Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 października 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Protokolant: Jakub Wojdyna

po rozpoznaniu w dniu 10 września 2024 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa T. B.

przeciwko (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.

o zapłatę

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od T. B. na rzecz (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 5.417 zł (pięć tysięcy czterysta siedemnaście złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Sygn. akt I C 275/24

UZASADNIENIE

Pozwem z 13 stycznia 2021 r. powód T. B. wniósł o zasądzenie od pozwanego (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. na rzecz powoda kwoty 76.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 8 grudnia 2020 r. do dnia zapłaty, tytułem obniżenia ceny nabycia nieruchomości w związku z ujawnioną wadą w postaci braku zapewnionego dostępu do drogi publicznej. Powód wniósł też o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że 3 lipca 2018 r. zawarł z pozwaną spółką umowę deweloperską oraz przedwstępną umowę sprzedaży lokalu, który miał znajdować się w budynku przy ul. (...) – budynku, który miał zostać wybudowany na gruncie, którego użytkownikiem wieczystym była pozwana spółka, dz. ewidencyjna nr (...) z obrębu (...), KW nr (...). Zgodnie z treścią umowy deweloperskiej nieruchomość miała mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej od ul. (...) (przez działkę ewidencyjną nr (...) objętą księgą wieczystą KW nr (...) oraz działkę ewidencyjną nr (...) objętą księgą wieczystą KW nr (...)). Ponadto, w prospekcie informacyjnym inwestycji wskazano, że budynek ma mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. W czerwcu 2020 r., zapoznając się z projektem umowy sprzedaży, powód powziął informację, że wybudowany budynek nie ma dostępu do drogi publicznej, a pozwana spółka jest w trakcie ustanawiania służebności drogowych na działkach (...) dla działki gruntu, na której zlokalizowana miała być inna inwestycja – (...) S.A. sąsiadująca z działką ewidencyjną nr (...). T. B. wezwał pozwaną spółkę do obniżenia ceny lokalu o 20% wobec zatajenia przez pozwanego wady nieruchomości i wprowadzenia powoda w błąd. Powód postanowił mimo wszystko przystąpić do umowy przyrzeczonej i 6 października 2020 r. strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Powód wskazał, że cena sprzedaży lokalu w wysokości ustalonej w umowie deweloperskiej i przedwstępnej została zaakceptowana przez powoda wobec zapewnień pozwanego o posiadaniu przez nieruchomość dostępu do drogi publicznej od ul. (...). Brak tej właściwości, w ocenie powoda, skutkuje odpowiedzialnością pozwanego z tytułu rękojmi.

(pozew – k. 3-22)

W odpowiedzi na pozew (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Pozwany wskazał, że brak jest podstaw do przypisania mu odpowiedzialności z tytułu rękojmi z uwagi na brak wad fizycznych czy prawnych nieruchomości. Pozwany nigdy nie zapewniał powoda, że nieruchomość będzie miała zapewniony dostęp do drogi publicznej do ul. (...). Zarówno umowa deweloperska jak i prospekt informacyjny wskazywał na ogólne informację, że nieruchomość będzie miała dostęp do drogi publicznej, jednak bez wskazania, od której strony. Nieruchomość ma obecnie dostęp do drogi publicznej – do ul. (...).

(odpowiedź na pozew – k. 343-347)

Na rozprawie 10 września 2024 r. strony wskazały, że nieruchomość w dalszym ciągu ma dostęp do drogi publicznej – ul. (...), choć nie bezpośredni, a przez działki, które faktycznie wykorzystywane są jako drogi, nie mają jednak statusu dróg publicznych.

(protokół rozprawy z 10 września 2024 r. – k. 407-408 /protokół skrócony/)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. prowadzi działalność, której przeważającym przedmiotem jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Spółka realizowała inwestycję o nazwie „(...)”, w skład której wchodziły 2 budynki mieszkalne wielorodzinne z usługami w parterze, posadowione pomiędzy ulicą (...) oraz aleją (...). Powód T. B. zdecydował się na zakup lokalu mieszkalnego w jednym z tych budynków. Dnia 3 lipca 2018 r. przed notariuszem J. K. (1), prowadzącą Kancelarię Notarialną w W. przy ul. (...), strony zawarły umowę deweloperską oraz przedwstępną umowę sprzedaży, objętą aktem notarialnym rep. A nr (...) (dalej: (...)).

W ww. umowie wskazano, że (...) Sp. z o.o. zobowiązała się do wybudowania na nieruchomości położonej przy ul. (...), której był użytkownikiem wieczystym, oraz na której znajdował się budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, którego to spółka była właścicielem, Budynku (...) oraz do wyodrębnienia i przeniesienia na rzecz T. B., na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, odrębnej własności lokalu roboczo oznaczonego nr. 74, składającego się z salonu z aneksem, sypialni, łazienki i hallu, o projektowanej powierzchni użytkowej 45,30 m ². Z własnością tego lokalu miał być związany odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej. Umowa sprzedaży miała być zawarta po uprzednim zapłaceniu przez powoda ceny w wysokości 382.990 zł oraz po odbiorze lokalu przez powoda.

Zgodnie z § 1.2 pkt 4) Umowy Deweloperskiej Nieruchomość miała mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez działkę ewidencyjną numer (...) objętą księgą wieczystą KW nr (...) oraz działkę ewidencyjną numer (...) objętą księgą wieczystą KW nr (...).

W § 1.3 pkt. 1) Umowy Deweloperskiej wskazano, iż na „na podstawie ostatecznej Decyzji Nr (...), wydanej w dniu 17 sierpnia 2017 r. z upoważnienia Prezydenta (...) W. (znak: (...) zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę 2 (dwóch) budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami oraz garażami podziemnymi, na nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) (przed scaleniem działek ewidencyjnych (...)) i (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W. D. W., udzielonej dla spółki (...) Spółka z ograniczoną z siedzibą w W. na nieruchomości, opisanej w ust. 1 niniejszego paragrafu, jest realizowana przez Spółkę inwestycja pod nazwą (...) A (...) polegająca na budowie 2 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami oraz garażami podziemnymi”.

Dalej w § 1.3 pkt. 11) Umowy Deweloperskiej oświadczono, iż działka ewidencyjna nr (...) powstała z połączenia działek (...) stosownie do ostatecznej decyzji Nr (...) z dnia 16 marca 2017 roku wydanej z upoważnienia Prezydenta (...) W. (znak: (...)), z której to decyzji wynikało m.in., że: zatwierdzenie podziału następuje pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej - ulicy (...) na rzecz każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego projektowanych działek numer (...).

(umowa deweloperska – rep A nr (...) – k.62-105)

W prospekcie informacyjnym dot. inwestycji „ (...) a (...)” w części indywidualnej dot. lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku nr (...), we fragmencie dotyczącym określenia położenia i istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w rubryce „dostęp do drogi publicznej” znajdowała się informacja: „tak”.

(prospekt informacyjny – k. 106-130)

Po otrzymaniu od (...) Sp. z o.o. projektu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu mieszkalnego T. B. pismem z 29 lipca 2020 r. wskazał, że zgłasza „roszczenie odszkodowawcze” wynikające „ze złamania oświadczenia z umowy deweloperskiej oraz przedwstępnej umowy sprzedaży (…)”, tj. oświadczenia z § 1.1 pkt 2 ppkt 4, zgodnie z którym nieruchomość miała mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez działkę ewidencyjną numer (...) objętą księgą wieczystą KW nr (...) oraz działkę ewidencyjną numer (...) objętą księgą wieczystą KW nr (...). T. B. wskazał, że działka nr (...) nie posiada zapewnionego w sposób prawny dostępu do drogi publicznej ul. (...) poprzez działki nr (...). Nie ma również zapewnionego w sposób prawny dostępu do ul. (...), bowiem brak jest uchwały Rady (...) W. o zaliczeniu drogi zlokalizowanej na działkach ew. (...) i (...) w poczet dróg publicznych, co sprawia, że urządzenie drogowe zlokalizowane na tych działkach nie ma cechy drogi publicznej. Z perspektywy przepisów ustawy o drogach publicznych jest to droga wewnętrzna, której właścicielem jest (...) W.. Ponadto analiza ksiąg wieczystych działek (...) potwierdza, że działki te nie są obciążone służebnością przejazdu i przechodu na rzecz nieruchomości władnącej – działki nr (...). T. B. zaznaczył, że aktualny dojazd do działki nr (...) odbywający się faktycznie przez osiedle (...) znacznie utrudnia dostęp do działki nr (...), a tym samym zmniejsza jej atrakcyjność i wartość rynkową. Wobec powyższego powód, podtrzymując chęć zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu mieszkalnego objętego umową deweloperską, wniósł o wypłatę odszkodowania w wysokości 20% ceny wskazanej w umowie deweloperskiej, tj. kwoty 82.398 zł.

(pismo z 29 lipca 2020 r. – k. 149-153)

W odpowiedzi na powyższe, (...) Sp. z o.o. pismem z dnia 10 sierpnia 2020 r. wskazała, iż roszczenia T. B. są bezzasadne, gdyż spółka nie złamała swojego oświadczenia z umowy deweloperskiej dotyczącego zapewnienia nieruchomości dostępu do drogi publicznej poprzez działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...). Podkreślono, że zgodnie z właściwym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu (...) — rejon ulicy (...) uchwalonym Uchwałą Nr (...) Rady (...) W. z 5 lipca 2012 r. (Dz. Urz. Woj. (...) z 19 lipca 2012 r., poz. 5457, dalej (...)), działki gruntu o nr ewidencyjnym (...) i (...) przeznaczone są pod drogi publiczne. Obecnie wyłącznym właścicielem w/w działek jest Miasto S. W., a projektowana w MPZP droga oznaczona jako (...), spełniająca wszelki wymogi do uznania ją za drogę publiczną, została staraniem Spółki wybudowana i przyjęta do użytkowania przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W. ostateczną decyzją nr (...) z dnia 24 lutego 2020 r. (załączona do pozwu), wobec czego niewątpliwym jest, że przedmiotowa droga jest ogólnodostępna, połączona z siecią dróg publicznych, które służą zarówno mieszkańcom wybudowanych tam osiedli jak i ogółowi użytkowników. O. tej drogi polega na tym, że służy ona nieograniczonej liczbie użytkowników. Spółka powołała się również na orzecznictwo sądów administracyjnych, stwierdzające, że taka droga jest uznawana za drogę publiczną. Wskazano ponadto, że status drogi publicznej posiada ul. (...), do której został właśnie zapewniony dostęp przez ogólnodostępną drogę zlokalizowaną na działkach ewidencyjnych nr (...). W piśmie tym pozwany zaznaczył również, iż opis sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej w decyzji zatwierdzającej podział nie jest wiążący przy zbywaniu wydzielonych działek, gdyż w chwili ich zbywania dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty może postanowić o innym sposobie zapewnienia dostępu do drogi publicznej.

(pismo pozwanego z 10 sierpnia 2020 r. – k. 158-163)

W dniu 6 października 2020 r. przed notariuszem K. D. strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego rep. A nr (...) (umowa przyrzeczona). Cena została określona na kwotę 383.375 zł.

W treści umowy znalazło się postanowienie (§ 1.2 pkt d.) o treści: „ działka nr ewid. (...) powstała z połączenia działek (...) o obszarze 0.6339 ha i (...) o obszarze 0,2877 ha, które powstały z podziału działek nr ewid. (...) i (...) stosownie do ostatecznej Decyzji nr (...) z dnia 16 marca 2017 roku wydanej z upoważnienia Prezydenta (...) W., znak: (...)), z której to decyzji wynika między innymi, że zatwierdzenie podziału nastąpiło pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej, na rzecz każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego projektowanych działek numer (...), przy czym w chwili obecnej (...) jest wyłącznym właścicielem działek gruntu nr ewid. (...) i (...), powstałych również z podziału działek nr ewid. (...) i (...) na podstawie powołanej decyzji, przez które miała być ustanowiona powołana w decyzji służebność, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu (...) - rejon ulicy (...) uchwalonym Uchwałą nr (...) (...) W. z 5 lipca 2012 r. (Dz. Urz. Woj. (...) z 19 lipca 2012 r., poz. 5457), przeznaczone są pod drogi i ulice publiczne, a użytkowanie wieczyste przysługujące uprzednio do tych działek Spółce wygasło na podstawie powołanej decyzji nr (...), co zostało potwierdzone przez byłego użytkownika wieczystego i pełnomocników (...) W. w dokumentowanym przez J. K. (2) notariusza w W. akcie notarialnym Rep. A nr (...), droga została wybudowana na podstawie pozwolenia na budowę nr (...) z 2 sierpnia 2019 r. oraz zgodnie z trójstronną umową nr (...) i przyjęta do użytkowania przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st. W. ostateczną decyzją nr (...) dnia 24 lutego 2020 r., uzyskanie przez działki (...) statusu drogi publicznej w rozumieniu art. 7 ust. 3 ustawy o drogach publicznych jest postępowaniem wymagającym zaistnienia określonych zdarzeń faktycznych i prawnych rozłożonych w czasie, którego uwieńczeniem jest podjęcie uchwały Rady Dzielnicy W. (...) W., przy czym zgodnie z Wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 września 2019 r. i OSK 2891/18 drogi połączone z siecią dróg publicznych, które służą zarówno mieszkańcom wybudowanych tam osiedli, jak i ogółowi użytkowników, są drogami publicznymi, dla oceny statusu prawnego nieruchomości wydzielonej pod drogę podstawowe znaczenie ma nie jej administracyjna kwalifikacja, ale zasady jej użytkowania oraz dostępność. Zatem drogi połączone z siecią dróg publicznych, a nieprzeznaczone do wyłącznego użytku mieszkańców zamkniętego osiedla, lecz ogólnodostępne, służące nieograniczonej liczbie potencjalnych użytkowników, należy zaliczyć do dróg publicznych, wobec powyższego i z uwzględnieniem opisanych w dziale l-Sp służebności działka nr ewid. (...) posiada dostęp do drogi publicznej - ul. (...).”.

T. B. uznał, że powyższe oświadczenie odbiega znacząco od zobowiązań jakich podjęła się spółka w Umowie Deweloperskiej. Na jego wniosek do umowy przyrzeczonej wprowadzono zapis o treści: „Z wyłączeniem odpowiedzialności Spółki w zakresie wad prawnych i fizycznych przedmiotu niniejszej umowy (w szczególności wynikających z oświadczenia Przedstawiciela Spółki zawartego w § 1.2. d) niniejszej umowy, którego kupujący nie akceptuje, kupujący oświadcza, że zapoznał się z lokalizacją, projektem przedmiotowego lokalu, jak również projektem budynku, znany jest mu stan prawny oraz techniczno-użytkowy lokali i budynków, które akceptuje”. W ust. 2 strony zgodnie ustaliły, że kupującemu na podstawie niniejszej umowy przysługuje rękojmia za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego i nieruchomości wspólnej. Spółka ponosi odpowiedzialność z tytułu wad prawnych i fizycznych na zasadach ogólnych wynikających z kodeksu cywilnego.

(umowa przyrzeczona – k. 175-200)

Na kilka miesięcy przed zawarciem umowy przyrzeczonej T. B., w związku z wydaniem mu przez pozwanego lokalu nr (...), rozpoczął prace wykończeniowe, poczynił w tym zakresie znaczne wydatki. Przed podpisaniem umowy mieszkał już w tym lokalu.

(okoliczność bezsporna)

Po zawarciu umowy przyrzeczonej, T. B. pismem z 26 listopada 2020 r. wezwał (...) Sp. z o.o. do zapłaty kwoty 82.398 zł tytułem obniżenia ceny za zakup przedmiotowego lokalu.

(wezwanie do zapłaty – k. 327-329)

Nieruchomość, na której posadowiony jest budynek, w którym powód nabył lokal mieszkalny, ma dostęp do ul. (...) (droga publiczna) przez działki nr (...), na których pozwany wybudował ogólnodostępną drogę. Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ww. działki te są przeznaczone na drogi publiczne, natomiast nie została dotychczas wydana uchwała w tym zakresie.

(okoliczności bezsporne)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie przedłożonych do akt dowodów z dokumentów, w tym przede wszystkim umowy deweloperskiej, prospektu informacyjnego dotyczących przedmiotowej inwestycji oraz umowy przyrzeczonej wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży. W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę podstawę prawną i faktyczną dochodzonego przez powoda roszczenia, to jest roszczenia o obniżenie ceny z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, dowody z dokumentów zgromadzone w toku postępowania stanowiły wystarczający materiał dowodowy dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. Podkreślenia przy tym wymaga, że okoliczności tej sprawy nie były w istocie sporne między stronami. Dowody z zeznań świadków, z opinii biegłego sądowego i z przesłuchania stron zgłoszone przez powoda Sąd ocenił jako zbędne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W toku niniejszego postępowania powód dochodził od pozwanego zapłaty kwoty 76.000 zł z tytułu obniżenia ceny nieruchomości z uwagi na wadę nieruchomości, polegającą na braku dostępu do drogi publicznej od ul. (...). Poza sporem pozostawało, że strony zawarły w dniu 3 lipca 2018 r. umowę deweloperską, zaś w dniu 6 października 2020 r. umowę przyrzeczoną - ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Przepis art. 556 k.c. stanowi, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia). Zgodnie z art. 556 ¹ § 1 k.c. wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Przepis art. 559 k.c. stanowi, że sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Zgodnie natomiast z art. 556 ² k.c., jeżeli kupującym jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.

Niesporne pomiędzy stronami było, że przedmiotem umowy najpierw deweloperskiej, a następnie ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży był lokal mieszkalny nr (...) wyodrębniony z budynku wybudowanego w ramach realizacji Przedsięwzięcia Deweloperskiego, przy ul. (...) w W.. Przedmiotem sporu była natomiast kwestia, czy zgodnie z treścią łączącej strony umowy deweloperskiej, nieruchomość gruntowa, na której wybudowano budynek, w którym położony jest lokal nabyty przez powoda, miała mieć dostęp do drogi publicznej od ul. (...) – jak wskazywał powód, czy też w umowie nie zostało w ogóle sprecyzowane, do której ulicy: (...) czy (...) zostanie zapewniony dostęp do drogi publicznej. Nadto, strony pozostawały w sporze co do tego, czy brak oczekiwanego przez powoda dostępu do drogi publicznej od ul. (...) może stanowić wadę sprzedanego lokalu w sytuacji, gdy nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej – ul. (...) przez działki nr (...), które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod drogi publiczne i na których pozwany faktycznie wybudował drogę o charakterze ogólnodostępnym, choć jeszcze nie uzyskała ona formalnie statusu drogi publicznej.

W ocenie Sądu, dostęp do ul. (...), która niewątpliwie ma status drogi publicznej, przez drogę wybudowaną na działkach nr (...), mającą co najmniej charakter drogi wewnętrznej, stanowi o zapewnieniu nieruchomości, na której posadowiony jest budynek, w którym powód nabył lokal, dostępu do drogi publicznej. Natomiast nawet gdyby przyjąć inaczej albo też gdyby uznać, że pozwany zobowiązany był do zapewnienia dostępu nieruchomości od ul. (...) i zapewnienie dostępu do drogi publicznej od innej strony nieruchomości stanowi o wadzie sprzedanego powodowi lokalu, to w okolicznościach faktycznych sprawy pozwana spółka nie ponosiłaby odpowiedzialności z tytułu rękojmi za tak rozumianą wadę.

Zgodnie bowiem z art. 557 § 1 k.c. sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Artykuł 557 k.c. określa okoliczności wyłączające odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi. Celem przepisów o rękojmi jest ochrona zaufania kupującego, który oczekuje, że kupiona rzecz stanowi odpowiednik jego świadczenia. Jeżeli kupujący wie o istnieniu wady, a mimo to decyduje się na kupno rzeczy, ochrona wynikająca z rękojmi nie znajdzie zastosowania. Moment, według którego ocenia się stan wiedzy kupującego, zależy od rodzaju rzeczy będących przedmiotem sprzedaży. W przypadku rzeczy oznaczonych co do tożsamości stan wiedzy kupującego ocenia się na chwilę zawarcia umowy. W przypadku rzeczy oznaczonych co do gatunku albo rzeczy mających powstać w przyszłości decydujące znaczenie ma chwila wydania rzeczy. To na sprzedawcy spoczywa ciężar dowodu, że kupujący miał świadomość istnienia wady i pomimo tego zdecydował się na zawarcie umowy sprzedaży. Regulacja ta ma zastosowanie w przypadku niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, czyli zarówno gdy wystąpiła wada fizyczna, jak i wada prawna. (tak: Kubiak-Cyrul w: Kodeks cywilny. Komentarz, red. prof. dr hab. Mariusz Załucki, 2024/ Legalis).

Zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi wymaga wykazania, że kupujący o wadzie wiedział. Nie wystarczy więc wskazanie, że kupujący mógł i powinien wadę zauważyć przy dołożeniu należytej staranności. Potwierdza to również orzecznictwo Sądu Najwyższego, który wskazał, że w myśl art. 557 k.c., aby nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi, kupujący musi wiedzieć o wadzie i nie podlega badaniu kwestia, czy powinien był wiedzieć np. dlatego, że wada rzeczy była jawna. Wynika stąd, że na gruncie kodeksu cywilnego nie ma znaczenia podział na wady jawne i ukryte. Wiąże się z tym pytanie, czy kupujący ma obowiązek zbadania rzeczy w celu wykrycia wad. W tej kwestii punktem wyjścia jest reguła, że takiego obowiązku nie ma, chyba że zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte (art. 563 k.c.). To oznacza, że kupujący, mając oczywiście prawo zbadania nabytej rzeczy, nie jest obciążony prawnym obowiązkiem czujności ani szczególnego badania rzeczy. Z tego wynika, że skoro badanie rzeczy jest uprawnieniem kupującego, to nie mogą go spotkać żadne ujemne skutki w razie, gdyby z uprawnienia zbadania rzeczy nie skorzystał (wyrok Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2000 r., V CKN 66/00, niepubl.).

Powód niewątpliwie o odmiennym usytuowaniu dostępu do drogi publicznej w stosunku do tego, który – jego zdaniem – wynikał ze zobowiązania pozwanego ujętego w umowie deweloperskiej niewątpliwie wiedział w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej, co było poza sporem. Projekt umowy przyrzeczonej powód otrzymał już w czerwcu 2020 r. Co więcej, wcześniej jeszcze powodowi wydano lokal i były tam prowadzone prace wykończeniowe, a następnie powód w lokalu zamieszkał. Nie ulega wątpliwości, że powód wiedział, w jaki sposób nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, to jest że jest to dostęp do ul. (...), a nie do ul. (...), na długo przed zawarciem przez strony umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży.

Wiedza o istnieniu wady wyłącza możliwość dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Nie mają w tym kontekście znaczenia twierdzenia powoda co do tego, że zawarł umowę przyrzeczoną mimo wiedzy o istnieniu wady z tej przyczyny, że wcześniej poczynił na tę nieruchomość znaczne nakłady oraz zamieszkał w nabytym lokalu. Wypada zauważyć, że powód, będąc przekonanym o niezgodności zapisów projektu umowy przyrzeczonej w stosunku do treści umowy deweloperskiej, mógł chociażby nie przystępować do zawarcia umowy przyrzeczonej w kształcie zaproponowanym przez pozwanego, a wystąpić z powództwem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o treści zgodnej ze zobowiązaniem wynikającym z umowy deweloperskiej (art. 64 k.c.). Przystąpienie do umowy przyrzeczonej o treści zaproponowanej przez pozwanego stanowiło dorozumiane wyrażenie zgody na nabycie rzeczy o takich cechach, jakie wynikają z postanowień tej umowy.

Podkreślić trzeba, że powód zdecydował się na dochodzenie roszczenia w ramach rękojmi za wady, domagając się obniżenia ceny sprzedaży. Tak zakreślony przez powoda przedmiot sprawy wiązał Sąd. Pomimo zgłoszenia na etapie przedprocesowym roszczenia o zapłatę tytułem odszkodowania, takiego roszczenia powód nie zawarł w pozwie, zatem Sąd nie badał przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego.

Z tych przyczyn powództwo podlegało oddaleniu w całości (pkt I wyroku).

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., stosownie do zasady odpowiedzialności za wynik procesu. Na zasądzone na rzecz pozwanej spółki koszty składały się kwota 5.400 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie [Dz.U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.]) oraz kwota 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Od zasądzonej kwoty należały się pozwanemu odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 98 §1 ¹ k.p.c. (pkt II wyroku).

sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska