Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 listopada 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Protokolant: sekretarz sądowy Aleksandra Sieńczewska

po rozpoznaniu w dniu 6 listopada 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. S. i A. S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały nr (...)

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od M. S. i A. S. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 377 zł (trzysta siedemdziesiąt siedem złotych) wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Sygn. akt I C 285/24

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 7 lutego 2024 r. M. S. i A. S. wnieśli o uchylenie w całości uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. i zasądzenie od pozwanej na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powodowie wskazali, że są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w W.. Pismem z 22 stycznia 2024 r. zostali poinformowani o podjęciu uchwały nr (...) w sprawie zaciągnięcia kredytu inwestycyjnego w (...) Banku (...) S.A. w wysokości do 350.000 zł. W ich ocenie, przedmiotowa uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz narusza interesy samych powodów. Powodowie zakwestionowali zasadność zaciągania kredytu przez pozwaną Wspólnotę. Jak wynika z treści uchwały, celem kredytu jest sfinansowanie w szczególności wymiany platform parkingowych. W ocenie powodów, wymiana platform zamiast dokonania ich naprawy narusza zasadę gospodarności. Z zaskarżonej uchwały wynika, że kredyt miałby zostać zaciągnięty również na remont dachu, kominów, ogrodzenia i windy. Natomiast nie wykazano, aby w tym zakresie remont był uzasadniony. Nadto, biorąc pod uwagę szacowany koszt remontu platform (269.340 zł) dodanie pozostałych elementów jako wymagających remontu zostało uczynione nie po to, by faktycznie te elementy remontować, a jedynie aby uzasadnić zaciągnięcie wyższego kredytu na wymianę platform. Naruszenie interesów powodów przejawia się natomiast w tym, że zostaną oni obciążeni kosztami, mimo niekorzystania przez nich z tych części nieruchomości wspólnej, na remont których zaciągnięty ma zostać kredyt. Powodowie wskazali, że platformy garażowe nie stanowią miejsc ogólnodostępnych dla wszystkich członków Wspólnoty, a więc nie powinny być uznane za części wspólne, są to de facto pomieszczenia pomocnicze, o których mowa w art. 2 ust. 2 u.w.l. i stanowią część składową lokalu mieszkalnego, a nie część wspólną. W ocenie powodów, uchwała nr (...) zaspokaja wyłącznie potrzeby niektórych członków Wspólnoty i to w sposób niegospodarny, a sama inwestycja nie przyniesie żadnej korzyści nieruchomości wspólnej, a jedynie na rzecz poszczególnych właścicieli lokali – użytkowników platform garażowych.

(pozew – k. 3-7)

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie solidarnie od strony powodowej na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwana wskazała, że hala garażowa w budynku przy ul. (...) nie stanowi lokalu wyodrębnionego, lecz jest częścią nieruchomości wspólnej. Przedmiotem zaskarżonej przez powodów uchwały nr (...) jest zgoda właścicieli lokali na zaciągnięcie kredytu inwestycyjnego w wysokości do 350.000 zł, natomiast przedmiotem odrębnej uchwały Właścicieli jest zgoda i upoważnienie Zarządu pozwanej do wykonania poszczególnych prac remontowych nieruchomości wspólnej (uchwała nr (...) z 22 kwietnia 2024 r.).

Zdaniem Wspólnoty, przeprowadzenie remontu platform parkingowych na kwotę 269.340 zł oraz uzyskanie gwarancji na przedmiot remontu na okres jedynie 18 miesięcy nie byłoby korzystne – dla porównania koszt wymiany niesprawnych urządzeń, wyłączonych już z użytku, na urządzenia fabrycznie nowe to koszt 391.500 zł i obejmuje to 60-miesięczną gwarancję. Przed podjęciem zaskarżonej uchwały właścicielom lokali przedstawiono stan techniczny budynku wraz z omówieniem potrzeb remontowych nieruchomości wspólnej. Stan posiadanych środków finansowych na funduszu remontowym na dzień 1 stycznia 2023 r. wynosił 115.851,19 zł, co nie było wystarczające ani na wykonanie remontu, ani na wymianę platform parkingowych.

Pozwana wskazała również, że hala garażowa, gdzie zamontowane zostały platformy parkingowe, nie została wyodrębniona jako samodzielny lokal, lecz stanowi nieruchomość wspólną, której koszty utrzymania właściciele lokali zobowiązani są ponosić stosownie do posiadanych w niej udziałów.

(odpowiedź na pozew – k. 119-124)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Właściciele lokali znajdujących się w budynku przy ul. (...) w W. tworzą wspólnotę mieszkaniową. M. S. i A. S. są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) i z tego tytułu są członkami ww. Wspólnoty.

(okoliczności bezsporne, nadto wydruk treści księgi wieczystej nr (...) oraz wydruk treści księgi wieczystej nr (...) – k. 15-18)

W budynku znajduje się podziemny garaż wielostanowiskowy, który stanowi część nieruchomości wspólnej. W garażu wydzielono 21 miejsc postojowych, z czego 16 miejsc to miejsca na platformach parkingowych (osiem par, położone jedna nad drugą), a 5 to miejsca niezależne. Poszczególni właściciele lokali mają przypisane po jednym miejscu postojowym w garażu na lokal z wyjątkiem tylko lokalu usługowego. Wszyscy członkowie Wspólnoty wiedzą, komu przypisane są dane miejsca postojowe, we Wspólnocie nie ma sporów na tym tle. M. S. i A. S. korzystają z miejsca postojowego nr 21, które jest miejscem niezależnym.

(okoliczności bezsporne, zdjęcia – k. 148-151 oraz zeznania świadka B. G. – protokół rozprawy z 06.11.2025 r. min. 00:06:46 i n. – k. 157v-160 /protokół skrócony/)

Właściciele lokali, którzy mają przypisane miejsca na platformach, co najmniej od 2021 r. nie korzystali z nich, co wynikało z tego, że urządzenia były popsute, a przy tym Wspólnota nie wykonywała ich przeglądów technicznych.

(okoliczności bezsporne, zeznania świadka B. G. – protokół rozprawy z 06.11.2025 r. min. 00:06:46 i n. – k. 157v-160 /protokół skrócony/)

W 2023 r. odbyło się spotkanie właścicieli lokali z B. G. jako kandydatem na administratora Wspólnoty. Omawiano wówczas potrzeby remontowe Wspólnoty, w tym związane z wyłączonymi z użytku platformami parkingowymi. W dniu 22 listopada 2023 r. odbyło się spotkanie właścicieli lokali z B. G. jako zarządcą. Omawiano problem remontu platform parkingowych, odwodnienia garażu, odprowadzenia wody do separatora, wentylacji w garażu, remontu dachu, kominów, klapy oddymiającej, windy i ogrodzenia. Zarządca przedstawił zestawienie ofert na remont i wymianę platform. Spośród kilkunastu firm, do których wysłano zapytanie ofertowe, oferty przedstawiły tylko 3 firmy, przy czym na remont platform ofertę przedstawiła tylko jedna firma – (...) za cenę 269.340 zł brutto z gwarancją na naprawione elementy wynoszącą 18 miesięcy. Jako najkorzystniejsza została oceniona - tak przez obecnych na spotkaniu właścicieli lokali, jak i przez zarządcę - oferta na wymianę platform przedstawiona przez firmę (...) z uwagi na cenę – 391.500 zł brutto, długi okres gwarancji – 60 miesięcy, dodatkową nieodpłatną usługę demontażu, pocięcia i wywozu starych platform. Były to warunki obowiązujące w razie złożenia zamówienia jeszcze w 2023 r., bowiem od 2024 r. cena platform miała wzrosnąć o 20%.

Jako źródło finansowania remontów we Wspólnocie rozpatrywana była na ww. spotkaniu opcja jednorazowej wpłaty na fundusz remontowy oraz opcja zaciągnięcia przez Wspólnotę kredytu. Omówiono warunki kredytu w (...) Banku (...), który w tamtym czasie był jednym z dwóch banków, które miały w swojej ofercie kredytu inwestycyjne dla wspólnot mieszkaniowych, a który został wybrany przez zarządcę z uwagi na korzystniejsze warunki w porównaniu z drugim bankiem, w tym nieodpłatne prowadzenie rachunku Wspólnoty oraz rachunków dla poszczególnych lokali.

W dniu 23 listopada 2023 r. zarządca wysłał do właścicieli lokali wiadomość email, zawierającą podsumowanie przebiegu spotkania z 22 listopada 2023 r. z załącznikami w postaci ofert przedstawionych przez firmy na wymianę i remont platform oraz z (...) Banku (...) na kredyt.

(zeznania świadka B. G. – protokół rozprawy z 06.11.2025 r. min. 00:06:46 i n. – k. 157v-160 /protokół skrócony/, wydruk wiadomości e-mail z 23.11.2023 r. – k. 31)

Z początkiem grudnia 2023 r. poddano pod głosowanie uchwałę nr (...) w sprawie zaciągnięcia kredytu inwestycyjnego w (...) Banku (...) S.A.

(okoliczności bezsporne, nadto wydruk wiadomości e-mail z 01.12.2023 r. – k. 22)

Wspólnota według stanu na koniec 2023 r. miała zgromadzone na funduszu remontowym 115.851,19 zł.

(okoliczność bezsporna, nadto plan gospodarczy – k. 129v, zeznania świadka B. G. – protokół rozprawy z 06.11.2025 r. min. 00:06:46 i n. – k. 157v-160 /protokół skrócony/)

W dniu 22 stycznia 2024 r. właściciele lokali nieruchomości przy ul (...) zostali zawiadomieni o podjęciu uchwały nr (...) r. Za uchwałą głosowało 79,54%, przeciw – 9,59%. M. S. i A. S. głosowali przeciwko uchwale.

( , zawiadomienie – k. 29, karta do głosowania – k. 24)

Zgodnie z treścią uchwały nr (...):

1.  Właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową (...) wyrażają zgodę na zaciągnięcie przez Wspólnotę Mieszkaniową kredytu inwestycyjnego w (...) Banku (...) S.A. w wysokości do 350.000 zł na okres do 15 lat, przeznaczonego na sfinansowanie: remontu platform, remontu dachu, kominów i klapy oddymiającej oraz remontu ogrodzenia i remontu windy.

2.  Spłata kredytu następować będzie w miesięcznych ratach z rachunku rozliczeniowego Wspólnoty Mieszkaniowej prowadzonej w (...) Banku (...) S.A., na który to rachunek dokonywane są miesięczne wpłaty zaliczek na fundusz remontowy w wysokości nie mniejszej niż określona w Uchwale nr (...). Wspólnota zobowiązuje się do terminowej obsługi wpłat zaliczek na fundusz remontowy w całym okresie kredytowania i do nieobniżania kwoty zaliczek do czasu spłaty kredytu bez wcześniejszej zgody Banku.

4.  Zabezpieczeniem kredytu będzie pełnomocnictwo udzielone (...) Bankowi (...) S.A. do dysponowania rachunkami Wspólnoty Mieszkaniowej (rozliczeniowym i oszczędnościowym). Wspólnota Mieszkaniowa zobowiązuje się, że do czasu całkowitej spłaty zaciągniętego kredytu nie będzie udzielone innym podmiotom trzecim żadne pełnomocnictwo do ww. rachunków oraz że ww. rachunki nie zostaną zamknięte.

5.  Koszt realizacji prac remontowych (będących przedmiotem uchwały nr (...)) ustala się do kwoty 450.000 zł brutto;

6.  Wspólnota udziela Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej powołanemu na podstawie uchwały nr (...) z dnia 25.04.2023 r., reprezentowanemu przez 1) M. C., 2) J. M., 3) A. T., 4) J. K. , działających dwuosobowo, pełnomocnictwa do dokonania w imieniu i na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej wszelkich czynności związanych z zaciągnięciem kredytu, o którym mowa w pkt. 1, jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, to jest w szczególności do podpisania i złożenia wniosku o kredyt dla wspólnot mieszkaniowych, zawarcia umowy kredytu inwestycyjnego z (...) Bankiem (...) S.A., jak również do ustanowienia zabezpieczenia spłaty kredytu wymaganego przez (...) Bank (...) S.A., o którym mowa w pkt. 4, jak również do złożenia wszelkich oświadczeń i podpisania pozostałych dokumentów związanych z zawarciem umowy kredytu.

(okoliczność bezsporna, uchwała nr (...) – k. 26-27)

Właściciele lokali podjęli następnie uchwałę nr (...) z dnia 16 kwietnia 2024 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2024 r. Przyjęto plan gospodarczy, stanowiący załącznik do uchwały, ustalono zaliczki i opłaty na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, na fundusz remontowy w wysokości określonej w załączniku do uchwały oraz wyrażono zgodę i upoważniono Zarząd Wspólnoty do realizacji zadań określonych w treści planu gospodarczego.

W planie gospodarczym na 2024 r. w punkcie dotyczącym funduszu remontowego wskazano jako kwotę do dyspozycji 516.889,83 zł, z czego 115.851,19 zł zgromadzone na funduszu na koniec 2023 r., 51.038,64 zł zaliczki należne od właścicieli w 2024 r., a 350.000 zł z kredytu inwestycyjnego. W ramach wydatków (kosztów) w pierwszej kolejności wskazano na koszt wymiany platform, który oszacowano na 400.000 zł. Pozostałe wydatki obejmowały: udrożnienie i oczyszczenie odwodnienia w garażu – 4.000 zł, iniekcje w garażu – 8.000 zł, wykonanie powierzchni izolacji przeciwwilgociowej – 3.500 zł, przegląd i uzupełnienie oświetlenia awaryjnego w garażu i na klatkach – 5.000 zł, oczyszczenie rynien i rur spustowych z zanieczyszczeń i roślinności – 4.000 zł, doraźne naprawy pokrycia dachu i obróbek – 15.000 zł, remont windy – 5.000 zł, naprawa monitoringu – 5.000 zł i koszty kredytu – 30.000 zł.

(uchwała nr (...) wraz z załącznikiem – planem gospodarczym na rok 2024 – k. 129-130)

W dniu 23 kwietnia 2024 r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a (...) Sp. z o.o. zawarto umowę nr (...) przedmiotem której była dostawa oraz montaż elementów urządzeń parkingowych oraz demontaż obecnych urządzeń. Wynagrodzenie ustalono na kwotę 362.500 zł powiększonej o podatek 8% VAT w wysokości 29.000 zł.

(umowa z 23.04.2024 r. – k. 130-132v)

W dniu 25 czerwca 2024 r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a (...) Bankiem (...) S.A. w K. zawarta została umowa o kredyt inwestycyjny dla wspólnot mieszkaniowych nr (...), na podstawie której Bank udzielił kredytu Wspólnocie na cele związane z działalnością Wspólnoty w kwocie 350.000 zł. Prowizja za udzielenie kredytu wyniosła 3.500 zł, oprocentowanie ustalono jako zmienne, na które składała się stawka WIBOR 6M (5,86%) oraz stała marża Banku (1,5%). Umowa została zawarta na okres od 25 czerwca 2024 r. do 28 czerwca 2039 r.

(umowa kredytu nr (...) – k. 126-128v)

Platformy zostały wymienione zgodnie z umową zawartą przez Wspólnotę z firmą (...). Ostatecznie koszt okazał się niższy wobec naliczenia przez Wspólnotę kary umownej w wysokości 35.000 zł.

(okoliczność bezsporna, nadto faktura (...) z 09.10.2024 – k. 133, zeznania świadka B. G. – protokół rozprawy z 06.11.2025 r. min. 00:06:46 i n. – k. 157v-160 /protokół skrócony/ )

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie twierdzeń stron, dowodów z dokumentów oraz zeznań świadka B. G. – administratora nieruchomości, których wiarygodność nie budziła wątpliwości Sądu.

Przesłuchanie powodów Sąd uznał za zbędne dla rozstrzygnięcia sprawy. Przesłuchanie stron jest dowodem o charakterze subsydiarnym. W tej sprawie nie istniały okoliczności, których ustalenie byłoby możliwe wyłącznie na podstawie zeznań powodów. Podkreślenia wymaga, że okoliczności faktyczne w przeważającej części okazały się bezsporne.

Sąd oddalił wniosek powodów o zobowiązanie pozwanej Wspólnoty do przedłożenia dokumentów w postaci zapytań i otrzymanych ofert od wykonawców platform oraz od banków, uznając, że złożenie takiego wniosku na drugim terminie rozprawy było spóźnione i zmierzało jedynie do przedłużenia postępowania. Nadto, z wydruku wiadomości email załączonego do pozwu wynikało, że powodowie otrzymali od administratora zestawienie ofert na wymianę i naprawę platform parkingowych oraz ofertę co do warunków kredytu inwestycyjnego. Skoro powodowie dysponowali tymi dokumentami, nie znajdowałoby żadnego uzasadnienia wkładanie na stronę pozwaną obowiązku ich przedłożenia. Niezależnie od tego, zdaniem Sądu, świadek B. G. w swoich zeznaniach w wystarczającym stopniu naświetliła okoliczności wyboru firmy (...) jako wykonawcy prac polegających na wymianie platform, oraz wyboru (...) Banku (...) jako kredytodawcy. Wypada przy tym zauważyć, że przedmiotem zaskarżonej uchwały nie był ani wybór sposobu remontu platform (wymiana vs. naprawa), ani firmy, której miało to zostać zlecone, ani sposób zadysponowania środkami z kredytu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej „u.w.l.”): Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.).

W przedmiotowej sprawie poza sporem było, że uchwała nr (...) podjęta została w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powodowie informację o podjęciu uchwał otrzymali w dniu 22 stycznia 2024 r., a zaskarżyli ją 7 lutego 2024 r. (data nadania pozwu), zatem zachowany został ustawowy termin do wytoczenia niniejszego powództwa.

W tej sytuacji należało przejść do analizy merytorycznej zaskarżonej uchwały przez pryzmat podniesionych przez powodów zarzutów. Powodowie wskazywali po pierwsze na niezgodność przedmiotowej uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, po drugie na naruszenie ich interesów jako właścicieli lokalu korzystających wyłącznie z niezależnego miejsca postojowego, a nie z platform parkingowych.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że w zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Zasadą jest więc ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej przez wszystkich właścicieli lokali. Od zasady tej są jednak wyjątki. Wprost w art. 12 ust. 3 u.w.l. ustawodawca przewidział możliwość zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych. Kolejnym wyjątkiem, wypracowanym przez orzecznictwo, jest ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej objętej umową o podział quoad usum. W tym kontekście nieprawidłowa okazała się argumentacja pozwanej Wspólnoty, która - opierając się na tezie wynikającej z wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 20 lutego 2014 r. (sygn. akt I ACa 1593/13, lex 1554656) – wskazała, że „niemożliwym było, aby uchwała Wspólnoty obciążała zwiększonymi kosztami tylko niektórych właścicieli lokali mieszkalnych.” Orzeczenie to zostało uchylone przez Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 16 września 2015 r. (sygn. akt III CSK 446/14, lex nr 18116593). Sąd Najwyższy wyjaśnił, że art. 12 ust. 1 i 2 u.w.l. ma charakter dyspozytywny, a zatem w szczególności dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, zmieniającej zasady korzystania z tej nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 u.w.l. oraz zasady udziału w pożytkach i przychodach jak również w podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 u.w.l. Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 k.c. i art. 207 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. i może być ona zawarta w każdej wspólnocie mieszkaniowej. Umowa o podziale rzeczy quoad usum może być zawarta także w sposób dorozumiany przez utrwalony między współwłaścicielami sposób korzystania z części rzeczy wspólnej. Nie muszą być w niej określone zasady podziału korzyści i dochodów oraz wydatków i ciężarów. Dokonując takiego podziału strony umawiają się również w sposób dorozumiany, że ciężary i wydatki dotyczące zajętej części rzeczy ponosi tylko ten, kto z niej korzysta z wyłączeniem innych.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt sprawy niniejszej, należało stwierdzić, że pomiędzy właścicielami lokali w pozwanej Wspólnocie obowiązuje porozumienie o podziale quoad usum części nieruchomości wspólnej w postaci garażu podziemnego. Zgodnie z tym porozumieniem, właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych uprawnieni są do korzystania, z wyłączeniem innych osób, z przypisanych do ich lokali miejsc postojowych.

Nie mieli natomiast racji powodowie, argumentując, że miejsca postojowe nie stanowią części nieruchomości wspólnej, a są to części składowe poszczególnych lokali mieszkalnych jako pomieszczenia przynależne. Wyjaśnić wypada, że pomieszczeniem przynależnym, jak sama nazwa wskazuje, może być jedynie taka przestrzeń, która jest wydzielona czterema ścianami, podłogą i sufitem. Warunku tego z pewnością nie spełnia nakreślenie na nawierzchni garażu podziemnego linii wyznaczających miejsce postojowe, czy też zamontowanie na takim miejscu platformy parkingowej.

Powodowie mieli natomiast rację o tyle, że w sytuacji, gdy zgodnie z podziałem quoad usum tylko część właścicieli lokali ma przypisane miejsca postojowe z platformami parkingowymi, to pozostali właściciele lokali – korzystający z miejsc niezależnych, jak powodowie, albo w ogóle nie korzystający z miejsc postojowych w garażu podziemnym, jak właściciel lokalu usługowego, nie powinni być obciążeni kosztami remontu owych platform. Podjęcie przez Wspólnotę uchwały, zobowiązującej wszystkich właścicieli lokali do sfinansowania wydatków związanych z remontem platform, należałoby zakwalifikować jako naruszające interesy tych właścicieli, którzy w ramach podziału quoad usum nie są uprawnieni do korzystania z owych platform. Natomiast uchwała zaskarżona przez powodów nie dotyczyła tej kwestii, a jedynie zgody na zaciągnięcie przez Wspólnotę kredytu na określonych w uchwale warunkach z przeznaczeniem na wskazany tam cel, to jest na „sfinansowanie: remontu platform, remontu dachu, kominów i klapy oddymiającej oraz remontu ogrodzenia, remontu windy”.

Powodowie podnosili, że cel zaciągnięcia kredytu określony w uchwale nr (...) został sztucznie rozszerzony, bowiem faktycznym celem był jedynie remont platform garażowych. Natomiast Sąd ocenia uchwałę o takiej treści jak została ona podjęta. Jeżeli byłoby tak, że na etapie wykonania uchwały doszło do nieprawidłowości, w szczególności, gdyby środki z kredytu postanowiono spożytkować na cele niezgodne z treścią ww. uchwały bądź w sposób nieracjonalny, chociażby z pominięciem napraw o najpilniejszym charakterze, mogłoby to stanowić podstawę sformułowania przez powodów innego rodzaju roszczeń, na przykład o uchylenie uchwał Wspólnoty dotyczących poszczególnych wydatków, a nawet roszczeń odszkodowawczych. Przedmiotem tego postępowania jest jednak wyłącznie roszczenie o uchylenie uchwały nr (...), ta zaś dotyczy tylko zaciągnięcia kredytu. Kredyt ten miał zasilić fundusz remontowy. Dopiero plan gospodarczy na 2024 r. wskazywał sposób wydatkowania środków z funduszu remontowego, rozpatrywanych łącznie, to jest tych zgromadzonych na funduszu na koniec 2023 r. oraz tych planowanych do uzyskania z kredytu oraz z zaliczek należnych od właścicieli lokali w 2024 r. Powodowie w niniejszym postępowaniu nie skarżyli jednak uchwały zatwierdzającej plan gospodarczy na 2024 r.

Przedmiotem uchwały nr (...) nie była też wysokość wpłat należnych od poszczególnych właścicieli lokali na fundusz remontowy. Powodowie czują się pokrzywdzeni tym, że zaliczki na fundusz remontowy, służące między innymi (choć nie tylko) spłacie ww. kredytu, są pobierane od wszystkich właścicieli lokali w tej samej wysokości (według wielkości udziałów), mimo że środki z kredytu zostały spożytkowane, jak podnoszą powodowie, wyłącznie na sfinansowanie wymiany platform parkingowych. Otóż kwestia wysokości zaliczek na fundusz remontowy także uregulowana została w innej uchwale niż przedmiotowa w tej sprawie, zatem kwestie te nie miały znaczenia dla oceny zasadności powództwa.

Sama decyzja o zaciągnięciu kredytu - zważywszy na sytuację finansową pozwanej Wspólnoty, duże potrzeby remontowe, w tym w zakresie platform parkingowych (które od dłuższego czasu były już faktycznie wyłączone z użytku), brak woli dokonania przez właścicieli lokali jednorazowych wysokich wpłat na fundusz remontowy – była racjonalna i zgodna z zasadami prawidłowej gospodarki. Także wybór banku, w świetle zeznań zarządcy, która wyjaśniła, że tylko dwa banki ówcześnie udzielały wspólnotom mieszkaniowym kredytów inwestycyjnych, a (...) Bank (...) oferował pozwanej dodatkowo nieodpłatne prowadzenie rachunku wspólnotowego i rachunków dla poszczególnych lokali, nie budzi wątpliwości. Powodowie zresztą nie podnosili, aby umowa kredytu została zawarta na niekorzystnych warunkach, odbiegających od tych możliwych ówcześnie do uzyskania na rynku. Wydaje się, że powodowie, usiłując podważyć kwestionowaną w sprawie uchwałę, podnosili wszelkie możliwe argumenty w ramach przyjętej strategii procesowej i z tej tylko przyczyny zakwestionowali wybór (...) Banku (...) jako kredytodawcy.

Z tych przyczyn powództwo podlegało oddaleniu, o czym Sąd orzekł w pkt. I. sentencji.

O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt. II. sentencji na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. Na poniesione przez pozwaną koszty procesu składały się:

- opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł,

- opłata za czynności pełnomocnika pozwanego w wysokości 360 zł zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804 ze zm.).

W konsekwencji na rzecz pozwanej należało zasądzić od powodów z tytułu zwrotu kosztów procesu kwotę 377 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty na podstawie art. 98 §1 ¹ k.p.c.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska