Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 czerwca 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia del. Agnieszka Onichimowska

Protokolant: Maksymilian Obrębski

po rozpoznaniu w dniu 17 maja 2024 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa B. C. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały ewentualnie o ustalenie nieistnienia uchwały

I.  oddala powództwo o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 14 grudnia 2018 roku Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. w sprawie uchylenia uchwały nr (...) z dnia 20 maja 2015 i podjęcia działań prawnych wobec B. C. (1) w celu wydania przez B. C. (1) Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. części wspólnych nieruchomości;

II.  ustala, iż uchwała nr (...) z dnia 14 grudnia 2018 roku Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. w sprawie uchylenia uchwały nr (...) z dnia 20 maja 2015 i podjęcia działań prawnych wobec B. C. (1) w celu wydania przez B. C. (1) Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. części wspólnych nieruchomości, nie istnieje;

III.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. na rzecz powódki B. C. (1) kwotę 577,00 (pięćset siedemdziesiąt siedem i 00/100) złotych tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, w tym kwota 360,00 (trzysta sześćdziesiąt i 00/100) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 05 marca 2019 roku (data stempla pocztowego, k. 102) wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W., powódka B. C. (1) wniosła o uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. w sprawie uchylenia uchwały nr (...) z dnia 20 maja 2015 roku i podjęcia działań prawnych wobec B. C. (1) w celu wydania przez B. C. (1) Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. części wspólnych nieruchomości.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że zaskarżona przez nią Uchwała nr (...) z dnia 14 grudnia 2018 roku Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W., została oparta na nieprawdziwych przesłankach i fałszywych oskarżeniach, jakoby Powódka złamała prawo, dopuściła się samowoli budowlanej i nie miała woli oraz zamiaru przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Zdaniem powódki w uchwale znajduje się nieprawdziwa informacja, jakoby wykonane przez Powódkę prace oddziaływały na możliwość korzystania z lokali przez innych Właścicieli. Powódka podniosła, że Zarząd Wspólnoty - dysponujący pełnomocnictwami wielu właścicieli lokali, którzy nie zamieszkują stale w budynku - przeprowadził głosowanie nad za skarżoną Uchwałą w tajemnicy przed Powódką, nie informował jej o zamiarze przyjęcia Uchwały i nie dał jej szansy obrony i wyjaśnienia jej racji oraz przedstawienia argumentów. W ocenie powódki fakt, że Zarząd Wspólnoty wprowadził osoby głosujące w błąd, co do rzeczywistego stanu sprawy oznacza, że zaskarżona Uchwała sprzeciwia się zasadom współżycia społecznego i wobec tego jest nieważna (art. 58 § 2). Powódka zarzuciła również niezgodną z prawem formę zaskarżonej Uchwały. W jej ocenie fakt, że przedmiotowa uchwała uchyla uchwałę nr (...) podjętą w formie aktu notarialnego, oznacza - w świetle regulacji art. 77 § 1 k.c.- że zaskarżona Uchwała również powinna zostać podjęta w formie aktu notarialnego. Podkreślono przy tym, iż zaskarżona Uchwała niewątpliwie narusza też uzasadniony interes powódki (interesy ekonomiczne właściciela), bowiem powoduje, że Powódka musiałaby przywrócić stan poprzedni, zlikwidować dokonane nakłady - w tym ocieplenie dachu i zbudowanie okien - i oddać Wspólnocie zaadaptowaną przestrzeń strychową, w skutek czego poniosłaby znaczną szkodę. Zdaniem powódki zaskarżona Uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a to z uwagi na opowiadanie się po stronie właścicieli jednego lokalu, przeciwko właścicielowi drugiego lokalu. Co więcej zaskarżona uchwała naraża Wspólnotę na znaczne odszkodowanie, którego Powódka z pewnością by się domagała, gdyby musiała przywrócić stan poprzedni lub wydać zaadaptowany strych. ( pozew k. 4-9v)

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania.

W uzasadnieniu pozwana stwierdziła, że w sprawie nie ma żadnych przesłanek wynikających z treści art. 25 ustawy o własności lokali dających podstawę do uchylenia przez Sąd zaskarżonej uchwały. Poznawana wyjaśniła, że przedmiotowa uchwała została podjęta tylko i wyłącznie z przyczyn leżących po stronie Powódki, której od samego początku znane były warunki określone w uchwale nr (...) z dnia 20 maja 2015 r. przeprowadzenia przebudowy części strychu. W ocenie pozwanego powódka z pełną świadomością lekceważy przepisy prawa, postanowienia podjętych przez Wspólnotę uchwał i postanowienia zawartej ze Wspólnotą umowy przedwstępnej, a ponadto narusza elementarne zasady współżycia społecznego i zasady dobrych stosunków sąsiedzkich. ( odpowiedź na pozew k. 117-121)

W piśmie procesowym z dnia 02 marca 2023 r. powódka dokonała modyfikacji powództwa wnosząc ewentualnie, obok żądania sformułowanego petitum pozwu, o stwierdzenie nieważności lub nieistnienia Uchwały nr (...) z dnia 14 grudnia 2018 roku Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. w sprawie uchylenia uchwały nr (...) z dnia 20 maja 2015 i podjęcia działań prawnych wobec B. C. (1) w celu wydania przez B. C. (1) Wspólnocie Mieszkaniowej (...) części wspólnych nieruchomości. (Pismo procesowe, k. 244-245).

Do czasu zamknięcia rozprawy strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

B. C. (1) jest właścicielem lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W.. Właściciele lokali znajdujących się w tym budynku tworzą Wspólnotę Mieszkaniową przy ulicy (...) w W.. Członkami Zarządu wspólnoty są M. K. i D. S..

Dowód: okoliczność bezsporna, poza tym: odpis księgi wieczystej nr (...)-14v, lista do głosowania - k. 237, zeznania powódki B. C. (2) – k. 454-457, zeznania przedstawiciela pozwanej Wspólnoty D. S. – k. 457-458

Aktem notarialnym z dnia 21 maja 2015 roku sporządzonym przez zastępcę P. S. notariusza w W., stanowiącym protokół z podjęcia uchwały przez zebranie właścicieli tworzących Wspólnotę Mieszkaniowa objęto uchwałę nr (...) roku w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia część nieruchomości wspólnej, przebudowę części nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. W treści przedmiotowej uchwały Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w W. wyraziła zgodę m.in. na zmianę przeznaczenia, adaptacje oraz sprzedaż części nieruchomości wspólnej stanowiącej część strychu na rzecz B. C. (1).

Dowód: okoliczność bezsporna, kopia aktu notarialnego z dnia 21.05.2015 r., Rep. A (...).

W dniu 17 marca 2016 r. B. B. (1), zamieszkała w W. przy ul. (...), udzieliła pisemnego pełnomocnictwa M. K., zamieszkałemu w W. przy ul. (...), do udziału w jej imieniu w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej (...) w W. oraz do wykonywania prawa głosu w jej imieniu.

Dowód: pełnomocnictwo – k. 238, notarialne poświadczenie podpisu Rep A nr (...) – k. 239

W dniu 14 grudnia 2018 r. w drodze indywidualnego zbierania głosów została podjęta uchwała (...) lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. nr (...) w sprawie uchylenia uchwały nr (...) z dnia 20 maja 2015 i podjęcia działań prawnych wobec B. C. (3) w celu wydania przez B. C. (2) Wspólnocie Mieszkaniowej (...) części wspólnych nieruchomości.

W ustępie 1. uchylono uchwałę nr (...) z dnia 20 maja 2015 r. w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, przebudowę części nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

W ust. 2 upoważniono Zarząd Wspólnoty do podjęcia działań prawnych wobec B. C. (4), w celu wydania przez B. C. (1) Wspólnocie Mieszkaniowej (...) części wspólnych nieruchomości i zobowiązano Zarząd Wspólnoty do niezwłocznego podjęcia takich działań.

W treści uchwały wskazano, że za podjęciem uchwały oddano 0,623 udziałów. Pod uchwałą podpisy złożyli członkowie Zarządu Wspólnoty: M. K. i D. S..

Dowód: uchwała nr (...) r. – k. 236

Uchwała nr (...) właścicieli lokali nieruchomości (...) podjęta została w trybie indywidualnego zbierania głosów. Za przyjęciem Uchwały ważnie głos oddali właściciele reprezentujący 25867/68351 udziałów (tj.37,84%), przy braku głosów wstrzymujących się i przeciw uchwale.

Udział w głosowaniu wzięli właściciele następujących lokali (reprezentujący udział w wysokości 38920/68351):

⚫

lokal nr (...) (udział w wysokości 3592/68351) głos za przyjęciem uchwały

⚫

lokal nr (...) (udział w wysokości 3868/68351) głos za przyjęciem uchwały,

⚫

lokal nr (...) udział w wysokości 3974/68351) głos za przyjęciem uchwały,

⚫

lokal nr (...) (udział w wysokości 3993/68351) głos za przyjęciem uchwały złożony w formie nieczytelnego podpisu ze wskazaniem, że jest to głos oddany przez pełnomocnika; brak dokumentu pełnomocnictwa,

⚫

lokal nr (...) (stanowiący przedmiot małżeńskiej wspólności ustawowej B. T. i A. B., udział w wysokości 5970/68351;) głos za przyjęciem uchwały oddany przez pełnomocnika legitymującego się pełnomocnictwem udzielonym przez B. B. (1); -

⚫

lokal nr (...) (udział w wysokości 3090/68351) podpis na liście głosowania za podjęciem uchwały został złożony w nieczytelnej formie;

⚫

lokal nr (...) (udział w wysokości 3701/68351) głos za przyjęciem uchwały,

⚫

lokal nr (...) (udział w wysokości 3478/68351) głos za przyjęciem uchwały,

⚫

lokal nr (...) (udział w wysokości 7254/68351) głos za przyjęciem uchwały oddał jeden ze współwłaścicieli na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej;

Dowód: lista do głosowania - k. 237

Zbierając głosy pod uchwałą nr (...) Członkowie Zarządu Wspólnoty M. K. i D. S. odwiedzali wybranych przez siebie członków Wspólnoty. B. C. (4) nie została poinformowana o fakcie przeprowadzania głosowania nad uchwałą nr (...), ani też o możliwości oddania głosu.

Dowód: zeznania powódki B. C. (2) – k. 454v, zeznania przedstawiciela pozwanej Wspólnoty D. S. – k. 457v

W dniu 22 stycznia 2019 roku B. C. (1) otrzymała wiadomość e-mail z adresu (...) zatytułowaną ,,Zawiadomienie o podjętej uchwale”. Wiadomość była skierowana do administratora budynku, natomiast B. C. (2) była dodana do wiadomości. W załączniku do wiadomości e-mail umieszczono plik pdf – zawierający:

⚫

skan zawiadomienia o zakończeniu głosowania (przeprowadzonego w trybie indywidualnego zbierania głosów) nad uchwałą nr 4 i podjęciu uchwały;

⚫

skan uchwały nr (...) r.

Dowód: Wiadomość e-mail z załącznikami – k. 15-17, zeznania powódki B. C. (2) – k. 454v

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych wyżej dowodów z dokumentów zgromadzonych w aktach niniejszej sprawy, które nie pozostawały ze sobą w sprzeczności i których autentyczności oraz zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy nie zakwestionowała żadna ze stron postępowania. Wobec niekwestionowania złożonych do akt kserokopii i wydruków dokumentów brak było podstaw do żądania złożenia wyżej wymienionych dokumentów w oryginale. Wskazane dowody wzajemnie się uzupełniają i potwierdzają, w zestawieniu ze sobą tworzą spójny stan faktyczny i brak jest zdaniem Sądu przesłanek do odmówienia im mocy dowodowej w zakresie, w jakim stanowiły one podstawę ustaleń faktycznych w sprawie.

Nadto Sąd ustalając stan faktyczny oparł się również na osobowych źródłach dowodowych. Za wiarygodne Sąd uznał zeznania stron, w zakresie w jakim korespondowały ze sobą oraz z pozostałym zgromadzonym materiałem dowodowym. Przy czym zaznaczyć należy, że w ocenie Sądu zeznania przedstawiciela pozwanej Wspólnoty D. S. (k. 457-458) okazały się niewiarygodne w zakresie w jakim wskazywał on, że pełnomocnictwa przy głosowaniu były weryfikowane. Zupełnie niezrozumiałym jest nie zbieranie pełnomocnictw i bazowanie jedynie na ich okazaniu. Tego rodzaju tłumaczenie przeczy zasadom logiki i doświadczenia życiowego. Oczywistym jest bowiem, że zweryfikowanie prawidłowości oddanych przez pełnomocników głosów, jest możliwe jedynie wtedy gdy można zapoznać się z udzielonym pełnomocnictwem.

Zasadniczo Sąd nie miał wątpliwości co do wiarygodności zeznań świadka B. K., w szczególności w zakresie w jakim pokrywają się one z pozostałym zebranym materiałem dowodowym. Sąd nie dał wiary zeznaniom tego świadka w zakresie w jakim podała, iż nie ma możliwości wynajmu górnego mieszania, albowiem pozostaje to w oczywistej sprzeczności z pozostałym zebranym materiałem dowodowym, w tym znajdującą się w aktach sprawy dokumentacją zdjęciową (k. 416-444). Wątpliwości Sądu wzbudziły także zeznania tego świadka we fragmencie dotyczącym autorstwa pism sporządzanych w imieniu Wspólnoty. Nie ulega wątpliwości Sądu, iż zaangażowanie świadka B. K. w działania podejmowane przez Zarząd Wspólnoty są ponadstandardowe, jednakże ostatecznie złożone zeznania nie miały znaczenia przy ustalaniu stanu faktycznego.

Pozostałe (a nie ujęte wyżej) zaprezentowane przez strony dowody, nie stanowiły w ocenie Sądu wartościowego materiału dowodowego pozwalającego na poczynienie istotnych w sprawie ustaleń faktycznych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w zakresie żądania ewentualnego tj. o ustalenie nieistnienia uchwały.

Powódka w niniejszej sprawie zgłosiła w zakresie zaskarżonej uchwały dwa roszczenia ewentualne. W pierwszej kolejności wniosła o uchylenie w/w uchwały, a gdyby roszczenie to było niezasadne wniosła o stwierdzenie nieważności lub nieistnienia Uchwały. Wyjaśnić należy, że zasadniczo istota roszczenia głównego i ewentualnego sprowadza się do tego, iż drugim z nich Sąd zajmuje się wówczas gdy pierwsze z nich okaże się bezzasadne. W sytuacji, gdy już roszczenie główne jest zasadne, Sąd nie ma obowiązku zajmowania się w ogóle roszczeniem/roszczeniami ewentualnymi.

Jednocześnie jedynie na marginesie Sąd pragnie zaznaczyć, że w przedmiotowej sprawie nie było podstaw do rozpatrywania żądania o stwierdzenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej z uwagi na jej niezgodności z przepisami prawa, ponieważ zagadnienie to jest objęte treścią art. 25 ust. 1 uwl, którego uregulowanie jest zupełne i wyczerpujące w tym sensie, że w razie sprzeczności uchwały wspólnoty mieszkaniowej z przepisami prawa nie następuje bezwzględna nieważność uchwały, lecz wchodzi w rachubę nieważność względna w postaci wzruszalności uchwały, bowiem w takim wypadku może ona zostać uchylona przez sąd. Przepis art. 25 ust. 1 uwl ma więc charakter szczególny wobec przepisu art. 58 § 1 k.c., gdyż w odmienny sposób reguluje skutek sprzeczności czynności prawnej (tj. uchwały wspólnoty mieszkaniowej) z ustawą lub zasadami współżycia społecznego.

Co zaś się tyczy roszczenia o uchylenie uchwały nr (...) z 14 grudnia 2018 r., stwierdzić należy, że znajduje ono materialno-prawną podstawę w art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2021.1048 t.j.). Zgodnie z treścią powołanego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. (ust. 1). Zaznaczyć przy tym należy, że w świetle ustępu 1a) wspomnianego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W przedmiotowej sprawie powódka została poinformowana o treści, podjętej w drodze indywidulanego zbierania głosów uchwały, wiadomością e-mail z dnia 22 stycznia 2019 roku (k. 15-17), natomiast pozew został wniesiony w dniu 5 marca 2019 r. (koperta – k. 102), co oznacza, że ustawowy termin na zaskarżenie uchwały został dochowany.

Mimo jednak terminowego wniesienia pozwu o uchylenie uchwały, w ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie brak było podstaw do uwzględnienia zgłoszonego w pierwszej kolejności żądania o jej uchylenie. Tego rodzaju konstatacja nie wynika jednak z oceny materialnoprawnych przesłanek uchylenia określonych w art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: ,,uwl”), a z faktu, że strona powodowa w ramach zmodyfikowanego powództwa zgłosiła również dalej idące – zasadne (co należy podkreślić) - żądanie ustalenia nieistnienia zaskarżonej uchwały.

Należy wyjaśnić, że powództwo o uchylenie o którym mowa w art. 25 uwl oraz powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały wytoczone na podstawie art. 189 k.p.c., są odrębnymi powództwami, oddzielnie uregulowanymi. Powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały wytoczone na podstawie art. 189 k.p.c. zmierza do uzyskania orzeczenia stwierdzającego, że uchwała nie istnieje, z tego względu, że nie została podjęta, np. wskutek braku wymaganego statutem quorum lub braku wymaganej większości głosów do jej podjęcia. Natomiast powództwo oparte na art. 25 ust. 1 uwl i ograniczone terminem określonym w art. 25 ust. 1a uwl zmierza do eliminacji z obrotu prawnego uchwały istniejącej, a więc formalnie skutecznie podjętej, ale niezgodnej z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszającej zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszającej interesy właściciela lokalu. ( vide: Wyrok SN z 30.09.2015 r., I CSK 773/14, OSNC 2016, nr 9, poz. 104.)

Wobec powyższego oczywistym jest, że obligatoryjną przesłanką umożliwiającą uwzględnienie powództwa o uchylenie uchwały, jest w pierwszej kolejności ustalenie, iż uchwała została w ogóle przyjęta. Gdy bowiem Sąd ustali, iż uchwała nie została w ogóle w sposób ważny przyjęta powództwo o uchylenie uchwały podlega oddaleniu, a aktualizuje się roszczenie ewentualne. W tym zakresie roszczenie opiera się na treści art 189 k.p.c.. Każda osoba mająca w tym interes prawny może w dowolnym czasie wystąpić do sądu z powództwem o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego lub prawa na podstawie art. 189 k.p.c. (w przypadku wspólnoty z powództwem o ustalenie lub stwierdzenie nieistnienia). W orzecznictwie i literaturze wskazuje się wiele przykładów uchwał nieistniejących, wśród których można wymienić: zwołanie zebrania właścicieli lokali bez dochowania wymaganej procedury, sfałszowanie wyników głosowania, zaprotokołowanie uchwały bez podjęcia głosowania lub niezrozumiałą treść uchwały nie dającą się ustalić w drodze wykładni. Uwzględniając realia przedmiotowej sprawy, należy podkreślić, że w orzecznictwie nie budzi żadnych wątpliwości, iż chwały wspólnoty mieszkaniowej (właścicieli lokali) podjęte bez wymaganego kworum lub bez wymaganej prawem większości głosów, uznaje się za uchwały nieistniejące. ( vide: wyrok SA w Warszawie z dnia 17 października 2017 roku sygn. akt V ACa 116/17, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. sygn. akt I CK 336/05).

W myśl art. 23 ust 2 ustawy o własności lokali, uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Dla skutecznego przyjęcia uchwały wymagane jest więc zebranie głosów posiadających w sumie więcej niż 50% udziałów. W przeciwnym wypadku uchwała nie może być uznana za podjętą.

Podejmowanie uchwał przez członków wspólnoty mieszkaniowej stanowi realizację uprawnienia i obowiązku wynikającego z art. 27 WłLokU. Uchwały podejmowane przez ogół właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej są bowiem także narzędziem kontrolnym działalności zarządu wspólnoty. W formie uchwał członkowie wspólnoty uprawnieni są do podejmowania najważniejszych, z punktu widzenia funkcjonowania wspólnoty, decyzji, których zarząd nie jest władny podjąć samodzielnie. Ustawa o własności lokali nie przewiduje żadnych kategorii uchwał, które musiałyby zostać poddane pod głosowanie wyłącznie na zebraniu wspólnoty. Wszystkie podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową uchwały mogą być zatem przedmiotem głosowania na zebraniu, w trybie indywidualnego zbierania głosów, bądź częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (art. 23 ust. 1 WłLokU).

Akt głosowania jest indywidualnym wyrażeniem woli przez uprawnionych członków wspólnoty mieszkaniowej, a zatem jest oświadczeniem uprawnionego i odnosi się on do każdego uprawnienia odrębnie. Oświadczenia (głosy) poszczególnych członków wspólnoty składają się na zbiorowe oświadczenie woli, jakim jest uchwała. Jako czynność prawna akt głosowania podlega ogólnej regulacji wynikającej z Kodeksu cywilnego. W szczególności znaczenie mają reguły dotyczące interpretacji oświadczeń woli, w kontekście ochrony innych uczestników obrotu oraz przepisy o wadach oświadczeń woli.

Jeżeli wadą oświadczenia woli obciążony jest głos za uchwałą, to jego nieważność nie powoduje automatycznie nieważności uchwały. Konsekwencje takie mogłyby nastąpić dopiero wtedy, gdyby liczba nieważnych głosów była tak znaczna, że należałoby uznać, że nie oddano wymaganej liczby głosów pozytywnych, a co za tym idzie gdyby zaszły okoliczności uzasadniające uznanie uchwały za nieistniejącą ( por. wyrok SA w Warszawie z dnia 25 kwietnia 2022 roku, sygn. akt V ACa 518/21).

Analizując okoliczności przedmiotowej sprawy, w szczególności mając na uwadze załączoną do akt sprawy listę do głosowania zauważyć należy, iż brak jest daty oddania głosów przez poszczególnych właścicieli lokali. Obowiązujące przepisy ustawy o własności lokali nie określają precyzyjnie, w jakim momencie następuje skuteczne podjęcie uchwały. Zgodnie jednak z dominującym poglądem orzecznictwa uchwała procedowana w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd lub w trybie mieszanym zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2020 r., III CZP 59/19, OSNC 2020/11/93 raz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005/7–8/132 i z dnia 3 kwietnia 2008 r., II CSK 605/07, Lex nr 500179).

W okolicznościach przedmiotowej sprawy Sąd Okręgowy przyjął, iż głosy zostały oddane w najpóźniej w dniu 14 grudnia 2018 roku, albowiem taką datę nosi przedmiotowa uchwała.

Zgodnie z art. 3 ust. 3a WłLokU, przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej przysługujący współwłaścicielowi w częściach ułamkowych stanowi iloczyn wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności przypadającego na ten lokal. Współwłaściciele lokali, są jak samoistni członkowie uprawnieni do oddawania głosów na zebraniu właścicieli. Warto przy tym zauważyć, że w przypadku lokalu mieszkalnego objętego współwłasnością małżeńską wystarczające jest oddanie głosu przez jednego ze współmałżonków. Do czynności zarządu majątkiem wspólnym dokonywanej przez jednego z małżonków nie jest wymagane pełnomocnictwo współmałżonka, skoro w przypadku małżonków, którzy są współwłaścicielami lokalu na zasadach wspólności ustawowej, każdy z nich może reprezentować oboje i głosować, chyba że drugi z małżonków się temu sprzeciwi ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 14 grudnia 2017 r., I ACa 747/17, Lex nr 2444515). Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku lokalu nr (...), albowiem głos oddała jedynie pani B. K., zaś lokal stanowi własność wspólną małżonków K..

W niniejszej sprawie zarówno w treści zaskarżonej uchwały, jak i na załączonej liście do głosowania wskazano, że za uchwałą oddali głosy właściciele reprezentujący 0,623 udziałów. W ocenie Sądu powyższe podliczenie głosów nie odpowiada rzeczywistemu stanowi rzeczy. Do takiego wniosku prowadzi analiza zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności zaś załączonej listy do głosowania (k. 237).

Szczegółowa analiza przedmiotowego dokumentu prowadzi do wniosku, że ważnie oddane głosy za przyjęciem uchwały (oddane przez właścicieli lokali nr: (...)) reprezentują jedynie 25867/68351 udziałów (37,84%). Pozostałe głosy oddane za uchwałą w ocenie Sądy należy uznać za nieważne, z uwagi na nieczytelność podpisów przy nich złożonych (lok. nr 10), czy też brak odpowiedniego pełnomocnictwa (lok. nr 8), lub te z obu przyczyn (lok. nr 7). Brak jest ponadto jakichkolwiek podstaw do uznania, iż głos za podjęciem uchwały oddali właściciele lokalu nr (...). Na karcie do głosowania w rubryce „za podjęciem uchwały: odnotowano „+ mail”, przy czym brak jest jakichkolwiek dalszych dokumentów wskazujących na oddanie głosu.

W tym miejscu należy wyjaśnić, iż oddanie głosu za pomocą karty do głosowania (czy tez podpisanie się na zbiorczej liście) jest oświadczeniem woli pochodzącym od danej osoby. Brak na karcie podpisu tej osoby stanowi nieusuwalną przeszkodę w uznaniu, iż takowe oświadczenie zostało złożone ( por. wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 4 lipca 2014 r., VI ACa 1630/13, Lex nr 1506754 i z dnia 10 lipca 2013 r. I ACa 18/13, Lex nr 1344268). W prawie cywilnym nie ma legalnej definicji podpisu, bo choć Kodeks cywilny tym pojęciem się posługuje (art. 78 § 1 KC), to w obowiązującym ustawodawstwie nie ma wyraźnego wskazania, jaka ma być treść podpisu i w jaki sposób ma być wykonany. Przyjmuje się, że podpis powinien wyrażać co najmniej nazwisko i możliwość identyfikacji składającego poprzez weryfikację elementów najpełniej go indywidualizujących (tj. cech indywidualnych treści podpisu i powtarzalnych w sposobie jego wykonania). Podpis może być skrócony, albowiem nie ma bezwzględnego obowiązku podpisywania się pełnym imieniem i nazwiskiem, tj. bez uproszczeń i pominięć niektórych liter (z wyjątkiem podpisu drukowanego) (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 2019 r., I CSK 495/18, Lex nr 295912). Niemniej jednak – jak wynika w powyższych rozważań – konieczna jest możliwość weryfikacji osoby podpisanej na karcie. Tymczasem ze złożonej do akt sprawy listy do głosowania nie sposób ustalić kto oddal głos w imieniu właścicieli lokali nr (...).

Jak już wskazano we wcześniejszej części uzasadnienia wyjaśnienia przedstawiciela strony pozwanej D. S. (k. 457-458,) jakoby członkowie Zarządu weryfikowali pełnomocnictwa przy zbieraniu podpisów okazały się całkowicie niewiarygodne. Oczywistym jest również, że nieczytelność podpisu, przy jednoczesnym braku pełnomocnictwa, nie pozwala powiązać złożonego podpisu zarówno z danymi osobowymi właściciela lokalu, jak też przyjąć, że podpis został złożony przez umocowanego pełnomocnika.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że za ważnie oddane mogły być uznane jedynie głosy oddane osobiście przez właściciela lub też przez pełnomocnika, ale tylko jeśli załączone zostało stosowne pełnomocnictwo.

W ocenie Sądu przedłożone przez stronę pozwaną pełnomocnictwo z dnia 17 marca 2016 r. (k. 238) nie mogło być uznane za skuteczne. Przede wszystkim z treści pełnomocnictwa wynika, że zostało ono udzielone przez właściciela lokalu nr (...) znajdującego się w budynku przy ul. (...) w W. – B. B. (1), podczas gdy na liście do głosowania widnieją dane właściciela lokalu: T. B.. Niezależnie jednak od tego zaznaczyć trzeba, że pełnomocnictwo jakie zostało załączone przez pozwaną, nawet gdyby uznać, że zostało udzielone przez uprawnioną osobę, zostało złożone w niewłaściwej formie. W ocenie Sądu przedmiot zaskarżonej uchwały nr (...) dotyczy czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu i zgodnie z art. 98 k.c. do dokonania tego typu czynności niezbędne jest pełnomocnictwo rodzajowe. Jak zaś wskazuje się w orzecznictwie ( vide:. wyrok Sądu Najwyższego z 15 października 2002 r., II CKN 1479/00,) pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Warunku tego nie spełnia ogólne stwierdzenie o upoważnieniu pełnomocnika do udziału w imieniu mandanta w zebraniach Wspólnoty oraz wykonywania prawa głosu. W takiej sytuacji art. 199 k.c. stosowany jest na podstawie art. 1 ust. 2 uwl oraz w związku z art. 98 zd. drugie k.c. Pełnomocnictwo zatem winno obejmować określenie rodzaju czynności, w sprawie której głosowanie ma nastąpić. Skuteczne umocowanie do głosowania nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu musi bądź określać sprawę, w jakiej uchwała ma zostać podjęta lub być tak sformułowane, aby przy użyciu reguł interpretacyjnych z art. 65 § 1 k.c. możliwe było sprecyzowanie, czego uchwała ma dotyczyć. Pełnomocnictwa, które w swej treści zawierają jedynie wskazanie, że uprawniają do głosowania nad uchwałami, a zatem odnoszą się do wszystkich uchwał, czyli do wszelkich czynności, jak również pełnomocnictwa ze wskazaniem uprawnienia do reprezentowania przed Wspólnotą Mieszkaniową nie mogą być uznane za pełnomocnictwa rodzajowe. ( vide: wyroku SA w Warszawie z dnia 6 lutego 2017 roku sygn. akt I ACa 2217/15, wyrok SN z dnia 15.10.2002 r., II CKN 1479/00).

Niemniej jednak, nawet gdyby przyjąć, że głos oddany przez pełnomocnika w imieniu właściciela lokalu nr (...) jest ważny, to w dalszym ciągu ilość udziałów jakie reprezentowałyby głosy oddane za uchwałą (31837/68351) byłyby niewystarczające do uznania, że uchwała została podjęta (46,57%).

W konsekwencji należy uznać, że uchwała nr (...) z dnia 14 grudnia 2018 r. nie została w ogóle skutecznie podjęta, a co za tym idzie nie istnieje. W tej sytuacji podnoszone przez powódkę zarzuty, że nikt nie poinformował jej o zbieraniu głosów i w czasie głosowania została pominięta, aczkolwiek słuszne, to nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy.

Oczywistą konsekwencją powyższej konstatacji jest niezasadność zgłoszonego w pierwszej kolejności powództwa o uchylenie uchwały. Jak już bowiem wskazano we wcześniejszych rozważaniach żądanie ustalenia nieistnienia uchwały z zasady wyklucza się z żądaniem uchylenia uchwały, wobec czego nie mogą być one oparte na tych samych podstawach faktycznych. Powództwo o uchylenie uchwały zmierza bowiem do wyeliminowania uchwały, która wprawdzie została podjęta, a zatem jest istniejąca, ale jest niezgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu. Skoro więc w przedmiotowej sprawie zaskarżona uchwała nie została w ogóle podjęta, powództwo o uchylenie uchwały – jako bezprzedmiotowe - podlegało oddaleniu (pkt. I sentencji wyroku), a zasługiwało na uwzględnienie żądanie ustalenia nieistnienia tej uchwały, sformułowane jako roszczenie ewentualne (pkt. II sentencji wyroku).

Orzeczenie w zakresie kosztów procesu Sąd wydał na podstawie art. 98 k.p.c. Na przedmiotowe koszty złożyły się opłata od pozwu w kwocie 200 zł, płata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie17,00 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym w kwocie 360 zł (§ 20 w zw. z § 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych – w brzmieniu obowiązującym na dzień wniesienia pozwu). Łącznie dało to kwotę 577 zł, o której orzeczono w pkt III sentencji wyroku.

Sędzia del. Agnieszka Onichimowska