Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 listopada 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Piotr Królikowski

Protokolant: Jakub Wojdyna

po rozpoznaniu w dniu 29 października 2024 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa J. G.

przeciwko Miastu (...) W.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanego Miasta (...) W. na rzecz powoda J. G. kwotę 3.307.876,00 zł (trzy miliony trzysta siedem tysięcy osiemset siedemdziesiąt sześć złotych 00/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 18 czerwca 2024 r. do dnia zapłaty;

2.  dalej idące powództwo oddala;

3.  stwierdza, iż pozwane Miasto (...) W. winno ponieść koszty postępowania w całości pozostawiając ich szczegółowe rozliczenie referendarzowi sądowemu.

sędzia Piotr Królikowski

Sygn. akt: I C 289/19

UZASADNIENIE WYROKU

z 8 listopada 2024 r. (k. 633)

Pozwem skierowanym 29.12.2017 r. (data prezentaty) do Sądu Okręgowego w Warszawie, zmodyfikowanym w toku procesu J. G. domagał się ostatecznie zasądzenia na jego rzecz od pozwanego Miasta (...) W. kwoty 3.307.876 zł wraz z odsetkami ustawowymi:

a)  od kwoty 1.226.400 zł liczonymi od 11 marca 2017 r. do dnia zapłaty oraz

b)  od kwoty 2.081.476 od dnia 20 lipca 2023 r. do dnia zapłaty

wraz z kosztami procesu, w tym zastępstwa procesowego (pozew k. 2 – 105, rozszerzenie powództwa k. 577).

Powód wskazał, że jest właścicielem nieruchomości położonej w W. stanowiącej działkę nr (...) objętej KW nr (...) – powód 29.12.2006 r. uzyskał decyzję o warunkach zabudowy nr (...). Zgodnie z jej treścią mógł na nieruchomości wybudować budynek wielorodzinny z garażem podziemnym, posiadający pięć kondygnacji wysokość 16,5 m, powierzchnia zabudowy 1.216,8 mkw, powierzchnia całkowita budynku 6.084 mkw co oznacza, że powód mógł uzyskać średnio 77 mieszkań. Ponadto powód uzyskał decyzję nr (...) dotyczącą lokalizacji przyłączy mediów oraz inne dokumenty niezbędne do rozpoczęcia powyżej opisanej inwestycji.

Na mocy uchwały Rady (...) W. nr (...) z 05.02.2009 r. uchwalono plan zagospodarowania przestrzennego dla (...) w rejonie ulicy (...) (...) który znacząco pogorszył możliwości zabudowy nieruchomości powoda. Zgodnie z nim powód mógłby uzyskać jedynie 12 mieszkań o średniej powierzchni 145,6 mkw i łącznej powierzchni użytkowej 1.747,9 mkw. Jako podstawę swoich żądań powód wskazał art. 36 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegającą na obniżeniu się wartości nieruchomości, która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą jej przeznaczenia. Podniósł też, że do wskazanego przepisu nie stosuje się 5-letniego terminu zawitego z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pismem z 11.07.2016 r. wezwano (...) W.do zapłaty kwoty 1.226.400 zł w terminie 14 dni od doręczenia pisma a następnie pozwany został zawezwany do próby ugodowej – posiedzenie odbyło się 10.03.2017 r. jednakże do ugody nie doszło.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z 21.01.2019 r. Sąd uwzględnił żądanie powoda (sygn. akt I Nc 195/18, k. 204).

W sprzeciwie od nakazu zapłaty Miasto (...) W. zaskarżyło nakaz w całości oraz wniosło o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego (sprzeciw k. 211 – 265).

W pierwszej kolejności pozwany podniósł zarzut przedawnienia roszczenia powoda wskazując iż ze względu na planowany rodzaj inwestycji to mogła być ona realizowana jedynie w ramach działalności gospodarczej - skoro zaś powód dochodzi odszkodowania ze względu na wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z inwestycją deweloperską to należy uznać iż jego roszczenie przedawniło się.

W drugiej kolejności pozwany zarzucił niewykazanie przez stronę powodową, że działki nr (...) z obrębu (...) odpowiadają obecnym działkom (...) z obrębu (...) co stanowi o braku podstaw do uwzględnienia powództwa w sprawie. Dalej pozwany wskazał, że w przypadku nieruchomości objętej sporem dla której bezpośrednio przed wejściem w życie m.p.z.p. z 2009 r nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego, jej wartość powinna być ustalona na podstawie art. 37 ust. 11 pkt 1 u.p.z.p. tj. z uwzględnieniem faktycznego użytkowania terenu przed uchwaleniem planu, a nie przeznaczeniem terenu czy możliwości korzystania z niego przed uchwaleniem planu. Przed wejściem m.p.z.p. nieruchomość była niezabudowana, niezagospodarowania i nieogrodzona, zarośnięta krzewami i drzewami, zatem faktyczny sposób użytkowania nieruchomości przez powoda nie uległ zmianie.

Miasto podnosiło, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego był sporządzany w latach 2005 - 2009. W tym czasie zbierane były wnioski do planu oraz uwagi. Powód w żaden sposób nie zgłosił swoich zamiarów inwestycyjnych ani nie zabierał głosu w toku powstawania planu. Zaś w chwili wydawania decyzji o warunkach zabudowy z 23 grudnia 2006 r. projekt planu był już sporządzony i udostępniony do wglądu. Uchwała ws. Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (...) w rejonie ulicy (...) część (...) podjęta w dniu 5 lutego 2009 r. opublikowana została w dzienniku urzędowym Województwa (...) i weszła w życie 23 kwietnia 2009 r. Powód nie wykazał, aby po wydaniu decyzji podejmował jakiekolwiek kroki w celu zrealizowania inwestycji przewidzianej w warunkach zabudowy. W szczególności nie wystąpił o wydanie pozwolenia na budowę, nie sporządził projektu budowlanego, nie wystąpił decyzję o wyłączeniu przedmiotowego gruntu z produkcji użytków rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne na podstawie artykułu 11 ustęp 1,4 ustawy ochronie gruntów rolnych i leśnych, zgodnie z wymogami decyzji o warunkach zabudowy. Powód dopiero we wrześniu dwa tysiące ósmego roku podjął kroki w celu uzgodnienia warunków przyłączenia nieruchomości do sieci elektroenergetycznej i gazowej natomiast już po uchwaleniu planu wystąpił do inżyniera ruchu o uzgodnienie zjazdu i zaopiniowanie sposobu zagospodarowania wód opadowych. Powód nie wykazał także adekwatnego związku przyczynowego między wejściem w życie planu z 2009 r. a poniesioną szkodą. Sama bowiem decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o możliwości realizacji planowanej inwestycji – wynika to dopiero z pozwolenia na budowę.

Pozwany zakwestionował także prywatną analizę dołączoną do pozwu wskazując, iż zawiera ona liczne błędy, w szczególności nie uwzględnia sąsiedztwa zabudowanych nieruchomości i ich wpływu na zacienienie Działki powoda. Dodatkowo powierzchnia użytkowa dla inwestycji warunków zabudowy przyjęta w opinii jest błędna. Zgodnie bowiem z praktyką budynki wielorodzinne w których jest część techniczna w postaci szybów windowych i duża powierzchnia przeznaczona na korytarze ogólne posiada powierzchnię użytkową około 60% powierzchni całkowitej a nie jak podano 75% przypadku budynków z ostatnią kondygnacją użytkową udział powierzchni użytkowej całkowitej jest jeszcze mniejszy. Pozwany zakwestionował też operat szacunkowy rzeczoznawcy wskazując, iż jako dokument prywatny nie może on stanowić dowodu w sprawie.

W toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska w sprawie.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

J. G. jest właścicielem działki nr (...) i działki nr (...) obręb (...) – położonych czy ul. (...) w dzielnicy (...) dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w Warszawie prowadzi KW nr (...)). (wydruk z KW nieruchomości k. 13 – 15). Decyzją Prezydenta Miasta (...) W. nr (...) z 15 maja 2012 zatwierdzono projekt podziału nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej w sposób wskazane na mapie sytuacyjnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego – obecnie są to działki (...) z obrębu (...) (decyzja z 15.05.2012 k. 273, opinia biegłego k. 304).

W związku z planowanym zamierzeniem inwestycyjnym – budową budynku wielorodzinnego na ww. nieruchomości powód uzyskał decyzję nr (...) z 29.12.2006 r. o warunkach zabudowy (decyzja k. 53 – 57, 87-91, wraz z załącznikiem k. 58-60, 92 – 94, Decyzja SKO z 15.06.2007 r. (...) utrzymująca z mocy decyzję nr (...) z 29.12.2006 r. k. 262 – 263, zeznania T. G. k. 286 – 286v znacznik 00:15:54 – 00:30:21). Powód uzyskał także opinie dot. zagospodarowania mas ziemnych, lokalizacje zjazdu, inwentaryzację zieleni, zawarł umowę o przyłączeniu do sieci gazowej. Decyzją nr (...) Prezydent (...) W. zezwolił powodowi na trwałe wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów stanowiących działki (...) obręb (...) (k. 274 – 277v).

Nieruchomość spełniała wówczas wszystkie warunki określone wymogami ustaw – możliwe było ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nastąpiło zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami z zakresu planowania przestrzennego. Na sąsiednich działkach powstały w tym czasie podobne budynki. Także podziemna infrastruktura techniczna była wystarczająca dla realizacji inwestycji na nieruchomości powoda w sytuacji gdy podobne obiekty realizowano w sąsiedztwie tj na działkach bezpośrednio graniczących z nieruchomością powoda. Budynek wznoszony przez powoda na podstawie decyzji (...) miałby powierzchnię ok. 5.270 mkw co odpowiada 3.689 mkw powierzchni użytkowej (opinia biegłego architekta k. k. 299 – 333, opinia uzupełniająca k. 496 – 506).

Uchwałą nr (...) Rady miasta (...) W. z 02.12.2004 r. ogłoszono o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (...) w rejonie ulicy (...) obejmującego m. in obręb (...), który został wyłożony do wglądu publicznego o czym także zamieszczono odpowiednie obwieszczenia w prasie i internecie (uchwała z 02.12.2004 r. k. 217, zarządzenie nr (...) k. 218), zarządzenie z 25.07.2007 r. k. 219 – 221). Zarządzeniem nr (...) z 24.10.2007 r. przedstawiono wykaz uwag zgłoszonych do projektu planu (zarządzenie z 24.10.2007 r. k. 222- 227, zarządzenie nr (...) z 30.10.2008 r. k. 228, zarządzenie nr (...) z 04.06.2008 r. k. 229, uchwala nr (...) z 10.07.2008 r. zmieniająca uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu k. 230 – 230v).

Na skutek przyjęcia Uchwałą nr (...)Rady Miasta (...) W. w 05.02.2009 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (...) w rejonie ulicy (...) (Dziennik Urzędowy Województwa (...) nr (...) poz. (...)) nieruchomość powoda znalazła się na terenach zabudowy jednorodzinnej i małych domów wielorodzinnych oznaczonych symbolem (...) (zaświadczenie z 13.08.2009 r. k. 61, 95, uchwała k. 62 – 71, 96 – 105, Uchwała nr (...) z 05.02.2009 r. k. 231 – 260).

Na skutek wejścia w życia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość znalazła się w całości w jego obszarze. W planie wyznaczono bardzo wysoki wskaźnik koniecznej do zachowania powierzchni biologicznie czynnej (60%) oraz wprowadzono ograniczenie powierzchni zabudowy (35%). Na przedmiotowej posesji po wprowadzeniu planu można wznieść 4 budynki jednolokalowe lub 4 budynki 2 lokalowe o 3 kondygnacjach nadziemnych w tym użytkowym poddaszem. Powierzchnia zabudowy budynków to 784 mkw – powierzchnia wszystkich kondygnacji nadziemnych to 2.352 mkw. Powierzchnia użytkowa takich budynków wyniosłaby 1.881,60 mkw. W przypadku budynku wielorodzinnego powierzchnia ta wyniosłaby 1.487,85 mkw. Wszelkie budynki wznoszone w oparciu o plan nie mogłyby mieć więcej niż III kondygnacje. Różnica w możliwości wykorzystania nieruchomości powoda na cele budowlane przed i po uchwaleniu Planu z 2009 r. wynosi 1.807,40 mkw, co oznacza spadek o (...). (k. 299 – 333, opinia uzupełniająca k. 496 – 506).

Prezydent(...) W. decyzją nr (...) z 28.07.2009 r. stwierdził wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy nr (...) z 29.12.2006 r. ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym na działkach nr (...) w obrębie (...) przy ul. (...) w dzielnicy (...)w W. ze względu na objęcie jej m.p.z.p. z 05.02.2009 r. (decyzja z 28.07.2009 r. k. 261 – 261v).

Na skutek objęcia nieruchomości powoda Planem z 2009 r. powód poniósł szkodę w postaci utraty wartości nieruchomości – działek (...) (dawniej (...) i (...)) z obrębu (...) w wysokości (...) zł (opinia biegłego rzeczoznawcy k. k. 530 – 557, wraz z opinią uzupełniającą k. 595 – 599).

Powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 1.226.400 zł pismem z 11.007.2016 r. – żądanie powoda nie zostało zaspokojone (wezwanie do zapłaty k. 17)

Powód zawezwał pozwanego do próby ugodowej wnioskiem z 15.12.2016 r. – sprawa toczyła się przed Sądem Rejonowym dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie sygn. I Co 71/17. Na terminie 10.03.2017 r. nie doszło do zwarcia ugody (dokumenty ze sprawy I Co 71/17 k. 16, 18 – 105).

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, których autentyczności nie kwestionowały strony a i Sąd nie znalazł podstaw aby odmówić im mocy dowodowej.

Sąd Okręgowy oparł się na zeznaniach świadków przesłuchanych w sprawie:



B. S. (protokół k. 285 – 285v znacznik 00:03:49 – 00:13:26), którym Sąd dał wiarę aczkolwiek nie były przydatne dla ustaleń w sprawie, świadek sporządzał opinię na zlecenie powoda w 2016 r. tj znacznie później niż planowana była inwestycja, jego wiedza była wtórna i ograniczona,



T. G. (protokół k. 286 – 286v znacznik 00:15:54 – 00:30:21), brata powoda którym Sąd dał wiarę w przeważającym zakresie, bowiem były one zgodne z wnioskami płynącymi ze zgromadzonej dokumentacji; Sąd uwzględnił je w odniesieniu do sposobu zabudowy działek powoda w takim zakresie w jakim były one zgodne z wnioskami płynącymi z opinii biegłych, dopuszczonymi w sprawie.

Na skutek wniosków stron oraz ze względu na konieczność zasięgnięcia wiedzy specjalistycznej Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii biegłych (postanowienie k. 292 – 293 i 487 - 488).

Sąd Okręgowy oparł się na opinii technicznej biegłego z zakresu architektury i planowania przestrzennego (opinia k. 299 – 333, opinia uzupełniająca k. 496 - 506). W ocenie Sądu biegły w sposób jasny, przekonujący i spójny z dokumentami oraz zgodnie z przepisami przedstawił możliwości zagospodarowania nieruchomości powoda biorąc pod uwagę wymogi prawa budowlanego w tym dotyczące odstępu od granic działki oraz nasłonecznienia lokali również ze względu na istniejące sąsiadujące budynki. W ocenie sądu opinia biegłego jako rzetelna i po wyczerpującym uzupełnieniu niekwestionowana również przez strony (pisma k. 520 i 522) stanowiła podstawę ustaleń faktycznych w sprawie.

Sąd nie oparł się na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego J. S. (opinia k. 381 – 428, opinia uzupełniająca k. 467 – 468) – strony zgłosiły do niej zarzuty, szczególnie zaś strony wskazywały na błędy założeń przy wyliczeniach dokonanych przez biegłego, który wycenił działki a nie nieruchomość. Także ze względu na okres jaki upłynął od sporządzenia tej opinii w stosunku do daty wyrokowania, Sąd Okręgowy uwzględnił wnioski stron i dopuścił dowód z opinii kolejnego biegłego.

Sąd ustalając rozmiar szkody powoda oparł się na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego B. D. (opinia k. 530 – 557, wraz z opinią uzupełniającą k. 595 – 599). W ocenie Sądu opinia ta jest prawidłowa, sporządzono zastosowaniu metodologii przewidzianej przepisami i adekwatnie do jej przedmiotu tj. w zakresie określenia wartości gruntu biegła zastosowała podejście mieszane: metodę pozostałościową która ma zastosowanie do określenia wartości jeśli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, obiektu; zaś co do nieruchomości lokalowych podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, zgodnie z art. 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które obowiązywało w dacie sporządzania opinii (Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości weszło w życie z dniem 09.09.2023 r.). Biegła logicznie i wyczerpująco uzasadniła dlaczego przyjęła te metody i zarzuty pozwanej w tym zakresie Sąd poczytuje za nieusprawiedliwiona polemikę z biegłą. Z tych przyczyn opinia biegłego stanowiła podstawę ustaleń stanu faktycznego w sprawie. Biorąc zaś pod uwagę powyższe Sąd pominął wnioski pozwanego o dopuszczenie dowodu z kolejnej opinii biegłego lub zespołu biegłych jako zbędne i zmierzające jedynie do przedłużenia postępowania.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Roszczenie powoda zasługiwało na uwzględnienie w całości co do żądania zasadniczego i w przeważającym zakresie w odniesieniu do żądania odsetek.

W sprawie bezsporne były treść decyzji nr (...), uchwały nr (...) Rady Miasta (...) W. w 05.02.2009 r. oraz pozostałych zgromadzonych w aktach dokumentów stanowiących indywidulane rozstrzygnięcia administracyjne oraz uchwały organów samorządu terytorialnego w zakresie zagospodarowania przestrzennego, które objęły swoim zakresem nieruchomość powoda. Sporne były legitymacja powoda, przedawnienie roszczenia, istnienie roszczenia co do zasady i wysokości a także adekwatnego związku przyczynowego.

Stosownie do art. 4 ust. 1 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm., dalej: u.p.z.p.), ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem powszechnie obowiązującego prawa miejscowego (art. 14 ust. 8 u.p.z.p.). Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (art. 6 ust. 1 u.p.z.p.). Z przeznaczenia gruntu na określony cel wskazany w planie wynika dopuszczalny sposób jego użytkowania, wpływający na wartość nieruchomości. Zmiana planu powodujące zmianę dotychczasowego przeznaczenia gruntu może pociągać za sobą niekorzystne dla właściciela gruntu skutki, zatem dla ich wyeliminowania lub zminimalizowania skutków tych ingerencji w prawo własności, ustawodawca przewidział w art. 36 u.p.z.p. szczególne uprawnienia przysługujące wymienionym w nich podmiotom.

Stosownie do art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę. Przewidziane w tym przepisie alternatywnie roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości bądź użytkownikowi wieczystemu, gdy uchwalony lub zmieniony plan uniemożliwia im lub istotnie ogranicza zarówno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jak i pozbawia ich potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem wynikającym z planu zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19.12.2006 r., V CSK 332/06). Artykuł 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. obejmuje roszczenie odszkodowawcze za obniżenie wartości nieruchomości, mieszczące się w pojęciu „rzeczywistej szkody”, użytym w tym artykule, jeżeli do niego doszło z przyczyn określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi kwalifikowaną postać odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust. 3, który przyznaje odszkodowanie za samo obniżenie wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany takiego planu, niezależnie od tego, czy doprowadziło ono do istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub je w ogóle uniemożliwiło. Właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, której wartość obiektywnie uległa obniżeniu na skutek niemożności lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej lub jej części w dotychczasowy sposób, w wyniku uchwalenia planu miejscowego, przysługuje od gminy odszkodowanie przewidziane w art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

O tym, czy korzystanie z nieruchomości lub jej części zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone oraz czy w związku z tym właściciel poniósł rzeczywistą szkodę, decydują zmiany dotyczące danego obszaru wprowadzone przez nowy plan zagospodarowania przestrzennego w porównaniu do przeznaczenia danego obszaru w planie poprzednio obowiązującym. Art. 36 u.p.z.p. dotyczy bowiem także takiej sytuacji, w której stronie przysługiwało wynikające z prawa własności (art. 140 k.c.) gruntu - uprawnienie do korzystania z nieruchomości w określony sposób, nawet jeżeli właściciel z uprawnienia tego nie korzystał. Uprawnienie to obejmuje sposoby korzystania nie tylko faktyczne, ale również potencjalne, o ile mieszczą się w granicach podmiotowego prawa własności (prawa użytkowania wieczystego gruntu). Niewątpliwie zaś ograniczenie lub uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w sposób, w który nieruchomość dotychczas nie była wykorzystywana, lecz potencjalnie mogła być wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem, w tym przeznaczeniem przewidzianym w planie zagospodarowania przestrzennego, godzi w prawo własności. Sama bowiem możliwość właściciela wykorzystywania rzeczy w określony sposób jest jego prawem podmiotowym wywodzącym się z istoty prawa własności.

Także w wyroku z 09.04.2015 r., II CSK 336/14 Sąd Najwyższy podkreślił, że pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się do sytuacji, w których właściciel (użytkownik wieczysty) podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Na równi więc z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny. Poglądy te znajdują wyraźne oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w wyrokach z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 332/06, z dnia 8 stycznia 2009 r., I CNP 82/08, z dnia 9 września 2009, V CSK 46/09, z dnia 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/11 i z dnia 9 kwietnia 2015 r., II CSK 336/14 nie łączy znaczenia analizowanego pojęcia tylko z faktycznym korzystaniem z nieruchomości, lecz uznaje za wystarczające ustalenie potencjalnej możliwości korzystania z niej w zamierzony sposób, i to niezależnie od tego, czy uprawniony te potencjalne możliwości jakkolwiek już zrealizował.

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy w ocenie Sądu niezasadne były zarzuty pozwanego, który wskazywał, że powód nie wykazał legitymacji czynnej oraz aby miał zamiar realizacji inwestycji na nieruchomości, jaką wskazywał w pozwie.

Jak wynika z decyzji nr (...) działki o pierwotnych numerach (...) i (...) zostały podzielone i utworzono w związku z tym odpowiadające ww. działki nr (...), z obrębu (...), dla których prowadzona jest KW nr (...).

Co do zasady dokumenty załączone do pozwu oraz repliki – wszelkie uzyskane decyzje i pozwolenia związane z procesem budowalnym - w połączeniu z zeznaniami świadka T. G., który wskazywał na takie właśnie zamierzenie powoda, w sposób niebudzący wątpliwości wskazują, że powód miał zamiar zrealizować inwestycję w postaci wielorodzinnego budynku mieszkaniowego na nieruchomości gruntowej przy ul (...) w W.. Inwestycja ta mogła być zrealizowana na nieruchomości powoda, o czym świadczy wydanie decyzji o warunkach zabudowy nr (...), która na skutek wejścia w życie planu zagospodarowania została uchylona decyzja Prezydenta (...) W.z nr (...). Zatem wskazywany przez powoda sposób wykorzystania nieruchomości był zgodny z przepisami zarówno w okresie przed uchwaleniem Planu z 2009 r. jak i późniejszym – na skutek wprowadzenia Planu ograniczony został jednak zakres możliwej zabudowy co do wielkości budynku, a zatem i powierzchni użytkowej – pomniejszono go efektywnie o (...), co spowodowało szkodę majątkową po stronie powodowej. Ustalenia te Sąd poczynił w oparciu o opinię biegłego architekta której strony finalnie nie kwestionowały a zatem Sąd uznał iż od chwili złożenia pism przez strony (k. 520 i 522) zawarte w niej wnioski stały się niesporne.

Wysokość szkody została określona na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który wskazał że wartość rynkowa niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne (...) z obrębu (...) wg stanu przed uchwalenia Planu 2009 r. i cen aktualnych wynosił (...) zł zaś po wejściu w życie planu 2009 i wg cen aktualnych wynosi (...) zł. Zatem różnica w kwocie (...) zł stanowi szkodę pozostającą w adekwatnym związku przyczynowym wynikającym z objęcia nieruchomości powoda ograniczeniami wynikającymi z Planu 2009.

Niewątpliwie fakt poniesienia szkody przez powoda oraz jej rozmiar i pozostawały w adekwatnym związku przyczynowym z uchwalonym planem zagospodarowania przestrzennego z 2009 r. zostały wykazane w toku niniejszego postępowania. Twierdzenie, że zdarzeniem szkodowym byłaby dopiero decyzja w przedmiocie pozwolenia na budowę jest w ocenie Sądu chybione, jej treść byłaby tylko prostą konsekwencją aktualnego statusu nieruchomości w zmienionym planie zagospodarowania przestrzennego, trudno więc przyjąć że to nie zmiana planu miała wpływ na wynikająca z tego zmianę wartości nieruchomości.

Należało wskazać że strona pozowana zwalczała opinię biegłego rzeczoznawcy wskazując iż przyjęta przez niego metoda jest nieadekwatna do wyceny nieruchomości powoda, jednakże Sąd podzielił stanowisko biegłego zwarte w opinii uzupełniającej, iż ze względu na liczbę nieruchomości, które mogły stanowić adekwatną bazę porównawczą nie było możliwości zastosowania metod wskazywanych przez pozwanego. Sąd miał także na względzie iż biegła sygnalizowała w tej opinii dalszy wzrost wartości nieruchomości powoda wynikający z trendów rynkowych, zatem kwestionowanie opinii przez pozwanego było niecelowe, w istocie kolejne wyceny opiewałyby na wyższa kwotę, strona powodowa zaś nie wniosła do niej zastrzeżeń. W ocenie Sądu przyjęta przez biegłego metoda najbardziej adekwatnie oddaje wartość nieruchomości powoda od tych, które wskazywał pozwany w swoich stanowiskach.

Przed wprowadzeniem planu zagospodarowania przestrzennego powód mógł wznieść budynek o wysokości pięciu kondygnacji – po dacie uchwalenia planu liczba kondygnacji została ograniczona do trzech, wprowadzono także wysoki – 60% udział obszaru biologicznie czynnego, który także powoduje ograniczenia w zabudowie gruntu powoda. Jak wskazał biegły zakresu architektury, twierdzenia powoda zawarte w pozwie o wielkości budynku, który miał zamiar pobudować były zawyżone, ze względu na ograniczenia wynikające z prawa budowlanego w tym konieczność wzięcia pod uwagę skutki istniejącej zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z nieruchomością powoda. Jednakże należało wziąć pod uwagę, iż powód w tym zakresie opierał się na prywatnej opinii, sporządzonej przez B. S., której wady w swojej opinii omówił biegły.

Jako daleko idącą spekulację należało potraktować twierdzenia pozwanego o tym, że finalnie niezrealizowana inwestycja mogłaby zostać przeprowadzona jedynie w ramach działalności gospodarczej, z czego pozwany wywiódł kolejne twierdzenie o charakterze spekulacyjnym – przedawnienia roszczenia zgodnie z przepisami w zakresie przedawnień roszczeń z zakresu działalności gospodarczej. Nie sposób przyjąć, że roszczenie powoda jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, a więc prowadzonej w sposób zorganizowany i ciągły w sytuacji gdy powód takiej działalności jeszcze nie prowadził. Jako, że powód wnioskiem z 15.12.2016 r. – zawezwał pozwanego do ugody a na terminie 10.03.2017 r nie doszło do zawarcia porozumienia, powód wniósł pozew w dn. 29.12.2017 r. tj. przed dniem przedawnienia (w sprawie ma zastosowanie art. 118 k.c. w brzmieniu sprzed wejścia w życie ustawy z 13.04.2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, zgodnie z jej art. 5). Z powyższego wynika, że powództwo w sprawie nie jest przedawnione.

O odsetkach Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 481 §1 k.c. w zw. z art. 455 k.c. przy czym biorąc pod uwagę okoliczność, która była już podnoszona w niniejszym uzasadnieniu, iż nastąpił dalszy wzrost wartości nieruchomości w toku postępowania Sąd doszedł do przekonania, iż odsetki są należne stronie powodowej od daty modyfikacji roszczenia – w ocenie Sądu powód miałby podwójną korzyść z zasądzenia odsetek w sposób jaki powód wskazywał w modyfikacji – poza zwykłą korzyścią waloryzacyjną wynikającą z charakteru odsetek od roszczenia, powód skorzystałby także ze wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącego wynik trendów rynkowych w istocie waloryzujących roszczenie powoda. Z tych przyczyn orzeczono jak w sentencji w punkcie 1, oddalając częściowo roszczenie o odsetki o czym orzeczono jak w sentencji w punkcie 2.

O kosztach postanowiono na podstawie art. 108 §1 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. – ze względu na uwzględnienie roszczenia w całości co do żądania głównego co do zasady i co do wysokości Sad uznał iż kosztami należy obciążyć pozwanego w całości Ich szczegółowe wyliczenie pozostawiono referendarzowi sądowemu – po uprawomocnieniu się orzeczenia. Z tych względów postanowiono jak w sentencji w punkcie 3.

Sędzia Piotr Królikowski