Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 maja 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Tadeusz Bulanda

Protokolant: sekretarz sądowy Karolina Stańczuk

po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2024 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa T. L. i R. L.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W.

o ustalenie nieistnienia, ewentualnie ustalenie nieważności, ewentualnie uchylenie uchwał
z dnia 12 kwietnia 2018 r. o numerach(...), (...) i (...)

I.  Oddala powództwo;

II.  Zasądza od T. L. i R. L. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. tytułem zwrotu kosztów procesu kwoty po 548,50 zł (pięćset czterdzieści osiem złotych i pięćdziesiąt groszy) wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty;

III.  Zasądza na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie tytułem zwrotu wydatków od T. L. i R. L. kwoty po 846,64 zł (osiemset czterdzieści sześć złotych i sześćdziesiąt cztery grosze).

Sygn. akt: I C 369/19

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 10 kwietnia 2019 r. T. L. i R. L. domagali się stwierdzenia nieistnienia, ewentualnie nieważności, ewentualnie uchylenia uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. z dnia 12 kwietnia 2018 r. o numerach:

1)  (...) w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego i rozliczenia Planu gospodarczego Wspólnoty w 2017 r. oraz opłat wnoszonych przez właścicieli lokali na poczet kosztu utrzymania nieruchomości wspólnej w 2017 r.;

2)  (...) w sprawie przyjęcia rocznego planu finansowo-gospodarczego wspólnoty na 2018 r. oraz wysokości zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, mediów i utrzymania lokali;

3)  (...) w sprawie realizacji kolejnego etapu remontu hydroizolacji balkonów i tarasów

- ze względu na możliwość niepodjęcia ich wymaganą ustawowo większością głosów, ewentualnie podjęcia ich w celu obejścia prawa i z naruszeniem przepisów prawa, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, zasad współżycia społecznego oraz z naruszeniem interesów finansowych powodów.

Jako podstawę prawną powództwa powodowie wskazali art. 5 k.c., 58 k.c. oraz art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) oraz 189 k.p.c.

Powodowie podnieśli, że w skład nieruchomości zarządzanej przez pozwaną wspólnotę wchodzą lokale mieszkalne, usługowe, a także 2 garaże.

W pierwszej kolejności powodowie domagali się ustalenia nieistnienia zaskarżonych uchwał, bowiem w przekonaniu powodów uchwały te nie uzyskały wymaganej liczby głosów. Interes prawny powodów wynika z ich członkostwa we wspólnocie i obejmowania ich na mocy zaskarżonych uchwał, obowiązkami i ciężarami nakładanymi przez wspólnotę.

W stosunku do Uchwały nr (...) w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego i rozliczenia Planu gospodarczego Wspólnoty w 2017 r. oraz opłat wnoszonych przez właścicieli lokali na poczet kosztu utrzymania nieruchomości wspólnej w 2017 r. powodowie zarzucili, że:

1.  przyjęła nieprawidłowo sporządzone sprawozdanie finansowe za 2015 r. z wynikiem finansowym z lat poprzednich, który został w całości wygenerowany w wyniku pobierania bezpodstawnie zawyżonych zaliczek na pokrycie kosztu utrzymania garażu, które dotychczas nie zostały rozliczone, a przez to niezgodność z art. 13 ust. 1 u.w.l.;

2.  zatwierdza w § 1 sprawozdanie i rozliczenie planu gospodarczego sporządzonego niezgodnie z przepisami prawa, w sposób ogólny dla całej wspólnoty, pomimo że nie dokonała wcześniej rozliczeń indywidualnych z właścicielami lokali;

3.  zatwierdza wynik finansowy wygenerowany wskutek nierozliczenia, stosownie do art. 12 ust. 2 u.w.l., pożytków na lokale według posiadanych udziałów, co dodatkowo krzywdzi powodów jako udziałowców w garażu;

4.  zawiera w § 2 sprzeczne z przepisami ustawy u.w.l. i interesem powodów postanowienie o przeznaczeniu dodatniego wyniku finansowego na zwiększenie funduszu celowego remontów kapitalnych, a jako niewykorzystana część zaliczek wpłaconych przez właścicieli garaży na pokrycie kosztu ich utrzymania powinna być zwrócona wpłacającym, co stanowi naruszenie art. 58 ust. 2 k.c. oraz art. 13 ust. 1 u.w.l.

Powodowie zwrócili uwagę, że postanowienia uchwały nr (...) sankcjonują nieprawidłowości, które stanowiły podstawę wcześniejszego zaskarżenia przez nich uchwały nr (...) w sprawie przyjęcia planu finansowo-gospodarczego na 2016 r. oraz wysokości opłat wnoszonych przez właścicieli lokali na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Uchwale nr (...) powodowie zarzucili naruszenie:

1.  art. 13 ust. 1 u.w.l. poprzez wykazanie w planie finansowo-gospodarczym tylko kosztu przeglądu instalacji wentylacji i gazu jako kosztu związanego wyłącznie z utrzymaniem i eksploatacją lokali mieszkalnych, natomiast całkowicie pominięto koszty:

a)  związane z przeglądami konserwacją i naprawami:



instalacji kanalizacyjnej, cieplnej, wodnej obsługującej wyłącznie lokale mieszkalne,



urządzeń takich jak kotłownia, dźwigi, domofony, place zabaw służące wyłącznie właścicielom lokali mieszkalnych,

b)  utrzymania zieleni służącej wyłącznie właścicielom lokali mieszkalnych;

c)  mediów zużytych w częściach wspólnych, a faktycznie zmniejszających zużycie w lokalach.

Powodowie podnieśli, że wszystkie te koszty wspólnota wliczyła do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, co narusza ich interes finansowy, ponieważ skutkuje zawyżeniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w celu umożliwienia podwyższenia opłat przypadających na garaż;

2.  art. 13 ust. 1 u.w.l. poprzez wykazanie kosztu oczyszczania separatorów ze związków ropopochodnych jako wyłącznie związanego z garażami, w sytuacji gdy jest do nich wylewana także brudna woda po umyciu kilkunastu klatek schodowych budynku (...)-kondygnacyjnego oraz kosztu konserwacji i napraw bram garażowych, które stanowią część wspólną, ponieważ są fragmentem elewacji budynku, podobnie jak drzwi do klatek schodowych, których jest znacznie więcej niż bram garażowych;

3.  art. 12 ust. 2 u.w.l. poprzez ustalenie w § 2 miesięcznej opłaty zaliczkowej za jedno miejsce postojowe w garażu w wysokości 76,70 zł zamiast w stosunku do jego udziałów w nieruchomości wspólnej, a nadto bez szczegółowej specyfikacji kosztów składających się na tę kwotę oraz bez uwzględnienia przypadającej na garaż kwoty pożytków, co pozwoliłoby zmniejszyć obciążenia kosztami właścicieli garażu;

4.  art. 12 ust. 3 i art. 13 ust. 1 u.w.l. poprzez zwiększenie obciążenia kosztami lokalu garażowego o koszty związane wyłącznie z lokalami mieszkalnymi.

Powodowie podkreślili, że na mocy tak podjętej uchwały, zmuszani są do wnoszenia zawyżonych zaliczek, które nie są rozliczane po upływie roku obrotowego, a nie mając we wspólnocie lokalu mieszkalnego nie są jednocześnie beneficjentami znacznej obniżki kosztu utrzymania lokalu mieszkalnego.

Uchwale nr (...) powodowie zarzucili naruszenie:

1.  art. 3 ust. 2 u.w.l. poprzez błędne przyjęcie, że hydroizolacja balkonów i tarasów jest nieruchomością wspólną i jej remont może być sfinansowany środkami wspólnoty;

2.  art. 13 ust. 1 u.w.l. poprzez błędne przyjęcie, że to wspólnota ma obowiązek ponieść wydatki związane z utrzymaniem balkonów i tarasów będących częściami składowymi odrębnych lokali mieszkalnych;

3.  art. 58 ust. 1 k.c. poprzez wprowadzenie do zaskarżonej uchwały postanowień mających na celu zwiększenie uprawnień wspólnoty co do sposobu i zakresu wydatkowania jej środków (w tym przypadku na remont balkonów i tarasów), czyli na podejmowanie czynności prawnych sprzecznych z art. 3 ust. 2 i art. 13 ust. 1 u.w.l. w celu obejścia prawa i przysporzenia korzyści majątkowych właścicielom odrębnych lokali mieszkalnych kosztem współwłaścicieli garaży;

4.  art. 58 ust. 2 k.c. poprzez podjęcie czynności sprzecznej z zasadami współżycia społecznego polegającej na wprowadzeniu do uchwały postanowień umożliwiających wykorzystanie wpłaconych przez współwłaścicieli garaży środków na utworzenie funduszu remontowego, sfinansowanie remontu balkonów i tarasów, tj. części odrębnych lokali mieszkalnych, z jednoczesnym pokrzywdzeniem powodów posiadających tylko miejsca postojowe w garażu, który nie ma balkonu, w związku z czym powinni być wyłączeni z obowiązku finansowania remontu balkonów;

5.  interesu finansowego powodów poprzez zmuszanie ich do finansowania remontów balkonów stanowiących część składową odrębnych lokali mieszkalnych.

Powodowie podnieśli, że wydatek w postaci pokrycia kosztów remontu balkonu nie stanowiącego nieruchomości wspólnej, nie może być zakwalifikowany jako wydatek na remont i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej. Dodatkowo obciążenie powodów kosztem wykonania remontu balkonów, kiedy są oni współwłaścicielami tylko garażu podziemnego bez balkonu, należy uznać za naruszenie ich interesu ekonomicznego.

Powodowie domagali się zbadania także zgodności postanowień zaskarżonych uchwał z przepisami art. 5 i 58 k.c. Powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 65/07, w której sentencji wskazano że w skład majątku wspólnoty mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, powodowie wskazali, że na podstawie zaskarżonych uchwał wspólnota przyznała sobie możliwość obciążania garażu kosztami lokali mieszkalnych i pomijaniu go przy podziale pożytków, co pozwala znacznie obniżyć koszty ich eksploatacji. Powodowie czują się rażąco wykorzystywani finansowo przez wspólnotę, bowiem na mocy ww. uchwał wyłudza się od nich pieniądze na finansowanie wydatków na rzecz lokali mieszkalnych.

Powodowie domagali się także ustalenia dla nich miesięcznej zaliczki ryczałtowej na utrzymanie nieruchomości wspólnej w wysokości 122,73 zł za cztery miejsca parkingowe, skalkulowanej jako iloczyn ich udziału w nieruchomości wspólnej i przypadającego na niego kosztu 1 zł/m ² tej nieruchomości, będącej całkowitą opłatą za miejsca postojowe i związany z nimi udział w nieruchomości wspólnej.

Dodatkowo powodowie wnosili o ustalenie wysokości kosztów faktycznie poniesionych na garaż oraz kwot pożytków przypadających na garaż, bowiem z dokumentów przedłożonych dotychczas przez wspólnotę nie można ustalić wysokości faktycznie ponoszonych kosztów na jego eksploatację. Dokładna analiza ww. kosztów i podziału pożytków stanie się podstawą do prawidłowego ustalenia kwot zaliczek dla poszczególnych kategorii lokali ( pozew k. 3-8v).

Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie solidarnie od powodów na rzecz Wspólnoty kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwana podniosła, że powodom nie przysługuje interes prawny w domaganiu się ustalenia nieistnienia uchwał Wspólnoty w rozumieniu art. 189 k.p.c., zaprzeczyła przy tym, aby przedmiotowe uchwały nie uzyskały wymaganej większości głosów.

Pozwana wskazała, że powodowie nie wskazali okoliczności uzasadniających stwierdzenie nieważności uchwał na podstawie art. 58 k.c., które byłby odrębne od okoliczności uzasadniających uchylenie uchwał.

Odnosząc się do zarzutu, że nie dokonuje po upływie roku obrotowego rozliczenia pobranych zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz utrzymanie garażu pozwana wskazała, że takie działanie jest dopuszczalne i nie narusza przepisów u.w.l., a jednym ze sposobów rozliczania wpłaconych zaliczek może być przeznaczenie ich na zwiększenie funduszu celowego remontów w latach następnych, a nie ich zwrot na rzecz członków wspólnoty mieszkaniowej.

Pozwana zwróciła uwagę, że wobec niesumowania się udziałów ujawnionych w księdze wieczystej do jedności, zobligowana była do ujęcia powierzchni w sposób realny celem sprawiedliwego obciążenia właścicieli lokali. Różnice powierzchni nie są znaczące (a dla lokalu garażowego wręcz pomijalne – dla każdego miejsca postojowego różnica wynosi 8 cm ²), jednak zasada prawidłowej gospodarki nieruchomościami wymaga przedstawienia stanu powierzchni użytkowej garażu i lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi w rzeczywistej wielkości. Wspólnota wskazała również, że lokale mieszkalne same w sobie nie generują dla wspólnoty żadnych kosztów (właściciele lokali zgodnie z art. 13 u.w.l. w całości ponoszą koszty ich utrzymania). Przeglądy w lokalach służą zapewnieniu bezpieczeństwa nieruchomości wspólnej, a dostawy mediów są rozliczane indywidualnie z właścicielami lokali. Taka sama zasada powinna się odnosić do odrębnego lokalu garażowego, jednak jego specyfika powoduje, że wspólnota częściowo ponosi koszty utrzymania tego odrębnego lokalu, zasadne jest zatem zwiększenie obciążeń współwłaścicieli opłatami, ponieważ sposób korzystania z hali garażowej niewątpliwie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej np. drogi dojazdowej do garażu (nawożenie piasku na kołach samochodów, uprzątanie śniegu w okresie zimowym), generuje koszty takie jak oświetlenie hali garażowej, czy jej sprzątanie wewnątrz. Koszty te nie są generowane przez lokale mieszkalne. W tym kontekście utrzymywanie przez powodów, że ich interes jest naruszony poprzez obciążenie ich opłatami wyższymi niż ich zdaniem należne jest nieuprawnione.

Pozwana zarzuciła dalej, że w orzecznictwie uznaje się balkony/tarasy za części budynku o dwojakim charakterze, a w szczególności hydroizolacja balkonu jest elementem konstrukcyjnym, której stan wpływa na stan budynku, stąd do zadań wspólnoty należy dbanie zarówno o izolację balkonów, tak jak o izolację wszystkich innych elementów nieruchomości.

Pozwana wskazała, że powodowie wielokrotnie odwołują się do faktu, że właściciele lokali są w pozycji uprzywilejowanej w stosunku do powodów. Jednocześnie umyka powodom, że wspólnota finansuje także szereg kosztów związanych wyłącznie z użytkowaniem hali garażowej, a zgodnie z prawem jest to lokal odrębny i wspólnota nie powinna w ogóle partycypować w kosztach jego oświetlenia, sprzątania, konserwowania itd. To powodowie są zatem postawieni w pozycji uprzywilejowanej w stosunku do właścicieli lokali (w tym właścicieli lokali, którzy miejsc postojowych nie posiadają a współfinansują m.in. koszty oświetlenia hali garażowej). W ocenie pozwanej powództwo powodów powinno być ocenione także przez pryzmat art. 5 k.c. jako nadużycie prawa podmiotowego ( odpowiedź na pozew – k. 35-54).

Na rozprawie w dniu 18 października 2021 r. powodowie złożyli modyfikację powództwa, w ten sposób, że wnieśli o ustalenie nieistnienia, ewentualnie nieważności, ewentualnie o uchylenie uchwał z dnia 12 kwietnia 2018 r. o numerach (...), (...) i (...) oraz cofnęli pozew w zakresie roszczenia o ustalenie wysokości miesięcznej zaliczki ( modyfikacja powództwa – k. 633-636v).

Ustosunkowując się do modyfikacji powództwa, pozwana podtrzymała dotychczasowe stanowisko ( pismo z dnia 17 listopada 2021 r. – k. 652-664).

Postanowieniem z dnia 18 maja 2022 r. (pkt 1) Sąd umorzył postępowanie w zakresie roszczenia o ustalenie miesięcznej zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej ( postanowienie z dnia 18 maja 2022 r. – k. 687).

Do czasu zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie ( protokół – k. 831-831v).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

T. L. i R. L. przysługuje na zasadzie wspólności ustawowej udział w lokalu stanowiącym wielostanowiskowy garażu podziemny w budynku przy ulicy (...) w W., z którym to udziałem związane jest użytkowanie czterech miejsc postojowych. Przedmiotowy budynek wchodzi w skład Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W..

W skład nieruchomości oprócz garażu wchodzi także (...) lokali mieszkalnych i (...) lokali użytkowych wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. T. L. i R. L. nie posiadają lokalu mieszkalnego ani użytkowego.

Udział w garażu w nieruchomości wspólnej wynosi (...) części, co stanowi (...) W garażu znajduje się (...) miejsc postojowych. Ułamkowy udział T. L. i R. L. we współwłasności garażu wynosi (...) części, co odpowiada (...) m ^{( 2)} powierzchni nieruchomości i od tej powierzchni Wspólnota nalicza wszelkie opłaty i obciążenia. Z udziałem we współwłasności lokalu użytkowego związany jest udział we współwłasności nieruchomości wspólnej w budynku przy ul. (...) ( okoliczność bezsporna, ponadto wydruk księgi wieczystej (...) – k. 9, opinia biegłego z zakresu zarządzania nieruchomościami S. K.– k. 720-721v, 777-777v, 808-809, a także zeznania świadka P. U. – k. 637v-639v oraz powódki R. L. – k. 639v-641v oraz powoda T. L. – k. 641v).

W dniu 12 kwietnia 2018 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej (...). Na zebraniu przedstawione i poddane pod głosowane zostały m.in. uchwały nr (...) (...) oraz (...). Po zakończeniu zebrania, głosowanie nad uchwałami było kontynuowane w trybie indywidualnego zbierania głosów. Głosy oddane za lub przeciw uchwałom zostały podliczone przez Zarząd Wspólnoty w dniu 21 stycznia 2019 r. ( protokół z głosowania uchwał z dnia 21 stycznia 2019 r. – k. 55-55v, protokół z zebrania – k. 59-61, plik z podliczenia zebranych kart w trakcie głosowania – k. 65-68v, ponadto zeznania świadka P. U. – k. 637v-639v).

Wspólnota poinformowała właścicieli o podjęciu m.in. następujących uchwał z dnia 12 kwietnia 2018 r.:

1)  nr (...) w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego i rozliczenia planu gospodarczego Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w 2017 r. oraz opłat wnoszonych przez właścicieli lokali na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w 2017 r.;

2)  nr (...) w sprawie przyjęcia rocznego planu finansowo-gospodarczego na rok 2018 oraz wysokości zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, mediów i utrzymania lokali;

3)  nr (...) w sprawie realizacji kolejnego etapu remontu hydroizolacji balkonów i tarasów.

Protokół z podjęcia m.in. uchwał nr (...),(...)oraz (...)został rozesłany do właścicieli lokali w dniu 5 lutego 2019 r. ( zestawienie zbiorcze nadań – k. 62-64v).

Przedmiotem uchwały nr (...)było zatwierdzenie sprawozdania finansowego Wspólnoty i sprawozdanie zarządu za rok 2017 oraz rozliczenie planu gospodarczego Wspólnoty w 2017 r. stanowiące załączniki nr 1 i 2 do uchwały (§ 1) oraz przeznaczenie dodatniego wyniku finansowego Wspólnoty za rok 2017 r. w kwocie (...) zł na zwiększenie funduszu celowego remontów kapitalnych na lata następne (§ 2).

Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia. Wskazano, że za podjęciem uchwały głosowali właściciele, którym przysługuje łącznie (...) udziałów, a przeciwko uchwale współwłaściciele, którym przysługuje (...) udziałów ( uchwała nr(...) wraz z załącznikami – k. 10-14v).

Na mocy uchwały nr (...) zatwierdzony został roczny plan gospodarczo-finansowy Wspólnoty na rok 2018 zgodnie z treścią załącznika nr 1 do Uchwały (§ 1). W § 2 uchwały zatwierdzono miesięczne opłaty zaliczkowe na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 2,51 zł za 1 m ² powierzchni mieszkalnej, użytkowej i pomieszczeń przynależnych oraz zatwierdzono miesięczne zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i garażu w wysokości 76,70 zł za 1 miejsce postojowe.

W § 3 uchwały zatwierdzono miesięczne zaliczki na poczet kosztów zużycia mediów w lokalach:

a)  centralne ogrzewanie (opłata stała): 0,52 zł za 1 m ² powierzchni mieszkalnej i garażu;

b)  centralne ogrzewanie (opłata zmienna): 46,99 zł/GJ;

c)  podgrzanie wody: 15,04 zł/m ³;

d)  zimna woda i ścieki: 11,47 zł/m ³;

e)  opłata za gospodarowanie odpadami – według indywidualnych deklaracji.

Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia z mocą obowiązywania od pierwszego dnia następnego miesiąca po przegłosowaniu uchwały i obowiązywała do dnia przyjęcia kolejnego planu gospodarczego.

Wskazano, że za podjęciem uchwały głosowali właściciele lokali przedstawiający(...)udziałów, zaś przedstawiający (...) przeciwko ( uchwała nr(...) wraz z załącznikami – k. 15-16).

Na mocy uchwały (...)właściciele lokali wyrazili zgodę na wykonanie naprawy warstwy konstrukcyjnej i izolacyjnej balkonów i tarasów, których usterki powodują zacieki oraz przemakanie ścian nieruchomości wspólnej (§ 1 ust. 1 uchwały). W § 3 zarząd Wspólnoty został upoważniony do wydatkowania na poczet prac kwoty do(...) zł ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym Wspólnoty.

Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia. Wskazano, że za podjęciem uchwały głosowali właściciele lokali przedstawiający(...) udziałów, zaś przedstawiający(...) przeciwko ( uchwała nr (...) – k. 17-17v).

Część głosów została oddana przez osoby upoważnione do głosowania przez właścicieli lokali, co dotyczyło lokali nr: (...).

W przypadku lokali nr: (...), objętych współwłasnością ułamkową, głosy oddała tylko część współwłaścicieli lub ich pełnomocnicy ( karty do głosowania uchwał wraz z pełnomocnictwami, oświadczenia o potwierdzeniu pełnomocnictwa, potwierdzenie głosowania – k. 69-325v, 383-395, 451-455, 462-464, 666-668, 738-739, wydruk II działu z księgi wieczystej (...) prowadzonej dla nieruchomości przy ul. (...) w W. – k. 326-361, wydruki ksiąg wieczystych – k. 396-400, 401-443, oświadczenia właścicieli lokali – k. 740-747, ponadto zeznania świadków: E. S. – k. 524, M. S. – k. 526v, A. S. – k. 530, A. J. – k. 531, S. J. – k. 531, A. P. – k. 537, A. T. – k. 538, K. M. – k. 589, K. C. (1) – k. 592-593 oraz K. C. (2) – k. 596-597, a także opinia biegłego z zakresu zarządzania nieruchomościami S. K. – k. 720-721v, 777-777v, 808-809).

T. L. i R. L. pozostają w sporze ze Wspólnotą Mieszkaniową (...) w przedmiocie sposobu sprawowania przez nią zarządu nieruchomością wspólną, co znalazło odzwierciedlenie w toczących się pomiędzy stronami postępowaniach inicjowanych przez T. L. i R. L..

T. L. i R. L. w 2016 r. wnieśli powództwo o ustalenie nieistnienia, stwierdzenie nieważności lub uchylenie uchwał nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) oraz ustalenie nieistnienia uchwał (...) i (...) Postępowanie toczyło się przed Sądem Okręgowym w Warszawie pod sygn. akt I C 1984/21 i zakończyło wydaniem wyroku z dnia 30 marca 2023 r. uwzględniającego powództwo w całości – stwierdzeniem, że uchwały objęte postępowaniem nie istnieją. T. L. i R. L. złożyli apelację od powyższego wyroku, którą Sąd Apelacyjny w Warszawie oddalił wyrokiem z dnia 5 kwietnia 2022 r. w postępowaniu o sygn. I ACa 691/21.

Następnie w 2018 r. zaskarżyli oni uchwałę Wspólnoty nr (...) Postępowanie toczy się przed Sądem Okręgowym w Warszawie w sprawie o sygn. akt III C 242/2018 i do czasu zamknięcia rozprawy w niniejszej sprawie nie zostało zakończone ( okoliczności bezsporne, ponadto kopia protokołu – k. 18-19, kopia wyroku z dnia 30 marca 2023 r., sygn. I C 1984/21 – k. 768v, ponadto wiadomości znane Sądowi z urzędu).

R. L. i T. L. złożyli do Prokuratury Rejonowej W. w W. zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa, wskazując na szereg nieprawidłowości związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W..

Postanowieniem z dnia 11 marca 2020 r. wydane zostało postanowienie o umorzeniu śledztwa ( postanowienie wraz z uzasadnieniem – k. 485-487).

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie dokumentów złożonych w niniejszej sprawie, które w świetle całokształtu materiału dowodowego uznał za pełnowartościowe źródło dowodu.

Sąd oparła ustalenia także na zeznaniach świadków: E. S., M. S., A. S., A. J., S. J., A. P., A. T., K. M., K. C. (1), K. C. (2) oraz P. U., a także zeznaniach powodów, traktując je jako źródło dowodu pomocnicze względem kluczowych dowodów z dokumentów. Zeznania świadków A. M. ( k. 584) i B. M. ( k. 586) Sąd pominął, bowiem świadkowie z powodu niepamięci nie mieli wiedzy o okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd oparł ustalenia również na opinii biegłego z zakresu zarządzania nieruchomościami S. K. ( k. 720-721v, 777-777v, 808-809), nie podzielając jednak wszystkich wniosków opinii. Zgodnie z art. 278 § 1 k.p.c. dowód z opinii biegłego, tym różni się od innych dowodów, że jego celem nie jest w zasadzie ustalanie faktów mających znaczenie w sprawie, lecz udzielenie sądowi wyjaśnień w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych. Do dokonywania wszelkich ustaleń w procesie powołany jest sąd, a nie biegły. Innymi słowy, Sąd może i powinien korzystać z pomocy biegłego w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych, lecz biegły nie może wyręczać sądu w dokonywaniu ustaleń, a zwłaszcza dokonywać ocen prawnych, do czego nie jest powołany ani uprawniony, a sytuacja taka miała miejsce w niniejszej sprawie. Biegły uznał, że głos oddany na karcie, na której jest tylko parafka lub inicjały właścicieli lokali, to głos nieważny. Stanowiska tego nie można podzielić, bowiem ustawa o własności lokali nie stawia szczególnych wymogów w zakresie sposobu podpisania karty do głosowania.

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. Sąd pominął dowód z opinii głównej i uzupełniającej sporządzonej przez biegłego sądowego w sprawie prowadzonej przed Sądem Okręgowym w Warszawie pod sygn. III C 560/16, bowiem opinia ta nie dotyczy okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Podstawę powództwa o ustalenie stanowi art. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Interes prawny powoda jest przesłanką materialnoprawną powództwa o ustalenie, którego istnienie warunkuje dalsze badanie w zakresie istnienia lub nieistnienia ustalonego prawa lub stosunku prawnego (por: wyrok Sądu Najwyższego z 13 września 2007 r., sygn. akt III CSK 123/07).

Powodom przysługuje udział w lokalu stanowiącym wielostanowiskowy parking podziemnym w budynku przy ul. (...) w W., z którym związane jest korzystanie z czterech miejsc parkingowych. Skoro zaś powodowie są członkami pozwanej Wspólnoty, mają interes prawny w ustaleniu, czy istnieją przedmiotowe uchwały.

Nie wyczerpuje interesu powodów powództwo z art. 25 u.w.l., bowiem powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały wytoczone na podstawie art. 189 k.p.c. zmierza do uzyskania orzeczenia stwierdzającego, że uchwała nie istnieje, z tego względu, że nie została podjęta, natomiast powództwo oparte na art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali zmierza do eliminacji z obrotu prawnego uchwały istniejącej, a więc formalnie skutecznie podjętej, ale niezgodnej z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszającej zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszającej interesy właściciela lokalu. Art. 189 k.p.c. nie przewiduje ograniczeń w zakresie czasu wytoczenia powództwa, w przypadku zatem stwierdzenia istotnych nieprawidłowości w podjęciu uchwał, nie byłoby uzasadnione ograniczanie prawa powodów do wytoczenia powództwa o stwierdzenie nieistnienia uchwał w oparciu o art. 189 k.p.c.

Uzasadniając żądanie oparte na art. 189 k.p.c. powodowie podnieśli, że głosy za podjęciem przedmiotowych uchwał nie zostały zliczone prawidłowo, ponieważ:



były liczone zgodnie z treścią ksiąg wieczystych urządzonych dla lokali mieszkalnych, zaś wynikające z ksiąg wieczystych udziały nie sumują się do jedności,



w przypadkach głosowania przez jednego ze współwłaścicieli lokalu, uwzględniono głos w zakresie całego udziału przypadającego na ten lokal,



część głosów została oddana w sposób nieważny, a mianowicie z uwagi na niezłożenie przez oddającego głos pełnego podpisu w odpowiedniej rubryce karty (posłużenie się jedynie parafką, inicjałami, bądź znakiem oraz złożenie głosu z upoważnienia (pełnomocnictwa), które nie zostały załączone do kart do głosowania.

Zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Z kolei art. 23 ust. 2a i 2b u.w.l. wskazują, że jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu. W przypadku głosowania przez jednego ze współwłaścicieli w ramach ustawowej wspólnoty małżeńskiej, skutki głosowania muszą być oceniane poprzez pryzmat art. 36 i art. 36 ¹ k.r.o. – gdy zatem jeden z małżonków oddaje głos, a żaden ze współwłaścicieli małżonków nie sprzeciwił się wynikom głosowania, głos oddany przez jednego z małżonków ma skutek dla całego przypadającego na lokal udziału.

Do akt zostały złożone udzielone na piśmie pełnomocnictwa upoważaniające do głosowania. Zgodnie z art. 95 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 k.c.). Zgodnie z ogólną zasadą braku formalizmu przy składaniu oświadczeń woli (art. 60 k.c.), pełnomocnictwa udzielić można w dowolnej formie (o ile przepis szczególny nie wymaga formy szczególnej – w niniejszej sprawie przypadek ten nie występuje). W myśl art. 99 § 1 k.c., jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Skoro zaś głosowanie miało charakter pisemny, bez konieczności formy notarialnej, to należało uznać, że wystarczyło zachowanie zwykłej formy pisemnej, jak również możliwe było udzielenie ustnego pełnomocnictwa.

Podkreślić należy, że choć udziały w nieruchomości wspólnej nie sumują się do 1, nie zostało zgłoszone przez odpowiednią większość członków wspólnoty żądanie głosowania na zasadzie 1 właściciel - 1 głos, nie było zatem podstaw do odstąpienia od głosowania na zasadach ogólnych, a więc przy uwzględnieniu udziału w nieruchomości wspólnej.

Dążąc do ustalenia, czy za zaskarżonymi uchwałami zostały oddane głosy stanowiące łącznie więcej niż 50% sumy udziałów w nieruchomości wspólnej Sąd ocenił zasadniczo jako bezpodstawny wniosek zawarty w opinii biegłego S. K., że nie można zaliczyć w poczet głosów całości udziału przypadającego na dany lokal, jeżeli nie głosowali wszyscy współwłaściciele w częściach ułamkowych. Przyjąć należy bowiem domniemanie, że głos oddany przez jednego współwłaściciela może być uznany za oddany w imieniu wszystkich współwłaścicieli, jeżeli pozostali nie zaprotestowali na zebraniu ani nie kwestionowali tego później, a w szczególności nie zaskarżyli uchwały (patrz: art. 231 k.p.c., a także motywy wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 grudnia 2016 r., sygn. akt VI ACa 1444/15). Skoro przedmiotowe uchwały zostały zaskarżone jedynie przez T. L. i R. L. domniemywać trzeba, że niegłosujący współwłaściciele lokali wyrazili zgodę na oddanie głosu w ich imieniu przez pozostałych współwłaścicieli. Niezależnie od powyższego, gdyby zgodnie z wnioskiem opinii zaliczyć na poczet głosów jedynie głosy aktywnych współwłaścicieli, to sumę głosów oddanych za podjęciem uchwał należałoby zmniejszyć o 1,74% (k. 720v).

Nie zasługują nadto na uwzględnienie wnioski opinii, że nie można zaliczyć w poczet ważnych głosów tych, które nie zostały złożone pełnym podpisem, lecz np. podpisem skróconym, inicjałem lub innym znakiem, przede wszystkim zaś w sytuacji, gdy wzięcie udziału w głosowaniu zostało potwierdzone podpisem złożonym na końcu karty do głosowania lub potwierdzone złożonym do akt oświadczeniem głosującego.

Zważyć należy, że zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.1. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Tak przytoczony przepis, jak i jakikolwiek inny przepis tej ustawy lub innych ustaw nie określa wymogów formalnych, jakim powinien odpowiadać głos oddany przez członka wspólnoty mieszkaniowej w czasie głosowania.

Przyjąć trzeba, że skoro głosy właścicieli lokali stanowią ich oświadczenia woli, ma do nich zastosowanie art. 60 k.c. (patrz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 września 2018 r., sygn. V CSK 475/17), zgodnie zaś z tym przepisem z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). W ocenie Sądu, ze względu na zawarte w tym przepisie kategoryczne stwierdzenie, że wyjątek od wskazanej tam zasady może przewidzieć jedynie ustawa, nie można przyjąć, że zastosowanie ww. normy mogłoby zostać wyłączone zamieszczonym na karcie do głosowania zastrzeżeniem, że „Głosujemy poprzez czytelne złożenie podpisu w wybranym polu”.

Przy uwzględnieniu powyższych rozważań, analiza kart do głosowania zakwestionowanych przez biegłego w tabeli numer 2 w opinii głównej (k. 721) oraz tabeli zawartej w opinii uzupełniającej (k. 777v) prowadzi do konkluzji, że brak jest podstaw do podważenia głosów oddanych na kartach do głosowania, w których w kolumnach „Jestem ZA lokal” i „Jestem ZA garaż” zamieszczono jakikolwiek znak wskazujący na zamiar złożenia oświadczenia woli, w tym inicjały, parafkę lub podpis skrócony, zwłaszcza, jeżeli pełny podpis głosującego został zamieszczony na końcu karty lub akt głosowania został potwierdzony złożonym do akt oświadczeniem (tak w przypadku lokali nr (...), których właściciele potwierdzili fakt oddania głosu oświadczeniami znajdującymi się na k. 741 i 745).

Gdyby zaś nawet przyjąć, że nieważne są karty, w których zamieszczono jedynie znaki X lub numery lokalu i miejsca postojowego (utrudnia to w znacznym stopniu identyfikację osoby oddającej głos), co dotyczy lokali o numerach (...) (k. 122), 132 (k. 142) i 328 (k. 300), czy też oddano głosy w przypadku danej uchwały zarówno w rubrykach „Za” jak i „Przeciw”, co dotyczy lokali nr (...) (k. 136) i 242 (k. 211), to udział oddanych głosów uległ by zmniejszeniu (...)wszystkich udziałów ((...) z (...)).

Ze sporządzonego przez pozwaną zsumowania głosów wynika, że za spornymi uchwałami głosy oddało:

a)  uchwała nr (...) –(...) z (...), tj. (...);

b)  uchwała (...) – (...) z (...) tj. (...)

c)  uchwała (...) (...) z (...)tj. (...).

Gdyby zatem od ww. wyników odjąć po (...) ((...) + (...) + (...)), to za uchwałami głos oddało odpowiednio:

a)  uchwała nr (...) – (...)

b)  uchwała nr (...) – (...)

c)  uchwała nr (...) – (...)

Oznacza to, że powództwo o ustalenie nieistnienia ww. uchwał nie zasługiwało na uwzględnienie.

Brak było także podstaw do ustalenia, że przedmiotowe uchwały są nieważne w świetle art. 58 k.c., zgodnie z którym czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, że na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Nieważna jest także czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

W orzecznictwie zwykle przyjmuje się, że w razie spełnienia przesłanek określonych w art. 25 u.w.l. (w tym w razie sprzeczności uchwały z przepisami prawa) w grę wchodzi sankcja nieważności względnej, uprawniająca sąd do uchylenia uchwały, a nie sankcja nieważności czynności prawnej sprzecznej z prawem w kształcie określonym w art. 58 § 1 k.c. W myśl tego poglądu, w pojęciu „zaskarżenia”, o jakim mowa w art. 25 ust. 1 u.w.l. mieści się także żądanie stwierdzenia nieważności uchwały niezgodnej z przepisami prawa. W konsekwencji, właścicielowi lokalu nie przysługuje odrębne powództwo z art. 189 k.p.c. o ustalenie nieważności uchwały nieobwarowane żadnym terminem.

W orzecznictwie reprezentowany jest jednak również pogląd odmienny, zgodnie z którym w przypadkach szczególnie rażącego naruszenia prawa (podstawowych zasad porządku prawnego), za dopuszczalne uznać należy roszczenie oparte na art. 189 k.p.c., zgodnie z którym każdemu, kto ma w tym interes prawny, przysługuje roszczenie o stwierdzenie bezwzględnej nieważności uchwały na podstawie art. 58 k.c. Tytułem przykładu za bezwzględnie nieważną uznać należy uchwałę ustanawiającą we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły „jeden właściciel – jeden głos”, a także gdyby uchwała godziła w prawa konstytucyjne obywateli, wykraczała poza materię związaną z zarządem nieruchomością wspólną bądź wkraczała w dziedziny zastrzeżone dla prawa karnego, administracyjnego, finansowego (patrz: komentarz do art. 25 u.w.l. w: K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa o własności lokali. Komentarz. Wyd. 13, Warszawa 2024).

W ocenie Sądu w uzasadnieniu pozwu powodowie nie przedstawili jakichkolwiek konkretnych zarzutów wskazujących na to, iżby zaskarżone uchwały rażącą naruszały porządek prawny, a jedynie w punkcie VIII uzasadnienia pozwu (strony 10-11) reasumują wcześniej opisane zarzuty stwierdzając, że uchwała nr(...)rozszerza zakres nieruchomości wspólnej na hydroizolację balkonów, zaś uchwały (...)i (...) skutkują pozbawiają powodów udziału w pożytkach i obciążeniem zaliczką w wysokości nieadekwatnej do charakteru przysługującego im prawa (jedynie udział w lokalu garażowym). Taka argumentacja, niejako klasyczna w sporach na kanwie art. 25 u.w.l. pozwala uznać, że w tej sprawie nie zachodzi szczególny przypadek legitymujący powodów do wytoczenia powództwa o ustalenia nieważności przedmiotowych uchwał na podstawie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 k.c.

Niezasadne jest żądanie pozwu oparte na art. 25 u.w.l., zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Sformułowania „naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną” oraz „naruszenie interesu właściciela” są klauzulami generalnymi, które z natury mają charakter otwarty i pozostawiają określony luz interpretacyjny – wymagają każdorazowej oceny uwzględniającej ogół okoliczności faktycznych konkretnej sprawy (patrz: postanowienie Sądu Najwyższego z 29 maja 2020 r., IV CSK 677/19).

Powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów – jest to termin zawity, po upływie którego roszczenie wygasa.

Powodowie wskazywali, że wiedzę o treści uchwał powzięli na podstawie umieszczonego w skrzynce pocztowej zawiadomienia, z którym zapoznali się w dniu 27 lutego 2019 r., skoro zaś pozew złożyli w dniu 10 kwietnia 2019 r., to termin przewidzianym do wniesienia powództwa został przez nich zachowany.

Odnosząc się do zarzutów skierowanych przeciwko poszczególnym uchwałom, wskazać trzeba, gdy chodzi o uchwałę nr(...), że zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l. zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności.

Ustawa o własności lokali nie wprowadza żadnych szczególnych wymogów co do formy i treści sprawozdania. Zgodnie jednak z ugruntowanym orzecznictwem sprawozdanie to podobnie jak inne sprawozdania musi spełniać wymogi rzetelności (musi być zgodna z faktami i dokumentami), kompletności (musi wskazywać wszystkie faktów, jakie miały miejsce) i czytelności (treść sprawozdania powinna być przejrzysta i zrozumiała dla właścicieli lokali). Sprawozdanie powinno zawierać opis działań podejmowanych przez zarząd oraz analizę wykonania planu gospodarczego, w tym przedstawiać przychody i koszty oraz rozliczenia z innych tytułów. Ze sprawozdania powinien również wynikać stan wzajemnych zobowiązań wspólnoty i jej członków, przy uwzględnieniu zaliczek wpłaconych przez właścicieli lokali (patrz: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 lipca 2023 r., sygn. I ACa 1392/21, a także wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 9 lutego 2018 r., V ACa 13/17, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 lipca 2017 r., sygn. VI ACa 681/16 i wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 3 lutego 2015 r., sygn. I ACa 700/14).

Za bezpodstawny uznać należy zarzut, że w uchwale (...) przyjęto nieprawidłowo sporządzone sprawozdanie finansowe za 2015 r. z wynikiem finansowym z lat poprzednich w kwocie (...) zł, bowiem tak w opisowej części tej uchwały, jak i w załączniku do niej nie wymieniono w ogóle takiej kwoty. W tej sytuacji nie można przyjąć za podstawę wzruszenia przedmiotowej uchwały, że jest nierzetelna w zakresie przyjęcia wyniku z lat ubiegłych.

Powodowie wskazują, że ww. uchwała opiera się na planie gospodarczym określonym uchwałą nr (...) z dnia 27 lutego 2017 r., która jest przedmiotem zaskarżenia w innym postępowaniu, które jest w toku (sygn. III C 242/18). Odnosząc się do tego zarzutu stwierdzić trzeba, że nawet jeżeli uchwała (...) zostałaby prawomocnie pozbawiona mocy, to wg stany na datę podjęcia uchwały (...) uchwała (...)pozostawała w obrocie prawnym i musiała zostać przez zarząd wspólnoty uwzględniona jako podstawa sprawozdania za 2017. Podkreślić trzeba, że z natury rzeczy sprawozdanie zarządu ma charakter deklaratoryjny, tj. potwierdza określony stan faktyczny. Skoro zaś w sprawozdaniu stanowiącym przedmiot uchwały(...)zarząd opisywał działania podejmowane w wykonaniu planu gospodarczego przyjętego w uchwale (...) to nawet późniejsze stwierdzenie, że ta uchwała była wadliwa (nieistniejąca, nieważna lub podlegająca uchyleniu na postawie art. 25 u.w.l.), to sam ten fakt nie powoduje, że sprawozdanie za 2017 r. nie jest zgodne z rzeczywistością – wszak nawet wykonując wadliwą uchwałę, zarząd podjął określone działania, które raportuje w sprawozdaniu.

Gdy chodzi o zarzut, że wspólnota agreguje nadwyżki z zaliczek z lat poprzednich, nie rozliczając ich z członkami wspólnoty podnieść trzeba, że w orzecznictwie jako dominujący funkcjonuje pogląd dopuszczający swobodne zadysponowanie nadwyżką przez wspólnotę, skoro wspólnota ma ustawowo przyznaną zdolność prawną i może posiadać własny majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali, nie można przyjmować, że nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu nieruchomością wspólną w dalszym ciągu należą do majątków właścicieli lokali, a nie do majątku wspólnoty mieszkaniowej, nie istnieje zatem obowiązek zwrotu nadwyżki członkom wspólnoty. Za zatrzymaniem zaliczki przez wspólnotę przemawiają też względy celowości, bowiem zatrzymanie nadwyżki w majątku wspólnoty pozwala uniknąć zwrotu poszczególnym członkom wspólnoty względnie niewielkich kwot pieniężnych, które w przyszłości mogą okazać się potrzebne na pokrycie nieprzewidzianych wydatków (patrz: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 sierpnia 2022 r., sygn. I ACa 882/21 oraz powołane w uzasadnieniu orzecznictwo). Choć zatem z załącznika do uchwały (...) wynika, że stan funduszu remontowego po 2017 r. wyniósł około (...) zł, to mając na uwadze fakt, że pozwana wspólnota zarządza budynkiem, w którym znajduje się ponad(...) lokali mieszkalnych, kilkanaście lokali użytkowych oraz wielostanowiskowy garaż, w 2017 r. na utrzymanie czystości wydano około (...) zł, a na konserwacje i przeglądy około (...) zł, to decyzja wspólnoty, aby nadwyżkę z 2017 r. w wysokości około (...)zł zaliczyć na powiększenie funduszu remontowego jawi się jako w pełni racjonalna, ekonomicznie roztropna.

Uchwałom nr (...) i (...) powodowie zarzucili zasadniczo, że skutkiem tych uchwał jest obciążenie powodów kosztami związanymi z utrzymaniem lokali mieszkalnych (hydroizolacja balkonów) lub tych części nieruchomości wspólnej (plac zabaw, windy), z których powodowie nie korzystają, bowiem przysługuje im jedynie udział we współwłasności lokalu garażowego.

Podkreślić trzeba, że zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. właściciele zobowiązani są do ponoszenia ciężarów i wydatków związanych z utrzymaniem lokalu w stosunku do posiadanych udziałów. Ustawa o własności lokali nie daje uprawnienia do zwolnienia części lokatorów z ponoszenia opłat na utrzymanie infrastruktury, z której nie korzystają. Podkreślić trzeba, że kwestia ta stanowiła już przedmiot rozstrzygnięcia przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie o sygn. akt I ACa 691/21, który to sąd zważył, że argumentacja powodów pozostaje w jawnej sprzeczności z art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 u.w.l., zgodnie z którymi współwłaściciele są obowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w stosunku do udziałów w nieruchomości wspólnej oraz współdziałać z innymi współwłaścicielami w ochronie wspólnego dobra. Wspólnota mieszkaniowa nie ma, co do zasady, swobody w decydowaniu o zasadach, na jakich właściciele lokali będą ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. O proporcji podziału pożytków oraz obciążeń decyduje wyłącznie wielkość udziału w nieruchomości wspólnej. Sąd Apelacyjny wyjaśnił dalej, że w literaturze zwraca się uwagę, że sposób ustalania wartości wydatków i obciążeń w stosunku do udziałów w nieruchomości wspólnej, ale na podstawie innych mierników i wskaźników, należy uznać za niedopuszczalny w świetle regulacji art. 12 ust. 2 zd. 2 u.w.l. Zasadę z art. 12 ust. 2 zd. drugie korygować może umowa dotycząca sposobu korzystania ze wspólnej własności jak i uchwała właścicieli lokali podjęta w warunkach określonych przez art. 12 ust. 3 u.w.l. która może ustalić zwiększenie (a nie zmniejszenie, jak proponują powodowie) obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela i przyjmuje za własne przywołane wyżej rozważania w sprawie o sygn. akt I ACa 691/21 – zatem i na kanwie niniejszej sprawy przyjąć trzeba, że powodowie jako współwłaściciele garażu ponoszą podobnie jak i właściciele lokali mieszalnych i lokali użytkowych koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej odpowiednio do wielkości przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej, w tym koszty utrzymania wind, placu zabaw i balkonów w zakresie elementów konstrukcyjnych budynku, w tym hydroizolacji.

Bezpodstawny jest zarzut dotyczący zaplanowania na 2018 r. w ramach utrzymania nieruchomości wspólnej przeglądu wentylacji i gazu w lokalach, czy też instalacji przeciwpożarowej.

Jednoznacznie stwierdzić trzeba, że każdy kanał wentylacyjny w budynku wielorodzinnym jest tak projektowany, by prowadził do innego lokalu i zapewniał jego prawidłową wentylację. Z faktu jednak, że każdy lokal ma oddzielny kanał wentylacyjny, nie można wnioskować, że nie jest to część nieruchomości wspólnej. Instalacja wentylacyjna nie służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Instalacje poszczególnych lokali łączą się w jedną wspólną sieć. Składnikiem nieruchomości wspólnej są instalacje, i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Zatem chociaż kanały wentylacyjne i dymowe odprowadzają odpowiednio powietrze i dym z poszczególnych lokali w budynku, stanowią instalację będącą częścią składową budynku, a nie element poszczególnych lokali. Tym samym, niesprawność występująca w poszczególnych lokalach, dotyczy instalacji budynku stanowiących całość techniczno-użytkową (patrz: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 marca 2021 r., VII SA/Wa 2438/20).

Odnośnie kosztu czyszczenia znajdujących się w garażu separatorów oleju ze związków ropopochodnych zważyć trzeba, że jawi się jako chybiony zarzut, że nie należy zaliczać tego kosztu w poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, skoro do odpływów w garażu wylewana jest brudna woda pochodząca z czyszczenia klatek schodowych. Oczywistym jest, na co wskazuje wiedza powszechna i doświadczenie życiowe, że to pojazdy mechaniczne poruszające się w garażu mogą być źródłem związków ropopochodnych, a nie są nimi użytkownicy klatek schodowych. Wskazać nadto trzeba, odwołując się do przytoczonego wyżej orzeczenia, że nawet jeżeli separator znajdujący się w garażu służy przede wszystkim użytkownikom lokalu garażowego, to bez wątpienia kanalizacja, której elementem są separatory, stanowi część nieruchomości wspólnej (patrz: wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 28 stycznia 2014 r., sygn. I ACa 1426/13), a zatem koszt jej utrzymania obciąża wspólnotę mieszkaniową, a nie tylko współwłaścicieli garażu.

Odnosząc się do zarzutu, że uchwała nr (...) obciążą powodów zaliczką nieadekwatną do rozmiaru i charakteru przysługującego im prawa podnieść należy, że ustalona w § 2 ust. 2 zaliczka w wysokości 76,70 zł za jedno miejsce postojowe jest w istocie nawet nieznacznie niższa, niż gdyby była ustalona jako iloczyn określonej w § 2 ust. 1 tej uchwały stawki 2,51 zł za 1 m ² powierzchni mieszkalnej, użytkowej i pomieszczeń przynależnych, bowiem skoro na jedno miejsce postojowe przypada 30,68 m ² garażu (bezsporne twierdzenie powodów na stronie 5 pozwu), to ustalona w ten sposób stawka wynosiłaby 77 zł, a nie 76,70 zł jak w § 2 ust. 2.

Odnosząc się do kwestii remontu balkonów wskazać należy, że choć balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w danym lokalu, a wydatki związane z utrzymaniem balkonu w należytym stanie co do zasady ponosi właściciel lokalu mieszkalnego, to skoro elementy konstrukcyjne balkonu (w tym hydroizolacja) nie służą do wyłącznego użytku właściciela lokalu, a ich stan ma wpływ na stan nieruchomości wspólnej, należy je zaliczyć do nieruchomości wspólnej, której utrzymanie obciąża wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej (patrz: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. III CZP 10/08).

Uchwałę nr (...) należy zatem ocenić jako prawidłową nie tylko dlatego, że zakłada zaliczenie hydroizolacji balkonów do nieruchomości wspólnej i zalicza koszty jej utrzymania do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, ale i dlatego, że warunkuje naprawę warstwy konstrukcyjnej i izolacyjnej balkonów i tarasów wyłącznie w zakresie usterek powodujących zacieki oraz przemakanie ścian nieruchomości wspólnej i to pod warunkiem pisemnego potwierdzenia konieczności ich przeprowadzenia przez inspektora budowlanego wyłonionego w drodze postępowania konkursowego.

Mając na uwadze powyższe, powództwo także w zakresie roszczenia o uchylenie zaskarżonych uchwał uznać należało za niezasadne.

O kosztach postępowania sąd orzekł stosownie do treści art. 98 § 1 i § 3 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Na koszty procesu poniesione przez pozwaną Wspólnotę w niniejszej sprawie złożyły się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 1 080 zł (ustalone stosownie do § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych – stosownie do ilości zaskarżonych przez powodów uchwał) oraz 17 zł uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Zatem w punkcie II wyroku Sąd zasądził od T. L. i R. L. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. kwotę 1 097 zł, rozdzielając te koszty po połowie pomiędzy powodów. Od kwoty tej zasądzono odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 98 §1 ¹ k.p.c.

W punkcie III wyroku Sąd zasądził od T. L. i R. L. (przy uwzględnieniu wyżej wskazanej zasady ponoszenia kosztów) na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 1 693,28 zł (rozdzieloną po połowie pomiędzy powodów) tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa na poczet wynagrodzenia biegłego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.