Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 03 października 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska

Protokolant: sekretarz sądowy Aleksandra Bobińska

po rozpoznaniu w dniu 04 września 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W.

przeciwko (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.

o zobowiązanie i zapłatę

I.  umarza postępowanie w zakresie żądania usunięcia zanieczyszczeń z ziemi wokół nieruchomości przy ul. (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), na której posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny, poprzez wymianę ziemi i nawiezienie humusu oraz założenie trawnika, wobec cofnięcia powództwa w tym zakresie;

II.  nakazuje pozwanemu (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wykonanie w terminie 1 (jednego) miesiąca od dnia uprawomocnienia się wyroku, na nieruchomości przy ul. (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), na której posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny, świadczeń polegających na:

1.  wykonaniu naprawy 11,25 m ² wadliwie wykonanych – zbyt wąskich lub za krótkich -obróbek blacharskich, które nie gwarantują szczelności;

2.  zamocowaniu taśmy antywibracyjnej w niewyciszonej bramie garażowej;

3.  wykonaniu rewizji bram garażowych umożliwiających swobodny dostęp do elementów bramy wymagających konserwacji lub naprawy;

III.  na wypadek niewykonania przez pozwanego świadczeń, o których mowa w pkt II w terminie tam wskazanym, upoważnia powoda do samodzielnego wykonania niewykonanego świadczenia na koszt pozwanego;

IV.  zasądza od pozwanego (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. na rzecz powoda Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 10.588,16 (dziesięć tysięcy pięćset osiemdziesiąt osiem i 16/100) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 10 września 2013 r. do dnia zapłaty;

V.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

VI.  ustala, że powód ponowi koszty postepowania w 80%, zaś pozwany w 20%, przy czym ich szczegółowe rozliczenie pozostawia Referendarzowi sądowemu.

Sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 20 czerwca 2013 r. wniesionym przeciwko (...) sp. z o.o z siedzibą w W. powód Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. wniósł o:

I.  nakazanie pozwanemu wykonania na nieruchomości przy ul. (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W., XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), na której posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny świadczeń polegających na:

1)  przeprowadzeniu prac, które doprowadzą do skutecznego odprowadzania wody z terenu, na którym posadowiony jest budynek (zapobiegną dalszemu zaleganiu wody);

2)  usunięciu zacieków na elewacji ww. budynku, poprzez wykonanie obróbek blacharskich oraz pomalowanie elewacji budynku farbą silikonową;

3)  usunięciu zanieczyszczeń z ziemi wokół ww. budynku, poprzez wymianę ziemi i nawiezienie humusu oraz założenie trawnika;

4)  wyciszeniu bramy wjazdowej do garażu;

5)  wykonaniu rewizji bram garażowych;

- wszystkich powyższych czynności w terminie 1 miesiąca od uprawomocnienia się wyroku.

II.  na wypadek niewykonania świadczenia opisanego w pkt. I powyżej w terminie 1 miesiąca od uprawomocnienia się wyroku, powód wniósł o upoważnienie do wykonania tego świadczenia na koszt pozwanego;

III.  zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 21.898,15 zł wraz z odsetkami od dnia wniesienia pozwu, do dnia zapłaty tytułem wyrównania szkody powstałej w majątku powódki na skutek nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwaną.

W uzasadnieniu powód wskazał, że Pozwany był inwestorem budynku mieszkalnego przy ul. (...) w W., oddanego do użytkowania w 2007 r., zbywając następnie mieszkania znajdujące się w tym budynku na podstawie umów zawartych z członkami powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Po zasiedleniu budynku ujawniły się wady nieruchomości wspólnej oraz wady poszczególnych lokali. Informacje dotyczące wad budynku były przekazywane pozwanemu przez powódkę oraz właścicieli położonych tam lokali, wielokrotnie wzywając go do ich usunięcia. Dodatkowo powódka wielokrotnie zgłaszała pozwanemu problemy wynikające z wadliwego wykonania prac wokół budynku. Powód zaznaczył, że postępowanie o zawezwanie do próby ugodowej zainicjowane wnioskiem zgłoszonym przed upływem 3 lat od dnia wydania budynku i lokali, nie doprowadziło do polubownego rozwiązania sporu z uwagi na zasłanianie się przez pozwanego m. in. wydanymi w sprawie decyzjami administracyjnymi, poprzedzającymi realizację inwestycji. Wśród ujawnionych wad nieruchomości wskazano na systematyczne i długotrwałe zbieranie się wody opadowej, na terenie na którym posadowiony jest budynek, co powoduje nie tylko uszkodzenia elewacji, posadzki i ścian, ale może również doprowadzić do naruszenia konstrukcji budynku. Wyjaśniono przy tym, iż powód poniósł koszt w wysokości 1.476,00 zł za sporządzenia przez Zakład (...) dokumentacji geotechnicznej dla terenu, celem ustalenia przyczyn zalegania wody oraz metod usunięcia usterki. Pomimo podjęcia się przez pozwanego usunięcia usterki (poprzez wykonanie drenów pionowych w celu poprawienia zdolności infiltracyjnej gruntu), w dalszym ciągu na terenie nieruchomości dochodzi do powstawania zbiorników wodnych. Odnośnie żądania zasądzenia odszkodowania w związku z wadliwym wykonaniem dachu powód stwierdził, że pozwany był informowany o powodujących częste przecieki i zalania budynku problemach związanych z wadliwym wykonaniem dachu i zadaszeń balkonowych m. in. nad lokalem nr (...). Podejmowane przez pozwanego próby okazały się nieskuteczne, powód natomiast poniósł wydatek w kwocie 4.920,00 zł w związku z koniecznością sporządzenia ekspertyzy wykonania dachu, do czego obligowało go postanowienie PINB. Stwierdzone wady spowodowały nałożenia przez PINB na Wspólnotę prac naprawczych, których przeprowadzenia podjął się pozwany zlecając generalnemu wykonawcy ich przeprowadzenie. Powód zaś poniósł koszt 1.230,00 zł brutto, z tytułu wynagrodzenia mgr inż. M. M. (1) za pełnienie obowiązków inspektora nadzoru.

Powód zaznaczył również, że pozwany do chwili obecnej nie usunął źródła, występującego, od początku użytkowania budynku przy ul. (...), problemu zabrudzeń elewacji, w postaci niewłaściwego wykonania obróbek blacharskich (skutkujących powstawaniem zacieków w czasie opadów). Pomimo jednak kwestionowania przez pozwanego swojej odpowiedzialności, zapewnił on pomalowanie elewacji budynku farbą silikatową. W ocenie powoda rodzaj użytej farby (silikatowa zamiast silikonowej) jest dodatkową przyczyną brudzenia się elewacji budynku oraz degradacji powłoki malarskiej.

Zdaniem powoda strona pozwana ponosi również odpowiedzialność za niewłaściwe, niezgodne z Projektem Wykonawczym zagospodarowanie terenów zielonych przejawiające się w wadliwym rozplanowaniu i zagospodarowaniu, co przejawia się w problemach z utrzymaniem zieleni, pozostawieniem w ziemi prętów, żwiru, gliny, styropianu, jak też zaniechaniu naniesienia odpowiedniej warstwy ziemi. Problemy związane z utrzymaniem zieleni, wynikać miały również ze zmieszania ziemi z chemią i odpadami budowlanymi. Zdaniem powoda, jedynym sposobem dostosowania otaczającej budynek gleby do stanu umożliwiającego normalne jej zagospodarowanie (w tym wynikające z załączonego do pozwu projektu) jest usunięcie zanieczyszczonej warstwy ziemi, nawiezienie warstwy ziemi urodzajnej oraz posianie trawy.

Strona powodowa zarzuciła również niewykonanie rewizji bram garażowych. Zdaniem powoda jest on uprawniony do dochodzenia roszczeń zmierzających do przymuszenia pozwanego do wykonania rewizji bram garażowych w sposób zgodny, nie tylko z projektem, ale przede wszystkim z celem, któremu one służą. Pozwany bowiem nienależycie, niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej, wykonał ten element budynku, zaś sposób wykonania rewizji bram garażowych nie spełnia kryterium funkcjonalności.

Zdaniem powoda kolejnym problemem świadczącym o niewłaściwym wykonaniu budynku, było zamarzanie wody, w okresie zimowym, w rurach spustowych kanalizacji deszczowej, co prowadziło do ich pękania. Wobec niepodjęcia działań przez pozwanego, pozwany zlecił przeprowadzenie prac polegających na montażu systemu podgrzewania dolnych partii rur spustowych, wzywając powoda do zwrotu poniesionych kosztów. Ten jednak odmówił zwrotu środków.

Powód wskazał, że na kwotę dochodzonych roszczeń odszkodowawczych składa się również żądanie wyrównania poniesionych przez niego wydatków związanych z koniecznością wyciszenia bramy wjazdowej do garażu. Przeprowadzone bowiem na skutek interwencji mieszkańca bloku przy ul. (...), pomiary hałasu wykazały przekroczenie dopuszczalnej wartości maksymalnego poziomu dźwięku dla pory nocnej podczas otwierania i zamykania bramy garażowej. Wobec decyzji Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego z dnia 21 września 2009 r., powód zlecił wyciszenie bram garażowych ponosząc koszt 600 zł oraz wydatki w kwocie 5.682,67 związane z pracami dotyczącymi bramy garażowej. Dodatkowo, w budynku przy ul. (...) znajduje się jeszcze jedna brama wymagająca wyciszenia, wobec czego powód domaga się podjęcia przez pozwanego określonych działań celem wyciszenia tej bramy. Wskazując na podstawę prawną dochodzonych roszczeń powód stwierdził, że są one oparte na przepisach o rękojmi za wady fizyczne rzeczy. W jego ocenie, takie wady, jak m.in. zamarzanie rur spustowych, czy też zaleganie wody na terenach otaczających budynek, jak również nadmierny hałas emitowany przez bramy wjazdowe, niewłaściwie wykonane obróbki blacharskie skutkujące zabrudzeniem elewacji budynku, winny zostać ocenione, jako wady fizyczne rzeczy, za które odpowiedzialność ponosi pozwany. W zakresie pozostałych roszczeń, powód wskazał, że ich podstawą prawną jest przepis art. 471 KC i następne, dotyczące odpowiedzialności kontraktowej. ( pozew k. 1-20)

W odpowiedzi na pozew pozwany (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwany podniósł zarzut braku legitymacji czynnej strony powodowej, kwestionując jednocześnie ważność pełnomocnictwa załączonego do pozwu. Podniesiono przy tym, że nie sposób ustalić, czy Zarząd, który udzielił pełnomocnictwa, został skutecznie powołany. Następnie pozwany zarzucił brak uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej udzielającej zgody na wystąpienie na drogę sądową oraz na udzielenia pełnomocnictwa procesowego. Zakwestionowała została również umowa cesji, a tym samym legitymacja procesowa strony powodowej. Zdaniem pozwanego załączone do pozwu oświadczenia o cesji nie doprowadziły do skutecznego przejścia roszczeń, jako, że umowa ta, wymaga dla swej skuteczności zgodnych oświadczeń woli obu stron. Tymczasem w załączonych dokumentach brak oświadczenia powoda w jakiejkolwiek formie. Odnosząc się do zgłaszanych przez powodową Wspólnotę usterek, pozwany stwierdził, że nie stanowiły one wad w rozumieniu przepisów prawa. Budynek został bowiem wykonany zgodnie z przepisami prawa i sztuką budowlaną, co potwierdza w szczególności ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Znaczna część zgłaszanych usterek spowodowana jest natomiast nieprawidłową eksploatacją obiektu oraz podniesieniem poziomu wód gruntowych, za które to okoliczności Pozwany nie może ponosić odpowiedzialności. Co zaś się tyczy działań podjętych przez Pozwanego w zakresie napraw zgłaszanych usterek, to w jego ocenie były one jedynie wyrazem jego dobrej woli, w celu zapewnienia i utrzymania satysfakcji klientów ze świadczonych usług.

Ponadto zdaniem pozwanego terminy reklamacyjne z tytułu rękojmi upłynęły, bowiem wniosek o zawezwanie próby ugodowej, przy nieskuteczności cesji praw, został wniesiony przez podmiot nieuprawniony, a więc nie przerwał on biegu przedawnienia. W odniesieniu do ujętych w pozwie roszczeń odszkodowawczych pozwany zakwestionował ich wysokość, wskazując, że nie wyjaśniono w jaki sposób obliczono kwotę odszkodowania. Ponadto pozwany zarzucił, iż nie wykazano nienależytego wykonania zobowiązania, a tym bardziej adekwatnego związku między nienależytym wykonaniem, a rzekomą szkodą. Zdaniem pozwanego twierdzenia, co do nienależytego wykonania zobowiązania stanowią jedynie wyraz subiektywnych ocen powoda. W ocenie pozwanego zobowiązanie zostało wykonane w sposób prawidłowy, w szczególności zgodnie z przepisami i normami, sztuką budowlaną i umowami zawartymi z klientami. Fakt, iż uzyskano wszelkie konieczne decyzje i pozwolenia świadczy o tym, że pozwany działał z należytą starannością. Pozwany podkreślił przy tym, że zgłaszane w terminie i zasadne usterki były przez niego uznawane i usuwane, powód zaś nie wykazał, aby usunięcie usterek było nieskuteczne. Jeżeli zaś chodzi o część roszczeń, których uznania pozwany odmówił, to w jego ocenie było to uzasadnione albo zgłoszeniem po upływie terminu, albo stwierdzoną niewłaściwą eksploatacją, albo, jak w przypadku usterki związanej z odprowadzeniem wody, wywołaniem jej przez okoliczność niewynikającą z właściwości rzeczy sprzedanej. ( odpowiedź na pozew k. 246-258).

W piśmie procesowym z dnia 19 września 2016 r. powód podtrzymał żądanie nakazania pozwanemu wykonania na nieruchomości przy ul. (...) świadczenia polegającego m. in. na przeprowadzeniu prac, które doprowadzą do skutecznego odprowadzania wody z terenu, na którym posadowiony jest budynek (zapobiegną dalszemu zaleganiu wody). Powód zgłosił przy tym żądanie ewentualne w postaci zobowiązania pozwanego do wykonania prac, które zabezpieczą konstrukcję budynku przed niekorzystnym wpływem zalegającej na nieruchomości wody, a na wypadek nie wykonania świadczenia opisanego wyżej w terminie 1 miesiąca od uprawomocnienia się wyroku o upoważnienie powódki do wykonania tego świadczenia na koszt pozwanego (pismo procesowe k. 912-918)

Pismem procesowym z dnia 01 września 2023 r. powód cofnął powództwo w zakresie żądania przeprowadzenia prac polegających na usunięciu zanieczyszczeń z ziemi wokół budynku, poprzez wymianę ziemi i nawiezienie humusu oraz założenie trawnika. ( pismo k. 1375)

W toku rozprawy w dniu 04 września 2025 r. pełnomocnik powoda oświadczył, że cofnięcie powództwa nastąpiło wraz ze zrzeczeniem roszczenia. ( protokół rozprawy – k.1427)

Do czasu zamknięcia rozprawy strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

(...) sp. z o.o. z siedzibą w W. (obecnie (...) sp. zo.o.) był Inwestorem budynku mieszkalnego przy ul. (...) w W., który został oddany do użytkowania na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (...) W. w W. nr - (...), która stała się ostateczna w dniu 29 listopada 2007 r.

Inwestycja obejmowała budynek mieszkalny pięciokondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 1337 m ^{( 2)}, powierzchni całkowitej 6.381 m ^{( 2)} i kubaturze 18666,78 m ^{( 2)}. Inwestycja została zrealizowana na podstawie Decyzji Prezydenta (...) W. Nr 152/D/06 z dnia 19 kwietnia 2006 r. zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego wolnostojącego z garażem w poziomie parteru i elementami zagospodarowania terenu zrealizowanego na terenie działek ewidencyjnych numer (...) z obrębu (...) oraz numer (...), (...) z obrębu (...) (ówcześnie) przy ul. (...) w W..

Dowód: decyzja (...) z dnia 12 listopada 2007 r. – k. 202

Inwestor zbył lokale mieszkalne znajdujące się w tym budynku przy ul. (...) w W. na rzecz osób które utworzyły Wspólnotę Mieszkaniową (...). Uchwałą nr (...) z dnia 11 czerwca 2008 r. członkowie Wspólnoty powołali Zarząd Wspólnoty.

Dowód: wydruk treści księgi wieczystej NR (...) – k. 25-81, Uchwała nr (...) – k. 24, karty głosowania nad uchwałami z zebrania Wspólnoty w dniu 11 czerwca 2008 r. – k. 339-352

W piśmie Wspólnoty Mieszkaniowej (...) z dnia 23 marca 2008 r. skierowanym do Inwestora wskazano na występujące na ścianach budynku liczne zabrudzenia i zacieki, które zdaniem Wspólnoty stanowią wadę powstałą na skutek niewłaściwych obróbek blacharskich z elewacją, żądając jednocześnie usunięcia ujawnionej wady fizycznej w ramach gwarancji.

Dowód: pismo – k. 442

W protokole z rocznego przeglądu gwarancyjnego z dnia 16 stycznia 2009 r., w pkt 8 dotyczącym elewacji stwierdzono na ścianie od strony ul. (...) na klatce nr 2 oraz od strony podwórza na klatkach 2 i 3, występowanie - poniżej parapetów - zacieków na elewacji. Gwarant stwierdził wykonanie obróbek blacharskich zgodnie z dokumentacją. Wspólnota Mieszkaniowa w uwagach zgłosiła twierdzenie, że przyczyną zabrudzenia elewacji są niewłaściwie wyprofilowane obróbki parapetów.

Dowód: protokół z rocznego przeglądu Gwarancyjnego z dnia 16 stycznia 2009 r. – k. 435-441

Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. zleciła T. D. – rzeczoznawcy budowlanemu, prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą (...) T. D.- wykonanie ekspertyzy, celem określenia przyczyn zacieków i zawilgoceń ścian zewnętrznych budynku przy ul. (...) w W.. W ekspertyzie sporządzonej w lipcu 2009 r. stwierdzono występowanie zacieków na elewacjach, występowanie nieszczelności obróbek blacharskich na połączeniach i na stykach z oknami, słupkami balustrad, brak obróbek na gzymsach elewacji. Zalecono częściową wymianę obróbek blacharskich, uszczelnienia oraz wyższe fartuchy na gzymsach. Z tytułu zleconej ekspertyzy Wspólnota poniosła wydatek w kwocie 4.392,00 zł.

Dowód: ekspertyza – k. 135-164 , faktura nr (...) – k. 221

Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny w (...) W. w dniu 23 czerwca 2009 r. przeprowadził kontrolę w lokalu mieszkalnym nr (...) usytuowanym przy ul. (...) w W.. Wykonane pomiary poziomu dźwięku hałasu wykazały przekroczenie dopuszczalnej wartości maksymalnego poziomu dźwięku A dla pory nocnej podczas otwierania/zamykania bramy garażowej z większej części garażu. Decyzją Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w (...) W. nr (...) z dnia 16 lipca 2009 r. kosztami pomiarów hałasu w kwocie 448,20 zł, obciążono Wspólnotę Mieszkaniową (...) w W..

Dowód: wystąpienie pokontrolne z dnia 16 lipca 2009 r. – k. 211, decyzja nr (...) z dnia 16 lipca 2009 r. – k. 212

Pismem z dnia w pismach z dnia 03 czerwca i 07 lipca 2009 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. zgłosiła (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. występowanie usterek, wśród których znalazły się: zabrudzenie elewacji budynku, brak rewizji przy bramie w garażu dużym, mokra elewacja wokół budynku.

Dowód: pismo Inwestora z dnia 09 października 2009 r. – k. 191-192

Decyzją z dnia 21 września 2009 r. Nr (...) Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny w (...) W. po stwierdzeniu naruszenia wymagań higienicznych i zdrowotnych na podstawie sprawozdania z badań nr (...) z pomiarów hałasu, wykonanych dn. 23 czerwca 2009r. przez Dział Laboratoryjny Wojewódzkiej Stacji Sanitarno-Epidemiologicznej, nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W. spowodowanie do dnia 31 marca 2010 r. obniżenia poziomu dźwięku hałasu przenikającego do lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) spowodowanego otwieraniem/zamykaniem bramy garażowej z większej części garażu.

Dowód: decyzja Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego nr (...) z dnia 21 września 2009 r. – k. 217

Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. zleciła (...) W. O. wykonanie wyciszenia bram garażowych uszczelkami gumowymi oraz wklejenie styropianu wygłaszającego pod stropem garażu. Z tego tytułu Wspólnota poniosła koszt 600 zł.

Dowód: Rachunek nr (...) – k. 218

Pismem z dnia 09 października 2009 r. Inwestor odniósł się do usterek zgłoszonych w pismach z dnia 03 czerwca i 07 lipca 2009 r.. Odnosząc się do kwestii nadmiernego hałasu w porze nocnej przy otwieraniu i zamykaniu bramy garażowej wskazano, że okres gwarancji upłynął, a ponadto konieczne jest nadesłanie dokumentacji potwierdzającej odpowiednią konserwację bramy.

Dowód: pismo Inwestora z dnia 09 października 2009 r. – k. 191-192

Pismem z dnia 28 grudnia 2009 r. A. S. (właściciel lokalu nr (...) zgłosił) do (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. reklamacje w związku z wadami i usterkami dotyczącymi m. in. złego zaprojektowania i wykonania zadaszeń balkonowych, które powodować miały zalewanie przy większych opadach bocznych ścian balkonu oraz samego balkonu. W piśmie wskazano również na występowanie zagrzybienia ścian oraz występowanie zacieków na ścianach.

Dowód: reklamacja wściela lokalu nr (...) – k. 85

W protokole przeglądu budynku z dnia 24 lutego 2010 r. w odniesieniu do lokalu nr (...) stwierdzono, że przy daszku nad tarasem występują liczne przesiąkania wody do lokalu, gdzie w wyniku zacieków powstają ogniska grzybowe. Wykonawca (...) S.A z siedzibą w W. zobowiązał się do rozpoczęcia prac w celu eliminacji - usunięcia przyczyn przecieków z dachu do lokalu, po uzgodnieniu terminu z właścicielem lokalu nr (...).

Dowód: protokół przeglądu budynku z dnia z 24.02.2010 r. – k. 82-84

Uchwałą właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...) w W. nr (...) z dnia 2 lipca 2010 r. udzielono zgody na zawarcie umowy oraz dano Zarządowi umocowanie do zawarcia umowy o świadczenie pomocy prawnej przez kancelarię, która reprezentować ma Wspólnotę Mieszkaniową w sporze z (...) sp. z o.o. dotyczącym wad fizycznych nieruchomości przy ul. (...) w W.. Jednocześnie upoważniono Zarząd Wspólnoty do udzielenia pełnomocnictwa (także procesowego) radcy prawnemu M. W..

Dowód: uchwała nr (...) – k. 353-354, karty do głosowania k. 355-359

W dniu 20 września 2010 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. udzielił pełnomocnictwa radcy prawnemu M. W. do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej przed wszystkimi sądami (oraz Sądem Najwyższym), organami administracji, instytucjami i osobami trzecimi, we wszelkich sprawach dotyczących dochodzenia roszczeń od spółki pod firmą (...) sp. z o.o. związanych z wadami fizycznymi nieruchomości przy ul. (...) w W. (oraz ewentualnie innych roszczeń), z prawem substytucji.

Dowód: pełnomocnictwo – k. 23

W dniu 19 października 2010 r. właściciele i współwłaściciele lokali, w tym udziałów w nieruchomości wspólnej będących prawami związanymi z własnością lokali w budynku przy ul. (...) w W., bezwarunkowo przelali na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. przysługujące każdemu z nich prawa i roszczenia z tytułu rękojmi oraz wszelkie roszczenia odszkodowawcze i inne (bez względu na podstawę prawną roszczenia) związane z wadami fizycznymi, usterkami, uchybieniami i błędami w sztuce budowlanej nieruchomości budynkowej przy ul. (...) w W. (a także wszelkie inne roszczenia z tym związane, jakie mogą się pojawić, np. roszczenia o zwrot kosztów poniesionych w związku z prowadzonym sporem przedsądowym i sądowym ), wynikające z nabycia przez nich związanych z prawem własności poszczególnych lokali udziałów w nieruchomości wspólnej, a przysługujące im w stosunku do (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. ((...)-(...) W.), przy Al. (...), wpisanej do KRS pod numer (...).

Dowód: oświadczenia o przelewie – k. 194-201

Pismem z dnia 22 października 2010 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. skierowała do Sądu Rejonowego dla Warszawy — Śródmieścia w Warszawie wniosek o zawezwanie do próby ugodowej (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., celem złożenia oświadczenia o zawarciu z Wnioskodawcą ugody, na podstawie której Inwestor zobowiąże się do zapłaty kwoty 1.500.000,00 zł tytułem zaspokojenia roszczeń za wady fizyczne oraz odszkodowania za obniżenie wartości budynku mieszkalnego przy ul. (...) w W. w wyniku ujawnienia się wad fizycznych nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest przedmiotowy budynek, budynku oraz lokali w nim wyodrębnionych, w tym w szczególności braku drenażu i odwodnienia oraz znacznego nasączenia wodą nieruchomości gruntowej, zawilgocenia przedmiotowego budynku oraz dalszych szkód powstałych w wyniku tej wady fizycznej (w szczególności uszkodzenia elewacji zewnętrznej, tynków, szachtów, zagrzybienia ścian), wadliwego wykonania obróbek blacharskich budynku oraz dalszych szkód powstałych w wyniku tej wady fizycznej (w szczególności zawilgocenia budynku oraz zagrzybienia ścian), wadliwego wykonania pomieszczenia ochrony oraz pozostałych szkód ujawnionych przez Wnioskodawcę i właścicieli lokali od dnia wyodrębnienia poszczególnych lokali do dnia wniesienia przedmiotowego wniosku.

Dowód: wniosek o zawezwanie do próby ugodowej k. 86-91,

W odpowiedzi na wniosek o zawezwanie do próby ugodowej w piśmie z dnia 10 stycznia 2011 r. (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wskazał, iż sformułowane w we wniosku roszczenia są całkowicie pozbawione podstaw i nie widzi on możliwości zawarcia ugody.

Dowód: odpowiedź na wniosek o zawezwanie do próby ugodowej – k. 92-95

Wspólnota mieszkaniowa (...) w W. zleciła Zakładowi (...) sporządzenie dokumentacji geotechnicznej dla terenu, na którym posadowiony jest budynek przy ul. (...) w W., celem ustalenia, jakie są przyczyny zalegania wody, a także wskazania możliwych metod usunięcia usterki. Z tego tytułu poniosła koszt w kwocie 1.476,00 zł.

Dowód: faktura VAT nr (...) – k. 220

W piśmie z dnia 01 lipca 2011 r. skierowanym do Wspólnoty mieszkaniowej (...) w W., Inwestor zaproponował wykonanie prac polegających na wykonaniu drenów, zaznaczając, że propozycja ta nie stanowi uznania roszczeń, ale przejaw dobrej woli. W odniesieniu do kwestii zabrudzeń elewacji, stwierdzono, że wadliwie wykonanie obróbek blacharskich nie zostało potwierdzone przez eksperta, a zgłoszona - w ramach dobrych stosunków pomiędzy stronami - propozycja odmalowania ścian, wobec nieudostępnienia frontu budynku jest nieaktualna. W odniesieniu do problemu zamarzania kanalizacji deszczowej stwierdzono, że kontrola stanu pionów deszczowych i ewentualne rozmrażanie oraz utrzymanie drożności systemu zagospodarowania wód opadowych należy do obowiązków administratora obiektu. W odniesieniu do kwestii przekroczenia dopuszczalnej wartości maksymalnego poziomu dźwięku przy bramie garażowej wskazano, że z uwagi na niekompletność przekazanej przez Wspólnotę dokumentacji związanej z kosztami poniesionymi przy wykonywaniu prac naprawczych w związku z przekroczeniem poziomu hałasu, stanowisko zostanie przedstawione w terminie późniejszym, po otrzymaniu brakującego dokumentu. Natomiast w odniesieniu do kwestii rewizji bram garażowych wskazano, że zostały one wykonane zgodnie z projektem.

Dowód: pismo inwestora z dnia 1 lipca 2011 r. – k. 165-166

Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. zleciła przeprowadzenie modernizacji polegającej na zastosowaniu systemu podgrzewania dolnych partii rur spustowych deszczówki, z tytułu czego poniosła koszt 3.149,28 zł brutto.

Dowód: nota księgowa NR (...), Faktura VAT nr (...) – 187,

Pismem z dnia 07 listopada 2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. poinformowała Inwestora o samodzielnym wykonaniu ogrzewania rur spustowych, wnosząc o zwrot poniesionych kosztów. W odniesieniu do zabrudzenia elewacji wskazano, że obróbki blacharskie w dalszym ciągu są wykonane w sposób niewłaściwy. W kwestii bramy garażowej poinformowano o przesłaniu kompletu dokumentów dotyczących przeprowadzonych we własnym zakresie prac naprawczych, wskazując, że stanowią one wystarczającą podstawę dla domagania się zwrotu poniesionych kosztów.

Dowód: pismo z dnia 7 listopada 2011 r. – k. 170

Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. zleciła firmie (...) M. K. wykonanie prac polegających na odizolowaniu bramy od konstrukcji budynku, demontażu bramy, wykonaniu i montażu podkonstrukcji bramy przy użyciu materiałów dźwiękoszczelnych, a następnie montażu bramy. Wspólnota poniosła koszt wykonanych prac w kwocie 5.682,67 zł.

Dowód: faktura VAT nr (...) – k. 222

W odpowiedzi na pismo z dnia 07 listopada 2011 r. pismem z dnia 30 listopada 2011 r. Inwestor odesłał notę księgową nr (...) otrzymaną w załączeniu bez księgowania, wskazując, że uznaje ją za niezasadną.

Dowód: pismo Inwestora – k. 189

Postanowieniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr (...) z dnia 15 grudnia 2011 r., na Wspólnotę Mieszkaniową (...) w W. nałożono obowiązek wykonania ekspertyzy technicznej dachu budynku położonego przy ul. (...) w W., ze szczególnym uwzględnieniem wpływu robót wykonanych przy realizacji zabudowy części stropodachu na cele mieszkalne, przylegającej do lokalu nr (...), na zalewanie lokalu mieszkalnego nr (...) oraz szybu windowego.

Dowód: postanowienie PINB nr (...) – k. 100-101

Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. w wykonaniu obowiązku wynikającego z postanowienia PINB z dnia 15 grudnia 2011 r, zleciła sporządzenie ekspertyzy mgr inż. budownictwa M. M. (1), który opracował ją w kwietniu 2012 r. Wspólnota Mieszkaniowa poniosła koszt wykonania ekspertyzy w kwocie 4.920,00 zł brutto.

Dowód: ekspertyza z kwietnia 2012 r.– k. 102-119 , faktura VAT nr (...) z dnia 27 kwietnia 2012 r. – k. 127 ,

Decyzją z dnia 31 maja 2012 r. Nr (...) Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (...) W. nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W. usunięcie, w terminie 8 miesięcy, stwierdzonych nieprawidłowości w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym przy ul. (...) w W. poprzez wykonanie robót budowlanych związanych z:

⚫

obróbką murków attykowych: zamontowaniem nowych obróbek blacharskich, prawidłowym uszczelnieniem przejścia elementów konstrukcji (pergoli stalowej, lub słupków balustrad) przez obróbkę blacharską

⚫

poszyciem dachu: uszczelnieniem styku ścian szybu windowego i stropu,

⚫

izolacją przepustów pod ścianą kolankową, uszczelnieniem przepustów pod ścianką kolankową;

⚫

wyłazem dachowym: uszczelnieniem połączenia wyłazu dachowego z pokryciem zewnętrznym dachu.

Dowód: decyzja PINB nr (...) z dnia 31 maja 2012 r. – k. 128-129

Pismem z dnia 28 czerwca 2012 r Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. wezwała Inwestora (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. do usunięcia wymienionych w decyzji PINB z 31 maja 2012 r. wad w terminie do dnia 15 sierpnia 2012 r.

Dowód: pismo Wspólnoty z dnia 28 czerwca 2012 r. – k. 130

Inwestor (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. zlecił wykonanie prac naprawczych (...) S.A. z siedzibą w W.. Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. zleciła M. M. (1) pełnienie funkcji Inspektora Nadzoru, za co wypłaciła mu wynagrodzenie w kwocie 1.230,00 zł. W wyniku przeprowadzonych prac wypełnione zostały wszystkie zalecenia nakazane Decyzją PINB nr (...) z dnia 31 maja 2012 r.

Dowód: protokół wprowadzenia na budowę z dnia 12 września 2012 r. – k. 131, protokół odbiorczy usunięcia usterek z dnia 28 września 2012 r.– k. 132, oświadczenie inspektora Nadzoru z dnia 04 października 2012 r. – k,. 133, faktura VAT

Uchwałą właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. nr (...) z dnia 15 maja 2013 – podjętej w dniu 01 lipca 2013 r. do Zarządu powołano P. L. oraz potwierdzono, że w skład Wspólnoty wchodzą: E. P., A. W. oraz P. L..

Dowód: uchwała NR (...) – k. 234, karty do głosowania – k. 235-237, pełnomocnictwo – k. 30-361

W dniu 30 lipca 2013 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W., działając w imieniu i na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W., udzielił pełnomocnictwa radcy prawnego M. W. do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej przed wszystkimi sądami (oraz Sądem Najwyższym), organami administracji, instytucjami i osobami trzecimi, we wszelkich sprawach dotyczących dochodzenia roszczeń od spółki pod firmą (...) sp. z o.o. związanych z wadami fizycznymi nieruchomości przy ul. (...) w W. (oraz ewentualnie innych roszczeń), z prawem substytucji. Jednocześnie potwierdzono w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej, że w dacie złożenia pozwu przeciwko (...) sp. z o.o., to jest w dniu 18 czerwca 2013 r., pozostawało w mocy pełnomocnictwo udzielone radcy prawnemu M. W. w dniu 20.09.2010 r., którego odpis został złożony do Sądu wraz z pozwem. Jednocześnie potwierdzono umocowanie radcy prawnego M. W. przed sądami w dacie złożenia pozwu, jak również wszelkie czynności zdziałane przez niego w ramach prowadzenia sprawy o sygn. akt II C 546/13

Dowód: pełnomocnictwo – k. 233

Budynek wielorodzinny 5 kondygnacyjny przy ul. (...) w W. został pomalowany farbą silikatową, co jest zgodne z projektem wykonawczym. Elewacja budynku - przy uwzględnieniu wieloletniego użytkowania - znajduje się w dobrym stanie technicznym. Ujawnione zacieki i zawilgocenia na elewacji budynku mogą być spowodowane nawiewaniem wody przez wiatr. Nie stanowi to jednak oznaki nieprawidłowego wykonania prac budowalnych.

Dowód: opinia pisemna biegłego Sądowego z zakresu budownictwa W. G. z dnia 30 stycznia 2018 r. – k. 1057-1097,

W obróbkach blacharskich budynku wielorodzinnego przy ul. (...) w W. w zakresie 11,25 m ² występują błędy wykonawcze w postaci zbyt wąskich lub za krótkich obróbek blacharskich, które nie gwarantują szczelności. Koszt usunięcia usterek wynosi: 1.164,26 zł netto.

Dowód: opinia pisemna biegłego Sądowego z zakresu budownictwa W. G. z dnia 30 stycznia 2018 r. – k. 1057-1097,

Jedynym rozwiązaniem technicznym w warunkach klimatycznych panujących w Polsce, które zapewnienia drożność odprowadzania wody z dachu jest zastosowanie podgrzewania rynien i rur spustowych. Koszt wykonania takiej instalacji w budynku przy ul. (...) w W. wynosi 3.834,60 zł netto.

Dowód: opinia pisemna biegłego Sądowego z zakresu budownictwa W. G. z dnia 30 stycznia 2018 r. – k. 1057-1097,

Montaż bram garażowych w budynku przy ul. (...) w W. jest prawidłowy. Nadmierny hałas emitowany przez elementy ruchome bramy spowodowany był ingerencją fizyczną w elementy bramy (uderzenie samochodem, ręczne siłowe przesuwanie bramy) prowadzące do ich uszkodzeń. Przyczyną przenoszenia drgań z konstrukcji bramy na konstrukcję budynku był brak wymaganych podkładek antywibracyjnych. Dodatkowa izolacja akustyczna bramy nie była konieczna dla usunięcia usterki. W tym zakresie wystarczającym jest montaż podkładek anty wibracyjnych. Koszt zamocowania taśmy antywibracyjnej wynosi 2.577,76 zł netto.

Dowód: opinia pisemna biegłego Sądowego z zakresu budownictwa W. G. z dnia 30 stycznia 2018 r. – k. 1057-1097,

W budynku przy ul. (...) w W. nie wykonano rewizji bram garażowych, co jest niezgodne ze sztuką budowlaną. Wymagany jest swobodny dostęp (bez konieczności demontażu elementów budowlanych np. sufitu podwieszanego) do elementów bramy wymagających konserwacji i naprawy. Koszt wykonania rewizji wynosi 898,56 zł netto.

Dowód: opinia pisemna biegłego Sądowego z zakresu budownictwa W. G. z dnia 30 stycznia 2018 r. – k. 1057-1097,

Powyższych ustaleń faktycznych Sąd dokonał w oparciu dokumenty złożone do akt sprawy, które uznał za wiarygodne, albowiem nie budziły one wątpliwości, co do swej autentyczności, a żadna ze stron nie kwestionowała ich prawdziwości. Wobec niekwestionowania złożonych do akt kserokopii i wydruków dokumentów brak było podstaw do żądania złożenia wyżej wymienionych dokumentów w oryginale. Wskazane dowody wzajemnie się uzupełniają i potwierdzają, w zestawieniu ze sobą tworzą spójny stan faktyczny i brak jest zdaniem Sądu przesłanek do odmówienia im mocy dowodowej w zakresie, w jakim stanowiły one podstawę ustaleń faktycznych w sprawie.

Zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy posiadał dowód z opinii pisemnej z dnia 30 stycznia 2018 r. (k. 1057-1097) biegłego Sądowego z zakresu budownictwa W. G.. Przygotowana przez biegłego opinia pozwoliła na zweryfikowanie żądań strony powodowej w zakresie napraw usterek (za wyjątkiem wady polegającej na zaleganiu wody na terenie działki), w zakresie obróbek blacharskich, wyciszenia bramy garażowej, braku rewizji bram garażowych. Biegły stwierdził występowanie wadliwego wykonania niektórych obróbek blacharskich oraz oszacował koszt takich prac. Biegły potwierdził także fakt niewykonania rewizji bramy garażowej, zaznaczając, iż jest to niezgodne ze sztuką budowlaną, a także określił koszt takich prac. Wreszcie, opinia biegłego pozwoliła zweryfikować żądania strony powodowej w zakresie wyciszenia bram garażowych. Zdaniem biegłego, bramy garażowe wymagają jedynie zamontowania taśm antywibracyjnych, które będą stanowić jednocześnie izolację bramy od budynku. Opinia biegłego pozwoliła na zweryfikowanie już częściowo przeprowadzonych przez powoda prac związanych z bramą garażową, pod kątem ich zasadności z punktu widzenia sztuki budowlanej, a także na określenie kosztów koniecznych do przeprowadzenia, z tego punktu widzenia, prac. Biegły w swojej pisemnej opinii ustalił także koszt koniecznych prac (które zostały już uprzednio przeprowadzone) związanych z likwidacją usterek dachu budynku. Co zaś się tyczy opinii uzupełniającej (z dnia 23 kwietnia 2018 r. - k. 1148-1162), to w ocenie Sądu biegły w zadowalający sposób odniósł się w niej do zastrzeżeń zgłoszonych przez strony.

Opinie biegłego sądowego z zakresu budownictwa mgr inż. D. K. (główna - k. 521-549, uzupełniająca – k. 887-900, ustna uzupełniająca – k. 949-951), wobec zarzutów zgłoszonych przez strony - i uznanych przez Sąd za zasadne -podlegały pominięciu, jako nieprzydatne dla rozstrzygnięcia sprawy.

W ocenie Sądu za nieprzydatne dla rozstrzygnięcia sprawy należało również uznać opinie sporządzone przez biegłego ds. warunków gruntowo-wodnych P. P. (opinia główna - k. 1237-1242, opinia uzupełniająca k. 1290-1298). W ocenie Sądu opinie sporządzone przez biegłego były w znacznym stopniu niejasne i nielogiczne. Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że biegły w opinii głównej przyznał, że w trakcie 2 krotnych wizji lokalnych, spośród których jedna miała miejsce w dzień deszczowy, nie stwierdził zalegania wody na terenie nieruchomości gruntowej. Co więcej biegły zwrócił uwagę na fakt, iż nie miał dostępu do odpowiedniej dokumentacji, a także nie ma możliwości weryfikacji panującego w przeszłości ukształtowania terenu pod względem projektu budowlanego. W tych warunkach nie sposób zrozumieć na jakiej podstawie biegły doszedł do wniosku, że na terenie przedmiotowej działki dochodzi do zalegania wody. W ocenie Sądu wysnucie takiego wniosku przez biegłego wyłącznie na podstawie stwierdzenia, ze żadna ze stron nie negowała występowania podwyższonych skumulowanych opadów w wyjątkowo deszczowym roku 2010 r, nie może się spotkać z aprobatą. Zadaniem biegłego nie jest analiza stanowisk procesowych stron i opieranie na tej podstawie wniosków, co do stanu faktycznego, a udzielenie precyzyjnych odpowiedzi na pytania zawarte w postanowieniu o dopuszczeniu dowodu, w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy. Niezrozumiałym jest przy tym, stwierdzenie biegłego, jakoby projekt budowlany powinien odpowiadać „warunkom ekstremalnym”. Stwierdzenie to jest zaś tym bardziej zaskakujące, że biegły, który wskazywał na wyjątkowość opadów jakie miały mieć miejsce w 2010 r., jednocześnie stwierdzał, że nie znajduje potwierdzenia dla twierdzenia, że opady jakie miały miejsce w 2010 r. miały charakter ekstremalny i nietypowy dla naszego klimatu.

Warto w tym miejscu zaznaczyć również, że potwierdzenia dla czasowego, a tym bardziej stałego zalegania wody na terenie działki nie można doszukiwać się w dokumentacji zdjęciowej (k. 98). W ocenie Sądu dokumentacja zdjęciowa zalegająca w aktach sprawy nie może stanowić miarodajnego dowodu na występowanie (w stanie rzeczy istniejącym na chwilę orzekania) wady w postaci zalegania wody na terenie działki położonej przy ul. (...) w W.. Przedmiotowa dokumentacja charakteryzuje się bardzo niską jakością, przez co jest częściowo nieczytelna. Nie jest również wiadomym, kiedy przedmiotowa dokumentacja została rzeczywiście wykonana. Nawet jednak gdyby założyć, że pochodzi ona z 2012 roku, na co zdaje się wskazywać treść pisma do z dnia 16 kwietnia 2012 r. (k. 97), to okoliczność ta przemawiałaby jedynie za stwierdzeniem jednostkowego zalegania wody na działce, na kilkanaście lat przed rozstrzygnięciem przedmiotowej sprawy. Dowód ten, w oczywisty sposób nie koresponduje ze sformułowanym przez stronę powodową roszczeniem o wykonanie prac naprawczych.

W ocenie Sądu osobowe źródła dowodowe miały marginalne znaczenie w przedmiotowej sprawie, jako, że okoliczności na które osoby te składały zeznania nie zaważyły na rozstrzygnięciu sprawy. Sąd dokonując istotnych (z punktu widzenia rozstrzygnięcia) ustaleń faktycznych, opierał się zaś na innych dowodach, w tym głównie dokumentach oraz opisanej wyżej opinii biegłego ds. budownictwa. Jako częściowo przydatne Sąd uznał jedynie zeznania świadka M. M. (2) - autora projektu budowlanego i wykonawczego (k. 1009-1014) i to jedynie w tej części w jakiej znajdowały one potwierdzenie w pozostałym zgromadzonym materiale dowodowym. Zeznania świadka potwierdziły, niewystarczającą zbieżność pomiędzy wykonywanymi pracami a projektem, w tym problem z obróbkami blacharskimi.

Pozostałe, a nie wymienione wyżej dowody nie stanowiły wartościowego materiału dowodowego dla ustalenia istotnych w sprawie okoliczności faktycznych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało jedynie na częściowe uwzględnienie.

Strona powodowa swoje roszczenia opierała zarówno na przepisach o rękojmi za wady fizyczne rzeczy, a także się na regulacji art. 471 kc i następne, dotyczących odpowiedzialności kontraktowej.

Strona pozwana broniąc się przed zgłoszonymi w niniejszym postępowaniu roszczeniami podnosiła szereg zarzutów sprowadzających się zarówno do braku występowania po stronie powodowej Wspólnoty legitymacji procesowej czynnej, wadliwego umocowania pełnomocnika procesowego, jak również do zakwestionowania występowania zgłoszonych w pozwie wad.

Przed przejściem do szczegółowych rozważań wyjaśnić należy, iż w toku postępowania strona powodowa cofnęła ze zrzeczeniem się roszczenia żądanie w zakresie usunięcia zanieczyszczeń z ziemi wokół nieruchomości przy ul. (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), na której posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny, poprzez wymianę ziemi i nawiezienie humusu oraz założenie trawnika. Powyższe skutkowało umorzeniem postępowania w tej części na podstawie art. 355 kpc.

Przechodząc kolejno do podnoszonych przez pozwanego zarzutów, w pierwszej kolejności Sąd odniesie się do zarzutów dotyczących wadliwości powołania zarządu Wspólnoty, co miało skutkować nieważnością pełnomocnictwa procesowego.

Sąd nie podzielił stanowiska strony pozwanej w tym względzie. W niniejszej sprawie strona powodowa przedstawiła zarówno Uchwałę nr (...) z dnia 11 czerwca 2008 r, o powołaniu zarządu (k. 24), jak również, przedłożono Uchwałę właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. nr (...) z dnia 15 maja 2013r., w której potwierdzono skład Zarządu (k. 234), jak również załączono karty do głosowania (k. 235-237) jak też pełnomocnictwo z dnia 30 lipca 2013 r. (k. 233) obejmujące umocowanie dla radcy prawnego M. W. do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej przed wszystkimi sądami (oraz Sądem Najwyższym), organami administracji, instytucjami i osobami trzecimi, we wszelkich sprawach dotyczących dochodzenia roszczeń od spółki pod firmą (...) sp. z o.o. związanych z wadami fizycznymi nieruchomości przy ul. (...) w W. (oraz ewentualnie innych roszczeń). Jednocześnie w przedmiotowym pełnomocnictwie potwierdzono w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej, że w dacie złożenia pozwu przeciwko (...) sp. z o.o., to jest w dniu 18 czerwca 2013 r., pozostawało w mocy pełnomocnictwo udzielone radcy prawnemu M. W. w dniu 20.09.2010 r.. Co szczególnie istotne strona powodowa przedstawiła również pełnomocnictwo udzielone przez współwłaścicieli lokalu garażowego dla A. W., upoważniające go do głosowania uchwały nr (...) r. w sprawie odwołania członka Zarządu i powołania Zarządu (k. 360).

Chybionym okazał się również zarzut brak uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej udzielającej zgody na wystąpienie na drogę sądową oraz na udzielenia pełnomocnictwa procesowego. Powód przedłożył bowiem uchwałę właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...) w W. nr (...) z dnia 2 lipca 2010 r., w ramach której udzielono zgody na zawarcie umowy oraz dano Zarządowi umocowanie do zawarcia umowy o świadczenie pomocy prawnej przez kancelarię, która reprezentować ma Wspólnotę Mieszkaniową w sporze z (...) sp. z o.o. dotyczącym wad fizycznych nieruchomości przy ul. (...) w W.. Jednocześnie Uchwała upoważniała Zarząd Wspólnoty do udzielenia pełnomocnictwa (także procesowego) radcy prawnemu M. W.. (uchwała nr (...) – k. 353-354, karty do głosowania k. 355-359)

W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie brak jest również wystarczających podstaw dla zakwestionowania przelewów wierzytelności z dnia 19 października 2010 r.. W ramach dokonanych przelewów właściciele lokali bezwarunkowo przelali na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. przysługujące każdemu z nich prawa i roszczenia z tytułu rękojmi oraz wszelkie roszczenia odszkodowawcze i inne (bez względu na podstawę prawną roszczenia) związane z wadami fizycznymi, usterkami, uchybieniami i błędami w sztuce budowlanej nieruchomości budynkowej przy ul. (...) w W..

Strona pozwana argumentowała, że nie przedłożono oświadczenia Wspólnoty o przyjęciu wierzytelności, a tym samym umowy przelewu nie mogły odnieść skutku prawnego, co w konsekwencji prowadziłoby do wniosku, że powód nie ma legitymacji procesowej (a także materialnej) w przedmiotowej sprawie.

Zgodnie z regulacją art. 509 k.c. wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. (§ 1 ). Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki. (§ 2).

Na skutek przelewu, wierzytelność cedenta (dotychczasowego wierzyciela) przechodzi na cesjonariusza (nabywcę wierzytelności) w takim stanie, w jakim dotychczas istniała. Zasadniczo cesja nie wpływa na kształt wierzytelności, zmienia się jedynie podmiot uprawniony do żądania świadczenia. Przejście takie może być albo następstwem umowy albo bezpośrednim skutkiem przepisu ustawy. Warunkiem skutecznego zawarcia umowy przelewu i rozporządzenia wierzytelnością jest to, aby była ona zindywidualizowana.

W cenie Sądu cesje, jakie w przedmiotowej sprawie zostały dokonane pomiędzy właścicielami lokali, a Wspólnotą spełnią powyższe wymogi ustawowe. Co prawda w piśmiennictwie podkreśla się, że przelew to umowa, na mocy której wierzyciel (cedent) przenosi na osobę trzecią (cesjonariusza) wierzytelność przysługującą mu wobec dłużnika jednostronne oświadczenie woli nie wystarczy do dokonania przelewu, który dochodzi do skutku pomiędzy dwiema stronami. Konieczne jest więc oświadczenie woli złożone także przez nabywcę wierzytelności lub przyjęcie przez niego przelewu. ( vide: G. Sikorski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2025, art. 509.). Jednakże powyższa okoliczność, a mianowicie brak przedłożenia przez stronę powodową pisemnego oświadczenia Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. o przyjęciu przelewów wierzytelności, w ocenie Sądu nie rozstrzyga o braku skuteczności prawnej dokonanych cesji. Trzeba bowiem zauważyć, że umowa przelewu może być w zasadzie zawarta w dowolnej formie. Jedynie art. 511 k.c. stanowi, że jeżeli wierzytelność jest stwierdzona pismem, przelew wierzytelności powinien być również pismem stwierdzony (z czym nie mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie). Mają więc tu zastosowanie przepisy ogólne kodeksu cywilnego dotyczace formy czynności prawnej (art. 75-77 k.c. i art. 79-80 k.c.).

Nic nie stoi więc na przeszkodzie, aby oświadczenie cesjonariusza (powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej) zostało złożone w odmiennej formie niż oświadczenie cedentów, które przybrało formę pisemną (właścicieli lokali). Co do zasady bowiem oświadczenie woli można składać w dowolnej formie, a więc nie tylko w formie pisemnej ale również ustnej, formie aktu notarialnego, a także w formie dorozumianej (konkludentnej). Jak stanowi bowiem art. 60 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).

Zgodnie z ogólną zasadą zachowanie może być uznane za dorozumiane ujawnienie woli jedynie wówczas, gdy ujawnia podjęcie stanowczej decyzji przez określoną osobę i wolę jej uzewnętrznienia (złożenia oświadczenia), a zarazem pozwala na określenie treści tej decyzji. Złożenie oświadczenia woli w sposób dorozumiany zakłada zazwyczaj, że treść czynności prawnej jest już określona, a do jej dokonania niezbędna jest tylko prosta aprobata strony albo osoby trzeciej. ( vide: R. Trzaskowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, cz. 2 (art. 56–125), red. J. Gudowski, Warszawa 2021, art. 60.)

W okolicznościach przedmiotowej sprawy nie może być żadnych wątpliwości co do wyrażenia przez powodową Wspólnotę Mieszkaniową oświadczenia woli o przyjęciu przelewów w sposób dorozumiany. Jak słusznie zwrócił na to uwagę powód, o przyjęciu przelewu świadczy chociażby fakt, że projekt oświadczeń o przelewie został przygotowany przez Zarząd Wspólnoty, który również zbierał je od poszczególnych właścicieli (co nie było kwestionowane). O przyjęciu przelewów najdobitniej świadczy jednak to, że Wspólnota podjęła działania nakierowane na dochodzenie roszczeń objętych przelewem, w postaci udzielenia pełnomocnictwa procesowego w zakresie dochodzenia roszczeń wynikających z ujawnionych wad nieruchomości, a następnie skierowanie wniosku o zawezwanie do próby ugodowej oraz wniesieniu pozwu.

Przechodząc zaś do omówienia zasadności poszczególnych zgłoszonych przez stronę powodową roszczeń, zaznaczyć należy, że zasadniczo dzielą się one na dwie grupy. Pierwsze stanowią roszczenia o dokonanie napraw stwierdzonych wad w ramach odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Drugą natomiast roszczenia odszkodowawcze oparte na odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.)

Odnosząc się do pierwszej z ww. grup, odnotować należy, że zgodnie z art. 556. § 1kc (w brzmieniu obowiązującym na dzień oddania budynku do użytku) sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

Sprzedawca jest natomiast zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 kc.) lub też zawady fizyczne które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej. (art. 559 k.c.)

W myśl art. 561 § 2 k.c. jeżeli przedmiotem sprzedaży jest rzecz określona co do tożsamości, a sprzedawcą jest wytwórca tej rzeczy, kupujący może żądać usunięcia wady, wyznaczając w tym celu sprzedawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu od umowy odstąpi. Sprzedawca może odmówić usunięcia wady, gdyby wymagało ono nadmiernych kosztów.

Przenosząc powyższe rozważania na realia niniejszej sprawie stwierdzić należy, że zgodnie z art. 556 § 1 kc pozwany ponosi odpowiedzialność, gdy rzecz sprzedana ma wadę fizyczną zmniejszającą jej wartość lub użyteczność.

W świetle opinii pisemnej z dnia 30 stycznia 2018 r. biegłego sądowego z zakresu budownictwa W. G.(k. 1057-1097), która nie została skutecznie zakwestionowana przez strony, nie budził wątpliwości Sądu fakt występowania w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w W. wad pierwotnych w postaci: obróbek blacharskich, wyciszenia bramy garażowej, braku rewizji bram garażowych, braku instalacji grzewczej rur spustowych oraz wadliwego wykonania dachu. Jako, że powodowa Wspólnota niektórych napraw ujawnionych wad dokonała we własnym zakresie, czy to na skutek decyzji wydanych przez Sanepid i PINB, czy to we własnym zakresie, obecnie żądaniem przeprowadzenia przez pozwanego prac naprawczych mogą być objęte te spośród nich, których nie przeprowadzono.

Jak już wskazano we wcześniejszych rozważaniach biegły do spraw budownictwa stwierdził wadliwość części obróbek blacharskich ustalając, że wada dotyczy 11,25 m ² wadliwie wykonanych – zbyt wąskich lub za krótkich obróbek blacharskich, które nie gwarantują szczelności. W takim też zakresie Sąd uznał zasadność żądania strony powodowej, nakładając na pozwanego obowiązek ich wykonania. Z przeprowadzonej opinii wynikało również, że strona powodowa przeprowadziła we własnym zakresie jedynie wyciszenie jednej bramy garażowej, druga natomiast w dalszym ciągu wymaga zamontowania taśmy antywibracyjnej, w celu jej wyciszenia oraz odizolowania od budynku. Z tego też względu Sąd nakazał pozwanemu dokonanie zamocowania taśmy antywibracyjnej w niewyciszonej bramie garażowej. Wreszcie za uzasadnione uznać należało również żądanie wykonania rewizji bram garażowych umożliwiających swobodny dostęp do elementów bramy wymagających konserwacji lub naprawy. Wbrew stanowisku strony pozwanej, obecnie bramy garażowe są pozbawione tej możliwości.

Za nieuzasadnione Sąd uznał natomiast żądanie wykonania świadczenia polegającego na przeprowadzeniu prac, które doprowadzą do skutecznego odprowadzania wody z terenu, na którym posadowiony jest budynek (zapobiegną dalszemu zaleganiu wody) czy też sformułowanego, jako żądanie ewentualne, żądaniu w postaci zobowiązania pozwanego do wykonania prac, które zabezpieczą konstrukcję budynku przed niekorzystnym wpływem zalegającej na nieruchomości wody.

Jak już bowiem wskazano we wcześniejszych rozważaniach strona powodowa nie zdołała wykazać, że na nieruchomości dochodzi do zalegania wody, ani też tego, że zaleganie wody w przeszłości miało charakter stały lub powtarzający się. W cenie Sądu opinia dotycząca warunków gruntowo – wodnych nie miała wartości dowodowej, z tego też względu twierdzenia powoda w tym zakresie pozostały nieudowodnione. Nie można więc mówić tu o uzasadnionej potrzebie podjęcia tego rodzaju prac.

Jednocześnie w okolicznościach przedmiotowej sprawy Sąd za zasadne uznał żądanie powoda w zakresie upoważnienia do wykonania zastępczego i w pkt III wyroku, na wypadek niewykonania przez pozwanego świadczeń, o których mowa w pkt II w terminie tam wskazanym, upoważnił powoda do samodzielnego wykonania niewykonanego świadczenia na koszt pozwanego;

W dalszej kolejności Sąd pragnie odnieść się do sformułowanego przez stronę powodową roszczenia odszkodowawczego, które obejmuje poniesione dotychczas przez stronę powodową koszty związane z pracami naprawczymi, zarówno realizowanymi z własnej inicjatywy (ogrzewanie rur spustowych deszczówki), jak też wynikających z decyzji organów administracji (naprawa dachu, wyciszenie bramy garażowej).

Jak już wskazano roszczenie strony powodowej znajdowało swoje oparcie w treści art. 471 k.c. Zgodnie z tym przepisem dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Nie ma tu znaczenia fakt, iż powód nie złożył w tym zakresie oświadczenia o obniżeniu ceny , o czym stanowi art. 560 § 1 k.c. W ocenie Sądu strona może dochodzić swoich uprawnień roszczeń odszkodowawczych w związku z wystąpieniem wad, na zasadach ogólnych, niezależnie od uprawnień z rękojmi za wady. Wniosek taki można wyprowadzić z jednolitego stanowiska orzecznictwa w przedmiocie możliwości dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych w przypadku upływu terminu dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie I Aca 65/11 z dnia 09.04.2011, lex 1213836, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18.04.2013 r. III CSK 243/12, Wyrok SN z dnia 01.04.2011 r. III CSK 220/10). W takim przypadku powód musi jednak wykazać zaistnienie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej. Powód zatem musi wykazać fakt nienależytego wykonania zobowiązania, powstanie i wysokość szkody oraz istnienie normalnego związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą. Pozwany zaś może się bronić, wykazując stosownymi dowodami, że nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Odnosząc powyższe uwagi do realiów przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, że w kontekście wielokrotnie przywoływanej tu opinii pisemnej z dnia 30 stycznia 2018 r. (k. 1057-1097) biegłego sądowego z zakresu budownictwa W. G., za wykazane należało uznać wystąpienie szkody w zakresie poniesionych kosztów wyciszenia bramy garażowej, instalacji grzewczej rur spustowych oraz napraw dachu. Biegły wyraźnie wskazał bowiem, że w tym zakresie ujawniły się usterki w wykonaniu budynku, które wynikały z wadliwego, niezgodnego ze sztuką budowlaną, wykonania, co jest równoznaczne z nienależytym wykonaniem umowy, jaką pozwany był związany z poprzednikami prawnymi powodowej Wspólnoty (tj. nabywcami lokali, którzy przenieśli na powoda swoje roszczenia odszkodowawcze).

Przechodząc do kwestii wysokości szkody zaznaczyć trzeba, że regulacje kodeksu cywilnego dotyczące odpowiedzialności odszkodowawczej wprowadzają zasadę, że naprawienie szkody obejmuje straty, jakie poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć gdyby mu szkody nie wyrządzono (art. 361 § 2 k.c.). Naprawienie szkody polega, według wyboru poszkodowanego, albo na przywróceniu do stanu poprzedniego, albo na zapłacie odpowiedniej sumy pieniężnej. Suma pieniężna z kolei winna odpowiadać wartości uszczerbku majątkowego, jaki doznany został przez poszkodowanego. Ani art. 361 § 2 k.c., ani żaden inny przepis kodeksu cywilnego nie zawiera legalnej definicji szkody. W orzecznictwie i nauce szkodę definiuje się jako " uszczerbek w prawnie chronionych dobrach majątkowych wyrażający się w różnicy pomiędzy stanem tych dóbr, jaki istniał i jaki następnie mógłby, w ramach normalnej kolei rzeczy się wytworzyć, a stanem, jaki powstał na skutek zdarzenia wywołującego zmianę, polegającą na uszczupleniu aktywów lub zwiększeniu pasywów" (vide: wyrok SN z 11 lutego 2003 r., I CKN 6/01)

W przedmiotowej sprawie powód przedłożył rachunki i faktury, które potwierdzają poniesione koszty napraw, a zatem wysokości poniesionej szkody. W tym miejscu wskazać należy, iż to treść wspomnianej opinii biegłego ds. budownictwa zaważyła na tym, że za uzasadnione, a więc pozostające w związku przyczynowym ze zdarzeniem szkodowym (nienależytym wykonaniem prac budowlanych) uznać należało jedynie koszty obejmujące:

⚫

1.230,00 zł z tytułu kosztów nadzoru sprawowanego przez mgr inż. budownictwa M. M. (1) przy prowadzonych pracach naprawczych dachu nakazanych Decyzją PINB nr (...) z dnia 31 maja 2012 r.

⚫

4.920,00 zł z tytułu kosztów ekspertyzy przygotowanej przez mgr inż. budownictwa M. M. (1) na skutek obowiązku wynikającego z postanowienia PINB z dnia 15 grudnia 2011 r,

⚫

3.149,28 zł z tytułu kosztu wykonania instalacji grzewczej rur spustowych (niższych nawet niż to ustalił biegły w kosztorysie);

⚫

1.288,88 złotych z tytułu poniesionych kosztów wyciszenia bramy garażowej (montaż wykonanych podkładek antywibracyjnych na jednej z bram, których koszt biegły ustalił na łączną kwotę 2.577,76 zł netto)

Jednocześnie wyjaśnić należy, że Sąd przyznając powyższe kwoty kierował się w zakresie przeprowadzonych prac budowalnych – naprawczych , wyliczeniami biegłego, nie zaś realnie poniesionymi przez powoda kosztami. Wynika to z faktu, że zasądzeniu mogą podlegać jedynie uzasadnione koszty napraw, tylko bowiem takie pozostają w adekwatnym związku przyczynowym ze szkodą. W konsekwencji Sąd nie uwzględnił poniesionych przez powoda kosztów, które przekraczały wskazane przez biegłego kwoty, co się tyczy w głównej mierze kosztów wyciszenia bramy garażowej. W świetle opinii biegłego zakres przeprowadzonych prac znacznie wykraczał poza uzasadnione zasadami sztuki budowlanej potrzeby. Nie ma tu zaś znaczenia fakt, iż taki obowiązek został nałożony decyzjami organów, te bowiem nie mogą bezpośrednio rzutować na ocenę prawidłowości wykonania prac budowlanych, a tym samym na zakres szkody. Z tego też względu Sąd w zakresie roszczeń odszkodowawczych zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 10.588,16 zł, w pozostałym zaś zakresie oddalił on powództwo. W uzupełnieniu należy dodać, że Sąd uwzględniając koszty ww. ekspertyz zleconych przez powoda oraz koszty nadzoru miał na uwadze, iż pozostawały one w bezpośrednim związku z zaistniałą szkodą. Jak wskazuje się bowiem w judykaturze to konkretne okoliczności sprawy winny decydować w każdym przypadku, czy poniesienie kosztów ekspertyzy prywatnej na etapie przed procesowym było obiektywnie uzasadnione i konieczne, stanowiąc element dochodzonej sądownie szkody ( vide: uchwała z dnia 18 maja 2004 r. III CZP 24/2004 OSNC 2005/7-8 poz. 117). W ocenie Sądu nie jest wyłączone przyjęcie, że w skład szkody wyrządzonej nieprawidłowym wykonaniem umowy wchodzą wydatki i koszty takiej czy to ekspertyzy czy też kosztów nadzoru nad uzasadnionymi pracami naprawczymi. Pozostają one bowiem w ścisłym związku ze zdarzeniem wywołującym szkodę. W pozostałym zakresie powództwo zostało oddalone.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 kc zasądzając je od dnia 10 września 2013 roku, tj. po upływie 7 dni od dnia doręczenia pozwanemu odpisu pozwu, oddalając żądanie odsetkowe w pozostałym zakresie. Sąd miał przy tym na uwadze fakt, iż w pozwie doprecyzowano (ograniczono) roszczenie w stosunku do żądania objętego wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej, a co za tym idzie zasadnym było umożliwienie pozwanemu zapoznanie się z tym roszczeniem. Wobec faktu, iż pozwany miał wcześniej świadomość zgłaszanych roszczeń, w ocenie Sadu termin 7 dni był wystarczającym na podjęcie decyzji o ewentualnym zaspokojeniu powoda.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 100 kpc w zw. z art. 108 § 1 kpc , ustalając, że powód ponosi koszty postępowania w 80%, natomiast pozwany w 20%, pozostawiając ich szczegółowe rozliczenie referendarzowi sądowemu.

Sędzia del. Agnieszka Onichimowska