Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Warszawa, dnia 26 czerwca 2025 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący sędzia Marcin Polit

Protokolant sekretarz sądowy Zuzanna Kurek

po rozpoznaniu w dniu 6 czerwca 2025 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) NV w A. (B.)

przeciwko I. J.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej I. J. na rzecz powoda (...) NV w A. (B.) kwoty 70 107,87 euro (siedemdziesiąt tysięcy sto siedem euro i osiemdziesiąt siedem centów) oraz 13 889 (trzynaście tysięcy osiemset osiemdziesiąt dziewięć) złotych, przy czym obie te kwoty z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 13 listopada 2021 roku do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w pozostałej części;

III.  zasądza od pozwanej I. J. na rzecz powoda (...) NV w A. (B.) kwotę 27 573 (dwadzieścia siedem tysięcy pięćset siedemdziesiąt trzy) złote tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 10 800 (dziesięć tysięcy osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty;

IV.  nakazuje pobranie od pozwanej I. J. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwoty 345,90 zł (trzysta czterdzieści pięć złotych i dziewięćdziesiąt groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

V.  nakazuje zwrócić (...) NV w A. (B.) ze Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 544 (pięćset czterdzieści cztery) złote, stanowiącą różnicę między uiszczoną a należną opłatą sądową od pozwu.

Sygn. akt I C 252/22

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym do tut. Sądu w dniu 8 czerwca 2022 roku (data prezentaty – k. 3) powód (...) NV w A. (B.) wniósł o zasądzenie od pozwanej I. J. na rzecz powoda następujących kwot:

a.  70 107,87 euro wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 10 września 2020 roku do dnia zapłaty,

b.  13 889 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 10 września 2020 roku do dnia zapłaty.

Ponadto wniósł zasądzenie kosztów procesu wg norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Powód żądał ww. kwot jako zwrotu kosztów, jakie poniósł w związku z przygotowaniami do zawarcia umowy, która to ostatecznie nie została zawarta z uwagi na niedochowanie przez pozwaną dobrych obyczajów i przerwanie negocjacji w zaawansowanym ich stadium z bliżej niesprecyzowanego powodu ( culpa in contrahendo – art. 72§2 k.c.; pozew – kk. 4-32).

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i o zasądzenie na jej rzecz od powoda kosztów postępowania. Pozwana podnosiła, że zachowała dobre obyczaje w negocjacjach z powodem, zaś to powód dopuszczał się opóźnień z przedstawieniem ostatecznego stanowiska co do umowy, co miało wywołać u niej niepewność co do intencji powoda (odpowiedź na pozew – kk. 426-427).

Do dnia zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

(...) NV w A. ( (...)) jest deweloperem, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie budowy obiektów o charakterze przemysłowym i logistycznym (projektowanie, budowa, finansowanie nieruchomości) na niezabudowanych gruntach w Europie, m.in. w Polsce. (...) planowało inwestycję w postaci zakupu nieruchomości stanowiącej działki ew. nr (...) i (...) położone w D., przy ul. (...), dla której prowadzone są księgi wieczyste nr (...) o łącznej pow. 13 033 m ^{( 2)}. Ww. nieruchomość stanowi własność I. J.. Oferta jej zakupu została przedstawiona (...) przez pośrednika w obrocie nieruchomościami J. S., w ramach czego przedstawiono prezentację nieruchomości. Następnie między stronami były prowadzone negocjacje, które rozpoczęły się we wrześniu 2019 roku. (...) reprezentował P. W. (1), świadczący spółce usługi doradcze jako country manager. Doradcą prawnym I. J. był J. W. (księga wieczysta – kk. 58-87; prezentacja nieruchomości – kk. 90-100; zeznania świadka P. W. (1) – protokół kk. 512v.-514v.; zeznania J. W. – protokół kk. 543-543v.; zeznania pozwanej – protokół kk. 601-601v.).

Przedmiotowa nieruchomość była też przedmiotem innej umowy przedwstępnej, zanim została zaoferowana (...). W dniu 22 lutego 2019 roku I. J. zawarła ze spółką (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji z siedzibą w W. przed notariuszem S. O. za rep. A nr (...) przedwstępną umowę sprzedaży i oświadczenia o ustanowieniu hipoteki oraz pełnomocnictwo. W sierpniu 2019 roku doszło jednak do złożenia przez (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. oświadczenia z dnia 28 sierpnia 2019 roku o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Strony dokonały wzajemnych rozliczeń, w tym I. J. zwróciła otrzymaną od strony kupującej zaliczkę (przedwstępna umowa sprzedaży – kk. 445-458; oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży – k. 459-461).

Przedstawiciele (...) oraz I. J. prowadzili korespondencję mailową w ramach negocjacji dotyczących planowanej transakcji.

W dniu 16.10.2019 P. W. (1) napisał do J. W. wiadomość mailową po angielsku, dziękując mu za spotkanie w W., informując o chęci rozpoczęcia badań geotechnicznych i prosząc o potwierdzenie, czy pozwana zgadza się na ich rozpoczęcie (k. 118).

W dniu 21.10.19 J. W. odpowiedział po polsku, iż działa jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz I. J. oraz wyraża zgodę na wcześniejsze (przed podpisaniem umowy przyrzeczenia sprzedaży) wejście na nieruchomość w celu przeprowadzenia badań geotechnicznych – pod warunkiem przekazania ich kserokopii (k. 118).

W dniu 29.10.19 I. J. udzieliła adwokatowi A. B. i radcy prawnemu B. K. pełnomocnictwa do uzyskania wszelkich informacji dotyczących stanu prawnego i faktycznego nieruchomości – z zastrzeżeniem, że pełnomocnictwo wygasa w dniu 31.01.20 (pełnomocnictwo – kk. 120-121).

W dniu 21.01.20 J. W. przesłał P. W. (1) wiadomość, w której potwierdził otrzymanie w dniu 15.01.20 projektu umowy przedwstępnej i zaznacza, że I. J. ma wrażenie grania na zwłokę przez potencjalnego kupującego. Deklaruje, że uwagi do umowy przekaże do 25.01.20 (k. 464).

W dniu 24.01.20 J. W. przesłał P. W. (1) – zgodnie z wcześniejszą deklaracją – projekt umowy przyrzeczenia z drobnymi zmianami i poprawkami deklarując, że pozostałe szczegóły omówią w dniu 30.01.20 (k. 124).

W dniu 20.02.20 B. K. przesłał P. W. (2) projekt umowy z uzupełnieniami wynikającymi ze spotkania z 30.01.20, a także propozycje zmian/poprawek (k. 124).

W dniu 28.02.20 J. W. napisał wiadomość do B. K., że I. J. w następnym tygodniu ostatecznie zaakceptuje wprowadzone zmiany i uzupełnienia, ale sądzi, że nie powinno być poważniejszych. Wskazuje, że po uzyskaniu stanowiska sprzedającej będzie można ustalić termin z notariuszem (k. 466).

W dniu 3.03.20 J. W. przesłał do B. K. wiadomość wskazującą, że I. J. akceptuje zmiany wprowadzone do projektu, pod warunkiem dodania zapisu o zobowiązaniu kupującej spółki do wydania jej kserokopii wszelkich uzyskanych decyzji, zaświadczeń i informacji dotyczących nieruchomości (k. 123).

W dniu 10.03.20 o godz. 14:35 B. K. przesłał J. W. projekt umowy z zaakceptowanymi zmianami oraz dodanym zdaniem, o którym mowa w poprzedniej wiadomości J. W.. Jest tam także informacja o tym, że projekt w tym brzmieniu został przekazany do notariusza, który ma przygotować listę dokumentów do przedłożenia przez strony (k. 123). Projekt umowy przedwstępnej (127 – 141), datowany na 10.03.20, przewiduje termin zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 31.12.20 (k. 132).

W dniu 10.03.20 o godz. 14:49 J. W. skierował do B. K. wiadomość, w której dziękuje za uzupełnienie projektu zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami i oświadcza: „Rozumiem, że oczekujemy na termin u notariusza” (kk. 123, 143). Tego samego dnia B. K. odpowiedział J. W.: „Dokładnie tak”; uzgadnia z notariuszem listę dokumentów i szacuje pod tym kątem możliwy termin podpisania umowy (k. 143).

W dniu 12.03.20 J. W. prosi B. K. o informację, czy pobrano dokumenty wskazane w §2 umowy; prosi o wskazanie dokumentów, które pozwana musi pobrać tak, by nie opóźniać zawarcia umowy przyrzeczenia (k. 467).

W dniu 21.05.20 J. W. przekazuje B. K. „zaświadczenia”: potwierdzenie dostępu działek do drogi publicznej (zaświadczenie to ma datę 15.04.20 – k. 144), wypisy z ewidencji gruntów wraz z wyrysami (datowane na dzień 16.04.20 – kk. 145 – 148) i zaświadczenie o niezaleganiu od podatku od nieruchomości (datowane na dzień 15.04.20 – k. 149); ponadto oświadczył, że zaświadczenia z US i ZUS zostaną uzyskane, kiedy będzie ustalony termin zawarcia umowy przedwstępnej (kk. 143, 172).

W dniu 26.05.20 P. W. (1) podziękował J. W. za przesłane dokumenty (k. 469).

W dniu 24.06.20 P. W. (1) przesłał J. W., przed spotkaniem, o którym mowa w e-mailu, propozycję aktu notarialnego (k. 153); termin zawarcia umowy przyrzeczonej zostaje w nim przesunięty do 30.06.21 (k. 159). Akt ten ma zawierać nowe, nieuzgodnione z nikim zmiany (kk. 470 – 476).

W dniu 29.06.20 P. W. (1) przesłał J. W. wyniki badań geotechnicznych, przepraszając za opóźnienie – wskazuje, że wyniki tych badań otrzymano już 15 i 20.11.19 (k. 477).

W dniu 3.07.20 J. W. przesłał do P. W. (1) i B. K. wiadomość, iż sprzedająca godzi się na sprzedaż nieruchomości na dotychczasowych warunkach, a więc termin umowy przyrzeczonej ma zostać wyznaczony najpóźniej na 31.12.20 (k. 170).

W dniu 17.07.20 P. W. (1) przesłał do J. W. projekt umowy przedwstępnej ze zmianami o charakterze „formalnym i technicznym”, a także protokoły depozytu notarialnego (k. 172). Termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalono do 31.12.20 (k. 188); wskazano także, że I. J. ma przystąpić do umowy ze sprzedającą spółką lub osobą fizyczną czy prawną przez spółkę wskazaną; spółka ta może również przenieść obowiązki i prawa z umowy na inny podmiot; poza tym udziela się spółce prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ponadto zawarto postanowienie o uzyskaniu pozwolenia na budowę jako warunku zawarcia umowy przyrzeczonej oraz o prawie odstąpienia od umowy – do końca 2021 roku (kk. 191 – 193). W projekcie z datą 10.03.20 znajdują się analogiczne zapisy (kk. 137, 224).

W dniu 22.07.20 J. W. odpowiedział P. W. (1) na w/w wiadomość oświadczając, że nie wnosi zastrzeżeń do projektu umowy, a jedynie sprzeciwia się poniesieniu przez I. J. kosztów sporządzenia protokołów wydania z depozytu notarialnego (k. 224).

W dniu 28.07.20 P. W. (1) zaproponował J. W. cztery terminy podpisania umowy: 4, 5, i 6 sierpnia w godzinach odpowiednio 12:00, 9:30 i 15:30 (k. 223).

W dniu 30.07.20 J. W. odpowiedział P. W. (1), że wskazane terminy nie odpowiadają I. J., ponieważ od 1 do 24.08.20 przebywa na wycieczce zagranicznej, o której nie informowała wcześniej (dodaje: „nie mieli takiego obowiązku”). Deklaruje, że więcej szczegółów przedstawi w kolejnym dniu (k. 223).

W dniu 30.07.20 P. W. (1) zwrócił się do J. W. o rozważenie zawarcia umowy przez pełnomocnika. W przeciwnym wypadku zgadza się na oczekiwanie do końca sierpnia, ale prosi o przesunięcie terminów umownych o jeden miesiąc (k. 222).

W dniu 30.07.20 o godz. 15:38 J. W. odpowiedział P. W. (1), że wieczorem przedstawi tę propozycję I. J. i jej mężowi (k. 222). Tego samego dnia P. W. (1) podziękował J. W. za powyższe (k. 221).

W dniu 31.07.20 J. W. napisał do P. W. (1) wiadomość, że I. J. odrzuciła propozycję zawarcia umowy przez pełnomocnika, ale nie odrzuciła prośby o miesięczne przesunięcie terminów; informuje jednak, że I. J. wyraziła wątpliwość, czy wobec pandemii, inflacji i bardzo długiego czasu trwania negocjacji „jest sens zbywać nieruchomość”. Ostateczne stanowisko w tym przedmiocie miało być przekazane do 31.08.20 (k. 221).

W dniu 31.07.20 P. W. (1) dziękuje J. W. za informację, oświadcza o podtrzymywaniu przez stronę powodową gotowości i oczekiwaniu na ostateczną decyzję o sprzedaży (k. 226).

W dniu 9.09.20 J. W. informuje o odstąpieniu przez I. J. od sprzedaży nieruchomości; wskazano, że jedyną okolicznością dotyczącą stron jest tu czas trwania negocjacji (k. 226).

W dniu 18.09.20 r.pr. B. K. skierował do J. W. pismo z deklaracją o podtrzymaniu woli zawarcia umowy (kk. 228 – 229).

W dniu 30.09.20 J. W. podtrzymał stanowisko I. J. (k. 231).

Spółka (...) NV w A. poniosła koszty w związku z przygotowaniem przedmiotowej umowy sprzedaży, które zostały stwierdzone następującymi fakturami:

1.  z tytułu audytu prawnego nieruchomości, negocjacji, spotkań wewnętrznych, doradztwa prawnego, projektu (...), dokumentacji umownej dla strukturyzacji projektu D. i związanej z nim inwestycji kapitałowej, przygotowania umów:

a)  nr (...) z 31.10.19 na kwotę 358,25 euro (k. 251)

b)  nr (...) z 18.11.19 na kwotę 1 457,50 euro (k. 265)

c)  nr (...) z 31.12.19 na kwotę 9 380,27 euro (k. 277)

d)  nr (...) z 31.01.20 na kwotę 8 128,23 euro (k. 258)

e)  nr (...) z 17.03.20 na kwotę 4 237,75 euro (k. 271)

f)  nr (...) z 17.03.20 na kwotę 3 122,25 euro (k. 310)

g)  nr (...) z 18.05.20 na kwotę 4 834,75 euro (k. 295)

h)  nr (...) z 15.07.20 na kwotę 14 029,51 euro (k. 317)

i)  nr (...) z 11.08.20 na kwotę 10 640,39 euro (k. 286)

j)  nr (...) z 16.09.20 na kwotę 5 043,72 euro (k. 303)

2.  z tytułu wykonania analizy próbek gruntu oraz wody – nr (...) z 4.12.19 na kwotę 1 173,98 euro (k. 331)

3.  z tytułu przygotowania mapy do celów projektowych w D. – nr (...) z 2.04.20 na kwotę 1 200 zł (k. 334)

4.  z tytułu usług notarialnych – nr (...) z 7.04.20 na kwotę 220 euro (255,70 euro brutto – k. 336)

5.  z tytułu tłumaczenia przysięgłego dokumentów – nr (...) z 30.04.20 na kwotę 3 630 zł (k. 340)

6.  z tytułu usług doradczych z zakresu księgowości/podatków w związku z planowaną inwestycją – nr (...) z 10.06.20 na kwotę 935,28 euro (1 131,69 euro brutto – k. 342)

7.  z tytułu opracowania dokumentacji do wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, opracowania koncepcji architektonicznej wraz z zagospodarowaniem terenu:

a)  nr (...) z 4.11.20 na kwotę 3 206,20 euro (k. 348)

b)  nr (...) z 4.11.20 na kwotę 3 339,79 euro (k. 347)

8.  z tytułu opracowania dokumentacji badań podłoża gruntowego z opinią geotechniczną na podstawie wykonanych badań geotechnicznych – nr (...)z 15.11.19 na kwotę 9 059 zł (k. 350).

Ww. koszty stanowią łącznie kwoty 70 107,87 euro i 13 889 zł (ponadto zestawienie – k. 22; zeznania świadka F. V. – protokół kk. 577-581v.).

Pismem z dnia 25.10.21 pełnomocnik (...) wezwał I. J. do bezzwłocznej, nie później niż w terminie 14 dni, zapłaty kwot 13 880 zł oraz 70 824,97 zł euro, które stanowią sumę kosztów poniesionych przez (...) w związku z prowadzonymi negocjacjami i przygotowaniami do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – działek o nur (...) i (...), położonych przy ul. (...) w D.. W związku z zerwaniem przez I. J. negocjacji na etapie uzgadniania terminu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, kwoty te stanowią szkodę poniesioną przez (...), z uwagi na naruszenie dobrych obyczajów przez I. J. (wezwanie do zapłaty – kk. 407-409). Wezwanie zostało doręczone w dniu 28.10.21 (potwierdzenie odbioru – k. 413). Roszczenie nie zostało spełnione (bezsporne).

Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o przedłożone do akt sprawy dokumenty oraz kserokopie, których autentyczność nie została podważona przez strony, a Sąd nie znalazł podstaw, by odmówić im wiarygodności, a także o dowody z przesłuchania opisanych świadków oraz stron. Wyżej opisany materiał dowodowy w sposób wyczerpujący pozwolił na ustalenie stanu faktycznego i okoliczności mających istotne znaczenie w sprawie (art. 227 k.p.c.), toteż pozostałe, niewymienione wyżej dokumenty należało pominąć.

Zeznania świadka F. V. stanowiły cenne uzupełnienie i potwierdzenie okoliczności wynikających z twierdzeń powoda, przedstawionego w ramach pozwu zestawienia kosztów oraz przedłożonych faktur. Świadek – jako dyrektor finansowy powodowej spółki – objaśnił, czym się zajmuje spółka, jakie czynności są konieczne do przeprowadzenia takiej transakcji, jaka miała zostać dokonana z pozwaną oraz szczegółowo potwierdził, że opisane przez powoda czynności stwierdzone fakturami były powiązane z przedmiotową inwestycją, jaka była planowana na nieruchomości pozwanej w D. (protokół – k. 580v.).

Zeznania świadka S. O. (kk. 546-549) nie wniosły nic do sprawy, albowiem świadek nie pamiętał okoliczności, których dotyczyły pytania zadane przez strony. Zbyt wiele nie wniosły także zeznania świadków A. S. (kk. 552-554), J. S. (kk. 556-558) oraz J. K. (kk. 560-562), bowiem dotyczyły one jedynie okoliczności związanych z umową przedwstępną zawartą przez pozwaną z (...) Sp. z o.o. – świadkowie zwracali uwagę, że spółka ostatecznie odstąpiła od umowy, albowiem ujawniły się problemy (wynik badania „due diligence” – audytu technicznego, brak dostępu nieruchomości do sieci wodociągowej). Nie sposób dociec motywów, jakimi kierowała się strona pozwana, wnosząc środki dowodowe dotyczące tych faktów, skoro przedmiotem sprawy było to, czy pozwana naruszyła dobre obyczaje w negocjacjach z powodem, a nie z (...) Sp. z o.o. Fakt, iż negocjacje z tym podmiotem zakończyły się za obopólnym porozumieniem i w ich ramach pozwana zachowała dobre obyczaje, wcale nie oznacza, że zachowywała je także w negocjacjach z innymi podmiotami. Nie mogło to też świadczyć z pełnym przekonaniem o tym, że pozwana zachowała dobre obyczaje, gdyż – jak twierdziła – nie oferowała sprzedaży przedmiotowej nieruchomości innym podmiotom. Owszem, oświadczenie o odstąpieniu od umowy spółka (...) Sp. z o.o. złożyła w sierpniu 2019 roku, a zatem jeszcze przed podjęciem negocjacji z powodem, jednak okoliczność ta była w świetle istoty sprawy indyferentna, gdyż powód w pozwie nie wywodził z tej akurat okoliczności faktycznej swoich roszczeń. Z kolei z zeznań świadka B. J. (małżonka pozwanej; protokół kk. 567-568v.) wynikało, że do zawarcia umowy sprzedaży między powodem a pozwaną nie doszło, albowiem pozwana zdenerwowała się przedłużaniem tego procesu (liczyła na realizację transakcji w ciągu pół roku, podczas gdy – z uwagi na pandemię – termin ten został przedłużony do 2,5 roku). Również zeznania pozwanej sprowadzały się do jej wewnętrznych odczuć, iż zrezygnowała ona z transakcji, gdyż wraz z mężem czuli się „zwodzeni przez drugą stronę”. Potwierdziła ona także, że pewne prace w związku z planowaną inwestycją pozwany wykonywał – „spółka chyba wykonywała prace geodezyjne” (protokół – k. 601v.).

Sąd zważył co następuje.

Powództwo podlegało uwzględnieniu w przeważającej części. Z opisanej wyżej korespondencji mailowej wynika, że postanowienia umowy przedwstępnej zostały uzgodnione dwukrotnie – po raz pierwszy w dniu 10.03.20 i po raz drugi w dniu 22.07.20. Za pierwszym razem nie doszło do niezwłocznego podpisania umowy z uwagi na brak dokumentów, które pozwana dostarczyła dopiero w dniu 21.05.20, choć zostały one wydane znacznie wcześniej – 15 i 16.04.20, co budzi wątpliwości co do lojalności wobec kontrahenta. Za drugim razem umowy nie zawarto wyłącznie z uwagi na postawę pozwanej – miała ona rzekomo udać się na wycieczkę zagraniczną, a następnie – mimo uzgodnienia warunków umowy – oświadczyła, że nie będzie sprzedawać nieruchomości. Wszystkie wersje umowy – zaakceptowane przez pozwaną – zawierają ponadto postanowienie o uzyskaniu pozwolenia na budowę jako warunku zawarcia umowy przyrzeczonej oraz o prawie odstąpienia od umowy – do końca 2021 roku.

Aby uniknąć odpowiedzialności, podmiot, który w toku negocjacji dojdzie do wniosku, że nie zamierza zawrzeć umowy, powinien niezwłocznie zakończyć negocjacje, o swojej decyzji informując partnera (B. Łukańko [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. J. Gudowski). Prowadzenie negocjacji obejmuje wszelkie zachowania podejmowane w ich toku wobec drugiej strony, składające się na wzajemne oddziaływanie, będące istotą negocjacji. Przepis art. 72§2 k.c. nie ma natomiast zastosowania do zachowań wprawdzie sprzecznych z dobrymi obyczajami, ale podjętych przy okazji negocjacji, a więc nieskładających się na ich rozpoczęcie czy prowadzenie. Wskazany przepis stanowi podstawę normatywną odpowiedzialności z tytułu culpa in contrahendo (D. Rogoń, Problemy negocjacyjnego trybu zawarcia umowy po nowelizacji kodeksu cywilnego, PPH 2003, nr 10, s. 6; P. Sobolewski, Culpa in contrahendo - odpowiedzialność deliktowa czy kontraktowa, PPH 2005, nr 4, s. 23). Dobre obyczaje należy ujmować jako normy obyczajowe, wyznaczające standardy uczciwych zachowań stron w praktyce kontraktowej i akceptowane powszechnie przez większość uczestników obrotu. Przesłanką zastosowania dyspozycji zawartej w art. 72§2 k.c. jest naruszenie dobrych obyczajów, ustawa nie wymaga natomiast, by postępowanie strony rozpoczynającej lub prowadzącej negocjacje było z nimi sprzeczne. Za naruszające dobre obyczaje ustawa wprost uznaje rozpoczęcie lub prowadzenie negocjacji bez zamiaru zawarcia umowy (o ile oczywiście okoliczność ta nie została drugiej stronie ujawniona). Ponadto naruszenie dobrych obyczajów może polegać na odstąpieniu od negocjacji bez powodu lub z oczywiście błahego powodu, zwłaszcza w zaawansowanym ich stadium, celowym opóźnianiu, hamowaniu i utrudnianiu negocjacji w różny sposób, w szczególności przez odmowę ujawnienia niezbędnych do ich kontynuowania okoliczności, świadome składanie propozycji nie do zaakceptowania przez drugą stronę (Z. Radwański (w:) System prawa prywatnego, t. 2, suplement, s. 57).

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie naruszenie dobrych obyczajów polegało na niepoinformowaniu powoda o utracie zamiaru zawarcia umowy oraz zerwaniu negocjacji – w perspektywie powoda z bliżej niesprecyzowanego powodu – w sytuacji, gdy było wiadomo, że strona powodowa poniosła znaczne koszty w związku z przygotowaniem umowy. Nawet jeżeli pozwanej zależało na jak najszybszym podpisaniu umowy i nie odpowiadał jej tak długi czas realizacji transakcji, to powinna ona niezwłocznie zakończyć negocjacje, zaś w świetle opisanych okoliczności, kiedy negocjacje były już na zaawansowanym etapie, warunki umowy zostały uzgodnione i wszelkie konieczne prace – które wymagały poniesienia znacznych kosztów – zostały wykonane, należy uznać, że pozwana odstąpiła od negocjacji w zaawansowanym ich stadium, przy jednoczesnym braku wystąpienia jakichkolwiek nagłych, nieprzewidzianych zdarzeń, które mogłyby stanowić racjonalne uzasadnienie takiego odstąpienia. Należy podkreślić, że jeszcze w dniu 3.07.20 przedstawiciel pozwanej oświadczył, że pozwana „godzi się na sprzedaż nieruchomości na dotychczasowych warunkach”, tymczasem odstąpienie od negocjacji zostało wyrażone w dniu 9.09.20 – trudno zatem uznać za racjonalne twierdzenie pozwanej, iż przyczyną zerwania negocjacji był jedynie znaczny upływ czasu ich trwania. Dodatkowo wspomniane wyżej zachowanie pozwanej co do niewysłania dokumentacji oraz niepodpisania umowy z uwagi na wycieczkę zagraniczną nie może stanowić podstawy do uznania argumentacji pozwanej. Również fakt poniesienia tak znacznych kosztów przez powoda świadczy o tym, iż argumentacja pozwanej co do wątpliwości w zakresie intencji powoda jest całkowicie bezpodstawna.

W konsekwencji powództwo podlegało uwzględnieniu co do zasady. Koszty poniesione przez powoda zostały wykazane opisanymi wyżej fakturami, opiewającymi łącznie na kwoty żądane w pozwie, dlatego też podlegały one zasądzeniu. Z kolei w przedmiocie odsetek orzeczono na podstawie art. 481§1 i 2 k.c. oraz na podstawie wezwania do zapłaty – zostało ono doręczone w dniu 28.10.21, wskazano w nim termin 14 dni, a zatem upływał on w dniu 11.11.21 (w dniu wolnym od pracy), toteż uległ przesunięciu do 12.11.21. Z uwagi na powyższe, powództwo w zakresie roszczenia odsetkowego w pozostałym, nieuwzględnionym zakresie podlegało oddaleniu.

Mając na uwadze wszystkie powyższe rozważania, orzeczono jak w punktach I-II sentencji wyroku.

O kosztach procesu (punkt III sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 98§1, §1 ¹, §3 k.p.c., art. 99 k.p.c. i art. 100 k.p.c., uznając, że skoro powództwo zostało oddalone jedynie w nieznacznej części roszczenia odsetkowego, to pozwana powinna zwrócić powodowi całość poniesionych przez niego kosztów procesu. Na koszty te złożyły się opłata od pozwu w wysokości 16 756 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości jednej stawki minimalnej w kwocie 10 800 zł (w myśl §2 pkt 7 oraz Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

W przedmiocie nakazania pobrania od pozwanej nieuiszczonych kosztów sądowych w postaci wynagrodzenia tłumacza przysięgłego pokrytego tymczasowo przez Skarb Państwa w kwocie 345,90 zł (postanowienie z 8.01.2025 – k. 589) Sąd orzekł na podstawie art. 98§1 k.p.c. w zw. z art. 113 ust. 1 u.k.s.c. jak w punkcie IV sentencji wyroku.

W przedmiocie zwrotu powodowi różnicy między uiszczoną (17 300 zł – k. 414), a należną opłatą od pozwu (16 756 zł) Sąd orzekł jak w punkcie V sentencji wyroku na podstawie art. 80 ust. 1 u.k.s.c.