Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 lutego 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Bożena Chłopecka

Protokolant: sekretarz sądowy Oliwia Goliszewska

po rozpoznaniu w dniu 21 stycznia 2025 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi (...) W.

o ustalenie

I.  ustala, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu położonego przy ul. (...) w W., działka ewidencyjna nr (...), obręb (...), o powierzchni 24.307 m ², od 1 stycznia 2017r. wynosi 175.302,08 zł (sto siedemdziesiąt pięć tysięcy trzysta dwa złote i 8/100),

II.  ustala, że koszty postępowania w całości ponosi pozwany, z tym, że ich wyliczenie pozostawia referendarzowi sądowemu.

Sygn. akt: IC 342/22

UZASADNIENIE

Powódka (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. złożyła wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), od 1 stycznia 2017r., jest nieuzasadniona w zaproponowanej wysokości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu wniosku orzeczeniem z dnia 25 stycznia 2022 roku, ustaliło iż od dnia 1 stycznia 2017 roku powódka obowiązana jest wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu w wysokości takiej jak w roku 2016.

W dniu 22 marca 2022 roku Skarb Państwa – Prezydent (...) W. złożył sprzeciw od w/w orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. i wniósł o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego w zakresie wyceny nieruchomości, w celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej, dla potrzeb ustalenia na dzień 1 stycznia 2017r. opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości.

W piśmie procesowym z 28 lipca 2023r. powódka wniosła o ustalenie opłaty rocznej w wysokości ustalonej w oparciu o wartość rynkową przedmiotowego gruntu, określoną na dzień 31 grudnia 2016r. przez biegłego sądowego, w wysokości 175.302,08 zł (k-283-284).

Pozwany Skarb Państwa Prezydent (...) W. w piśmie procesowym z 24 lipca 2023r. podniósł, że opinia biegłego sądowego jednoznacznie wykazała, że zaistniały podstawy do aktualizacji wartości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego z uwagi na wzrost wartości nieruchomości (k-281).

W dalszym toku postępowania strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowisko (k-320).

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje.

Właścicielem nieruchomości przy ulicy (...) w W. o powierzchni 24 307 m, ^{( 2 )}stanowiącej działkę ew. nr (...) z obrębu (...) jest Skarb Państwa- Prezydent (...) W.. Powódka jest zaś użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości.

Skarb Państwa – Prezydent (...) W. oświadczeniem zawartym w piśmie z 9 grudnia 2016r. wypowiedział wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu i ustalił opłatę w nowej wysokości w kwocie 212.294,91 zł począwszy od dnia 1 stycznia 2017 roku (k-28).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu wniosku powódki orzeczeniem z dnia 25 stycznia 2022 roku, ustaliło iż od dnia 1 stycznia 2017 roku powódka obowiązana jest wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu w wysokości takiej jak w roku 2016 (k-20).

Wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień 31 grudnia 2016 roku wynosiła 5.843.400 zł. (k-254-273 opinia biegłego A. K.).

Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o złożone do akt dokumenty, które Sąd uznał za wiarygodne, znajdujące potwierdzenie także w złożonych przez strony wyjaśnieniach, jak i dołączonych aktach postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w W..

Sąd uznał, że opinia biegłego specjalisty d/s wyceny nieruchomości została sporządzona rzetelnie przez osobę posiadającą fachową wiedzę i doświadczenie. Z tego względu Sąd uznał ją za wartościowy dowód, mogący stanowić podstawę wyliczenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Opinia nie była kwestionowana przez strony postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 238 k.c. użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Powódka będąca użytkownikiem wieczystym zobowiązana była zatem do okresowego spełniania świadczeń z tytułu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Stosownie zaś do treści art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, (…) podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Zgodnie z ust. 3 wspomnianego przepisu aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

W myśl art. 78 ust. 1 wspomnianej Ustawy, samej aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, równocześnie oferując przyjęcie nowej wysokości opłaty rocznej. Natomiast użytkownik wieczysty, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, może złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (ust. 2).

Kolejno, w myśl zasady wyrażonej w art. 80 ust. 1 u.g.n., od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest tu równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

W przypadku, bowiem, gdy właściciel gruntu odmówi uwzględnienia żądania użytkownika wieczystego w przedmiocie aktualizacji opłaty, może on złożyć wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego, zaś negatywne orzeczenie samorządowego kolegium odwoławczego daje użytkownikowi wieczystemu możliwość wniesienia sprzeciwu, co też na podstawie art. 80 ust. 1 i 2 u.g.n. jest równoznaczne z przekazaniem sprawy do sądu. Sprzeciw rozpatrywany jest przez Sąd, jako pozew o ustalenie wniesiony w trybie art. 189 k.p.c. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5.04.2000 r., I ACa 1360/99, OSA 2001/2, poz. 9).

Co istotne, ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.

Należy podkreślić, że tryb weryfikacji aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste stanowi przykład procedury dwuinstancyjnej o charakterze administracyjno – cywilnym. Przejście z drogi administracyjnej na cywilną następuje za pomocą pozwu będącego de facto pierwotnym wnioskiem skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie czy aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Zgodnie z treścią art. 80 ust. 1 zd. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami od orzeczenia SKO właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Sprzeciw nie jest środkiem odwoławczym a żądaniem przekazania sprawy na drogę procesu cywilnego (tak: TK w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 grudnia 2006 r. P 35/05). Prawidłowe wniesienie sprzeciwu stanowi żądanie przekazania sprawy do sądu powszechnego oraz powoduje utratę mocy orzeczenia SKO w całości, chyba że dotyczy jedynie rozstrzygnięcia o kosztach. Jednym z podstawowych warunków skuteczności sprzeciwu jest wniesienie go w ustawowym terminie, który jest zaliczany do terminów zawitych. Niedotrzymanie terminu pod względem skutków prawnych jest zrównane w niewniesieniem sprzeciwu w ogóle, co jest jednoznaczne z utrzymaniem orzeczenia SKO w mocy.

W niniejszej sprawie istota sporu sprowadzała się do określenia wartości nieruchomości. Powódka wskazywała, że ustalona przez pozwanego wartość nieruchomości gruntowej jest istotnie zawyżona, co w rezultacie czyni aktualizację opłaty rocznej nieuzasadnioną. Niesporna pomiędzy stronami była natomiast wysokość stawki procentowej (3%). W konsekwencji, w niniejszym postępowaniu Sąd ustalił, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi 5.843.400 złotych. Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wzięto pod uwagę położenie i atrakcyjność lokalizacji, możliwość zagospodarowania i kształt działki, sąsiedztwo i otoczenie, jak również powierzchnię nieruchomości. Sąd oparł się przy tym na operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego sądowego A. K.. Sąd miał pewność co do fachowości i rzetelności opinii sporządzonej przez niniejszego biegłego. Również strony nie wnosiły zastrzeżeń do opinii sporządzonej przez biegłego.

W konsekwencji, od powyższej kwoty należało ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Mając na względzie niesporną pomiędzy stronami stawkę procentową w wysokości 3%, Sąd ustalił, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości od dnia 1 stycznia 2017 roku wynosi 175.302,08 złotych (3% kwoty 5.843.400 złotych) ( pkt 1 wyroku).

O kosztach ( pkt 2 wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., zaś na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. pozostawił szczegółowe rozliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się orzeczenia.

Z uwagi na powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.