Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 grudnia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia del. Agnieszka Onichimowska

Protokolant: stażysta Aleksandra Bobińska

po rozpoznaniu w dniu 02 grudnia 2024 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa S. W. i O. W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)przy ul. (...) w W.

o uchylenie uchwał

I.  oddala powództwo w całości;

II.  zasądza od powodów S. W. i O. W. na rzecz pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. kwotę 377,00 zł (trzysta siedemdziesiąt siedem 00/100) złotych, tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sędzia del. Agnieszka Onichimowska

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 19 maja 2023 r. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)przy ul. (...) w W., powodowie S. W. i O. W. wnieśli o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 19 kwietnia 2023 roku w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2022 rok i udzielenia Zarządowi absolutorium oraz uchwały nr (...) z dnia 24 kwietnia 2023 roku w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym nr (...) przy ul. (...) w W..

W uzasadnieniu strona powodowa wskazała, że podstawą uchylenia uchwały nr (...) z dnia 19 kwietnia 2023 roku o udzieleniu Zarządowi (...) absolutorium stanowi zaniechanie wykonania remontu z prawomocnej ostatecznej decyzji PINB z dnia 10 stycznia 2017 roku od pkt 5 do pkt 10 oraz podjęcie uchwały w przedmiocie wycofania projektu dotyczącego odbudowy i remontu kamienicy (...). Dodatkowo powodowie zarzucili, że Zarząd Wspólnoty nie poinformował ich o złożeniu do (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków oraz do Wydziału Architektury i Urbanistyki (...) projektu architektoniczno - budowlanego z 2021 r., na który to projekt powodowie nie wyrazili zgody, a działanie to w ich ocenie ma na celu doprowadzenie do pozbawienia ich statusu strony w rozumienia art. 28 k.p.a., a następnie przeforsowanie wykonania tego projektu, co narusza interesy powodów w zakresie zaprojektowanych usług gastronomicznych o powierzchni około 416 metrów kwadratowych co wiąże się z immisjami (art. 144 k.c.) w postaci hałasu, głośnej muzyki, ekscesów, spożywania alkoholu, używek, narkotyków dokonywania czynności seksualnych na podwórku obiektu (...) w W.. Zdaniem powodów rozmiar rozbudowy z projektu z 2021 roku obiektu (...) w W. do powierzchni całkowitej 6.657,84 metrów kwadratowych, powoduje, iż powodowie przez okres co najmniej 24 miesięcy musieli by mieszkać na placu budowy. W ocenie strony powodowej zaniechanie remontu przez Zarząd (...) zgodnie z prawomocną, ostateczną decyzją PINB z dnia 10 stycznia 2017 roku powoduje dewastację i stopniową degradację kamienicy (...). Powodowie zarzucili również, że na mocy uchwały nr (...) z dnia 19 kwietnia 2023 roku, niedopłata wniesionej zaliczki eksploatacyjnej przez właścicieli lokali w 2022 roku w wysokości 12.760,88 złotych została pokryta z funduszu remontowego. Taki zapis jest niezgodny z prawem ponieważ środki finansowe z funduszu remontowego (który jest funduszem celowym ) powinny być przeznaczone na wykonanie remontu obiektu a nie uszczuplane i przeznaczone na niedopłatę zaliczek eksploatacyjnych.

Odnosząc się do uchwały nr (...) z dnia 24 kwietnia 2023 roku, powodowie wskazali, że podstawą jej uchylenia jest notoryczne zakłócanie spokoju w kamienicy (...) w W. przez klientelę barów funkcjonujących w lokalu nr (...) (Bar (...),(...), a na mocy ww. uchwały (...) sp. z o.o.), uniemożliwianie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych małżonków W. oraz innych lokatorów kamienicy z powodu hałasu, głośnej muzyki, a także dokonywania aktów wandalizmu przez klientelę barów, niszczenia elewacji, fasady oraz prześwitu bramnego kamienicy (...). Zdaniem powodów będąc właścicielami lokalu nr (...) kamienicy przy ul. (...) w W.. (pozew k. 3-9v)

W odpowiedzi na pozew, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania sądowego oraz zastępstwa procesowego, według norm prawem przepisanych.

W uzasadnieniu pozwana odnosząc się do żądania uchylenia uchwały nr (...) podniosła, że, przedmiotem zaskarżonej uchwały nie była kwestia przeprowadzenia remontu zgodnie z decyzją PINB, jak również kwestia wycofania projektu dotyczącego odbudowy i nadbudowy kamienicy, wobec czego zarzut powodów jest całkowicie niezrozumiały. Co więcej powodowie nie sformułowali żadnych zarzutów wobec załączonego do zaskarżonej uchwały sprawozdania finansowego. Zdaniem pozwanej, jeżeli właściciele lokali wyrazili swoją wolę, co do udzielenia Zarządowi absolutorium to mieli świadomość w zakresie podejmowanych przez Zarząd czynności i akceptowali te działania. Poza tym powodowie w żaden sposób nie udowodnili, że ewentualne uchybienia zawarte w sprawozdaniu miały wpływ na decyzję członków Wspólnoty o udzieleniu zarządowi absolutorium. Odnosząc się do zarzutów dotyczących prac remontowych podkreślono, że przedmiotowa nieruchomość wymaga remontu, zaś przeprowadzenie planowanych prac przyczyni się do wzrostu wartości całej nieruchomości. Aktualny Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej dąży zaś do przeprowadzenia remontu i nadbudowy kamienicy jednocześnie, co wydaje się być uzasadnione ekonomicznie. Pozwana zwróciła także uwagę na fakt, że powód S. W. przez wiele lat pełnił funkcję pełnomocnika Wspólnoty Mieszkaniowej, zaś powódka O. W. była członkiem zarządu. Pomimo sprawowania powyższych funkcji tych funkcji nie zrealizowali oni żadnych prac budowlanych na przedmiotowej nieruchomości. Strona pozwana nie zgodziła się również z zarzutami jakoby zapis zawarty w § 2 zaskarżonej uchwały dotyczący pokrycia z funduszu remontowego niedopłaty wniesionej w 2022 r. przez właścicieli w kwocie 12.7ó0,88 zł, miał być niezgodny z prawem. W opinii pozwanej Wspólnota Mieszkaniowa posiada swobodę w zakresie rozporządzania nadwyżką środków przekazanymi na rzecz funduszu remontowego i może w dowolny sposób decydować o ich przeznaczeniu. Odnosząc się do żądania uchylenia uchwały nr (...) z dnia 24 kwietnia 2023 r. na mocy której Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w W. wyraziła zgodę dla firmy (...) sp. z o.o. na sprzedaż i podawanie napojów alkoholowych, pozwana wskazała, że Wspólnota Mieszkaniowa nie może przesadnie ingerować w sposób korzystania z lokali przez najemców - zwłaszcza gdy lokal o którym mowa jest lokalem usługowym. (k. 97-100v)

Do czasu zamknięcia rozprawy, w tym w dalszych pismach procesowych. strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Właściciele lokali w budynku przy ul. (...) w W. tworzą wspólnotę mieszkaniową, w skład której wchodzą:

⚫

S. i O. W., jako współwłaściciele lokalu nr (...) posiadają udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...)

⚫

J. i M. K., jako współwłaściciele lokalu nr (...) posiadają udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...); zaś, jako właściciele lokalu nr (...) posiadają udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...) oraz jako właściciele lokalu nr (...) posiadają udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...),

⚫

S. M. i M. B., jako współwłaściciele lokalu nr (...) posiadają udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...)

⚫

A. Z., jako właściciel lokalu nr (...) posiada udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 0, (...)

⚫

m. (...) posiada udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...)

Dowód: lista głosowania – k. 12, Wypis z księgi wieczystej nr (...)

Budynek przy ul. (...) w W. znajduje się w złym stanie technicznym. W dniu 10 stycznia 2017 Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (...) wydał decyzję Nr (...) o usunięciu stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. (...) w W., poprzez:

1) naprawę sklepień i spękań ścian nośnych piwnic,

2) naprawę spękań ścian (w tym nadproży) w pomieszczeniach mieszkalnych, w tym spękania ściany w lokalu nr (...) w części głównej budynku,

3) wypełnienia ubytku (pęknięcia ściany zewnętrznej) na całej wysokości byłej pracowni artysty (...) K. T. (w granicach lokalu nr (...) a w oficynie tylnej),

4) zasypanie wykopu w piwnicy przy ścianie podłużnej od strony bramy wjazdowej,

5) wymianę stolarki okiennej i balkonowej oraz okien piwniczych,

6) wymianę i naprawę stopnic marmurowych oraz podstopnic klatki schodowej (...),

7) remont tynków i wymianę balustrad na klatkach schodowych,

8) wymianę instalacji gazowej,

9) remont elewacji budynku (renowacje cokołów, odnowienie płyt i balustrad z piaskowca i zabezpieczenie przed wpływem czynników atmosferycznych),

10) remont nawierzchni podwórka i opaski z uzupełnieniem opaski od strony posesji (...).

Dowód: decyzja z dnia 10 stycznia 2017 r. – k. 26, zdjęcia – k. 28-60, Wypis z księgi wieczystej nr (...)

W dniu 19 kwietnia 2023 r. na Zebraniu Właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...) w W. podjęta została uchwała nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2022 rok i udzielenia Zarządowi absolutorium. W § 1 ust. 1 Uchwały wskazano, że Wspólnota Mieszkaniowa przyjmuje sprawozdanie finansowe i zatwierdza rozliczenie poniesionych kosztów na nieruchomość Wspólną w 2022 roku zgodnie ze sprawozdaniem stanowiącym załącznik do uchwały. W § 1 ust. 2 stwierdzono, że Wspólnota Mieszkaniowa (...) udziela Zarządowi absolutorium. W treści §2 Uchwały stwierdzono, że niedopłata wniesionej zaliczki eksploatacyjnej przez właścicieli lokali, w 2022 roku, w wysokości 12.760,88 zł zostanie pokryta z funduszu remontowego.

Za przyjęciem uchwały głosy oddali właściciele dysponujący (...)udziałów w nieruchomości wspólnej. Przeciw uchwale głosowali właściciele dysponujący (...) udziałów.

Dowód: uchwała nr (...) – k. 11, lista głosowania k. 12

W dniu 24 kwietnia 2023 r. w trybie indywidulanego zbierania głosów właściciele lokali nieruchomości przy ul. (...) w W. podjęli uchwałę nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym nr (...) przy ul. (...). W § 1 Uchwały wskazano, że Wspólnota Mieszkaniowa (...) postanawia wyrazić zgodą dla firmy (...) Sp. z o.o.” NIP (...) na sprzedaż i podawanie napojów alkoholowych bez względu na jego zawartość procentową w lokalu użytkowym przy ul. (...). W treści § 2 Uchwały stwierdzono, że zgoda zostaje wyrażona na okres 4 lat od dnia ważności zezwolenia na sprzedaż alkoholu.

Za przyjęciem uchwały głosy oddali właściciele dysponujący (...) udziałów w nieruchomości wspólnej, brak było głosów przeciw uchwale.

Dowód: uchwała nr (...) – k. 13, lista głosowania k. 14

W lokalu nr (...) w kamienicy przy ul. (...) w W. od 2007 roku prowadzona jest działalność gastronomiczna w postaci pub-ów oraz barów, a od 2008 r. serwowany jest tam alkohol. S. W. i O. W. w przeszłości nie sprzeciwiali się uchwałom dotyczącym zezwolenia na sprzedaż alkoholu.

W wejściu do budynku przy ul. (...) znajduje się brama, zaś w niej umiejscowione są drzwi, które w godzinach otwarcia baru - znajdującego się w lokalu nr (...) - pozostają otwarte. W głębi bramy znajdują się dwa wejścia – wejście po lewej stronie prowadzi do lokalu nr (...), w którym znajduje się bar (pub) natomiast po przeciwnej stronie znajduje się wejście do klatki schodowej, gdzie zlokalizowany jest lokal należący do S. W.. Drzwi do klatki schodowej zabezpieczone są domofonem. W tylnej części bramy znajduje się karata zamykająca drogę na dziedziniec kamienicy oraz do pozostałych klatek schodowych. Krata, poza wyjątkowymi sytuacjami, pozostaje zamknięta.

W bezpośrednim sąsiedztwie tj. przy ul. (...) znajduje się miejsce zbiorowej rozrywki w postaci klubu nocnego ,, (...)”, którego przestrzeń użytkowa wynosi ponad 1300 m2. Można spotkać się z sytuacją, że kolejka osób oczekujących na wejście do dyskoteki ciągnie się wzdłuż ul. (...) na przestrzeni kilku budynków. W przeszłości zdarzały się sytuacje, gdy osoby oczekujące na wejście do dyskoteki gromadzili się również pod oknami i w bramie budynku przy ul. (...), korzystając z usług baru znajdującego się w lokalu nr (...).

W budynku przy ul. (...) zarówno w przeszłości, jak i obecnie pojawiają się osoby bezdomne, które nocują na klatach schodowych w kamienicy.

Od 2023 r. w lokalu nr (...) przy ul. (...) prowadzony jest lokal o nazwie (...). Od tego czasu mieszkańcy kamienicy odnotowali zmniejszenie hałasu oraz brak młodych ludzi stojących w bramie budynku.

Dowód: zeznania świadka H. J. – k. 322v-323, Zeznania świadek K. I. – k. 321v-322, zeznania powoda S. W. – k. 663v-664, informacja powszechnie dostępna w sieci Internet - (...) dokumentacja zdjęciowa i wideo - płyta CD – k. 174, zeznania świadek A. J. – k. 664, zeznania świadka S. M. (k. 663)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych do akt sprawy dokumentów. Sąd dał wiarę przedłożonym dokumentom wymienionym w uzasadnieniu (w zakresie w jakim tworzyły spójny obraz stanu faktycznego). Sąd miał przy tym na względzie fakt, iż żadna ze stron nie kwestionowała ich autentyczności, a Sąd nie miał podstaw do kwestionowania ich wiarygodności, bądź zawartej w nich treści z urzędu.

Jako całkowicie nieprzydatne Sąd ocenił dowody w postaci korespondencji e-mailowej (k. 138-148) i tradycyjnej (k. 149-152,k.138-152). Przedmiotowa korespondencja została sporządzona już po wniesieniu pozwu w niniejszej sprawie i tym samym, w ocenie Sądu stanowi ona jedynie powtórzenie twierdzeń zawartych w składanych pismach procesowych oraz odzwierciedlenie konfliktu zaistniałego pomiędzy powodami a członkami Zarządu Wspólnoty na tle planowanej przebudowy kamienicy. Tak więc przedmiotowa dokumentacja nie stanowi wiarygodnej relacji o istotnych faktach a jedynie przejaw subiektywnej oceny sytuacji.

Dokonując ustaleń faktycznych Sąd oparł się również na zeznaniach świadków: H. J. (k. 322v-323), K. I. (k. 321v-322), J. K. (k. 662v-663), świadka S. M. (k. 663), A. J. (k. 664) oraz zeznania powoda S. W. (k. 663v-664) w zakresie w jakim zeznania te korespondowały z pozostałym zgromadzonym materiałem dowodowym oraz dotykały okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, pomijając jednocześnie te ich fragmenty w których osoby te zeznawały na temat swoich ocen co do faktów.

Pozostałe a nie wymienione wyżej dowody (w tym m. in.: protokół skrócony rozprawy z dnia 20 czerwca 2023 r. w sprawie o sygn. akt VI Ns 820/19 prowadzonej przed Sądem Rejonowym dla Warszawy-Śródmieścia VI Wydział Cywilny, protokół rozprawy z dnia 7 lipca 2023 r. w sprawie o sygn. akt XXV C 2861/19) nie miały żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż przedmiotem niniejszej sprawy było roszczenie o uchylenie uchwały właścicieli lokali nr (...) z dnia 19 kwietnia 2023 roku w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2022 rok i udzielenia Zarządowi absolutorium oraz uchwały nr (...) z dnia 24 kwietnia 2023 roku w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym nr (...) przy ul. (...) w W..

Ocena zgłoszonego roszczenia wymagała w dokonania ustalenia czy zaistniała którakolwiek z przesłanek warunkujących uchylenie uchwały na podstawie art. 25 wspomnianej ustawy. Zgodnie z treścią powołanego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. (ust. 1). Zaznaczyć przy tym należy, że w świetle ustępu 1a) wspomnianego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W przedmiotowej sprawie zaskarżona uchwała nr(...) została podjęta na Zebraniu w dniu w dniu 19 kwietnia 2023 r., natomiast uchwała nr (...) została podjęta w trybie indywidulanego zbierania głosów w dniu 24 kwietnia 2023 roku. Mając na względzie fakt, iż pozew w przedmiotowej sprawie został złożony w dniu 19 maja 2023 r.(data prezentaty biura podawczego), nie ma wątpliwości, że w sprawie dochowany został 6 tygodniowy termin na zaskarżenie uchwały.

W dalszej kolejności należy ocenić czy przedmiotowe uchwały nie naruszają ustawowych przesłanek uchylenia uchwały z art. 25 uwl tj. niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenia interesów właściciela lokalu. Trzeba podkreślić, iż obowiązek dowodu w tym zakresie, z godnie z art. 6 k.c., obciążał stronę powodową.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do uchwały nr (...), dotyczącej wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym nr (...), stwierdzić należy, że w okolicznościach sprawy Sąd nie dopatrzył się podstaw do jej uchylenia.

W pierwszej kolejności Sąd pragnie zaznaczyć, że orzekając w sprawie bierze pod uwagą stan rzecz istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 k.p.c.). Stan rzeczy brany pod uwagę przez sąd przy wydaniu wyroku obejmuje nie tylko podstawę prawną ale i podstawę faktyczną wyroku (vide: wyrok SN z dnia 13 marca 1997 r., II CKN 70/96, wyrok SN z dnia 8 lutego 2006 r., II CSK 153/05). Stwierdzenie to jest szczególnie istotne w odniesieniu do uchwały nr (...) (w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu nr (...)). Powód bowiem uzasadniając żądanie uchylenia przedmiotowej uchwały, wskazywał na występowanie istotnych niedogodności dla mieszkańców kamienicy ze strony spożywających alkohol klientów baru mieszczącego się w lokalu nr (...) (m. in. w postaci zaśmiecania bramy kamienicy, głośnego zachowania). Tymczasem jak wynika z poczynionych ustaleń faktycznych (zeznania świadków K. I. - k. 321v-322v oraz H. J. - k. 322v-323v oraz zeznań samego powoda S. W. - k. 663v) od 2023 r. zmieniły się osoby prowadzące bar w lokalu nr (...) i obecnie jest znacznie ciszej, zaś w bramie budynku nie gromadzą się już młode osoby. W tych warunkach nie sposób mówić o jakimkolwiek naruszaniu interesów powodów czy też naruszeniu obowiązujących przepisów prawa w związku funkcjonowaniem lokalu nr (...), w którym serwowany jest alkohol. Z powyższego wynika, że nawet gdyby przyjąć, że w przeszłości to właśnie klienci lokalu nr (...) byli sprawcami powyższych ekscesów, to obecnie - wobec braku występowania tych zjawisk - zarzuty formułowane na tle przedmiotowej uchwały straciły rację bytu.

Niezależnie jednak od powyższego, należy stwierdzić, że strona powodowa nie przedstawiła wystarczających dowodów na fakt, że zgłaszane ekscesy m.in. w postaci zakłócenia ciszy nocnej, zaśmiecanie przestrzeni kamienicy, czy też niszczenie elewacji budynku, miały bezpośredni związek ze sprzedażą alkoholu w lokalu nr (...).

Podkreślić należy, że materiał zdjęciowy załączony do pozwu, pozwala jedynie stwierdzić, że klatka schodowa oraz elewacja budynku przy ul. (...), jak też chodnik położony przed nim i w jego bramie wejściowej, znajdują się w złym stanie technicznym. Zdjęcia te w żaden sposób nie potwierdzają jednak tego, aby owe zniszczenia miały być spowodowane przez nietrzeźwych klientów lokalu nr (...). Na marginesie warto dodać, że nie ma też wystarczających podstaw aby uznać, że osoba uwidoczniona na jednym ze zdjęć (k. 32) była klientem tego lokalu (zdjęcie zostało bowiem wykonane w porze dziennej, bary zaś otwierane są zwyczajowo w porze nocnej, poza tym osoba ta sprawia wrażenie bezdomnej, która co oczywiste, nie zalicza się do klienteli tego rodzaju lokali). Co zaś się tyczy uwidocznionych na zdjęciach pojedynczych butelek po alkoholu (2 sztuki), to nawet jeżeli przyjąć, że zostały one pozostawione przez klientów lokalu funkcjonującego w przedmiotowym budynku (nie zaś przez klientów pobliskich lokali – którzy, gromadzą się również przed budynkiem przy (...) – vide: zdjęcia na płycie CD – k. 174) to okoliczność ta nie uzasadnia twierdzenia o znacznej uciążliwości lokalu usługowego znajdującego się w budynku dla mieszkańców kamienicy.

Uzupełniając powyższe rozważania warto również dodać, że o ile Sąd dał w części wiarę zeznaniom świadków K. I. i H. J. to jednak, w zakresie w jakim świadkowie ci wskazywali, że hałas powodowany jest przez klientów baru mieszczącego się w lokalu nr (...), w ocenie Sądu zeznania te nie odpowiadały rzeczywistości. Przede wszystkim świadek K. I. (k. 321v-322v) nie była w stanie zrelacjonować sytuacji jaka miała miejsce w 2023 r. a więc w okresie kiedy podjęto przedmiotowe uchwały, albowiem świadek w tym okresie przebywała w szpitalu. Ponadto relacje na temat hałasów oraz dużej ilości młodych ludzi wchodzących przez bramę, stanowią w ocenie Sądu, przejaw subiektywnych ocen świadków, że osoby te stanowiły klientów baru mieszczącego się w lokalu nr (...). Do takiej konstatacji prowadzi bowiem całościowa ocena materiału dowodowego, w tym w szczególności, przyznany przez stronę powodową fakt, iż w bezpośrednim sąsiedztwie tj. przy ul. (...) znajduje się duża dyskoteka. Jak wynika zaś z materiału dowodowego przedstawionego przez powoda , osoby gromadzące się w okolicach bramy budynku przy ul. (...), stały w kolejce do znajdującej się obok dyskoteki. Nawet więc, jeśli przyjmiemy, że osoby te zamawiały alkohol w barze znajdującym się w lokalu nr (...), to nie sposób uznać, że ich gromadzenie się w tym miejscu spowodowane było funkcjonowaniem tego baru. Tym samym ze zgromadzonego materiału dowodowego można wywnioskować, że ,,bród i wymiociny” a także ekscesy w postaci,, picia alkoholu pod oknami”, ,,palenia różnych rzeczy” ,,osób współżyjących”, które powodowie wiązali z funkcjonowaniem baru w lokalu nr (...) (i na które skarżyli się świadkowie), w istocie nie były związane funkcjonowaniem lokalu (baru) mieszczącego się w lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) (z czym koresponduje z resztą podniesiona przez pozwaną i nie zaprzeczona przez powodów, okoliczność w postaci nie zaskarżania w przeszłości – do czasu zaistnienia konfliktu powodów z Zarządem Wspólnoty – uchwał o zgodzie na sprzedaż alkoholu), a z dyskoteką mieszącą się w sąsiednim budynku przy ul. (...). Analogicznie (jako przejaw subiektywnych i nieuzasadnionych opinii) Sąd ocenił relacje świadków w odniesieniu do relacji o osobach bezdomnych pojawiających się w budynku. Zupełnie nieracjonalnym byłoby bowiem zakładać, że osoby te stanowią klientelę baru i tym samym, że to właśnie funkcjonowanie tego lokalu i sprzedaż w nim alkoholu stanowiło przyczynę pojawiania się ich w tym miejscu (i wystąpienia ewentualnych zakłóceń ciszy nocnej oraz pozostawiania nieczystości).

Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie nie było również podstaw do zakwestionowania uchwały nr (...) z dnia 19 kwietnia 2023 roku w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2022 rok i udzielenia Zarządowi absolutorium.

W pierwszej kolejności warto zaznaczyć, że uchwała zatwierdzająca sprawozdanie finansowe nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, w szczególności nie prowadzi ona do powstania zmiany lub ustania stosunku cywilnoprawnego. Jej celem jest stwierdzenie przez członków Wspólnoty, że sprawy finansowe w roku, którego dotyczy sprawozdanie, były prowadzone zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. Zebranie ogółu właścicieli tworzących Wspólnotę zapoznaje się więc z przedłożonym sprawozdaniem i dokonuje jego oceny. Uchwała w tym przedmiocie stanowi więc wyraz aprobaty lub dezaprobaty działań zarządu wspólnoty. Wobec czego brak zatwierdzenia sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium należy odczytywać jedynie, jako sygnał dla zarządu do zwiększenia starań mających na celu uzyskanie aprobaty właścicieli lokali, którzy zresztą mogą inicjować podjęcie uchwał w przedmiocie odwołania członków zarządu (vide: Wyrok SA we Wrocławiu z 9.10.2012 r., I ACa 990/12, LEX nr 1283814).

Trudno jednocześnie zrozumieć na jakiej podstawie powodowie łączą negatywną ocenę działań zarządu za rok 2022 z ,,sekwencją zdarzeń od 1994 r.” która ich zdaniem ma świadczyć o celowym dążeniu obecnego Zarządu do ,,unicestwienia przedmiotowego obiektu”. Strona powodowa zdaje się zapominać, że Zarząd w obecnym składzie nie funkcjonuje od 1994 r., zaś zażarzona uchwała dotyczy oceny działań Zarządu jedynie za rok 2022 r. Co więcej zdziwienie budzi fakt, że negatywna ocena działań zarządu dotyczy również okresu kiedy powódka zasiadała w zarządzie a powód był jego pełnomocnikiem. Dlatego też wyrażona przez stronę powodową ocena działań zarządu budzi zasadnicze zastrzeżenia, szczególnie jeżeli uwzględni się fakt, że powodowie do czasu zaistnienia konfliktu na tle planowanych prac remontowych , nie zaskarżali uchwał w przedmiocie udzielenia absolutorium.

Trzeba tu również podkreślić, że argumentacja strony powodowej w odniesieniu do żądania uchylenia przedmiotowej uchwały w głównej mierze odnosi się do kwestii remontu i rozbudowy kamienicy przy ul. (...). Strona powodowa w swojej argumentacji z jednej strony zarzucała, że Zarząd nie realizuje remontu kamienicy (doprowadzając ją tym samym z premedytacją, zdaniem powodów, do degradacji budynku), z drugiej zaś strony powodowie wskazywali, że projekt przedstawiony przez Zarząd zarówno w formie pierwotnej (uchwała z dnia 24 kwietnia 2020 roku, Rep. (...)– vide: pozew k. 3 akt załączonych sygn. akt XXV C 1989/20), jak i aktualnej (uchwała z dnia 28 kwietnia 2021 roku nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w W. z dnia 28 kwietnia 2021 roku w sprawie wyrażenia zgody na: kompleksowy remont, modernizację, rewitalizację, przebudowę i nadbudowę części wspólnej, zmianę i przebudowę poszczególnych lokali – k. 659 akt załączonych sygn. akt XXV C 1989/20), narusza ich interesy ekonomiczne i z tego względu podlegał zaskarżeniu do Sądu. W ocenie Strony powodowej brak ich zgody na przeprowadzenie prac budowlanych w kształcie zaproponowanym przez w uchwałach wspólnoty stanowi podstawę do zaskarżenia takiej uchwały w trybie art. 25 ust. 1 in fine ustawy o własności lokali. Zdaniem powodów fakt, iż nie podpisali oni oferty dotyczącej przeprowadzenia prac budowlanych nie oznacza, że zrzekli się oni prawa do nadbudowy, bowiem ich intencją jest uczestniczenie w nadbudowie i rewitalizacji kamienicy przy ul. (...) i posiadanie statusu inwestora.

W tych warunkach zaznaczyć należy, że przekonanie strony powodowej o jej pokrzywdzeniu działaniami Zarządu, jak też jej krytyczna ocena działań Zarządu, nie oznacza, że określona uchwała jest sprzeczna z prawem i narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interes strony powodowej. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia skarżącego dla niego niekorzystna, ewentualnie ma na celu jego pokrzywdzenie. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. ( vide: Wyrok SA w Szczecinie z 22.07.2020 r., I ACa 250/19, LEX nr 3112836, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00). Odnosząc powyższe do realiów przedmiotowej sprawy zaznaczyć trzeba, że podnoszone przez stronę powodową okoliczności związane z planowanym remontem i przebudową kamienicy okoliczności nie dotyczą przedmiotu zaskarżonych w przedmiotowym postępowaniu uchwał. Tym samym, w żaden sposób nie można uznać, aby przedmiotowa uchwała mogła w jakikolwiek sposób naruszać interes powodów.

Co się zaś tyczy przywołanej przez stronę powodową kwestii przeprowadzenia remontu kamienicy, zaznaczyć należy, że ocena zasadności planowanej inwestycji oraz tego czy jej przeprowadzenie zgodnie z aktualnym projektem (vide: uchwała z dnia 28 kwietnia 2021 roku nr (...)) narusza przepisy prawa lub też interes powodów, może być przedmiotem oceny przez Sąd jedynie w sprawie wywołanej zaskarżeniem uchwały dotyczącej przeprowadzenia remontu. Zresztą uchwały dotyczące bezpośrednio kwestii przeprowadzenia remontu i rozbudowy kamienicy były już przedmiotem innego postępowania sądowego toczącego przed Sądem Okręgowym w Warszawie (sygn. akt XXV C 1989/20). Okoliczności te zasadniczo wykraczają więc poza zakres niniejszej sprawy, jako że jej przedmiotem są jedynie uchwały wskazane w pozwie.

W przedmiotowej sprawie sąd nie dopatrzył się również spełnienia przesłanki naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością. W doktrynie wskazuje się, że kontrola, czy dana uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, powinna być dokonywana w szczególności przez pryzmat celowości wykonania danego zadania objętego uchwałą, jak również kosztów jego wykonania. O naruszeniu tej zasady będzie mowa w sytuacjach, gdy z punktu widzenia funkcjonowania wspólnoty realizacja danego zamierzenia jest zbyteczna (choć oczywiście nie można wykluczyć, że członkowie wspólnoty podejmą decyzję o poczynieniu zbytecznych nakładów na nieruchomość wspólną, np. w celu zwiększenia jej standardu czy komfortu użytkowania), jak również wtedy, gdy wybrano wykonawcę, którego oferta przewyższa rynkową cenę wykonania danego typu usług. Ponieważ omawiana przesłanka jest nieostra, kontrola w tym przedmiocie musi być dokonywana, tak samo zresztą jak w przypadku innych przewidzianych w tym przepisie przesłanek, indywidualnie w realiach danej sprawy, przy uwzględnieniu specyfiki celu, w jakim została podjęta zaskarżona uchwała. ( vide: K. Buliński [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 25.). Przekładając powyższe na realia przedmiotowej sprawy, trzeba ponownie stwierdzić, że podnoszone przez stronę powodową kwestie związane z planowanym remontem i przebudową kamienicy nie dotyczą przedmiotu zaskarżonych w przedmiotowym postępowaniu uchwał i tym samym, nie można uznać, aby przedmiotowa uchwała mogła w jakikolwiek sposób naruszać zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością.

Co się zaś tyczy przesłanki niezgodności z prawem zaskarżonej uchwały, zaznaczyć trzeba, że niezgodność z przepisami prawa to kolizja treści uchwały z przepisami powołanej ustawy oraz z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim ma zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z jej treści, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych, również zarzuty formalne, jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Uchybienia mogą dotyczyć naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad i przebiegu głosowania. ( vide: Wyrok SA w Szczecinie z 22.07.2020 r., I ACa 250/19, LEX nr 3112836)

W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie nie można mówić o naruszeniu przepisów prawa. Zaznaczyć trzeba, że zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy o własności lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w artykule 18 ust. 1 ustawy jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności.

W myśl zaś art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy, jest obowiązany również zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Przepis art. 30 ust. 2 stanowi, że przedmiotem zebrania, o którym mowa w ustępie 1 powinny być w szczególności:

1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,

2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w artykule 18 ustęp 1,

3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Zdaniem Sądu Okręgowego Uchwała nr (...) spełnia wymienione powyżej przesłanki, a więc jest zgodna z prawem.

Strona powodowa nie wykazała, aby przy podejmowaniu uchwały doszło do naruszenia prawa i czy też aby doszło do naruszenia konkretnych przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Za takowe nie sposób uznać fakt, iż w przedmiotowej uchwale (w § 2) zadecydowano o pokryciu niedopłaty zaliczki eksploatacyjnej w 2022 roku w wysokości 12.760,88 zł z funduszu remontowego (uchwała k. 11)

Podkreślić należy, że w orzecznictwie dominuje pogląd, wedle którego środki zgromadzone na funduszu remontowym stanowią majątek własny wspólnoty mieszkaniowej, odrębny od majątku właścicieli lokali (vide: uchwała SN z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 marca 2013r. sygn. akt I ACa 915/12). Płyną z tego dwa wnioski, po pierwsze, że dysponentem środków znajdujących się na funduszu remontowym jest wspólnota mieszkaniowa, po drugie zaś, że właściciele lokali, podejmując uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego, wyrażają zgodę na zaliczenie wpłat dokonywanych na poczet tego funduszu do majątku wspólnoty.

Z powyższego zatem jednoznacznie wynika, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo do dysponowania środkami, które weszły do jej majątku i przeznaczania ich na inny cel mieszczący się w zakresie działania wspólnoty tj. związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a takim celem jest pokrycie istniejących strat. W ocenie Sądu Okręgowego pozwala to przyjąć, iż Wspólnota była w niniejszej sprawie uprawniona do przeznaczenia środków finansowych zgromadzonych na funduszu remontowym, jako, że przemawia za tym interes Wspólnoty, jako całości i nie jest to sprzeczne z prawem.

Podsumowując stwierdzić należy, że ujawnione w sprawie okoliczności dają obraz zaognionego konfliktu powodów z obecnym Zarządem Wspólnoty, na tle kształtu jaki ma przybrać renowacja i rozbudowa kamienicy. Powodowie wyraźnie bowiem optują za wcześniejszą koncepcją (w której przygotowaniu sami brali udział), nie zgadzając się na aktualny, przyjęty przez Wspólnotę projekt prac. W ocenie Sądu nie podstaw aby wiązać ocenę pracy Zarządu Wspólnoty z kwestią przyjętej w Uchwale Wspólnoty koncepcji prac remontowych. Zauważyć należy, że podstawę do oceny pracy Zarządu stanowi przygotowywane sprawozdanie, zatem to przede wszystkim w oparciu o nie należy rozważyć na ile zarząd wywiązał się z obowiązku prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a jego działalność zasługuje na pozytywną ocenę. Strona powodowa w sprawie niniejszej zgłosiła szereg zastrzeżeń do działalności Zarządu Wspólnoty, jednakże dotyczą one przede wszystkim kwestii o wymiarze indywidulanym, spornych pomiędzy stroną powodową a Zarządem Wspólnoty. Jak zaś już wyżej wskazano, powodowie mają określone instrumenty prawne, aby dochodzić swoich praw, jeżeli uważają, że zostały one naruszone przez Zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Nie jest natomiast sposobem ochrony tych interesów kwestionowanie na drodze sądowej uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium Zarządowi, bowiem decyzja w takiej sprawie nie będzie miała żadnego wpływu na sferę tych - naruszonych zdaniem strony powodowej - praw i interesów. Powództwo o uchylenie uchwały w przedmiocie zatwierdzenia sprawozdania i udzielenia absolutorium nie może więc stanowić sposobu narzucania przez stronę powodową innym członkom wspólnoty własnej koncepcji przeprowadzenia remontu i rozbudowy kamienicy.

W świetle powyższego, nie było podstaw do uznania, że zaskarżone uchwały naruszyły zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, bądź naruszyły w inny sposób interesy powodów.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że uchwały nr (...) z dnia 19 kwietnia 2023 roku w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2022 rok i udzielenia Zarządowi absolutorium oraz nr (...) z dnia 24 kwietnia 2023 roku w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym nr (...) przy ul. (...) w W., nie spełniają żadnej z przesłanek uchylenia uchwały określonych w art. 25 uwl.

Z przedstawionych wyżej względów żądanie strony powodowej podlegało oddaleniu, o czym rozstrzygnięto w pkt 1. sentencji wyroku.

Orzeczenie w zakresie kosztów procesu Sąd oparł na podstawie art. 98 k.p.c., obciążając powodów obowiązkiem zwrotu stronie pozwanej kosztów procesu Na przedmiotowe koszty złożyły się opłata od pozwu w kwocie 200 zł, opłata od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 360 zł (§ 20 w zw. z § 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 roku w sprawie opłat za radców prawnych), o czym orzeczono pkt II. sentencji wyroku.

Sędzia del. Agnieszka Onichimowska