Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 04 listopada 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia del. Agnieszka Onichimowska

Protokolant: Zuzanna Kurek

po rozpoznaniu w dniu 21 października 2024 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa J. C. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w P.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy (...) w P. z dnia 02 marca 2023 r. w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2023 oraz zatwierdzenia zaliczek miesięcznych;

2.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w P. na rzecz powoda J. C. (1) kwotę 577,00 (pięćset siedemdziesiąt siedem i 00/100) złotych, tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, w tym kwota 360,00 (trzysta sześćdziesiąt i 00/100) złotych, tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 11 maja 2023 r. (data prezentaty biura podawczego) powód J. C. (2) wniósł o uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w P. w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2023 oraz zatwierdzenia zaliczek miesięcznych, w części § 2 lit. a i b oraz § 3, a także załącznika nr 1 do uchwały, w zakresie w jakim uchwała ta różnicuje dla lokali użytkowych i lokali mieszkalnych wysokość stawek zaliczek oraz przewiduje zwiększenie dla lokali użytkowych stawek zaliczek miesięcznych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz świadczeń, a nie znajduje to uzasadnienia w sposobie korzystania z tych lokali. Ponadto powód wniósł o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielem lokalu użytkowego, znajdującego się w budynku położonym przy ul. (...) w P., w którym istnieje pozwana Wspólnota Mieszkaniowa. Zaznaczył, że zaskarżona uchwała nr (...) w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2023 oraz zatwierdzenia zaliczek miesięcznych określiła różne dla lokali mieszkalnych (12,20 zł/m2) oraz dla lokali użytkowych (13,30 zł/m2) stawki zaliczek miesięcznych, podczas gdy w jego ocenie różnicowanie stawek i zwiększenie obciążenia lokali użytkowych kosztami utrzymania czystości, konserwacji kotłowni, obsługi prawnej i kosztów sądowych oraz centralnego ogrzewania jest nieuzasadnione i nie znajduje umocowania w treści art 12 ust 3 ustawy o własności lokali. Podkreślił bowiem, że aby takie zwiększenie było usprawiedliwione, sposób tego korzystania, a nie sam fakt dysponowania lokalem o takim przeznaczeniu, musi pozostawać w adekwatnym związku przyczynowym z rzeczywistym zwiększeniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Taka zaś sytuacja w niniejszej sprawie zdaniem powoda nie występuje. (pozew – k. 3-6v)

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w P., wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwana wskazała, że zróżnicowanie stawek zaliczki pomiędzy lokalami mieszkalnymi, a użytkowymi ma miejsce od kilkunastu lat i nigdy nie było to kwestionowane przez właścicieli lokali, sam zaś powód od czasu nabycia własności lokalu nr (...) nigdy nie kwestionował takiego rozróżnienia. Pozwana stwierdziła, że z uwagi na wzmożony ruch klientów związany z korzystaniem z lokalu powoda - będącego sklepem jubilerskim - w znacznym stopniu zwiększone jest zapotrzebowanie na działania konserwatorskie i utrzymanie czystości w zakresie elewacji budynku. Dodatkowo zwiększone koszty utrzymania czystości w stosunku do lokalu powoda wynikają z częstych dostaw przeprowadzanych do przedmiotowego lokalu od jego zaplecza, z czym wiąże się znacznie większa aktywność ekipy sprzątającej w porównaniu do najbliższego sąsiedztwa lokali mieszkalnych, do których tego typu dostawy/odbiory nie mają miejsca. Odnośnie podwyższenia stawki dotyczącej konserwacji kotłowni dla lokali użytkowych pozwana zaznaczyła, że z uwagi na dużo gorsze warunki termiczne lokalu użytkowego w porównaniu z lokalami mieszkalnymi (w szczególności ze względu na istnienie witryn sklepowych, a nie okien) ogrzanie tej samej powierzchni lokalu usługowego w porównaniu do lokalu mieszkalnego wymaga większego obciążenia urządzeń generujących ciepło w kotłowni. Większe obciążenie wiąże się zaś z częstszą koniecznością przeprowadzania konserwacji i remontów urządzeń w kotłowni.

W kwestii zwiększenia stawki za centralne ogrzewanie pozwana stwierdziła, że koszty centralnego ogrzewania są rozliczane przez Wspólnotę zgodnie z faktycznym zużyciem dla danego lokalu, co skutkuje ewentualnymi niedopłatami lub nadpłatami na koncie rozliczeniowym danego lokalu (lokale są rozliczane za zużycie na podstawie podliczników). Dlatego też zdaniem pozwanej, nie można zgodzić się z powodem, że odmienna stawka narusza jego interes finansowy, gdyż jest ona rozliczana zgodnie z zużyciem. W odniesieniu do kwestii powiększenia stawki obsługi prawnej i kosztów sądowych dla lokali użytkowych, pozwana argumentowała, że takie zróżnicowanie jest uzasadnione faktem zwiększonego generowania tego typu kosztów przez lokale usługowe, gdyż to to właśnie powód generuje największe koszty prawne dla Wspólnoty. (odpowiedź na pozew k. 54-55v)

Do czasu zamknięcia rozprawy strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe (protokół rozprawy z dnia 21 października 2024 r. k. 90-95)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

J. C. (2) jest właścicielem lokalu użytkowego oznaczonego literą (...), o powierzchni całkowitej 164,30 m ², składającego się z jednego pomieszczenia sprzedaży, trzech pomieszczeń magazynowych i wc, do którego przynależy piwnica o powierzchni 41,1 m2. Lokal usytuowany jest na parterze budynku położonego przy ul. (...) w P.. W przedmiotowym lokalu prowadzona jest działalności gospodarcza w postaci produkcji wyrobów jubilerskich.

Wśród pozostałych lokali usługowych w budynku położnym przy ul. (...) w P. znajduje się także pralnia i lokale gastronomiczne.

Właściciele lokali znajdujących się w budynku położnym przy ul. (...) w P. tworzą Wspólnotę Mieszkaniową.

Wspólnota Mieszkaniowa ma obowiązek uprzątnięcia błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości.

Naprawy zniszczeń elewacji budynku położonego przy ul. (...) w P. pokrywane są ze środków funduszu remontowego lub ubezpieczenia.

W wiacie śmietnikowej przynależnej do Wspólnoty pozostawiane są kartony pochodzące z lokali usługowych.

Dowód: okoliczność bezsporna, a ponadto: zeznania powoda k. 93-93v, akt notarialny nr rep (...) - k. 15-21, wydruk z księgi wieczystej nr (...) – k. 22-27v, zeznania świadka M. K. – k. 90-93, zeznania świadka J. M. – k. 94-95

Wejście do lokalu użytkowego J. C. (2) znajduje się od ul. (...), która jest jedną z głównych ulic w P..

W lokalu J. C. (2) wyłączone jest ogrzewanie z uwagi na zamontowanie oświetlenia w postaci żarówek, które generują dużo ciepła. J. C. (2) od 2006 roku występował do Wspólnoty o opomiarowanie zużycia i indywidualne rozliczenie zużycia ciepła w jego lokalu, na co Zarząd Wspólnoty nie wyraził zgody uznając, że opomiarowanie każdego z lokali jest nieopłacalne z uwagi na wysokie koszty.

Dowód: zeznania powoda J. C. (2) – k. 93-94, zeznania świadka M. K. (zarządcy nieruchomości) k. 91-93, zeznania członka zarządu pozwanej Wspólnoty – J. M. k. 94-95,

Uchwała nr (...) z dnia 02 marca 2023 roku w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2023 oraz zatwierdzenia zaliczek miesięcznych została podjęta w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu rocznym właścicieli w dniu 2 marca 2023 r. Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w P. oraz częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

W § 1 Uchwały zatwierdzono plan gospodarczy Wspólnoty na rok 2023 stanowiący Załącznik nr 1 do Uchwały. W § 2 Uchwały wskazano, że na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w 2023 r. ustala się jednostkowe stawki zaliczek miesięcznych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w następujących wysokościach:

a)  dla lokali mieszkalnych 12,20 zł/m2 (w tym: 3,60 zł/m2 eksploatacja, 3,30 zł/m2 fundusz remontowy, 5,30 zł/m2 świadczenia łącznie z ciepłą wodą), (odrębnie naliczana zgodnie z oświadczeniami opłata za odpady stałe);

b)  dla lokali użytkowych 13,30 zł/m2 (w tym: 3,80 zł/m2 eksploatacja, 3,30 zł/m2 fundusz remontowy, 6,20 zł/m2 świadczenia łącznie z ciepłą wodą), (odrębnie naliczana zgodnie z oświadczeniami opłata za odpady stałe);

c)  świadczenia - dostawę mediów niezbędnych do funkcjonowania nieruchomości zaliczka jest ustalana na podstawie kosztów poniesionych przez Wspólnotę na rzecz dostawców i prognoz na rok bieżący.

W § 3 Uchwały stwierdzono, że zwiększenie obciążenia lokali użytkowych występuje wyłącznie w pozycjach, które uzasadnione są innym sposobem korzystania z tych lokali w stosunku do lokali mieszkalnych, co jest zgodne z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Dowód: uchwała nr (...) – k. 10

W załączniku nr 1 do uchwały nr (...) wskazano m.in, że na rok 2023 r.:

⚫

,,utrzymanie czystości” dla lokali mieszkalnych wynosi 0,83 zł/m2, natomiast dla lokali użytkowych wynosi 0,95 zł/m2;

⚫

,,koszty konserwacji kotłowni” dla lokali mieszkalnych wynosi 0,10 zł/m2, natomiast dla lokali użytkowych wynosi 0,12 zł/m2;

⚫

,,obsługa prawna i koszty sądowe” dla lokali mieszkalnych wynosi 0,05 zł/m2, natomiast dla lokali użytkowych wynosi 0,15 zł/m2;

⚫

,, centralne ogrzewanie” dla lokali mieszkalnych wynosi 2,80 zł/m2, natomiast dla lokali użytkowych wynosi 3,70 zł/m2;

Dowód: załącznik nr 1 do uchwały nr (...) – k. 11

Za przyjęciem uchwały nr (...) głos oddali właściciele dysponujący 0,6488 udziałów, przeciw byli właściciele dysponujący 0,0888 udziałów

Dowód: zawiadomienie o podjętych uchwałach - k. 12

Wiadomością e-mail z dnia 19 kwietnia 2023 r. J. C. (2) został poinformowany o podjęciu uchwał nr (...), (...) oraz (...) z dnia 02 marca 2023 r. oraz o zmianie zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną od dnia 01 maja 2023 r.

Dowód: zawiadomienie o podjętych uchwałach - k. 12, wiadomość email z dnia 19 kwietnia 2023 r. – k. 13, ,,miesięczny wymiar opłat” – k. 14

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych wyżej dowodów z dokumentów zgromadzonych w aktach niniejszej sprawy, które nie pozostawały ze sobą w sprzeczności i których autentyczności oraz zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy nie zakwestionowała żadna ze stron postępowania. Wobec niekwestionowania złożonych do akt kserokopii i wydruków dokumentów brak było podstaw do żądania złożenia wyżej wymienionych dokumentów w oryginale. Wskazane dowody wzajemnie się uzupełniają i potwierdzają, w zestawieniu ze sobą tworzą spójny stan faktyczny i brak jest zdaniem Sądu przesłanek do odmówienia im mocy dowodowej w zakresie, w jakim stanowiły one podstawę ustaleń faktycznych w sprawie.

Dokonując ustaleń faktycznych Sąd oparł się również na zeznaniach przedstawiciela strony pozwanej – członka zarządu pozwanej Wspólnoty – J. M. (k. 94-95), oraz świadka M. K., będącego zarządcą nieruchomości (k. 91-93), jednakże jedynie w zakresie w jakim dotykały okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy pomijając jednocześnie te ich fragmenty, w których osoby te zeznawały na temat swoich ocen co do faktów. Sąd ustalając stan faktyczny wziął również pod uwagę zeznania powoda J. C. (2) (k. 93-94) uznając je - w zakresie istnych dla sprawy okoliczności faktycznych - za wartościowy materiał dowody.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Przedmiotem niniejszej sprawy było roszczenie o uchylenie uchwały nr (...) w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2023 oraz zatwierdzenia zaliczek miesięcznych Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w P. z dnia 2 marca 2023 r. M.-prawną podstawą powództwa był art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności.

Ocena zgłoszonego roszczenia wymagała ustalenia czy zaistniała którakolwiek z przesłanek warunkujących uchylenie uchwały na podstawie art. 25 wspomnianej ustawy. Zgodnie z treścią powołanego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. (ust. 1). Zaznaczyć przy tym należy, że w świetle ustępu 1a) wspomnianego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W przedmiotowej sprawie powód został poinformowany o treści uchwały nr (...) (podjętej w drodze głosowania przeprowadzonego częściowo na zebraniu w dniu 2 marca 2023 r. oraz częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów), wiadomością e-mail z dnia 19 kwietnia 2023 r. (k. 13), do której załączono pismo informujące o podjętej uchwale, natomiast pozew został wniesiony w dniu 11 maja 2023 r. (data prezentaty biura podawczego k. 3) co oznacza, że ustawowy termin na zaskarżenie uchwały został dochowany. Warto przy tym nadmienić, iż przedmiotowa uchwała została podjęta zgodnie z regulacją art. 23 ustawy o własności lokalu (dalej: ,,uwl”) tj. częściowo w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. ( uchwała - k. 10, zawiadomienie - k. 12, e-mail – k. 13).

W dalszej kolejności należy ocenić czy przedmiotowa uchwała nie narusza ustawowych przesłanek uchylenia uchwały z art. 25 uwl tj. niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenia interesów właściciela lokalu. Obowiązek dowodu w tym zakresie, z godnie z art. 6 k.c., obciążał stronę powodową. Powód konsekwentnie w toku postępowania zwracał uwagę na fakt naruszenia przez zaskarżoną uchwałę regulacji art. 12 ust. 3 uwl.

W ocenie Sądu stanowisko strony powodowej zasługuje na pełną akceptację. Zgodnie z powołaną wyżej regulacją właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. (ust. 1). Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (ust. 2). Przy czym podkreślić należy, że od powyższej zasady ponoszenia wydatków w stosunku do udziałów, ustawodawca w ustępie 3 omawianej regulacji przewidział wyjątek. Otóż w świetle art. 12 ust. 3 uwl uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Jako okoliczność warunkującą dopuszczalność podwyższenia opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej wskazano sposób korzystania z lokalu. Chodzi o sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, a nie z samego lokalu (np. konieczność stosowania monitoringu lub ochrony fizycznej obiektu ze względu na dużą liczbę klientów odwiedzających lokal użytkowy). Jest to przesłanka sprawstwa kosztów, czyli przyczynienie się właściciela lokalu do zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Zaznaczyć przy tym należy, że uchwała w tym zakresie nie może mieć cechy uznaniowości, lecz powinna odzwierciedlać rzeczywisty wzrost kosztów ponad miarę wynikającą z przypadającego udziału oraz powinna dotyczyć indywidualnie oznaczonego lokalu ( vide: I. Szymczak [w:] Własność lokali. Komentarz, wyd. II, LEX/el. 2023, art. 12).

Dla oceny stopnia zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej konieczne jest przeprowadzenie stosownej kalkulacji, czy i w jakim zakresie sposób korzystania z lokalu użytkowego powoduje wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i w jakim zakresie właściciel tego lokalu powinien być obciążony obowiązkiem ponoszenia wyższych opłat. ( vide: Wyrok SA w Katowicach z 29.10.2015 r., I ACa 581/15, LEX nr 1927459)

Mając na względzie poczynione wyżej uwagi należy odnotować, że zaskarżona uchwała w żaden sposób nie realizuje powyższych wymogów. W treści samej uchwały (§ 3) jako uzasadnienie jej podjęcia zawarto jedynie ogólnikowe stwierdzenie, że ,,zwiększenie obciążenia lokali użytkowych występuje wyłącznie w pozycjach, które uzasadnione są innym sposobem korzystania z tych lokali w stosunku do lokali mieszkalnych, co jest zgodne z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali”. Tego rodzaju wyjaśnienie w żaden sposób nie pozwala na ujawnienie jakie konkretnie powody stały za zróżnicowaniem stosowanych stawek pomiędzy lokalami mieszkalnymi, a lokalami użytkowymi. Z samej treści uzasadnienia odpowiedzi na pozew oraz zeznań osób związanych z zarządem pozwanej Wspólnoty, wynika, że powodami tego zróżnicowania było generowanie przez lokale użytkowe wyższych kosztów w zakresie poszczególnych pozycji ujętych w planie gospodarczym na rok 2023 r.

W ocenie Sądu strona pozwana nie wykazała jednak należycie, aby takie wyższe koszty występowały w rzeczywistości i tym bardziej, aby odnosiły się one konkretnie do lokalu użytkowego powoda.

Rozpatrując kwestię zwiększonej stawki za utrzymanie czystości za zupełnie chybiony należy uznać argument, że lokal powoda powoduje zwiększone zapotrzebowanie na działania konserwatorskie i utrzymanie czystości elewacji, z uwagi na zwiększony ruch klientów oraz, że częste dostawy na zapleczu wymuszają większą aktywność ekipy sprzątającej. Tego rodzaju twierdzenia nie znajdują oparcia w zebranym materiale dowodowym. Podkreślić należy, że zarówno zarządca nieruchomości M. K. (k. 91-93), jak i członek Zarządu pozwanej Wspólnoty J. M. (k. 94-95) w swoich zeznaniach nie tylko nie wskazali na żadne konkretne zdarzenia dotyczące zniszczenia elewacji budynku przez klientów powoda, ale nawet nie opisali jaki charakter miałby mieć te rzekome zniszczenia. Co więcej, jak wynika z zeznań świadka M. K. zniszczenia elewacji są pokrywane z funduszu remontowego lub ubezpieczenia, nie zaś w ramach zaliczek na koszty utrzymania czystości. Tym samym należy stwierdzić, iż ewentualne koszty wynikające z konieczności naprawy elewacji nie dotyczą zaliczek na koszty utrzymania czystości, a co za tym idzie nie mogą stanowić uzasadnienia dla zwiększenia w tym zakresie w odniesieniu do lokalu użytkowego powoda. Jedynie na marginesie należy wskazać, że strona pozwana nie przedstawiła natomiast żadnych dowodów na to, że w przeszłości Wspólnota poniosła w tym zakresie jakiekolwiek wydatki.

Przechodząc do dalszych argumentów strony pozwanej wskazującej na zwiększone koszty utrzymania czystości generowane przez lokal powoda, z uwagi na zwiększony ruch klientów przypomnieć należy, iż Wspólnota zobowiązana jest do zapewnienia czystości chodnika przylegającego do budynku, co wynika m.in. z przepisów ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, jak i przepisów prawa miejscowego, w tym uchwały Rady Miejskiej w P. ustalającej Regulaminu utrzymania czystości i porządku na terenie miasta i gminy P..

Analizując przedmiotową sprawę nie należy zapominać, że wejście do lokali użytkowych znajduje się od strony ulicy (...), będącej jedną z głównych ulic miasta. Wynika z tego, że zarówno nieczystości znajdujące się przed budynkiem, jak też zabrudzenia (czy też uszkodzenia) elewacji budynku - przy uwzględnieniu zasad doświadczenia życiowego -w dużo większym stopniu należy wiązać z dużym ruchem pieszych przy głównej ulicy miasta, aniżeli wizytami klientów powoda. Sam zaś fakt, że Wspólnota jest odgórnie zobowiązana do zapewnienia czystości części chodnika miejskiego powoduje, że konieczność jego sprzątania nie ma w zasadzie żadnego związku z prowadzeniem przez powoda działalności gospodarczej w przedmiotowym lokalu użytkowym.

Trudno również dać wiarę, aby lokal użytkowy powoda tj. zakład zajmujący się produkcją i sprzedażą biżuterii powodował zaśmiecanie wiaty śmietnikowej kartonami. Tego rodzaju stwierdzenie kłóci się z zasadami logiki i doświadczenia życiowego. Zdaniem Sądu Wspólnota Mieszkaniowa ma możliwość ustalenia podmiotu generującego „nadpodaż” kartonów w wiacie śmietnikowej, obciążając wyłącznie ten podmiot ewentualnymi dodatkowymi kosztami.

Zupełnie nie przekonują również argumenty strony pozwanej, co do konieczności zróżnicowania stawki za ogrzewanie. Podkreślić należy, że w materiale dowodowym brak jest podstaw do formułowania twierdzenia o tym, że lokal powoda powoduje większe zużycie ciepła. Poza treścią zeznań przedstawiciela pozwanej Wspólnoty oraz świadka będącego Zarządcą budynku, pozwana nie przedstawiła żadnych miarodajnych dowodów w tym względzie. W ocenie Sądu zeznania powyższych osób, co do rzekomego zwiększonego zużycia stanowią jedynie przejaw ich subiektywnego spojrzenia na tą kwestię. Nie sposób przy tym pominąć – co wynika ze złożonych zeznań – iż powód w przeszłości wnosił o zamontowanie mierników ciepła i indywidulane rozliczanie zużycia, co nie spotkało się z akceptacją Zarządu Wspólnoty. Nie jest tym samym zgodne z prawdą twierdzenie zawarte w odpowiedzi na pozew, że ogrzewanie jest rozliczane zgodnie z faktycznym zużycia danego lokalu. W okolicznościach przedmiotowej sprawy pozwana Wspólnota doprowadziła do sytuacji, w której nie można ustalić rzeczywistego zużycia ciepła w poszczególnych lokalach, poprzestając na całkowicie subiektywnych ocenach osób sprawujących zarząd wspólnotą. Uzupełniając warto również zaznaczyć, że twierdzenia strony pozwanej co do zwiększonego zużycia ciepła w lokalu powoda wydają się tym bardziej wątpliwe przy uwzględnieniu faktu zamontowania w jego lokalu żarówek wydzielających znaczną ilość ciepła, co spowodowało, wyłączenie ogrzewania przez powoda. Okoliczność ta prowadzi więc do wniosku, że powód zużywa nie więcej, a mniej energii cieplnej, niż właściciele lokali mieszkalnych.

W ocenie Sądu powyższe argumenty świadczą również o bezzasadności stanowiska pozwanej, co do zwiększonej stawki za konserwację kotłowni. Pozwana Wspólnota nie tylko nie przedstawiła żadnych miarodajnych dowodów na okoliczność ponoszonych kosztów remontów czy konserwacji kotłowni (np. faktury za wykonaną usługę), ale również nie poparła swoich twierdzeń o znacznie gorszych warunkach cieplnych lokali użytkowych odpowiednią dokumentacją. Co oczywiste zeznania osób zaangażowanych w Zarząd Wspólnotą (i odpowiadających za wysokość przyjętych w zaskarżonej Uchwale stawek) nie mogą stanowić podstawy do formułowania tego rodzaju twierdzeń. Strona pozwana zaniechała przedstawienia miarodajnej w tym względzie dokumentacji np. ekspertyzy dotyczącej energooszczędności poszczególnych lokali czy też - jak już wspomniano - indywidulanych dla poszczególnych lokali pomiarów zużycia ciepła.

Jako podobnie w żaden sposób nie wykazane Sąd uznał stanowisko strony pozwanej co do rzekomego zwiększonego (praktycznie w całości) generowania kosztów obsługi prawnej przez lokale użytkowe. Strona pozwana nie przedstawiła bowiem żadnej dokumentacji (np. faktury za obsługę prawą), która pozwoliłaby potwierdzić jej twierdzenia. W ocenie Sądu nie do przyjęcia jest również swoiste ,,karanie” powoda za prowadzenie przez niego sporów ze Wspólnotą, czyli korzystanie z uprawnień przewidzianych przepisami prawa. Może bowiem dojść do sytuacji, w której powód, jako strona wygra proces, ale jednocześnie dochodzi do przerzucenia na niego części kosztów, które Wspólnota musi ponieść.

Podsumowując powyższe rozważania uznać należy, że strona pozwana nie wykazała, aby zróżnicowanie stawek pomiędzy lokalami użytkowymi, a lokalami mieszkalnymi wynikało ze zwiększonych kosztów utrzymania tej nieruchomości. Podkreślenia zaś wymaga, że przesłanką zwiększenia obciążeń nie mogą być okoliczności związane z użytkowym wykorzystaniem lokalu, które nie znajdują odzwierciedlenia we wzroście kosztów utrzymania tej nieruchomości.

Mając powyższe okoliczności na uwadze Sąd uznał, że zaskarżona uchwała nr (...) z 02 marca 2023 r., naruszała dyspozycję art. 12 ust. 3 uwl. W konsekwencji, wobec spełnienia przesłanki z art. 25 uwl Sąd uchylił przedmiotową uchwałę, o czym rozstrzygnięto w pkt 1. sentencji wyroku.

Orzeczenie w zakresie kosztów procesu Sąd oparł na podstawie art. 98 k.p.c. Na przedmiotowe koszty złożyły się opłata od pozwu w kwocie 200 zł, opłata od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 360 zł (§ 20 w zw. z § 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 roku w sprawie opłat za radców prawnych), o czym orzeczono pkt 2. sentencji wyroku.

Sędzia del. Agnieszka Onichimowska