BIP
Rozmiar tekstu
Kontrast

I C 242/18 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Okręgowy w Warszawie z 2024-07-09

Sygn. akt I C 242/18

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 lipca 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Piotr Królikowski

Protokolant: sekretarz sądowy Agata Chmielewska

po rozpoznaniu w dniu 11 czerwca 2024 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa K. F., M. K. (1), A. S. (1), O. S., D. S. (1)

przeciwko Miastu (...)

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanego Miasta (...) na rzecz powódki A. S. (1) kwotę 362.335,74 zł (trzysta sześćdziesiąt dwa tysiące trzysta trzydzieści pięć złotych 74/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi:

a)  od kwoty 263.092,50 zł (dwieście sześćdziesiąt trzy tysiące dziewięćdziesiąt dwa złote 50/100) od dnia 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

b)  od kwoty 99.243,24 zł (dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy dwieście czterdzieści trzy złote 24/100) od dnia 4 kwietnia 2023 r. do dnia zapłaty;

2.  zasądza od pozwanego Miasta (...) na rzecz powoda O. S. kwotę 362.335,74 zł (trzysta sześćdziesiąt dwa tysiące trzysta trzydzieści pięć złotych 74/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi:

a)  od kwoty 263.092,50 zł (dwieście sześćdziesiąt trzy tysiące dziewięćdziesiąt dwa złote 50/100) od dnia 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

b)  od kwoty 99.243,24 zł (dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy dwieście czterdzieści trzy złote 24/100) od dnia 4 kwietnia 2023 r. do dnia zapłaty;

3.  zasądza od pozwanego Miasta (...) na rzecz powódki D. S. (1) kwotę 317.975,45 zł (trzysta siedemnaście tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt pięć złotych 45/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi:

a)  od kwoty 231.521,40 zł (dwieście dwieście trzydzieści jeden tysięcy pięćset dwadzieścia jeden złotych 40/100) od dnia 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

b)  od kwoty 86.454,05 zł (osiemdziesiąt sześć tysięcy czterysta pięćdziesiąt cztery złote 05/100) od dnia 4 kwietnia 2023 r. do dnia zapłaty;

4.  zasądza od pozwanego Miasta (...) na rzecz powódki K. F. kwotę 79.852,72 zł (siedemdziesiąt dziewięć tysięcy osiemset pięćdziesiąt dwa złote 72/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi:

a)  od kwoty 57.880,35 zł (pięćdziesiąt siedem tysięcy osiemset osiemdziesiąt złotych 35/100) od dnia 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

b)  od kwoty 21.972,37 zł (dwadzieścia jeden tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt dwa złote 37/100) od dnia 4 kwietnia 2023 r. do dnia zapłaty;

5.  zasądza od pozwanego Miasta (...) na rzecz powódki M. K. (1) kwotę 79.852,72 zł (siedemdziesiąt dziewięć tysięcy osiemset pięćdziesiąt dwa złote 72/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi:

a)  od kwoty 57.880,35 zł (pięćdziesiąt siedem tysięcy osiemset osiemdziesiąt złotych 35/100) od dnia 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

b)  od kwoty 21.972,37 zł (dwadzieścia jeden tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt dwa złote 37/100) od dnia 4 kwietnia 2023 r. do dnia zapłaty;

6.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

7.  stwierdza, iż powodowie A. S. (1), O. S., D. S. (1), K. F. i M. K. (1) winni ponieść koszty postępowania solidarnie w 9%, zaś pozwane Miasto (...) w 91% - pozostawiając ich szczegółowe rozliczenie Referendarzowi Sądowemu.

sędzia Piotr Królikowski

Sygn. akt: I C 242/18

UZASADNIENIE WYROKU

z 09 lipca 2024 r. (k. 1363)

Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie 22 lutego 2018 r. (data stempla k. 156) i zmodyfikowanym toku postępowania K. F., M. K. (1), D. S. (2), D. S. (1) domagali się:

I.  zasądzenia od Miasta (...) na rzecz:

1.  powódki K. F. kwoty 27 770, 73 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

2.  powódki M. K. (1) kwoty 27 770, 73 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia;

3.  powódki A. S. (1) (jako następcy prawnego zmarłego D. S. (2), kwoty 126 230, 60 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

4.  powoda O. S. kwoty 126 230,60 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

5.  powódki D. S. (1) kwoty 111 082,93 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty

tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali mieszkalnych Nr (...) za okres pomiędzy dniem 11 stycznia 2006 r., a dniem 11 stycznia 2016 r. oraz lokalu użytkowego Nr (...) za okres pomiędzy dniem 3 grudnia 2015 r., a dniem 11 stycznia 2016 r., w jakim lokale te stanowiły pustostany,

II.  oraz zasądzenia od pozwanego Miasta (...) na rzecz:

1.  powódki K. F. kwoty 5 640, 66 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

2.  powódki M. K. (1) kwoty 5 640,66 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

3.  powódki A. S. (1) kwoty 25 639,37 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

4.  powoda O. S. kwoty 25 639,37 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

5.  powódki D. S. (1) kwoty 22 562,64 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnych (...) za okres pomiędzy 11 stycznia 2006 r. do 11 stycznia 2016 r., w jakim lokale te były użytkowane (wykorzystywane) bez tytułu prawnego

ewentualnie

o zasądzenie od pozwanego Miasta (...) na rzecz:

1.  powódki K. F. kwoty 5 640, 66 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

2.  powódki M. K. (1) kwoty 5 640, 66 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

3.  powódki A. S. (1) kwoty 25 639,37 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty; 

4.  powoda O. S. kwoty 25 639,37 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

5.  powódki D. S. (1) kwoty 22 562,64 zł z odsetkami ustawowymi;

tytułem zwrotu pożytków pobranych i niepobranych z powodu złej gospodarki z lokali mieszkalnych (...) za okres pomiędzy 11 stycznia 2006 r. do 11 stycznia 2016 r., w jakim lokale te były użytkowne (wykorzystywane) bez tytułu prawnego;

III.  oraz zasądzenia od pozwanego Miasta (...) na rzecz:

1.  powódki K. F. kwoty 54 124, 72 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

2.  powódki M. K. (1) kwoty 54 124, 72 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

3.  powódki A. S. (1) kwoty 246 021,44 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

4.  powoda O. S. kwoty 246 021,44 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

5.  powódki D. S. (1) kwoty 216498,87 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali mieszkalnych (...) za okres pomiędzy 11 stycznia 2006 r. do 11 stycznia 2016 oraz lokalu użytkowego Nr (...) za okres pomiędzy dniem 11 stycznia 2006 r., a dniem 3 grudnia 2015 r., w jakim lokale te były wynajmowane

ewentualnie:

o zasądzenie od pozwanego Miasta (...) na rzecz:

1.  powódki K. F. kwoty 54 124, 72 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

2.  powódki M. K. (1) kwoty 54 124, 72 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty; 

3.  powódki A. S. (1) kwoty 246 021,44 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

4.  powoda O. S. kwoty 246 021,44 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

5.  powódki D. S. (1) kwoty 216498,87 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia złożenia pozwu w dniu 22 lutego 2018 r. do dnia zapłaty;

tytułem zwrotu pożytków pobranych i niepobranych z powodu złej gospodarki z lokali mieszkalnych (...) za okres pomiędzy 11 stycznia 2006 r. do 11 stycznia 2016 oraz lokalu użytkowego Nr (...) za okres pomiędzy dniem 11 stycznia 2006 r., a dniem 3 grudnia 2015 r., w jakim lokale te były wynajmowane.

Powodowie wnosili też o zasądzenie kosztów procesu wg norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego. (pozew k. 3 – 155, uzupełnienie braków pozwu k. 169 – 173, 183 – 195, pismo procesowe k. 1124 – 1133, replika k. 393 - 424).

Uzasadniając wytoczone powództwo K. F., M. K. (1), D. S. (2) a później jego następca prawny A. S. (1) oraz D. S. (1) podnosili, że są spadkobiercami właścicieli nieruchomości przy ul. (...), Miasto (...) władało nieruchomością budynkową spełniającą warunki art. 5 dekretu z 26 października 1945 r., o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) (Dz. U. Nr 50 poz. 279), posadowioną na nieruchomości przy ul. (...), jako samoistny posiadacz oraz oddawało poszczególne lokale mieszkalne w najem bądź też władało nieruchomością nie dokonując jego wynajmowania. Status nieruchomości był przedmiotem szeregu decyzji administracyjnych – ostatecznie na podstawie decyzji Ministra Administracji i Cyfryzacji Nr 316 z 11 lipca 2013 r. znak: (...) stwierdzono nieważność decyzji Wojewody (...) nr (...) z 18 października 1991 r. znak: (...) dotyczącej stwierdzenia nabycia przez Dzielnicę Gminę Warszawa P. z mocy prawa w dniu 27 maja 1990 r., nieodpłatnie własności nieruchomości położonej przy ul. (...), oznaczonej obecnie w ewidencji jako działka nr (...) z obrębu (...)) w części dotyczącej budynku znajdującego się na działce nr (...) z obrębu (...), z wyłączeniem 6 lokali (nr (...)) stanowiących odrębną własność.

Na podstawie Protokołu przejęcia - przekazania z 11 stycznia 2016 r. Miasto (...) przekazało D. S. (2), O. S., D. S. (1), Z. W., K. J., K. F., M. K. (1), z dniem 1 lutego 2016 r. udziały w nieruchomości wspólnej położonej w W. przy ul. (...) w wysokości 0,5028 niesprzedanej części w gruncie zabudowanym budynkiem mieszkalnym, działka ewidencyjna Nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 463 m ( 2) oraz nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem garażowym położonym w W. przy ul. (...), działka ewidencyjna Nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 1369 m ( 2). W protokole wskazano, iż Miasto (...) przekazuje dokumentację ekspozycyjną dotyczącą lokali nr (...).

Powodowie domagali się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za lokale mieszkalne (...) oraz lokal użytkowy (...) z budynku położonego w W. przy ul. (...) w okresie w którym stanowiły pustostany oraz zajmowane były przez osoby trzecie bez tytułu prawnego wprowadzone do lokali przez miasto (...) oraz zwrotu pożytków cywilnych pobranych i niepobranych z powodu złej gospodarki lokalami mieszkalnymi Nr (...) oraz lokal użytkowy (...) za okres, w którym były wynajęte przez miasto (...) bądź pobierane były przez Miasto (...) świadczenia cywilnoprawne nie oparte na stosunku obligacyjnym (lokale zajmowane były przez osoby trzecie bez tytułu prawnego wprowadzone do lokali przez miasto (...)), pomiędzy 11 stycznia 2006 r., do dnia 11 stycznia 2016 r., tj. w terminie 10 lat od daty podpisania protokołu przejęcia posiadania nieruchomości. Powodowie obliczyli swoje roszczenia przyjmując cenę 15 zł/m ( 2) netto.

W odpowiedzi na pozew Miasto (...) domagało się oddalenia powództwa w całości i zasądzenia kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego – również w zakresie w jakim powodowie zmodyfikowali powództwo (odpowiedź na pozew k. 299 – 390, odpowiedź na modyfikację k. 1227 – 1229v).

Pozwany wskazał, że lokale (...) w okresie od 11 stycznia 2006 r. do 11 stycznia 2016 a lokal użytkowy w okresie od 11 stycznia 2006 r. do 04 grudnia 2015 r. nie znajdowały się w posiadaniu pozwanego Miasta (...) zatem jako podmiot niewładający faktycznie nieruchomością w okresie objętym pozwem nie jest podmiotem legitymowanym biernie ani w zakresie roszczenia o bezumowne korzystanie z rzeczy, ani w zakresie roszczenia o zwrot pożytków. W odniesieniu zaś do lokali (...) powodowie nie wykazali, że faktycznie były pustostanami i znajdowały się w posiadaniu pozwanego. Jako bezsporne pozwany wskazał, że w okresie, za który dochodzone jest roszczenie powodów Miasto (...) było wpisane jako właściciel – ale wynikało to z ważnych i korzystających z domniemania zgodności z prawem decyzji administracyjnych, co najmniej do lipca 2013 r. kiedy została wydana decyzja (...) nr (...). Powyższe oznacza, że Miasto nie było posiadaczem w złej wierze - przynajmniej do daty ww. decyzji. Decyzja komunalizacyjna jest wiążąca zarówno dla władzy publicznej, gminy jak i sądów. Zatem pozostawanie takiej decyzji miasto pozostawało formalnoprawnie właścicielem budynku i nie było biernie legitymowane na podstawie art. 224 §2 k.c. ani art. 225 k.c. co czyni żądanie powodów bezpodstawnym. Pozwany korzystał z domniemania zgodności wpisów w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, domniemania dobrej wiary oraz zgodności posiadania ze stanem prawnym. Jedynym prawem jaki poprzednicy mieli po wejściu w życie Dekretu (...) wobec nieruchomości była wyłącznie ekspektatywa prawa własności czasowej. Ponadto Pozwany był gotów wydać powodom nieruchomość przynajmniej od początku 2015 r. co wynika z notatki sporządzonej 04.02.2015 r., maila z 25.03.2015 r. oraz pisma z 02.04.2015 r. oraz dalszych dokumentów w których powodowie żądali od pozwanego dokumentacji przed podpisaniem protokołu przekazania. Pozwany kwestionował także powództwo co do wysokości, bowiem powodowie nie wskazali w jaki sposób przyjęli kwotę 15 zł netto za m ( 2) powierzchni. Nie wykazali także wysokości poszczególnych roszczeń, zaś dowód z opinii biegłego nie może zastępować dokładnego określenia wysokości żądań. Dodatkowo w okresie wskazywanym przez powodów u Pozwanego obowiązywały uchwały Rady Miasta (...) oraz Zarządzenia Prezydenta (...) regulujące stawki czynszu w nieruchomościach których właścicielem jest Miasto (...) - pozwany nie miał możliwości pobierania zatem stawek rynkowych czynszów i odwoływanie się do takowych przez powodów nie znajduje uzasadnienia. Nadto pozwany ponosił koszty utrzymania ww. nieruchomości obejmujące m.in. koszty zaliczek na fundusz remontowy i eksploatacyjny na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) – od dnia 11 stycznia 2006 r. do dnia 11 stycznia 2016 r. pozwany zapłacił Wspólnocie łącznie kwotę 362.716,23 zł bez odsetek ustawowych od dnia spełnienia poszczególnych świadczeń. W tym samym okresie pozwany tytułem czynszów i odszkodowania pobrał kwotę 276.563,85 zł. Tymczasem powodowie sformułowali roszczenia nie uwzględniając poniesionych przez pozwanego wydatków. Pozwany podnosił także zarzut przedawnienia całego roszczenia za okres poprzedzający do dnia złożenia pozwu – roszczenie majątkowe przedawnia się na zasadach ogólnych zgodnie z art. 118 k.c. przy czym w ocenie pozwanego należałoby przyjąć termin trzyletni bowiem działalność polegająca na wynajmie mieszkań ma charakter zawodowy.

W toku postępowania pozwany podniósł także zarzut zasiedzenia, pismem z 15.03.2023 r. oraz wskazał na brak legitymacji czynnej powódek K. F., D. S. (1) i M. K. (1). Pozwany podniósł, że nabywcy praw i roszczeń w rozumieniu prawa cywilnego – nie są uprawnieni do skutecznego ubiegania się o przyznanie prawa użytkowania wieczystego na podstawie art. 7 Dekretu (...) do gruntu nieruchomości (...). Miasto podtrzymało także twierdzenia, że w objętym pozwem okresie pozostawało formalnoprawnie właścicielem budynku, nie było więc biernie legitymowane na podstawie art. 224 §2 ani art. 225 k.c., co czyni żądanie powodów bezpodstawnym. Lokalne nr 4,6,7 i 12 od 11.01.2006 r. do 11.01.2016 r. a lokal użytkowy (...) w okresie od 11.01.2006 do 04.12.2015 r. nie znajdowały się w posiadaniu pozwanego, zatem jako podmiot faktycznie niewładający nieruchomością nie jest legitymowany biernie w sprawie., zaś powodowie nie wykazali, że nastąpiła nieprawidłowa gospodarka ww. lokalami. Powodowie nie mają podstaw do żądania wynagrodzenia za pustostany – bowiem nie było realne, bez uprzednich inwestycji i remontów – uzyskanie jakichkolwiek korzyści w zakresie pustych lokali, jak również z uwagi na fakt, że lokale były objęte roszczeniami spadkobierców dawnych właścicieli. Pozwany przywołał orzeczenie SN z 19.04.2017 r. III CZP 84/16 wskazując, że w zakresie lokali nr (...) poniosło stratę w kwocie 456 zł zatem nie pobrało pożytków cywilnych. Pozwany zakwestionował też twierdzenie jakoby na skutek wniosku o zawezwanie do próby ugodowej doszło do przerwania biegu przedawnienia ze względu na złożenie go w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Ewentualne roszczenia o zwrot pożytków pobranych i niepobranych sprzed 11.01.2006 r. na dzień złożenia wniosku były przedawnione (pismo k. 1142 – 1154).

W toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość ,,(...) we wsi S. Nr (...)” rej. hip. (...) w W. na P. składająca się z dwóch działek ewidencyjnych nr (...) o pow. 1016,09 ㎡2 i nr (...) i pow. 815,71 m ( 2) stanowiła własność W. i W. małż. S.. Następnie nieruchomość ta została oznaczona nowym miejskim numerem hipotecznym (...)-P. i uregulowana jako jedna nieruchomość w księdze hipotecznej pod nazwą „Nieruchomość w (...) nr (...) na P.” (zaświadczenie Sądu Grodzkiego w W. z 15 listopada 1948 r. Nr (...) k. 42, 415).

Na mocy umowy sprzedaży z 11 lutego 1950 r. (Rep. (...)) A. S. (2) sprzedała J. K. przysługujące jej, prawa i roszczenia do niepodzielnej połowy działki nr (...) położonej przy ul. (...) wraz z połową istniejących na działce domu mieszkalnego i dwóch garaży". Następnie zaś umową sprzedaży z 1 kwietnia 1951 r. (Rep. Nr (...)) A. S. (2) sprzedała D. K. ,,przysługujące jej prawa i roszczenia do niepodzielnej połowy działki nr (...) położonej przy ul. (...) wraz z połową istniejącego na działce domu mieszkalnego. W dacie zawarcia umowy sprzedaży z 11 lutego 1950 r. oraz umowy sprzedaży z 1 kwietnia 1951 r. nie istniały działki nr (...) z nieruchomości pod nazwą ,,(...) we wsi S. na (...)” ponieważ działki te zostały uregulowane jako jedna nieruchomość pod nazwą ,,Nieruchomość w (...) nr (...) na P." oraz oznaczone numerem hipotecznym (...) - P.. Strony przeniesiosły w ww. umowach własności ułamkowych udziałów w prawie własności budynku i roszczeń o przyznanie prawa własności gruntu nieruchomości hip. (...)-P.. J. K. nabyła na podstawie umowy sprzedaży z 11 lutego 1950 r. (Rep. (...)) udział wynoszący połowę udziału wyrażonego stosunkiem powierzchni dawnej nieruchomości działki nr (...) z nieruchomości pod nazwą „(...) we wsi S. na (...)” do całej powierzchni nieruchomości hip. (...)-P.. tj. (...). D. S. (1) (wcześniej: D. K.) nabyła na podstawie umowy sprzedaży z 1 kwietnia 1951 r. (Rep. Nr (...)) udział wynoszący połowę udziału wyrażonego stosunkiem powierzchni dawnej nieruchomości działki nr (...) z nieruchomości pod nazwą „(...) we wsi S. na (...)" do całej powierzchni nieruchomości hip. (...)-P.. tj. (...). D. K. zawarła dnia 18 listopada 1971 r., związek małżeński z J. S. i przyjęła nazwisko S.. (decyzja Prezydenta (...) Nr (...) z 11 marca 2010 r. k. 52 - 56, decyzja Prezydenta (...) Nr (...) z 13 lutego 2012 r. k. 58 - 61, decyzja Prezydenta (...) Nr (...) z 11 marca 2010 r., k. 63 – 67, decyzja Prezydenta (...) Nr (...) z 13 lutego 2012 r. k. 69 – 71, akt małżeństwa D. K. k. 190).

Spadek po W. S., na podstawie postanowienia Sądu Powiatowego w W. z 15 listopada 1955 r. sygn. II Ns 325/55, nabył B. S. (1) w całości. Na podstawie aktu zmiany nazwiska Nr (...) z 4 grudnia 1959 r. wydany przez Prezydium Rady Narodowej w (...) Urząd Spraw Wewnętrznych, B. S. (1) zmienił nazwisko na B. S. (2). Spadek po B. S. (2), na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 21 września 2009 r. Rep. A (...) nabyli D. S. (2) oraz O. S. po ½ części spadku każdy z nich (postanowienie Sądu Powiatowego w W. z 15 listopada 1955 r. sygn. II Ns 325/55 k. 42, akt zmiany nazwiska Nr (...) z 4 grudnia 1959 r. k. 44, akt poświadczenia dziedziczenia z 21 września 2009 r. Rep. A Nr (...) k. 46 - 48)

Spadek po J. K., na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Garwolinie z 31 października 1995 r. (sygn. I Ns 620/95), nabyli Z. W., H. K. (1) i M. K. (2) po 1/4 części każde z nich oraz T. P., K. F. i R. K. po 1/12 części spadku każdy z nich.

Po H. K. (1), na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla Pragi z 18 czerwca 1997 r. (sygn. I Ns 276/95), spadek nabyli Z. W. w 1/2 części spadku oraz T. P. i K. F. w 1/4 części spadku każda z nich. 

Po R. K., na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla Pragi z 18 czerwca 1997 r. (sygn. I Ns 276/95), spadek nabyli J. W. w 1/2 części spadku oraz T. P. i K. F. w 1/4 części spadku każda z nich.

Po T. P., na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 1 czerwca 2010 r. (Rep A Nr (...), notariusz S. S.), spadek nabyła M. K. (1) w całości. Po J. W., na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 1 czerwca 2010 r. (Rep A (...), notariusz S. S.), spadek nabyła M. K. (1) w całości. Udział w spadku po J. K. przypada M. K. (1) w 5/24 części oraz K. F. 1/6 części. (postanowienie Sądu Rejonowego w Garwolinie z 31 października 1995 r. sygn. I Ns 620/95 k. 50, 195, postanowienie Sądu Rejonowego dla Pragi z 18 czerwca 1997 r. sygn. I Ns 276/96 k. 192 – 193, akt poświadczenia dziedziczenia z 1 czerwca 2010 r. Rep A Nr (...), notariusz S. S. k. 186 – 186v, akt poświadczenia dziedziczenia z 1 czerwca 2010 r. (Rep A (...), notariusz S. S. k. 188 – 188v).

Roszczenia wchodzące w skład spadku po M. K. (3) oraz roszczenia przysługujące Z. W., w drodze dziedziczenia po J. K. oraz H. K. (1), nie są przedmiotem niniejszego pozwu (bezsporne).

Nieruchomość położona przy ulicy (...) w W. objęta była działaniem dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta (...) (Dz. U. 50 poz. 279) - dalej zwanym ,,dekretem (...)”. Z dniem wejścia w życie w/w dekretu - tj. z dniem 22 listopada 1945 r. przedmiotowa nieruchomość stała się własnością Gminy (...), a następnie na podstawie art. 32 ust. 2 ustawy z 20 marca 1950 r. o terenowych organach jednolitej władzy państwowej (Dz. U. Nr 14, poz. 130) stała się własnością Skarbu Państwa.

W dniu 23 listopada 1948 r. A. S. (2) złożyła wniosek o przyznanie jej za czynszem symbolicznym prawa własności czasowej do nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), hip. Nr (...) P.. Z dniem 13 kwietnia 1950 r. na mocy ustawy w związku z likwidacją gmin nieruchomość powodów stałą się własnością Skarbu Państwa.

Prezydium Rady Narodowej (...) orzeczeniem z 5 lipca 1967 r. (znak (...)) odmówiło dawnym właścicielom przyznania prawa użytkowania wieczystego do przedmiotowego gruntu. Następnie decyzją z 4 grudnia 1967 r. ((...)) Minister Gospodarki Komunalnej utrzymał w mocy ww. orzeczenie Prezydium Rady Narodowej.

Skutkiem tego Miasto przejęło w dniu 29.01.1968 r. nieruchomość gruntową oraz budynek mieszkalny i garaże – na datę przejęcia wszystkie zobowiązania, wynikające z administracji do 31.01.1968 r. miały zostać pokryte przez B. S. (2) (protokół k z 29.01.1968 r. wraz inwentaryzacją z 08.03.1968 r. k. 1152 – 1154).

Wojewoda (...) decyzją nr (...) z 18 października 1991 r. znak: (...) stwierdził nabycie z mocy prawa w dniu 27 maja 1990 r. nieodpłatnie własności nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) ozn. w ewidencji gruntów w jednostce ewidencyjnej P., obręb ewidencyjny (...), jako działka nr (...) (aktualnie działka (...) z obrębu (...)- decyzja z 18.10.1991 r. k. 351 – 352).

Decyzją z 24 sierpnia 1995 r. (nr (...)) Minister Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa stwierdził, że decyzja Ministra Gospodarki Komunalnej nr (...) z 4 grudnia 1967 r. w części określonej w aktach notarialnych dotyczącej sprzedanych lokali Nr (...) oraz udziałów przypadających tym lokalom w części budynku i jego urządzeń, a także gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste nabywcom tych lokali, została wydana z naruszeniem prawa, a w pozostałej części stwierdził jej nieważność.

Decyzją z 23 listopada 1995 r. (sygn. (...)) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uchyliło orzeczenie administracyjne Prezydium Rady Narodowej w (...) nr (...) z 5 lipca 1967 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. (decyzja Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 24 sierpnia 1995 r. (nr (...) k. 73 – 84, decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 23 listopada 1995 r. sygn. (...) k. 86 - 88).

Decyzją nr (...) z 13 grudnia 1995 r. Wojewoda (...) stwierdził nabycie przez D. P. własności nieruchomości w W. przy ul. (...) oznaczonej w ewidencji gruntów jak dz. E.. nr (...), o pow. (...) w obrębie ewidencyjnym (...) z dniem 27 maja 1990 r. (decyzja Wojewody (...) z 13 grudnia 1995 r. k. 349-350).

Decyzją Nr (...) z 11 marca 2010 r. Prezydent (...), po rozpoznaniu wniosku złożonego w dniu 23 listopada 1948 r. przez A. S. (2) o przyznanie jej za czynszem symbolicznym prawa własności czasowej do terenu nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), ozn. hip. (...)-P. ustanowił na 99 lat prawo użytkowania wieczystego w udziale wynoszącym 0, (...) części gruntu opisanego w ewidencji gruntów jako działka nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 463 m ( 2), uregulowanego w księdze wieczystej nr (...), na rzecz D. S. (2), O. S., D. S. (1), Z. W., H. K. (2), K. F., T. P. i J. W.. (decyzja Prezydenta (...) Nr (...) z 11 marca 2010 r. k. 52 – 56).

Decyzją Nr (...) z 13 lutego 2012 r. (znak (...)) Prezydent (...) zmienił za zgodą stron pkt. 1 decyzji Prezydenta (...) Nr (...) z 11 marca 2010 r. w ten sposób, iż ustanowił na 99 lat prawo użytkowania wieczystego w udziale wynoszącym 0, (...) części gruntu opisanego w ewidencji gruntów jako działka nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 463 m ( 2), uregulowanego w księdze wieczystej nr (...), na rzecz:

a)  D. S. (2) w udziale wynoszącym 0, (...) części;

b)  O. S. w udziale wynoszącym 0, (...) części;

c)  D. S. (1) w udziale wynoszącym 0, (...) części;

d)  Z. W. w udziale wynoszącym 0, (...) części;

e)  K. J. w udziale wynoszącym 0, (...) części;

f)  K. F. w udziale wynoszącym 0, (...) części;

g)  M. K. (1) w udziale wynoszącym 0, (...) części;

(decyzja Prezydenta (...) Nr (...) z 13 lutego 2012 r. k. 58 - 61)

Decyzja Nr (...) z 11 marca 2010 r. (znak (...)) Prezydent (...), po rozpoznaniu po rozpoznaniu wniosku złożonego w dniu 23 listopada 1948 r. przez A. S. (2) o przyznanie jej za czynszem symbolicznym prawa własności czasowej do terenu nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), ozn. hip. (...)-P. ustanowił na 99 lat prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. oznaczonego w ewidencji gruntów jako działka nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 1369 m2, nieuregulowanego w księdze wieczystej, na rzecz:

a.  D. S. (2) w udziale wynoszącym (...) części;

b.  O. S. w udziale wynoszącym (...) części; 

c.  D. S. (1) w udziale wynoszącym (...) części;

d.  Z. W. w udziale wynoszącym (...) części;

e.  H. K. (2) w udziale wynoszącym (...) części;

f.  K. F. w udziale wynoszącym (...) części;

g.  T. P. w udziale wynoszącym (...) części;

h.  J. W. w udziale wynoszącym (...) części;

(decyzja Prezydenta (...) Nr (...) z 11 marca 2010 r., k. 63 – 67)

Decyzją Nr (...) z 13 lutego 2012 r. znak (...) Prezydent (...) zmienił za zgodą stron pkt. 1 decyzji Prezydenta (...) Nr (...) w ten sposób, iż ustanowił na 99 lat prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. oznaczonego w ewidencji gruntów jako działka nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 1369 m2, nieuregulowanego w księdze wieczystej, na rzecz: D. S. (2), O. S., D. S. (1), Z. W., K. J., K. F., M. K. (1). (decyzja Prezydenta (...) Nr (...) z 13 lutego 2012 r. k. 69 – 71).

Na podstawie decyzji Ministra Administracji i Cyfryzacji Nr 316 z 11 lipca 2013 r. stwierdzono nieważność decyzji Wojewody (...) nr (...) z 18 października 1991 r. znak: (...) dotyczącą stwierdzenia nabycia przez D. Gminę Warszawa P. z mocy prawa w dniu 27 maja 1990 r., nieodpłatnie własności nieruchomości położonej przy ul. (...), oznaczonej obecnie w ewidencji jako działka nr (...) z obrębu (...)) w części dotyczącej budynku znajdującego się na działce nr (...) z obrębu (...), z wyłączeniem 6 lokali (nr (...)) stanowiących odrębną własność. (decyzja Ministra Administracji i Cyfryzacji Nr 316 z 11 lipca 2013 r. znak: (...) k. 90 – 93, 353 - 356).

Miasto (...) władało nieruchomością budynkową spełniającą warunki art. 5 dekretu z 26 października 1945 r., o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) (Dz. U. Nr 50 poz. 279), posadowioną na nieruchomości przy ul. (...), jako samoistny posiadacz oraz oddawało poszczególne lokale mieszkalne w najem bądź też władało nieruchomością nie dokonując jego wynajmowania. W tym okresie obowiązywały uchwały Rady Gminy (...) oraz Zarządzenia Prezydenta Miasta (...) w sprawie ustalenia stawek czynszu na 1 m ( 2) powierzchni użytkowej w lokalach mieszkalnych w których właścicielem jest Miasto (...) (k. 379 – 388).

W okresie od 01.08.2005 r. do 31.01.2016 r. Miasto naliczyło w tytułu czynszów (bez mediów) kwotę 290.325,73 zł (zestawienie k. 389, 390).

Od 04.02.2015 r. toczyły się pomiędzy stronami rozmowy w przedmiocie przekazania budynku w części niesprzedanej na rzecz następców prawnych właścicieli. Strony toczyły rozmowy na temat kompletności dokumentacji oraz zapisów, które powinny się znaleźć w protokole przekazania – ostatecznie pismem z 14.12.2015 r. ZGN (...) wyznaczył termin podpisania protokołu na 11.01.2016 r. pod rygorem jednostronnego przekazania i pozostawienia nieruchomości do dyspozycji powodów bez formalnego odbioru (korespondencja k. 367 – 378).

Na podstawie Protokołu przejęcia - przekazania z 11 stycznia 2016 r. Miasto (...) jako Przekazujący przekazało z dniem 01.02.2016 r. stronie Przejmującej tj. D. S. (2), O. S., D. S. (1), Z. W., K. J., K. F., M. K. (1), z dniem 1 lutego 2016 r. udziały w nieruchomości wspólnej położonej w W. przy ul. (...) w wysokości 0, (...) niesprzedanej części w gruncie zabudowanym budynkiem mieszkalnym, działka ewidencyjna Nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 463 m2 oraz nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem garażowym położonym w W. przy ul. (...), działka ewidencyjna Nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 1369 m ( 2). W protokole wskazano, iż miasto (...) przekazuje dokumentację ekspozycyjną dotyczącą lokali nr (...) (protokół przekazania/przejęcia k. 357 – 364).

Właścicielami lokalu użytkowego (...) oraz lokali mieszkalnych nr (...) w budynku położonym w W. przy ul. (...), posadowionym na działce ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) zatem są:

(i)  A. S. (1) w 0,25 części (następca prawny D. S. (2));

(ii)  O. S. w 0,25 części;

( (...))  D. S. (1) w 0,22 części;

(iv)  K. F. w 0,055 części;

(v)  M. K. (4) w 0,055 części. (opinia biegłego k. 571)

Lokal nr (...)

W protokole przejęcia - przekazania z 11 stycznia 2016 r. wskazano, iż przekazywany lokal nr (...) położony w budynku przy ul. (...), składa się z 5 izb, ma powierzchnię użytkowa o powierzchni 117,50 m 2 oraz stanowi pustostan.

Zgodnie z treścią pisma z 15 listopada 2004 r. Urzędu Miasta (...) Wydział Zasobów Lokalowych dla dzielnicy P. do B. S. (2) lokal nr (...) położony w budynku przy ul. (...) w dniu 08.10.1968 r. Ministerstwo Gospodarki Komunalnej udzieliło zezwolenia Prezydium Rady Narodowej (...) na wynajęcie lokalu (...). Lokal pozostał w zarządzie (...). Z dniem 30.04.1991 r. Przedsiębiorstwo (...) wypowiedziano najem lokalu Przedsiębiorstwu (...)-D.. Pismem z 09.02.1995 r. Zakład (...) poinformował Wydział, iż lokal jest niezasiedlony (umowa najmu lokalu nr (...) z 01.08.1968 r. k. 331 – 332, protokół zdawczo – odbiorczy z 14.08.1991 k. 333 – 333v, protokół przekazania/przejęcia k. 357 – 364, pismo z 15.11.2004 r. k. 365 – 366). Lokal nr (...) był pustostanem, co najmniej od 9 lutego 1995 r., a więc w całym okresie od dnia 11 stycznia 2006 r. do dnia 11 stycznia 2016 r. (opinia biegłego k. 548 – 904, k. 988-1053, 1161 - 1702).

Lokal nr (...)

W protokole przejęcia - przekazania z 11 stycznia 2016 r. wskazano, iż przekazywany lokal mieszkalny nr (...) położony w budynku przy ul. (...), składa się z 3 izb, ma powierzchnię użytkową 61,42 m 2 oraz był zajmowany bez tytułu prawnego.

Zgodnie z treścią pisma z 15 listopada 2004 r. Urzędu Miasta (...) Wydział Zasobów Lokalowych dla dzielnicy P. do B. S. (2) lokal nr (...) położony w budynku przy ul. (...): Decyzję nr (...) o przydziale lokalu z 23.08.1963 r. otrzymali (...). Dnia 15.05.2000 r. Pan J. B. (1) wystąpił z wnioskiem o regulację tytułu prawnego do lokalu po śmierci rodziców. Powołując się na fakt, iż budynek, w którym przedmiotowy lokal stanowi własność osób fizycznych Wydział odmówił regulacji uznając, iż leży to gestii obecnych właścicieli budynku. Równocześnie pismem z 10.11.2004 r. Wydział Zasobów Lokalowych stwierdził brak przesłanek do wstąpienia w stosunek najmu przedmiotowego lokalu po śmierci dotychczasowego najemcy. Na dzień 02.08.2004 r. w lokalu zameldowany był J. B. (1) (pismo UM z 11.04.2001 r. k. 334, wezwanie J. B. (1) do opróżnienia lokalu z 12.10.2005 r. k. 335, pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu z 23.07.2012 r. k. 33, protokół przekazania/przejęcia k. 357 – 364, pismo z 15.11.2004 r. k. 365 – 366). Lokal nr (...) był zajmowany bez tytułu prawnego, co najmniej od 15 maja 2000 r., a więc w całym okresie od dnia 11 stycznia 2006 r. do dnia 11 stycznia 2016 r. (opinia biegłego k. 548 – 904, k. 988-1053, 1161 - 1702).

Lokal nr (...)

W protokole przejęcia - przekazania z 11 stycznia 2016 r. wskazano, iż przekazywany lokal mieszkalny nr (...) położony w budynku przy ul. (...), składa się z 3 izb, ma powierzchnię użytkową o powierzchni 61,60 m 2 oraz był zajmowany bez tytułu prawnego.

Zgodnie z treścią pisma z 15 listopada 2004 r. Urzędu Miasta (...) Wydział Zasobów Lokalowych dla dzielnicy P. do B. S. (2) lokal nr (...) położony w budynku przy ul. (...) został w dniu 10.08.1966 r. przydzielony Państwo L. i K. W. decyzją nr (...). Dnia 25.08.2000 r. Pan W. W. (2) wystąpił o regulację tytułu prawnego do lokalu po śmierci rodziców. Z uwagi na fakt, iż budynek, w którym przedmiotowy lokal stanowi własność osób fizycznych, Wydział odmówił regulacji uznając, iż leży to gestii obecnych właścicieli budynku. Niemniej, jeżeli Pan W. W. (2) zamieszkiwał wraz z rodzicami do czasu ich zgonu jest najemcą tego lokalu, niezależnie od potwierdzenia powyższego przez D. P. lub właściciela lokalu. Na dzień 02.08.2004 r. w lokalu zameldowane są 2 osoby: W. W. (2) i A. W. (protokół przekazania/przejęcia k. 357 – 364, pismo z 15.11.2004 r. k. 365 – 366). Lokal nr (...) był zajmowany bez tytułu prawnego, co najmniej od 25 sierpnia 2000 r., a więc w całym okresie od dnia 11 stycznia 2006 r. do dnia 11 stycznia 2016 r. (opinia biegłego k. 548 – 904, k. 988-1053, 1161 - 1702)

Lokal nr (...)

W protokole przejęcia - przekazania z 11 stycznia 2016 r. wskazano, iż przekazywany lokal mieszkalny nr (...) położony w budynku przy ul. (...), składa się z 4 izb, ma powierzchnię użytkową 59,35 m2 oraz był wynajęty na podstawie umowy najmu z 1 grudnia 1983 r. Lokal nr (...) jest przedmiotem umowy najmu od 1 grudnia 1983 r. do chwili wydania powodom (decyzja z 06.08.1982 r. k. 337 338, stwierdzenie przedmiotu i warunków najmu lokalu mieszkalnego z 01.12.1983 r. k. 339 – 340, protokół przekazania/przejęcia k. 357 – 364, pismo z 15.11.2004 r. k. 365 – 366). Zatem lokal nr (...) w całym okresie od 11 stycznia 2006 r. do dnia 11 stycznia 2016 r. był przedmiotem najmu. (opinia biegłego k. 548 – 904, k. 988-1053, 1161 - 1702).

Lokal nr (...) 

W protokole przejęcia - przekazania z 11 stycznia 2016 r. wskazano, iż przekazywany lokal mieszkalny nr (...) położony w budynku przy ul. (...), składa się z 3 izb, ma powierzchnię użytkową 70,88 ㎡2 oraz jest wynajęty na podstawie umowy najmu z 20 marca 1973 r.

Zgodnie z treścią pisma z 15 listopada 2004 r. Urzędu Miasta (...) Wydział Zasobów Lokalowych dla dzielnicy P. do B. S. (2) część lokalu nr (...) (2 pokoje z używalnością kuchni) został przydzielony w dniu 19.09.1951 r. Panu K. B.. Decyzją z 09.03.1973 r. po śmierci najemcy uprawnienia do części lokalu zostały potwierdzone przez Prezydium Rady Narodowej A. i J. B. (2). (...) Na dzień 02.08.2004 r. w lokalu zameldowanych było 6 osób: A. B., M. B. (1), M. B. (2), M. B. (3), H. B., R. N.. W dniu 20 marca 1973 r. została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego z W. przy ul. (...) z A. B.. Za lokal są uiszczane opłaty. (decyzja z 09.03.1973 r. k. 341, stwierdzenie warunków najmu k. 342 – 343v, protokół przekazania/przejęcia k. 357 – 364, pismo z 15.11.2004 r. k. 365 – 366). Lokal nr (...) był przedmiotem umowy najmu od 1973 r., a więc w całym okresie od dnia 11 stycznia 2006 r. do dnia 11 stycznia 2016 r. (opinia biegłego k. 548 – 904, k. 988-1053, 1161 - 1702)

Lokal nr (...)

W protokole przejęcia - przekazania z 11 stycznia 2016 r. wskazano, iż przekazywany lokal mieszkalny nr (...) położony w budynku przy ul. (...), składa się z 1 izby, ma powierzchnię użytkowa 22,86 m ( 2) oraz jest samodzielną izbą wolną w lokalu wspólnym 12 stanowiącą pustostan. Zgodnie z treścią pisma z 15 listopada 2004 r. Urzędu Miasta (...) Wydział Zasobów Lokalowych dla dzielnicy P. do B. S. (2) lokal nr (...) położony w budynku przy ul. (...): Część lokalu (1 pokój z używalnością kuchni) przydzielona w dniu 29.11.1955 r. Pani S. K.. W dniu 26.01.1990 r. Pani S. K. rozliczyła się z części lokalu z uwagi na umieszczenie w Domu Pomocy Społecznej. Zwolniona część lokalu z uwagi na toczące się postepowanie dotyczące zwrotu budynku nie została zasiedlona.” (protokół przekazania/przejęcia k. 357 – 364, pismo z 15.11.2004 r. k. 365 – 366). Lokal nr (...) w całym okresie od dnia 11 stycznia 2006 r. do dnia 11 stycznia 2016 r. był pustostanem. (opinia biegłego k. 548 – 904, k. 988-1053, 1161 - 1702).

Lokal (...)

W protokole przejęcia - przekazania z 11 stycznia 2016 r. wskazano, iż przekazywany lokal użytkowy nr (...) położony w budynku przy ul. (...), składa się z 5 izb, ma powierzchnię użytkową o powierzchni 191 m2 oraz stanowi pustostan. (protokół przekazania/przejęcia k. 357 – 364).

Zgodnie z treścią pisma z 15 listopada 2004 r. Urzędu Miasta (...) Wydział Zasobów Lokalowych dla dzielnicy P. do B. S. (2) w stosunku do lokalu użytkowego położonego w budynku przy ul. (...) Wydział Spraw Lokalowych (...) Dzielnicowego Warszawa-P. w dniu 28.02.1985 r. wydał decyzję o przydziale go na rzecz (...) Klubu Sportowego (...) (pismo z 15.11.2004 r. k. 365 – 366).

Na podstawie uchwały nr 2344/2012 Zarządu D. P. miasta (...) z 4 kwietnia 2012 r. w wyrażono zgodę na zawarcie z (...)kolejnej umowy najmu lokalu (...) przy ul. (...) o powierzchni ogólnej 191,00 m ( 2) usytuowanego w piwnicy. Umowę zawarto na okres 2 lat. Uchwala zatwierdzono wynegocjowaną stawkę czynszu z 1 m ( 2) w wysokości 7,50 zł/m2 plus podatek VAT. Zgodnie z informacją zawartą w uzasadnieniu uchwały nr (...) w poprzedniej umowie najmu stawka czynszu po waloryzacji wynosiła 3,12 zł/m2.

Zgodnie z treścią protokołu zdawczo-odbiorczego lokal użytkowy (...) w budynku przy ul. (...) o powierzchni 191,00 m 2 został w dniu 4 grudnia 2015 r. przekazany przez przedstawiciela (...) Towarzystwa (...) Administracji (...) nr 1 Zakładu (...) w dzielnicy P..

Lokal (...) jest pustostanem od dnia 4 grudnia 2015 r., zaś do dnia 3 grudnia 2015 r. był objęty umową najmu. (protokół przejęcia/przekazania z 11 stycznia 2016 r. k. 95 – 102, 345-348, pismo z 15 listopada 2004 r. Urzędu Miasta (...) Wydział Zasobów Lokalowych dla dzielnicy P. do B. S. (2) k. 104- 105, 365-366, protokół zdawczo-odbiorczy z 4 grudnia 2015 r. lokal użytkowy (...) z protokołem pomiary powierzchni k. 107 – 110, umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego z W. przy ul. (...) zawarta w dniu 20 marca 1973 r. z A. B. k. 113 – 116, uchwała nr (...) Zarządu D. P. Miasta (...) z 4 kwietnia 2012 r. w sprawie zawarcia umowy najmu na lokal użytkowy (...) k. 118 – 119, 344 ). Lokal użytkowany (...) w okresie od dnia 11 stycznia 2006 do dnia 3 grudnia 2015 r. był przedmiotem najmu zaś od 03 grudnia 2015 do 11 stycznia 2016 r. jest pustostanem. (opinia biegłego k. 548 – 904, k. 988-1053, 1161 - 1702)

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokali mieszkalnych nr (...) określonych jako pustostan wg stanu na dzień 11.01.2016 r. wg udziału przysługującego powodom w okresie 11.01.2006 r. do 11.01.2016 r. wynosi 412.085,59 zł za lokal nr (...) przy czym za okres od 11 stycznia 2006 r. do 6 grudnia 2006 r. wynosi 43.471,71 zł (załącznik nr 9 do opinii k. 815-817). W związku z powyższym za okres od 6 grudnia 2006 r. do 11 stycznia 2016 r. wynosi 369.194,80 zł. W przypadku lokalu nr (...) wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu w okresie 11.01.2006 r. do 11.01.2016 r. wynosi 75.859,23 zł, przy czym za okres od 11 stycznia 2006 r. do 6 grudnia 2006 r. wynosi 7.278,69 zł (załącznik nr 9 do opinii k. 815-817). W związku z powyższym za okres od 6 grudnia 2006 r. do 11 stycznia 2016 r. wynosi 68.580,54 zł.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie za lokal użytkowy (...) bez tytułu prawnego w udziale przypadającym powodom za okres od 4 grudnia 2015 r.. do 11.01.2016 wynosi 5.373,89 zł (opinia k. 626).

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu (...) przy założeniu czynszu wg stawki odtworzeniowej 1 m 2 powierzchni obwieszczanej przez Wojewodę (...) wg udziału przysługującego powodom w okresie od 11.01.2006 r. do 11.01.2016 r. wynosi 46.404,82 zł przy czym za okres od 11 stycznia 2006 r. do 6 grudnia 2006 r. wynosi 2.827,30 zł (załącznik nr 6C do opinii k. 729-733). W związku z powyższym za okres od 6 grudnia 2006 r. do 11 stycznia 2016 r. wynosi 43.577,52 zł.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu (...) przy założeniu czynszu wg stawki odtworzeniowej 1 m 2 powierzchni obwieszczanej przez Wojewodę (...) wg udziału przysługującego powodom w okresie od 11.01.2006 r. do 11.01.2016 r. wynosi 46.510,48 zł przy czym za okres od 11 stycznia 2006 r. do 6 grudnia 2006 r. wynosi 2.833,70 zł (załącznik nr 6E do opinii k. 739-743). W związku z powyższym za okres od 6 grudnia 2006 r. do 11 stycznia 2016 r. wynosi 43.676,78 zł.

Wysokość pobranych i niepobranych pożytków w okresie od 11 stycznia 2006 r. do 11 stycznia 2016 r. za lokal nr (...) w udziale przypadającym powodom wyniosła 186.583,84 zł, przy czym za okres od 11 stycznia 2006 r. do 6 grudnia 2006 r. 7.728,71 zł (załącznik nr 14C do opinii k. 841 – 845). W związku z powyższym za okres od 6 grudnia 2006 r. do 11 stycznia 2016 r. wynosi 178.855,13 zł.

Wysokość pobranych i niepobranych pożytków w okresie od 11 stycznia 2006 r. do 11 stycznia 2016 r. za lokal nr (...) w udziale przypadającym powodom wyniosła 222.831,33 zł, przy czym za okres od 11 stycznia 2006 r. do 6 grudnia 2006 r. 9.230,19 zł (załącznik nr 15 do opinii k. 852 – 855). W związku z powyższym za okres od 6 grudnia 2006 r. do 11 stycznia 2016 r. wynosi 522.483,21 zł.

Wysokość pobranych i niepobranych pożytków z powodu złej gospodarki w okresie od 11 stycznia 2006 r. do 4 grudnia 2015 r. za lokal nr (...) w udziale przypadającym powodom wyniosła 574.671,12 zł, przy czym za okres od 11 stycznia 2006 r. do 6 grudnia 2006 r. 57.075,60 zł (załącznik nr 14 c do opinii k. 841 – 845). W związku z powyższym za okres od 6 grudnia 2006 r. do 11 stycznia 2016 r. wynosi 178.855,13 zł.

Wnioskiem datowanym na 30.11.2016 r. a wniesionym do Sądu w dniu 6.12.2016 r. powodowie zawezwali (...) W. do próby ugodowej z tytułu korzystania przez przeciwnika bez tytułu prawnego i w złej wierze lokali nr (...) i lokalu użytkowego (...) w okresie 11 stycznia 2006 r. do 11 stycznia 2016 r. oraz zwrotu pobranych pożytków w tymże zakresie. Na posiedzeniu które miało miejsce 22.02.2017 r. strony nie zawarły u gody (wniosek k. 121 – 129, protokół Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie z 22 lutego 2017 r. sygn. akt I Co 1553/16 k. 131).

W toku postępowania powód D. S. (2) zmarł w dniu 18.01.2022 r. – spadek po nim w całości nabywał A. S. (1) na podstawie testamentu (akt poświadczenia dziedziczenia k. 1134 – 1135v, postanowienie k. 1156).

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, których autentyczności i rzetelności nie kwestionowały strony a i Sąd nie znalazł podstaw odmówienia im mocy dowodowej. Stan faktyczny w przeważającej mierze był bezsporny, wynikał także z pism procesowych stron.

Ze względu na konieczność zasięgnięcia wiadomości specjalnych Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii biegłego do spraw budownictwa i (...) (opinia k. 548 – 904) wraz z opiniami uzupełniającymi (k. 988-1053, 1161 - 1702). W ocenie Sądu Okręgowego powyższe opinie są rzetelne, logiczne i spójne, w sposób szczegółowy i poparty źródłami odpowiadają na pytania postawione przez Sąd Okręgowe oraz zostały sporządzone zgodnie z zasadami wynikającymi z właściwych aktów prawnych. Z tego względu Sąd Okręgowy uznał je za mogące stanowić podstawę ustaleń faktycznych w sprawie. Dokonując wyliczeń należnego wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z lokali Sąd przyjmował wariant wskazany przez biegłego jako obejmujący opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, bowiem strona powodowa nie wykazała, by w sprawie niewątpliwie doszłoby do ustanowienia użytkowania wieczystego z opłatą symboliczną.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Roszczenie w zakresie w jakim zostało zmodyfikowane przez powodów zasługiwało na uwzględnienie w przeważającej części.

Powodowie domagali się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za lokale mieszkalne (...) oraz lokal użytkowy (...) z budynku położonego w W. przy ul. (...) w okresie w którym stanowiły pustostany oraz zajmowane były przez osoby trzecie bez tytułu prawnego wprowadzone do lokali przez miasto (...) oraz zwrotu pożytków cywilnych pobranych i niepobranych z powodu złej gospodarki lokalami mieszkalnymi Nr (...) oraz lokal użytkowy (...) za okres w którym były wynajęte przez miasto (...) bądź pobierane były przez miasto (...) świadczenia cywilnoprawne nie oparte na stosunku obligacyjnym (lokale zajmowane były przez osoby trzecie bez tytułu prawnego wprowadzone do lokali przez miasto (...)), pomiędzy 11 stycznia 2006 r., do dnia 11 stycznia 2016 r., tj. w terminie 10 lat od daty podpisania protokołu przejęcia posiadania nieruchomości.

Pozwany zarzucał zasiedzenie nieruchomości, jako zarzut najdalej idący, ponadto brak legitymacji czynnej dwóch powódek oraz braku legitymacji biernej pozwanego, w tym też ze względu na brak złej wiary, przedawnienie roszczenia w części lub całości, niewykazanie roszczenia co do wysokości.

W pierwszej kolejności Sąd Okręgowy rozważył zarzut zasiedzenia nieruchomości w części dotyczącej budynku – w ocenie Sądu zarzut ten był niezasadny i nie podlegał uwzględnieniu, już choćby z tej racji, że został zgłoszony dopiero w piśmie z 15.03.2023 r., w sytuacji gdy proces został zainicjowany pozwem z 22 lutego 2018 r. Zatem w rozumieniu przepisów KPC był on sprekludowany, zwłaszcza że Miasto nie uzasadniło (poza stanowiskiem pełnomocnika który podnosił, że działa zgodnie z wolą mandanta) dlaczego zarzut ten (najdalej idący spośród podniesionych przez stronę pozwaną) został powołany dopiero na finalnym etapie procesu, po przeprowadzeniu całego postępowania dowodowego należy go uznać za spóźniony, a także ocenić w kontekście art. 4 1 k.p.c. w zw. z art. 6 § 2 k.p.c. Dodatkowo zarzut zasiedzenia nie znajduje usprawiedliwionych podstaw w stanie faktycznym sprawy. Należało podzielić argumentację powodów, którzy wskazywali, że poprzednicy prawni powodów kwestionowali decyzje dotyczące przejęcia nieruchomości przy ul. (...) – nieruchomość została wydana pozwanemu na podstawie protokołu z 01.02.1968 r. natomiast wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji z 1967 r. został złożony przez powodów 17.05.1991 r. i został rozpoznany decyzją Ministra z 1995 r. który stwierdził, że zaskarżona decyzja z 1967 r. w części określonej w aktach notarialnych dotyczącej sprzedanych lokali i udziałów przypadających tym lokalom w części budynku i jego urządzeń została wydana z naruszeniem prawa, a w pozostałej części stwierdził jej nieważność. Zatem od daty doręczenia odpisu skargi, a najpóźniej od daty doręczenia odpisu decyzji administracyjnej Miasto posiadało wiedzę o podważeniu jego tytułu prawnego do nieruchomości. Ponadto budynek spełniający warunki art. 5 Dekretu (...) jest częścią roszczenia o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania o jakim mowa w art. 7 ust. 1 i 2 Dekretu (...) – jako roszczenie akcesoryjne. Brak jest zatem możliwości zasiedzenia prawa akcesoryjnego, które zostałoby zasiedziane bez prawa głównego. Ponadto przepisy nie przewidują, aby w przypadku bezczynności organu w przedmiocie rozpoznania wniosku dekretowego mógł on w ten sposób zasiedzieć nieruchomość. Posiadanie odrębnej od gruntu nieruchomości budynkowej nie mogło prowadzić do zasiedzenia budynku stosownie do art. 172 k.c. Posiadanie zaś wykonywane przez pozwanego miało charakter zarządczy, administracyjny, miast właściciela który oczekiwał rozpoznania wniosku dekretowego (dzierżenie) co nosi znamiona władania nieruchomością bez zamiaru posiadania nieruchomości dla siebie. Na skutek wydania decyzji i orzeczenia z 1967 r. pozwany posiadał wiedzę oraz świadomość, że włada budynkiem wyłącznie jako częścią składową gruntu, której był właścicielem i nie podejmował żadnych czynności które by nie utrwalały takiego charakteru budynku, wskazują na to wydawane przezeń decyzje dotyczące lokali i odmawiające zawarcia najmu na kolejne okresy, właśnie z uwagi na te roszczenia. W pozostałym zakresie Sąd podziela rozważania strony powodowej zawarte w piśmie procesowym z 01 czerwca 2023 r. (k. 1242 – 1258). Dodatkowo Sąd Okręgowy wskazuje, że pozwany ograniczył się do podniesienia zarzutu zasiedzenia, jednakże do chwili wydania orzeczenia Miasto nie wniosło do właściwego Sadu Rejonowego wniosku o jego stwierdzenie, zatem Sąd Okręgowy także z tej przyczyny ocenił podniesiony zarzut jako nadużycie prawa procesowego.

Miasto (...) było posiadaczem w złej wierze od wydania decyzji Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa decyzji z 24 sierpnia 1995 r., stwierdzającej nieważność decyzji Ministra Gospodarki Komunalnej (nr (...)) z 4 grudnia 1967 r. oraz decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 23 listopada 1995 r. (sygn. (...)) na podstawie, której uchylono orzeczenie administracyjne Prezydium Rady Narodowej w (...) nr ((...)) z 5 lipca 1967 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Miasto (...) posiadając wyspecjalizowane służby prawne mogło i powinno zdawać sobie sprawę ze skutków stwierdzenia nieważności przedmiotowej decyzji tj., iż budynek wzniesiony przed 21 listopada 1945 r., będący w posiadaniu samoistnym (...), nigdy nie przestał być budynkiem należącym do dawnych właścicieli. Manifestacją tej świadomości było m. in niedokonywanie nakładów na nieruchomość w zakresie lokali które podlegałyby zwrotowi czy też nienawiązywanie stosunków najmu, czego odzwierciedlenie znajduje się w dokumentach zgromadzonych w aktach sprawy.

W zakresie pozostałych zarzutów pozwanego Sąd uznał, iż jedynie w części skuteczny jest zarzut przedawnienia roszczenia, pozostałe zaś zarzuty są chybione.

Roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i roszczenie o zwrot pożytków pobranych przez posiadacza mają odrębny byt i częściowo odmienne podstawy faktyczne. Powszechnie ugruntowane stanowisko judykatury głosi, że jeżeli korzystanie przez posiadacza samoistnego z rzeczy polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych, to wyłącza możliwość dochodzenia od niego wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Samoistny posiadacz nieruchomości nie ma, w rozważanej sytuacji, obowiązku zaspokojenia roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Zdaniem Sądu roszczenie o zwrot pożytków nie może zatem w ogóle „zawierać się” w roszczeniu o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości w sensie prawnym. Pożytki cywilne można traktować jako część wynagrodzenia co najwyżej w znaczeniu ekonomicznym, zaś w znaczeniu prawnym dochodzi w tym miejscu do zmiany roszczenia (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w W. z 11 kwietnia 2018 r. I ACa 66/18, wyrok Sądu Apelacyjnego w W. z 1 sierpnia 2019 r., I ACa 535/18, wyrok Sądu Najwyższego z 12 stycznia 2017 r., I CSK 14/16).

Przyjmuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego, również dotyczącym relacji pomiędzy roszczeniami uzupełaniającymi na podstawie art. 224 i 225 k.c., iż w przypadku, gdy powództwo jest oparte na dwóch podstawach faktycznych, do których odnoszą się też odmienne normy prawa materialnego, żądanie powinno zostać już uwzględnione, gdy w procesie zostanie wykazane prawo podmiotowe wynikające chociażby z jednej z tych podstaw materialnoprawnych (wyrok SN z 21 marca 2013 r., III CSK 211/12, LEX nr 1341680, wyrok SN z 12 stycznia 2017 r. I CSK 14/16 LEX nr 2240405) Powód może np. oprzeć żądanie zasądzenia oznaczonej kwoty powołując się na okoliczności faktyczne uzasadniające różne roszczenia w znaczeniu materialnym. Gdy tak postąpi, powództwo jest oparte na dwóch podstawach faktycznych, do których odnoszą się też odmienne normy prawa materialnego (wyrok SA w W. z 12 września 2017 r., I ACa 519/17, LEX nr 2376950). Przedmiotem procesu jest przedstawione pod osąd roszczenie procesowe, które nie przesądza obiektywnego istnienia prawa podmiotowego, lecz stanowi jedynie twierdzenie powoda o jego istnieniu (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 12 marca 2003 r., III CZP 85/02, OSN 2003, Nr 10, poz. 129).

Zawezwanie do próby ugodowej w zakresie roszczeń powodów zostało skierowane do Sądu Rejonowego 06.12.2016 r. i w ocenie Sądu w tym zakresie przerwały bieg przedawnienia, natomiast żądania dotyczące okresu sprzed 06.12.2016 r. przedawniły się, stosownie do art. 118 k.c. (w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej art. 1 pkt 3 ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. (Dz.U.2018.1104) zmieniającej nin. ustawę z dniem 9 lipca 2018 r.).

Adresat roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, ma obowiązek uiścić właścicielowi nieruchomości taką, co do zasady, kwotę, jaką musiałby zapłacić, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie, powinna zatem odpowiadać stawkom za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju, biorąc pod uwagę ceny występujące na rynku (zob. np. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 10 lipca 1984 r. III CZP 20/84, uchwałę z 17 czerwca 2005 r. III CZP 29/05, oraz wyroki: z 4 lipca 2012 r., I CSK 641/11, z dnia 6 października 2006 r., V CSK 192/06, z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 273/03).

Odnosząc się do kwestii stosowanych stawek wynikających z miejskich aktów prawnych to należało mieć n względzie że art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, z póżn. zm.) istotnie stwierdza, że lokale pozostające w posiadaniu samoistnym przez gminę wchodzą do mieszkaniowego zasobu gminy. Wbrew stanowisku skarżącego nie istniał jednak żaden prawny nakaz narzucający właścicielowi nieruchomości zawarcie umowy na korzystanie z budynku tylko z gminą. Nie należy pomijać faktu, że przedmiotowy budynek w części niesprzedanej powinien był być niezwłocznie zwrócony właścicielom. Gmina ma więc dwie drogi postępowania w przypadku nieruchomości, którymi posługuje się w swojej polityce mieszkaniowo-socjalnej, a niebędących jej własnością – tj. zaprzestanie posiadania nieruchomości lub uzyskanie tytułu prawnego do władania nią. Wynajęcie nieruchomości od właścicieli przez gminę musiałoby nastąpić na warunkach akceptowanych przez właścicieli i dobrowolnie. Swoje zadania jednostka samorządu terytorialnego powinna realizować wykorzystując swoje mienie, nie zaś składniki majątkowe cudze, które posiada jako posiadacz w złej wierze (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 11 sierpnia 2011 r., I CSK 642/10). Co do pustostanów, posiadanie gminy – bezumowne i w złej wierze – nie mogło prowadzić do przerzucenia na właścicieli budynku limitów związanych z prowadzeniem polityki socjalnej gminy. Wysokość czynszów wynikająca z uchwał organów gminy ogranicza działania tylko samej gminy, nie wiąże właścicieli prywatnych. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje oczywiście ograniczenia w zakresie podnoszenia dotychczasowych czynszów i wypowiadania lokatorom istniejących umów najmu oddziałujące też na właścicieli prywatnych, ale w przypadku pustostanów nie mają one zastosowania, skoro w danym okresie nie istnieje stosunek najmu podlegający tej ochronie przed wzrostem wysokości czynszu i przed wypowiedzeniem.

Powodowie dochodzili w niniejszej sprawie stosownie do stanowiska SN zaprezentowanego w uchwale składu 7 sędziów z 19 kwietnia 2017 r., (III CZP 84/16, OSNC 2017/11/12) wynagrodzenia za bezumowne korzystnie z lokali za lokale mieszkalne Nr (...) oraz lokal użytkowy (...) z budynku położonego w W. przy ul. (...), za okres w jakim lokale te pozostały pustostanami bądź zajmowane były przez osoby trzecie bez tytułu prawnego wprowadzone do lokali przez miasto (...), które nie posiadały formalnej umowy z miastem (...) pomiędzy dniem 11 stycznia 2006 r., a dniem 11 stycznia 2016 r. W uchwale z 19 kwietnia 2017 r., stwierdzono, iż obowiązek zwrotu pożytków lub ich wartości może powstać po stronie posiadacza samoistnego jedynie wtedy, gdy oddał on rzecz w posiadanie zależne w ramach stosunku prawnego przynoszącego takie korzyści. W tej sytuacji korzystanie przez posiadacza samoistnego z rzeczy polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych, co wyłącza możliwość dochodzenia od niego wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Nie jest zatem wykluczone, iż w sytuacji braku nawiązania bądź wygaśnięcia stosunku cywilnoprawnego uprzednio nawiązanego przez miasto (...) z osobą nadal korzystającą z lokalu bez tytułu prawnego (formalnego nawiązania stosunku najmu), właścicielowi będzie należał się zwrot uzyskanych przez miasto (...) pożytków cywilnoprawnych bądź ich wartości, kompensata na rzecz właściciela utraconych korzyści, możliwych do uzyskania w razie oddania rzeczy, np. w dzierżawę lub najem, a także wydanie korzyści uzyskanych przez posiadacza w następstwie korzystania z rzeczy (wyrok SN z z 21 lipca 2017 r. I CSK 697/15, LEX nr 2352159, wyrok SA w W. z 7 listopada 2017 r., I ACa 118/17, LEX nr 2430189, wyrok SA w W. z 18 września 2017 r. I ACa 161/16, LEX nr 2369735). Chodzi zatem o sytuacje w której miasto (...) jest posiadaczem samoistnym, nie ma nawiązanego stosunku obligacyjnego tj. nie ma posiadacza zależnego, a pomimo to czerpie dochody z tytułu korzystania przez osobę trzecią z lokalu bez tytułu prawnego. W takim wypadku wartością wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu jest kompensata na rzecz właściciela utraconych korzyści, możliwych do uzyskania w razie oddania rzeczy, np. w dzierżawę lub najem, względnie zwrot uzyskanych przez miasto (...).

Powodowie domagali się także zwrotu pożytków pobranych i niepobranych z powodu złej gospodarki lokalami mieszkalnymi (...) oraz lokal użytkowy (...) za okres w którym były wynajęte przez miasto (...) bądź pobierane były przez miasto (...) świadczenia cywilnoprawne nieoparte na stosunku obligacyjnym w tym z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystnie na podstawie w art. 18 ustawy z z 21 czerwca 2001 r., o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2004 r., Nr 31 poz. 266) (lokale zajmowane były przez osoby trzecie bez tytułu prawnego wprowadzone do lokali przez miasto (...)), pomiędzy 11 stycznia 2006 r., do dnia 11 stycznia 2016 r.

W świetle wykładni art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c., zaprezentowanej w uchwale Sądu Najwyższego, nie ulega wątpliwości, iż w wypadku oddania przez miasto (...) lokalu w posiadanie zależne, zasadne jest roszczenie z tytułu zwrotu pożytków pobranych i niepobranych z powodu złej gospodarki. Innymi słowy w zakresie tego roszczenia bierną legitymację ma miasto (...). Wykładnie art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. zaprezentowaną w uchwale Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2017 r., (III CZP 84/16, OSNC 2017/11/12) – którą Sad Okręgowy orzekający w niniejszej sprawie podziela - należy odczytywać również w ten sposób, iż w sytuacji gdy lokal jest zajmowany bez tytułu prawnego przez osobę, która utraciła tytuł prawny, a miasto (...), toleruje ten stan, a wręcz pobiera świadczenia cywilnoprawne od takiej osoby np. odszkodowanie za bezumowne korzystnie stosownie do art. 18 ustawy z 21 ustawy z 21 czerwca 2001 r., o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2004 r., Nr 31 poz. 266), to właścicielowi przysługuje od miasta roszczenie z tytułu zwrotu pożytków pobranych i niepobranych z powodu złej gospodarki lokalami mieszkalnymi nr (...) z budynku przy ul. (...).

Niezasadnie strona pozwana powołując się przy tym na jednostkowe orzeczenie NSA kwestionowała legitymację czynną części powodów – roszczenia objęte pozwem są przenoszalne i dziedziczne, w związku z czym wszyscy powodowie byli legitymowani w sprawie.

Miasto (...) jako posiadacz w złej wierze lokali mieszkalnych i użytkowych pochodzących z budynków spełniających warunki art. 5 Dekretu (...), niestanowiących własności komunalnych, a zatem nie stanowiących gminnego zasobu mieszkaniowego w ujęciu art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r., Nr. 725), dla wykazania że prowadzi prawidłową gospodarkę tymi lokalami, nie mogło powoływać się na postanowienia uchwal Rady (...), Rady Gminy (...) bądź też zarządzeń Prezydenta (...) tj. na warunki na jakich wynajmowane są lokale stanowiące własność komunalną, pozostające w gminnym zasobie mieszkaniowym. Chybione jest stanowisko Miasta jakoby uchwały Rady (...), bądź Zarządzenia Prezydenta (...) regulujące wysokość czynszów najmu odnośnie do lokali mieszkalnych komunalnych, stanowiły źródła prawa powszechnie obowiązującego, również w zakresie lokali mieszkalnych, które nie należą do gminnego zasobu mieszkaniowego, bowiem nie są one własnością gminy oraz jej spółek. zasady i kryteria wynajmowania lokali mieszkalnych pozostających w gminnym zasobie mieszkaniowym nie mają znaczenia dla określenia wysokości roszczeń uzupełniających na podstawie art. 224 § 2 k.c. oraz 225 k.c. z tytułu korzystania z lokali mieszkalnych pochodzących z budynku spełniającego warunki art. 5 Dekretu (...) (por wyrok SN z 11 sierpnia 2011 r., I CSK 642/10, wyrok SN z dnia 23 października 2014 r., I CSK 728/13). Zatem brak jest podstaw prawnych aby uznać, że ocenę czy Miasto (...) prowadziło w okresie od 11 stycznia 2006 r., do dnia 11 stycznia 2016 r., prawidłową gospodarkę lokalami mieszkalnymi znajdującymi się w budynku przy ul. (...), spełniającego warunki art. 5 Dekretu (...), nie stanowiącego gminnego zasobu lokalowego, należy rozpatrywać przez pryzmat stawek czynszów najmu wynikających z kolejnych Zarządzeń Prezydenta (...) wydawanych adekwatnych wyłącznie dla lokali mieszkalnych na podstawie uchwala Rady (...) wydane stosownie do art. 21 Ustawy o najmie lokali, stanowiących wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

W ocenie Sądu powodowie wykazali, że Miasto (...) w okresie objętym roszczeniem nie prowadziło prawidłowej gospodarki lokalami mieszkalnymi oraz użytkowym pochodzącymi z budynków spełniających warunki art. 5 Dekretu (...). Na skutek doręczenia Miastu ,Decyzji nadzorczej Ministra z 1995, stwierdzającej, że Decyzja (...) z 1967 r., jest nieważna oraz wydana z naruszeniem art. 156 § 2 k.p.a., a następnie doręczeniu Miastu D. nadzorczej SKO w W. z 1955 r., uchylającej Orzeczenie (...) z 1967 r., posiadania przez Miasto rzeczonymi lokalami mieszkalnymi i użytkowymi ma charakter władania w zlej wierze, na co Sąd wskazał powyżej. Pozwany powziął bowiem wiedzę, iż lokale mieszkalne i użytkowe pochodzące z Budynku przy ul. (...) nie stanowią gminnego zasobu lokalowego.

Zgodnie z ogólną zasadą rozkładu ciężaru dowodu, (art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.c.),wykazanie, że gospodarka określonymi lokalami mieszkalnymi i użytkowymi była prawidłowa, a zatem nie było możliwe pobranie pożytków w wysokości większej w tym wyznaczonej przez biegłego, obciąża pozwanego.

Celem wykazania że Miasto prowadziło w analizowanym okresie nieprawidłową gospodarkę lokalami mieszkalnymi i użytkowym, wystarczające jest wykazanie przez powodów, na podstawie opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, że istniała możliwość pobierania czynszu z tytułu najmu bądź odszkodowania o którym mowa w art. 18 Ustawy o najmie lokali wyższego aniżeli faktycznie uzyskiwane przez m.st. W..

Jak wynika z danych przekazanych przez pozwane Miasto oraz opinii biegłego A. Z., Miasto (...) prowadząc wynajem lokali mieszkalnych oraz użytkowego z budynku przy ul. (...) w okresie od 11 stycznia 2006 r. do 11 stycznia 2016 r. osiągnęło dochód wyłącznie z jednego z pięciu lokali mieszkalnych oraz jednego lokalu użytkowego. Jak wskazał biegły (k. 133 w pkt 3424 do 3436): ,Zestawienie dochodów/strat jakie Pozwany uzyskiwał z tytułu użytkowania przedmiotowych lokali mieszkalnych nr (...) w układzie miesięcznym położonych przy budynku przy ul. (...) w analizowanym okresie zawiera Załącznik nr 16 A-F. Wysokość pożytków pobranych (dochód/straty uzyskany/a) przez (...) w okresie od 11 stycznia 2006 r. do 11 stycznia 2016 r.

z lokalu mieszkalnego:

nr (...) wynosi 21 776,10 zł,

nr(...) wynosi (-) 2 212, 59 zł,

nr (...) wynosi (-)3 732, 73 zł,

nr (...) wynosi (-) 16 553, 62 zł,

nr (...)wynosi (-) 14 066, 68 zł

z lokalu użytkowego (...) wynosi 14 333,49 zł,

co daje łączną stratę z ww. lokali na kwotę w zaokrągleniu 456 zł”.

Lokale mieszkalne nr (...), w analizowanym okresie przynosiły permanentną stratę, natomiast lokal nr (...) uzyskał w analizowanym okresie nieznaczny zysk tylko i wyłącznie z uwagi, iż od dnia 11 stycznia 2006 r. do dnia 11 stycznia 2016 r., uzyskiwane było przez (...) odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z lokalu na podstawie art. 18 ustawy najmie lokali, oparte o wysokość 3 % Wartości odtworzeniowej 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej, przewidzianej tego typu dla na podstawie uchwały XLI/1272/2008 Rady Miasta (...) z dnia 2 października 2008 r., w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem (...) na lata 2008-2012 oraz stosownych kolejnych zarządzeń Prezydenta (...) w sprawie ustalenia czynszu za 1 ㎡ powierzchni użytkowej której właścicielem jest (...). Sąd doszedł w oparciu o opinie biegłego do przekonania że istnieją znaczne różnice pomiędzy wartościami czynszów faktycznie pobieranych przez miasto (...) w stosunku do wartości czynszów, które mógłby i powinny być pobierane przez miasto (...), gdyby prowadziło prawidłową gospodarkę lokalami mieszkalnymi i użytkowymi pochodzącymi z budynku.

Stosownie do Załącznika Nr 2 do uchwały Nr XLI/1272/2008 Rady (...) z dnia 2 października 2008 r., w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta (...) na lata 2008-2012 (Dz. Urz. Woj.M.. Nr 188 poz. 6785) oraz stosownie do Załącznika Nr 2 do uchwały Nr (...) Rady (...) z dnia 13 grudnia 2012 r. w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem (...) na lata 2013-2017(Dz. Urz. Woj. M.. z 2013 r. poz. 5), stwierdzono, że dla lokali mieszkalnym pozostających w gminnym zasobie mieszkaniowym celem utrzymania go ,,na zadowalającym poziomie technicznym, estetycznym i użytkowym (..) stawka bazowa w skali roku powinna wynosić nie więcej niż 3% wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych określanego przez Wojewodę (...) dla (...)."

Z powyższych uchwał wynika, że Prezydent (...) został upoważniony do ustalenia „stawki bazowej" dla lokali mieszkalnych należących do gminnego zasobu w wysokości równoważnej 3 % Wartości odtworzeniowej obwieszczanej przez Wojewodę (...). Istniała zatem możliwość, aby w analizowanym okresie dla lokali mieszkalnych nie należących do gminnego zasobu mieszkaniowego Prezydent (...) ustalił stawkę czynszu w wysokości równoważnej 3 % Wartości odtworzeniowej, skoro na podstawie tych lokali nie powinien prowadzić publicznej gospodarki lokalami mieszkalnymi. Pomimo rozpoczęcia procesu dostosowania czynszów najmu w lokalach komunalnych do wysokości pokrywających, w kolejnych Zarządzeniach Prezydenta (...), wydawanych na podstawie uchwały Rady Miasta z dnia 2 października 2008 r. Nr (...), wskazywało na wartości znacznie niższe stawki za najem 1 ㎡ powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, których właścicielem było Miasto Warszawa, aniżeli wysokość stawki odtworzeniowej 1 mkw powierzchni użytkowej obwieszczanej przez Wojewodę (...). Zatem również stawka za najem 1 mkw powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, których właścicielem było Miasto, nie pokrywała w badanym okresie wartości utrzymania 1 mkw powierzchni wynajętej, co w konsekwencji powoduje, iż nie sposób uznać gospodarowania lokalami przez (...) za prawidłowe. Koszty bowiem ponoszone przez Miasto były dwukrotnie wyższe aniżeli uzyskiwane dochody, co prowadzi do wniosku że Warszawa prowadziła gospodarkę lokalami w sposób nierynkowy.

Ponadto umowy najmu dotyczące lokali mieszkalnych (...), pochodzą sprzed wielu lat. Miasto przy tym nie wykazało, aby w badanym okresie dokonano podwyższenia czynszów najmu nawet do stawek nieprzynoszących strat w dochodach, tj. do kwoty wyznaczonej na podstawie 3 % Wartości odtworzeniowej 1 m 2 powierzchni użytkowej. Nie sposób również na podstawie analizy zawartych umów najmu stwierdzić, iż czynsz pobierany przez Miasto został ustalony w stosunku do poszczególnych najemców z uwagi na ponoszone przez nich nakłady, bądź też czynsz był umownie obniżony z uwagi większe obowiązki najemcy wobec wynajmującego, aniżeli przewidują to postanowienia kodeksu cywilnego.

To samo wypadnie stwierdzić w odniesieniu do lokalu użytkowego (...), Miasto uzyskiwało w analizowanym okresie kwoty wielokrotnie niższe aniżeli możliwe do uzyskania pomimo że biegły uznał, że w odniesieniu do aktualnych standardów przedmiotowy lokal (...) należy  określić jako niewspółczesny, przestarzały, wykończony o niskim standardzie. Stan techniczny lokalu zły/średni". Nie sposób uznać, na podstawie treści umowy najmu odnośnie do lokalu (...), aby zawierała ona ponadstandardowe zobowiązania nałożone na najemcę, które uzasadniałyby obniżenie czynszu, bądź też wymuszały pobieranie niskiego czynszu lub nakładały jakiekolwiek inne obowiązki mające wpływ na ustalenie czynsz najmu, czy powodowały powstanie i poniesienie przez Miasto ponadstandardowych kosztów. Gdyby Miasto nie stosowało się do uchwał Zarządu D. M. odnośnie do zasad wynajmowania lokali użytkowych będących w zasobie (...), co powinno uczynić gdyż lokale nie stanowiły własności pozwanego, to powinno pobierać czynsze wyższe lub czynsze w pobieranej wysokości, przy uwzględnieniu charakterystyki ww. lokali, w tym położenia i usytuowania oraz ich stanu technicznego oraz standardu. Takiej polityki i takich czynności Miasto zaś nie wykonywało.

Reasumując Miasto (...) w analizowanym okresie nie prowadziło prawidłowej gospodarki lokalami znajdującymi się w budynku spełniającym warunki art. 5 Dekretu (...), a zatem stosownie do art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. jest zobowiązane do zwrotu powodom, pożytków pobranych i niepobranych z powodu złej gospodarki. Nie wykazano przyczyn dla których Miasto po powzięciu wiedzy, że lokale mieszkalne i użytkowe pochodzą z budynku spełniającego warunki art. 5 Dekretu (...), a zatem nie są własnością komunalną w okresie od 06.12.2006 r. do dnia 11.01.2016 r., nie doprowadziło do zmiany warunków odnośnie zawartych umów najmu (lokale (...)) ani też nie pobierało odszkodowań za bezumowne korzystnie od osób wprowadzonych przez (...) na podstawie art. 18 Ustawy o najmie lokali (lokale (...)), w wysokości równoważnej kwocie 3 % Wartości odtworzeniowej za metr kwadratowy powierzchni.

Wynagrodzeniem zapłaty za korzystanie z jego rzeczy, którą posiadacz musiałby uiścić właścicielowi, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej (wynagrodzeniem za bezumowne korzystnie) jest to, co uzyskałby właściciel, gdyby rzecz oddał w odpłatne korzystanie na podstawie ważnego stosunku prawnego. Wynagrodzenie to powinno obejmować wszystko to, co uzyskałby właściciel, gdyby rzecz wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego, przy zastosowaniu średniej stawki rynkowej. Oznacza to, że wysokość świadczenia ustalona zostaje w oparciu o ceny występujące na rynku obrotu nieruchomościami za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju w określonych warunkach i przez wskazany czas posiadania.

W tym zakresie Sąd oparł się także na opinii biegłego. W tym przypadku średnią stawką rynkową powinna być maksymalna do uzyskania przez prywatnego właściciela (na podstawie obowiązujących przepisów). Skoro lokale mieszkalne Nr (...) i (...) pozostawały pustostanami przez całość okresu w jakim Miasto (...) władało tymi lokalami, to powodowie są uprawnieni do żądania od pozwanego Miasta wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na podstawie stawek rynkowych nieograniczonych przepisami ustawy o ochronie lokatorów. Gdyby bowiem powodowie w okresie, gdy lokale mieszkalne stanowiły pustostany, oddali dane lokale w najem, wówczas nie byliby związani stawkami czynszu regulowanego wynikającymi z ustawy o ochronie praw lokatorów. Podkreślić wypadnie, iż pozwany nie miał żadnych przeszkód prawnych ani faktycznych by te lokale zwrócić. Z kolei lokal użytkowy Nr (...) stanowił pustostan w okresie od 4 grudnia 2015 r., do dnia 11 stycznia 2016 r. W tym okresie Miasto (...) jako posiadacz samoistny w złej wierze powinno zwrócić lub wynająć ten lokal za czynsz najmu w wysokości wolnorynkowej określonej przy uwzględnieniu niskiego stanu lokalu.

Biegły w sporządzonej opinii wziął pod uwagę stan techniczny lokali Nr (...), bez konieczności dokonania nakładów inwestycyjnych oraz remontów tych lokali, i na tej podstawie określił wysokość czynszu jaki mógł zostać uzyskany na wolnym rynku, gdyby Miasto zdecydowało się na wynajem lokalu o określonych parametrach, bez uwzględnienia czynszów regulowanych Uchwałami Rady Miasta oraz Zarządzeń Prezydenta.

Zatem Sąd przyjął iż stosownie do opinii biegłego, że nie ma podstaw do twierdzenia, że bez inwestycji i remontów nie dało się wynająć lokalu mieszkalnego nr (...) oraz lokalu nr (...). Jak już Sąd rozważał powyżej Miasto mogło i powinno mieć wiedzę i świadomość, że skoro w wyniku stwierdzenie nieważności Decyzji (...) z 1967 r., a następnie uchylenia Orzeczenia (...) z 1967 r., pozostaje w obrocie decyzja komunalizacja, to jest ona dotknięta kwalifikowana wadliwością i nieuchronnie dojdzie do jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Skoro bowiem wadliwe na karcie inwentaryzacyjnej stwierdzono, że budynki znajdujące się na nieruchomości stanowią część składową komunalizowanego gruntu, podczas gdy stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności to w konsekwencji Miasto dysponujące działem prawnym, powinno zdawać sobie sprawę decyzja komunalizacyjna była objęta kwalifikowaną wadliwością.

Odnosząc się do lokali (...) Sąd ustalił zgodnie z żądaniem powodów wysokość należnego wynagrodzenia za bezumowne użytkowanie tych lokali w okresie od 6 grudnia 2006 r. do 11 stycznia 2016 r. przy przyjęciu iż z najmu mogliby osiągnąć czynsz w wysokości 3% stawki odtworzeniowej metra kwadratowego obwieszczanego przez Wojewodę (...), bowiem były one zajmowane w tym okresie bez tytułu prawnego, przez następców prawnych osób zajmujących lokale na podstawie umów. Tym samym strona powodowa nie miałaby dowolności w ustalaniu stawek czynszu – byłyby one ograniczone do tej wysokości.

W zakresie lokali nr (...) w okresie od 6 grudnia 2006 r. do 11 stycznia 2016 r. i lokalu użytkowego (...) w okresie od 6 grudnia 2006 r. do 3 grudnia 2015 r. wypadnie wskazać, iż były one wynajmowane na podstawie umów i z tego tytułu pozwane Miasto osiągało pożytki w postaci uiszczanego czynszu. Ponieważ jak powyżej wskazano stawki uzyskiwane przez pozwanego nie były rynkowe, to zwrot możliwych do osiągnięcia niepobranych pożytków wyrównuje szkodę powodów z tego tytułu.

Sąd wyliczył zasądzone kwoty za okres od 06.12.2006 r. do 11.01.2016 r. w stosunku w jakim przypadałyby one powodom zgodnie z posiadanymi przez nich udziałami w nieruchomości stanowiącej nieruchomość budynkową posadowiona na działce nr (...). Kwoty należnych z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie i niepobranych pożytków za poszczególne lokale {369.194,80 (lokal nr (...)) + 68.580,54 zł (lokal nr (...)) + 5.373,89 zł (lokal (...) po 3.12.2015) + 43.577,52 zł (lokal nr (...)) + 43.676,78 zł (lokal nr (...)) + 178.855,13 zł (lokal nr (...)) + 213.601,14 zł (lokal nr (...))+ 522.483,21 zł (lokal (...) do 3.12.2015)} pomnożone przez przypadające poszczególnym powodom udziały (0,25 dla A. S. (1), 0,25 dla O. S., 0,22 dla D. S. (1), 0,055 dla K. F. i 0,055 dla M. K. (1)), a następnie ich zsumowanie dała kwoty zasądzone w wyroku.

O odsetkach Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 481 k.c. w zw. z art. 455 k,c, zgodnie z żądaniem wyrażonym w pozwie i podtrzymanym w modyfikacji. Powodowie wzywali pozwanego do zapłaty przed wytoczeniem powództwa, zatem w dacie wniesienia powództwa roszczenie w części nieprzedawnionej było wymagalne a pozwany miał świadomość żądania powodów i nie zaspokoił go w żadne sposób, natomiast w części w której powództwo rozszerzone, wobec doręczenia pozwu 3 kwietnia 2023 r. pozwany znalazł się w opóźnieniu od dnia następnego tj. 4 kwietnia 2023 r.

Z powyższych względów roszczenie powodów w zakresie w jakim nie uległo przedawnieniu podlegało uwzględnieniu o czym orzeczono jak w sentencji w punkcie 1-5, w pozostałym zakresie (tj za okres od 11.01.2006 do 06.12.2006 r.) zaś podlegało ono oddaleniu o czym orzeczono jak w sentencji w punkcie 6.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 108 §1 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. uznając iż wobec stosunku w jakim roszczenia powodów zostały uwzględnione wygrali oni postępowanie w 91%, zatem powinni ponieść koszty procesu w 9%, zaś w pozostałym zakresie należało obciążyć nimi przegrywające Miasto. Szczegółowego wyliczenia dokona referendarz sądowy po uprawomocnieniu się wyroku, o czym postanowiono jak w sentencji w punkcie 7.

Sędzia Piotr Królikowski

Dodano:  ,  Opublikował(a):  Teresa Sielczak
Podmiot udostępniający informację: Sąd Okręgowy w Warszawie
Osoba, która wytworzyła informację:  sędzia Piotr Królikowski
Data wytworzenia informacji: