Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK ZAOCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 czerwca 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia del. Agnieszka Onichimowska

po rozpoznaniu w dniu 19 czerwca 2024 r. w Warszawie

na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 339 k.p.c.

sprawy z powództwa (...) W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały

oddala powództwo.

Sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 17 maja 2023 r. (data stempla pocztowego – k. 18) wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W., powód (...) W. wniosło o uchylenie uchwały właścicieli lokali oznaczonej nr (...) datowanej na dzień 06 kwietnia 2023 roku w sprawie upoważnienia zarządu do wyrażenia współwłaścicielowi nieruchomości wspólnej - spółce (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą: ul. (...), lok. (...), (...)-(...) W., REGON: (...), KRS (...), zgody na dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane, w całości;

W uzasadnieniu powód wskazał, że umożliwienie, Spółce (...) sp. z o.o. pełnej i swobodnej ingerencji w nieruchomość będącą przedmiotem uchwały (np. przebudowa, rozbudowa, zmiana sposobu użytkowania), która może doprowadzić do zmian parametrów technicznych i użytkowych obiektu, staje się nieuzasadniona i ingerująca w swobodę podejmowania decyzji właścicielskiej na każdym etapie władania nieruchomością. Powód zaznaczył, że jest żywo zainteresowany tym, aby budynek został doprowadzony do stanu odpowiadającego współczesnym standardom, niemniej do czasu, kiedy w stosunku do nieruchomości przysługuje miastu (...) W. tytuł rzeczowy choćby w ułamkowej części, w interesie powoda jest, aby decyzje o kluczowym znaczeniu inwestycyjnym były podejmowane przy udziale przedstawicieli (...) W.. Zdaniem powoda uchwala daje nieograniczone prawa do decydowania o przyszłości budynku jednej osobie, która pozostaje jednocześnie prezesem zarządu komplementariusza spółki prowadzonej pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. oraz ich wspólnikiem. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie przewiduje reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w sposób odmienny niż przez zarząd, członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie mają zaś legitymacji, aby w jej imieniu dokonywać czynności prawnych bądź faktycznych, i to zarówno w ramach zwykłego zarządu, jak i czynności zwykły zarząd przekraczających. W ocenie powoda ostatecznie, beneficjentem realizacji uchwały będzie w istocie spółka. (pozew k. 3-6).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w W. nie zajęła stanowiska w przedmiotowej sprawie.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 10 marca 2022 Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję Nr (...) o opróżnieniu całości budynku mieszkalnego wielorodzinnego usytułowanego przy ul. (...) w W. oraz - ze względu na występujące zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia - nadał na podstawie art. 108 § 1 k.p.a. rygor natychmiastowej wykonalności.

Dowód: - decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr (...) z dnia 10 marca 2022 – k. 18-20v

Uchwałą numer (...) z dnia 25 lutego 2019 r, w sprawie „zmiany Zarządu” dokonano zmiany składu zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., stanowiącej działkę gruntu nr (...), w obrębie (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), powołując w miejsce I. P. i M. Ś. - dotychczasowych członków zarządu, S. W. działającą w imieniu spółki (...) spółka z.o.o, spółka komandytowa. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W. posiadała udział w części wspólnej nieruchomości wysokości 0,811, natomiast udział (...) W. wynosił 0,1622.

Dowód: uchwała 04/02/2019 z dnia 25 lutego 2019 r. – k. 59, lista głosowania – k. 60, pismo ZGN w Dzielnicy (...) (...) W.z dnia 18 września 2019 r. – k. 15

Pismem z dnia 28 marca 2023 r. Zarząd Wspólnoty mieszkaniowej (...) w W. zawiadomił o zwołaniu na dzień 06 kwietnia 2023 r. na godz. 9:00 zebrania właścicieli, wskazując porządek obrad oraz informując o przedmiocie uchwał, które mają zostać podjęte na zebraniu. Do przedmiotowego zawiadomienia załączono projekty uchwał mających być przedmiotem głosowania.

Dowód: zawiadomienie z dnia 28 marca 2023 r. – k. 11, projekty uchwał – k. 12-13v

W dniu 06 kwietnia 2023 r. w kancelarii notariusz M. W. przy ulicy (...) lok. (...) w W. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości (...) w W.. W toku zebrania odbyło się głosowanie nad uchwałami przewidzianymi w porządku obrad, w tym nad uchwałą nr (...) w sprawie upoważnienia Zarządu do wyrażenia współwłaścicielowi nieruchomości wspólnej - spółce (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W., zgody na dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane. W § 1 uchwały wskazano, że: Wspólnota Mieszkaniowa (...) (ul. (...) lok. (...), (...)-(...) W., NIP (...), REGON (...)) upoważnia Zarząd Wspólnoty (S. W., PESEL (...)) do wyrażenia współwłaścicielowi nieruchomości wspólnej - spółce (...) ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą: ul. (...), nr (...), lok. (...). (...) W., REGON (...), KRS (...), na warunkach i według uznania Zarządu, zgody na dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane na wykonywanie prac budowlanych, w tym związanych z zabezpieczeniem, remontem, przebudową rozbudową, nadbudową, budynku posadowionego na nieruchomości położonej w W. przy ulicy (...), stanowiącej działkę gruntu nr (...), w obrębie (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), przy czym koszty z tym związane pokryje w całości (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W. lub podmiot przez nią wskazany oraz wyraża zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokali powstałych w następstwie nadbudowy i przebudowy oraz przeniesienie ich własności na rzecz współwłaściciela nieruchomości wspólnej - spółkę (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W. lub podmiot przez niego wskazany, w zamian za poniesienie kosztów prac związanych z zabezpieczeniem, remontem, przebudową rozbudową, nadbudową, budynku posadowionego na nieruchomości położonej w W. przy ulicy (...), stanowiącej działkę gruntu nr (...), i upoważnia Zarząd Wspólnoty (S. W., PESEL (...)) do złożenia wszelkich oświadczeń z tym związanych i zawarcia umów, na warunkach i według uznania Zarządu.

W treści protokołu stwierdzono, że S. W. ma prawo reprezentować przy czynnościach prawnych drugą stronę czynności, tj. spółkę (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W., REGON (...), KRS (...). W § 2 wskazano, że przedmiotowa uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia, za przyjęciem uchwały głos oddali przedstawiciele właścicieli, którym przysługuje łącznie udział wynoszący 83780/100000 części tj. 83,78 % w nieruchomości wspólnej, natomiast głos ,,przeciw” oddali przedstawiciele właścicieli którym przysługuje łącznie udział wynoszący 16220/100000 tj. 16,22. % w nieruchomości wspólnej.

Dowód: akt notarialny rep A nr 1242/2023 z dnia 06 kwietnia 2023 r. – k. 8-10v

Pismem z dnia 05 maja 2023 r. Zakład (...) w Dzielnicy (...) W. wezwał S. W., jako Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) oraz prezesa Zarządu (...) spółka z o.o. do poddania pod głosowanie zmian do uchwały nr (...). W treści pisma wyrażono oczekiwania co do kierunku zmian przedmiotowej uchwały, wskazując m. in., że wszelkiego rodzaju działania sprowadzające się do wykonania remontu, rozbudowy (nadbudowy) lub przebudowy budynku wymagałyby każdorazowo uprzedniej zgody przedstawiciela (...) W..

Dowód: pismo z dnia 05 maja 2023 r. – k. 14

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych do akt sprawy dokumentów. Sąd dał wiarę przedłożonym dokumentom, albowiem brak było podstaw do kwestionowania ich wiarygodności. Pozostałe (a nie ujęte wyżej) zaprezentowane przez strony dowody, nie stanowiły w ocenie Sądu wartościowego materiału dowodowego pozwalającego na poczynienie istotnych w sprawie ustaleń faktycznych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Przedmiotem niniejszej sprawy było roszczenie o uchylenie uchwały właścicieli lokali nr (...) z dnia 6 kwietnia 2023 roku w sprawie upoważnienia zarządu do wyrażenia współwłaścicielowi nieruchomości wspólnej - spółce (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W. zgody na dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane.

Ocena zgłoszonego roszczenia wymagała dokonania ustalenia czy zaistniała którakolwiek z przesłanek warunkujących uchylenie uchwały na podstawie art. 25 wspomnianej ustawy. Zgodnie z treścią powołanego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. (ust. 1). Zaznaczyć przy tym należy, że w świetle ustępu 1a) wspomnianego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W przedmiotowej sprawie zaskarżona uchwała została podjęta na zebraniu właścicieli w dniu 06 kwietnia 2023 r., natomiast pozew został wniesiony w dniu 17 maja 2023 r. (k. 21), co oznacza, że ustawowy termin na zaskarżenie uchwały został dochowany. Co więcej przedmiotowa uchwała została podjęta zgodnie z regulacją art. 23 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokalu (dalej: ,,uwl”) tj. na zebraniu właścicieli, większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (k. 8-10v).

W dalszej kolejności należy ocenić czy przedmiotowa uchwała nie narusza ustawowych przesłanek uchylenia uchwały z art. 25 uwl tj. niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenia interesów właściciela lokalu. Należy podkreślić, iż obowiązek dowodu w tym zakresie, z godnie z art. 6 k.c., obciążał stronę powodową. Powód natomiast nie wskazał żadnego przepisu prawa, który miałby być naruszony przez przedmiotową uchwałę.

Analizując okoliczności przedmiotowej sprawy nie sposób podzielić stanowiska strony powodowej, jakoby doszło do naruszenia przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 1048). O takowym z pewnością nie świadczy fakt, iż S. W. sprawuje jednocześnie funkcję członka zarządu wspólnoty oraz członka zarządu komplemetariusza spółki będącej członkiem wspólnoty mieszkaniowej (na co wskazała strona powodowa). Przepisy prawa nie stoją temu na przeszkodzie. Okoliczność ta nie oznacza, jak wskazał powód, że członek wspólnoty mieszkaniowej S. W. reprezentuje wspólnotę wbrew przepisom ustawy, albowiem zarówno w świetle okoliczności podanych przez powoda, jak też zalegającej w aktach sprawy dokumentacji (vide: uchwała (...) – k. 59), wynika bowiem, iż osoba ta reprezentuje wspólnotę, jako członek jej zarządu.

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (art. 23 ust. 1 uwl). Co więcej uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. (art. 23 ust. 2 uwl). Z okoliczności sprawy nie wynika, aby w niniejszej sprawie odstąpiono od zasady mierzenia udziałów. W treści aktu notarialnego rep (...) (...) (protokołu zebrania wspólnoty mieszkaniowej - właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku położonym w W. przy ul. (...) – k. 8-10v), wskazano natomiast, że zebranie w dniu 6 kwietnia 2023 r. otworzyła S. W., jako prezes zarządu tejże wspólnoty. Z przedmiotowego protokołu wynika również, że na zebraniu sporządzono listę obecności i reprezentowane było 100% udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Za zaskarżoną uchwałą nr (...) głosy za oddali współwłaściciele którym przysługuje łącznie udział 83780/100000 tj. udział 83,78 %. (k. 8v).

Warto również zaznaczyć, że samo zebranie właścicieli lokali zostało zwołane zgodnie z obowiązującymi przepisami. W świetle regulacji art. 32 uwl. o zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania (ust. 1), w zawiadomieniu zaś należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad (ust. 2). W przedmiotowej sprawie powód został zawiadomiony o zebraniu pismem z dnia 28 marca 2023 r. (k. 11), a więc z zachowaniem ustawowego terminu. W treści zawiadomienia wskazano zaś wszystkie ww. elementy, jak również przedmiot uchwał, które miały być poddane głosowaniu na zebraniu. Powód nie przeczył powyższym okolicznościom, nie sposób więc dopatrzeć się tu naruszenia przepisów ustawy o własności lokali.

W ocenie Sądu w okolicznościach sprawy nie sposób dopatrzeć się również naruszenia interesów powoda (w rozumieniu art. 25 ustawy). Trzeba przy tym podkreślić, że w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, ochronie podlega nie każdy interes właścicieli lokali, ale jedynie interes godny takiej ochrony w konfrontacji z interesami pozostałych właścicieli. Wspólnota bowiem jest niczym innym jak zbiorem podmiotów, które muszą funkcjonować w sposób możliwie racjonalny, uwzględniając wzajemne interesy, prawa i obowiązki, nie naruszając tych interesów, praw i obowiązków w sposób nieuprawniony. W orzecznictwie przyjmuje się, że uchwała narusza interesy właściciela lokalu jeżeli jest dla niego z osobistego lub gospodarczego punktu niekorzystna, krzywdząca, narusza jego prawa, albo ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00). Naruszenie subiektywnie postrzeganego interesu właściciela i interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia samo przez się jej uchylenia na podstawie przepisu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Naruszenie interesu w rozumieniu omawianej regulacji stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego i przy uwzględnieniu reguł słuszności (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09). Z tego też względu odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy właściciela musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy.

W tym kontekście odnotować należy, że w treści pozwu wskazano, iż w dniu 10 marca 2022 r. PINB wydał decyzję dotyczącą nakazu opróżnienia budynku z uwagi na przed awaryjny i nie nadający się do użytkowania stan budynku (decyzja – k. 18-20v). Jednocześnie powód sam przyznaje, że zaskarżona uchwała zmierza do przeprowadzenia prac budowlanych polegających na wyremontowaniu i częściowym przebudowaniu (rozbudowaniu) budynku. Okoliczność ta nie może być jednak uznana za stojącą w sprzeczności z interesami (rozumianymi w sposób obiektywny) powoda (który posiada w nieruchomości udział poniżej 20%), albowiem jej zamierzonym skutkiem ma być poprawa stanu technicznego budynku i doprowadzenie go do stanu używalności. Nie sposób również podzielić stanowiska powoda, jakoby spółka (...) sp. z o.o. uzyskała możliwość swobodnej ingerencji w budynek. Powód sam bowiem zwrócił uwagę na fakt, iż przeprowadzenie inwestycji budowlanej będzie wymagało szeregu pozwoleń od właściwych instytucji, w tym pozwolenia na budowę oraz zgody konserwatora zabytków. W tej sytuacji o żadnej swobodnej ingerencji w budynek nie może być mowy. Zdaniem Sądu wyrażony w pozwie postulat, aby przed rozpoczęciem procesu inwestycyjnego, specjaliści zatrudnieni u powoda badali zasadność planowanych przedsięwzięć nie znajduje oparcia w obowiązujących regulacjach prawnych, a w szczególności ustawy o własności lokali, gdzie przedstawiono sposób podejmowania uchwał we wspólnotach mieszkaniowych. W świetle powołanych okoliczności stanowiska powoda, jakoby kluczowe decyzje dotyczące budynku podejmowane były po uzyskaniu zgody (...). W. - czego powód wyraźnie się domaga, upatrując w tym (jak należy się domyślać) realizacji jego praw i respektowania jego interesów - nie znajduje żadnych podstaw.

W przedmiotowej sprawie Sąd nie dopatrzył się również spełnienia przesłanki naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością. W doktrynie wskazuje się, że kontrola, czy dana uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, powinna być dokonywana w szczególności przez pryzmat celowości wykonania danego zadania objętego uchwałą, jak również kosztów jego wykonania. O naruszeniu tej zasady będzie mowa w sytuacjach, gdy z punktu widzenia funkcjonowania wspólnoty realizacja danego zamierzenia jest zbyteczna (choć oczywiście nie można wykluczyć, że członkowie wspólnoty podejmą decyzję o poczynieniu zbytecznych nakładów na nieruchomość wspólną, np. w celu zwiększenia jej standardu czy komfortu użytkowania), jak również wtedy, gdy wybrano wykonawcę, którego oferta przewyższa rynkową cenę wykonania danego typu usług. Ponieważ omawiana przesłanka jest nieostra, kontrola w tym przedmiocie musi być dokonywana, tak samo zresztą jak w przypadku innych przewidzianych w tym przepisie przesłanek, indywidualnie w realiach danej sprawy, przy uwzględnieniu specyfiki celu, w jakim została podjęta zaskarżona uchwała. ( vide:K. Buliński [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 25.)

Uwzględniając fakt, że w przedmiotowej sprawie zaskarżona uchwała zmierza do poprawy złego stanu technicznego budynku, a tym samym przywrócenia jego używalności, a jednocześnie koszty prac budowlanych mające do tego doprowadzić w całości mają zostać pokryte przez spółkę (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k., nie sposób uznać, aby takie działania w jakikolwiek sposób naruszały zasady prawidłowego zarządzania (jak również interes powoda). Sam zaś fakt, że decyzja organu nadzoru nie nakazuje wykonania określonych robót budowlanych, a jedynie nakazuje zabezpieczenie obiektu przed możliwością wystąpienia katastrofy budowlanej, w żaden sposób nie oznacza, że podjęcie uchwały zmierzającej do przeprowadzenia prac remontowych budynku jest (jak zdaje się wskazywać powód) aktem nieuzasadnionej swobodnej ingerencji w budynek. Tego rodzaju działanie właśnie z punktu widzenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością, jawi się jako ze wszech miar pożądana. Oczywistym jest zaś, że przeprowadzenie prac polegających na wyremontowaniu oraz rozbudowie budynku doprowadzi do jego zmiany. Jednakże taka okoliczność nie stanowi sama w sobie podstaw do formułowania zarzutu o naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością, czy też naruszeniu słusznych interesów powoda.

Reasumując powyższe stwierdzić należy, iż analiza okoliczności przedmiotowej sprawy prowadzi do przekonania, iż intencją powoda - dysponującego udziałem w wysokości 0,1622 - jest uzyskanie decydującego głosu w procesie inwestycyjno-budowlanym dotyczącym nieruchomości przy ul. (...) w W.. Należy bowiem zwrócić uwagę, iż pomimo, że całość kosztów związanych z procesem budowlanym (zabezpieczeniem, remontem, przebudową, nadbudową) budynku posadowionego przy ul. (...) w W. ma w pokryć (...) sp. z o.o. sp. k, która następnie ma być właścicielem lokali powstałych w następstwie nadbudowy i przebudowy, to powód domaga się, aby wszelkiego typu działania sprowadzające się do wykonania remontu, rozbudowy (nadbudowy) lub przebudowy budynku wymagały każdorazowo uprzedniej zgody przedstawiciela (...) W. (k. 14).

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że uchwała nr (...) z dnia 6 kwietnia 2023 roku w sprawie upoważnienia zarządu do wyrażenia współwłaścicielowi nieruchomości wspólnej - spółce (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W., zgody na dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane, nie spełnia żadnej z przesłanek uchylenia uchwały określonych w art. 25 uwl., w tym w szczególności nie narusza interesów powoda, jako członka wspólnoty.

Z przedstawionych wyżej względów żądanie powódki podlegało oddaleniu o czym rozstrzygnięto w pkt 1. sentencji wyroku. Należy przy tym wskazać, iż orzeczenie zapadło na podstawie art. 339 kpc, albowiem pozwana Wspólnota nie zajęła stanowiska w przedmiotowej sprawie.

Sędzia del. Agnieszka Onichimowska