Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 października 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Bożena Chłopecka

Protokolant: sekretarz sądowy Oliwia Goliszewska

po rozpoznaniu w dniu 3 września 2024 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa B. D.

przeciwko N. S.

o ustalenie ewentualnie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

I.  powództwo oddala,

II.  ustala, że powódka w całości ponosi koszty postępowania z tym, że ich wyliczenie pozostawia referendarzowi sądowemu.

Sygn. akt I C 288/18

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 8 października 2024 r.

Pozwem z dnia 19 czerwca 2017 r. (data prezentaty) powódka B. D. wniosła, na podstawie art. 64 k.c., o zobowiązanie pozwanej A. S. do złożenia oświadczenia woli o następującej treści: „Umowa sprzedaży z dnia 25 listopada 2009r., o której mowa w akcie notarialnym Rep A nr (...) nie została wykonana w związku z nie zapłaceniem przeze mnie powódce całości kwoty w wysokości 220 000,00 zł wynikającej z aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.. W związku z powyższym wnoszę o rozwiązanie umowy sprzedaży i zwrotne przeniesienie nieruchomości na powódkę.”. Wniosła również o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że 25 listopada 2009r. sprzedała pozwanej mieszkanie położone przy ul. (...) w W.. W dniu 20 października 2008 r. pozwana zapłaciła powódce tytułem umowy przedwstępnej zadatek w kwocie 10.000 zł, zaś w dniu podpisania aktu notarialnego kwotę 30.000 zł. Pozostała kwota w wysokości 220.000 zł miała zostać zapłacona w 4 ratach, po 55.000 zł za pokwitowaniem notarialnym do 30 grudnia każdego roku, poczynając od 2010r bez odsetek. W zakresie tego obowiązku pozwana poddała się wprost z mocy tego aktu rygorowi egzekucji w trybie art. 777 par. 1 pkt 4 k.p.c. Ponieważ pozwana nie uiściła reszty ceny za mieszkanie, powódka pragnie odzyskać mieszkanie, do którego sprzedaży w rzeczywistości nie doszło poprzez fakt nie zapłacenia całości kwoty przez pozwaną (pozew – k. 2-4).

Postanowieniem z dnia 14 grudnia 2017 r. Sąd zawiesił postępowanie w sprawie wobec śmierci A. S. w dniu 16 października 2017 r. (postanowienie z dnia 14 grudnia 2017 r.- k. 73).

Postanowieniem z dnia 8 marca 2018 r. Sąd podjął zawieszone postępowanie z udziałem N. S. (postanowienie z dnia 8 marca 2018 r. – k. 96).

W odpowiedzi na pozew z dnia 30 maja 2018 r. (data prezentaty) pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwany podniósł, że roszczenie powódki jest bezpodstawne. Zgodnie z postanowieniami umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu, cena została ustalona na kwotę 260.000 zł, zaś do dnia zawarcia umowy jego matka, A. S., zapłaciła na rzecz powódki kwotę 40.000 zł tytułem zapłaty ceny. A. S. zobowiązała się do zapłaty reszty ceny w czterech ratach rocznych, po 55.000 zł, płatnych do rąk powódki za pokwitowaniem notarialnym, do dnia 30 grudnia każdego roku poczynając od 2010r., bez odsetek i w zakresie tego obowiązku poddała się wprost z mocy tego aktu egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Ponadto powódka zapewniła, że lokal nie jest przedmiotem najmu i nie zamieszkują w nim lokatorzy. Pozwany wskazał, że art. 64 k.c., na który powołuje się powódka nie stanowi samoistnej podstawy do kreowania obowiązku złożenia oświadczenia woli, a określa jedynie skutki prawne wynikające ze stwierdzenia istnienia obowiązku, którego źródłem muszą być istniejące stosunki prawne. Stanowi on podstawę do stwierdzenia przez sąd, że dłużnik ma obowiązek złożenia oświadczenia woli. Pozwany wskazał, że nie można przyjąć, że jego matka, A. S. nie wykonała umowy, skoro wprost z aktu notarialnego wynika, że zapłaciła na rzecz powódki kwotę 40.000 zł, a więc biorąc już pod uwagę ten fakt, umowa została wykonana co najmniej w części. Ponadto pozwany podniósł, że powódka otrzymuje czynsz najmu od I. K. (której bez podstawy prawnej i faktycznej wynajęła lokal, nie będąc właścicielem), a wszelkie uzyskane przez powódkę z tego tytułu środki powinny zostać zaliczone na poczet pozostałej do zapłaty części ceny sprzedaży lokalu. Nadto z informacji przekazywanych dawniej pozwanemu przez A. S. wynika, że A. S. dokonywała wpłat na rzecz powódki. Były to wpłaty gotówkowe, średnio po kilka tysięcy złotych, pozwany jeśli odnajdzie potwierdzenia, to złoży je do akt. Powódka wnosząc powództwo w dniu 16 czerwca 2017r. nadużyła prawa podmiotowego w rozumieniu art. 5 k.c. Powódka mimo utrzymywania stałych kontaktów z A. S., pomimo rzekomego zaniechania zapłaty całości ceny sprzedaży lokalu, od daty zapłaty pierwszej raty w grudniu 2010r. ani razu nie wezwała A. S. do zapłaty kwoty wynikającej z umowy, nie skorzystała też z uprawnienia do uzyskania klauzuli wykonalności na akt notarialny obejmujący umowę (odpowiedź na pozew – k. 111-117).

Pismem z dnia 2 października 2018 r. (data stempla pocztowego) powódka zmodyfikowała powództwo wnosząc w pierwszej kolejności o ustalenie, iż umowa sprzedaży z dnia 25 listopada 2009 r. jest nieważna, jako umowa pozorna na podstawie art. 83 § 1 k.c. W drugiej kolejności, powódka wniosła jako roszczenie alternatywne, na wypadek nie uwzględnienia przez sąd roszczenia o ustalenie nieważności umowy, już zgłoszonego roszczenia w pozwie dotyczącego zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia. Uzasadniając tak zmodyfikowane roszczenie powódka wskazała, iż A. S. była jej wieloletnią przyjaciółką, z którą zawarła pozorną umowę sprzedaży mieszkania celem uniknięcia rozliczenia się z wierzycielami. Powódka twierdziła, że pozostawała w długoletnim sporze z ZUS-em oraz Urzędem Skarbowym. Podmioty te zabezpieczyły swoje roszczenia poprzez wpisy hipotek przymusowych ujawnionych w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowego lokalu. Wprawdzie powódka te roszczenia uznawała za bezzasadne, ale mimo to, w subiektywnej obawie przed utratą mieszkania na rzecz wierzycieli i w przekonaniu, że zbycie lokalu może ją przed tym zabezpieczyć, zdecydowała się na zawarcie fikcyjnej, jak to określa, umowy sprzedaży. Podniosła, iż umowa nigdy nie została wykonana, bowiem nieruchomość nie została wydana, a cena zakupu wskazana w akcie notarialnym nigdy nie została uiszczona. Zaznaczyła, że razem z A. S. planowały – po uporządkowaniu spraw związanych z wierzycielami – przepisanie mieszkania ponownie na powódkę (pismo procesowe z dnia 2 października 2018 r. – k. 137-144).

Odnosząc się do zmodyfikowanego powództwa pozwany wniósł o jego oddalenie w całości, tj. zarówno w zakresie roszczenia głównego, jak i alternatywnego oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwany stwierdził, że sporna umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, a co za tym idzie notariusz ją sporządzający poświadczył prawdziwość danych w niej zawartych, a także fakt przekazania powódce przez A. S. łącznej kwoty 40 000,00 zł tytułem uiszczenia części ceny zakupu nieruchomości. Dodał, iż od chwili zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotowego mieszkania A. S. przekazywała powódce kwoty pieniężne, a także dokonywała za powódkę różnych płatności w konsekwencji czego wpłaciła na rzecz powódki łączną kwotę 100 318,35 zł. Zaznaczył również, iż sporna nieruchomość jest wynajmowana, a czynsz najmu pobierany jest przez powódkę, która także owe kwoty winna zaliczyć na poczet ceny zakupu mieszkania. Zaakcentował, że powódka przez ponad 8 lat nie próbowała uregulować rzekomo nieprawdziwego stanu prawnego nieruchomości, a działania podjęła dopiero w momencie, w którym stan zdrowia A. S. był na tyle zły, że pozostawała bez świadomości, a jej funkcje życiowe podtrzymywane były jedynie przez aparaturę szpitalną (pismo pozwanego – stanowisko w sprawie wraz z wnioskami dowodowymi – k. 234-238).

W dalszym toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska w sprawie, przy czym powódka podkreśliła, że płatności, jakich A. S. dokonywała na jej rzecz uiszczane były z tytułu spłaty umowy pożyczki zawartej w dniu 7 czerwca 2006 r. (pismo procesowe z dnia 26 marca 2019 r. – k. 289-292; pismo procesowe z dnia 24 sierpnia 2022 r. – k. 514-517; pismo procesowe z dnia 30 sierpnia 2024 r. – k. 604-605; protokół z rozprawy z dnia 3 września 2024 r. – k. 614-617).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny.

W dniu 25 listopada 2009r. powódka B. D. sprzedała A. S. lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w W., wraz z prawami z nim związanymi, za cenę 260.000 zł. Przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło poprzez akt notarialny Rep. A (...). A. S. w dniu 20 października 2008r. zapłaciła powódce, tytułem umowy przedwstępnej, zadatek w kwocie 10.000 zł. Kwota 30.000 zł została zapłacona i pokwitowana w dniu sporządzaniu ww. umowy, zaś resztę ceny w kwocie 220 000,00 zł kupująca zobowiązała się zapłacić w 4 ratach rocznych, po 55.000 zł każda rata, płatnych do rąk własnych sprzedającej za pokwitowaniem notarialnym, do dnia 30 grudnia każdego roku, poczynając od roku 2010, bez odsetek i w zakresie tego obowiązku A. S. poddała się wprost z mocy aktu rygorowi egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Powódka oświadczyła, że przedmiotowy lokal nabyła będąc zamężną, na swój majątek odrębny, na podstawie umowy darowizny z dnia 8 lipca 1999r. Powódka zapewniła, że lokal nie jest przedmiotem najmu i nie zamieszkują w nim lokatorzy w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, i nikt w nim nie jest zameldowany.

Ponadto strony umowy oświadczyły, że w dniu 20 października 2008r. zawarły aktem notarialnym przedwstępną umowę sprzedaży Rep. A- (...), na mocy której powódka zobowiązała się sprzedać przedmiotowy lokal w terminie do dnia 20 kwietnia 2009r., w stanie wolnym od obciążeń, za cenę 260.000 zł A. S., która lokal ten miała kupić za fundusze stanowiące jej majątek osobisty, co stawający do aktu jej mąż J. S. potwierdził. Powyższa umowa nie została wykonana i strony nie zgłaszają względem siebie z tego tytułu żadnych roszczeń.

Strony zgodnie potwierdziły, że przedmiotowy lokal został kupującej już wydany.

Ponadto w akcie notarialnym zapisano, że w dziale IV księgi wieczystej przedmiotowego lokalu wpisane są:

1)  hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 73.208,17 zł ustanowiona na rzecz Skarbu Państwa – Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego (...) w W., tytułem zabezpieczenia należności głównej, odsetek, kosztów egzekucyjnych i kosztów upomnienia objętych tytułami wykonawczymi stanowiącymi podstawę wpisu,

2)  hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 60.765,89 zł z odsetkami ustawowymi ustanowiona na rzecz Skarbu Państwa – Zakładu Ubezpieczeń Społecznych z siedzibą w W. I Oddział w W., tytułem zabezpieczenia należności z tytułu składek na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych za okres od lutego 2000r. do lipca 2002r., Fundusz Ubezpieczeń Zdrowotnych za okres od lutego 2000r. do lipca 2002r. oraz Fundusz Pracy i Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych za okres od lutego 2000 r. do lipca 2002 r. wraz z należnymi odsetkami za zwłokę naliczonymi na dzień 4 lipca 2005 r. (dowód: kopia aktu notarialnego z dnia 25 listopada 2009 r. – k. 7-12, kopia aktu notarialnego Rep. A Nr (...) z dnia 20 października 2008 r. – k. 465-467).

B. D. i A. S. znały się od dziecka, przyjaźniły się, zawsze sobie pomagały. Ich relacja cechowała się zażyłością oraz wzajemnym wsparciem. W 1999r. zmarł mąż powódki, powódka postanowiła kontynuować działalność gospodarczą w dziedzinie budownictwa. Początkowo praca powódki szła bardzo dobrze, jednakże w 2002r. firma dla której powódka wykonywała roboty budowlane przestała jej płacić. Wówczas zaczęły się kłopoty finansowe powódki, powódka pozostawała w sporze co do płatności na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Urzędu Skarbowego. Wyjaśnianie spraw związanych z płatnościami przedłużało się, powódka obawiała się o swój majątek. Dopiero w styczniu 2014r. powódka otrzymała pismo od Naczelnika (...)Urzędu Skarbowego (...) o uchyleniu zajęcia z powodu całkowitej spłaty zaległości. Zaś w styczniu 2015r. powódka złożyła wniosek do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych I Oddział w W. o umorzenie należności powstałych z tytułu nieopłaconych składek przez osoby prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (dowód: zeznania powódki -k. 299-301, pisma z ZUS-u i Urzędu Skarbowego k.165-167).

A. S. prowadziła firmę transportowo-spedycyjną, a od września 2014r. prowadziła działalność kosmetyczną. W latach 2013-2014 firma transportowo-spedycyjna miała problemy z płynnością finansową, zaś firma kosmetyczna przynosiła straty (dowód: zeznania świadka A. K. -k.393-396).

W dniu 7 czerwca 2006 r. A. S., jako pożyczkobiorca zawarła z B. D., jako pożyczkodawcą umowę pożyczki na kwotę 150.000 zł płatną w trzech transzach po 50.000 zł. W dniu zawarcia umowy A. S. pokwitowała odbiór pierwszej transzy. Pożyczka miała zostać zwrócona do dnia 30 sierpnia 2007 r. Kolejne transze pożyczki zostały wypłacone przelewami – w dniu 9 czerwca 2006 r. oraz w dniu 21 czerwca 2006 r. (dowód: kopia umowy pożyczki z dnia 7 czerwca 2006 r. – k. 293; kopia potwierdzenia przelewu z dnia 9 czerwca 2006 r. – k. 295; kopia potwierdzenia przelewu z dnia 21 czerwca 2006 r. – k. 294).

W dacie zawierania umowy przedwstępnej przedmiotowego lokalu powódka borykała się z licznymi zadłużeniami, natomiast A. S. poszukiwała nieruchomości, którą mogłaby kupić jako inwestycję długoterminową. W tym zakresie doszła do porozumienia z powódką i została zawarta umowa przedwstępna w październiku 2008r. Od momentu zawarcia umowy przedwstępnej A. S. przekazywała powódce kwoty pieniężne, a także dokonywała za powódkę różnych płatności. I tak A. S. w dniu 28 stycznia 2009 r. wpłaciła kwoty 2000 zł oraz 398 zł na konto Wspólnoty Mieszkaniowej (...) (...) tytułem zaliczki na koszty zarządu i mediów oraz funduszu remontowego.

(dowód: kopie potwierdzeń operacji z dnia 28 stycznia 2009 r. – k. 286-297)

W dniach 4 lutego 2009 r. oraz 2 marca 2009 r. A. S. przekazała powódce kwotę 6 000 euro (28.265 zł) oraz 700 euro (3.290 zł) tytułem pokrycia kosztów jej wyjazdu zagranicznego.

(dowód: kopia potwierdzenia operacji z dnia 4 lutego 2009 r. – k. 247; kopia potwierdzenia z dnia 2 marca 2009 r. – k. 248, niezaprzeczone twierdzenia oraz zeznania pozwanego)

W okresie od dnia 3 marca 2009 r. do dnia 29 września 2009 r. A. S. uiściła w imieniu powódki opłaty z tytułu abonamentu telefonicznego na łączną kwotę 2.822,23 zł.

(dowód: kopia potwierdzenia operacji z dnia 3 marca 2009 r. – k. 274; kopia potwierdzenia operacji z dnia 23 kwietnia 2009 r. – k. 275; kopia potwierdzenia operacji z dnia 26 sierpnia 2009 r. – k. 276; kopia potwierdzenia operacji z dnia 29 września 2009 r. – k. 277)

W 2010r. A. S. przekazała powódce łącznie kwoty 23.543,48 zł oraz 200 euro (892 zł), w tym z tytułu opłaty za abonament telefoniczny oraz opłaty za prąd.

(dowód: kopia pokwitowania z dnia 27 lipca 2010 r. – k. 249; kopia pokwitowania z dnia 24 sierpnia 2010 r. – k. 250; kopia pokwitowania z sierpnia 2010 r. – k. 251; kopia pokwitowania z dnia 13 września 2010 r. – k. 252; kopia pokwitowania z dnia 15 września 2010 r. – k. 253; kopia pokwitowania z dnia 27 września 2010 r. – k. 254; kopia pokwitowania z dnia 2 października 2010 r. – k. 255; kopia pokwitowania z dnia 19 października 2010 r. – k. 256; kopia pokwitowania z dnia 8 listopada 2010 r. – k. 257; wydruk potwierdzenia wykonania przelewu krajowego z dnia 23 listopada 2010 r. – k. 285; wydruk historii rachunku, operacja z dnia 3 grudnia 2010 r. – k. 282; wydruk potwierdzenia wykonania przelewu zagranicznego z dnia 21 grudnia 2010 r. – k. 259)

W 2011r. A. S. przekazała powódce łącznie kwoty 18 159,64 zł oraz 3.800 euro (16.948 zł), w tym z tytułu opłat za abonament telefoniczny.

(dowód: kopia pokwitowania z dnia 10 stycznia 2011 r. – k. 260; kopia pokwitowania z dnia 13 stycznia 2011 r. – k. 261; kopia pokwitowania z dnia 31 stycznia 2011 r. – k. 262; kopia pokwitowania z dnia 14 kwietnia 2011 r. – k. 263; wydruk potwierdzenia wykonania przelewu krajowego z dnia 24 maja 2011 r. – k. 279; wydruk potwierdzenia operacji z dnia 8 czerwca 2011 r. – k. 283; kopia pokwitowania z dnia 29 czerwca 2011 r. – k. 264; wydruk potwierdzenia wykonania przelewu krajowego z dnia 12 lipca 2011 r. – k. 281; kopia pokwitowania z dnia 20 lipca 2011 r. – k. 265; wydruk potwierdzenia operacji z dnia 18 sierpnia 2011 r. – k. 280; wydruk potwierdzenia operacji z dnia 31 sierpnia 2011 r. – k. 266; kopia wpłaty gotówkowej z dnia 1 września 2011 r. – k. 267; kopia pokwitowania z dnia 13 września 2011 r. – k. 268; kopia pokwitowania z dnia 19 września 2011 r. – k. 269; kopia potwierdzenia wykonania przelewu zagranicznego z dnia 6 grudnia 2011 r. – k. 270; kopia potwierdzenia wpłaty z dnia 23 grudnia 2011 r. – k. 271; wydruk potwierdzenia wykonania przelewu krajowego z dnia 28 grudnia 2011 – k. 284)

W dniu 6 listopada 2012r. A. S. przekazała powódce kwotę 3.000 zł, a w dniu 28 września 2014r. kwotę 1.000 zł. Od 4 lutego 2009r. do 28 września 2014r. A. S. przekazał powódce kwotę 92.845 zł.

(dowód: kopia pokwitowania z dnia 6 listopada 2012 r. – k. 272; kopia pokwitowania z dnia 28 września 2014 r. – k. 273)

W dniu 1 grudnia 2008 r. powódka wynajęła przedmiotowy lokal mieszkalny I. K., która uiszczała czynsz w wysokości 1 000,00 zł miesięcznie. Czynsz ten pobierała B. D., także po sprzedaży lokalu na rzecz A. S..

(dowód: kopia umowy najmu z dnia 1 grudnia 2008 r. – k. 169-170)

A. S. razem z I. K. oraz powódką B. D. partycypowała w kosztach spłacania zadłużenia powstałego na czynszu oraz opłacie z tytułu funduszu remontowego przedmiotowego lokalu. A. S. spłacała również zadłużenie z tytułu opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu związanego z własnością ww. mieszkania.

(dowód: kopie dowodów wpłat – k. 211-217; kopie dowodów wpłat gotówkowych – k. 219-226).

J. S. denerwowała relacja łącząca jego żonę A. S. z B. D.. Była to jedna z wielu przyczyn konfliktów pomiędzy małżonkami. J. S. oraz A. S. rozwiedli się w 2011 roku. A. S. zaczęła przechowywać część swojej dokumentacji firmowej w mieszkaniu nr (...) przy ul. (...) w W.. Upoważnienie do odbierania jej korespondencji posiadał wspólny znajomy powódki oraz A. S. – C. B..

(dowód: protokół z rozprawy z dnia 5 kwietnia 2019 r. – k. 299-302v ; zeznania J. S. złożone na piśmie – k. 412-415; uzupełniające zeznania świadka J. S. złożone na rozprawie w dniu 12 maja 2022 r. – k. 499-502v).

Z uwagi na konieczność usunięcia tętniaka mózgu A. S. od maja 2017 r. przebywała w Centralnym Szpitalu Klinicznym Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji w W.. Operacja nie powiodła się, a A. S. od tego czasu była nieprzytomna i jej stan był ciężki.

(dowód: pismo z dnia 18 lipca 2017 r. – k. 36; uzupełniające zeznania świadka J. S. złożone na rozprawie w dniu 12 maja 2022 r. – k. 499-502v; protokół z rozprawy z dnia 3 września 2024 r. – k. 614-617).

Podczas pobytu A. S. w szpitalu odwiedzali ją bliscy w tym były mąż – J. S., syn – N. S. oraz przyjaciółka – B. D.. Podczas tych spotkań B. D. nie poinformowała J. S. oraz N. S. o swoich roszczeniach względem mieszkania nr (...) przy ul. (...) w W.. Na pytania J. S. odpowiadała enigmatycznie i wymijająco.

A. S. - wydając dyspozycje w razie swojej ewentualnej śmierci – nie poinformowała byłego męża o istnieniu jakichkolwiek roszczeń B. D. względem któregokolwiek ze składników swojego majątku osobistego.

(dowód: zeznania J. S. złożone na piśmie – k. 412-415; wydruk wiadomości mailowej z dnia 7 maja 2017 r. – k. 420-422; uzupełniające zeznania świadka J. S. złożone na rozprawie w dniu 12 maja 2022 r. – k. 499-502v; protokół z rozprawy z dnia 3 września 2024 r. – k. 614-617)

A. S. zmarła w dniu 16 października 2017 r. Spadek po A. S. nabył z dobrodziejstwem inwentarza jej syn N. S..

(dowód: kopia odpisu skróconego aktu zgonu – k. 92; kopia aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 22 grudnia 2017 r. – k. 93-94; protokół z rozprawy z dnia 3 września 2024 r. – k. 614-617).

Po śmierci A. S. B. D. prowadziła z N. S., rozmowy, których celem było przepisanie na nią przedmiotowego lokalu, przy czym powódka nie udzieliła mu informacji, jaka jest podstawa prawna owego przepisania, jak również nie poinformowała go o wytoczonym powództwie. N. S. dowiedział się o toczącym się postępowaniu z treści wpisu umieszczonego w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla spornej nieruchomości.

(dowód: niezaprzeczone twierdzenia pozwanego zawarte w piśmie – stanowisko w sprawie wraz z wnioskami dowodowymi – k. 234-238; protokół z rozprawy z dnia 5 kwietnia 2019 r. – k. 299-302v; protokół z rozprawy z dnia 3 września 2024 r. – k. 614-617 )

N. S. próbował w asyście policji oraz osoby trzeciej uzyskać dostęp do przedmiotowego lokalu, jednak powódka oraz I. K. odmówiły mu wejścia do mieszkania powołując się na okoliczność toczącego się postępowania.

(dowód: ; protokół z rozprawy z dnia 5 kwietnia 2019 r. – k. 299-302v; protokół z rozprawy z dnia 3 września 2024 r. – k. 614-617 )

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie okoliczności między stronami bezspornych, jak również złożonych do akt sprawy dokumentów. Sąd w całości dał wiarę przedłożonym dokumentom wymienionym w uzasadnieniu, bowiem żadna ze stron nie podważała ich autentyczności, a Sąd nie miał podstaw do kwestionowania ich wiarygodności, bądź zawartej w nich treści z urzędu.

Dokonując ustaleń faktycznych Sąd oparł się również na dowodzie z przesłuchania stron oraz świadka J. S. w zakresie wskazanym w ustalonym stanie faktycznym. W ocenie Sądu w tej części strony, a także świadek posiadali istotne dla rozstrzygnięcia sprawy informacje, które znajdowały potwierdzenie w pozostałym zgormadzonym w sprawie materiale dowodowym.

Za niewiarygodne w świetle zgromadzonych w sprawie dokumentów należało uznać twierdzenia powódki, że kwoty przekazywane przez A. S. uiszczane były z tytułu spłaty umowy pożyczki zawartej w dniu 7 czerwca 2006 r., nie zaś z tytułu spłaty pozostałej ceny zakupu mieszkania nr (...) przy ul. (...) w W.. Zeznania te nie znajdują żadnego potwierdzenia w pozostałym zebranym materiale dowodowym. Sąd bowiem nie mógł dać wiary prywatnym wyliczeniom powódki (k. 431-432v) skoro na ich poparcie nie przedstawiła ona miarodajnych dowodów – znajdujących odzwierciedlenie w tychże wyliczeniach.

Sąd także nie dał wiary twierdzeniom zarówno powódki, jak i świadków A. K., C. B. oraz I. K., jakoby umowa sprzedaży mieszkania nr (...) przy ul. (...) w W. z dnia 25 listopada 2009 r. została zawarta dla pozoru. W ocenie Sądu, należy mieć na uwadze, że większość świadków było bardzo stronniczych. Sąd miał również na uwadze to, że świadkowie wypowiadali swoje oceny, osądy czy też przypuszczenia, wobec czego oparł się tylko na tych wypowiedziach, które znajdywały potwierdzenie w pozostałym zebranym w sprawie materiale dowodowym. Twierdzenia te natomiast nie korelowały z dokumentami złożonymi do akt sprawy, w szczególności z umową sprzedaży spornego lokalu sporządzoną w formie aktu notarialnego.

Podobnie Sąd ocenił zeznania świadka P. M., które ze względu na swój lakoniczny charakter nie mogły stanowić wartościowego materiału dowodowego pozwalającego na poczynienie istotnych w sprawie ustaleń faktycznych.

Sąd pominął pozostałe dowody z dokumentów lub kopii dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, a nie wskazanych powyżej, jako niemających istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. pominął dowód złożony w piśmie z dnia 29 sierpnia 2024 r. (k. 604-609) w postaci nagrania CD z rozmowy z dnia 24 sierpnia 2024 r. dochodząc do wniosku, że dowód ten nie służy dokonaniu ustaleń istotnych dla rozstrzygnięcia.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, zarówno co do roszczenia głównego, jak i ewentualnego.

Zgodnie z art. 83 § 1 k.c. nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.

Dokonując wykładni normy art. 83 k.c. należy odróżnić tzw. pozorność zwykłą (bezwzględną), a więc sytuację, w której strony składając oświadczenie woli nie chcą wywołać żadnych skutków prawnych oraz tzw. pozorność kwalifikowaną (względną), rozumianą jako sytuację, gdy pod oświadczeniem składającym się na czynność pozorną strony starają się ukryć inne rzeczywiste oświadczenie woli. W tym pierwszym przypadku, regulowanym w art. 83 § 1 k.c., dla uznania czynności prawnej za pozorną wystarczy wykazanie braku woli wywołania skutków prawnych przez składającego oświadczenie oraz świadomości i zgody na ten stan rzeczy po stronie kontrahenta.

W wyroku z dnia 2 marca 2016 roku, V CSK 397/15, pozorność czysta (bezwzględna) została zdefiniowana w ten sposób, że zgodnie z art. 83 k.c. nieważne jest oświadczenie woli spełniające trzy elementy, tj. złożenia go drugiej stronie, złożenia tylko dla pozoru, zgody adresata na dokonanie czynności prawnej. Oświadczenie złożone dla pozoru to czynność symulowana, polegająca na tym, że dokonaniu czynności prawnej towarzyszy próba wywołania u osób trzecich przeświadczenia, że zamiarem stron tej czynności jest wywołanie skutków prawnych objętych treścią ich oświadczeń woli oraz między stronami musi istnieć tajne porozumienie, że te oświadczenia woli nie mają wywołać zwykłych skutków prawnych gdyż wyrażony zamiar nie istnieje lub jest inny niż ujawniony. Pozorność czysta (bezwzględna) zachodzi gdy strony, dokonując czynności prawnej, nie mają zamiaru wywołania żadnych skutków prawnych. W ich sferze prawnej nic się nie zmienia, a celem ich zachowania jest stworzenie u innych przeświadczenia, że czynność prawna, w takiej postaci jak ujawniona, została w rzeczywistości dokonana. Oświadczenie woli stron nie może wtedy wywoływać skutków prawnych odpowiadających jego treści, ponieważ same strony tego nie chcą (por. także: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 sierpnia 2015 r., I CSK 786/14).

Jest istotnym, że zgoda drugiej strony czynności prawnej musi być wyraźna i nie budzić żadnych wątpliwości. Nieważność czynności prawnej z powodu pozorności złożonego oświadczenia woli może być stwierdzona tylko wówczas, gdy brak zamiaru wywołania skutków prawnych został przejawiony wobec drugiej strony tej czynności otwarcie tak, że miała ona pełną świadomość co do pozorności złożonego wobec niej oświadczenia woli i co do rzeczywistej woli jej kontrahenta i w pełni się z tym zgadzała. Zgoda drugiej strony na pozorność musi być uprzednia w stosunku do pozornego oświadczenia woli, a zatem powinna być wyrażona najpóźniej w chwili dokonywania czynności prawnej (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 lutego 1998 r., sygn. akt II CKN 816/97). Pamiętać trzeba, że pozorność jest wadą, która dotyczyć musi wszystkich zgodnych oświadczeń woli, wchodzących w skład czynności prawnej.

Skoro umowa jest zawarta dla pozoru, jeżeli zamiarem stron zawierających umowę jest nie wywołanie skutków prawnych odpowiadających jej treści i przy składaniu oświadczeń woli obie strony z góry zakładają, że nie będą realizowały swoich praw i obowiązków wynikających z łączącej ich umowy, to nie można przyjąć pozorności oświadczeń woli o zawarciu umowy, jeżeli była ona wykonywana. Szerzej rzecz ujmując przy badaniu woli stron (pozorność) należy uwzględnić okoliczności poprzedzające zawarcie umowy jak również występujące później (por: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2010 r., V CSK 369/09; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia z dnia 23 października 2015 roku, VI ACa 1663/14 i wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2012 r., I ACa 1018/12).

Nie może budzić wątpliwości, że pozorność czynności prawnej jest okolicznością faktyczną i podlega ustaleniu przez sąd zgodnie z zasadą określoną w art. 6 k.c. (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2016 r., I ACa 740/15, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2005 r., I CK 178/05 i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2014 r., II CSK 405/13).

Jednocześnie skoro żaden przepis nie przewiduje domniemania pozorności oświadczenia woli ciężar wykazania, iż oświadczenia woli stron w przedmiotowej umowie zostały złożone dla pozoru spoczywał w okolicznościach sprawy na powódce, która z pozorności tej czynności prawnej wywodziła dla siebie skutki prawne, w postaci nieważności umowy, czego ustalenia dochodziła.

Na koniec podkreślić należy, że pozorność czynności prawnej stwierdzonej dokumentem, może być udowodniona za pomocą zeznań świadków i przesłuchania stron również między uczestnikami tej czynności. Pozorność jest bowiem wadą oświadczenia woli, a wady oświadczenia woli mogą być udowodnione wszelkimi środkami i dlatego ograniczenia dowodowe przewidziane w art. 247 k.p.c. nie mają tu zastosowania. (por: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 1966 r., V CR 123/66 i wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 13 marca 2013 r., I ACa 773/12).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt sprawy niniejszej Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, iż tak zakreślonym obowiązkom dowodowym powódka nie sprostała. Zaoferowany w toku postępowania materiał dowodowy nie dawał bowiem podstaw do poczynienia ustaleń co do tego, że B. D. oraz A. S. zawierając w dniu 25 listopada 2009 r. umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. swoimi zgodnymi i uzewnętrznionymi wobec siebie zamiarami obejmowały niewywołanie przez ową umowę skutków prawnych.

W tym miejscu zauważyć należy, że zgodnie z lansowanym przez powódkę stanowiskiem, celem przedmiotowej umowy było uchronienie jej majątku, w postaci objętego umową mieszkania, od egzekucji grożącej jej za długi w stosunku do Urzędu Skarbowego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Taki zamiar dłużnika, nawet jeśli jest znany przez nabywcę nieruchomości nie przesądza o pozorności oświadczeń woli zawartych w umowie sprzedaży. Przeciwnie, zgodnie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego zbywca dążąc do uniknięcia zaspokojenia wierzycieli z nieruchomości, działa zazwyczaj właśnie w celu wywołania skutków prawnych (zmiany jej statusu właścicielskiego), na co wyraża zgodę nabywca. W takim przypadku istotą dokonywanej czynności jest dążenie do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz nabywcy (zbycie nieruchomości), a w konsekwencji uniknięcie egzekucji długów zbywcy z nieruchomości. Stąd jedynie w oparciu o opisane powyżej motywy działania – dążenie do uniemożliwienia egzekucji z nieruchomości, nie można wywodzić, aby czynność według zgodnej woli obu jej stron nie miała wywoływać skutków prawnych.

Kolejno, pozorność omawianej umowy powódka wywodziła z konsekwentnie powtarzanego twierdzenia, iż A. S. nie uiściła ceny zakupu przedmiotowego lokalu. Sąd Okręgowy pragnie jednak zaakcentować, że zarówno przy okazji zawierania umowy przedwstępnej, jak i przyrzeczonej – sporządzonych w formie aktu notarialnego, A. S. przekazywała powódce kwoty pieniężne, ona zaś kwitowała ich przyjęcie. To na powódce więc spoczywał ciężar dowodu w trybie art. 252 k.p.c. – zaprzeczenia prawdziwości tychże dokumentów urzędowych, w zakresie prawdziwości oświadczeń w tym przedmiocie. Daleko niewystarczającym było tu powołanie się na własne zeznania, jako podmiotu bezpośrednio zainteresowanego w sprawie tym bardziej, iż obecny przy zawieraniu umowy przedwstępnej J. S. zeznał, iż kwota 10 000,00 zł została B. D. przekazana. Odnosząc się zaś do pozostałej do zapłaty kwoty 220 000,00 zł tut. Sąd uznał, że zaoferowany przez pozwanego materiał dowodowy w postaci kopii pokwitowań oraz potwierdzeń przelewów pozostawał w oczywistej korelacji z datą podpisania omawianej umowy. Nie sposób przy tym udzielić przymiotu wiarygodności twierdzeniom powódki, iż ww. wpłaty stanowiły spłatę umowy pożyczki zawartej w dniu 7 czerwca 2006 r. Przedstawione przez nią wyliczenia nie znajdują bowiem potwierdzenia w załączonych pokwitowaniach. Nie może przy tym umknąć uwadze, że umowa pożyczki została zawarta dnia 7 czerwca 2006 r., zaś umowa przedwstępna sprzedaży przedmiotowego lokalu w dniu 20 października 2008 r. i dopiero po tym dniu A. S. zaczęła przekazywać na rzecz powódki środki pieniężne. Zgodnie ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym pierwszej wpłaty na rzecz powódki A. S. dokonała 28 stycznia 2009 r., a więc ponad trzy lat po zawarciu umowy pożyczki, podczas gdy zgodnie z jej zapisami miała ona zostać zwrócona do dnia 30 sierpnia 2007 r.

Nie można również stracić z pola widzenia, że mieszkanie nr (...) przy ul. (...) w W. wynajmowane było od dnia 1 grudnia 2008 r., a zatem od dnia 25 listopada 2009 r., a więc daty nabycia przez A. S. ww. lokalu pożytki z tytułu tejże umowy winny były przypadać jego nowemu właścicielowi. Skoro zaś pobierała je B. D. to suma uzyskanych opłat winna zostać zaliczona na poczet zapłaty ceny zakupu przedmiotowej nieruchomości.

Niezależnie od powyższego podkreślania wymaga, że okoliczność czy A. S. w rzeczywistości zapłaciła powódce określoną umową cenę sprzedaży nie wpływa sama przez się na ważność przedmiotowej umowy. W wyroku z dnia 14 lutego 2008 roku, I ACa 1405/07, Sąd Apelacyjny w Gdańsku, w pełni trafnie wywiódł, że umowa sprzedaży rzeczy określonej co do tożsamości ma charakter konsensualny, co oznacza, że do jej zawarcia ze skutkiem prawnym w postaci przeniesienia własności wystarcza złożenie zgodnych i niewadliwych oświadczeń woli przez obie strony. Z punktu widzenia ważności umowy sprzedaży nie jest natomiast istotne, czy zostanie zapłacona przy zawarciu umowy cena, ani czy rzecz zostanie wydana, a także z czyjego majątku pochodzą środki na zapłacenie ceny i kto po zakupie będzie z woli właściciela użytkownikiem rzeczy.

Na marginesie dodać w tym miejscu można, iż trudno logicznie wyjaśnić dlaczego, przy założeniu pozorności umowy, A. S. miałaby opłacać koszty notarialne zarówno umowy przedwstępnej, jak i przyrzeczonej, gdzie zawarcie pozornej umowy leżałoby wyłącznie w interesie powódki, a koszty te nie były bardzo znaczne, niemożliwe dla niej do udźwignięcia.

Ostatecznie, na uwagę zasługuje okoliczność, że po zawarciu przedmiotowej umowy A. S. regulowała zaległości istniejące na lokalu z tytułu czynszu, funduszu remontowego, jak również opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu. Nadto, zgodnie z twierdzeniami samej powódki w lokalu tym A. S. przechowywała należącą do niej dokumentację firmową. Nie sposób więc uznać, by postawa reprezentowana przez matkę N. S. świadczyła o chęci zawarcia spornej umowy jedynie dla pozoru. Zebrany w sprawie materiał dowodowy przemawia za przyjęciem wręcz odmiennego stanowiska. W toku postępowania A. S. przedstawiana była jako osoba niezwykle uczciwa, sumienna i skrupulatna. Trudno zatem przyjąć by wiedząc o pozorności tejże umowy nie poinformowała o tym syna i byłego męża, tym bardziej biorąc pod uwagę okoliczności planowanej operacji usunięcia tętniaka mózgu, obawy śmierci i przesłanego do J. S. maila zatytułowanego „Testament”.

Biorąc pod uwagę wszystkie wcześniejsze rozważania Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, iż brak jest w sprawie niniejszej podstaw do przyjęcia, że umowa z dnia 25 listopada 2009 r. zawarta pomiędzy B. D., a A. S. była czynnością pozorną, a co za tym idzie, że jest nieważna. To ostatecznie przesądziło o bezzasadności powództwa w zakresie roszczenia głównego.

Odnośnie żądania ewentualnego powódka wnosiła w oparciu o art. 64 k.c. o zobowiązanie pozwanego do złożenia określonego w pozwie oświadczenia woli. Przepis ten określa skutki materialnoprawne prawomocnego orzeczenia sądu, w którym wprost lub w sposób dorozumiany stwierdzono obowiązek złożenia oznaczonego oświadczenia woli. Chodzi więc o sytuację, gdy pomimo obowiązku złożenia oświadczenia woli osoba zobowiązana do jego złożenia uchyla się od tego obowiązku. Obowiązek złożenia oświadczenia woli dotyczy przypadków, gdy jest skonkretyzowany w wystarczającym stopniu pod względem podmiotowym i przedmiotowym. Podstawą dla obowiązku złożenia oświadczenia woli może być każde zdarzenie cywilnoprawne, z którego wynika, także w sposób dorozumiany. Obowiązek ten może wynikać z czynności prawnej, z ustawy lub z aktu administracyjnego. Orzeczenie sądu może zastąpić jedynie oświadczenie woli, nie zaś zachowanie faktyczne. Jak wynika z powyższego żądanie wydania przez sąd orzeczenia co do złożenia określonego oświadczenia woli jest uzasadnione tylko wtedy, jeśli istnieje obowiązek prawny złożenia oświadczenia woli. Art. 64 k.c. nie stanowi samodzielnej podstawy obowiązku złożenia oświadczenia woli. Obowiązek taki musi wynikać z czynności prawnej np. umowy przedwstępnej lub ustawy np. roszczenie o ustanowienie służebności budynkowej na podstawie art. 151 k.c. Zgodnie z ogólną zasadą rozkładu ciężaru dowodu (art. 6 k.c.) osoba żądająca wydania orzeczenia zastępującego oświadczenie woli musi udowodnić istnienie obowiązku złożenia takiego oświadczenia woli. Zdaniem sądu powódka nie wykazała z jakiej czynności prawnej kreuje obowiązek złożenia oświadczenia woli przez pozwanego, nie wykazała czy między nią a A. S. doszło do umowy zobowiązującej do zwrotnego przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości, nie wykazała, że nie doszło do zapłaty ceny. Możliwość wydania orzeczenia zastępującego oświadczenie woli uzależnione jest od istnienia ważnego zobowiązania do złożenia oświadczenia woli, zaś w niniejszym postępowaniu nie zostało to wykazane, więc także powództwo ewentualne zostało oddalone.

O kosztach orzeczono w punkcie II. sentencji wyroku, na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., uwzględniając, że powódka przegrała proces w całości. Stosownie do art. 108 § 1 k.p.c. szczegółowe wyliczenie kosztów postępowania Sąd pozostawił Referendarzowi Sądowemu.

Sędzia Bożena Chłopecka