Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Warszawa, dnia 19 listopada 2025 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący sędzia Marcin Polit

Protokolant sekretarz sądowy Zuzanna Kurek

po rozpoznaniu w dniu 29 października 2025 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa K. G., K. K., M. O., K. P., A. P. i D. Z.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy al. (...) w W.

o uchylenie uchwał

I.  uchyla w całości uchwały właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy al. (...) w W., podjęte w dniu 31 marca 2023 roku:

1.  nr (...) w sprawie utworzenia funduszu celowego na budowę instalacji fotowoltaicznej oraz zmiany przeznaczenia części wspólnej dachu sekcji A i F;

2.  nr (...) w sprawie ustalenia zaliczki oraz wydatków z Funduszu Remontowego do 2026 roku;

II.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy al. (...) w W. na rzecz powodów K. G., K. K., M. O., K. P., A. P. i D. Z. kwotę 400 (czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu – z ustawowymi odsetkami od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 504/24

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 11 kwietnia 2024 roku (data prezentaty – k. 3) przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy al. (...) w W. (dalej: Wspólnota) powodowie K. G., K. K., M. O., K. P., A. P. i D. Z. oświadczyli, że zaskarżają:

1)  uchwałę nr (...) z dnia 31 marca 2023 roku Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W., przy al. (...) w W. w sprawie utworzenia funduszu celowego na budowę instalacji fotowoltaicznej oraz zmiany przeznaczenia części wspólnej dachu sekcji A i F,

2)  uchwałę nr (...) z dnia 31 marca 2023 roku Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W., przy al. (...) w W. w sprawie ustalenia zaliczki oraz wydatków z Funduszu Remontowego do 2026 roku,

jako niezgodne z umową właścicieli lokali i Statutem Wspólnoty, wymagających wykonywania czynności z zakresu zarządzania i administrowania wspólną nieruchomością poprawnie gospodarczo oraz zgodnie z dobrymi obyczajami i standardami zarządczymi, naruszające w sposób rażący zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gospodarowania, a także naruszające interesy właścicieli lokali, powodując, iż z osobistego i gospodarczego punktu widzenia uchwała jest dla skarżących ale i innych członków wspólnoty wyjątkowo niekorzystna.

W zakresie uchwały nr (...) powodowie zarzucili niechlujność w zakresie błędnego oznaczenia nazwy Wspólnoty w jej treści, ale przede wszystkim brak elementarnych informacji niezbędnych do podjęcia racjonalnej decyzji oraz wydatkowania środków finansowych przekazanych członkom wspólnoty na temat inwestycji mającej być realizowaną na podstawie tej uchwały, takich jak:

1.  brak przeprowadzonej analizy uwzględniającej obecnie obowiązujące przepisy, a dotyczącej w szczególności:

a)  wytrzymałości budynków, na których ma być zlokalizowana instalacja fotowoltaiczna,

b)  przystosowania istniejącej infrastruktury w nieruchomości do nowych warunków, w tym parametrów i wytrzymałości sieci elektrycznej,

c)  bezpieczeństwa instalacji,

d)  bezpieczeństwa użytkowania sprzętów elektronicznych w lokalach mieszkalnych i użytkowych w nieruchomości,

e)  innych zagrożeń dla Wspólnoty i Nieruchomości w związku z instalacją,

f)  przyczyn lokalizacji instalacji wyłącznie na części dachu budynku nieruchomości,

2.  brak informacji i akceptacji od dostawcy prądu – operatora, dotyczącej nie tylko możliwości zainstalowania instalacji, zgody na odpowiednie przyłącze, zmianę mocy, ale i bezpiecznego korzystania z instalacji bez powodowania awarii zasilania w nieruchomości,

3.  brak oceny możliwości i kosztów modernizacji istniejącej sieci elektrycznej w nieruchomości celem przystosowania do montażu i bezpiecznego dla ludzi i mienia funkcjonowania instalacji fotowoltaicznej oraz wykorzystania innych dostępnych możliwości wprowadzenia oszczędności,

4.  brak badania rynku odnawialnych źródeł energii poza fotowoltaiką,

5.  brak badania rynku instalacji fotowoltaicznych ze szczególnym uwzględnieniem spodziewanych oszczędności, szybkości zwrotu inwestycji oraz ryzyk,

6.  brak badania rynku firm oferujących urządzenia fotowoltaiczne, montaż i serwis,

7.  brak posługiwania się i przedstawienia obiektywnych kryteriów przyświecających wyborowi jednej z dwóch rozpytywanych firm – zarzucono, że instalacja zainstalowana przez firmę (...) (wybraną przez Wspólnotę, jak zarzucono, „po znajomości”) na nieruchomości przy ul. (...) nie przyniosła żadnych pozytywnych efektów, zwłaszcza w postaci oszczędności,

8.  brak wskazania doświadczenia wybranej firmy poza jednym obiektem,

9.  brak wskazania przykładów innych wspólnot mieszkaniowych podobnej wielkości co Wspólnota (...), które korzystają z instalacji fotowoltaicznej, ich opinii na temat tej instalacji, kosztów, oszczędności i bezpieczeństwa ludzi

10.  brak wskazania w uchwale kosztów serwisowania instalacji,

11.  brak wskazania w uchwale kosztów ubezpieczenia nieruchomości,

12.  brak wyliczenia oszczędności dla Wspólnoty uzyskanych dzięki instalacji,

13.  brak uwzględnienia możliwości udziału w instalacji fotowoltaicznej na wspólnym dachu członków Wspólnoty, dzięki czemu mogliby obniżać indywidualne rachunki za prąd.

Strona powodowa zarzuciła też, że Fundusz Remontowy nie został de facto utworzony, gdyż wymagane jest do tego podjęcie uchwały, w związku z czym zapis §2 ust. 5 uchwały nr (...) jest sprzeczny z zapisami Statutu.

Z kolei w zakresie uchwały nr (...) powodowie zarzucili, że uchwała zakłada ustalenie wysokości zaliczki na Fundusz Remontowy na aż 3 lata naprzód, co nie znajduje uzasadnienia, jak również sama uchwała nie porządkuje zaległości, kontynuuje dotychczasowe błędy i ogranicza cele Funduszu Remontowego do katalogu zamkniętego (pozew – k. 3-12).

W odpowiedzi na pozew z dnia 24 czerwca 2024 roku pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów na jej rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego w wysokości sześciokrotności stawki minimalnej.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwana podnosiła, że powodowie nie wykazali swojego roszczenia, gdyż obie uchwały podjęte zostały w interesie członków Wspólnoty i miały na celu utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie, przy jednoczesnym minimalizowaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Co do uchwały nr (...) pozwana zwróciła uwagę, że omyłka pisarska polegająca na tym, że na wstępie ten uchwały, w miejscu oznaczenia nazwy Wspólnoty, błędnie wpisano Wspólnota Mieszkaniowa (...) , została skorygowana już na zebraniu Wspólnoty w dniu 31 marca 2023 roku. Nie zgodziła się też z zarzutem braku elementarnych informacji w przedmiocie inwestycji realizowanej na podstawie uchwały, skoro wskazano w niej, co ma być wykonane, w jakim miejscu, za jaką kwotę oraz jak będą zbierane na ten cel środki. Procedura zbierania głosów nad uchwałą w ramach Wspólnoty – jak podnosi pozwana – trwa średnio około 1 roku. Od momentu powstania projektu uchwały do jej przegłosowania, a następnie do zebrania środków na inwestycję, mija ok. 1,5 roku. Przy obecnej dynamice wzrostu cen produktów i usług, żaden podmiot oferujący wykonanie danej inwestycji nie deklaruje tak długiego okresu obowiązywania oferty. Stąd uchwały projektowane są w taki sposób, że określają jedynie kluczowe kwestie związane z inwestycją – jej rodzaj, koszt jej wykonania i źródło finansowania. Ponadto strona pozwana podnosiła m.in., że:



na zebraniu Wspólnoty w dniu 31.03.2023 wskazano, że ekspertyza dotycząca wytrzymałości budynku zostanie wykonana na dalszym etapie, z uwagi na wysokie koszty, a wytrzymałość dachu zostanie również sprawdzona przez konstruktora;



dachy sekcje A i F budynku Wspólnoty zostały wybrane z powodu stopnia ich ekspozycji na słońce i powierzchni;



twierdzenia powodów w zakresie awaryjności instalacji elektrycznej nie są zgodne z rzeczywistością,



powodowie nie wskazali, jaki przepis prawa czy inny racjonalny argument nakazuje uzyskanie akceptacji od dostawcy prądu na taką inwestycję,



zarzut co do niedokonania analizy innych dostępnych możliwości wprowadzenia oszczędności jest niezasadny – zdaniem Zarządu Wspólnoty oświetlenie we Wspólnocie jest zoptymalizowane, zaś jej modernizacja wiązałaby się ze znacznymi kosztami, co byłoby nieopłacalne;



rozważania teoretyczne na temat innych OŹE powinny pozostać poza przedmiotem postępowania – uchwała dotyczy instalacji fotowoltaicznej, zaś rozważania wewnętrzne na temat wiatraków były również prowadzone, natomiast ich zainstalowanie byłoby znacznie bardziej kosztowne,



Zarząd otrzymał dwie oferty od firm oferujących usługi montażu instalacji fotowoltaicznych, była podjęta analiza ich ofert, zatem niezasadny jest zarzut dotyczący braku badania rynku instalacji; ponadto nikt z członków Wspólnoty nie wziął udziału w ocenie ofert;



Zarząd udzielał wyjaśnień co do kryteriów przyświecających wyborowi firmy;



niezasadny jest zarzut dotyczący braku analizy doświadczenia wybranej firmy – firma (...) funkcjonuje na rynku od wielu lat, jest doświadczonym instalatorem fotowoltaiki na rynku w Polsce, w związku z czym brak takiej analizy nie stanowi o naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,



zdaniem Zarządu brak w uchwale informacji dotyczących kosztów serwisowania instalacji czy wzrostu kosztów ubezpieczenia również nie stanowi o naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną – taka informacja została udzielona jednemu z powodów na jego zapytanie mailowe, zaś sama instalacja nie podnosi istotnie kosztów utrzymania nieruchomości;



wyliczenie oszczędności dla Wspólnoty dzięki instalacji jest czysto teoretyczne wobec intensywnych zmian cen towarów i usług.

Z kolei co do zarzutów dot. uchwały nr (...) strona pozwana wskazała, że nie ma żadnego przepisu prawa, który obligowałby do corocznego podejmowania uchwał w przedmiocie funduszu remontowego. Poprzednie uchwały tego dotyczące również odnosiły się do okresu dłuższego niż rok. Wiele prac, które mają być wykonane ze środków funduszu remontowego trzeba planować z wyprzedzeniem i nie jest możliwe precyzyjne określenie, kiedy dojdzie do ich wykonania. Pozwana zwróciła uwagę, że §1 ust. 2 uchwały zakłada że zaliczka obowiązywać będzie do dnia przyjęcia kolejnej uchwały o wysokości zaliczki na Fundusz Remontowy. Celami uchwały było określenie stawki wyższej od dotychczas obowiązującej, aby Wspólnota mogła szybciej zbierać środki, a także dodanie do katalogi celów realizowanych ze środków funduszu remontowego wykonania zaleceń obowiązkowych rocznych i pięcioletnich przeglądów ogólnobudowlanych, narzuconych prawem przeglądów instalacji i urządzeń oraz decyzji administracyjnych (odpowiedź na pozew – kk. 164-170).

W piśmie procesowym z dnia 31 marca 2024 roku powodowie oświadczyli, że niektóre z zarzutów dotyczących uchwał nr (...) i (...) zostały wyeliminowane w załączonych do pisma projektach uchwał: nr (...) w sprawie ustalenia zaliczki na Fundusz Remontowy, nr (...) w sprawie ustalenia wydatków z funduszu remontowego do roku 2031 i (...) w sprawie dokonania inwestycji polegającej na zakupie i montażu instalacji fotowoltaicznej, określenia zasad wykonania tej inwestycji oraz udzielenia pełnomocnictw Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej. W przypadku zaskarżonej uchwały nr (...) do projektu uchwały nr (...) zarząd Wspólnoty dołączył plan wydatków z Funduszu Remontowego do 2031 roku, w którym wymieniono wydatki, których wyszczególnienia zabrakło w zaskarżonej uchwale nr (...). W przypadku zaskarżonej uchwały nr (...) zarząd Wspólnoty przedstawił nową uchwałę nr 9/2025, uzupełnioną o podpisaną w dniu 10 lipca 2023 roku, bez wiedzy Wspólnoty, umowę z wykonawcą, aneksem do niej oraz opracowaniem dotyczącym wizualizacji i analizy finansowej (pismo z 31.03.2024 – kk. 336a-336b).

Do dnia zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie. Na rozprawie w dniu 8 sierpnia 2025 roku strona pozwana zmodyfikowała wniosek o zasądzenie kosztów procesu, wnosząc o zasądzenie kosztów jedynie wg norm przepisanych, a nie sześciokrotności stawki (protokół – k. 406).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

K. G. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy Al. (...) w W., dla którego Sąd Rejonowy w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Podobnie K. K. – lokalu nr (...), M. O. – lokalu nr (...), K. P. – lokalu nr (...), A. P. – lokalu nr (...), D. Z. – lokalu nr (...) (bezsporne, ponadto wyciąg z księgi wieczystej – kk. 14-25). Są oni członkami Wspólnoty (bezsporne).

Wspólnota Mieszkaniowa (...)w W. funkcjonuje na podstawie Statutu zatwierdzonego na mocy uchwały nr (...) z dnia 11.06.2007 Wspólnoty. Zgodnie z §19 Statutu, właściciele lokali podejmują decyzje we wszystkich sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Właściciele lokali mogą także podejmować uchwały w sprawach z zakresu zwykłego zarządu i zobowiązać Zarząd do ich wykonania. Zgodnie z §20 ust. 2 lit. d) Statutu, decyzjami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są uchwały dotyczące utworzenia Wyodrębnionego Funduszu Remontowego Wspólnoty Mieszkaniowej i innych funduszy celowych. Zgodnie z §44 ust. 1 Statutu, Zgromadzenie Właścicieli może uchwałą utworzyć Wyodrębniony Fundusz Remontowy Wspólnoty Mieszkaniowej zwany Funduszem Remontowym (uchwała nr (...) z 11.06.2007 – k. 60; Statut Wspólnoty – kk. 61-62).

W dniu 31 marca 2023 roku w (...) w W. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W.. W ramach porządku zebrania uwzględniono m.in. pkt 8 – „podjęcie Uchwały nr (...) w sprawie ustalenia zaliczki oraz wydatków z Funduszu Remontowego do 2027 roku” oraz pkt 12 – „podjęcie uchwały nr (...) w sprawie utworzenia funduszu celowego oraz zmiany przeznaczania części wspólnej dachu sekcji A i F”.

Przewodniczący zebrania A. K. – dyrektor spółki (...) sp. z o.o. przy okazji podejmowania uchwały nr (...) omówił problem psucia się wind na osiedlu, wskazując na bardzo wysoki koszt ich napraw. Z powodu dodatkowych pytań uchwałę poddano pod głosowanie.

Przy okazji podejmowania uchwały nr (...) omawiano kwestię bezpieczeństwa instalacji fotowoltaicznej oraz przewodniczący przedstawił wizualizację koncepcji rozmieszczenia paneli na dachu budynków Wspólnoty. Wyjaśnił, że zostaną one zaakceptowane w późniejszym czasie oraz że w umowie zostanie zapisane, że odbiory zostaną zatwierdzone przez rzeczoznawcę przeciwpożarowego. Omawiano kwestię tego, czy została sprawdzona możliwość obciążenia dachu panelami – odpowiedziano, że zostanie to sprawdzone przez konstruktora. Zwrócono także uwagę na błąd pisarski w treści uchwały, gdyż wpisano: Wspólnotę Mieszkaniową (...) nieruchomości przy ulicy (...) w W.. Wyjaśniono, że chodzi o WM (...) i błąd ten skorygowano. Uchwałę poddano pod głosowanie (protokół z zebrania – kk. 44-50).

Zgodnie z §1 pkt 1 uchwały nr (...) w sprawie ustalenia zaliczki oraz wydatków z Funduszu Remontowego do 2026 roku, zatwierdzono miesięczne opłaty zaliczkowe na poczet funduszu w wysokości 2,00 zł/m ^{( 2)} powierzchni lokali i pomieszczeń przynależnych. Zaliczka ta miała obowiązywać do dnia przyjęcia kolejnej uchwały o wysokości zaliczki na Fundusz Remontowy (pkt 2). Zgodnie z §2 Wspólnota upoważniła Zarząd do korzystania ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym w celu wykonania zaleceń obowiązkowych rocznych i pięcioletnich przeglądów ogólnobudowlanych, narzuconych prawem przeglądów instalacji i urządzeń oraz decyzji administracyjnych. Zgodnie z §3, uchwałą wchodzi w życie z dniem podjęcia z mocą obowiązywania od pierwszego dnia następnego miesiąca po przyjęciu uchwały (uchwała nr (...) – k. 29).

Zgodnie z §1 uchwały nr (...) w sprawie utworzenia funduszu celowego na budowę instalacji fotowoltaicznej oraz zmiany przeznaczenia części wspólnej dachu sekcji A i F, wyrażono zgodę na montaż instalacji fotowoltaicznej na dachu budynku oraz na zmianę przeznaczenia części wspólnej nieruchomości tj. dachu lub inne powierzchnie/przestrzenie w budynku celem prawidłowego wykonania montażu instalacji fotowoltaicznej. W myśl §2 wyrażono zgodę na utworzenie Funduszu Celowego na potrzeby wykonania instalacji fotowoltaicznej w wysokości do 210 000 zł (pkt 1). Ustalono wysokość zaliczki na fundusz celowy w wysokości 1,40 zł/m ^{( 2)} przez okres 6 miesięcy (pkt 2). Wzrost kosztów inwestycji, o których mowa w pkt 1 do 10% nie wymaga odrębnej uchwały. W przypadku konieczności wykonania dodatkowych prac lub poniesienia dodatkowych kosztów związanych z montażem instalacji fotowoltaicznej czynności miały zostać sfinansowane ze środków zgromadzonych na Funduszu Remontowym (pkt 3). Realizacja umowy, tj. montaż instalacji, miał zostać rozpoczęty dopiero po uzyskaniu informacji o otrzymaniu przez Wspólnotę grantu OZE. Jednak brak uzyskania grantu nie wstrzymuje inwestycji (pkt 4). W momencie zwrotu środków z inwestycji otrzymanych z grantu OZE środki te miały zasilić w całości Fundusz Remontowy Wspólnoty (pkt 5). Wyrażono również zgodę na umieszczenie w widocznym miejscu tabliczki informacyjnej o źródle pochodzenia środków na realizację inwestycji (pkt 6). Zgodnie z §3, instalacja fotowoltaiczna miała być wykonana na potrzeby części wspólnych Wspólnoty. Zgodnie z §4 upoważniono Zarząd Wspólnoty do realizacji uchwały, tj. podpisania stosownych umów i wniosków o dotacje (pkt 1). Zgodnie z §4 pkt 2, uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia (uchwała nr (...) – kk. 27-28).

W dniu 10 lipca 2023 roku między Wspólnotą (jako inwestorem) a (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. (jako wykonawcą) została zawarta umowa na wykonanie instalacji fotowoltaicznej, na podstawie której inwestor zleca, a wykonawca zobowiązuje się do dostarczenia i wykonania instalacji fotowoltaicznej dachowej o mocy 49,5 kWp na nieruchomości położonej przy al. (...) w W. (§1 ust. 1). Wynagrodzenie wykonawcy ustalono na kwotę 200 556 zł brutto (§4 ust. 1), w tym transza nr 1 wynosiła 1 080 zł płatna w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy. Zgodnie z §2 ust. 4 termin i warunki, w tym podstawę uruchomienia przez (...) procedury – wypłaty grantu OZE określa Regulamin (umowa z 10.07.2023 – k. 336g).

Zgodnie z §1 ust 1 Aneksu nr (...) do umowy z 10 lipca 2023 roku, strony postanawiają, że przed montażem instalacji określonej w umowie, inwestor ma prawo rozwiązać umowę w przypadku, jeżeli w terminie 12 miesięcy od daty zawarcia umowy nie uda się inwestorowi podjąć uchwały wspólnoty mieszkaniowej zatwierdzającej montaż instalacji fotowoltaicznej dla wspólnoty mieszkaniowej. W takim przypadku transza nr 1 określona w umowie podlega zatrzymaniu przez wykonawcę (aneks nr (...) – k. 336h).

Wspólnota złożyła wniosek do Banku (...) o przyznanie grantu OZE na wykonanie instalacji fotowoltaicznej. W wyniku wniosku został przyznany grant w kwocie 115 000 zł oraz w dniu 30 stycznia 2024 roku została zawarta umowa nr (...) objęcia grantem OZE przedsięwzięcia OZE. Jak wskazano w zawiadomieniu z dnia 30 stycznia 2024 roku o przyznaniu grantu, warunki wypłaty grantu OZE to:

1.  zrealizowanie przedsięwzięcia OZE zgodniez pozytywnie zweryfikowanym zakresem rzeczowym podanym we wniosku o przyznanie grantu,

2.  opłacenie przez inwestora opisanych faktur w zakresie towarów/usług dotyczących zakresu rzeczowego przedsięwzięcia OZE podanego we wniosku,

3.  posiadanie gwarancji udzielonej przez wykonawcę na zrealizowanie przedsięwzięcia, obejmującej co najmniej pięcioletni, bezawaryjny okres eksploatacji instalacji OZE,

4.  spełnienie wymagań w zakresie niewyrządzania poważnych szkód dla celów środowiskowych w odniesieniu do przedsięwzięcia OZE.

Podstawą uruchomienia przez (...) procedury wypłaty grantu jest otrzymanie wniosku o wypłatę grantu wraz z:

1)  umową objęcia grantem OZE przedsięwzięcia OZE podpisaną przez inwestora,

2)  oświadczeniem projektanta/inspektora nadzoru inwestorskiego/kierownika budowy o realizacji przedsięwzięcia zgodnie z pozytywnie zweryfikowaną dokumentacją projektową instalacji,

3)  zestawieniem faktur, w którym inwestor wskazuje faktury na podstawie których ustalono rzeczywisty koszt przedsięwzięcia.

Ponadto wskazano, że kwota wypłacanego grantu może ulec zmniejszeniu zależnie od kwoty rzeczywistego kosztu przedsięwzięcia (wniosek o grant – kk. 215-217; zawiadomienie o przyznaniu grantu – k. 218; umowa nr (...) – kk. 219-220).

W dniu 6 lutego 2024 roku M. S. – pracownik spółki (...) sp. z o.o. pełniącej funkcję zarządcy nieruchomości wspólnej, zawiadomił drogą mailową członków Wspólnoty, iż w dniu 6.02.2024 Wspólnota otrzymała potwierdzenie od Banku (...) o przyznaniu grantu OZE w wysokości 115 000 zł, z szacowanej wartości brutto całej inwestycji 250 000 zł na montaż instalacji fotowoltaicznej (46%). Autor wiadomości poprosił o głosowanie uchwał Wspólnoty, wskazując, że bez przegłosowanej uchwały nie można podjąć dalszych kroków w celu realizacji projektu (wiadomość mailowa – k. 30).

W dniu 29 lutego 2024 roku M. S. – pracownik spółki (...) sp. z o.o. pełniącej funkcję zarządcy nieruchomości wspólnej, zawiadomił drogą mailową członków Wspólnoty m.in. o podjętych uchwałach:



nr (...) w sprawie ustalenia zaliczki oraz wydatków z Funduszu Remontowego do 2027 roku,



nr (...) w sprawie utworzenia funduszu celowego na budowę instalacji fotowoltaicznej oraz zmiany przeznaczenia części wspólnej dachu sekcji A i F (wiadomość mailowa – k. 26).

Uchwała nr (...) została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów od 31.03.2023 do 31.12.2024. Liczba głosów „za” wyniosła 136 właścicieli posiadających 50,45% udziałów, „przeciw” – 36 właścicieli posiadających 12,11% udziałów, „nie głosowało” – 144 właścicieli posiadających 37,43% udziałów. Łącznie głosowało: 62,56% udziałów. Stwierdzono, że uchwała została przyjęta. Z kolei „za” uchwałą nr (...) głosowało 50,88% udziałów, „przeciw” – 8,55% udziałów, zaś łącznie głosowało: 59,43% udziałów (zawiadomienie o treści podjętej uchwały – kk. 34-35, wyniki głosowania – k. 37; uchwała nr (...) – k. 29).

W wiadomości mailowej z dnia 9 marca 2024 roku M. S. udzielił A. P. wyjaśnień na poruszane przez nią kwestie, wskazując m.in., że: „Wspólnota bez podjętej Uchwały zleciła jedynie działania niezbędne do ubiegania się o grant. Z uwagi na koszty kolejna dokumentacja miała powstać po przegłosowaniu Uchwały na ten cel. Przegłosowana uchwała daje dopiero delegację do zlecenia wykonania ekspertyzy, która będzie zawierała wszelkie niezbędne dane do kontynuacji projektu.” (wiadomość mailowa – k. 51).

Zawiadomieniem z dnia 21 marca 2025 roku Zarząd Wspólnoty zawiadomił o zebraniu właścicieli lokali w nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) w dniu 4 kwietnia 2025 roku. W załączeniu przedłożono projekty uchwał.

Zgodnie z §1 ust. 2 pkt 5 projektu uchwały nr 9/2025 w sprawie zatwierdzenia wydatków z funduszu remontowego, Wspólnota wyraża zgodę na zawarcie umowy na dostarczenie komponentów wraz z wykonaniem i uruchomieniem instalacji fotowoltaicznej spełniającej warunki określone w niniejszej Uchwale, o mocy 49,5 kW, za wynagrodzeniem w kwocie 200 556 zł przez firmę (...) Sp. z o.o. nr KRS (...). Zgodnie z §3 ust. 1 Wspólnota udziela pełnomocnictwa Zarządu Wspólnoty do wykonania czynności niezbędnych do realizacji powyższej uchwały, w szczególności do zawarcia stosownych umów oraz złożenia wniosków o wypłatę grantu OZE. Zgodnie z §3 ust. 2 pkt 2, zatwierdzono zawarcie umowy na wykonanie instalacji fotowoltaicznej z (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.. Treść zawartej umowy z dnia 10 lipca 2023 z aneksem i Ogólnymi Warunkami Umowy stanowi załącznik do niniejszej uchwały. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia. Zgodnie z §3 ust. 3, z chwilą podjęcia niniejszej uchwały traci moc uchwała nr (...) w sprawie utworzenia funduszu celowego na budowę instalacji fotowoltaicznej oraz zmiany przeznaczenia części wspólnej dachu (zawiadomienie – k. 336c; projekt uchwały nr 9/2025 – k. 336f).

Powód K. G. podniósł, że Zarząd Wspólnoty nie wykazał ew. korzyści z inwestycji fotowoltaicznej, nie przedłożył żadnego wyliczenia finansowego ani ekspertyz uzasadniających jej podjęcie. Po podjęciu inwestycji wysokość ponoszonych opłat za lokal wzrosła o ok. 10% (zeznania powoda K. G. – protokół kk. 401-402). Powódka K. K. podniosła, że z uwagi na to, że mieszka na ostatnim piętrze, dla niej inwestycja fotowoltaiczna jest niebezpieczna i generuje wyższe koszty ubezpieczenia (zeznania powódki K. K. – protokół k. 402). Powódka M. O. podniosła, że coraz więcej osób ma wątpliwości co do słuszności podjęcia zaskarżonych uchwał (zeznania powódki M. O. – protokół k. 403). W ocenie powódki A. P. firma wykonująca inwestycję fotowoltaiczną została mieszkańcom „narzucona”, Zarząd Wspólnoty nie przedstawił im „żadnych konkretów i wyliczeń”, „kontakt z zarządem jest zły”, „nikt nie potrafił odpowiedzieć, na jakiej podstawie została wybrana firma” (zeznania powódki A. P. – protokół k. 403).

W ocenie zarządcy nieruchomości A. K. nie było możliwe, by do uchwały nr (...) była dołączona umowa dotycząca instalacji z uwagi na pędzące zmiany na rynku. Szczegóły i zestawienia ofert były przedstawiane na zebraniu. Przedstawiono też dane odnośnie szacowanego zużycia energii. Grant pokrywał 50% kosztów netto inwestycji, która miała się zwrócić po ok. 3 latach. Zapis §2 pkt 4 uchwały zakładał, że grant jest konieczny, by zrealizować inwestycję, co było uzasadnione tym, że najpierw „trzeba zapłacić, a potem otrzymuje się zwrot tych środków.” (zeznania świadka A. K. – protokół kk. 336v.-337).

Intencje Zarządu Wspólnoty przy uchwalaniu wysokości zaliczki na fundusz remontowy aż do 2026 roku były takie, że w 2015 roku wykonywany był remont elewacji – jakość jego wykonania była bardzo niska, elewacja była nieszczelna i dochodziło do zalewania lokali mieszkalnych. Przez cały czas potrzebne są prace uszczelniające, liczne prace remontowe, a Wspólnota boryka się z niską jakością wykonania budynków. Właściciele lokali mieszkalnych przez wiele lat „nie zgadzali się na podniesienie składki na fundusz remontowy i zbieranie pieniędzy na remonty trwało bardzo długo” (zeznania Ł. K. w charakterze pozwanej – protokół kk. 405-406).

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie dokumentów złożonych w niniejszej sprawie, które Sąd w całości uznał za wiarygodne, gdyż ich rzetelność i prawdziwość nie budziła zastrzeżeń, a okazały się one być dopuszczonymi jako dowody niezbędne do ustalenia stanu faktycznego oraz na okoliczności uznane przez Sąd za bezsporne, bowiem albo zostały przez strony wprost przyznane albo też ich zaprzeczenie nie zostało przez stronę dostatecznie udowodnione, co zostało przez Sąd ocenione na zasadzie art. 229 i 230 k.p.c.

Podstawę ustaleń faktycznych w uzupełniającym stopniu (w tym zakresie, w jakim dotyczyły okoliczności istotnych w świetle końcowego rozstrzygnięcia – art. 227 k.p.c.) stanowiły również zeznania wymienionego świadka, które Sąd co do zasady uznał za wiarygodne, a także zeznania stron, przy czym zeznania Ł. K. w charakterze strony pozwanej w dużej mierze stanowiło wyrażenie intencji, jakimi kierowano się przy podejmowaniu kwestionowanych uchwał, co nie ma znaczenia dla sprawy, skoro Sąd bada jedynie treść samych uchwał i ich skutki dla Wspólnoty. Sąd pominął pozostałe, niewymienione dokumenty, uznając je za nieprzydatne w świetle końcowego rozstrzygnięcia.

Sąd zważył, co następuje.

W ocenie Sądu powództwo zasługuje na uwzględnienie w całości.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Celem tej regulacji jest usunięcie uchwały z obrotu prawnego. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli wystąpi jedna z wymienionych przesłanek: 1) niezgodność z przepisami prawa; 2) niezgodność z umową właścicieli lokali; 3) naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną; 4) naruszenie interesów właściciela lokalu w inny sposób (I. Szymczak [w:] Własność lokali. Komentarz, wyd. II, LEX/el. 2023, art. 25). W sytuacji sprzeczności uchwały wspólnoty mieszkaniowej z prawem czy też z zasadami współżycia społecznego, podstawą prawną żądania i rozstrzygnięcia winien być co do zasady art. 25 ust. 1 u.w.l. (wyrok SA w Gdańsku z 27.03.2013 r., V ACa 75/13, LEX nr 1353711).

Punktem wyjścia w niniejszej sprawie było zatem zbadanie, czy została spełniona którakolwiek z przesłanek określonych w art. 25 u.w.l., a zatem czy zachodzą podstawy do uchylenia którejkolwiek zaskarżonej przez powodów uchwały. Nie była bowiem sporna legitymacja czynna powodów, jak również sześciotygodniowy termin do wytoczenia powództwa w art. 25 ust. 1a u.w.l. został zachowany – zawiadomienie o podjęciu uchwał nastąpiło drogą elektroniczną w dniu 29 lutego 2024 roku (k. 26), zaś pozew wniesiono w dniu 11 kwietnia 2024 (k. 3).

W niniejszej sprawie powodowie domagali się uchylenia dwóch uchwał, podjętych przez właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy al. (...) w W. w dniu 31 marca 2023 roku, oznaczonych numerami (...) oraz (...), podnosząc w stosunku do nich szereg zarzutów. Sąd zasadniczo podtrzymuje argumentację przedstawioną w uzasadnieniu postanowienia z dnia 13 maja 2024 roku w przedmiocie wniosku powodów o udzielenie zabezpieczenia, która została w całości zaaprobowana przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w ramach postanowienia z dnia 20 lutego 2025 roku (sygn. VI ACz 3333/24), w którym SA oddalił zażalenie pozwanej na postanowienie z dnia 13 maja 2024 roku (postanowienie z 20.02.2025 – k. 280; postanowienie z uzasadnieniem – kk. 360-363). SA przyznał, że redakcja §4 uchwały nr (...) budzi zastrzeżenia z uwagi na udzielenie zbyt szerokich uprawnień do „podpisania stosownych umów i wniosków o dotacje”, które w rzeczywistości dają zarządowi uprawnienia do podjęcia niemal wszystkich decyzji dotyczących montażu instalacji odnoszących się do tego, kto, za jaką kwotę (w granicach określonych uchwałą), kiedy, gdzie i w jaki sposób ją umieści. Należy w tym miejscu jedynie powtórzyć tezę wyroku SA w Szczecinie z 6.03.2014 r. (I ACa 679/13, LEX nr 1459043), zgodnie z którą „uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, w tym także umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz wskazywać osobę, z która umowa ma zostać zawarta” (zob. także wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, sygn. I ACa 149/09, POSAG 2009, nr 1, poz. 57-58). W przekonaniu Sądu strona pozwana w żaden sposób nie obaliła tak sformułowanej argumentacji. Uchwała jest zbyt ogólna – nie można oddawać tak szerokiego pola działania zarządowi Wspólnoty, by decydował on o kontrahencie, cenie inwestycji, o tym gdzie, kiedy i w jaki sposób ta instalacja będzie zainstalowana – tak istotne kwestie powinny być precyzyjnie opisane w treści uchwały, tak szczegółowo jak tylko możliwe. Strona powodowa podnosiła, iż taki zapis §4 uchwały nr (...) jest sprzeczny z treścią art. 22 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zgoda, o jakiej stanowi ww. przepis, winna zaś dotyczyć konkretnej, ściśle określonej czynności i w drodze uchwały nie można przenosić na zarząd uprawnienia do samodzielnego podejmowania określonego rodzaju czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Należy się przychylić do stanowiska strony powodowej, iż kwestionowany zapis §4 uchwały jest sprzeczny z prawem oraz narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

W ocenie Sądu za uchyleniem ww. uchwały przemawia także treść §2 ust. 4, który zawiera wewnętrzną sprzeczność: z jednej strony wskazuje, że realizacja inwestycji rozpocznie się po uzyskaniu przez Wspólnotę informacji o otrzymaniu grantu, z drugiej jednak stwierdza również, że brak uzyskania grantu jej nie wstrzymuje. Strona pozwana argumentowała to tym (co podnosił również świadek A. K.), że fizycznie grant, stanowiący jedynie połowę ceny netto, otrzymuje się dopiero po ukończeniu (we wskazanym w umowie terminie) inwestycji (zeznania Ł. K. w charakterze pozwanej – protokół k. 405) – to wynika zresztą zarówno z umowy objęcia grantem przedsięwzięcia OZE (regulaminu), jak i zawiadomienia z 30.01.2024 o przyznaniu grantu. Słusznie jednak zauważył SA w uzasadnieniu postanowienia z 20.02.2025, iż w świetle tak sformułowanego zapisu uchwały niejasny jest termin realizacji inwestycji w sytuacji braku uzyskania grantu. Także w ocenie Sądu Okręgowego tak sformułowany zapis (nawet pomimo dokonania jego wykładni) budzi wątpliwości, jest nie do końca czytelny. To stanowi dodatkową przesłankę do uchylenia opisywanej uchwały.

Zastrzeżenia do treści uchwały nr (...) dotyczyły dwóch kwestii: po pierwsze ustalenia wysokości zaliczek na fundusz remontowy na okres trzech lat, do roku 2026, po drugie enumeratywnego wskazania celów, do których zarząd może środki te wykorzystać. Ponownie należy wskazać, że zgodnie z art. 30 ust. 2 ustawy o własności lokali przedmiotem zebrania właścicieli lokali, zwoływanego nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, powinno być między innymi uchwalenie rocznego planu gospodarczego. W praktyce rzeczywiście zdarzają się sytuacje, kiedy celowe jest ustalenie wysokości zaliczki na okres kilku lat – np. kiedy wspólnota mieszkaniowa planuje dużą inwestycję, na które trzeba zgromadzić konkretne środki pieniężne, bądź też kiedy istnieją jakieś zaległe należności, które trzeba z tak zgromadzonych środków pokryć. Należałoby więc rozważyć, czy przepis art. 30 ust. 2 u.w.l. z którego wynika, że plan gospodarczy (a w jego ramach wysokości stosownych zaliczek) jest uchwalany na okres jednego roku, nie mógłby być traktowany jako przepis dyspozytywny. Jak wynika z doświadczenia życiowego, praktyka funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest taka, że plan gospodarczy często jest uchwalany z opóźnieniem, a nie w ciągu pierwszego kwartału roku (art. 30 ust. 1 pkt 3 u.w.l.), w konsekwencji właściciele lokali ponoszą opłaty wg stawek ustalonych w planie gospodarczym uchwalonym na rok poprzedni, a ewentualna różnica jest pokrywana dopiero po uchwaleniu nowego planu gospodarczego. Oznacza to, że w praktyce tak uchwalone wysokości zaliczek funkcjonują przez okres dłuższy niż 1 rok.

W niniejszej sprawie strona pozwana podnosiła, że w 2015 roku wykonywany był remont elewacji – jakość jego wykonania była bardzo niska, elewacja była nieszczelna i dochodziło do zalewania lokali mieszkalnych. Przez cały czas potrzebne są prace uszczelniające, liczne prace remontowe, a Wspólnota boryka się z niską jakością wykonania budynków. Właściciele lokali mieszkalnych przez wiele lat „nie zgadzali się na podniesienie składki na fundusz remontowy i zbieranie pieniędzy na remonty trwało bardzo długo” (zeznania Ł. K. w charakterze pozwanej – protokół kk. 405-406). W ocenie Sądu jednak nie jest to wystarczająco przekonywająca argumentacja, która miałaby uzasadnić ustalenie wysokości zaliczek na fundusz remontowy na tak daleki okres 3 lat naprzód. Jest to to tłumaczenie bardzo ogólne, pozbawione precyzyjnych dowodów, które uzasadniałyby tak długi okres, na jaki uchwalono wysokość stawki funduszu remontowego, wobec czego brak jest podstaw do odstąpienia od wymogu wynikającego z art. 30 ust. 2 u.w.l. określania wysokości ponoszonych wydatków w ramach planu gospodarczego na okres jedynie jednego roku. Jak słusznie zauważył Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu postanowienia z 20.02.2025, argumentacja strony pozwanej stanowi w dużej mierze jedynie polemikę z ustaleniami Sądu Okręgowego i uzasadnieniem postanowienia w przedmiocie zabezpieczenia, oraz jedynie odzwierciedla intencje, jakimi kierowano się przy ich formułowaniu, co nie ma znaczenia dla sprawy, skoro Sąd bada jedynie treść samych uchwał i ich skutki dla Wspólnoty.

Ponadto jedynie powtórzyć należy, że słusznie wskazują powodowie, iż zakres zadań, jakie powinny zostać sfinansowane z funduszu remontowego, jest znacznie szerszy niż podano to w §2 uchwały, który to został sformułowany w sposób zbyt skrótowy, by mógł być wystarczającą podstawą do realizowania celów funduszu remontowego. W konsekwencji również i uchwała nr (...), z uwagi na jej sprzeczność z prawem oraz z zasadami prawidłowej gospodarki nieruchomościami, musi zostać uchylona.

W konsekwencji, na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. należało orzec jak w punkcie I sentencji wyroku.

W przedmiocie kosztów procesu (punkt II sentencji) Sąd orzekł na podstawie art. 98§1 i §1 ¹ k.p.c. Na zasądzone na rzecz strony powodowej, która wygrała proces w całości, koszty procesu złożyły się dwie opłaty od pozwu w łącznej wysokości 400 zł.