Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 maja 2024 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny, w składzie:

Przewodniczący: sędzia del. Agnieszka Onichimowska

Protokolant: Maksymilian Obrębski

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 kwietnia 2024 roku w Warszawie

z powództwa F. K.

przeciwko (...) sp. z o.o. w W.

z udziałem interwenienta ubocznego po stronie pozwanej (...) S.A. z siedzibą w W.

o zapłatę ewentualnie o nakazanie

I.  zasądza od pozwanego (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. na rzecz powoda F. K. kwotę 108.377,14 (sto osiem tysięcy trzysta siedemdziesiąt siedem i 14/100) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie:

⚫

od kwoty 90.431,65 (dziewięćdziesiąt tysięcy czterysta trzydzieści jeden i 65/65) złotych od dnia 22 maja 2021 roku do dnia zapłaty;

⚫

od kwoty 17.945,49 (siedemnaście tysięcy dziewięćset czterdzieści pięć i 49/100) złotych od dnia 12 marca 2024 roku do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie

III.  ustala, iż powód wygrał postępowanie w 100 %, pozostawiając szczegółowe rozliczenie kosztów procesu Referendarzowi sądowemu.

Sędzia Agnieszka Onichimowska

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 20 maja 2010 r. złożonym do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie przeciwko (...) Sp. z o.o. w W. powód F. K. wniósł o zobowiązanie pozwanej (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. do lokalu mieszkalnym nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. - w terminie jednego miesiąca od uprawomocnienia się wyroku - całej stolarki okiennej (okien i drzwi balkonowych), w celu m. in. wyeliminowania ponadnormatywnego hałasu emitowanego do tegoż lokalu z zewnątrz, w tym przez ruch komunikacyjny. Ponadto powód wniósł o zasądzenie od pozwanej (...) sp. z o.o. na rzecz powoda kosztów procesu, w tym zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz 17 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu powód wskazał, że pozwana, jako inwestor, prowadziła przedsięwzięcie inwestycyjne pod nazwą (...) przy ul. (...) w W., w ramach którego wybudowała budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym. W dniu 04 grudnia 2007 r. powód wraz z żoną zawarli z pozwaną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w wybudowanym budynku i sprzedaży tegoż lokalu wraz ze związanym w nim udziałem w nieruchomości wspólnej. Zdaniem powoda okna zamontowane w budynku są całkowicie niedostosowane do lokalizacji budynku. Budynek usytuowany jest przy bardzo ruchliwej ulicy (...) i cały ruch uliczny słyszalny jest w mieszkaniu. Podkreślono, iż okna nie są dźwiękoszczelne. Zgodnie z ofertą sprzedaży lokale miały posiadać bardzo wysoki standard, co miało odzwierciedlenie w cenie sprzedaży. Powód powołując się na sporządzoną na jego zlecenie prywatną opinię rzeczoznawcy Stowarzyszenia (...), stwierdził, że okna w lokalu powoda nie spełniają wymagań wskaźnika oceny izolacyjności akustycznej właściwej RA2 określonej normą PN-B-02151-3:1999, a ponadto, że wszystkie okna zostały wadliwie zaprojektowane pod względem oszklenia nie zapewniając uzyskania wymaganej normą izolacyjności akustycznej. W ocenie powoda bezspornym jest, że okna oraz drzwi balkonowe zamontowane w budynku nie spełniają wymaganych norm, gdyż nie uwzględniają wydanych w toku zatwierdzania projektu budowlanego i wiążących dla pozwanej wskazań Zarządu Dróg Miejskich nr (...) (opinia z 11.08.1999 r.) ws. konieczności uzyskania dla okien w całym budynku podwyższonej izolacyjności akustycznej w związku z bliskością ulicy (...). Dokument ten jest wymieniony w decyzji nr (...) z dnia 26 stycznia 2005 r. ws. zatwierdzenia projektu budowlanego. Powód zaznaczył także że pismem z dnia 26 lutego 2010 r. wezwał bezskutecznie pozwanego do wymiany wadliwej stolarki okiennej i usunięcia usterek, zakreślając termin wykonania robót do dnia 29 marca 2010 r. (pozew k. 2-5)

W odpowiedzi na pozew z dnia 16 czerwca 2010 r. pozwana (...) Sp. z o.o. w W. wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwany stwierdził, że roszczenie Powoda jest niezasadne zarówno ze względu na niewykazanie istnienia wady akustycznej lokalu, jak i zgodność wykonania lokali z umowami tj. zamontowanie okien zgodnych z zatwierdzonym projektem budowlanym stanowiącym podstawę zawartych umów. Nawiązując do Umowy zawartej z powodem pozwany stwierdził, że standard mieszkań pod względem określenia poziomu hałasu nie wynika z oferty sprzedaży, bowiem stwierdzenie, iż budynek miał być luksusowy i wyjątkowy jest sformułowaniem ogólnym i w żaden sposób nie może zostać odniesiony do stopnia wyciszenia okien w lokalu mieszkalnym. Odnosząc się do dowodów załączonych do pozwu pozwany stwierdził, iż są to dokumenty prywatne, które zostały sporządzone w sposób nierzetelny, których zakres jest rozbieżny z podstawą dochodzonego roszczenia. W ocenie pozwanego przedstawione dokumenty nie świadczą o prawdziwości przedstawionych w nim twierdzeń, zaś uzasadnienie raportu oparte jest na zestawieniu sporządzonym w całości przez osobę przygotowującą raport. Oznacza to, że przedmiotowe dokumenty nie mogą samodzielnie świadczyć o przekroczeniu poziomu hałasu w lokalu Powoda, zaś raport nie wskazuje na przekroczenie poziomu hałasu nawet w mieszkaniu nr (...), którego dotyczy. Pozwany poddając krytyce poszczególne ustalenia zawarte w ww. dokumentach, stwierdził, że omawiane dokumenty mogłyby stanowić podstawę jedynie uprawdopodobnienia roszczenia powoda, jednakże ze względu na wady merytoryczne raportu i opinii oraz nieścisłości w przeprowadzonych badaniach również w tym zakresie mają one znaczenie marginalne. Zdaniem pozwanego przedstawione przez Powoda dokumenty nie mogą więc stanowić podstawy stwierdzenia zasadności roszczenia dochodzonego w niniejszym postępowaniu. Pozwany podkreślił, że montaż okien o izolacyjności akustycznej 32 dB nastąpił zgodnie z projektem budowlanym zatwierdzonym przez uprawniony organ administracji w formie decyzji administracyjnej - Decyzji o pozwoleniu na budowę nr (...) z dnia 26 stycznia 2005r, o której wydaniu Powód został poinformowany. Zauważano jednocześnie, iż zgodność zastosowanych okien z przepisami prawa i zasadami wiedzy technicznej została potwierdzona podpisami specjalistów z poszczególnych dziedzin sporządzających przedmiotowy projekt. Ponadto projekt montażu okien o izolacyjności akustycznej 32 dB został wyszczególniony w Standardzie wykonania budynku mieszkalnego (...), który stanowił załącznik do umowy deweloperskiej zawartej z Powodem. Powód miał więc świadomość zarówno co do rodzaju montowanych okien, jak i zatwierdzenia dopuszczalności ich użycia przez uprawniony organ pod względem zgodności z przepisami prawa i normami technicznymi. Ponadto pozwany odwołując się do treści §4 ust. 1 umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu - zawierającego oświadczenie o uprzednim dokonaniu oględzin lokalu i potwierdzeniu jego odbioru technicznego bez wad, stwierdził, że powód w dniu dokonywania oględzin nie odbierał dochodzącego hałasu jako nadmiernego. ( Odpowiedź na pozew – k.58- 60v)

Pismem datowanym na dzień 06 maja 2014 r. (...) S.A. z siedzibą w W. zgłosił przystąpienie do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego po stronie pozwanego. (pismo – interwencja uboczna – k. 465-466)

Pismem z dnia 20 kwietnia 2015 r. powód sprecyzował żądania pozwu, wnosząc o zobowiązanie pozwanego (...) Sp. z 0.0. w W. do usunięcia w lokalu mieszkalnym nr (...) w budynku przy ul. (...) w W., należącym do powoda, wad fizycznych polegających na wstawieniu w lokalu powoda okien bez certyfikatu dopuszczenia do obrotu, wadliwych okien ognioodpornych, wadliwych okien, drzwi balkonowych, których parametry izolacji akustycznej nie spełniają wymagań akustycznych ze względu na lokalizację budynku przy ruchliwym ciągu komunikacyjnym i panującego na zewnątrz poziomu hałasu a także ich powierzchnię, w celu wyeliminowania ponadnormatywnego hałasu emitowanego do lokalu powoda z zewnątrz, w tym przez ruch komunikacyjny, oraz w celu wyeliminowania przecieków i zbyt niskich zimą w pomieszczeniach temperatur, w terminie dwóch miesięcy od uprawomocnienia się orzeczenia w sprawie, przy czym za datę usunięcia wad uznaje się datę zakończenia robót i okazania przez pozwanego oceny akustycznej okien i nawiewników i prawidłowości, skuteczności usunięcia wad w lokalu powoda, sporządzonej przez Instytut (...), w tym (...) w W., (pismo z dnia 20 kwietnia 2015 r. – k. 602-603)

Następnie pismem złożonym na rozprawie w dniu 21 grudnia 2016 r., powód wniósł o: nakazanie pozwanemu usunięcia w lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. wad fizycznych lokalu, które to wady polegają na wstawieniu w lokalu powoda wadliwych okien ognioochronnych, które ulegają bąbelkowaniu i wadliwych okien i drzwi balkonowych, których parametry izolacji akustycznej nie spełniają w świetle przepisów w zakresie ochrony przed hałasem w budynkach mieszkalnych wymagań akustycznych ze względu na lokalizację budynku przy ruchliwym ciągu komunikacyjnym i panującego na zewnątrz poziomu hałasu, a także ich powierzchnię, oraz które powodują przecieki do wewnątrz lokalu i zbyt niskie zimą temperatury w lokalu poprzez wymianę "okien, drzwi balkonowych na wolne od wad skutkującą usunięcie zjawiska bąbelkowania, ponadnormatywnego" hałasu z zewnątrz, w tym emitowanego przez ruch uliczny oraz przecieków i zbyt niskich temperatur zimą w lokalu. Ewentualnie, na wypadek oddalenia żądania głównego powód wniósł o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 100.000,00 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia powództwa dnia zapłaty. (pismo - k. 895-896)

Wobec rozszerzenia powództwa postanowieniem z dnia 10 stycznia 2017 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy - Śródmieścia w Warszawie uznał się niewłaściwym i sprawę przekazał do rozstrzygnięcia Sądowi Okręgowemu w Warszawie.

W piśmie datowanym n dzień 13 maja 2021 roku powód zmodyfikował żądanie pozwu wnosząc o zasądzenie od pozwanego kwoty 90.43,63 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 21 października 2016 roku do dnia zapłaty. Ewentualnie powód wniósł o zobowiązanie pozwanego do usunięcia wad dotyczących drzwi balkonowych i okien zamontowanych w lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W., stwierdzonych w opinii biegłego sądowego P. M. z dnia 30.01.2021r. w sposób wskazany w pkt 4.2 powyższej opinii, tj. zobowiązanie pozwanego demontażu i ponownego zamontowania wszystkich drzwi balkonowych i wszystkich okien w lokalu nr (...) położonym w budynku przy ul. (...) w W., po uprzednim dokonaniu wymiany wszystkich powyższych drzwi balkonowych i okien na nowe, wolne o d w ad, w szczególności wolne od wad stwierdzonych w opinii biegłego sądowego P. M. z dnia 30.01.2021r. - w terminie 2 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia w niniejszej sprawie, przy czym za datę realizacji powyższego obowiązku uznaje się doręczenie powodowi przez pozwanego, po ponownym zamontowaniu nowych i wolnych od wad wszystkich drzwi balkonowych i wszystkich okien w lokalu nr (...) położonym w budynku przy ul. (...) w W., opinii Instytutu (...) potwierdzającej usunięcie wad i wykonanie prac w sposób wskazany w opinii biegłego sądowego P. M. z dnia 30.01.2021 r. wydanej w niniejszej sprawie ( pismo, k. 1053-1055).

W ramach ostatecznie ukształtowanego powództwa powód pismem procesowym z dnia 07 lutego 2024 r. wniósł o:zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 108 377,14zł (z kwoty 90 431,65) wraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od 21.10.2016r. (data zgłoszenia roszczenia w piśmie procesowym) do dnia zapłaty. W razie jego nieuwzględnienia w zakresie sformułowanego powyżej żądania głównego (tj. pomijając powyższe żądanie uboczne w zakresie odsetek) zobowiązanie pozwanego do usunięcia wad dotyczących drzwi balkonowych i okien zamontowanych w lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W., stwierdzonych w opinii biegłego sądowego P. M. z dnia 30.01.2021r. w sposób wskazany w pkt 4.2 powyższej opinii, tj. zobowiązanie pozwanego demontażu i ponownego zamontowania wszystkich drzwi balkonowych i wszystkich okien w lokalu nr (...) położonym w budynku przy ul. (...) w W., po uprzednim dokonaniu wymiany wszystkich powyższych drzwi balkonowych i okien na nowe, wolne o d w ad, w szczególności wolne od wad stwierdzonych w opinii biegłego sądowego P. M. z dnia 30.01.2021r. - w terminie 2 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia w niniejszej sprawie, przy czym za datę realizacji powyższego obowiązku uznaje się doręczenie powodowi przez pozwanego, po ponownym zamontowaniu nowych i wolnych od wad wszystkich drzwi balkonowych i wszystkich okien w lokalu nr (...) położonym w budynku przy ul. (...) w W., opinii Instytutu (...) potwierdzającej usunięcie wad i wykonanie prac w sposób wskazany w opinii biegłego sądowego P. M. z dnia 30.01.2021 r. wydanej w niniejszej sprawie. Powód wniósł ponadto zasądzenie od pozwanego zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego (pismo, k. 1195-1196).

Do czasu zamknięcia rozprawy strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W ramach przedsięwzięcia inwestycyjnego pod nazwą: (...), (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wybudowała budynek mieszkalny wielolokalowy, z pomieszczeniami usługowym na parterze i garażem podziemnym, stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, o łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi wynoszącej 4.617,66 m ^{( 2)} zawierający (...) lokali, w tym (...) lokale mieszkalne. ,,Standard wykonania i wykończenia Budynku” – stanowiący załącznik nr 2 do przedwstępnej umowy sprzedaży nr (...) z dnia 29 czerwca 2007 r., przewidywał w odniesieniu do okien stolarkę okienną drewnianą z nakładkami aluminiowymi od strony zewnętrznej, z funkcją mikrouchylenia oraz izolacyjność kaustyczną 32 dB.

Dowód: przedwstępna umowa sprzedaży nr (...) z dnia 29 czerwca 2007 r. – k. 69-74, ,,Standard wykonania i wykończenia Budynku” - k. 75-76

W opinii Komunikacyjnej nr (...)z dnia 11 sierpnia 1999 r. Zarząd Dróg Miejskich poinformował (...) S.C. Przedsiębiorstwo (...) w odniesieniu do obiektu położonego u zbiegu ul. (...) w W., że z uwagi na lokalizację budynku w bezpośrednim sąsiedztwie ul. (...), w strefie uciążliwości należy zastosować okna o podwyższonej dźwiękoszczelności.

Dowód: opinia Komunikacyjna nr (...)– k. 42

Decyzją Nr (...) z dnia 26 lutego 2001 r. Burmistrz Gminy (...) (znak: (...)) zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie na budowę dla (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze z garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu ma działach ewidencyjnych nr (...)z obrębu (...)zlokalizowanych przy ul. (...) w W.. Do decyzji dołączono opinię Komunikacyjną nr (...)z dnia 11 sierpnia 1999 r. Zarządu Dróg Miejskich W uzasadnieniu decyzji wskazano, że do akt sprawy dołączono m.in.: pomiar hałasu w miejscu lokalizacji projektowanego budynku wykonany przez głównego specjalistę do spraw akustyki mgr. inż. E. K. (1) oraz wymagania akustyczne dla zewnętrznych przegród budowlanych przedmiotowego budynku opracowane przez mgr. inż. E. U..

Dowód: decyzja z dnia 26 lutego 2001 r. – k. 39-41

Decyzją Nr (...) z dnia 20 grudnia 2001 r. Burmistrz Gminy (...) przeniósł na (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. uprawnienia wynikające z decyzji z dnia 26 lutego 2001 r. Decyzją Nr (...) z dnia 26 stycznia 2005 r. wydaną przez Prezydenta (...) W.((...)), zmieniono ostateczną decyzję Nr(...) z dnia 26 lutego 2001 r. zezwalającą na budowę poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego zamiennego i zezwolenie na budowę według tego projektu. Powyższa decyzja została zmieniona decyzją Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 23 marca 2006 r.

Dowód: okoliczność bezsporna, Decyzja Nr (...) z dnia 26 stycznia 2005 r. – k. 44-45, przedwstępna umowa sprzedaży nr (...) z dnia 29 czerwca 2007 r. – k. 69-74

W dniu 19 czerwca 2006 r. (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. zawarła jako Zamawiający, z (...) S.A. z siedzibą w W., jako Wykonawcą, Umowę Nr (...), na zadnie inwestycyjne pod nazwą: ,,Całość robót budowlanych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym usługami na parterze, z garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu przy ul. (...) w W.”. W ramach Umowy Zamawiający zlecił, a Wykonawca zobowiązał się do wykonania całość robót budowlanych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z usługami na parterze, z garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu i przyłączam i przy ul. (...) w W. (Inwestycji), w zakresie określonym Umową i dołączoną do niej Dokumentacją Wykonawczą. W umowie wskazano, że w zakresie prac do wykonania znajdują się wszystkie prace, jakie należy wykonać, aby budowany obiekt spełniał zakładana funkcję oraz te które wynikają z technologii robót, sztuki budowlanej, przepisów prawa budowlanego nawet, jeśli nie było to oddzielnie opisane w Dokumentacji Wykonawczej oraz tabeli elementów scalonych (...) wraz z usunięciem wszelkich ewentualnych wad i usterek powstałych w trakcie robót i związanych z ich wykonaniem.

Dowód: Umowa z dnia 19 czerwca 2006 r. – k. 510-515

W projekcie budowlanym zamiennym do projektu zatwierdzonego decyzją o pozwoleniu na budowę, w pkt. 1.2.2.8. ,,Materiały wykończeniowe” w odniesieniu do okien i drzwi balkonowych wskazano:

- drewniano-aluminiowe z drewna klejonego warstwowo lub podobnego;

- okna i drzwi balkonowe uchylne, rozwierane, rozwierano-uchylne lub przesuwane;

- szklenie zespolone dwuszybowe o parametrach K=1,1:32 dB, szkło bezbarwne niskoemisyjne;

- parapety podokienne kamienne, z białego marmuru carrara lub podobne;

- nad oknami antresoli rolety mocowane wewnątrz nadproży.

Dowód: projekt budowlany zamienny – k. 37-38, k. 77-80,

Budynek został wybudowany przez generalnego wykonawcę (...) S.A. w W. na zlecenie Inwestora (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., w oparciu o ostateczną Decyzję nr (...) wydaną przez Prezydenta (...). W. w dniu 23 marca 2006r, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działkach ewidencyjnych nr (...), z obrębu. (...) przy ul. (...) w W.. Budynek został przyjęty do użytkowania na podstawie ostatecznej Decyzji nr (...) z dnia 15 października 2007 r. (znak: (...)), wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W..

Dowód: okoliczność bezsporna, akt notarialny Rep. (...)– k. 9-21,

W dniu 4 grudnia 2007 r. F. K. oraz E. K. (2) (jako kupujący) zawarli z (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. (jako sprzedającym) w formie aktu notarialnego Rep. (...), umowę ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego numer (...), położonego na (...)kondygnacji Budynku przy ul. (...) w W.. Przedmiotowy lokal o powierzchni 81,46 m ^{( 2)}, składał się z przedpokoju, trzech pokoi (w tym jednego z aneksem kuchennym) i dwóch łazienek z wc, wyposażony w instalacje energii elektrycznej, wodociągowo - kanalizacyjną,, centralnego ogrzewania. Przy zawarciu Umowy F. K. oraz E. K. (2) oświadczyli, że przed podpisaniem umowy dokonali oględzin lokalu mieszkalnego i potwierdzają odbiór bez wad (§ 4 ust. 1). Do wydania lokalu mieszkalnego doszło w dniu 12 listopada 2007 r. (§ 4 ust. 2) W § 5 Umowy strony ustaliły, że Sprzedający ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady ukryte lokalu mieszkalnego i budynku przez okres 3 lat.

Dowód: akt notarialny Rep.(...) – k. 9-21,

Na zlecenie F. K. inż. A. S. - rzeczoznawca Stowarzyszenia (...), sporządził opinię techniczną z dnia 17 lutego 2010 r. w przedmiocie oceny technicznej jakości wykonania i montażu drewniano aluminiowych drzwi balkonowych w mieszkaniu nr (...) budynku wielorodzinnym przy ul. (...) w W.. W pkt. 5.2. ekspertyzy opinii stwierdzono:

a) temperatura powietrza wewnątrz każdego pokoju wynosi 17 -18° C , wilgotność 40% oraz temperatura powietrza na poziomie parkietu w odległości 5 cm od okien wynosi 10° C - przy temperaturze powietrza zewnętrznego -1° C i wilgotności ok. 80%,

b) intensywne przedmuchy powietrza zewnętrznego pod progiem drzwi balkonowych na całej szerokości zestawu, brak wykończenia i uszczelnienia styku parkietu z progiem drzwi balkonowych;

c) brak ciągłości uszczelki wrębowej w narożu górnym i dolnym w przymyku drzwi balkonowych dwudzielnych bez słupka;

d) brak ciągłości uszczelki przylgowej w narożach skrzydeł;

e) brak zastosowania dodatkowego ryglowania w ościeżnicy skrzydła o szerokości powyżej 900 mm w pobliżu połowy jego szerokości;

f) brak właściwej izolacyjności akustycznej zestawów balkonowych w odniesieniu do panującego na zewnątrz poziomu hałasu oraz wymagań normowych

W ekspertyzie zawarto zalecenia, aby dokonać poprawy zamocowania uszczelek zapewniając zachowanie ich ciągłości na obwodzie skrzydła oraz wprowadzić dodatkowe zaczepy ryglujące skrzydła w progu ościeżnicy. Zalecono ponadto aby zdemontować istniejące parapety zewnętrzne, dokładnie uszczelnić pianką PU szczelinę pod progiem drzwi balkonowych, zamocować parapety zewnętrzne uszczelniając uprzednio szczelinę pomiędzy parapetem a ościeżem oraz uszczelnić od wewnątrz silikonem szczelinę pomiędzy parkietem a progiem drzwi balkonowych i zamaskować ćwierćwałkiem.

Dowód: opinia techniczna – k. 25 – 36

Pismem z dnia 26 lutego 2010 r. F. K. wezwał (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. do wymiany - w lokalu nr (...) znajdującym się w budynku przy ul. (...) w W. - wadliwych okien i drzwi balkonowych, w celu wyeliminowania ponadnormatywnego hałasu emitowanego do lokalu z zewnątrz, w tym przez ruch komunikacyjny, zakreślając termin do wykonania robót do dnia 29 marca 2010 r.. Ponadto wezwano do usunięcia usterek i mankamentów wyszczególnionych w opinii z dnia 17 lutego 2010 r.

Dowód: pismo z dnia 26 lutego 2010 r. – k. 51

Stolarka okienna zamontowana w budynku przy ul (...), w tym w lokalu nr (...), w postaci okien systemu (...), została zamontowana w oparciu o dokumentację techniczną uzgodnioną i zatwierdzoną przez projektanta budynku - J. B.. W mieszkaniu nr (...) zamontowane zostały okna drewniano-aluminiowe o współczynniku Izolacyjności akustycznej 32 dB.

Dowód: specyfikacja techniczna okien – k. 46, projekt budowlany zamienny – k. 38, ,,Standard wykonania i wykończenia Budynku” - k. 75-76, Oświadczenie w sprawie zamontowanych okien w budynku przy ul. (...)“ z dnia 15 stycznia 2010 roku - k. 81,

W dacie powstania projektu zamiennego (2004 r.), w dacie uzyskania pozwolenia na budowę (2005 r.) oraz w dacie przekazania powodom lokalu do zamieszkania (2007 r.) okna nie spełniały obowiązujących norm przewidzianych przepisami Prawa Budowlanego oraz Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zastosowane okna w momencie oddania budynku nie chroniły, jak i obecnie nie chronią, zgodnie z wymaganiami normy PN - B - 02151 - 3:1999, przed nadmiernym przenikaniem hałasu do mieszkania. Norma PN-B-02151-3:1999 została ustanowiona przez Polski Komitet Normalizacyjny dnia 28 stycznia 1999 Uchwałą nr 3/99-0. Izolacyjność okna wraz z nawiewnikami nie odpowiada wymaganiom w/w normy. Okna zostały błędnie dobrane pod względem akustycznym, błąd został popełniony na etapie projektu. Przy usuwaniu wady akustyczności okien, konieczne jest stosowanie aktualnie obowiązujących norm.

Dowód: opinia Instytutu (...) z sierpnia 2014 r. sporządzona przez dr. inż. E. N. (1) - k. 525-535, pinia uzupełniająca Instytutu (...) z dnia 28 listopada 2014 r. sporządzona przez dr. inż. E. N. (1) - k. 572-573

Okna zamontowane w lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. mają wady przejawiające się w tym, że:

- zamontowane okna mają przeciętną izolacyjność akustyczną na poziomie 32dB, zamiast ponadprzeciętnej ok. 40dB;

- szyby ogniochronne posiadają liczne bąbelki;

- uszczelki nie zachowują ciągłości, a wielu miejscach są nieprawidłowo zamontowane lub uszkodzone;

- okucia są przesunięte, stwierdzono konieczność montażu dodatkowych rygli;

- stwierdzono uszkodzenia ram okiennych (rozklejenia, pęknięcia);

- stwierdzono braki uszczelnienia drzwi i balkonowych w progach na styku z podłogą;

- części ruchome okien wymagają regulacji.

Dowód: opinia pisemna z dnia 30 stycznia 2021 r. biegłego sądowego z zakresu budownictwa - kosztorysowania i rozliczania robót budowlanych i rozliczania robót budowlanych realizowanych w warunkach ofertowych i przetargowych oraz wg. warunków kontraktowych (...) inż. P. M. – k. 998-1018,

F. K. przez cały okres zamieszkiwania wraz z rodziną w lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W., z uwagi na występujące wady zamontowanych okien, był narażony na podwyższony hałas i złą izolacyjność termiczną. Występujący w mieszkaniu hałas wpływał negatywnie na stan zdrowia i samopoczucie F. K. i jego rodziny.

Dowód: zeznania powoda F. K. – k . 600v, zeznania świadka T. S. (1) k. 425-426

Naprawa okien w pokoju z aneksem kuchennym w lokalu nr (...) w budynku wielorodzinnym przy ul (...) powinna obejmować:

- wymianę skrzydła drzwi balkonowych na nowe z zamontowanym nowym okuciem uwzględniającym dodatkowy rygiel, z nową szybą zespoloną o konstrukcji (...)

— korektę ustawień zamontowanych okuć oraz montaż dodatkowego rygla,

— wymianę szyb w naświetlach i oknach stałych,

— wymianę szyb w oknach uchylnych,

— wymianę uszczelek przylgowych, uszczelek styku albuminowych osłon i szyb zespolonych

— wymianę aluminiowych osłon na nowe uzupełnione o zaślepki,

— demontaż i ponowny montaż parapetów zewnętrznych,

— uszczelnienie przestrzeni pod dolną ramą okien stałych,

— rozbiórkę i montaż desek tarasowych, uszczelnienie przestrzeni między ramą okna balkonowego a wylewką, uszczelnienie silikonem przestrzeni między parkietem a ramą okna balkonowego, montaż ćwierćwałka drewnianego,

— regulacja,

Jedynym skutecznym sposobem naprawy okien od strony ul. (...), jest ich wymiana od strony mieszkania, co będzie się wiązało z remontem pomieszczeń obejmującym naprawę parkietu, malowanie ścian i sufitów. Przeprowadzenie naprawy wymagać będzie przeprowadzenia następujących prac:

- wyniesienie i zabezpieczenie mebli,

- zabezpieczenie podłóg i drzwi i innych elementów,

- demontaż i montaż karniszy,

- demontaż listew przypodłogowych,

- rozbiórkę parkietu pas szerokości min 50cm,

- demontaż obróbek blacharskich,

- demontaż okien (wykucie ze ścian sufitu i podłogi),

- montaż nowych okien wraz z regulacją,

- zamurowanie wykuć,

- uzupełnienie tynku (ściany, sufity),

- wykonanie gładzi w miejscach naprawianych (ościeża i sufit),

- malowanie ścian w których będą zamontowane okna,

- malowanie sufitów,

- uzupełnienie parkietu,

- cyklinowanie całego pomieszczenie,

- lakierowanie parkietu

- montaż listew przypodłogowych,

- montaż ćwierć wałków przy oknach,

- montaż ćwierćwałka drewnianego,

- uporządkowanie pomieszczeń.

Koszt usunięcia wad drzwi balkonowych i okien w lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. obejmujących niezbędny zakres robót naprawczych wynosi 10.377,14 zł brutto.

Dowód: opinia pisemna biegłego sądowego inż. P. M. – k. 998 – 1007, pisemna opinia uzupełniająca biegłego sądowego inż. P. M. – k. 1128-1130,

Pismem z dnia 01 lutego 2024 roku powód złożył oświadczenie o obniżeniu ceny sprzedaży lokalu o kwotę 108.377,14 złotych w związku z ujawnieniem wad fizycznych

Dowód: pismo z dnia 01lutego 202 4., wraz z dowodem nadania, k. 1199

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dokumentów prywatnych, których wiarygodności strony nie podważały, tym samym brak było podstaw do ich kwestionowania. Czyniąc ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie Sąd co do kluczowych w sprawie okoliczności, w szczególności ustalenia wad dotyczących okien znajdujących się mieszkaniu powoda oraz sposobu usunięcia stwierdzonych wad - oparł się na opinii pisemnej (k. 998 – 1007) oraz opiniach uzupełniających (k. 1128-1130, k. 1092v-1094v, k. 1189v-1190v) biegłego sądowego inż. P. M.. Opinie te Sąd uznał za profesjonalne, rzeczowe i pełne. Biegły w sposób wyczerpujący przedstawił stwierdzone w lokalu nr (...) wady dotyczące zainstalowanych tam okien i drzwi balkonowych, a także przedstawił sposób usunięcia stwierdzonych wad, który w najwyższym stopniu gwarantował poprawę izolacyjności akustycznej okien, wskazując jednocześnie koszty takiego przedsięwzięcia. W złożonych opiniach uzupełniających biegły w przekonujący sposób odpowiedział natomiast na zarzuty stron, szeroko uzasadniając racjonalność przyjętych rozwiązań – w zakresie obranego sposobu naprawy.

Sąd oparł się również na opiniach Instytutu (...) sporządzonych przez biegłą z zakresu akustyki dr. inż. E. N. (2) (k. 525-535, opinie uzupełniające k. - k. 572-573, k. 593 – opinia ustna uzupełniająca) oraz mgr. inż. J. P. (k. 283-296, ustna opinia uzupełniająca – k. 382, opinia uzupełniająca – k. 656-660). Przy czym opinie te sąd uznał za przydatne jedynie w zakresie w jakim pozostawały zgodne z kluczową w niniejszej sprawie opinią sporządzoną przez biegłego inż. P. M. tj. co do ujawnionych wad stolarki okiennej znajdującej się w lokalu nr (...), nie spełnianiu norm dźwiękoszczelności oraz pierwotnego charakteru ujawnionych wad akustycznych. W odniesieniu natomiast do wskazanych w tych opiniach postulowanych sposobach usunięcia stwierdzonych wad, Sąd uznał przedmiotowe opinia za niemiarodajne. Sąd miał tu na względzie, zarówno pewną niekonsekwencję biegłych w ferowanych ocenach, co do postulowanego sposobu usunięcia wad, jak i zauważalny rozdźwięk pomiędzy opiniami co do oczekiwanych rezultatów co do planowanych prac. Biegły mgr. inż. J. P. postulował 3 etapową eliminację wad poprzez dokonanie poprawek stolarki, uszczelnienia i wyregulowania okien, a wymianę stolarki uznawał za ostateczność, jeżeli inne sposoby zawiodą (opinia pisemna - 283-296), żeby już na etapie składania ustnej opinii uzupełniającej (k. 382) całkowicie negować wymianę okien, po czym w kolejnej pisemnej opinii uzupełniającej, ponownie wskazywać na wymianę stolarki, jako możliwe aczkolwiek zasadne do zastosowania w ostateczności rozwiązanie (k. 656-660). Natomiast Biegła E. N. (2) w ustnej uzupełniającej opinii (k. 593) wskazała, że nie jest pewna czy przy takiej konstrukcji budynku okna będą wstanie spełnić wymagania akustyczne oraz, że nie jest pewna czy istnieje jakakolwiek konstrukcja która będzie spełniała wymagania. Zaznaczyć należy, że na tym etapie w aktach sprawy opinia biegłego inż. P. M. nie została jeszcze sporządzona, wobec czego biegła mogła odnosić się jedynie do wcześniejszych opinii. Sąd krytycznie odniósł się także do opinii Instytutu (...) sporządzonej przez biegłego dr. inż. A. P. (k. 775- 780). Biegły bowiem z jednej strony wskazywał: ,,nie podejmujemy się podania trybu i sposobu naprawy w zakresie wymiany uszczelek, okuć, szyb, sposobu regulacji i konserwacji, itp.”, z drugiej zaś odwoływał się do napraw i regulacji stolarki dokonanych przez T. S. (2), wskazując na ich skuteczność. Powyższe stwierdzenie, co do skuteczności napraw dokonanych przez ww. osobę jawią się jako niczym niepoparte, a więc czysto gołosłowne. Co więcej niezrozumiałym jest postulowanie, aby u powoda dokonać analogicznych prac jak w kilku innych lokalach znajdujących się budynku (wymiany szyb, przy okazji przeprowadzając naprawy i regulację stolarki), skoro jednocześnie biegły stwierdził, że Instytut w tych pracach nie brał udziału, nie nadzorował napraw, nawet nie zalecał – oczywistym jest więc, że twierdzenia o skuteczności podjętych działań nie znajdują należytego oparcia.

Nie deprecjonując więc zasadniczej konstatacji zawartej w opiniach Instytutu co do tego, że wymiana okien na spełniające wymagania izolacyjności akustycznej na obecnym poziomie jest bardzo trudna, technicznie i kosztowo, zwróć należy uwagę, że biegły inż. P. M. nie negował powyższej oceny, bowiem postulowana przez niego metoda usunięcia wad polegająca na wymianie okien nie była związana z wymianą okien od zewnątrz, co istotnie wiązałoby się ze znacznymi kosztami, ale wskazywał na możliwość dokonania wymiany od wewnątrz, szczegółowo przy tym opisując konieczne do tego działania.

Co oczywiste ekspertyza prywatna, a w szczególności zawarte w niej zalecenia naprawcze - inż. A. S. (k. 29-31) nie mogły być brane pod uwagę. Przedmiotowa ekspertyza została bowiem sporządzona na zamówienie strony powodowej (która niewątpliwie jest zainteresowana wynikiem postępowania) i tym samym ma ona jedynie walor dokumentu prywatnego.

Sąd nie brał pod uwagę również sporządzonej w niniejszej sprawie opinii biegłego inż. B. O. (k.114-151) (w tym sposobów usunięcia ujawnionych wad w niej wskazanych). Powodem pominięcia przedmiotowej opinii był szereg błędów w niej zawartych, które zostały bardzo wyraźnie wskazane w opinii Instytutu (...) sporządzonych przez mgr. inż. J. P. (k. 283-296, ustna opinia uzupełniająca – k. 382). Sąd zaś w pełni podziela zastrzeżenia tam wskazane do opinii biegłego inż. B. O..

Sąd oparł się na zeznaniach powoda F. K. (k . 600-600v) – zarówno co do faktu występowania wad, jak i w szczególności dyskomfortu i uciążliwości dla powoda i jego rodziny, związanego ujawnionymi wadami.

Zeznaniom świadka T. S. (1) (k. 425-426) Sąd dał wiarę w zakresie w jakim korespondowały z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Zeznania świadka potwierdziły fakt występowania wad okien i drzwi balkonowych w lokalach mieszkalnych znajdujących się w Budynku przy ul. (...). Jednocześnie zaznaczyć trzeba, że zeznania świadka nie mogły stanowić podstawy do poczynienia ustaleń zarówno co do faktu, jak i charakteru wad okien i drzwi balkonowych w mieszkaniu powoda, a tym bardziej co do sposobu usunięcia zaistniałych wad. Świadek bowiem sam zeznał, że nie widział okien w mieszkaniu powoda, nie ma więc wiedzy co do rzeczywistych wad, a nie sposób odnosić spostrzeżeń świadka co wad zaobserwowanych w innych lokalach oraz podjętych sposobach naprawy na lokal powoda. Oczywistym jest również, że subiektywne (i całkowicie nie miarodajne) spostrzeżenia świadka co do skuteczności stosowanych przez niego sposobów naprawy okien, nie mogą być podstawą do czynienia ustaleń co do właściwego sposobu usunięcia ujawnionych wad lokalu powoda.

Pozostałe zalegające w aktach sprawy a nie wymienione wyżej dowody nie stanowiły wartościowego materiału dowodowego.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo (w ostatecznej postaci) zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Powód w pierwszej kolejności dochodził swojego roszczenia na podstawie art. 560 kc. wskazując na wady zakupionego lokalu mieszkalnego. Przy czym już w toku postępowania powód - zgłaszając żądanie zapłaty - wskazał, że podstawą roszczenia jest art. 560 § 3 k.c. i/lub art. 471 k.c. (pismo procesowe z dnia 21 grudnia 2016 r. k. 895-896).

W świetle stanowiska Sądu Najwyższego Sąd może uwzględnić żądanie także na innej podstawie prawnej niż wskazanej przez powoda, jeżeli tylko nie wykracza poza ramy faktyczne określone w pozwie. Z tego względu, że sąd może ocenić powództwo na podstawie różnych podstaw prawnych, w uzasadnieniu pozwu okoliczności faktyczne powinny być na tyle dokładnie sprecyzowane, aby można było jednoznacznie określić wchodzące w rachubę podstawy prawne, właściwe do oceny przedstawionego pod osąd roszczenia powoda. Jest to konieczne w celu zapewnienia możliwości podjęcia właściwej obrony przez pozwanego, w szczególności poprzez możliwość powołania odpowiednich faktów i zarzutów istotnych z punktu widzenia norm prawa materialnego, mogących mieć zastosowanie do oceny przedstawionej w pozwie podstawy faktycznej powództwa. Utrata przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady rzeczy, w tym do odstąpienia o umowy sprzedaży, jak również brak podstaw do skutecznego odstąpienia od umowy sprzedaży na podstawie art. 491 § 1 k.c., nie eliminuje możliwości dochodzenia przez kupującego roszczenia odszkodowawczego na zasadach ogólnych o naprawienie szkody doznanej przez kupującego wskutek nienależytego spełnienia świadczenia przez sprzedawcę poprzez sprzedaż rzeczy wadliwej. Strona powinna jednak wyraźnie określić w pozwie, że żąda również oceny zgłoszonego żądania jako roszczenia odszkodowawczego w razie uznania braku podstaw do uwzględnienia powództwa o zwrot spełnionego świadczenia. ( vide: wyrok SN z dnia 1 kwietnia 2011 r., III CSK 220/10).

Skoro więc powód sformułował przed wydaniem w sprawie wyroku, swoje roszczenie na zasadzie rękojmi, jak i żądaniu odszkodowania z art. 471 kc, konieczne stało się rozpoznanie żądania zakreślonego okolicznościami faktycznymi wskazanymi w pozwie, na obu podstawach prawnych.

Zaznaczyć przy tym należy, że z uwagi na datę zawarcia pomiędzy stronami umowy sprzedaży, zastosowanie znajdowały przepisy Kodeksu cywilnego sprzed nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz. U. z 2014 r. poz. 827), która weszła w życie 25 grudnia 2014r. Zgodnie z art. 51 tej ustawy, do umów zawartych przed dniem jej wejścia w życie stosuje się przepisy dotychczasowe. Skoro więc umowa sprzedaży została zawarta w dniu 4 grudnia 2007 r., należało stosować przepisy sprzeda tej nowelizacji. I tak, zgodnie z art. 560 § 1 i 3 k.c. (w brzmieniu sprzed 25 grudnia 2014 r.) jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Zaznaczyć także wypada, że pozwany w niniejszej sprawie ( (...) sp. z o.o.) niewątpliwie posiada legitymację bierną, jako że pełnił on rolę inwestora. W orzecznictwie wskazuje się zaś, że w przypadku sprzedaży lokalu w budynku za sprzedawcę będącego wytwórcą rzeczy należy uważać podmiot, który pełnił rolę inwestora na etapie budowy budynku usytuowanego na należącej do niego nieruchomości. ( vide: Wyrok SN z 15.01.2021 r., I CSKP 6/21, LEX nr 3107891)

Zanim jednak Sąd podda szerszej analizie roszenie powoda z tytułu rękojmi, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy przedmiotowe roszczenie zostało zgłoszone w odpowiednim terminie. Zgodnie bowiem z art. 568 § 1 k.c. (w brzmieniu obowiązującym na dzień zawarcia umowy sprzedaży) uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Należy przy tym pamiętać, że powyższy termin ma charakter terminu zawitego i po jego upływie uprawnienia z tytułu rękojmi dotyczącej wad budynku wygasają ( vide: C. Żuławska [w:] Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom I-II, wyd. X, red. G. Bieniek, Warszawa 2011, art. 568.; A. Szpunar, Uwagi w sprawie..., s. 2; Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania..., s. 41; E. Łętowska, Prawo..., s. 410, a także orzecznictwo - patrz uchwała SN z 5 lipca 2002 r., III CZP 39/02, LexPolonica nr 356401, OSN 2004, nr 7-8, poz. 93 oraz J.P. Naworski, W sprawie..., s. 79, a także wyrok SN z 5 stycznia 2005 r., II CK 330/04, LexPolonica nr 378873, OSNC 2005, nr 12, poz. 215 z glosą aprobującą K. Kocha, MoP 2008, nr 5, s. 270 oraz wyrok SN z 5 sierpnia 2005 r., II CK 28/05, LexPolonica nr 394642, OSNC 2006, nr 6, poz. 107)

W przedmiotowej sprawie do zgłoszenia wad doszło pismem z dnia 26 lutego 2010 r., zaś zawarcie umowy sprzedaży miało miejsce w dniu 04 grudnia 2007 r., natomiast wydanie lokalu nastąpiło w dniu 12 listopada 2007 r. (§ 4 ust. 2 umowy).

Prawo cywilne nie definiuje pojęcia "budynek" i zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie występuje rozbieżność stanowisk odnośnie do tego, czy należy je rozumieć tak jak ujmuje je prawo publiczne w art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, czy też przy wykładni art. 568 § 1 k.c. definicję w prawie tym zawartą należy stosować tylko posiłkowo, nie ograniczając pojęcia budynek do obiektu budowlanego trwale związanego z gruntem, wydzielonego z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadającego fundamenty i dach (jak to stanowi Prawo budowlane). Tutejszy Sąd przychylając się do drugiego z zaprezentowanych stanowisk, uważa że samodzielny lokal mieszkalny, o jakim mowa w ustawie o własności lokali wprawdzie nie stanowi budynku w rozumieniu art. 568 § 1 k.c., jednakże jego właścicielowi przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku, w którym lokal jest położony, w szczególności, gdy wady te uzewnętrzniają się, jako wada lokalu (np. zagrzybienie, zawilgocenie mieszkania wskutek nieprawidłowych izolacji poziomych i pionowych). (vide: Wyrok SN z 8.10.2014 r., II CSK 505/13, OSNC 2015, nr 9, poz. 107.) Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu przywołanego wyroku, przeciwko posługiwaniu się terminem "budynek" w rozumieniu prawa budowlanego dla ustalenia uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku przemawia także wykładnia funkcjonalna unormowania zawartego w art. 568 § 1 k.c. Nie ulega wątpliwości, że ustawodawca zastrzegł szczególną regulację odnośnie do wad budynków z uwagi na ich znaczenie gospodarcze oraz złożoność konstrukcji, a także negatywne skutki, jakie mogą powstać z ich wadliwością, która nierzadko, z uwagi na ową złożoność konstrukcji oraz wpływ czynników zewnętrznych (oddziaływanie warunków atmosferycznych) i wewnętrznych (np. tzw. osiadania budynku) powoduje, że wady ujawniają się w czasie dłuższym niż rok. Ścisłe trzymanie się wykładni językowej i korzystanie z terminu "budynek" z prawa budowalnego, niejednokrotnie godziłoby w potrzebę ochrony obrotu prawnego oraz dobrej wiary kupujących.” (porównaj: Wyrok SN z 27.01.2017 r., V CSK 161/16, LEX nr 2269113)

W przedmiotowej sprawie ujawniona wada dotyczyła okien w lokalu powoda. Podkreślić przy tym należy, iż analogiczne wady ujawniono także w innych lokalach znajdujących się w przedmiotowym budynku. Niewątpliwie więc przedmiotowa wada dotyczy powierzchni zewnętrznych - całego w zasadzie - budynku. W konsekwencji w niniejszej sprawie należało przyjąć 3 letni termin. Uwzględniając więc poczynione wyżej ustalenia co do daty sprzedaży oraz daty zgłoszenia wady, uznać należy że strona powodowa dochowała ustawowemu terminowi.

Przechodząc dalej zaznaczyć trzeba, że w świetle art. 563 k.c. możliwość dochodzenia przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy uzależniona jest od dokonania przez uprawnionego pewnych „aktów staranności” tj.: zawiadomienia sprzedawcy (przyjmującego zamówienie) o wadzie w określonym terminie – miesiąca od wykrycia wady (§ 1), a w przypadku gdy do zawarcia umowy dochodzi pomiędzy osobami prowadzącymi działalność gospodarczą – niezwłocznie po jej wykryciu. „Niezwłoczność", o jakiej w przepisie mowa, oznacza konieczność dokonania zawiadomienia bez zbędnej zwłoki. Oceny, na ile ów akt staranności uprawnionego został dochowany, należy dokonywać przez pryzmat normalnego toku czynności kupującego (zamawiającego). Podkreślenia przy tym wymaga, że termin na dokonanie notyfikacji zobowiązanego o wadach (podobnie jak w przypadku art. 568 § 1 k.c.) jest terminem zawitym – nie może być wolą stron modyfikowany. Niespełnienie przesłanek z art. 563 k.c. powoduje zaś utratę uprawnień z tytułu rękojmi. Z powyższego wynika, że dochowanie aktów staranności stanowi przesłankę materialnoprawną o charakterze konstytutywnym – warunkującą prawną możliwość dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi.

Skoro więc strona powodowa upatruje jednej z podstaw swojego roszczenia w przepisach dotyczących rękojmi za wady, to powinna była wykazać - zgodnie z obowiązkiem wynikającym z art. 6 k.c. oraz art. 232 k.p.c. - okoliczności i fakty, z których wywodzi korzystne dla siebie skutki prawne. W przedmiotowej sprawie ten obowiązek sprowadzał się do wykazania, że lokal ma wady oraz że zostały dokonane akty staranności, to jest że zbadano przedmiot umowy oraz zawiadomiono zobowiązanego o wadach w odpowiednim terminie. Powinien także udowodnić, kiedy o wadach się dowiedział.

Należy bowiem pamiętać, że przewidziana w art. 556 § 1 k.c. odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy jest odpowiedzialnością bezwzględną, której wystarczającą przesłanką faktyczną jest ustalenie, że sprzedana kupującemu rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą. ( vide: Wyrok SN z 27.01.2017 r., V CSK 161/16, LEX nr 2269113). Podkreślenia wymaga fakt, iż w judykaturze wyrażane jest trafne, w ocenie Sądu, stanowisko, że wykrycie wady rzeczy, której konstrukcja i właściwości nie są znane użytkownikowi nie posiadającemu wiadomości specjalnych, następuje - w rozumieniu art. 563 § 1 k.c. - wtedy, kiedy kupujący definitywnie przekonał się, że nabyta rzecz nie nadaje się do użytku zgodnie z jej przeznaczeniem. Wtenczas zazwyczaj, dopiero w momencie zapoznania się z ekspertyzą wykonaną przez specjalistę, można przypisywać kupującemu "wykrycie wady" ( vide: wyroki Sądu Najwyższego z dnia 26 sierpnia 2004 r., I CK 91/04, OSNC 2005/7-8/140, i z dnia 14 lutego 1967 r.,I CR 521/66, OSNC 1967/9/164).

Mając na względzie okoliczności niniejszej sprawy, fakt terminowego zgłoszenia przez powoda wad nie ulegał żadnym wątpliwościom. Powód bowiem zyskał wiedzę na temat wad wraz z zapoznaniem się ze sporządzoną ekspertyzą z dnia 17 lutego 2010 r. (k. 25), zaś wezwanie do usunięcia wad wystosował pismem z dnia 26 lutego 2010 (k. 51).

Podkreślenia przy tym wymaga, że powoływane przez stronę pozwaną okoliczności co do zgodności zastosowanych w oknach parametrów dźwiękoszczelności z projektem budowlanym nie miał w niniejszej sprawie znaczenia, albowiem jak wskazał biegły akustyk błąd został popełniony już na etapie projektowania, za co niewątpliwie odpowiada pozwany jako sprzedawca i inwestor. W przedmiotowej sprawie fakt niedotrzymania przywołanych wyżej norm techniczno – prawnych nie uległ żadnym wątpliwościom. Należy zaś pamiętać, że jednym z elementów przesądzających, w świetle art. 556 § 1 k.c., o wystąpieniu wady fizycznej rzeczy sprzedanej jest zmniejszona użyteczność rzeczy ze względu na cel wynikający z przeznaczenia tej rzeczy. Przy dokonywaniu więc ustalenia, czy rzecz sprzedana dotknięta jest wadą fizyczną należy dać zdecydowany priorytet kryteriom funkcjonalnym, obejmującym użyteczność rzeczy i jej przeznaczenie zgodne z celem umowy sprzedaży. W ocenie Sądu kryterium to powinno więc być stosowane przy dokonywaniu oceny przed kryterium normatywno - technicznym i może samodzielnie przesądzać o wystąpieniu wady fizycznej rzeczy sprzedanej. W tej sytuacji nawet zgodność z projektem budowlanym czy też decyzjami administracyjnymi, nie pozbawia możliwości stawiania zarzutu, że rzecz jest dotknięta wadą fizyczną. Jeśli bowiem mamy do czynienia ze zmniejszeniem użyteczności rzeczy występującej przy użyciu jej do celu wynikającego ze zwyczajnego przeznaczenia tego produktu, to nie sposób zaprzeczyć istnienia wady ( vide: wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 maja 1997 r. II CKN 115/97 Monitor Prawniczy - Zestawienie Tez 2001/7 str. 419). Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy uznał, że istnienie wady fizycznej budynku w postaci braku wystarczającej - dla komfortowego zamieszkiwania w lokalu - izolacji akustycznej okien, zmniejsza użyteczność lokalu powoda (wskutek tego zmniejsza również jego wartość). Nie może bowiem ulegać wątpliwości, w świetle wskazań płynących z doświadczenia życiowego, że hałas przenikający do lokalu powoda, nawet jeśli tylko nieznacznie przekracza dopuszczalne normy techniczno - prawne, jest dokuczliwy i wpływa negatywnie na komfort zamieszkiwania.

Rozpatrując natomiast kwestie skuteczności składanych przez stronę powodową oświadczeń (i to zarówno zgłoszenia wady – vide: pismo z dnia 26 lutego 2010 r., jak i pisma zawierającego żądanie zapłaty, a więc żądanie obniżenia ceny złożonego już w toku postępowania) trzeba zaznaczyć, że pomimo tego, że oświadczenia te zostały złożone przez procesowego powoda, który dysponował jedynie pełnomocnictwem procesowym (vide: k. 8), to w ocenie Sądu oświadczenia te odniosły skutek prawny. Sąd w tym względzie podziela bowiem stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 20 października 2004 r., sygn. I CK 204/04, w świetle którego o ile przewidziany w art. 91 k.p.c. zakres umocowania z mocy ustawy nie uprawnia pełnomocnika procesowego do złożenia oświadczenia materialnoprawnego, to jednak oświadczenie woli mocodawcy o udzieleniu pełnomocnictwa do złożenia takiego oświadczenia może być jednak złożone w sposób dorozumiany. Biorąc pod uwagę konsekwentne stanowisko powoda w tym względzie, wyrażające się w żądaniu usunięcia wad, a także późniejsze złożenie w tym względzie powództwa i zgłoszenie żądania zapłaty, w tym złożone przez powoda w dniu 01 lutego 2024 roku oświadczenie o obniżeniu ceny (k. 1198), Sąd nie miał wątpliwości, że do takiego dorozumianego oświadczenia woli powoda o udzieleniu pełnomocnictwa materialnoprawnego zarówno co do żądania usunięcia wad jak i obniżenia ceny, w niniejszej sprawie doszło. Niezależnie od powyższego, tzn. gdyby uznać brak dorozumianego oświadczenia woli powoda, to oświadczenie złożone przez pełnomocnika należało uznać z skuteczne w świetle udzielenia przez pełnomocnika pozwanego odpowiedzi, co oznacza zgodę na działanie bez umocowania stosownie do treści art. 104 zd. 2 kc.

Uznając, że powód skutecznie skorzystał z uprawienia do obniżenia ceny w ramach rękojmi za wady fizyczne przedmiotu sprzedaży, należało ustalić właściwą wartość tego obniżenia.

Żądanie zapłaty zostało zgłoszone po praz pierwszy na etapie postępowania sądowego (w ramach żądania ewentualnego - vide: pismo z dnia 21 grudnia 2016 r. k.– 895). W ocenie Sądu biorąc pod uwagę prezentowane przez stronę powodową stanowisko, co do podstaw zgłoszonego żądania tj. przepisów dot. rękojmi za wady, uznać należy, że przedmiotowe żądanie zapłaty stanowiło w istocie żądanie obniżenia ceny, o jakim mowa w art. 560 § 1 k.c.. Zaznaczyć przy tym należy, że na dalszym etapie postępowania (w tym w ostatecznie sformułowanym stanowisku procesowym) powód dokonał zmiany powództwa m. in. poprzez zmianę kolejności zgłaszanych do tej pory roszczeń (głównego i ewentualnego) - żądając w pierwszej kolejności zasądzenia kwoty i dopiero w ramach żądania ewentualnego zobowiązania pozwanego do usunięcia wad. Z tego też względu Sąd w swoich rozważaniach skupił się na roszczeniu pieniężnym.

W tym względzie przede wszystkim wypada odnotować, że żądanie obniżenia ceny obejmuje koszt usunięcia ujawnionych wad okien i drzwi balkonowych w lokalu powoda tj. 108.337,14 zł. W ocenie Sądu obniżenie ceny w odpowiednim stosunku ze względu na wady sprzedanego lokalu, oznacza obniżenie wynagrodzenia o koszt usunięcia wad, jeżeli nie jest on nadmierny. Podstaw dla takiego poglądu można dopatrzeć się w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który stwierdził, że możliwość obniżenia wynagrodzenia, aczkolwiek ograniczona do sytuacji, gdy wady nie są istotne, jest dogodniejsza dla zamawiającego niż domaganie się na drodze sądowej upoważnienia do usunięcia wad na koszt przyjmującego zamówienie. ( vide: Uchwała SN z 15.02.2002 r., III CZP 86/01, OSNC 2002, nr 11, poz. 132.)

Odnosząc się natomiast do wskazywanych przez stronę pozwaną i akceptowanych przez biegłego P. M. postulatów, aby przy ustalaniu kosztów usunięcia wad wziąć pod uwagę stopień zużycia okien na przestrzeni lat, tutejszy Sąd stoi na stanowisku, że taki pogląd nie zasługuje w żadnej mierze na aprobatę. Okoliczność w postaci zużycia elementów okien nie dotyczy samych kosztów naprawienia okien i drzwi zamontowanych w mieszkaniu powoda, a tego czy zużycie materiałów na przestrzeni lat powinno rzutować na wysokość zasądzonej na rzecz powoda kwoty. Kwestia ta w oczywisty sposób należy do wyłącznej kompetencji Sądu, albowiem dotyka ona oceny tego czy zużycie wadliwych okien i drzwi rzutuje na żądanie obniżenia ceny, tudzież na wysokość poniesionej szkody. Niezależnie jednak od powyższego Sąd Okręgowy nie widzi podstaw, aby dokonywać tego rodzaju ,,korekty” w zakresie żądania pieniężnego strony powodowej, albowiem byłoby to sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Uwadze Sądu nie uszedł fakt, że powód jak i jego cała rodzina, na skutek wad zainstalowanych okien przez lata musiał się zmagać z wynikającymi z tego niedogodnościami, w tym nadmiernym hałasem. W tych warunkach obniżanie należnego mu świadczenia pieniężnego jawi się, jako ze wszech miar krzywdzące.

Dokonując ustaleń w zakresie kosztu usunięcia ujawnionych wad okien i drzwi balkonowych w lokalu powoda, Sąd oparł się na dowodzie z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa mgr. inż. P. M. (k. 998 – 1007) oraz opiniach uzupełniających (k. 1128-1130, k. 1092v-1094v, k. 1189v-1190v). Biegły bowiem uwzględniając wcześniejsze przeprowadzone w sprawie opinie biegłych w sposób precyzyjny ustalił nie tylko zakres ujawnionych wad, ale również przedstawił sposób ich usunięcia oraz, co najistotniejsze, wyliczył koszt przeprowadzenia takich prac, ustalając go na kwotę 108.337,14 zł.

W celu pełnego omówienia przedmiotowej sprawy, mając na względzie głoszoną przez stronę powodową alternatywną podstawę zgłoszonego roszenia tj. art. 471 k.c., należy odnieść się także do tej kwestii.

Istnienie szczególnego reżimu odpowiedzialności za wady przedmiotu sprzedaży nie oznacza, że kupujący nie może skorzystać z ogólnego reżimu odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania określonego w art. 471 k.c. Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Przy czym, w myśl art. 472 k.c., jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności. Warto w tym miejscu wskazać, iż zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie prawa cywilnego dominuje zapatrywanie, iż unormowanie zawarte art. 566 § 1 k.c., ustawodawca wprowadził w tym jedynie celu, by podkreślić, że skorzystanie z rękojmi nie wyłącza dochodzenia innych, wynikających z zawartej umowy roszczeń, w szczególności zaś roszczeń odszkodowawczych. W istocie kupujący może zatem dokonać alternatywnego wyboru w ramach przysługujących mu roszczeń, ale może również realizować roszczenia przysługujące w ramach obu reżimów odpowiedzialności.

Rozpatrując kwestię odpowiedzialności odszkodowawczej na gruncie regulacji art. 471 k.c. zaznaczyć trzeba, że ciężar dowodu, że nienależyte wykonanie umowy jest skutkiem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, spoczywał na pozwanym. Pozwany tymczasem nie zgłosił w niniejszej sprawie żadnych istotnych wniosków dowodowych na obronę swoich racji.

Należy pamiętać, że pozwany w realizacji swoich działań podjął się, jako podmiot profesjonalny, co wymaga przyjęcia wobec niego szczególnego miernika staranności. Jak wynika bowiem z art. 355 § 2 k.c., należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. W takim wypadku profesjonalizm dłużnika powinien przejawiać się w dwóch podstawowych cechach jego zachowania: postępowaniu zgodnym z regułami fachowej wiedzy oraz sumienności. Od profesjonalisty obok fachowych kwalifikacji wymaga się zwiększonego zaangażowania w podjęte działania przygotowujące i realizujące świadczenie. Chodzi tu o większą zapobiegliwość, rzetelność, dokładność w działaniach dłużnika - profesjonalisty, w stosunku do podmiotów, którzy nie wykonują zobowiązania w ramach swojej działalności gospodarczej. Dodać trzeba, że należyta staranność osoby zawodowo wykonującej zobowiązanie – poza sytuacjami, w których umówiono się inaczej – jest rozumiana, jako przeciętnie wymagana, a więc zachowująca ustaloną wzorcem średnią na wystarczającym poziomie, na tyle dobrym, aby prawidłowo wykonać czynności zawodowe (vide: wyrok SN z dnia 15 marca 2012 r., I CSK 330/11, LEX nr 1147729). W tym konkretnym wypadku takiej właśnie staranności zabrakło. W ocenie Sądu taką ,,ekskulpującą” okolicznością nie jest z pewnością fakt, że zamontowane okna zgodne były z projektem budowlanym. Pozwany bowiem jako inwestor ponosi odpowiedzialność za sprzedaż rzeczy tj. lokalu nie spełniającego wymogów wynikających z obowiązujących wówczas (na dzień sprzedaży oraz sporządzenia projektu) norm dotyczących budynków. Z tych też względów tutejszy Sąd jako alternatywną podstawę dla zasądzenia na rzecz powoda kwoty 108.337,14 zł uznał również art. 471 k.c.

W tym miejscu należy wyjaśnić, iż mając na uwadze okoliczności przedmiotowej sprawy, stanowiska prezentowane przez strony w toku trwania procesu, w tym długość trwania postępowania i ilość sporządzonych w sprawie opinii, w ocenie Sądu zasadnym było uwzględnieniu żądania głównego, aby definitywnie zakończyć trwający spór, bez narażania stron na konieczność prowadzenia dalszych ewentualnych postępowań, które mogłyby wyniknąć w przypadku uwzględniania żądania ewentualnego, tj. zobowiązania pozwanego do usunięcia wad.

Rekapitulując dokonane powyżej rozważania, Sąd doszedł do przekonania, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości tj. co do kwoty 108.337,14 zł, o czym orzeczono w punkcie I sentencji wyroku. O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 k.c., zasądzając je od kwoty 90.431,65 zł od dnia 22 maja 2021 r. do dnia zapłaty. Zasądzenie odsetek zgodnie z żądaniem powoda od dnia 21 października 2016 roku (k. 1053v) było nieuzasadnione w okolicznościach przedmiotowej sprawy, albowiem żądanie zapłaty po raz pierwszy zostało zgłoszone w piśmie z dnia 21 grudnia 2016 roku, jako żądanie ewentualne. Dopiero bowiem pismem datowanym na dzień 13 maja 2021 roku (nadanym w dniu 14 maja 2021 roku) powód sprecyzował roszczenie o zapłatę w zakresie kwoty 90.431,65 złotych. Jako, że odpis pisma został nadany bezpośrednio pełnomocnikowi pozwanego Sąd nie dysponował datą doręczenia pisma, przyjmując okres 7 dni od dnia nadania, jako miarodajny dla doręczenia pisma, a tym samym miarodajny dla ustalenia początku biegu odsetek ustawowych. Tym samym jako datę początkową Sąd przyjął następny dzień po upływie 7 dni od daty nadania pisma. Co do pozostałej kwoty 17.945,49 zł, jako datę początkową Sąd przyjął dzień 12 marca 2024 r., tj. następny dzień po dniu doręczenia pełnomocnikowi pozwanego odpisu pisma datowanego na dzień 07 lutego 2024 roku, a zawierającego rozszerzenie powództwa. Jednocześnie Sąd oddalił żądanie odsetkowe w pozostałym zakresie.

Jedynie na marginesie należy wskazać, iż Sąd nie miał wątpliwości, iż powodowi przysługuje prawo dochodzenia całości roszczenia. Przedmiotowy lokal wchodzi w skład majątku wspólnego, przy czym każdemu z małżonków przysługuje prawo samodzielnego zarządzania majątkiem, w szczególności podejmowanie czynności zmierzających do zachowania majątku.

O kosztach procesu orzeczono na postawie art. 100 w zw. z art.. 108 § 1 k.p.c. ustalając, że powód wygrał postępowanie w 100%, pozostawiając ich szczegółowe rozliczenie Referendarzowi sądowemu.

Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w wyroku.

Sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska