaścicielami nieruchomości obejmującej zespół pałacowo-parkowy w miejscowości B., gm. K., powiat (...), złożonej z działek numer (...), wpisanej do księgi wieczystej numer (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy we Wrześni. Wskazały, iż nieruchomość ta wchodziła w skład majątku należącego do E. G. obejmującego również nieruchomość o powierzchni 507,5426 ha składającą się między innymi z działek o numerach (...) i innych, a objętych księgą wieczystą B. (...) tom 131. Podniosły także, że aktualnie - po podziałach - park i pałac w B. obejmuje działkę ewidencyjną numer (...), a w okresie objętym okolicznościami stanowiącymi podstawę żądania pozwu U. G. w udziale wynoszącym 1/8 części, M. G. w udziale wynoszącym 1/8 części, B. B. w udziale wynoszącym 1/4 części, K. G. w udziale wynoszącym 1/4 części, Z. B. w udziale wynoszącym 11458/100.000 części, J. G. w udziale wynoszącym 2083/100.000 części, J. B. w udziale wynoszącym (...).000 części, zaś R. R. (1) w udziale wynoszącym 9375/100.000 części byli współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (60/96), B. B. (24/96) oraz M. G. (12/96) są współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości.

Uzasadniając żądanie pozwu powódki twierdziły, że Pałac w B., wraz z resztą majątku ziemskiego został przejęty na rzecz Skarbu Państwa na podstawie przepisu art. 2 ust. 1 pkt e) dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej. Wskazując na władanie sporną nieruchomością w złej wierze, podkreśliły, iż decyzją z dnia 27 września 2013 r. znak (...) Wojewoda (...) orzekł, że (1) nieruchomości stanowiące działki nr (...) obręb B. gm. K., na których posadowiony jest zespół pałacowo-parkowy w B. nie podpadały pod działanie art. 2 ust. 1 lit. e dekretu PKWN z dnia 06 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej, oraz, że (2) nieruchomość stanowiąca działkę nr (...) obręb B. gm. K., podpadała pod działanie przepisu art. 2 ust. 1 litera e dekretu PKWN z dnia 06 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej, a decyzja ta stała się ostateczna na skutek decyzji Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 12 sierpnia 2014 r., znak (...) umarzającej postępowanie odwoławcze od decyzji Wojewody (...) z dnia 27 września 2013 r., znak (...). Powódki zaznaczyły nadto, że nieruchomość została wydana im oraz pozostałym współwłaścicielom dopiero w dniu 12 grudnia 2014 r., a Skarb Państwa od roku 1945, w tym od 1991 r. poprzez państwową osobę prawną – Agencję Nieruchomości Rolnych, korzystał bezumownie z nieruchomości pobierając z niej pożytki cywilne, a jednocześnie prowadząc do jej rażącej dewastacji obejmującej również umiejscowione na nieruchomości obiekty zabytkowe. Podniosły, że pozwana nie zapłaciła żadnemu ze współwłaścicieli żadnego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, ani z tytułu pobranych (i niepobranych z powodu złej gospodarki) pożytków. Powołując się na powyższe powódki zaznaczyły, że przysługują im roszczenia windykacyjne oraz uzupełniające, a mianowicie roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie od dnia 12 grudnia 2005 r. do 12 grudnia 2014 roku (do dnia zwrotu nieruchomości), roszczenie o zwrot pobranych w tym okresie pożytków (lub ich wartości), roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej w związku ze zużyciem lub pogorszeniem nieruchomości w tymże okresie oraz roszczenie o zwrot wartości pożytków nieuzyskanych z nieruchomości z powodu złej gospodarki. Ostatecznie powódki podały, iż wysokość rocznego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości równa jest iloczynowi jej wartości – 1 538 000,00 zł oraz stopy dyskontowej 8,25%, co dla okresu 9 lat bezumownego korzystania daje kwotę 1 188 000,00 zł. Zaznaczyły także, że wartość roszczenia przysługującego im z tytułu zużycia i pogorszenia nieruchomości odpowiada kwocie 4 000 000,00 zł, z tytułu zwrotu wartości pożytków z nieruchomości oraz zwrotu wartości pożytków, które nie zostały uzyskane z nieruchomości w związku ze złą gospodarką pozwanej Agencji – po 1 080 000,00 zł (pozew w postępowaniu upominawczym – k. 2-4; protokół z rozprawy z dnia 27 października 2017 r. – k. 326-326v).

Zarządzeniem z dnia 27 lutego 2017 r. z uwagi na brak podstaw do wydania nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym sprawę nakazano zakreślić w repertorium „Nc” i wpisać pod nowy numer w repertorium „C”. Od tego czasu postępowania toczyło się w trybie zwykłym (zarządzenie z dnia 27 lutego 2017 r., sygn. akt I Nc 43/17 – k. 32).

Wniosek powódek o zwolnienie ich od kosztów sądowych – uzupełniony pismem z dnia 4 kwietnia 2017 r. (data stempla pocztowego) – postanowieniem z dnia 14 kwietnia 2017 r. został uwzględniony w całości (zarządzenie z dnia 6 marca 2017 r. – k. 33-33v; pismo pełnomocnika powódek z dnia 4 kwietnia 2017 r. (data stempla pocztowego) – k. 36-36v; postanowienie Referendarza sądowego w Sądzie Okręgowym w Warszawie z dnia 14 kwietnia 2017 r. – k. 105).

W odpowiedzi na pozew z dnia 13 czerwca 2017 r. (data stempla pocztowego) pozwana Agencja wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu pozwana podkreśliła, iż brak jej uprawnień do władania nieruchomością został przesądzony dopiero prawomocną decyzją Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 12 sierpnia 2014 г., a co za tym idzie przyjąć należy, że była ona posiadaczem w dobrej wierze. Zaznaczyła przy tym, że powódki nie wykazały, ażeby pozwana była posiadaczem w złej wierze, a przedłożona przez pozwaną argumentacja, specyfika i okoliczności władania sporną nieruchomością przemawiają wręcz za tym, iż pozwana pozostawała w usprawiedliwionym przekonaniu o uprawnieniu do władania nieruchomością. Uwzględniając powyższe pozwana oceniła żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jako bezzasadne. Nie zgodziła się również z żądaniem wynagrodzenia w kwocie 1 188 000,00 zł, a także z wysokością roczną wynagrodzenia – 132 000,00 zł. Wskazała, iż powódki nie wykazały podstawy wskazanej wartości nieruchomości w kwocie 1 538 000,00 zł, jak również zasadności przyjęcia stopy dyskontowej 8,2% w stosunku rocznym. Pozwana podała, że w okresie od 12 grudnia 2005r. do 12 grudnia 2014r., a który to okres odpowiada okresowi, za który powodowie zgłaszają roszczenia o wynagrodzenie i zwrot pożytków, strona pozwana gospodarowała nieruchomościami w granicach działki (...) na podstawie ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa poprzez administrowanie (art. 25 ustawy), a dalej wydzierżawienie. Zauważyła przy tym, że okres poprzedzający przejęcie nieruchomości dekretem był okresem II wojny światowej i nie jest wiadomym jak gospodarowali tym majątkiem byli właściciele i jaki był jego stan po zakończeniu wojny. Dodała, że przepisy wiążące Agencję nie nakładały obowiązku utrzymania nieruchomości w stanie, w jakim by to widział każdy właściciel i użytkownik na swój własny prywatny użytek i to w stanie idealnym pod względem technicznym i estetycznym. Pozwana jednak podkreśliła, iż niezależnie do powyższego przez wiele lat na sporną nieruchomość były ponoszone nakłady, które powódki wydają się pomijać. Podniosła także zarzut bezpodstawności żądania zwrotu pobranych pożytków zauważając przy tym, iż nie można równolegle domagać się tak wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, jak i zwrotu pożytków zresztą nie zidentyfikowanych. Pozwana wskazała jednocześnie, iż z J. S. (1) została zawarta umowa dzierżawy min. obejmująca dz. 105/21 i (...) zgodnie z obowiązującymi przepisami i czynsz został ustalony w drodze przetargu, a więc ma cechy czynszu rynkowego i tylko w takim zakresie pobierała ewentualne pożytki z nieruchomości pałacowej. Jako nieudowodnione pozwana oceniła roszczenie pozwu zasądzenia kwoty 1 080 000,00 zł z tytułu wartości pożytków, które nie zostały pobrane na skutek złej gospodarki. Ostatecznie pozwana zakwestionowała termin od jakiego liczone są odsetki ustawowe za opóźnienie podając, iż o ewentualnym opóźnieniu można mówić od dnia wyrokowania, a nie od dnia zawezwania do próby ugodowej (odpowiedź strony pozwanej na pozew – k. 113-118).

W dalszym toku postępowania w ogół praw i obowiązków pozwanej Agencji wstąpił Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w W.. Na wniosek powódki M. G. ustanowiono dla niej pełnomocnika z urzędu (pismo pozwanego złożone na rozprawie w dniu 27 października 2017 r. – k. 325; wniosek z dnia 21 listopada 2017 r. (data stempla pocztowego) – k. 327; postanowienie z dnia 8 grudnia 2017 r. – k. 331).

Pismem z dnia 6 listopada 2018 r. (data stempla pocztowego) pełnomocnik powódki M. G. sprecyzował żądanie pozwu wnosząc o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kwoty 918 500,00 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowiących działki o numerach ewidencyjnych (...) o powierzchni 5,0781 ha wraz z budynkami, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) za okres od dnia 14 grudnia 2004 r. do dnia 14 grudnia 2014 r. oraz tytułem odszkodowania za pogorszenie i zużycie budynków znajdujących się na nieruchomości.

Powódka wskazała przy tym, że ze względu na unikalny charakter nieruchomości, nie jest w stanie określić precyzyjnie wysokości roszczenia o wynagrodzenie, co będzie mogło nastąpić dopiero na podstawie opinii biegłego (pismo procesowe z dnia 6 listopada 2018 r. (data stempla pocztowego) – k. 431-437).

Żądania pozwu sprecyzowały także B. B. oraz U. G. wnosząc w piśmie z dnia 9 listopada 2018 r. (data stempla pocztowego) o zasądzenie od pozwanego:

a) na rzecz U. G. kwoty 918 500,00 zł wraz z odsetkami za opóźnienie w wysokości ustawowej od dnia doręczenia pozwanemu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej z dnia 10 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty;

b) na rzecz B. B. kwoty 1 837 000,00 zł wraz z odsetkami za opóźnienie w wysokości ustawowej od dnia doręczenia pozwanemu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej z dnia 10 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty;

tytułem:

1. zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości położonej w B., gmina K., powiat (...), województwo (...), stanowiącej działkę numer (...), dla której Sad Rejonowy we Wrześni, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) w okresie od dnia 12 grudnia 2004 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. w zakresie, w jakim w tym okresie nie zostały pobrane przez pozwanego pożytki cywilne z nieruchomości;

2. zapłaty wartości pożytków pobranych w okresie od dnia 12 grudnia 2004 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. w postaci pobranego wynagrodzenia oraz czynszu od podmiotów, którym pozwany w ww. okresie udostępniła nieruchomość do odpłatnego korzystania, w szczególności w ramach dzierżawy oraz najmu zlokalizowanych na terenie nieruchomości budynków pałacu oraz budynku biurowego na cele noclegowe oraz związane z gospodarką łowiecką;

3. zapłaty wartości pożytków w postaci wynagrodzenia za odpłatne korzystanie z nieruchomości, których pozwany z powodu złej gospodarki nie uzyskał w okresie od dnia 12 grudnia 2004 r. do dnia 12 grudnia 2014 r.;

4. naprawienia szkody wyrządzonej powódkom wskutek znaczącego pogorszenia stanu nieruchomości oraz jej zużycia, w tym w szczególności poprzez doprowadzenie budynku biurowego oraz pałacu zlokalizowanych na terenie nieruchomości do rażąco zdewastowanego stanu wskutek złej gospodarki.

Z daleko posuniętej ostrożności procesowej, na wypadek uznania przez tut. Sąd, że pozwany w okresie od dnia 12 grudnia 2004 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. posiadał nieruchomość w dobrej wierze, powódki wniosły o zasądzenie od pozwanego:

a) na rzecz U. G. kwoty 918 500,00 złotych wraz z odsetkami za opóźnienie w wysokości ustawowej od dnia doręczenia pozwanemu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej z dnia 10 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty,

b) na rzecz B. B. kwoty 1 837 000,00 złotych wraz z odsetkami za opóźnienie w wysokości ustawowej od dnia doręczenia pozwanemu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej z dnia 10 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty;

tytułem zapłaty utraconych przez powódki w okresie od dnia 12 grudnia 2004 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. korzyści w postaci wynagrodzenia oraz czynszu za odpłatne korzystanie z nieruchomość przez osoby trzecie, które powódki mogłyby osiągnąć w przypadku, gdyby nieruchomość nie została doprowadzona do rażąco zdewastowanego stanu (pismo procesowe pełnomocnika powódek – k. 447-448v).

W odpowiedzi na tak zmodyfikowane powództwo pozwany, w piśmie z dnia 16 kwietnia 2021 r. (data stempla pocztowego), wniósł o jego oddalenie w całości oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Podniósł przy tym zarzut przedawnienia co do roszczenia M. G. tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres od dnia 12 grudnia 2004 r. do dnia 12 grudnia 2005 r. (pismo przygotowawcze Krajowego Ośrodka (...) – k. 988-991v).

Następnie, pismem z dnia 21 maja 2021 r. (data stempla pocztowego) B. B. oraz U. G. ponownie sprecyzowały roszczenie pozwu wnosząc o:

1. zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. w zakresie, w jakim w tym okresie nie zostały pobrane przez pozwanego pożytki cywilne z nieruchomości;

2. zapłatę wartości pożytków pobranych w okresie od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. w postaci pobranego wynagrodzenia oraz czynszu od podmiotów, którym pozwany w ww. okresie udostępnił nieruchomość do odpłatnego korzystania, w szczególności zaś w ramach dzierżawy oraz najmu zlokalizowanych na terenie nieruchomości budynków pałacu oraz budynku biurowego na cele noclegowe oraz związane z gospodarką łowiecką;

3. zapłatę wartości pożytków w postaci wynagrodzenia za odpłatne korzystanie z nieruchomości, których pozwany z powodu złej gospodarki nie uzyskał w okresie od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 12 grudnia 2014 r.;

4. naprawienie szkody wyrządzonej powódkom wskutek znaczącego pogorszenia stanu nieruchomości oraz jej zużycia, w tym w szczególności poprzez doprowadzenie budynku biurowego oraz pałacu zlokalizowanego na terenie nieruchomości do rażącego zdewastowania stanu wskutek złej gospodarki.

Pozwany zaś – w piśmie z dnia 17 listopada 2021 r. (data stempla pocztowego) – podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko podnosząc jednocześnie, że powództwo winno zostać cofnięte w zakresie w jakim powódki je ograniczyły (pismo procesowe pełnomocnika powódek – k. 998-1000; pismo przygotowawcze Krajowego Ośrodka (...) – k. 1012-1015).

Ostatecznie, M. G. – w piśmie z dnia 24 marca 2022 r. (data prezentaty) – wniosła o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz kwoty 797 000,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia zawezwania pozwanego do próby ugodowej z dnia 10 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty, w tym:

a) 297 000,00 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z zabudowanej nieruchomości stanowiącej działki o nr ewid. (...) o pow. 1322 m^{(
2 )}i (...) o pow. 5,0781 ha w okresie od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 12 grudnia 2014 r.;

b) 500 000,00 zł tytułem odszkodowania za pogorszenia stanu spornej nieruchomości, w szczególności budynków.

Ewentualnie, wniosła o:

a) zasądzenie kwoty 297 000,00 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornej nieruchomości za okres od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 18 stycznia 2013 r. oraz tytułem zwrotu uzyskanych pożytków za okres dzierżawy na podstawie umowy z dnia 18 stycznia 2013 r. w okresie od dnia 18 stycznia 2013 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. oraz nieuzyskanych w wyniku złej gospodarki pożytków za ten okres;

- w tym też zakresie, jako podstawę prawną podała w pierwszej kolejności art. 224 k.c. i art. 225 k.c.;

b) zasądzenie kwoty 797 000,00 zł tytułem naprawienia szkody w oparciu o art. 361 § 1 k.c. w zw. z art. 415 k.c. lub art. 417 k.c., w przypadku ustalenia przez Sąd, iż nie doszło do spełnienia przesłanek z ww. przepisów.

W przypadku ustalenia przez Sąd innej podstawy prawnej dla uwzględnienia żądań pozwu powódka w całości poparła pozew w całości.

Nadto, powódka wniosła o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (pismo procesowe pełnomocnika powódki M. G. wraz z wnioskami dowodowymi – k. 1037-1043).

B. B. oraz U. G. zaś – w piśmie z dnia 15 marca 2022 r. (data stempla pocztowego) – dokonały zmiany dotychczasowego żądania ograniczając je do roszczenia o zasądzenie kwot z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości lub odszkodowania dochodzonego na zasadach ogólnych, jako roszczenia ewentualnego i ostatecznie wniosły o:

1) zasądzenie od pozwanego:

a. na rzecz U. G. kwoty 297 000,00 zł tytułem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez pozwanego w okresie od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia zawezwania pozwanego do próby ugodowej z dnia 10 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty;

b. na rzecz B. B. kwoty 148 500,00 zł tytułem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez pozwanego w okresie od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia zawezwania pozwanego do próby ugodowej z dnia 10 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty

Przy czym z daleko posuniętej ostrożności procesowej, na wypadek uznania przez Sąd, że pozwany w okresie od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. pozostawał w dobrej wierze, powódki zgłosiły roszczenie ewentualne wnosząc o:

2) zasądzenie od pozwanego, na podstawie art. 361 § 2 k.c. w zw. z art. 415 § 1 k.c., ww. kwot na rzecz każdej z powódek tytułem naprawienia szkody powstałej wskutek znaczącego pogorszenia stanu nieruchomości oraz jej zużycia, w tym w szczególności poprzez doprowadzenie kompleksu pałacowego oraz budynku biurowego zlokalizowanych na terenie nieruchomości do stanu rażącego zdewastowania oraz powstałej po stronie powódek szkody w postaci utraconych korzyści wskutek braku możliwości korzystania z nieruchomości w okresie w jakim znajdowała się w nieuprawnionym posiadaniu pozwanego.

Powódki wniosły także o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, z uwzględnieniem opłaty skarbowej w wysokości 54,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono do dnia zapłaty, zgodnie z art. 98 § 1¹k.p.c. (pismo procesowe pełnomocnika powódek – k. 1044-1046).

W odpowiedzi na dokonane modyfikacje roszczeń pozwany, w piśmie z dnia 2 maja 2022 r. (data stempla pocztowego), podtrzymał dotychczasowe stanowisko wnosząc o oddalenie powództwa w całości, także w zakresie roszczeń ewentualnych, oraz przyznanie kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Ponadto, z uwagi na oświadczenie powodów modyfikujące wysokość dochodzonych roszczeń – stanowiące procesowo oświadczenia cofające roszczenia w części – wniósł o uznanie, iż nastąpiło cofnięcie przez powódki powództw w części, tzn.:

a) przez U. G. do kwoty 297 000,00 zł, czyli o kwotę 621 500,00 zł;

b) przez B. B. do kwoty 148 500,00 zł, czyli o kwotę 1 688 500,00 zł;

c) przez M. G. do kwoty 797 000,00 zł, czyli o kwotę 121 500,00 zł.

W związku z tym wniósł o oddalenie powództwa w części dotyczącej kwoty 621 500,00 zł odnośnie do roszczenia U. G., kwoty 1 688 500,00 zł odnośnie do roszczenia B. B. oraz kwoty 121 500,00 zł odnośnie do roszczenia M. G. – łącznie co do kwoty 2 431 500,00 zł i przyznanie z tego tytułu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Z ostrożności procesowej pozwany podniósł również zarzut przedawnienia roszczenia ewentualnego opartego na art. 361 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 415 k.c. oraz art. 417 k.c. oraz zakwestionował termin, od którego powódki żądają odsetek ustawowych za opóźnienie (pismo przygotowawcze Krajowego Ośrodka (...) – k. 1055-1056).

W kolejnych pismach procesowych powódki podtrzymały dotychczasowe stanowiska jednocześnie wskazując, iż dokonana modyfikacja stanowiła jedynie doprecyzowanie stanowiska opartego o dotychczasowy materiał dowodowy ( pismo procesowe pełnomocnika powódek – k. 1060-1062; pismo procesowe pełnomocnika powódki M. G. – k. 1064-1065).

Z uwagi na śmierć B. B., Sąd – postanowieniem z dnia 16 grudnia 2022 r. – zawiesił postępowanie na podstawie art. 174 § 1 pkt 1 k.p.c. w zakresie powództwa wniesionego przez ww. powódkę (wniosek o zawieszenie postępowania z urzędu – k. 1174; postanowienie z dnia 16 grudnia 2022 r. – k. 1177).

W dalszym toku postępowania oddalony został złożony w dniu 1 lutego 2023 r. (data stempla pocztowego) i uzupełniony w dniu 3 marca 2023 r. (data stempla pocztowego) wniosek U. G. o ustanowienie pełnomocnika z urzędu (wniosek – k. 1186b; korespondencja z dnia 1 lutego 2023 r. (data stempla pocztowego) – k. 1208-1227; postanowienie z dnia 4 kwietnia 2023 r. – k. 1235).

Tak sformułowane stanowiska procesowe stron nie uległy zmianie, przy czym na rozprawie w dniu 25 lipca 2025 r. – przed jej zamknięciem – ustanowiony z urzędu pełnomocnik M. G. wniósł o zasądzenie wynagrodzenia pełnomocnictwa z urzędu (protokół z rozprawy z dnia 25 lipca 2025 r. – k. 1635-1636).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Do połowy lat czterdziestych XX wieku E. G. był właścicielem nieruchomości gruntowej o powierzchni 507,5426 ha składającej się między innymi z działek o numerach (...) i objętej księgą wieczystą B. (...) tom 131, na której w 1910 r. wybudowany został pałac.

Po II Wojnie Światowej, na podstawie przepisu art. 2 ust. 1 pkt. e) dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej, została ona przejęta przez Skarb Państwa i przez lata znajdowała się w zarządzie Kombinatu Państwowych Gospodarstw Rolnych w B., który miał tam swoją siedzibę i prowadził jeden z najlepszych w Polsce ośrodków łowieckich. W tym czasie, wobec przekształcenia obiektu na mieszkalny, na nieruchomości – konkretnie na działce nr (...) – wzniesiono budynek biurowy. Postawiono także nowy budynek oficyny.

Był to dla obiektu czas świetności – organizowano tam wiele wydarzeń, w tym również kulturalnych i państwowych. Stan pałacu był ówcześnie dobry, zaś stajni z wozownią zarówno dostateczny (w zakresie elewacji i ścian), jaki i dobry (w zakresie dachu).

W dniu 12 kwietnia 1973 r. nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków pod numerem (...).

(dowód: protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 1 września 1992 r. – k. 124-126; decyzja w sprawie wpisania dobra kultury do rejestru zabytków z dnia 12 kwietnia 1973 r. – k. 176; zeznania świadka J. M. złożone na rozprawie w dniu 26 października 2018 r. – k. 425v-426v; zeznania świadka S. M. złożone na rozprawie w dniu 7 grudnia 2018 r. – k. 456-457v; zeznania świadka D. M. złożone na rozprawie w dniu 7 grudnia 2018 r. – k. 457v-459v; karta ewidencyjna zabytków architektury i budownictwa – k. 668-686v; zeznania świadka J. P. złożone na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2021 r. – k. 985v-987; opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa ogólnego, obiektów zabytkowych, mostów z zagospodarowaniem terenu i sieciami infrastruktury, zarządzania projektami, przygotowania i realizacji procesu inwestycyjnego, rozliczania inwestycji J. Ł. – k. 1091-1120; ustne wyjaśnienia biegłego J. Ł. złożone na rozprawie w dniu 28 czerwca 2024 r. – k. 1448v-1449; opinia biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości T. G. – k. 1256-1353; ustne wyjaśnienia biegłego T. G. złożone na rozprawie w dniu 17 września 2024 r. – k. 1464-1465)

Pismami z dnia 16 czerwca 1990 r. oraz 30 lipca 1990 r. skierowanymi odpowiednio do Urzędu Gminy w K. oraz Urzędu Wojewódzkiego w P. Wydziału Geodezji, B. B. (córka E. G.) zwróciła się o zwrot m.in. spornej nieruchomości, a także zastrzegła dokonywanie jakichkolwiek zmian własnościowych przedmiotowych obiektów.

(dowód: wniosek dotyczący zwrotu posiadłości ziemskiej B. wraz z folwarkami B. i G. (...) z dnia 30 lipca 1990 r. – k. 438-439; zastrzeżenia zmian własności z dnia 16 czerwca 1990 r. – k. 440)

Żądania zwrotu spornej nieruchomości oraz zastrzeżenia niedokonywania przekształceń własnościowych ww. nieruchomości do chwili uregulowania sprawy własności mienia przejętego przez Skarb Państwa zgłosili kolejno – na piśmie, w 1992 r. oraz 1993 r., pozostali spadkobiercy E. R. R. oraz Ł. G..

(dowód: karta zastrzeżenia reprywatyzacyjnego R. R. (1) – k. 441; pismo Ł. G. z dnia 1 marca 1993 r. – k. 442; pismo Ł. G. z dnia 29 września 1992 r. – k. 443; zeznania świadka J. B. złożone na rozprawie w dniu 9 lipca 2019 r. – k. 881v-882v)

Decyzją Wojewody (...) z dnia 31 sierpnia 1992 r. ww. Kombinat – na podstawie przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 107, poz. 464) – został zlikwidowany, a jego prawa i obowiązki, w tym nieruchomości zabudowane i niezabudowane, przejęła Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Od tego czasu sporna nieruchomość oddawana była do użytkowania podmiotom trzecim, którym od 1993 r. do 2001 r. było Przedsiębiorstwem Produkcyjno-Handlowo-Usługowe (...) Sp. z o.o. Początkowo, to jest jeszcze w 1995 r., pałac oraz budynek stajni, po kapitalnym remoncie, były w stanie dobrym.

(dowód: decyzja nr (...) Wojewody (...) z dnia 31 sierpnia 1992 r. – k. 123; protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 1 września 1992 r. – k. 124-126; decyzja w sprawie wpisania dobra kultury do rejestru zabytków z dnia 12 kwietnia 1973 r. – k. 176; zeznania świadka D. M. złożone na rozprawie w dniu 7 grudnia 2018 r. – k. 457v-459v; zeznania świadka J. S. (2) złożone na rozprawie w dniu 17 stycznia 2020 r. – k. 922v-924; opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa ogólnego, obiektów zabytkowych, mostów z zagospodarowaniem terenu i sieciami infrastruktury, zarządzania projektami, przygotowania i realizacji procesu inwestycyjnego, rozliczania inwestycji J. Ł. – k. 1091-1120; ustne wyjaśnienia biegłego J. Ł. złożone na rozprawie w dniu 28 czerwca 2024 r. – k. 1448v-1449; opinia biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości T. G.– k. 1256-1353; ustne wyjaśnienia biegłego T. G. złożone na rozprawie w dniu 17 września 2024 r. – k. 1464-1465)

Roszczenia do przedmiotowej nieruchomości zgłosiły także w 1996 r. U. G. oraz M. G. żądając od Prezesa Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa zwrotu zawłaszczonego mienia i zastrzegając prawo niedokonywania żadnych przekształceń własnościowych do czasu uprawomocnienia się decyzji unieważniającej przejęcie mienia przez Skarb Państwa.

(dowód: pismo U. G. z dnia 24 czerwca 1996 r. – k. 444; pismo U. G. oraz M. G. z dnia 26 czerwca 1996 r. – k. 445-446)

Przedmiotowe mienie zarządzeniem Dyrektora Oddziału Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa w P. z dnia 21 marca 2001 r., nr (...) zostało zorganizowane pod nazwą Ośrodek (...), ostatecznie – zarządzeniem Dyrektora Oddziału Terenowego Agencji Nieruchomości Rolnych w P. z dnia 5 lutego 2010 r., nr (...) – przekształcono je w (...) Ośrodek (...) w B., w którym organizowane były nie tylko polowania, za które odpowiedzialny był W. S. (wyznaczony przez pozwanego do zajmowania się obiektem), i podczas których uczestnicy mogli korzystać z pałacu pełniącego funkcję hotelu, ale również imprezy okolicznościowe, takie jak wesela, chrzciny oraz spotkania towarzyskie.

Wraz z upływem czasu stan techniczny nieruchomości ulegał znacznemu pogorszeniu, co wynikało między innymi z nawracającego problemu zalewania pałacu wodą wyciekająca zarówno z nieszczelnej kanalizacji, jak i przeciekającego dachu. Dokonywano doraźnych i prowizorycznych napraw.

Przeprowadzona w dniu 30 sierpnia 2002 r. kontrola wykazała, iż instalacja CO oraz instalacja elektryczna były w złym stanie, elewacja do renowacji, okna i dach do odrestaurowania, a wnętrza do odświeżenia. Stan pałacu wymagał wykonania pilnego remontu, który został zalecony i nie został przeprowadzony.

(dowód: zarządzenie Dyrektora Oddziału Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa w P. z dnia 21 marca 2001 r., nr (...) – k. 254-255; zarządzenie Dyrektora Oddziału Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa w P. z dnia 27 sierpnia 2009 r., nr (...) – k. 257-258; zarządzenie Dyrektora Oddziału Terenowego Agencji Nieruchomości Rolnych w P. z dnia 5 lutego 2010 r., nr (...) – k. 269-270; zarządzenie Dyrektora Oddziału Terenowego Agencji Nieruchomości Rolnych w P. z dnia 8 marca 2010 r., nr (...) – k. 271; uwagi komisji inwentaryzacyjnej z dnia 30 sierpnia 2002 r. – k. 295-297; zeznania świadka J. M. złożone na rozprawie w dniu 26 października 2018 r. – k. 425v-426v; zeznania świadka D. M. złożone na rozprawie w dniu 7 grudnia 2018 r. – k. 457v-459v; zeznania świadka J. B. złożone na rozprawie w dniu 9 lipca 2019 r. – k. 881v-882v; zeznania świadka W. S. złożone na rozprawie w dniu 20 listopada 2020 r., 00:52:40 – k. 972v; opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa ogólnego, obiektów zabytkowych, mostów z zagospodarowaniem terenu i sieciami infrastruktury, zarządzania projektami, przygotowania i realizacji procesu inwestycyjnego, rozliczania inwestycji J. Ł. – k. 1091-1120; ustne wyjaśnienia biegłego J. Ł. złożone na rozprawie w dniu 28 czerwca 2024 r. – k. 1448v-1449)

Dla nieruchomości tej został ustanowiony – umową z dnia 23 lipca 2002 r., nr (...) – administrator w osobie J. P., który znał teren kompleksu. Mieszkał w prawym skrzydle pałacu wraz z rodzicami. Rodzice mieszkali w nim aż do 1976 roku.

Zgodnie z § 4 ust. 2 umowy administrator zobowiązał się gospodarować mieniem przestrzegając przepisy, a w szczególności w zakresie ochrony środowiska, bezpieczeństwa i higieny pracy oraz p. poż.

Stosownie do § 5 ust. 1 umowy majątek miał być zagospodarowany zgodnie z zasadami prawidłowego gospodarowania. Dodatkowo, administrator zobowiązał się do dokonywania na bieżąco remontów budynków i ich części, budowli oraz maszyn i urządzeń (§ 6 ust 1 umowy).

Administrator miał prowadzić działalność na zasadach racjonalnej gospodarki samofinansowania oraz rachunku ekonomicznego w ramach środków i majątku (...). Gospodarując wydzielonym mu i nabytym majątkiem miał działać na zasadach samofinansowania, pokrywając z posiadanych środków i uzyskanych przychodów koszty działalności i przejęte zobowiązania (§ 7 ust. 1 oraz 2 umowy).

Nieruchomość została mu wydana 2 września 2002 r., z którym to dniem przeszły na niego wszystkie obowiązki związane z przekazanym obiektem.

(dowód: umowa nr (...) z dnia 23 lipca 2002 r. – k. 277-284; aneks nr (...) do umowy nr (...) z dnia 23 lipca 2002 r. podpisany dnia 21 listopada 2002 r. – k. 286-292; protokół zdawczo-odbiorczy do umowy nr (...) o administrowanie Ośrodkami (...) w B. na dzień 31 sierpnia 2002 r. – k. 293; zeznania świadka J. P. złożone na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2021 r. – k. 985v-987)

Kolejno przeprowadzane przez Agencję Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w P. kontrole obiektu, tj. w dniu 5 maja 2004 r. oraz 5 maja 2006 r., zostały wykonane pobieżnie i nie są rzetelne. Kontrola przeprowadzona w dniach 16-17 sierpnia 2006 r. wykazała rzeczywistą degradację stanu obiektu – stajnia była w stanie średnim, podobnie jak pałac, którego tynki były uszkodzone, dach przeciekał, sanitariaty i wyposażenie kuchni były zniszczone, rynny i rury uszkodzone, taras zawalony, a schody wejściowe wybrakowane. Pomieszczenia wewnętrzne pałacu były w stanie dobrym.

(dowód: sprawozdanie z dnia 5 maja 2004 r., nr (...) – k. 236-239; sprawozdanie z dnia 5 maja 2006 r., nr (...)– k. 240-242; zdjęcia – k. 247-253; opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa ogólnego, obiektów zabytkowych, mostów z zagospodarowaniem terenu i sieciami infrastruktury, zarządzania projektami, przygotowania i realizacji procesu inwestycyjnego, rozliczania inwestycji J. Ł. – k. 1091-1120; ustne wyjaśnienia biegłego J. Ł. złożone na rozprawie w dniu 28 czerwca 2024 r. – k. 1448v-1449)

W dniu 31 marca 2006 r. została zawarta pomiędzy pozwanym, jako wynajmującym, a Przychodnią Zespołu Lekarza (...) s.c., jako najemcą umowa najmu budynku biurowego wzniesionego na spornej nieruchomości, a składającego się z jednego pomieszczenia, mającego służyć wyłącznie jako punkt przyjęć lekarskich (§ 1 oraz 2 umowy).

Umowa została zawarta na czas nieoznaczony od dnia 1 kwietnia 2006 r. (§ 3 umowy).

Najemca z tytułu użytkowania lokalu obowiązany był uiszczać wynajmującemu czynsz w wysokości łącznie 155,55 zł brutto (§ 4 ust. 1 umowy).

(dowód: umowa najmu z dnia 31 marca 2006 r. – k. 1016-1016v)

W wyniku kontroli nieruchomości przeprowadzonej w dniu 7 października 2008 r. wydane zostały zalecenia pokontrolne odnośnie zabezpieczenia i remontu tarasu, z terminem zakończenia prac do 31 stycznia 2009 r., który upłynął bezskutecznie.

Powyższy remont nie odbył się także w latach kolejnych. W dniu 1 września 2011 r. – upłynął termin ważności pozwolenia konserwatorskiego nr (...) wydanego na wniosek pozwanego w dniu 9 kwietnia 2010 r., a obejmującego pierwszy etap prac remontowych przy budynku pałacu, w tym zabezpieczenie i remont tarasu wraz z odbudową zawalonej części.

(dowód: pismo Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków w P. z dnia 14 listopada 2012 r. – k. 24-25; opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa ogólnego, obiektów zabytkowych, mostów z zagospodarowaniem terenu i sieciami infrastruktury, zarządzania projektami, przygotowania i realizacji procesu inwestycyjnego, rozliczania inwestycji J. Ł. – k. 1091-1120; ustne wyjaśnienia biegłego J. Ł. złożone na rozprawie w dniu 28 czerwca 2024 r. – k. 1448v-1449)

Nie przeprowadzono zalecanego programu prac konserwatorsko-restauratorskich oraz remontowych wyszczególnionych w dokumentacji z października 2009 r. sporządzonej po wykonaniu badań konserwatorskich spornego obiektu. Podjęto próby ich wykonania – uzyskano stosowne pozwolenia na przeprowadzenie prac konserwatorskich przy pałacu.

W tym czasie budynki posadowione na nieruchomości były już w złym stanie, wymagającym podjęcia kompleksowych robót remontowych obejmujących między innymi osuszanie ścian, renowacji elewacji, konstrukcji dachu oraz jego pokrycia, odnowienia stolarki okiennej i drzwiowej, konstrukcji tarasu.

(dowód: program prac konserwatorsko-remontowych, 14 lutego 2013 r. – k. 687-769v; opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa ogólnego, obiektów zabytkowych, mostów z zagospodarowaniem terenu i sieciami infrastruktury, zarządzania projektami, przygotowania i realizacji procesu inwestycyjnego, rozliczania inwestycji J. Ł. – k. 1091-1120)

Dnia 1 marca 2010 r. obowiązki administratora zostały powierzone A. M., której w dniu 22 marca 2010 r. J. P. przekazał grunty i mienie Ośrodka (...).

Zgodnie z zapisami zawartej umowy o administrowanie administrator był zobowiązany gospodarować powierzonym mu mieniem poprzez jego zabezpieczenie, sprawowanie nadzoru właścicielskiego oraz wykonywanie zadań powierzonych przez Dyrektora Oddziału Terenowego w P. (§ 3 ust. 3 umowy).

(dowód: umowa o administrowanie zawarta w P. w dniu 1 marca 2010 r. – k. 302-304; protokół zdawczo-odbiorczy składników mienia i dokumentacji Ośrodka (...) sporządzony w dniu 22 marca 2010 r. – k. 306)

Przeprowadzona w dniu 27 maja 2011 r. kontrola sprawności przewodów i podłączeń dymowych, spalinowych i wentylacyjnych wykazała konieczności wykonania przebudowy uszkodzonego komina, którą pozwany zdecydował się przeprowadzić i wykonał ją zgodnie z obowiązującymi przepisami. W tym też celu zlecono opracowanie projektu remontu komina, uzyskano w dniu 18 lipca 2011 r. od (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków pozwolenie nr (...) na przemurowanie kominów na poddaszu pałacu i ostatecznie – po złożeniu stosownego wniosku – otrzymano w dniu 14 listopada 2011 r. od Starosty (...) decyzję nr (...) zezwalającą na remont.

(dowód: decyzja Starosty (...) nr (...) z dnia 14 listopada 2011 r. – k. 596-596v; wniosek o pozwolenie na budowę z dnia 21 października 2011 r. – k. 597-597v, 604-604v; protokół nr (...) z dnia 27 maja 2011 r. – k. 600v; projekt remontu komina, listopad 2011 r. – k. 603v; opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa ogólnego, obiektów zabytkowych, mostów z zagospodarowaniem terenu i sieciami infrastruktury, zarządzania projektami, przygotowania i realizacji procesu inwestycyjnego, rozliczania inwestycji J. Ł. – k. 1091-1120; ustne wyjaśnienia biegłego J. Ł. złożone na rozprawie w dniu 28 czerwca 2024 r. – k. 1448v-1449)

W dniu 29 sierpnia 2012 r. zawarta została pomiędzy pozwanym, jako wynajmującym, a Stowarzyszeniem (...), jako najemcą umowa najmu lokalu użytkowego nr (...) na piętrze w budynku biurowym nr inwentarzowy (...) o powierzchni 8,62 m², z przeznaczeniem na siedzibę Stowarzyszenia (...). Przedmiot najmu wykorzystywany miał być wyłącznie, jako siedziba Stowarzyszenia (§ 1 umowy).

Umowa zawarta została na okres 3 lat od dnia 1 września 2012 r. (§ 2 umowy).

Czynsz miesięczny z tytułu najmu ustalony został w wysokości 1 zł/m²netto, do której to kwoty doliczony miał zostać podatek od towarów i usług VAT w obowiązującej wysokości (23%), co stanowiło łączną kwotę brutto 10,60 zł (§ 3 ust. 1 umowy).

(dowód: umowa najmu (...) z dnia 29 sierpnia 2012 r. – k. 1017-1017v)

Lustracja pałacu i jego wyposażenia przeprowadzona w dniu 6 listopada 2012 r. przez (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków wykazała, że nieprzeprowadzenie zalecanych remontów doprowadziło do tragicznego stanu elementów budynku. Stwierdzono, że w katastrofalnym stanie jest tylny taras pałacu, którego część jest zawalona, a schody i balustrady częściowo są odspojone i zniszczone, a częściowo rozebrane. Pozostałe elementy mogły w każdej chwili ulec przewróceniu. Zaznaczono jednocześnie, że konieczne jest pilne podjęcie prac interwencyjnych przy tarasie i wykonanie jego remontu. Pozostawienie ww. części pałacu bez jakichkolwiek działań spowoduje dalsze odspajanie się murów tarasu i ich osuwanie się w kierunku parku.

Odpowiadając na wniosek Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w P. z dnia 12 listopada 2012 r. dotyczący zamiaru wydzierżawienia zabytkowego pałacu i parku w B. oraz określenia wskazań konserwatorskich i sposobu użytkowania, (...) Wojewódzki Konserwator Zabytków w P. w piśmie z dnia 10 grudnia 2012 r. wskazał, iż koniecznym jest zachowanie w czasie elementów obiektu takich, jak: bryły budynku, pokrycia dachu z dachówki ceramicznej z jego wystrojem, układu elewacji z istniejącymi otworami okiennymi i drzwiowymi i materiałem ich wykończenia, wszelkich wyszczególnionych w piśmie detali architektonicznych, drewnianej stolarki okiennej i drzwiowej, pierwotnego układu pomieszczeń parteru (wtórne, dokonane dotychczas podziały miały być usunięte), drewnianej klatki schodowej, boazerii, kasetonowych stropów, dekoracji ścian i sufitów, kominka itd. Dodatkowo narzucono na przyszłego dzierżawcę zespołu pałacowo-parkowego obowiązek natychmiastowego zabezpieczenia tarasu ogrodowego pałacu przed dalszą degradacją, ze względu na jego katastrofalny stan. Dzierżawca miał przystąpić do kompleksowego remontu tarasu, zgodnie z zatwierdzoną przez Konserwatora dokumentacją projektową, po uzyskaniu pozwolenia konserwatorskiego na prowadzenie prac w terminie 2 lat od daty przejęcia zespołu. Należało poddać niezwłocznym pracom konserwatorskim także rzeźby balustrady tarasowej. Wskazano, że konieczne jest w trybie pilnym usunięcie przyczyn zawilgocenia ścian pałacu uszczelnienie pokrycia dachowego, naprawa rynien i rur spustowych, prawidłowe odprowadzenie wód opadowych od budynku pałacu. Nakazano przystąpić do wykonania kompleksowego remontu pałacu, który miał być wykonany w terminie 4 lat od daty przejęcia zespołu. Wszelkie prace remontowe, budowlane i konserwatorskie prowadzone przy obiekcie wymagały konsultacji z Konserwatorem oraz poprzedzone pozwoleniem konserwatorskim.

(dowód: pismo (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w P. z dnia 10 grudnia 2012 r. – k. 198-200)

Po uzyskaniu powyższych zaleceń pozwany, w dniu 18 stycznia 2013 r., zawarł z J. S. (1) umowę dzierżawy nieruchomości – pochodzącej wówczas ze zlikwidowanego Ośrodka (...). Umowa została zawarta na okres 6 lat licząc od dnia 18 stycznia 2013 r. (§ 3 ust. 1 zdanie 1 umowy).

Stosownie do § 3 ust. 2 umowy wydzierżawiający zobowiązał się oddać dzierżawcy przedmiot dzierżawy i pozostawić go w jego używanie wraz z prawem pobierania pożytków naturalnych przez okres trwania umowy, z zastrzeżeniem ust. 3.

Zgodnie z § 5 ust. 1 umowy dzierżawca zobowiązał się do używania przedmiotu dzierżawy zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, w celu wykonywania i prowadzenia na nim działalności gospodarczej w zakresie produkcji rolnej i nie zmieniania przeznaczenia części lub całości przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego wyrażonej na piśmie. Ponadto, dzierżawca zobowiązał się do użytkowania obiektów zabytkowych: pałac i park w B. wpisanych do rejestru zabytków pod nr (...), zgodnie z przepisami o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Wszelkie prace w dzierżawionych obiektach zabytkowych, takie jak remonty, przebudowy, konserwacje, mogły być prowadzone wyłącznie za zgodą (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w P.. Dzierżawca oświadczył, że otrzymał w dniu podpisania umowy „Pouczenie o skutkach wpisu do rejestru zabytków”, program użytkowy zespołu zabytkowego stanowił załącznik nr 9 do umowy. Zobowiązał się także do realizacji wskazań konserwatorskich wydanych przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w P., określonych w załączniku nr 10 do umowy (§ 5 ust. 2 pkt c) oraz d) umowy).

Nadto, dzierżawca zobowiązał się do utrzymania na swój koszt przedmiotu dzierżawy przez okres jej trwania w taki sposób, aby jego poszczególne składniki nie uległy pogorszeniu z wyjątkiem pogorszenia wynikającego z normalnego zużycia rzeczy. W szczególności dzierżawca zobowiązał się do dokonywania konserwacji i remontów budynków i budowli oraz urządzeń, w tym urządzeń melioracji szczegółowej wchodzących w skład przedmiotu dzierżawy, na swój koszt, z częstotliwością wynikającą z zasad ich prawidłowego użytkowania oraz prowadzenia książek obiektów budowlanych (§ 7 ust. 1 oraz 2 umowy).

Zgodnie z § 10 umowy po zakończeniu dzierżawy dzierżawca zobowiązał się zwrócić wydzierżawiającemu przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym, z wyjątkiem pogorszenia wynikającego z normalnego zużycia rzeczy.

Dzierżawca zobowiązał się płacić wydzierżawiającemu czynsz dzierżawcy w wysokości:

1. za okres od dnia 18 stycznia 2013 r. do dnia 31 sierpnia 2013 r. równowartości 1 326,00 decyton pszenicy w stosunku rocznym (w tym podatek VAT), w tym:

- równowartość 826,00 decyton pszenicy – za grunty ogółem;

- równowartość 500,00 decyton pszenicy – za budynki, budowle i urządzenia trwale z nim związane;

2. od dnia 1 września 2013 r. równowartości 1 751,00 decyton pszenicy w stosunku rocznym (w tym podatek VAT), w tym:

- równowartość 1 251,00 decyton pszenicy – za grunty ogółem;

- równowartość 500,00 decyton pszenicy – za budynki, budowle i urządzenia trwale z nim związane (§ 15 ust. 1 pkt 1 oraz 2 umowy).

Dzierżawca, tytułem wykonania umowy, przekazywał pozwanemu rocznie około 160-170 000,00 zł.

(dowód: zeznania świadka J. S. (2) złożone na rozprawie w dniu 17 stycznia 2020 r. – k. 922v-924; umowa nr (...) dzierżawy nieruchomości rolnej zabudowanej pochodzącej ze zlikwidowanego (...) B. zawarta w dniu 18 stycznia 2013 r. – k. 1070-1074)

Dzierżawca dokonał nielicznych prac niezbędnych do użytkowania nieruchomości, zgodnych z zaleceniami (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w P. – został uszczelniony dach, stolarka, schody oraz balkony zewnętrzne zostały naprawione, a także uporządkowano park. Powyższe działania pozwoliły na włączenie do użytkowania 10 pomieszczeń pałacu wraz z czynną stołówką, aż do czasu odzyskania nieruchomości przez spadkobierców E. G..

(dowód: zeznania świadka J. S. (2) złożone na rozprawie w dniu 17 stycznia 2020 r. – k. 922v-924; zeznania świadka J. P. złożone na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2021 r. – k. 985v-987)

Dnia 27 września 2013 r. Wojewoda (...) – po rozpoznaniu wniosku spadkobierców E. G., tj. B. B. (1/4 części udziału), Z. B. (11458/100.000 części udziału), K. G. (1/4 części udziału), R. R. (3) (9375/100.00 części udziału), U. G. (1/8 części udziału) oraz M. G. (1/8 części udziału) – wydał decyzję, w której orzekł, że nieruchomości stanowiące działki nr (...), obręb B., gmina K.. ark. mapy 1), na których posadowiony jest zespół pałacowo-parkowy w B., nie podpadały pod działanie przepisu art. 2 ust. 1 lit. e) dekretu PKWN z dnia 6 września 1944 r, o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. 1945 Nr 3, poz. 13 ze zm.) oraz że nieruchomość stanowiąca działkę nr (...), obręb B., gm. K. ark. mapy 1, dawniej wchodząca w skład majątku B., podpadała pod działanie przepisu art. 2 ust. 1 lit e dekretu PKWN z dnia 6 września 1944r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. Nr 3, poz 13 ze zm.).

Pismem z dnia 16 października 2013 r. Agencja Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa w P. wniosła o uchylenie ww. decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Odwołanie to zostało jednak cofnięte pismem z dnia 31 lipca 2014 r.

Mając powyższe na uwadze Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi, decyzją z dnia 12 sierpnia 2014 r., umorzył postępowanie odwoławcze od decyzji Wojewody (...) z dnia 27 września 2013 r. Decyzja ta była decyzją ostateczną.

(dowód: decyzja Wojewody (...) znak (...) z dnia 27 września 2013 r. – k. 14-23; zaświadczenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 26 sierpnia 2015 r. – k. 26; decyzja Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi znak (...) z dnia 12 sierpnia 2014 r. – k. 27-28; wniosek o zawezwanie do próby ugodowej z dnia 11 grudnia 2015 r. – k. 1001-1003)

W dniu 31 marca 2014 r. pozwany, jako zleceniodawca podpisał z G. K., jako wykonawcą umowę nr (...) świadczenia usług polegających na obsłudze kotła centralnego ogrzewania w sezonie grzewczym, koszeniu trawników w obrębie budynku biurowego, sprzątaniu pomieszczeń biurowych wewnątrz budynku oraz odśnieżanie chodnika wokół budynku biurowego w okresie zimowym (§ 1 umowy)

Zgodnie z § 5 ust. 1 umowy za wykonane czynności zamawiający miał zapłacić wykonawcy wynagrodzenie w wysokości 1 500,00 zł brutto miesięcznie. Płatność miała nastąpić w terminie 14 dni od daty otrzymania faktury VAT wystawionej na ostatni dzień miesiąca.

(dowód: umowa nr (...) z dnia 31 marca 2014 r. – k. 1018-1018v).

Oględziny spornej nieruchomości – już wówczas nieużytkowanej, wykonane przez przedstawiciela Agencji Nieruchomości Rolnych Oddziału Terenowego w P. w dniu 17 września 2014 r. wykazały, iż budynek pałacu wymagał przeprowadzenia remontu kapitalnego. Stwierdzono, że ściany z cegły w piwnicach wymagają osuszenia, w piwnicy na ścianach są ubytki tynku, jak również drobne ubytki w tynku zewnętrznym, pokrycie dachu jest w złym stanie – z przeciekami. Zwrócono uwagę, że w czasie wymiany pokrycia dachu należy także naprawić lub wymienić zniszczone elementy więźby dachowej, oraz obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe. Wskazano ubytki tralek balustrady tarasu, nie oceniając jego stanu.

Stan wnętrz był dobry – z zachowaniem wystroju pierwotnego obejmującego elementy stałe uznane za zabytki.

Oględziny stajni wykazały zły stan budynku – wymagający generalnego remontu. Stwierdzono ubytki cegły w murach, zniszczone tynki zewnętrzne i wewnętrzne, zarwany strop nad piwnicą, zły stan pokrycia dachowego, zły stan stolarki okiennej i drzwiowej oraz schodów, zniszczone rynny i rury spustowe. Zlecono pilne wykonanie tynku na elewacji budynku oraz wymianę pokrycia dachowego z wymianą obróbek i orynnowania.

(dowód: protokół z oględzin budynku – pałacu, z dnia 17 września 2014 r. – k. 202-203; zdjęcia – k. 204-213; protokół z oględzin budynku – magazynu pasz (stajni, magazynu zboża), z dnia 17 września 2014 r. – k. 217-218; opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa ogólnego, obiektów zabytkowych, mostów z zagospodarowaniem terenu i sieciami infrastruktury, zarządzania projektami, przygotowania i realizacji procesu inwestycyjnego, rozliczania inwestycji J. Ł. – k. 1091-1120; ustne wyjaśnienia biegłego J. Ł. złożone na rozprawie w dniu 28 czerwca 2024 r. – k. 1448v-1449)

Stan obiektu w czasie podejmowania ostatecznej decyzji o przekazaniu nieruchomości osobom uprawnionym był zły – wskazywał, iż nie były wykonywane wszystkie wymagane prawem czynności utrzymaniowe. Dotyczyło to obiektu zabytkowego i budowlanego. Pałac wymagał kapitalnego remontu. Tynk odpadał, stolarka drzwiowa i okienna wymagała renowacji, pokrycie dachu wymiany, a taras odbudowy. Zabytkowe elementy wnętrza pałacu zostały zniszczone – jak łazienki czy piec w kuchni, albo zabrane – jak meble, żyrandole i pozostała dekoracja.

Działania podejmowane przez pozwanego uchroniły pałac przed całkowitym zniszczeniem.

(dowód: zeznania świadka J. M. złożone na rozprawie w dniu 26 października 2018 r. – k. 425v-426v; zeznania świadka D. M. złożone na rozprawie w dniu 7 grudnia 2018 r. – k. 457v-459v; zeznania świadka J. B. złożone na rozprawie w dniu 9 lipca 2019 r. – k. 881v-882v; zeznania świadka K. Z. złożone na rozprawie w dniu 1 października 2019 r. – k. 890-891; zeznania świadka W. L. złożone na rozprawie w dniu 20 listopada 2020 r. – k. 970-971v; opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa ogólnego, obiektów zabytkowych, mostów z zagospodarowaniem terenu i sieciami infrastruktury, zarządzania projektami, przygotowania i realizacji procesu inwestycyjnego, rozliczania inwestycji J. Ł. – k. 1091-1120; ustne wyjaśnienia biegłego J. Ł. złożone na rozprawie w dniu 28 czerwca 2024 r. – k. 1448v-1449)

Po bezskutecznym upływie terminu wydania nieruchomości w dniu 18 listopada 2014 r. wyznaczonego przez pozwanego, sporna nieruchomość ostatecznie została przekazana osobom uprawnionym do jej przyjęcia we wcześniej wyznaczonym terminie, tj. 12 grudnia 2014 r. Natomiast faktyczne przekazanie kluczy do obiektu, nastąpiło w późniejszym terminie, to jest w lipcu 2015 r. (okoliczność bezsporna)

W protokole zdawczo-odbiorczym spisanym ww. dnia podano, iż dotychczasowy dzierżawca nieruchomości – posiadacz zależny, tzn. J. S. (1), przy udziale Agencji Nieruchomości Rolnych Oddziału Terenowego w P. przekazał Z. B., J. B., J. G., R. R. (3), K. G., M. G., U. G. oraz B. B. sporną nieruchomość oświadczając przy tym, że nakład na działce nr (...) w postaci budynku biurowego oraz nakład na działce nr (...) w postaci budynku mieszkalnego i garaży zostały poniesione przez Skarb Państwa, za co przysługuje mu roszczenie o zwrot poniesionych nakładów. Przyjmujący zaś oświadczyli, że przysługują im, jako właścicielom nieruchomości roszczenia z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia stanu nieruchomości. Zgłosili także liczne zastrzeżenia co do stanu nieruchomości, to jest: pokrycie dachu oraz więźba dachowa budynku pałacu wymagają niezwłocznej wymiany, są w bardzo złym stanie, nie zachowywały szczelności, istnieją zawilgocenia i ślady zacieków; ślady zacieków na ścianach fundamentowych pałacu w pomieszczeniach piwnicznych; w niektórych pomieszczeniach mieszkalnych pałacu są ślady zawilgoceń oraz zagrzybienia; budynek byłej stajni są w bardzo złym stanie technicznym, w części niedostępny, strop nad częścią budynku zawalił się, budynek mieszkalny tzw. oficyny są w stanie nadającym się do rozbiórki lub generalnego remontu – nie nadają się do użytkowania.

(dowód: pismo dot. wydania nieruchomości w dniu 18 listopada 2014 r. – k. 156; pismo dot. wydania nieruchomości w dniu 12 grudnia 2014 r. – k. 154-155; protokół zdawczo-odbiorczy sporządzony w dniu 12 grudnia 2014 r. wraz z załącznikami – k. 158-175; zeznania świadka J. S. (2) złożone na rozprawie w dniu 17 stycznia 2020 r. – k. 922v-924)

W okresie od 12 sierpnia 2014 r. do dnia 11 grudnia 2014 r. sporna nieruchomość, z uwagi na brak jej użytkowania, podlegała normalnemu zużyciu związanemu z upływem krótkiego czasu 4 miesięcy i działaniem warunków atmosferycznych. W tym okresie nie nastąpiło pogorszenie stanu budynków pałacu i dawnej stajni ponad normalne zużycie.

(dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa ogólnego, obiektów zabytkowych, mostów z zagospodarowaniem terenu i sieciami infrastruktury, zarządzania projektami, przygotowania i realizacji procesu inwestycyjnego, rozliczania inwestycji J. Ł. – k. 1091-1120; ustne wyjaśnienia biegłego J. Ł. złożone na rozprawie w dniu 28 czerwca 2024 r. – k. 1448v-1449)

Zawartym w dniu 21 stycznia 2015 r. aneksem nr (...) do umowy dzierżawy spornej nieruchomości z dnia 18 stycznia 2013 r. pozwany oraz J. S. (1) zgodnie postanowili przedłużyć okres obowiązywania umowy do dnia 30 października 2020 r. zmieniając jednocześnie zakres obszaru objętego dzierżawą – wykluczając budynek pałacu, oraz wysokość należnego pozwanemu wynagrodzenia.

(dowód: aneks nr (...) z dnia 21 stycznia 2015 r. – k. 1075-1076; zeznania świadka J. S. (2) złożone na rozprawie w dniu 17 stycznia 2020 r. – k. 922v-924)

Wnioskiem z dnia 12 grudnia 2015 r. (data stempla pocztowego), przesłanym do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie, B. B., U. G. oraz M. G. skierowały do poprzednika prawnego pozwanego zawezwanie do próby ugodowej w przedmiocie roszczenia zapłaty łącznej kwoty 7 348 000,00 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowiącej współwłasność wnioskodawczyń, zwrotu wartości pożytków zużytych oraz nieuzyskanych z powodu złej gospodarki, a także naprawienia szkody wyrządzonej wnioskodawczyniom i pozostałym współwłaścicielom nieruchomości przez pogorszenie rzeczy w okresie od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. wraz z ustawowymi odsetkami od dnia doręczenia wzywanemu wniosku, do dnia zapłaty – w kwotach dla każdej z tych osób odpowiadających ich udziałom we współwłasności nieruchomości.

Wniosek ten został przez poprzednika prawnego pozwanego odebrany w dniu 20 stycznia 2016 r.

W odpowiedzi z dnia 4 lutego 2016 r. (data stempla pocztowego) Agencja Nieruchomości Rolnych w W. oświadczyła, iż nie widzi możliwości zawarcia ugody. W uzasadnieniu pisma podkreśliła fakt posiadania spornej nieruchomości w dobrej wierze.

Wobec powyższego stanowiska, a w konsekwencji braku możliwości zawarcia ugody – na rozprawie w dniu 10 lutego 2016 r. – sprawa została zakończona.

(dowód: wniosek o zawezwanie do próby ugodowej z dnia 11 grudnia 2015 r. – k. 1001-1003; potwierdzenie nadania – k. 1004-1004v; elektroniczne potwierdzenie odbioru – k. 25; odpowiedź strony przeciwnej na wniosek o zawezwanie do próby ugodowej – k. 26-27 akt sprawy o sygn. I Co 4361/15; protokół z posiedzenia jawnego z dnia 10 lutego 2016 r. – k. 33 akt sprawy o sygn. I Co 4361/15)

Z. B., J. B., J. G., R. R. (1), K. G., M. G. oraz U. G. zbyli należące do nich udziały w przedmiotowej nieruchomości. Ostatecznie współwłaścicielami nieruchomości, do dnia 19 października 2022 r., byli (...) Sp. z o.o. z siedzibą w G. oraz B. B., która tego dnia zmarła.

(okoliczność bezsporna oraz dowód: treść księgi wieczystej nr (...), stan z dnia 10 lutego 2017 r. – k. 5-9v; wydruk z systemu PESEL-SAD – k. 1176)

Agencja Nieruchomości Rolnych w W. skierowała przeciwko Z. B., J. B., J. G., R. R. (3), K. G., M. G., U. G. oraz B. B. powództwo o zasądzenie solidarnie kwoty 403 317,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 11 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty. Dochodzona kwota miała stanowić równowartość nakładów poczynionych na spornej nieruchomości w postaci wzniesionego budynku biurowca.

Powództwo to, wyrokiem Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 27 września 2017 r., sygn. akt I C 178/17, zostało oddalone. Sąd uznał, iż Agencja Nieruchomości Rolnych w W., jako następca prawny posiadacza nieruchomości w dobrej wierze, mogła żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskała z rzeczy. Zdaniem sądu korzyści uzyskane ze spornej nieruchomości równoważą poniesione na nią nakłady, a dochodzone przez Agencję roszczenie – wobec obecnego bardzo złego stanu obiektu wynikającego z wieloletnich zaniedbań w gospodarowaniu – jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

(dowód: wyrok wraz z uzasadnieniem Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 27 września 2017 r., sygn. akt I C 178/17 – k. 406-411)

Wartość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornej nieruchomości w okresie od dnia 12 sierpnia 2014 r. do dnia 11 grudnia 2014 r. odpowiada wysokości czynszu dzierżawnego możliwego do uzyskania i stanowi kwotę 23 368,00 zł.

(dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości T. G.– k. 1256-1353; ustne wyjaśnienia biegłego T. G. złożone na rozprawie w dniu 17 września 2024 r. – k. 1464-1465)

Dnia 31 sierpnia 2017 r. zniesiona została Agencja Nieruchomości Rolnych w W., w której ogół praw i obowiązków z dniem 1 września 2017 r. z mocy prawa wstąpił Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w W..

Do dnia wyrokowania nie został ustalony krąg spadkobierców po zmarłej w dniu 19 października 2022 r. B. B..

(okoliczność bezsporna oraz dowód: pismo złożone na rozprawie w dniu 27 października 2017 r. – k. 325; protokół z rozprawy z dnia 18 czerwca 2024 r. – k. 1448)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych do akt sprawy dokumentów. Sąd w całości dał wiarę przedłożonym dokumentom wyżej wymienionym, bowiem żadna ze stron nie podważała ich autentyczności, a Sąd nie miał podstaw do kwestionowania ich wiarygodności, bądź zawartej w nich treści z urzędu.

Dokonując ustaleń faktycznych Sąd oparł się również na dowodzie z zeznań świadków J. M., S. M., D. M., J. B., K. Z., J. S. (2), W. L. oraz J. P. w zakresie wskazanym w ustalonym stanie faktycznym. Zeznania świadków tworzyły spójną całość dopełniając się w zakresie procesu degradacji stanu spornej nieruchomości, jak i podejmowanych przez pozwanego działań właścicielskich.

Co istotne, o ile zeznania te przyczyniły się do ustalenia stanu faktycznego – zwłaszcza w zakresie procesu niszczenia spornej nieruchomości, to dla oceny prawnej dochodzonego pozwem roszczenia były w znacznej części nieprzydatne, o czym w dalszej części uzasadniania.

Ze zgromadzoną w aktach sprawy dokumentacją i przeprowadzonymi dowodami z zeznań ww. świadków we wskazanym zakresie nie korelowały natomiast zeznania świadka W. S. złożone na rozprawie w dniu 20 listopada 2020 r . Zeznaniom tym Sąd dał wiarę jedynie w tej części, w jakiej świadek opisał zakres swoich obowiązków podczas nadzorowania stanu nieruchomości na polecenie pozwanego do czasu jej wydania spadkobiercom E. G..

Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się także na opiniach biegłych wydanych przez: J. Ł. k. 1091-1120 oraz 1256-1353) na okoliczność ustalenia czy w okresie od 1 września 1992 r. do 11 grudnia 2014 r. pozwany naruszył obowiązki właściciela wynikające z ustawy Prawo budowlane, ustawy ochronie dóbr kultury i ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, w zakresie wykonywania bieżących napraw i konserwacji budynków: pałacu, i dawnej stajni, położonych na nieruchomości w miejscowości B., gmina K. powiat (...), stanowiącej nr działek ewid. (...) oraz (...) wpisanych do księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy we Wrześni, a jeśli tak to czy naruszenie tych obowiązków miało wpływ na stan nieruchomości w dniu 12 grudnia 2014 roku, oraz na okoliczność ustalenia czy w okresie od 12 sierpnia 2014 r. do 11 grudnia 2014 r. nastąpiło pogorszenie ww. budynków ponad normalne zużycie a jeśli tak, to jaki jest koszt przywrócenia nieruchomości do stanu sprzed pogorszenia oraz T. G. (k. 1448-1449v oraz 1464-1465) na okoliczność ustalenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornej nieruchomości z zabudowaniami w postaci pałacu i dawnej stajni w okresie od 12 sierpnia 2014 r. do 11 grudnia 2014 r.

W ocenie sądu sporządzone w toku postępowania opinie i ustne wyjaśnienia zawierały kompletne odpowiedzi na postawione w tezie dowodowej pytania i zostały sporządzone zgodnie z metodologią przyjęta przy opracowywaniu tego rodzaju dokumentów, w oparciu o całokształt materiału dowodowego zebranego w sprawie, to jest w oparciu o opisy stanu obiektów w danych okresach, parametry budynków, protokół przekazania nieruchomości, oględziny nieruchomości, zeznania świadków. Biegły T. G. z uwagi na zastrzeżenia strony powodowej k. 1371 i 1373 szczegółowo wyjaśnił metodologię przyjęta przy opracowywaniu opinii i czym kierował się przy doborze nieruchomości porównawczych, jakie przyjął cechy i wagi.

Z kolei biegły J. Ł. dokonał ustaleń w zakresie zleconym przez sąd na podstawie analizy zebranej dokumentacji i zeznań świadków i na tej podstawie określił stan budynków w danych okresach, podejmowane przez posiadacza prace remontowych, na tyle na ile zebrane dowody umożliwiały mu dokonanie tych ustaleń, co podkreślił w toku składanych przed sądem wyjaśnień, odnosząc się do zastrzeżeń stron zawartych w pismach k. 1198 i k. 1243. Z tych względów wnioski strony powodowej nie mogły zostać uwzględnione i prowadzić do uzupełnienia opinii we wskazanym przez strony zakresie. W piśmie k. 1243 pełnomocnik powódki M. G. wniósł również o wydanie opinii uzupełniającej by biegły dokonał oceny stanu wszystkich budynków wchodzących w skład zespołu pałacowo -parkowego a nie tylko pałacu i stajni, to jest zabytkowej oficyny, bramy i parku.

Postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 25 lipca 2025 r. (k. 1635) Sąd pominął dalsze wnioski powódek o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z opinii biegłych, jako niemających znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy – o czym w dalszej części uzasadnienia. Ponad, niezależnie od powyższego, zdaniem sądu zgłoszony przez pełnomocnika powódki ww. wniosek o wycenę również oficyny, bramy i parku, był spóźniony bowiem formułując wnioski dowodowe o dopuszczenie opinii biegłego strona powodowa wnosiła jedynie o ustalenie stanu pałacu, stajni i budynku biurowego. (pisma k. 447 i 998) Natomiast co do budynku biurowego to brak było podstaw do objęcia go ustaleniami biegłych z uwagi na to, iż został on wybudowany już po przejęciu nieruchomości przez Skarb Państwa, tym samym stanowił nakład, który nie podlegał ani wycenie, ani badaniu jego stanu.

Dowody z zeznań świadków J. S. (1) oraz S. G. nie zostały przeprowadzone wobec ich cofnięcia przez strony wnioskujące (k. 474 oraz 922).

Sąd pominął pozostałe dowody z dokumentów lub kopii dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, a nie wskazanych powyżej, jako niemających istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie jedynie w niewielkim zakresie.

W toku postępowania powódki kilkakrotnie modyfikowały powództwo wniesione 10 lutego 2017 r. (data stempla pocztowego). M. G. – w piśmie z dnia 24 marca 2022 r. (data prezentaty), zaś B. B. oraz U. G. – w piśmie z dnia 15 marca 2022 r. (data stempla pocztowego) – dokonały ostatecznej zmiany żądania. Finalnie więc M. G. wniosła o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz kwoty 797 000,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia zawezwania pozwanego do próby ugodowej z dnia 10 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty, w tym 297 000,00 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z zabudowanej nieruchomości stanowiącej działki o nr ewid. (...) o pow. 1322 m^{(
2 )}i (...) o pow. 5,0781 ha w okresie od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. oraz 500 000,00 zł tytułem odszkodowania za pogorszenia stanu spornej nieruchomości, w szczególności budynków. Ewentualnie, wniosła o zasądzenie kwoty 297 000,00 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornej nieruchomości za okres od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 18 stycznia 2013 r. oraz tytułem zwrotu uzyskanych pożytków za okres dzierżawy na podstawie umowy z dnia 18 stycznia 2013 r. w okresie od dnia 18 stycznia 2013 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. oraz nieuzyskanych w wyniku złej gospodarki pożytków za ten okres - w tym też zakresie, jako podstawę prawną podała w pierwszej kolejności art. 224 k.c. i art. 225 k.c.; zasądzenie kwoty 797 000,00 zł tytułem naprawienia szkody w oparciu o art. 361 § 1 k.c. w zw. z art. 415 k.c. lub art. 417 k.c., w przypadku ustalenia przez Sąd, iż nie doszło do spełnienia przesłanek z ww. przepisów. Nadto, w przypadku ustalenia przez Sąd innej podstawy prawnej dla uwzględnienia żądań pozwu powódka w całości poparła pozew w całości.

B. B. oraz U. G. wniosły o zasądzenie od pozwanego na rzecz U. G. kwoty 297 000,00 zł tytułem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez pozwanego w okresie od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia zawezwania pozwanego do próby ugodowej z dnia 10 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty, a na rzecz B. B. kwoty 148 500,00 zł tytułem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez pozwanego w okresie od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia zawezwania pozwanego do próby ugodowej z dnia 10 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty. Przy czym z daleko posuniętej ostrożności procesowej, na wypadek uznania przez Sąd, że pozwany w okresie od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. pozostawał w dobrej wierze, powódki zgłosiły roszczenie ewentualne wnosząc o zasądzenie od pozwanego, na podstawie art. 361 § 2 k.c. w zw. z art. 415 § 1 k.c., ww. kwot na rzecz każdej z powódek tytułem naprawienia szkody powstałej wskutek znaczącego pogorszenia stanu nieruchomości oraz jej zużycia, w tym w szczególności poprzez doprowadzenie kompleksu pałacowego oraz budynku biurowego zlokalizowanych na terenie nieruchomości do stanu rażącego zdewastowania oraz powstałej po stronie powódek szkody w postaci utraconych korzyści wskutek braku możliwości korzystania z nieruchomości w okresie w jakim znajdowała się w nieuprawnionym posiadaniu pozwanego.

W odpowiedzi na modyfikacje pozwany, w piśmie z dnia 2 maja 2022 r. (data stempla pocztowego), podtrzymał dotychczasowe stanowisko wnosząc o oddalenie powództwa w całości, a w zakresie roszczeń ewentualnych podniósł zarzut przedawnienia. Zakwestionował także określony przez powódki początkowy termin naliczania odsetek.

Co istotne, wobec śmierci B. B. w dniu 19 października 2022 r., Sąd – postanowieniem z dnia 16 grudnia 2022 r. – zawiesił postępowanie na podstawie art. 174 § 1 pkt 1 k.p.c. w zakresie powództwa wniesionego przez ww. powódkę. Do czasu wyrokowania nie ustalono kręgu spadkobierców po zmarłej.

Zgodnie z przepisem art. 317 § 1 k.p.c. sąd może wydać wyrok częściowy, jeżeli nadaje się do rozstrzygnięcia tylko część żądania lub niektóre z żądań pozwu.

W ocenie Sądu powództwo M. G. oraz U. G. skierowane pierwotnie przeciwko Agencji Nieruchomości Rolnych z siedzibą w W. (poprzednikowi prawnemu pozwanego), nadawało się do rozstrzygnięcia, wobec czego zasadnym było rozstrzygnięcie o tej części powództwa w wyroku częściowym.

Mając powyższe na uwadze, w następstwie przeprowadzonego postępowania, zdaniem Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie jedynie z nieznacznej części.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż sporna nieruchomość została przejęta – na podstawie przepisu art. 2 ust. 1 pkt. e) dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej – przez Skarb Państwa i przez lata znajdowała się w zarządzie Kombinatu Państwowych Gospodarstw Rolnych w B.. Kombinat ten – decyzją Wojewody (...) z dnia 31 sierpnia 1992 r. ww. Kombinat, na podstawie przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 107, poz. 464) – został zlikwidowany, a jego prawa i obowiązki, w tym nieruchomości zabudowane i niezabudowane, przejęła Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa przekształcona następnie w Agencję Nieruchomości Rolnych. Ostatecznie zaś z dniem 1 września 2017 r. w prawa i obowiązki zniesionej z dniem 31 sierpnia 2017 r. Agencji wstąpił Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa z siedzibą w W..

Status ww. Agencji – władającej nieruchomością od 1992 r. – określony był ustawą z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, zgodnie z której art. 5 Agencja ta była państwową osobą prawną działającą w imieniu własnym i w imieniu własnym wykonującą prawa i obowiązki związane z mieniem Skarbu Państwa powierzonym jej po zlikwidowanym państwowym przedsiębiorstwie rolnym. Niewątpliwie więc Agencja (obecnie Ośrodek), jako odrębna od Skarbu Państwa osoba prawna objęła w zarząd mienie Skarbu Państwa o cechach określonych w art. 1 ustawy z 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa i sprawowała zarząd tym mieniem na rzecz Skarbu Państwa, a zatem powierniczo. W owym "powierzeniu" Agencji przez Skarb Państwa wykonywania prawa własności i innych praw rzeczowych należy widzieć oświadczenie woli rodzące skutki cywilnoprawne (uchwała Sądu Najwyższego z 22 kwietnia 1994 r., III CZP 189/93, OSNC 1994/6/121; postanowienie Sądu Najwyższego z 9 maja 2000 r., IV CKN 29/00, niepubl.; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2017 r., IV CSK 161/17, niepubl.). Nie można zatem – jak to czyniła strona powodowa –Agencji tej utożsamiać ze Skarbem Państwa, jak również ze statio fisci Skarbu Państwa.

Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że Agencji – wobec której pierwotnie skierowane zostały żądania pozwu – jak również jej poprzednikowi prawnemu powódki zarzucały posiadanie nieruchomości, w całym okresie objętym pozwem, w złej wierze. Na potwierdzenia tego stanowiska powódki m.in. powołały się na pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w sprawie o sygn. akt III CSK 232/17, zgodnie z którym działanie Skarbu Państwa w postaci objęcia w posiadanie zabudowań i nieruchomości nie służących na cele wskazane w dekrecie, miało charakter bezprawny, gdyż już w momencie wydania dekretu Skarb Państwa działający przez funkcjonariuszy miał świadomość jakie nieruchomości podlegają pod ww. dekret, a jakie nie i nie mógł zasłaniać się nieznajomością przepisów prawa, a tym samym nie mógł pozostawać w usprawiedliwionym przekonaniu o przysługującym mu prawie własności.

W pierwszej kolejności należało zatem ustalić, czy poprzednicy prawni pozwanego i pozwany korzystali ze spornej nieruchomości w dobrej czy też w złej wierze.

Strona powodowa roszczenia główne, po ich ostatecznym sprecyzowaniu, oparły o przepisy dotyczące roszczeń uzupełniających żądając zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Zgodnie z art. 224 § 1 oraz § 2 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Stosownie zaś do art. 225 k.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Dobra wiara – według poglądu „tradycyjnego” znajdującego także odzwierciedlenie w judykaturze – polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza rzeczy, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo.

Uwzględniając powyższe należy zauważyć, iż wejście w posiadanie spornej nieruchomości przez poprzedników prawnych pozwanego było następstwem uchwalenia dekretu PKWN z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej, który to nie wymagał podejmowania żadnych decyzji administracyjnych, ani sporządzania protokołu przejęcia – działał on z mocy samego prawa (tak SN w uchwale z 17.02.2011 r., III CZP 121/10, OSNC 2011 nr 10, poz. 109, str. 29).

W tej sytuacji, w świetle obowiązującego wówczas prawa, poprzednicy prawni pozwanego nie mieli podstaw przypuszczać, że ich posiadanie odbywa się wbrew prawu. Przeciwnie, powszechnie przyjmowano wówczas, że podstawą tego posiadania jest właśnie wspomniany dekret. Ich przekonanie, choć błędne, oparte było zatem na usprawiedliwionych przesłankach. Zgłaszane w międzyczasie przez spadkobierców E. G. roszczenia zwrotu spornej nieruchomości nie mają zaś wpływu na powyższą ocenę, bowiem momentem rozstrzygającym dla oceny dobrej albo złej wiary posiadacza jest chwila uzyskania posiadania, które w sprawie niniejszej – jak już zostało wspomniane – nastąpiło na podstawie dekretu działającego z mocy samego prawa. Nadto, wszczęcie na wniosek właściciela nieruchomości administracyjnego postępowania zmierzającego do ustalenia, że określona nieruchomość nie przeszła na własność Skarbu Państwa na podstawie dekretu o przeprowadzeniu reformy rolnej, nie stanowi per se wystarczającej podstawy do przypisania tak Skarbowi Państwa, jak i poprzednikowi prawnemu pozwanego złej wiary w posiadaniu nieruchomości. Samo badanie stanu prawnego nieruchomości nie oznacza, że Agencja powinna powziąć wątpliwości co do tego, czy właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa.

Dodatkowo, za ugruntowany w orzecznictwie należy uznać pogląd, zgodnie z którym władanie cudzą nieruchomością przez Skarb Państwa, uzyskane w ramach sprawowania władztwa publicznego, uznanego w późniejszym czasie za nieważne, kwalifikowane jest jako posiadanie samoistne w dobrej wierze (porównaj: Sąd Najwyższy w postanowieniach: z dnia 16 maja 2013 r., IV CSK 686/12, LEX nr 1365730, z dnia 24 listopada 2014 r., I CSK 658/13, LEX nr 1621304 i w wyroku z dnia 27 stycznia 2016 r., II CSK 95/15, LEX nr 2012106 oraz Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 18 stycznia 2019 r., I ACa 536/18, LEX nr 2636481).

Powyższe doprowadziło sąd do wniosku, że aż do dnia poprzedzającego dzień 12 sierpnia 2014 r., kiedy to decyzją ostateczną umorzone zostało postępowanie odwoławcze od decyzji Wojewody (...) z dnia 27 września 2013 r., którą – po rozpoznaniu wniosku B. B., Z. B., K. G., R. R. (3), U. G. oraz M. G. – orzekł, że nieruchomości stanowiące działki nr (...), obręb B., gmina K.. ark. mapy 1), na których posadowiony jest zespół pałacowo-parkowy w B., nie podpadały pod działanie przepisu art. 2 ust. 1 lit. e) dekretu PKWN z dnia 6 września 1944 r, o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. 1945 Nr 3, poz. 13 ze zm.) oraz że nieruchomość stanowiąca działkę nr (...), obręb B., gm. K. ark. mapy 1, dawniej wchodząca w skład majątku B., podpadała pod działanie przepisu art. 2 ust. 1 lit e dekretu PKWN z dnia 6 września 1944r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. Nr 3, poz 13 ze zm.), pozwany był posiadaczem w dobrej wierze. To zaś przesądzało o bezzasadności żądań powódek opartych o art. 224 k.c. i art. 225 k.c., a obejmujących okres do dnia 11 sierpnia 2014 r.

Roszczenia te mogły więc podlegać ocenie tylko w odniesieniu do krótkiego okres czasu, w którym poprzednik prawny pozwanego władał sporną nieruchomością w złej wierze, bowiem od tej daty wiedział że prawo własności mu nie przysługuje tj. od dnia 12 sierpnia 2014 r. do dnia 12 grudnia 2014 r., to jest do dnia skutecznego (poprzedzoną bezskuteczną próbą jej przekazania w dniu 18 listopada 2014 r.) wydania jej osobom uprawnionym.

Ustalenie wysokości wynagrodzenia, jak i czy doszło do pogorszenia stanu nieruchomości w tym okresie, a jeśli tak to w jakim stopniu wymagało informacji specjalnych, z tych względów Sąd skorzystał z wiedzy biegłych sądowych, którzy w sprawie niniejszej sporządzili opinie i złożyli ustne wyjaśnienia uznane następczo za rzetelne, wyczerpujące oraz wewnętrznie spójne.

Przyjmując – stosownie do treści art. 224 § 2 k.c. – że od dnia 12 sierpnia 2014 r. pozwany posiadał sporną nieruchomość w złej wierze Sąd uznał za zasadne roszczenie powódek zasądzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z owej nieruchomości w ww. okresie. Wartość danego wynagrodzenia – zgodnie z wyliczeniami biegłego sądowego T. G., które tut. Sąd w całości podziela – odpowiada wysokości czynszu dzierżawnego możliwego do uzyskania i stanowi kwotę 23 368,00 zł.

Wyliczoną przez biegłego wartość bezumownego korzystania ze spornej nieruchomości należało zasądzić na rzecz powódek proporcjonalnie do posiadanych przez nie udziałów, a mianowicie po 1/8 części. Tym samym zarówno na rzecz M. G., jak i U. G. Sąd zasądził od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w W. po 2 921,00 zł (23 368,00 zł × 1/8 części udziału).

O odsetkach ustawowych za opóźnienie Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Sąd zasądził zatem od pozwanego na rzecz powódek ww. kwoty wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 21 stycznia 2016 r., tj. od dnia następującego po dniu doręczenia pozwanemu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej (20 stycznia 2016 r., k. 25 akt sprawy o sygn. I Co 4361/15), do dnia zapłaty – o czym orzekł w punkcie I oraz II sentencji wyroku. Sąd odmiennie niż strona powoda przyjął, iż pozwany dopiero w dniu 20 stycznia 2016 r. miał możliwość zapoznania się z żądaniem powódek, które kolejno musiał przeanalizować i sporządzić stosowne pismo procesowe na co z całą pewnością potrzebował co najmniej jednego dnia. Dalej idące roszczenie odsetkowe podlegało więc oddaleniu.

Odnosząc się do – sformułowanego przez M. G. – żądania zapłaty z tytułu pogorszenia się stanu przedmiotowej nieruchomości Sąd doszedł do przekonania, iż żądanie to jest niezasadne.

Posiadacz samoistny odpowiada za pogorszenie stanu nieruchomości, ale tylko wtedy gdy włada nieruchomością w złej wierze, tym samym w niniejszej sprawie dotyczyło to okresu od dnia 12 sierpnia 2014 r. do dnia 11 grudnia 2014 r. Biegły odpowiadając na pytanie Sądu co do okoliczności pogorszenia się stanu nieruchomości we wskazanym okresie podał, iż brak albo też ogólnikowość protokołów sporządzonych w ww. okresie wykluczyły możliwość jakiegokolwiek porównania stanu budynku pałacu i stajni oraz ich elementów w tychże dniach, a w konsekwencji uniemożliwiły dokonanie ustalenia czy w tym czasie stan spornej nieruchomości jeszcze się pogorszył i w jakim zakresie. Dodatkowo biegły zauważył, że w okresie tym budynki nie było normalnie użytkowane, a co za tym idzie mogły podlegać jedynie normalnemu zużyciu związanemu z upływem krótkiego czasu 4 miesięcy i działaniem warunków atmosferycznych.

W związku z powyższym, iż nie jest możliwe ustalenie czy w okresie od dnia 12 sierpnia 2014 r. do dnia 11 grudnia 2014 r. nastąpiło pogorszenie stanu budynków pałacu i dawnej stajni ponad normalne zużycie, żądanie M. G. bazujące na zarzucie pogorszenia stanu przedmiotowej nieruchomości uznać należało za nieudowodnione.

W tym miejscu podkreślić należy, że postępowanie cywilne ma kontradyktoryjny charakter, czego wyrazem jest przede wszystkim dyspozycja art. 232 k.p.c., określająca obowiązek stron do wskazywania dowodów dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne, co z kolei jest potwierdzeniem reguły art. 6 k.c., wyznaczającej sposób rozłożenia ciężaru dowodu. Zasady art. 6 k.c. i 232 k.p.c. nie określają jedynie zakresu obowiązku zgłaszania dowodów przez strony, ale rozumiane muszą być przede wszystkim i w ten sposób, że strona, która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swych twierdzeń ponosi ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, o ile ciężar dowodu, co do tych okoliczności na niej spoczywał. Zaznaczyć należy, że nie jest rzeczą Sądu poszukiwanie za stronę dowodów przez nią nie wskazanych, mających na celu udowodnienie jej twierdzeń (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17.12.1996 r.). Wobec powyższego należy stwierdzić, że zgodnie z ogólną regułą z art. 6 k.c. i w myśl art. 232 k.p.c., który odpowiada temu przepisowi na gruncie prawa procesowego, ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Wskazana zasada oznacza, że strona powodowa składając pozew powinna udowodnić fakty, które świadczą o zasadności powództwa, przy pomocy wszelkich środków dowodowych przewidzianych przez kodeks postępowania cywilnego. Przepis ten jest zatem normą decyzyjną w tym znaczeniu, że przesądza w określonych sytuacjach o sposobie wyrokowania sądu w postaci oddalenia powództwa.

Mając powyższe na względzie skoro na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego nie jest możliwe ustalenie czy doszło do pogorszenia się stanu obiektu w okresie od dnia 12 sierpnia 2014 r. do dnia 11 grudnia 2014 r., to dochodzone z tego tytułu roszczenie M. G. nie mogło zostać uwzględnione.

Uwzględnienie roszczeń głównych powódek nawet w tak niewielkim zakresie czyniło bezprzedmiotowym badanie zasadności ich roszczeń ewentualnych. Zgodnie bowiem z utrwalonym stanowiskiem judykatury kolejność rozpoznawania żądań wynika z woli powoda i ma charakter wiążący dla sądu, który po uwzględnieniu roszczenia głównego nie ma obowiązku podejmowania rozważań dotyczących roszczeń ewentualnych. Niemniej jednak, Sąd – kierując się potrzebą pełnego wyjaśnienia sprawy – uznał za celowe odniesienie się również do roszczeń ewentualnych. Ich analiza doprowadziła jednak do wniosku, iż nawet one nie doprowadziłyby do uwzględnienia powództwa w szerszym zakresie niż poprzez częściowe uwzględnienie roszczeń głównych powódek.

I tak, w roszczeniach ewentualnych M. G. wniosła o zasądzenie kwoty 297 000,00 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornej nieruchomości za okres od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 18 stycznia 2013 r. oraz tytułem zwrotu uzyskanych pożytków za okres dzierżawy na podstawie umowy z dnia 18 stycznia 2013 r. w okresie od dnia 18 stycznia 2013 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. oraz nieuzyskanych w wyniku złej gospodarki pożytków za ten okres podając, jako podstawę prawną art. 224 k.c. i art. 225 k.c., a także zasądzenie kwoty 797 000,00 zł tytułem naprawienia szkody w oparciu o art. 361 § 1 k.c. w zw. z art. 415 k.c. lub art. 417 k.c., w przypadku ustalenia przez Sąd, iż nie doszło do spełnienia przesłanek z ww. przepisów. U. G. zaś wniosła o zasądzenie od pozwanego, na podstawie art. 361 § 2 k.c. w zw. z art. 415 § 1 k.c., kwoty 297 000,00 zł tytułem naprawienia szkody powstałej wskutek znaczącego pogorszenia stanu nieruchomości oraz jej zużycia, w tym w szczególności poprzez doprowadzenie kompleksu pałacowego oraz budynku biurowego zlokalizowanych na terenie nieruchomości do stanu rażącego zdewastowania oraz powstałej po stronie powódek szkody w postaci utraconych korzyści wskutek braku możliwości korzystania z nieruchomości w okresie w jakim znajdowała się w nieuprawnionym posiadaniu pozwanego.

Odnosząc się więc w pierwszej kolejności do pierwszego roszczenia ewentualnego M. G. – zasądzenie kwoty 297 000,00 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornej nieruchomości za okres od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 18 stycznia 2013 r. oraz tytułem zwrotu uzyskanych pożytków za okres dzierżawy na podstawie umowy z dnia 18 stycznia 2013 r. w okresie od dnia 18 stycznia 2013 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. oraz nieuzyskanych w wyniku złej gospodarki pożytków za ten okres, Sąd przede wszystkim pragnie zauważyć, iż o ile powódka mogła dochodzić osobnych roszczeń, opartych na oddzielnej podstawie faktycznej oraz na osobnych podstawach prawnych to przy ocenie zasadności ww. żądań, aktualne i relatywne pozostały wcześniej poczynione rozważania co do pozostawania pozwanego aż do dnia 11 sierpnia 2014 r, posiadaczem spornej nieruchomości w dobrej wierze. Przyjęcie, iż pozwany był posiadaczem spornej nieruchomości w dobrej wierze w okresie objętym tymże żądaniem czyniło go natomiast – w świetle treści art. 224 § 1 k.c. – bezpodstawnym.

Odnieść się więc należało do ostatniego z roszczeń ewentualnych – podniesionego zarówno przez M. G., jak i U. G.. Wobec powołanie się przez powódki na przepisy dotyczące odpowiedzialności deliktowej, rozważyć należało kwestię istnienia podstaw do przypisania pozwanemu odpowiedzialności odszkodowawczej na gruncie przepisów tego reżimu.

Na wstępie zauważyć więc należy, że przepis art. 417 k.c. odnosi się do odpowiedzialności Skarbu Państwa za niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej, o którym w realiach niniejszej sprawy mowy być nie może. W postępowaniu niniejszym badaniu podlega bowiem nie zagadnienie przejmowania nieruchomości w latach czterdziestych XX wieku przez Państwo, lecz posiadanie przedmiotowej nieruchomości przez Agencję w latach 1992-2014. Nie sposób zatem mówić o działaniach Agencji w sferze imperium

Kolejno, zauważyć należy, iż powódki, koncentrując się przede wszystkim na dowiedzeniu pogorszenia stanu nieruchomość, pominęły jednak całkowicie wykazanie najistotniejszej przesłanki odpowiedzialności deliktowej opartej na art. 415 k.c. niezbędnej do wywodzenia roszczenia skonstruowanego jak w ostatecznej modyfikacji powództwa. Nie sformułowały bowiem twierdzeń co do podmiotu, który, władając nieruchomością, doprowadził do jej zniszczenia czy to poprzez niewłaściwą gospodarkę, czy to celowe niszczenie mienia. Jest to zaś istotne dla oceny legitymacji biernej, bowiem nieruchomość nie znajdowała się nieprzerwanie we władaniu pozwanego. Adresatem ewentualnych roszczeń powódek, a tym samym legitymowanym biernie mogli być zamiast pozwanego administratorzy nieruchomości, jak również jej dzierżawca, którzy byli w faktycznym władaniu nieruchomością, zarządzali nią i zajmowali się utrzymaniem substancji budynków.

Powódki nie sformułowały również żadnych twierdzeń i nie powołały miarodajnych dowodów, które pozwoliłyby na ustalenie, w jakim konkretnie okresie doszło do poszczególnych zniszczeń, co mogłoby pozwolić na ustalenie podmiotu odpowiadającego za ewentualne pogorszenie stanu nieruchomości na skutek nieprawidłowej gospodarki względnie celowego niszczenia. Co istotne, wnioski dowodowe powódek nie zmierzały ku wyjaśnieniu tych kluczowych okoliczności, bo miały jedynie wykazać ogólny fakt pogorszenia się stanu obiektu. Brak jest jednak podstaw do wnioskowania, iż pogorszenie to nie nastąpiłoby albo następowało wolniej, gdyby poprzednik prawny powódek nie utracił prawa własności wskutek działania dekretu.

Niezależnie jednak od powyższego nie sposób nie zauważyć, iż dochodzone przez powódki roszczenia oparte na art. 415 k.c. – zgodnie z podniesionym przez pozwanego na podstawie art. 442¹ § 1 k.c. zarzutem – uległy przedawnieniu.

Zgodnie z ww. przepisem roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ulega przedawnieniu z upływem lat trzech od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Jednakże termin ten nie może być dłuższy niż dziesięć lat od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę.

W sprawie niniejszym oczywistym jest, że najpóźniej w dniu wydania spornej nieruchomości, tj. w dniu 12 grudnia 2014 r., powódki posiadły wiedzę nie tylko w zakresie stanu obiektu – powstałych w nim zniszczeń, ale także podmiotu obowiązanego do naprawienia szkody. Roszczenie wynikające z art. 415 k.c. powódki mogły więc wywieść aż do dnia 12 grudnia 2017 r. włącznie. Roszczenie takie nie zostało sformułowane we wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, w którym co prawda powódki sformułowały żądanie naprawienia szkody, ale szkody wyrządzonej przez pogorszenie rzeczy w okresie od dnia 12 grudnia 2005 r. do dnia 12 grudnia 2014 r. bez powołania się wprost na treść art. 415 k.c. W treści tego wniosku jednoznacznie sformułowano natomiast roszczenia uzupełniające. Oczywistym jest natomiast, iż oba te roszczenia oparte są na odmiennych przesłankach i wymagają wykazania rozbieżnych okoliczności. Przepis ten również nie stanowił podstawy żadnego z żądań – czy to głównego czy ewentualnego, pierwotnie wniesionego pozwu. Sformułowanie go dopiero w pismach procesowych z 2022 r. uznać więc należało za spóźnione.

Przywołane powyżej rozważania – czy to w zakresie niewykazania przesłanek odpowiedzialności deliktowej czy też przedawnienia żądań – przesądzić musiały o bezzasadności roszczeń powódek opartych na ewentualnej podstawie - art. 361 § 1 k.c. w zw. z art. 415 k.c. lub art. 417 k.c.

Podsumowując, Sąd oddalił przeważającą część roszczeń M. G. oraz U. G. – zarówno w zakresie w jakim przyjął dobrą wiarę pozwanego, jako posiadacza samoistnego spornej nieruchomości, czy uznał roszczenia za niewykazane, jak również w jakim podzielił podniesiony przez pozwanego zarzut ich przedawnienia, o czym orzekł w punkcie III sentencji wyroku.

Jednocześnie należy wskazać, iż mając na uwadze kilkukrotne modyfikacje żądań pozwu, prowadzące do ograniczenia wysokości żądań, brak było podstaw do umorzenia postępowania, bowiem powódki jednoznacznego oświadczenia o cofnięciu pozwu w żadnym zakresie nie złożyły.

O kosztach postępowania mających obciążać powódki Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 102 k.p.c. uznając iż zachodzi wypadek szczególny uzasadniający nieobciążanie powódek kosztami w zakresie, w jakim proces przegrały. Było to konieczne wobec ich trudnej sytuacji materialnej, a także faktu, że prawidłowa ocena zaistniałego w niniejszej sprawie stanu faktycznego wymagała zaawansowanej wiedzy specjalistycznej, zaś samego powództwa nie można było uznać za oczywiście bezzasadne (punkt IV sentencji wyroku).

Wobec tego, że wyrok częściowy nie jest orzeczeniem kończącym postępowanie w instancji, a do rozstrzygnięciaq pozostało jeszcze powództwo wytoczone przez zmarłą B. B. to o kosztach postępowania obciążających stronę pozwaną postanowiono – w punkcie V. sentencji wyroku – orzec w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie.

Uwzględniając powyższe, w punkcie VI sentencji wyroku, Sąd ze Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie przyznał ustanowionemu z urzędu dla M. G. pełnomocnikowi – adwokat M. K., wynagrodzenie ustalone na podstawie § 8 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 maja 2024 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (Dz.U. z 2024 r. poz. 763), powiększone o stawkę podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł, jak na wstępie.

Sędzia Ewa Ligoń-Krawczyk

Dodano: 8 stycznia 2026, Opublikował(a): Iwona Lubańska
Podmiot udostępniający informację: Sąd Okręgowy w Warszawie
Osoba, która wytworzyła informację: Ewa Ligoń-Krawczyk
Data wytworzenia informacji: 6 sierpnia 2025