Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 października 2023 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący sędzia (del.) Marcin Polit

Protokolant stażysta Dominika Głębocka

po rozpoznaniu w dniu 25 września 2023 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. H.

przeciwko (...) W.

o ustalenie

ustala, że od dnia 1 stycznia 2017 roku użytkownik wieczysty obowiązany jest wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego udziału wynoszącego 64/128 części w nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) z obrębu (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) o powierzchni 1475 m ^{( 2)} w kwocie 737,50 zł (siedemset trzydzieści siedem złotych i pięćdziesiąt groszy), to jest w dotychczasowej wysokości stanowiącej tzw. „czynsz symboliczny” w kwocie 1 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni stanowiącej udział powoda i bez uwzględnienia oświadczenia właściciela nieruchomości o wypowiedzeniu „czynszu symbolicznego” i ustaleniu stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, dokonanego pismem datowanym na 15 grudnia 2016 roku znak (...);

zasądza od pozwanego (...) W. na rzecz powoda M. H. kwotę 11 261 (jedenaście tysięcy dwieście sześćdziesiąt jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 5 400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 374/22

UZASADNIENIE

Pismem datowanym na dzień 15 grudnia 2016 roku znak (...)pozwany (...). W., działając jako właściciel nieruchomości, wypowiedział powodowi M. H. wysokość opłaty rocznej ustalonej w formie „czynszu symbolicznego” z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę oznaczoną numerem (...) w obrębie (...) w części obejmującej udział M. H. w prawie użytkowania wieczystego, ustalając wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na kwotę 95 889.75 zł netto (jako 3% wartości udziału M. H. w nieruchomości), powiększoną o podatek od towarów i usług, a zatem łącznie na kwotę 117 944,39 zł, płatną od dnia 1 stycznia 2017 roku. Podpisali je zastępca burmistrza dzielnicy (...) (...) W. M. W. i burmistrz P. K.. Byli oni umocowani do dokonania tej czynności na mocy pełnomocnictw udzielonych im w dniu 23 i 30 listopada 2017 roku przez prezydent (...) W. H. W.. Pismo to zostało odebrane przez r. pr. P. P. w dniu 18 stycznia 2017 roku (pismo – k. 15, zwrotne potwierdzenie odbioru – k. 16, pełnomocnictwa – kk. 80-89).

Podstawą oświadczenia o wypowiedzeniu był operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. B.. Określał on wartość nieruchomości na kwotę 6 392 650 zł, a zatem 4 334 zł za jeden metr kwadratowy (operat szacunkowy – kk. 18-28).

Wnioskiem z dnia 2 lutego 2017 roku, a nadanym w placówce pocztowej w dniu 9 lutego 2017 roku, wieczysty użytkownik – powód, reprezentowany przez r.pr. P. P. zwrócił się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. o ustalenie niezasadności wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania gruntu ustalonej w formie „czynszu symbolicznego”. We wniosku tym wskazano, że udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości wynoszący 32/128 nabył od swojej babci, a zatem jest osobą bliską w rozumieniu art. 4 pkt 13 u.g.n., w stosunku do którego winny znaleźć zastosowanie postanowienia uchwały Rady (...) W. nr (...) dotyczące „czynszu symbolicznego” (wniosek – kk. 92-96, pełnomocnictwo – k. 97, koperta ze stemplem – k. 103).

Orzeczeniem z dnia 25 marca 2021 roku znak (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. ustaliło, że od dnia 1 stycznia 2018 roku użytkownik wieczysty obowiązany jest wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego udziału wynoszącego 64/128 części w nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) z obrębu (...)w wysokości 117 944,39 zł (pkt 1), zaś za rok 2017 ww. opłata wnoszona jest w wysokości takiej ka w 2016 roku (pkt 2; orzeczenie – kk. 11-12). Odpis tego orzeczenia doręczono r.pr. P. P. w dniu 17 maja 2021 roku (zwrotne potwierdzenie odbioru – k. 90).

W dniu 27 maja 2021 roku wieczysty użytkownik M. H. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika będącego radcą prawnym nadał w urzędzie pocztowym do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie sprzeciw od orzeczenia SKO. W wyniku jego złożenia straciło ono moc, postanowieniem z dnia 11 lipca 2022 roku sprawa została przekazana do rozpoznania tutejszemu Sądowi, zaś wniosek, skierowany pierwotnie do SKO, zastąpił pozew (sprzeciw – kk. 4-8, pełnomocnictwo – k. 9, koperta ze stemplem – k. 10; postanowienie – k. 130).

W postępowaniu przed tutejszym Sądem powód uzupełnił pozew w sposób umożliwiający nadanie mu biegu, jednocześnie precyzując żądanie pozwu w ten sposób, że wniósł o ustalenie że od dnia 1 stycznia 2017 roku użytkownik wieczysty obowiązany jest wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego udziału wynoszącego 64/128 części przedmiotowej nieruchomości gruntowej, w kwocie 737,50 zł, tj. w dotychczasowej wysokości stanowiącej tzw. „czynsz symboliczny” w kwocie 1 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni stanowiącej udział powoda (pismo przewodnie – kk. 108-111).

Pozwany wniósł o ustalenie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania udziału wynoszącego 64/128 części nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę oznaczoną numerem (...) w obrębie(...), wynosi 3% wartości gruntu, tj. 95 889.75 zł netto, powiększoną o podatek od towarów i usług, a zatem łącznie na kwotę 117 944,39 zł, płatną od dnia 1 stycznia 2017 roku (odpowiedź na pozew – k. 146-150).

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

Powództwo jest zasadne i podlega uwzględnieniu w całości.

Spór w niniejszej sprawie dotyczył nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) z obrębu (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) o powierzchni 1475 m ². Przedmiotowa nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste umową o oddanie gruntu w użytkowanie wieczysta z dnia 22 sierpnia 2014 roku (Rep. (...)). Umową tą ustanowiono użytkowanie wieczyste gruntu w trybie art. 7 ust. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy, na rzecz następców prawnych byłego właściciela gruntu.

Opłata z tytułu użytkowania wieczystego została ustalona na podstawie uchwały nr (...) Rady (...) W. z dnia 8 listopada 2007 roku (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 247, poz. 7174) w formie „czynszu symbolicznego”. Czynsz symboliczny został ustalony na kwotę 1 475 zł netto, tj. w wysokości 1 zł za m ^{( 2)} gruntu (§8 pkt 1 umowy z dnia 22 sierpnia 2014 roku), powiększoną o kwotę należnego podatku od towarów i usług w stawce 23% (§8 pkt 2 umowy). Z kolei umową sprzedaży Rep. (...) z dnia 20 października 2014 roku M. H. nabył od jednego z następców prawnych byłego właściciela (tj. od swojej babci J. M.) udział w prawie użytkowania wieczystego wynoszący 32/128 części przedmiotowej nieruchomości. Następnie umową Rep. (...) z dnia 17 grudnia 2015 roku nabył od Skarbu Państwa kolejny udział w prawie użytkowania wieczystego wynoszący 32/128 części ww. nieruchomości gruntowej. M. H. jest zatem użytkownikiem wieczystym udziału tej nieruchomości wynoszącego łącznie 64/128 (pismo (...) W. do SKO z dnia 9.08.2019 – kk. 12-13; umowa z dnia 22.08.2014r. – kk. 29-38; umowa z dnia 20.10.2014r. – kk. 39-43; umowa z dnia 17.12.2015r. – kk. 44-53; księga wieczysta – kk. 54-58).

(...) W., jako właściciel nieruchomości, oświadczyło, że wypowiada M. H. wysokość opłaty rocznej ustalonej w formie „czynszu symbolicznego” z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości i ustala wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na kwotę 95 889.75 zł netto, powiększoną o podatek od towarów i usług, a zatem łącznie na kwotę 117 944,39 zł. Pismo to – jak już zostało wskazane wyżej – zostało odebrane przez r. pr. P. P. w dniu 18 stycznia 2017 roku. Wcześniej zaś były podejmowane próby doręczenia tego pisma osobiście przez pracownika pozwanego B. L. na adres kancelarii prawnej r. pr. P. P., w dniach 20-21 oraz 28-29 grudnia 2016 roku, jednak przesyłki nie doręczono z uwagi na nieobecność adresata. W kancelarii obecny był r. pr. T. S., który odmówił przyjęcia korespondencji. R. pr. T. S. prowadził swoją kancelarię w tym samym budynku, jednak nie współpracował z r. pr. P. P. i nie był upoważniony do odbierania korespondencji w jego imieniu (notatka służbowa – k. 209; zeznania świadek B. L. – kk. 260-262; zeznania świadka T. S. – kk. 270-271).

Kwestia wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, gdy owa opłata określona jest w formie „czynszu symbolicznego”, na gruncie ustawowym uregulowana jest w taki sam sposób, jak w zakresie aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, tj. na gruncie art. 77-80 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Wynika to z §7 przywołanej wcześniej uchwały nr (...) Rady (...) W. z dnia 8 listopada 2007 roku.

Zgodnie z art. 78 ust. 1 u.g.n. aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.

Zgodnie z art. 40§2 k.p.a., jeżeli strona ustanowiła pełnomocnika, pisma doręcza się pełnomocnikowi. Jeżeli ustanowiono kilku pełnomocników, doręcza się pisma tylko jednemu pełnomocnikowi. Strona może wskazać takiego pełnomocnika. Wynika z tego – jak zostało to utrwalone w orzecznictwie – że dokonanie doręczenia osobie, która nie jest prawidłowo umocowanym pełnomocnikiem strony, a która nie jest też stroną, nie może być uznane za skuteczne i nie wywołuje żadnych skutków prawnych (zob. wyrok NSA w Warszawie z 22.09.1993 r., V SA 868/93, ONSA 1994, nr 4, poz. 139). Jak natomiast wynika z akt niniejszej sprawy, strona pozwana (jak i również strona powodowa) nie wykazała, by została skutecznie poinformowana przez powoda o fakcie ustanowienia jego pełnomocnika w osobie r. pr. P. P., jak i również sam pełnomocnik powoda nie wykazał dowodu umocowania do odbierania oświadczeń o charakterze materialnoprawnym. W umowie z dnia 17 grudnia 2015 roku została co prawda zawarta wzmianka o tym, że pan r.pr. P. P. działa w imieniu i na rzecz M. H. „na podstawie załączonego do wniosku wieczystoksięgowego w wypisie pełnomocnictwa udzielonego w dniu osiemnastego grudnia dwa tysiące czternastego roku (2014-12-18) przed J. P. notariuszem w W., za numerem Repertorium (...), jednak brak jest takiego pełnomocnictwa w aktach, w związku z czym nie sposób zweryfikować jego dokładną treść i czy zakładało ono umocowanie do odbierania oświadczeń o charakterze materialnoprawnym. Jak wynika również z zeznań świadek B. L. (kk. 260-262), pracownicy pozwanego nie posiadali wiedzy, jaki był rzeczywisty zakres umocowania r.pr. P. P. do działania w imieniu M. H.. Pełnomocnictwo przedłożone do akt sprawy datowane jest na dzień 27 stycznia 2017 roku, zaś wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej („czynszu symbolicznego”) zostało temu pełnomocnikowi doręczone w dniu 18 stycznia 2017 roku. Tym samym, na dzień doręczenia, takiego pełnomocnictwa brak, a zatem nie można uznać, by przedmiotowe wypowiedzenie opłaty rocznej było skuteczne.

Rozpoznając wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest niezasadna (bądź jest uzasadniona w innej wysokości), który to na skutek sprzeciwu od orzeczenia SKO zastępuje pozew (w myśl art. 80 u.g.n.), Sąd obowiązany jest badać wszystkie uchybienia, które zaistniały na etapie dokonywania aktualizacji opłaty rocznej i wpłynęły na pierwotne orzeczenie SKO. Zasadniczym uchybieniem dostrzeżonym na gruncie rozpoznawania sprawy jest zatem nieskuteczność doręczenia powodowi oświadczenia o wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej ustalonej w formie „czynszu symbolicznego” z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości i o ustaleniu wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Skoro tak, to powód obowiązany jest uiszczać opłatę w dotychczasowej wysokości stanowiącej tzw. „czynsz symboliczny”, w kwocie 1 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni stanowiącej udział powoda i bez uwzględnienia oświadczenia właściciela nieruchomości o wypowiedzeniu „czynszu symbolicznego” i ustaleniu stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, dokonanego pismem datowanym na 15 grudnia 2016 roku znak (...)– w taki sposób należało też sformułować orzeczenie zawarte w pkt I sentencji, w związku z czym Sąd, w stosunku do żądania wyrażonego przez powoda w ramach niniejszego powództwa, zmodyfikował je w ten sposób, uznając, że tak sformułowane orzeczenie odzwierciedla w sposób pełny żądanie powoda.

Na marginesie Sąd pragnie odnieść się do pozostałej argumentacji powoda, który podniósł, że skoro na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20 października 2014 roku nabył on od swojej babki J. M. udział w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wynoszący 32/128, to w tym zakresie jest osobą bliską w rozumieniu art. 4 pkt 13 u.g.n., zatem stosownie do §8 ust. 1 uchwały nr (...)Rady (...) W. z dnia 8 listopada 2007 roku, jej postanowienia dotyczące „czynszu symbolicznego” mają zastosowanie do osoby powoda. Argumentację tę należało w pełni podzielić – niewątpliwie J. M. była babką powoda, co potwierdzają przedłożone do akt sprawy dokumenty urzędowe – wyciąg ze (...)Rejestru Stanu Cywilnego – w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku (kk. 230-241). Tym samym nawet gdyby hipotetycznie uznać, że uchybienie w postaci nieskutecznego doręczenia wypowiedzenia opłaty rocznej („czynszu symbolicznego”) nie zaistniało, to powód zachowuje prawo do uiszczania ustalonego „czynszu symbolicznego” w sprawie przysługującego mu udziału 32/128 przedmiotowej nieruchomości.

Jednocześnie zaś nie podlegałaby uwzględnieniu argumentacja powoda dotycząca tego, że skoro powód nabył od Skarbu Państwa dodatkowo udział w wysokości 32/128 na mocy umowy z dnia 17 grudnia 2015 roku, to powinien być obowiązany do wnoszenia opłat z tytułu „czynszu symbolicznego” również w zakresie tego udziału z tej tylko przyczyny, że jest następcą prawnym byłego właściciela nieruchomości A. M..

W tym miejscu wskazać należy, że forma opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w formie „czynszu symbolicznego” została ustanowiona w trybie dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (art. 7 pkt 1). Pojęcie „czynsz symboliczny”, o którym mowa w art. 7 ust. 1 dekretu nie zostało wyjaśnione i bliżej sprecyzowane w przepisach prawa. W orzecznictwie przyjmuje się, że jest to taki czynsz, który nie odzwierciedla realnej wartości należnego czynszu, nie stanowi wartości adekwatnej do wartości prawa, lecz jest od niego znacząco mniejszy, niższy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 listopada 2005 r., I SA/Wa 2012/04, LEX nr 213661). Uprawnienie dotychczasowego właściciela gruntu (jego następców prawnych) do domagania się przyznania prawa użytkowania wieczystego (wcześniej wieczystej dzierżawy) gruntu na podstawie art. 7 dekretu było ściśle związane z samym wejściem w życie dekretu i skutkami prawnymi jego stosowania (por. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 października 1996 r. sygn. OPK. 19/96, ONSA 1997, z. 2, poz. 56). W świetle dekretu istota wieczystej dzierżawy (późniejszej własności czasowej, obecnie użytkowania wieczystego) sprowadza się do przywrócenia gruntów ich byłym właścicielom, jednak bez przywrócenia własności, ten szczególny aspekt pozwala wyjaśnić zagadnienie „czynszu symbolicznego”. Czynsz dekretowy wyraża zatem zależny charakter uzyskanego przez byłych właścicieli prawa do ich dotychczasowego gruntu, i w tym znaczeniu jest „symboliczny”, gdyż nie służy realizacji celu ekonomicznego. Tak rozumiany „czynsz symboliczny” jest równy dla wszystkich i stały, ponieważ nie ma w dekrecie podstawy do różnicowania sytuacji byłych właścicieli, w tym do uzależnienia wysokości czynszu od wartości gruntu oraz aktualizowania tej wartości (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lipca 2006 r. I OSK 622/06 , LEX nr 276547).

Skoro zatem „czynsz symboliczny” stanowi swoistą rekompensatę utraty prawa własności gruntu przez byłych właścicieli, w związku z czym nie może być utrzymywany wobec osób, które nie utraciły prawa własności nieruchomości wskutek wejścia w życie dekretu i nabyły prawo użytkowania wieczystego na warunkach rynkowych, a więc wstąpiły w prawa poprzednich właścicieli w drodze sukcesji singularnej, polegającej na przechodzeniu z jednego podmiotu na drugi ściśle oznaczonych praw np. w drodze sprzedaży, zamiany, darowizny (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 21 lutego 2013 r., I SA/Wa 1516/12, LEX nr 1323502).

Gdy więc dochodzi już do obrotu nieruchomością (czy też prawem użytkowania wieczystego tej nieruchomości), której ów „czynsz symboliczny” dotyczy, to nabywca traci uprawnienie do uiszczania jedynie takiej opłaty, albowiem wymykałoby się to realizacji wyjątkowego, rekompensującego charakteru „czynszu symbolicznego”. Powód nabył udział w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na mocy umowy sprzedaży, na warunkach rynkowych, od Skarbu Państwa, nie zaś od swojego następcy prawnego (tak jak to miało miejsce w przypadku umowy z dnia 20 października 2014 roku), a zatem zapis §8 uchwały nr (...) Rady (...) W. z dnia 8 listopada 2007 roku w tym zakresie nie może już mieć do powoda zastosowania.

Niezależnie od powyższego, jak już zostało wskazane wyżej, powództwo podlegało uwzględnieniu z uwagi na wspomnianą nieskuteczność doręczenia powodowi (pełnomocnikowi powoda) oświadczenia pozwanego o wypowiedzeniu opłaty rocznej i ustaleniu nowej opłaty. Skoro zaś Sąd doszedł do przekonania, że powoda w dalszym ciągu obowiązuje opłata roczna w dotychczasowej wysokości, w formie „czynszu symbolicznego”, okolicznością nieistotną w świetle końcowego rozstrzygnięcia okazała się wartość przedmiotowej nieruchomości (a co za tym idzie obliczenie na tej podstawie wysokości nowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego), tym samym wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na tę okoliczność należało uznać jako zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania oraz mający wykazać okoliczność nieistotną dla rozstrzygnięcia sprawy.

Orzeczenie o kosztach procesu (punkt II) wydano na podstawie art. 98§1 i §3 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c. i art. 9 ust. 6 ustawy z dnia 4 lipca 2019 roku o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1469). Na koszty zasądzone na rzecz pozwanego składa się wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym w wysokości jednej stawki minimalnej, wynoszącej 5 400 zł oraz 5 861 zł tytułem opłaty od pozwu.