Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 08 listopada 2023 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia del. Agnieszka Onichimowska

Protokolant: Maksymilian Obrębski

po rozpoznaniu w dniu 09 października 2023 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. M. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o uchylenie uchwały

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki M. M. (1) na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 377,00 (trzysta siedemdziesiąt siedem i 00/100) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty, w tym kwotę 360,00 (trzysta sześćdziesiąt i 00/100) złotych, tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sędzia del. Agnieszka Onichimowska

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 16 sierpnia 2022 r. (data prezentaty biura podawczego) wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...) w W., powódka M. M. (1) wniosła o uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2022 z dnia 11 kwietnia 2022 r. oraz o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz kwoty 17 zł z tytułu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, w przypadku powołania pełnomocnika przez stronę powodową.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w nieruchomości budynkowej przy ul. (...) w W. i z tego tytułu jest członkiem pozwanej Wspólnoty. Powódka zarzuciła, że przedmiotowa uchwała wprowadza obowiązek faktycznego ponoszenia przez członków Wspólnoty opłat nie tylko związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, ale także wydatków dotyczących pomieszczeń garażowych pomimo, iż nie wszyscy członkowie Wspólnoty są współwłaścicielami garażu, co pozostaje w sprzeczności z art. 12, 13 i 14 ustawy o własności lokali. Zdaniem powódki sam fakt, że usługi i świadczenia są dostarczane do lokalu garażowego za pośrednictwem Wspólnoty nie oznacza, że koszty tych świadczeń powinny być ponoszone przez wszystkich właścicieli lokali proporcjonalnie do udziałów, w tym też tych którzy nie posiadają udziałów w lokalu garażowym. Koszty te powinny zostać wyodrębnione i obciążać wyłącznie właścicieli lokalu garażowego, jak to miało miejsce w 2021 r. Powódka zaznaczyła, że stawka w 2021 r. na poczet utrzymania garażu była wyższa, gdyż obejmowała dodatkową opłatę za media i utrzymanie czystości, w tym lokalu. W przypadku zaskarżonej uchwały nie zostały wyodrębnione koszty związane z utrzymaniem lokalu garażowego oraz nie zostali nimi obciążeni wyłączenie właściciele garażu, co de facto oznacza, że będą one ponoszone w ramach ogólnych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Powódka zarzuciła również, że przedmiotowa uchwała uchwalając zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz opłaty na fundusz remontowy nie wskazała, że mają one charakter opłat miesięcznych, co zdaniem powódki może skutkować zaistnieniem poważnych wątpliwości odnośnie zasad obciążania właścicieli opłatami z tego tytułu. Stan taki jest sprzeczny zatem z przepisami dotyczącymi ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz obowiązków właścicieli związanych z wyłącznym obowiązkiem ponoszenia kosztów utrzymania należących do nich lokalu wyrażonych w art. 12 - 15 ustawy o własności lokali. Powódka zarzuciła również zaskarżonej uchwale sprzeczność z zasadami prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną z uwagi na to, że część kosztów związanych z samodzielnym lokalem garażowym, stanowiącym odrębną własność będzie ponoszona z własnych środków przez Wspólnotę. Co więcej planowane wydatki na rok 2022 r. są istotnie niższe niż rzeczywiste koszty ponoszone przez wspólnotę, wobec czego ustalona stawka opłat będzie zbyt mała, aby je pokryć co naraża Wspólnotę na powstanie straty po rozliczeniu rzeczywistych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, którą będą musieli pokryć właściciele lokali. Zdaniem powódki plan gospodarczy na rok 2022 r. - załączony do zaskarżonej uchwały nie jest prawidłowo skonstruowany, nie zawiera szczegółowych wyjaśnień zawartych w nim wyliczeń. W ocenie powódki plan gospodarczy i ustalone na jego podstawie opłaty, które nie zabezpieczają odpowiednich przychodów Wspólnocie na pokrycie faktycznych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, narusza zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną. ( pozew k. 3-13)

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu strona pozwana wskazała, że powódka dnia 17 czerwca 2022 r. wzięła udział w głosowaniu nad Uchwałą nr (...) za pomocą systemu elektronicznego, co zostało odnotowane systemie w (...), jednoznacznie oddając swój głos za planem gospodarczym głosowanym uchwałą. Jednocześnie wskazano, że treść planu gospodarczego nie ma charakteru zobowiązującego i jako taka, samodzielnie nie może w żaden sposób świadczyć o fakcie gospodarności lub jej braku. Do wydatkowania środków, a w szczególności czynienia przez Wspólnotę Mieszkaniową nakładów w istotnej wysokości, każdorazowo niezbędne jest bowiem podjęcie stosownej uchwały, bowiem działanie takie narzuca ustawa stanowiąc o czynnościach przekraczających zwykły zarząd. Dlatego też zaskarżona Uchwała nr 4/2022 nie może naruszać interesów Powódki. W odniesieniu do argumentacji strony powodowej co do obciążenia kosztami związanymi z opłatami za miejsca postojowe, pozwana wskazała, że powódka sama jest współwłaścicielką udziału w lokalu garażowym, a zatem obowiązana jest ponosić koszty utrzymania tej części nieruchomości, a po wtóre, interesy pozostałych członków wspólnoty (niebędących współwłaścicielami lokalu garażowego) nie mogą stanowić przesłanki uzasadniającej uchylanie Uchwały nr (...) bowiem niniejsze powództwo nie obejmuje ich roszczeń. Odnosząc się do zarzutu niezgodność zaskarżonej uchwały z przepisami prawa (art. 12- 15 ustawy o własności lokali) pozwana stwierdziła, że argumentacja powódki jest oczywiście bezzasadna z uwagi na treść art 25 ust. 1 UWL, który stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli narusza jego interesy. Podstawa prawna powództwa nie może zatem być odnoszona do naruszenia wobec pozostałych współwłaścicieli, bowiem to nie oni wytaczają powództwo. Powódka zaś nie wskazuje w jaki sposób interes pozostałych współwłaścicieli (niezależnie od tego czy zgodny z przepisami prawa czy nie) miałby świadczyć o zasadności jej interesu prawnego. Prawa i obowiązki współwłaścicieli lokali oraz ich interesy są w przedmiotowej sprawie pozbawione znaczenia prawnego. Zdaniem pozwanej żaden z powołanych w pozwie przepisów ustawy nie czyni zasadnym powództwa ze strony Powódki. Odnosząc się do wywodów powódki co do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania pozwana zaznaczyła, że do zawiadomienia o zebraniu właścicieli lokali z dnia 31 marca 2022 r. załączony został list traktujący o sprawozdaniu Zarządu za rok 2021 i planach na 2022, gdzie wskazano, że w celu ograniczenia dotychczasowych kosztów podjęto decyzję o rozwiązaniu umów z niektórymi firmami świadczącymi usługi na rzecz Wspólnoty. Natomiast wydatki ujęte w planie gospodarczym ujęto w oparciu o koszty szacowane na bazie umów, które zawarte zostały z nowymi i tańszymi wykonawcami. Strona pozwana zaznaczyła również, że powódka myli obowiązki współwłaścicieli lokali z użytkownikami garażu i odnosi ich sytuację do ustalonych w planie gospodarczym stawek, zaznaczając, że plan gospodarczy nie obciąża kosztami utrzymania współwłaścicieli lokali, którzy nie są współwłaścicielami lokalu garażowego, a ponadto obciążenie opłatami zróżnicowane jest także w odniesieniu do współwłaścicieli posiadających miejsce postojowe zewnętrzne. ( odpowiedź na pozew k. 161-175)

W dalszym toku postępowania strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe (protokół rozprawy z dnia 9 października 2023 r. – k. 276-278)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

M. M. (1) jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w nieruchomości budynkowej przy ul. (...) w W. oraz współwłaścicielem części nieruchomości w postaci lokalu niemieszkalnego – garażu w udziale 1/146. Z tego tytułu jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W..

Dowód: okoliczność bezsporna

Pismem z dnia 31 marca 2022 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w W. zawiadomiła M. M. (2) o zwołaniu na dzień 11 kwietnia 2022 r. o godz. 19.00 zebrania ogółu właścicieli lokali, celem przedstawienia sprawozdania finansowego i sprawozdania Zarządu za rok 2021 r. oraz przeprowadzenia dyskusji i głosowania uchwał nr 1-7. W treści pisma wskazano przedmiot poszczególnych uchwał. Do zawiadomienia o zebraniu właścicieli załączono pismo Zarządu Wspólnoty, w którym wskazano na przeprowadzony audyt usług świadczonych na rzecz nieruchomości, celem znalezienia oszczędności i rozwiązaniu umów z niektórymi firmami świadczącymi usługi na rzecz Wspólnoty. W piśmie poinformowano również o możliwości zgłaszania własnych propozycji Uchwał, a także możliwości uzyskania informacji w przypadku jakichkolwiek pytań i wątpliwości.

Dowód: zawiadomienie o zebraniu właścicieli lokali – k. 201, pismo w przedmiocie sprawozdania za 2021 r. i planów na 2022 r. – k. 202 r.

Zarząd Wspólnoty sporządzając plan gospodarczy na 2022 r. miał na celu poczynienie oszczędności w zakresie wydatków związanych z usługami świadczonymi przez firmy zewnętrzne. W tym celu Zarząd rozwiązał część umów z dotychczasowymi usługodawcami, zawierając nowe umowy po niższych stawkach.

Dowód: zeznania świadka M. J. – k. 276v, zeznania członka zarządu pozwanej Wspólnoty A. M. – k. 277-277v, zeznania członka zarządu pozwanej Wspólnoty J. A. – k. 277v

Głosowanie nad uchwałą nr (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2022 odbyło się w trybie indywidualnego zbierania głosów za pośrednictwem systemu e-kartoteka. M. M. (1) w dniu 17 czerwca 2022 r. oddała głos za przyjęciem uchwały nr (...). Przed podjęciem uchwały członkowie Wspólnoty mieli możliwość zapoznania się z materiałami źródłowymi. Za przyjęciem Uchwały nr (...)głos oddali właściciele reprezentujący 50,086% udziałów. O Treści uchwały nr (...) M. M. (1) została poinformowana drogą elektroniczną w dniu 5 lipca 2022 r.

Dowód: wynik głosowania właścicieli – k. 190, Uchwała nr(...) r. – k. 180, wydruk z systemu (...)– k. 203-205, zeznania świadka M. J. – k. 276v, zeznania powódki M. M. (1) – k. 277,

W § 1 uchwały nr(...) ustalono zaliczkę na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej (bez remontów) z podziałem na poszczególne grupy kosztów zgodnie z planem stanowiącym załącznik do uchwały: w wysokości 3,19 zł/m ² dla lokalu mieszkalnego oraz 80,36 zł dla miejsca postojowego. W uchwale przyjęto również stawkę na fundusz remontowy zarówno dla lokalu mieszkalnego oraz za miejsce postojowe w wysokości 0,75 zł/m2.

Dowód: uchwała nr 4/2022 – k. 180

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dokumentów prywatnych, których wiarygodności strony nie podważały, tym samym brak było podstaw do ich kwestionowania. Sąd oparł się również na zeznaniach świadka M. J. (byłego Zarządcy Wspólnoty k. 276v) oraz członków zarządu pozwanej Wspólnoty tj. A. M.(k. 277-277v) i J. A. (k. 277v), jak również zeznaniach powódki M. M. (1) (k. 277), albowiem korespondowały one z pozostałym zgromadzonym materiałem dowodowym. W ocenie Sądu nie budziły one wątpliwości z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego. Należy przy tym

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu.

Podstawę powództwa o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej stanowi przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej także: ustawa), zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a przedmiotowej regulacji).

Termin na wystąpienie z powództwem o uchylenie uchwały ma charakter terminu zawitego. Ustawa różnicuje jednak chwilę rozpoczęcia jego biegu w zależności od tego, w jakim trybie uchwała była procedowana. I tak, bieg terminu sześciotygodniowego w przypadku podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali rozpoczyna się od dnia jej powzięcia, w przypadku zaś gdy uchwała została powzięta w trybie indywidualnego zbierania głosów, od dnia zawiadomienia kwestionującego ją właściciela lokalu. W przedmiotowej sprawie powódka o treści zaskarżonej uchwały nr 4/2022 r. została poinformowana (co nie było przedmiotem sporu) w wiadomości mailowej z dnia 5 lipca 2022 r.. Niezależnie więc od tego że zawiadomienie drogą e-mailową nie spełnia wymogu wynikającego z art. 23 ust. 5 ustawy o własności lokali, stwierdzić należy, że powództwo w niniejszej sprawie zostało wniesione z zachowaniem 6 tygodniowego terminu na zaskarżenie uchwały wynikającego z art. 25 ust. 1a ustawy, bowiem pozew został złożony w dniu 16 sierpnia 2022 r.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że fakt oddania głosu w ramach indywidulanego zbierania głosów za pośrednictwem systemu informatycznego, nie stanowi w żadnym razie o naruszeniu regulacji ustawowych. Jak wskazuje się bowiem w orzecznictwie nie sposób uznać, iż przepis art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali jest przepisem szczególnym, który nie przewiduje możliwości głosowania nad uchwałą w formie elektronicznej. Przeciwnie ustawa nie zastrzega żadnej szczególnej formy dla indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali. ( vide: Wyrok SA w Gdańsku z 27.03.2013 r., V ACa 110/13, LEX nr 1344031.)

Przechodząc do zasadniczej kwestii, a więc oceny zasadności żądania pozwu tj. uchylenia uchwały właścicieli nr 4/2022 r. z dnia 11 kwietnia 2022 r., ponownie należy odwołać się do regulacji art. 25 ust. 1 ustawy. Zgodnie z przywołaną już regulacją, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Wynikające z art. 25 ustawy uprawnienie każdego z właścicieli lokali do zaskarżenia uchwały wspólnoty jest jednym z elementów uprawnień współwłaścicieli do sprawowania zarządu. Jednakże skuteczność tego żądania uzależniona jest od wykazania jednej z przesłanek wskazanych w powyższym przepisie.

Strona powodowa w treści pozwu wskazała na jednoczesne spełnienie 3 przesłanek uchylenia uchwały tj. niezgodności z prawem, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów członków wspólnoty.

Wyjaśnić należy, że niezgodność z prawem uchwały wspólnoty, w rozumieniu art. 25 ust. 1 to przede wszystkim kolizja uchwały z przepisami ustawy o własności lokali. Niemniej jednak ową niezgodność należy badać także z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim mają zastosowanie do odrębnej własności lokali. Warto również zaznaczyć, że niezgodność uchwały z prawem może wynikać zarówno z treści samej uchwały, jak i z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Innymi słowy właściciel lokalu zaskarżając uchwałę może podnieść zarzuty merytoryczne, jak i formalne. Uchybienia formalne dotyczyć mogą naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania.

Strona powodowa (jak wynika z treści pozwu) dopatrywała się w niniejszej sprawie naruszenia przepisów art. 12, 13 i 14 ustawy o własności lokali, z uwagi na fakt, że uchwała wprowadza obowiązek faktycznego ponoszenia przez członków Wspólnoty opłat nie tylko związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, ale także wydatków dotyczących pomieszczeń garażowych pomimo, iż nie wszyscy członkowie Wspólnoty są współwłaścicielami garażu.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

W myśl art. 13 ust. 1 ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

W świetle zaś art. 14 ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Argumentacja strony powodowej okazała się całkowicie nietrafiona. Podkreślić bowiem należy, że obowiązkiem właścicieli lokali jest m. in. coroczne uchwalenie planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu (art. 30 ust.2 ustawy). Plan gospodarczy określa zadania w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną i prawdopodobny wymiar kosztów do pokrycia w ciągu roku, stanowi on podstawę określenia wysokości środków finansowych niezbędnych do pokrycia tych kosztów. Plan przyjęty zaskarżoną uchwałą elementy te zawiera, uwzględniając składniki kosztów zarządu nieruchomością wspólną wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali oraz wskazuje sposób kalkulacji stawki zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Co więcej plan gospodarczy na rok 2022 r. będący przedmiotem zaskarżonej uchwały, wbrew twierdzeniom strony powodowej, nie przewidywał obciążenia kosztami utrzymania miejsc garażowych także tych członków Wspólnoty, którzy nie posiadali miejsc garażowych. Do takiego wniosku prowadzi uważna analiza treści planu gospodarczego mającego postać tabelarycznego zestawienia przewidywanych kosztów (k. 181-182). Z przedmiotowego zestawienia wynika bowiem, że koszty utrzymania dotyczące lokali garażowych na cały 2022 rok wynieść miały 140.772,23 zł . Biorąc więc pod uwagę fakt, że w przedmiotowej Wspólnocie występowały 146 miejsca postojowe, roczny koszt przypadający na jedno miejsce postojowe wyniósłby 964,19 zł, co w przeliczeniu na jeden miesiąc daje kwotę zaliczki przewidzianej w zaskarżonej uchwale (80,36 zł) dla miejsca postojowego. Nie jest więc prawdą, że przedmiotowa uchwała prowadziła do obciążenia kosztami utrzymania miejsc garażowych również tych członków wspólnoty, którzy nie posiadają miejsca garażowego.

Tym samym, w ocenie Sądu strona powodowa nie wykazała, aby zaskarżona uchwała naruszała ww. regulacje ustawowe (art. 12-15 ustawy).

Odnosząc się do kwestii naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, zaznaczyć trzeba, iż ocena zaskarżonej uchwały w tym względzie musi mieć charakter obiektywny nie zaś subiektywny. Powódka nie wykazała aby przedmiotowa uchwała w jakikolwiek sposób naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W szczególności o niewłaściwym zarządzaniu nie świadczy w żadnym razie, podnoszony przez powódkę fakt, iż plan gospodarczy przewiduje niższe opłaty w 2022 r. od tych jakie obowiązywały w 2021 r.. Trzeba zaznaczyć, że okoliczność ta wynika z dokonania przez Zarząd Wspólnoty przeglądu umów zawartych z firmami świadczącymi usługi na rzecz Wspólnoty oraz zawarcia nowych umów po korzystniejszych stawkach ( zeznania świadków M. J. - k. 276v, członków zarządu pozwanej Wspólnoty tj. A. M.-k. 277-277v i J. A. -k. 277v). Nie sposób również pominąć tego, że powódka została poinformowana o powyższych okolicznościach w treści pisma załączonego do zawiadomienia o zebraniu właścicieli i miała możliwość zwrócenia się z dodatkowymi pytaniami i propozycjami do Zarządu. Dlatego też zdziwienie budzi fakt, iż powódka nie znajduje wyjaśnienia dla obniżek stawek opłat. Nie sposób przy tym zaakceptować argumentacji strony powodowej, wedle której wskazanie w planie gospodarczym niższych stawek na 2022 r. niż to miało miejsce w 2021 r. , świadczyć miało o niegospodarności, jako że zmniejszało środki będące w dyspozycji Wspólnoty i narażało członków wspólnoty na konieczność ponoszenia dodatkowych opłat w przyszłości. Argumentacja ta jest nielogiczna i abstrahuje od ww. wskazanych okoliczności tj. zawarcia nowych umów z zewnętrznymi usługodawcami. Należy podkreślić przy tym, że zaliczki uiszczane przez członków Wspólnoty stanowią ich własność i w części nie wykorzystanej członek wspólnoty może zażądać zwrotu przypadającej na niego nadpłaty. Właściwe zarządzanie nieruchomością wspólną nie polega zaś na nakładaniu na członków Wspólnoty zawyżonych opłat w celu uzyskania nadwyżki, a właśnie na zrównoważeniu zaliczek i kosztów przy jednoczesnym dążeniu do obniżeniu ponoszonych kosztów, tam gdzie jest to możliwe bez uszczerbku dla nieruchomości wspólnej.

Podkreślenie również wymaga (jak słusznie wskazała strona pozwana), że z natury rzeczy plan gospodarczy stanowi jedynie pewne założenie do realizacji przez wspólnotę na kolejny rok. Plan gospodarczy nie kreuje żadnych obowiązków dla właścicieli lokali, stanowiąc jedynie zestawienie przewidywanych przychodów wspólnoty i przewidywanych wydatków na dany rok kalendarzowy ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 września 2013 r., I ACa 563/13). Nie może on być więc niekorzystny dla właściciela lokalu, ani naruszać zasad prawidłowej gospodarki, bowiem dopiero uchwały wspólnoty podjęte dla jego wykonania mogą kreować obowiązki członków wspólnoty lub decydować o wydatkach w sposób sprzeczny z prawidłowym zarządem, przy czym podlegają one osobnemu zaskarżeniu. (vide: Wyrok SA w Warszawie z 8 lipca 2020 r., I ACa 402/19).

Co zaś się tyczy naruszenia interesów właściciela lokalu, warto podkreślić, że ustalenie czy dana uchwała narusza interesy właściciela lokalu musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Aby przyjąć, że uchwała narusza interesy właściciela lokalu w taki sposób, że uzasadnia to uchylenie zaskarżonej uchwały, należy dokonać oceny czy zaistniała znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu skarżącego, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.

W ocenie Sądu powódka nie przedstawiała żadnych racjonalnych argumentów przemawiających za naruszeniem jej uzasadnionych interesów, jako członka wspólnoty.
O zasadności zarzutu jakoby zaskarżona uchwała naruszała jej interesy jako właściciela lokalu, nie może świadczyć podnoszony przez powódkę argument, że plan gospodarczy narusza interes członków Wspólnoty, nie będących jednocześnie współwłaścicielami lokalu garażowego, albowiem bezpodstawnie zwiększa się ich obciążenia finansowe. Po pierwsze, plan gospodarczy, sam w sobie nie stanowi bezpośredniej podstawy do obciążenia któregokolwiek z członków wspólnoty określonymi obciążeniami finansowymi. Po drugie, jak już wyższej wskazano, członkowie wspólnoty nie posiadający miejsc garażowych nie zostali obciążeni kosztami jego utrzymania. Po trzecie zaś, nawet gdyby hipotetycznie założyć, że przedmiotowa uchwała przewidywałaby obciążenie wszystkich członków wspólnoty, a więc również tych nie posiadających miejsc garażowych, kosztami wspólnymi utrzymania garażu (np. sprzątanie, światło), to taka uchwała byłaby dla powódki, jako osoby posiadającej miejsce garażowe, w wyraźny sposób korzystna (nie zaś niekorzystna) z ekonomicznego punktu widzenia.

Uzupełniając powyższe rozważania należy zaznaczyć, że z zeznań powódki złożonych na rozprawie w dniu 9 października 2023 r. (k. 277) wynika, że powódka nie wie w jaki sposób zaskarżona uchwała miałby naruszać zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną, a naruszenie swojego interesu utożsamia z potencjalnym (bowiem powódka przyznała, że nie wie czy rozliczenia były prawidłowe) zagrożeniem interesu członków wspólnoty nieposiadających miejsc garażowych. Powódka przyznała wreszcie, że nie posiada wiedzy na temat rozliczeń, nie posiada wiedzy jakie koszty ponosi w związku z zaskarżoną uchwałą, bowiem rachunkami zajmowała się i zajmuje jej mama. Powódka stwierdziła również, że w planie gospodarczym nie podoba się jej to że nie jest tam wyodrębnione kto jej właścicielem miejsca garażowego a kto nie, przyznając jednocześnie, że nie wie jak ta kwestia wyglądała w poprzednich latach. Okoliczności te dodatkowo przemawiają za bezpodstawnością zgłoszonego w pozwie żądania, świadczą bowiem o tym, że powódka w zasadzie nie wie czy przedmiotowa uchwała narusza jakiekolwiek regulacje ustawowe a nawet jej interes, a złożony pozew stanowi jedynie wyraz jej niezadowolenia z formy w jakiej został sporządzony plan gospodarczy.

Podsumowując, uznać należy, że strona powodowa w niniejszej sprawie nie udowodniła takich okoliczności, które wypełniłyby przesłanki uchylenia zaskarżonej uchwały, zaś samo niezadowolenie powódki z treści uchwały czy subiektywna negatywna jej ocena działań zarządu wspólnoty, nie są wystarczające do skutecznego podważenia uchwały.

Wobec stwierdzenia, że nie zostały spełnione przesłanki z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali Sąd Okręgowy oddalił powództwo (o czym orzeczono w pkt wyroku)

Orzeczenie w zakresie kosztów procesu sąd wydał na podstawie art. 98 k.p.c. Na przedmiotowe koszty złożyły się opłata od pozwu w kwocie 360 zł (§ 20 w zw. z § 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie - w brzmieniu obowiązującym na dzień wniesienia pozwu) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa. (pkt 2. Sentencji wyroku)

Sędzia del. Agnieszka Onichimowska