Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Warszawa, dnia 13 sierpnia 2025 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący sędzia Marcin Polit

Protokolant sekretarz sądowy Oliwia Goliszewska-Miłosz

po rozpoznaniu w dniu 6 sierpnia 2025 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa T. D.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) w W.

o uchylenie uchwał

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powoda T. D. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) w W. kwotę 377 (trzysta siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 379/23

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 9 lutego 2023 roku (data stempla pocztowego – k. 47) wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) w W. (dalej: Wspólnota) T. D. wniósł o:

1.  uchylenie w całości uchwały nr (...) z dnia 31 marca 2022 roku właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. podjętej w dniu 27 grudnia 2022 roku – w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za 2021 rok i udzielenia absolutorium Zarządcy nieruchomości;

2.  uchylenie w całości uchwały nr (...) z dnia 31 marca 2022 roku właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. podjętej w dniu 29 grudnia 2022 roku – w sprawie likwidacji szlabanów, paneli sterowania i wysepek na wjazdach do garaży;

3.  zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że zarzutem stanowiącym podstawę uchylenia uchwał jest sposób przeprowadzenia głosowania przez zarządcę. W ocenie powoda przeprowadzone głosowania przy użyciu systemu do zbierania głosów użytego przez zarządcę w trakcie zebrania Wspólnoty oraz przy użyciu programu/systemu „e-kartoteka” do zbierania głosów wyklucza przyjęcie, iż uzyskane wyniki są wiarygodne, pozyskane rzetelnie i przy wykorzystaniu sprawnego i prawidłowo działającego programu/systemu. W trakcie zebrania Członków Wspólnoty przeprowadzono test systemu do głosowania. Obecni właściciele odkryli, że system fałszuje wyniki głosowania, co niezwłocznie zgłosili i poddali w wątpliwość wiarygodność i rzetelność zaproponowanego przez Zarządcę programu. Wskutek utrzymania przez zarządcę decyzji o wykorzystaniu systemu do elektronicznego oddawania głosów, pomimo powstałych wątpliwości i przeprowadzenie za jego pośrednictwem głosowania nad uchwałami, znaczna część zebranych właścicieli opuściła zebranie i nie głosowała. W następstwie tych okoliczności nad w/w uchwałami głosowano w trybie mieszanym. W konsekwencji w ocenie powoda wyniki głosowania umieszczone pod uchwałami są niewiarygodne i niezgodne z faktyczną wolą głosujących.

W zakresie uchwały nr (...) powód sformułował następujące zarzuty:



poszczególne zapisy kwot w pozycjach ujętych w sprawozdaniu finansowym w związku z postępowaniem zarządcy oraz powiązaniami biznesowymi z deweloperem (...) S.A. i podwykonawcami mogą być niezgodne z zasadami prowadzenia spraw Wspólnoty; nadto umocowanie K. B. nie zostało wykazane żadnym dokumentem upoważniającym do reprezentowania osoby prawnej;



działania kontrolne podjęte przez powoda ujawniły ponadto nieprawidłowości w postaci podwójnego fakturowania dokonywanych zakupów. Do zakupów doliczano marżę przed podmiot pośredniczący i odsprzedawano towar Wspólnocie. Przykładowo w przypadku zakupu środków przeciw pleśni Wspólnota miała zapłacić niemal czterokrotnie więcej niż wartość rynkowa tego środka;



zarządca bez upoważnienia w uchwale, bez tytułu prawnego, rozporządzał lokalem o nazwie (...), o pow. ok. 20 m ^{( 2)} znajdującym się w budynku nr (...) stanowiącym własność Wspólnoty;



zarządca miał zaniechać też pobierania opłat za reklamę spółki (...) S.A. umieszczoną na ogrodzeniu terenu Wspólnoty, co stanowiło działanie na jej szkodę, a ponadto zgoda na umieszczenie 24 reklam wielkości 4 m ² każda, na długości ogrodzenia ponad 400 m nieodpłatnie nie stanowiła czynności zwykłego zarządu;



zarządca działał na szkodę Wspólnoty, przyjmując słabą jakość świadczonych usług w zakresie czynności porządkowych, sprzątania i płacąc za nie wysokie wynagrodzenie;



mimo że budynki znajdujące się na terenie Wspólnoty są objęte 5-letnią gwarancją i rękojmią, to większość poważnych i kosztownych remontów zarządca przerzuca na Wspólnotę, pomijając tryb, który pozwoliłby egzekwować naprawy i usuwanie wad od dewelopera i na jego koszt;



zarządca nie wszczął procesu gwarancyjnego, który doprowadziłby do naprawienia wady terenu (braku znaku drogowego wskazującego miejsce dla osób niepełnosprawnych, wadliwie wykonanego utwardzenia), ale zmienił strukturę osiedla poprzez postawienie w innym miejscu słupka oznaczonego literą P i tabliczką T-29; nie powstrzymał też samowolnej zabudowy balkonu przeprowadzonej bez stosownej uchwały.

W zakresie uchwały nr (...) powód sformułował zarzut, że zarządca miał zaniechać skorzystania z procedury reklamacyjnej w zakresie wadliwej, nieprawidłowej infrastruktury krytycznej wykonanej przez dewelopera; likwidacja szlabanów, paneli sterowania i wysepek na wjazdach do garaży podziemnych budynków przy ul. (...) w W. miała być przeprowadzona na koszt Wspólnoty; wada projektowa osiedla polega na tym, że promień skrętu (4 skręty do czterech wjazdów i wyjazdów z garaży) jest zbyt mały i kierowcy większych aut, aby wykonać manewr skrętu muszą najechać tylnym kołem na krawężnik lub ryzykują uszkodzenie niczym niezabezpieczonej sterująco-rozdzielczej skrzynki plastikowej znajdującej się na czole wyspy ze szlabanem oraz słupka dostępowego i komunikacyjnego umieszczonego tuż za skrzynką (pozew – kk. 3-11).

W odpowiedzi na pozew z dnia 17 marca 2023 roku (data stempla pocztowego – k. 183) pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania. Wniósł także o zobowiązanie powoda do wskazania wartości przedmiotu sporu oraz z ostrożności procesowej o sprawdzenie wartości przedmiotu sporu na podstawie art. 25§1 k.p.c.

W uzasadnieniu pozwu pozwana Wspólnota podniosła, że zarzuty dotyczące podjęcia uchwał wymaganą większością głosów są chybione – uchwały zostały podjęte zgodnie z art. 23 u.w.l., większością głosów obliczoną wg wielkości udziałów. Sprawozdanie przyjęte uchwałą nr (...) spełnia wymogi stawiane tego typu dokumentom przez przepisy prawa. Nawet przy uznaniu jakiejś czynności za błędną, nie wykluczało to udzielenia absolutorium. Ponadto podniosła, że:



powód – zdaniem pozwanej – w żaden sposób nie wykazał, aby doszło do przekroczenia wydatków przewidzianych w planie gospodarczym ani nie wskazał, jakie konkretne nadużycia zostały poczynione;



nie miało miejsca żadne podwójne fakturowanie, a jeżeli zostały poczynione błędy, to zostały one poprawione poprzez faktury korygujące;



samo porównanie cen różnych środków grzybobójczych i zwalczających pleśń nie stanowi potwierdzenia nadużycia, gdyż trzeba mieć na uwadze bezpieczeństwo członków Wspólnoty oraz skuteczność tych środków;



zarzut rozporządzania lokalem o nazwie (...)bez upoważnienia jest niezasadny – lokal jest wykorzystywany wyłącznie na potrzeby Wspólnoty i ma służyć na korzyść wszystkich członków, w lokalu mieści się cała administracja, co powoduje łatwiejszy dostęp i komunikację pomiędzy członkami Wspólnoty a zarządcą;



to sami właściciele, a nie zarządca, już w umowach o ustanowienie odrębnej własności lokalu postanowili, że zostało ustanowione, odpłatnie i na czas określony (10 lat), z możliwością przedłużenia tego okresu za zgodą Wspólnoty i za zgodą uprawnionego, prawo użytkowania na rzecz (...) S.A.;



niezasadne są zarzuty dotyczące czynności porządkowych – nie ma wymogu prawnego, by był stosowany tryb przetargowy, zaś powód nie przedstawił żadnego dowodu co do niskiej jakości świadczonych usług, a sama subiektywna ocena powoda w przedmiocie nieprofesjonalnego sprzątania nie stanowi podstawy do uznania, że działania zarządcy są wadliwe;



niezasadne są zarzuty dotyczące przerzucania na Wspólnotę kosztów remontów, bowiem Wspólnota nie wykonywała żadnych remontów, a jedynie prace związane z przeglądami czy też usunięcie skutków zawilgoceń w garażu – pleśń została uznana przez dewelopera za zjawisko naturalne, powstałe w wyniku kondensacji pary wodnej, które nie mieści się w granicach roszczeń w stosunku do niego; z kolei co do wad lokali, uprawnieni do dochodzenia roszczeń w tym zakresie z tytułu rękojmi czy gwarancji są poszczególni właściciele, a nie Wspólnota ani zarządca;



powód nie udowodnił, że zarządca dopuścił się naruszeń w postaci zezwolenia na zabudowę balkonu bez uchwały, wieszania szyldów w miejscach niedozwolonych czy braku wszczęcia procesu w sprawie odbudowy skradzionego znaku drogowego; poza tym udzielenie absolutorium stanowi subiektywną ocenę, dokonaną przez członków Wspólnoty, że zarząd wykonuje prawidłowo swoje zadania.

Z kolei w odniesieniu do uchwały nr (...) pozwany podniósł, że podjęcie uchwały było spowodowane problemami z prawidłowością działania zainstalowanych szlabanów, które były ciągle uszkadzane przez zawracające samochody dostawcze i z tego względu członkowie Wspólnoty zdecydowali o ich demontażu. To była zatem ich decyzja, a nie zarządcy (odpowiedź na pozew – kk. 59-68).

Postanowieniem z dnia 26 maja 2023 roku tut. Sąd oddalił wniosek pozwanej o sprawdzenie wartości przedmiotu sporu (k. 184).

W dalszym ciągu stanowiska stron nie uległy zmianie aż do dnia zamknięcia rozprawy.

Sąd Okręgowy w Warszawie ustalił następujący stan faktyczny.

T. D. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) w W. jako że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. (bezsporne, ponadto KW – kk. 15-16v.).

Zarządcą nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w W. jest spółka (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W., na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością z dnia 12 kwietnia 2021 roku. Wspólnotę reprezentowała w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali zarządca nieruchomości wspólnej – spółka (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W., w imieniu której występowała K. B. – Dyrektor Działu Zarządzania Oddział (...). K. B. nie została ujawniona w Krajowym Rejestrze Sądowym jako osoba wchodząca w skład organu uprawnionego do reprezentacji podmiotu. W dniu 12 kwietnia 2021 roku została ona jednak wybrana na Przewodniczącą Zebrania Wspólnoty, na którym to zebraniu poddano pod głosowanie m.in. uchwałę nr (...) w sprawie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną, w której to uchwale zarząd powierzony został spółce (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. (umowa o zarządzanie nieruchomością – k. 33; KRS – k. 78; kopia protokołu notarialnego z zebrania Wspólnoty z 12.04.2021 – kk. 70-74).

Dnia 31 marca 2022 roku odbyło się zebranie Wspólnoty w (...) w W.. W jego trakcie m.in. przedstawiono status zgłoszonych usterek do dewelopera. Poinformowano, że do dnia 22 marca zgłoszono 100 usterek, z czego 83 usterki zostały usunięte, 5 zgłoszeń jest w trakcie realizacji, 7 zgłoszeń w trakcie weryfikacji oraz 5 zgłoszeń było nieuznanych. Poinformowano również o kosztach spornych, które zostały poniesione do niwelowania skutków usterek. Były to sytuacje, które wymagały niezwłocznej interwencji w celu zabezpieczenia nieruchomości oraz zapewnienia bezpieczeństwa mieszkańcom (koszty energii elektrycznej osuszaczy, koszty środków do usuwania pleśni, koszty odmalowania ścian). Wskazano, że koszty te będą dochodzone przez Wspólnotę i wynoszą 47 744,85 zł i nie obciążają wyniku finansowego Wspólnoty za 2021 rok.

W trakcie zebrania padło pytanie z sali o opłaty wnoszone przez dewelopera z tytułu umieszczania reklam na częściach wspólnych nieruchomości – wyjaśniono, że (...) S.A. ma w aktach notarialnych zagwarantowaną na okres 10 lat odpłatną możliwość użytkowania nieruchomości wspólnej w miejscach przewidzianych przez projektanta, napisów odzwierciedlających nazwę inwestycji, pełną lub skróconą nazwę spółki, logo spółki lub inne elementy charakteryzujące inwestycję bądź spółkę (logo), w tym pylonu reklamowego. Wspólnota czerpie z tego tytułu pożytki w wysokości 1 200 zł + VAT.

Przedstawiono także ekspertyzę techniczną dotyczącą weryfikacji stanu płyty fundamentowej oraz pęknięć ścian budynku. Koszt ekspertyzy wyniósł 18 204 zł brutto. Koszt poniesiony został w 2022 roku i wskazano, że będzie on zgłoszony deweloperowi do zapłaty.

Ponadto przedstawiono i omówiono projekty uchwał, które następnie poddano pod głosowanie (w trybie mieszanym – częściowo w formie elektronicznej):



uchwała nr (...) w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za 2021 rok i udzielenia absolutorium Zarządcy nieruchomości,



uchwała nr (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego dla nieruchomości na 2022 rok,



uchwała nr (...) w sprawie utworzenia funduszu remontowo-inwestycyjnego i wysokości miesięcznych wpłat na fundusz remontowy nieruchomości wspólnej,



uchwała nr (...) w sprawie realizacji ogrodzenia parku,



uchwała nr (...) w sprawie likwidacji szlabanów, paneli sterowania i wysepek na wjazdach do garaży,



uchwała nr (...) w sprawie zmiany adresu Wspólnoty (projekt uchwały zgłoszony przez właścicieli lokali) (protokół z zebrania – kk. 22-28; ekspertyza techniczna – kk. 119-182).

Pismem z dnia 12 kwietnia 2022 roku T. D. zgłaszał liczne uwagi do protokołu zebrania Wspólnoty i wnosił o jego zmianę/uzupełnienie (pismo z 12.04.2022 – kk. 29-30v.)

Pismem datowanym na dzień 30 grudnia 2022 roku współwłaściciele we Wspólnocie zostali zawiadomieni, że zostały podjęte uchwały nr (...), (...), (...), (...) i (...), poddane pod głosowanie na Zebraniu Wspólnoty, które odbyło się 31 marca 2022 roku (głosowanie w trybie mieszanym):



(...) w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za 2021 rok i udzielenia absolutorium Zarządcy nieruchomości (za uchwałą: 51,92% udziałów; przeciw uchwale: 13,24% udziałów),



(...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na 2022 roku i zatwierdzenia wysokości zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej (za uchwałą: 53,24% udziałów; przeciw uchwale: 13,46% udziałów),



(...) w sprawie utworzenia Funduszu remontowo-inwestycyjnego i wysokości miesięcznych wpłat na Fundusz Remontowy nieruchomości wspólnej (za uchwałą: 51,23% udziałów; przeciw uchwale: 17,01% udziałów),



(...) w sprawie likwidacji szlabanów, paneli sterowania i wysepek na wjazdach do garaży (za uchwałą: 51,02% udziałów; przeciw uchwale: 18,12% udziałów),



(...) w sprawie zmiany adresu Wspólnoty (za uchwałą: 57,99% udziałów; przeciw uchwale: 7,22% udziałów) (zawiadomienie o podjęciu uchwał – k. 17).

Uchwałą nr (...) w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za 2021 rok i udzielenia absolutorium Zarządcy nieruchomości, przyjęto sprawozdanie finansowe Wspólnoty za okres od 12.04.2021 do 31.12.2021, zgodnie z załącznikiem nr 1 stanowiącym integralną część uchwały (§1) i udzielono zarządcy nieruchomości absolutorium w zakresie działalności za okres od 12.04.2021 do 31.12.2021 (§2). Postanowiono dodatki wynik finansowy utrzymania części wspólnej nieruchomości w wysokości 106 856,60 zł pozostawić jako bilans otwarcia 2022 roku (§3) (uchwała nr (...) – k. 17v.; sprawozdanie finansowe – kk. 18-18v.).

Zgodnie z §1 uchwały (...), właściciele lokali we Wspólnocie wyrazili zgodę na likwidację szlabanów, paneli sterowania i wysepek na wjazdach do garaży podziemnych budynków przy ul. (...) w W.. Szacunkowy koszt prac z materiałami miał wynieść do 16 000 zł brutto. Koszt miał zostać pokryty ze środków finansowych przeznaczonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej i rozliczony wg faktycznie poniesionych kosztów (§3) (uchwała (...) – k. 20v.).

Wspólnota w 2021 roku poniosła koszty z tytułu zakupu środków przeciw pleśni. Suma kosztów zafakturowana przez zarządcę do Wspólnoty wyniosła 5 182,52 zł, co wykazane zostało fakturami nr:



(...) z 25.08.2021 – na kwotę 1 303,78 zł,



(...) z 7.09.2021 – na kwotę 1 303,78 zł,



(...) z 25.08.2021 – na kwotę 1 287,48 zł,



(...) z 7.09.2021 – na kwotę 1 287,48 zł (zestawienie – k. 35; faktury – kk. 35v.-37).

Następnie dokonano korekty ww. faktur i zostały wystawione faktury korygujące nr:



(...) z 7.09.2021 – dotycząca faktury nr (...), po korekcie kwota należna z tytułu tej faktury wyniosła 0 zł;



(...) z 7.09.2021 – dotycząca faktury nr (...), po korekcie kwota należna z tytułu tej faktury wyniosła 0 zł (faktury wraz z fakturami korygującymi – kk. 111-118).

Lokal o nazwie „(...)” znajduje się w budynku nr (...) stanowiącym własność Wspólnoty i jest wykorzystywany wyłącznie na potrzeby Wspólnoty. W lokalu pracuje administrator, zarządca i asystent, przez 5 dni w tygodniu po 8 godzin dziennie któraś z tych osób przebywa w lokalu celem przyjmowania właścicieli lokali Wspólnoty. Znajduje się tam też cała dokumentacja Wspólnoty. W zakresie firmy wykonującej usługi sprzątania wyboru dokonuje zarządca (zeznania świadek M. G. – protokół k. 195-196; odpowiedź na pozew – k. 64v.).

W §7.1. wzoru aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży wskazano, że na okres dziesięciu lat ustanowiono odpłatne prawo użytkowania części nieruchomości wspólnej na rzecz (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W., polegające na używaniu części nieruchomości wspólnej poprzez zainstalowanie na terenie osiedla w miejscach przewidzianych przez projektanta i zaznaczonych na załącznikach do tego aktu, napisów odzwierciedlających nazwę inwestycji, pełną i (...) S.A., logo Spółki (...) S.A. lub inne elementy charakteryzujące inwestycję bądź Spółkę (...) S.A., w tym pylonu reklamowego, wraz z prawem poboru energii elektrycznej na potrzeby obsługi instalacji z jednoczesnym obowiązkiem zwrotu kosztów wykorzystanej energii, prawem dojazdu i przechodu do tej części nieruchomości wspólnej, dokonywania niezbędnych napraw, modernizacji, rozbudowy, konserwacji, zmian czy demontażu z jednoczesnym obowiązkiem utrzymywania instalacji w należytym stanie oraz w przypadku wykonywania czynności opisanych powyżej przywrócenia zajmowanej części do stanu pierwotnego. Wynagrodzenie roczne za użytkowanie ustalono na kwotę 1 200 zł, powiększoną o ew. należny podatek VAT. Zapis ten został uwzględniony w umowach o ustanowienie odrębnej własności lokalu zawieranych z właścicielami lokali Wspólnoty (wzór aktu notarialnego – k. 104; protokół z zebrania – k. 24v.).

Na terenie nieruchomości został również skradziony znak drogowy oznaczający miejsce parkingowe dla osób niepełnosprawnych (zeznania powoda – protokół k. 257v.).

Podjęcie uchwały nr (...) było spowodowane problemami z prawidłowością działania zainstalowanych szlabanów, które były ciągle uszkadzane przez zawracające samochody dostawcze, w związku z czym sami członkowie Wspólnoty domagali się ich usunięcia, każde uszkodzenie szlabanu było zgłaszane do ubezpieczyciela i koszty naprawy były pokrywane z ubezpieczenia OC sprawcy Powodowało to uszkodzenia pojazdów, występowało również zagrożenie potrącenia pieszych (zeznania świadek M. G. – protokół kk. 194v.; zeznania powoda – protokół k. 257).

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie dokumentów złożonych w niniejszej sprawie, które Sąd w całości uznał za wiarygodne, gdyż ich rzetelność i prawdziwość nie budziła zastrzeżeń, a okazały się one być dopuszczonymi jako dowody niezbędne do ustalenia stanu faktycznego oraz na okoliczności uznane przez Sąd za bezsporne, bowiem albo zostały przez strony wprost przyznane albo też ich zaprzeczenie nie zostało przez stronę dostatecznie udowodnione, co zostało przez Sąd ocenione na zasadzie art. 229 i 230 k.p.c.

Podstawę ustaleń faktycznych w uzupełniającym stopniu (w tym zakresie, w jakim dotyczyły okoliczności istotnych w świetle końcowego rozstrzygnięcia – art. 227 k.p.c.) stanowiły również zeznania wymienionego świadka, które Sąd co do zasady uznał za wiarygodne, a także zeznania powoda, które jednak w dużej mierze stanowiły subiektywną ocenę – jego zdaniem – nieprawidłowości, co do których końcowa ocena w świetle żądania uchylenia kwestionowanych uchwał należała jednak do Sądu. Sąd pominął pozostałe, niewymienione dokumenty, uznając je za nieprzydatne w świetle końcowego rozstrzygnięcia - w szczególności dotyczyło to wydruków raportów (kk. 211-217), kart do głosowania (kk. 218-225) oraz zestawień faktur (kk. 232-235), z których w żaden precyzyjny sposób nie wynikały nieprawidłowości w głosowaniu czy sprawozdaniu finansowym. Przykładowo korespondencja mailowa, z której wynika, że głosowanie elektroniczne w systemie e-kartoteka umożliwia głosowani właścicielom „wyłącznie w trybie 1 lokal = 1 głos” (k. 226), nie oznacza jeszcze, iż następnie głosy te nie zostaną przeliczono procentowo, stosunkowo do wielkości udziałów, skoro całe głosowanie przeprowadzono w trybie mieszanym. Nie zostało to precyzyjnie wykazane, wobec czego dokumenty te podlegały pominięciu przy ustalaniu stanu faktycznego.

Sąd Okręgowy w Warszawie zważył, co następuje.

Powództwo podlegało oddaleniu w całości.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Celem tej regulacji jest usunięcie uchwały z obrotu prawnego. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli wystąpi jedna z wymienionych przesłanek: 1) niezgodność z przepisami prawa; 2) niezgodność z umową właścicieli lokali; 3) naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną; 4) naruszenie interesów właściciela lokalu w inny sposób (I. Szymczak [w:] Własność lokali. Komentarz, wyd. II, LEX/el. 2023, art. 25). W sytuacji sprzeczności uchwały wspólnoty mieszkaniowej z prawem czy też z zasadami współżycia społecznego, podstawą prawną żądania i rozstrzygnięcia winien być co do zasady art. 25 ust. 1 u.w.l. (wyrok SA w Gdańsku z 27.03.2013 r., V ACa 75/13, LEX nr 1353711).

Punktem wyjścia w niniejszej sprawie było zatem zbadanie, czy została spełniona którakolwiek z przesłanek określonych w art. 25 u.w.l., a zatem czy zachodzą podstawy do uchylenia którejkolwiek zaskarżonej przez powoda uchwały. Nie była bowiem sporna legitymacja czynna powoda, jak również sześciotygodniowy termin do wytoczenia powództwa w art. 25 ust. 1a u.w.l. został zachowany – pismo zawiadamiające o podjęciu uchwał ma datę 30.12.22 (k. 17), zaś pozew nadano w urzędzie pocztowym w dniu 9.02.23 (k. 47). W ocenie Sądu żadna z przesłanek określonych w art. 25 ust. 1 u.w.l. nie została jednak spełniona.

W pierwszej kolejności należy podzielić argumentację strony pozwanej, iż zarzut dotyczący nieprawidłowości w głosowaniu, prowadzonym częściowo przy użyciu systemu elektronicznego, a co za tym idzie kwestionowanie faktu podjęcia uchwał powinno zostać podniesione w sprawie o ustalenie ich nieistnienia, nie zaś o ich uchylenie. Wynika to z zasad logiki – skoro zdaniem powoda wyniki głosowania są niewiarygodne i niezgodne ze stanem faktycznym, to oznacza, że według powoda kwestionowana uchwała w ogóle nie istnieje i powinien on żądać ustalenia jej nieistnienia. Tymczasem powód żąda uchylenia opisanych w petitum pozwu uchwał, a zatem uznaje, że uchwały te istnieją. Ponadto zarzut ten niewątpliwie dotyczy kwestii formalnych, zaś jak uznaje się w orzecznictwie, zarzuty formalne mogą uzasadniać uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wyłącznie w przypadku, gdy miały wpływ na jej treść (wyrok SA w Poznaniu z 13.12.2006 r., I ACa 589/06, LEX nr 271385). W ramach tak podniesionego zarzutu powód ewidentnie wywodzi, że opisane nieprawidłowości przy głosowaniu elektronicznym miały wpływ na to, czy uchwały zostały w ogóle skutecznie podjęte, a nie na ich treść, a w każdym razie powód nie wykazał, na czym miałby polegać wpływ tych nieprawidłowości na treść kwestionowanych uchwał. Niezależnie od powyższego, powód w żaden sposób nie udowodnił tak wskazywanych nieprawidłowości, a zatem nie było to możliwe do zweryfikowania przez Sąd w świetle art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. Z tych wszystkich względów zarzut generalny odnoszący się do obu uchwał nie mógł znaleźć aprobaty.

Odnosząc się zaś szczegółowo do zarzutów do uchwały nr (...) powód podnosił, że poszczególne zapisy kwot w pozycjach ujętych w sprawozdaniu finansowym w związku z postępowaniem zarządcy oraz powiązaniami biznesowymi z deweloperem (...) S.A. i podwykonawcami „mogą być” niezgodne z zasadami prowadzenia spraw Wspólnoty. Jest to zarzut gołosłowny, niepoparty żadnymi konkretnymi wskazaniami. Powód nie wskazał bowiem, jakie dokładnie zapisy w sprawozdaniu finansowym nie odpowiadają rzeczywistości. Z uwagi na to, że każdy członek Wspólnoty ma dostęp do dokumentacji finansowej Wspólnoty, mógł on wskazać te kwestie precyzyjnie. Powód zresztą wskazywał jedynie na możliwe nieprawidłowości, a nie że z pewnością one wystąpiły.

Powód zarzucił także brak stosownego umocowania dla K. B. jako osoby reprezentującej zarządcę nieruchomości – została ona faktycznie wskazana w umowie o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną (k. 33) i nie wymieniono jej w KRS spółki (k. 78), ale została ona wybrana na przewodniczącą zebrania, które odbyło się w dniu 12 kwietnia 2021 roku (k. 70). Należy wywnioskować, że w tamtym czasie była ona uprawniona do reprezentacji dewelopera, który pozostawał właścicielem większości lokali (na zebraniu tym obecni byli wszyscy właściciele lokali, a więc nastąpiło to zapewne na samym początku wyodrębniania ich własności). Ponadto tym umowa, zawarta ponad cztery lata temu, jest wykonywana, a więc potwierdzono tym samym umocowanie K. B. do jej zawarcia. Sąd nie dopatrzył się na tej płaszczyźnie żadnych nieprawidłowości.

Co się tyczy tzw. podwójnego fakturowania dotyczącego zakupu środków chemicznych przeciwko pleśni – istotnie, cena tych środków (potwierdzona fakturami na kk. 35v. – 37) jest wysoka, ale następnie wystawione zostały faktury korygujące (kk. 111 – 116), w wyniku czego obciążenie to zostało zmniejszone. Brak było jednocześnie dowodów na przekroczenie wydatków wskazanych w planie gospodarczym lub inne nieprawidłowości.

Odnośnie zarzutu, iż zarządca bez tytułu prawnego rozporządzał lokalem o nazwie „(...)” o powierzchni około 20 m ^{( 2)} – Sąd uznaje za wystarczającą argumentację strony pozwanej, że lokal ten wykorzystywany jest wyłącznie na potrzeby Wspólnoty i mieści się w nim administracja budynku, służącą na co dzień mieszkańcom. Taka sytuacja jest zgodna z zasadami doświadczenia życiowego i nie uzasadnia oczekiwania od zarządcy odpłatności za wykorzystywanie lokalu.

Odnośnie zarzutu zaniechania pobierania opłat za reklamy dewelopera umieszczone na ogrodzeniu nieruchomości – lektura §7.1. wzoru aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży (k. 104) wskazuje na to, że na okres dziesięciu lat ustanowiono odpłatne prawo użytkowania części nieruchomości wspólnej na rzecz (...) S.A. Lektura tego postanowienia (jednocześnie brak było załącznika do aktu, gdzie miano dokładnie wskazać, w których miejscach miały zostać umieszczone napisy i baner dewelopera) nie pozwala na uznanie, by jego zakresem objęto również umieszczenie na ogrodzeniu dwudziestu reklam. Takie zachowanie zarządcy nie pozwala jednak w ocenie Sądu na uchylenie uchwały. Jest to uchybienie, natomiast jego skutkiem jest powstanie po stronie dewelopera odpowiedzialności z tytułu korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego i takie roszczenie może być dochodzone.

Podstawy do uchylenia uchwały nie stanowi również zarzut dotyczący usług porządkowych – istotnie to członkowie Wspólnoty mogą zmienić sposób zarządu i w konsekwencji również podmiot sprzątający wykonujący takie usługi i to jest właściwa droga do rozwiązania tak zdefiniowanego problemu. Za incydent drobny, nie uzasadniający uchylenia uchwały i niezależny od dewelopera, należy uznać również kwestię odnoszącą się do kradzieży znaku drogowego oznaczającego miejsce parkingowe dla osób niepełnosprawnych, podobnie jak kwestię ew. samowoli budowlanej (w tym miejscu również należy podkreślić, że powód nie przedłożył dowodów na dokładny przebieg obu tych sytuacji).

Co się tyczy zaś kwestionowanej uchwały nr (...) to należy wskazać, iż powód jej podjęcia był oczywisty – szlabany były notorycznie uszkadzane na skutek manewrów wykonywanych przez większe samochody, w związku z czym sami członkowie Wspólnoty domagali się ich usunięcia. Ostatecznie ich usunięcie zostało dokonane na koszt Wspólnoty, natomiast jeżeli taka wada projektowa osiedla była zawiniona przez dewelopera, to możliwe jest dochodzenie od niego stosownych roszczeń przez Wspólnotę, natomiast zdaniem Sądu nie uzasadnia to uchylenia opisywanej uchwały, która miała na celu rozwiązanie pewnego problemu i trudno się doszukać naruszenia przepisów prawa czy tez zasad współżycia społecznego, zaś doszukiwanie się podstawy do żądania uchylenia uchwały z tego tytułu, że zarządca zaniechał procedury reklamacyjnej, nie znajduje logicznego uzasadnienia.

Należy także nadmienić, iż z protokołu zebrania z dnia 31 marca 2022 roku (kk. 23 v. – 25) wynika, że deweloperowi zgłoszono 100 usterek, z których 83 zostały usunięte, ponadto zgłoszone miały być mu koszty ekspertyz płyty fundamentowej, ścian budynku i powłoki malarskiej na ścianach klatki schodowej. Nie jest więc tak, że nieprawidłowości usuwane są wyłącznie na koszt Wspólnoty, bez korzystania z uprawnień z tytułu rękojmi. Nawet jeśli zatem można dostrzec nieprawidłowości w działaniach zarządcy (tolerowanie banerów na ogrodzeniu, nie wiadomo jednak, jak długo, nieprawidłowości w oznakowaniu miejsca dla niepełnosprawnych i tolerowanie zabudowy balkonów – choć brak na to dowodów, podobnie jak na wieszanie szyldów na elementach części wspólnej) – to są to uchybienia o charakterze drobnym, nie uzasadniające uchylenia uchwał. Nie stwierdzając zatem w zaskarżonych uchwałach niezgodności z przepisami prawa, naruszenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub interesów powoda, na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali należało orzec, jak w punkcie I sentencji wyroku.

W przedmiocie kosztów procesu (punkt II sentencji) Sąd orzekł na podstawie art. 98§1, §1 ¹ i §3 k.p.c. Pozwana Wspólnota wygrała proces w całości, a zatem należało zasądzić na jej rzecz od strony powodowej koszty procesu, na które składają się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 360 zł (zgodnie z §8 ust. 1 pkt 1 w zw. z §20 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.