Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 stycznia 2026 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Protokolant: Aleksandra Sieńczewska

po rozpoznaniu w dniu 8 stycznia 2026 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji

przeciwko M. K. i (...) S.A. z siedzibą w W.

o stwierdzenie nieważności nabycia nieruchomości

I.  stwierdza, że nieważne jest nabycie przez M. K. od (...) S.A. z siedzibą w W. udziału wynoszącego ½ części we współwłasności (...) nr (...), zlokalizowanego na pierwszej kondygnacji budynku położonego w W. przy ul. (...), KW nr (...) i związanego z własnością tego lokalu udziału wynoszącego (...) części w nieruchomości wspólnej, KW nr (...), na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego i jego sprzedaży z dnia 26 czerwca 2024 r., sporządzonej przed notariuszem w W. R. C., Rep. A nr (...);

II.  zasądza solidarnie od M. K. i (...) S.A. z siedzibą w W. na rzecz Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego kwotę 10.800 zł (dziesięć tysięcy osiemset złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty;

III.  nakazuje pobrać solidarnie od M. K. i (...) S.A. z siedzibą w W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie 36.620 zł (trzydzieści sześć tysięcy sześćset dwadzieścia złotych) tytułem opłaty od pozwu, od uiszczenia której powód był zwolniony.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Sygn. akt I C 304/25

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 17 kwietnia 2025 roku, skierowanym przeciwko M. K. i (...) S.A. w W. (dalej także jako „Spółka”), Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wniósł o stwierdzenie, iż nieważne jest nabycie przez pozwaną M. K. udziału ½ we współwłasności opisanego bliżej w pozwie lokalu niemieszkalnego wraz ze związanym z tym lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej. Pozwana będąca obywatelką Ukrainy miała nabyć dane prawo na mocy umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego i jego sprzedaży, zawartej między Spółką a M. K. i R. K., w dniu 26 czerwca 2024 r. w W., sporządzonej w formie aktu notarialnego Rep. (...) nr (...). M. K., jako cudzoziemka w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie uzyskała zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na daną transakcję, co oznacza, że nabycie przez nią wskazanej nieruchomości jest nieważne. Ponadto powód domagał się zasądzenia od pozwanych kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

(pozew – k. 3-10)

W odpowiedzi na pozew Spółka wniosła o umorzenie postępowania i zasądzenie od powoda na jej rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Spółka nie zaprzeczyła faktom opisanym przez powoda w pozwie. Jednocześnie, zdaniem pozwanej, w wyniku zawarcia między Spółką a małżeństwem K. ugody z dnia 19 grudnia 2024 r. objętej aktem notarialnym Rep. (...) nr (...) (zwanej dalej: ugodą), wydanie wyroku stało się zbędne. Na mocy ww. ugody pozwani i R. K. sprostowali bowiem, że jedynym nabywcą lokalu wskazanego w pozwie jest R. K.. Jako że M. K. ostatecznie nie nabyła nieruchomości, czego unieważnienia domaga się powód, pożądany przez powoda stan prawny został osiągnięty. Ponadto pozwana domagała się

(odpowiedź Spółki na pozew – k. 117-118v)

Pozwana M. K. w odpowiedzi na pozew wniosła o umorzenie postępowania, zajęła stanowisko analogiczne jak pozwana Spółka.

(odpowiedź M. K. na pozew – k. 130-130v)

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

M. K. jest obywatelką Ukrainy i uzyskała w dniu 23 lipca 2024 roku zezwolenie na pobyt stały w Rzeczpospolitej Polskiej. M. K. jest żoną X. F., z którym zawarła umowę małżeńską majątkową, wyłączającą ustrój ustawowej wspólności małżeńskiej.

(okoliczności bezsporne, nadto informacja Urzędu do Spraw Cudzoziemców – k. 78-78v, treść umowy z 26.06.2024 r. – s. 17 – k. 28)

W dniu 26 czerwca 2024 roku M. K. wraz z R. K. i (...) S.A. w W. zawarli, w formie aktu notarialnego (za numerem Rep. (...) nr (...)) przed notariuszem R. C., umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego i jego sprzedaży wraz z umową określenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej oraz oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki, mocą której Spółka sprzedała na rzecz M. i R. K. - w udziałach po ½ na rzecz każdego z nich - lokal niemieszkalny o oznaczeniu (...), położony przy ul(...) w W., wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

(okoliczność bezsporna, akt notarialny Rep. (...) nr (...) – k.12-34)

Pozwana M. K. nie uzyskała zezwolenia od Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie ww. nieruchomości.

(okoliczność bezsporna)

Spółka, M. K. i R. K. zawarli w dniu 19 grudnia 2024 roku przed notariuszem R. C. kolejną umowę w formie aktu notarialnego (za numerem Rep. A. nr (...)), która nazwali ugodą. Strony umowy oświadczyły, że dokonują sprostowania omyłek zawartych w umowie z dnia 26 czerwca 2024 r. w ten sposób, że własność lokalu (...) przypada wyłącznie R. K..

(okoliczności niezaprzeczone)

Dla (...) przy (...) w W. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...).

(okoliczność bezsporna)

Sąd ustalił powyższe na podstawie twierdzeń stron oraz dokumentów złożonych do akt sprawy. Stan faktyczny sprawy nie był między stronami sporny.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości

Ministrowi Spraw Wewnętrznych i Administracji na mocy przepisu art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278; dalej „u.n.n.c.”) przysługuje specjalna legitymacja procesowa do dochodzenia stwierdzenia nieważności nabycia nieruchomości przez cudzoziemca (vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2013 roku, V CSK 509/12, Legalis). W postępowaniu przewidzianym w art. 6 ust. 2 u.n.n.c. sąd stwierdza nieważność skutku przejścia prawa do nieruchomości (vide uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2015 roku, III CZP 80/15, Legalis; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2019 roku, II CSL 135/18, Legalis).

Zgodnie z treścią art. 1 ust. 1 u.n.n.c., nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, które jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Cudzoziemcem w rozumieniu ww. ustawy jest m.in. osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego.

Wydanie decyzji – zezwolenia następuje na podstawie wniosku zgłoszonego przez wnioskodawcę. Zezwolenie więc ma charakter warunku prawnego, a tym samym stanowi obligatoryjną część czynności prawnej nabycia nieruchomości przez cudzoziemca.

W niniejszej sprawie bezsporny jest fakt, że M. K. jest cudzoziemcem. Jednocześnie, nie było wątpliwości co do tego, że nie uzyskała ona zezwolenia, o którym mowa w art. 1 ust. 1 u.n.n.c., na nabycie udziału we współwłasności nieruchomości w postaci lokalu niemieszkalnego (...) przy ul. (...) w W., wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, a jednocześnie nie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca w świetle art. 8 u.n.n.c. wymóg uzyskania tego zezwolenia.

Stosownie do art. 6 ust. 1 u.n.n.c., nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. W efekcie, Sąd stwierdził, że nabycie przez M. K. od (...) S.A. w W. na podstawie umowy z dnia 26 czerwca 2024 r., rep. A nr (...), udziału we współwłasności nieruchomości w postaci lokalu niemieszkalnego (...) przy ul. (...) w W., wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, było nieważne.

Dla oceny zasadności żądania pozwu nie miało znaczenia zawarcie przez D. i R. K. z (...) S.A. w W. ugody z dnia 19 grudnia 2024 roku. W żadnym razie dokonanie tej czynności nie czyniło wydania wyroku w tej sprawie zbędnym w rozumieniu art. 355 k.p.c. i nie mogło skutkować umorzeniem postępowania.

Wypada zauważyć, że o sprostowaniu dokumentu sporządzonego przez notariusza traktuje art. 80 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1001), zgodnie z którym notariusz może sprostować protokołem niedokładności, błędy pisarskie, rachunkowe lub inne oczywiste omyłki (zd. 1).

Niezależnie od tego, że w okolicznościach tej sprawy nie doszło do sporządzenia protokołu, o którym mowa w ww. przepisie, a do zawarcia w dniu 19 grudnia 2024 r. kolejnej umowy („ugody”) przez strony czynności prawnej w postaci umowy z dnia 26 czerwca 2024 r., nie budzi wątpliwości Sądu, że w rzeczonej ugodzie podjęto nie próbę sprostowania niedokładności, błędów pisarskich, rachunkowych lub innych oczywistych pomyłek, lecz istotnych postanowień dotyczących treści czynności prawnej. Skutkiem rzekomego skorygowania przez strony omyłki w treści umowy z 26 czerwca 2024 roku miała być zmiana zarówno podmiotowa (wykluczenie z umowy M. K.), jak i przedmiotowa (sprzedaż R. K. własności nieruchomości, a nie, jak pierwotnie, udziału ½ we współwłasności nieruchomości).

Także przepisy kodeksu cywilnego nie dawały, zdaniem Sądu, podstaw do dokonania „sprostowania” oświadczeń woli złożonych przez strony czynności z 26 czerwca 2024 r. poprzez wyłączenie M. K. jako nabywcy nieruchomości. Nie sposób zresztą przyjąć, że intencją stron tej umowy była sprzedaż lokalu wyłącznie na rzecz X. F. – w takim wypadku M. K. w ogóle przecież nie przystępowałaby do aktu notarialnego i nie byłaby wymieniona jako strona umowy. Przypomnieć też wypada, że zgodnie z art. 61 § 1 k.c.: Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej.

W świetle powyższego należało stwierdzić nieważność nabycia opisanej w pozwie nieruchomości przez M. K. na podstawie art. 6 ust. 1 u.n.n.c., o czym Sąd orzekł w pkt. I wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt. II wyroku, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, wynikającą z art. 98 § 1 k.p.c. Powództwo zostało uwzględnione w całości, zatem zasadnym było obciążenie pozwanych całością kosztów poniesionych przez powoda, na które składały się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 10 800 zł, ustalone stosownie do § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm.). Nadto, sąd nakazał też pobrać od pozwanych opłatę od pozwu, od której powód był zwolniony, w wysokości 36 620 zł, ustalonej stosowanie do art. 13 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025, poz. 1228).

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska