Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 lipca 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Bożena Chłopecka

Protokolant: Jakub Wojdyna

po rozpoznaniu w dniu 17 czerwca 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. B.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały

I . powództwo oddala,

II. ustala, że powódka w całości ponosi koszty postępowania, z tym, że ich wyliczenie pozostawia referendarzowi sądowemu.

Sygn. akt I C 743/23

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 30 maja 2023 r. skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) ul. (...) w W. powódka A. B. wniosła o uchylenie uchwały z dnia 19 kwietnia 2013 roku nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. w sprawie Statutu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W..

Jednocześnie w pozwie powódka wniosła o udzielenie zabezpieczenia roszczenia poprzez wstrzymanie wykonania Uchwały do czasu prawomocnego zakończenia postępowania /pozew k. 3-6v./.

Postanowieniem z dnia 6 czerwca 2023 r. Sąd oddalił wniosek powódki o udzielenie zabezpieczenia /postanowienie k. 60/.

W odpowiedzi na pozew z dnia 5 sierpnia 2024 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) (...) i (...) w W. wnosiła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jej rzecz od powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych /odpowiedź na pozew – k. 72-75v./.

W dalszym toku postępowania stanowiska stron nie uległy zmianie /protokół rozprawy – k. 145-146/.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

A. B. jest właścicielem lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W.. Nieruchomość ta wchodzi w skład Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. / dowód: wydruk księgi wieczystej nr (...) – k. 8/.

Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. jest utworzonym z mocy prawa zrzeszeniem właścicieli lokali w trzech wielolokalowych budynkach mieszkalnych (...), (...) oraz (...) w W. posadowionych na wspólnej działce. Wspólnota została wyodrębniona z zasobów Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w 2011 roku. Każdy z budynków wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej jest w innym stanie technicznym / dowód: zeznania członków zarządu pozwanej Wspólnoty -T. N. k. 136v. -137v. i S. C. k. 145-145v./.

Pismem z dnia 21 marca 2023 roku Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zawiadomił właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej ,,(...) ‘’ o zebraniu rocznym, które miało się odbyć w dniu 29 marca 2023 roku o godz. 16 w Sali (...), przy ul. (...) lok. (...) w W.. Pismo to dostarczono do skrytek pocztowych właścicieli uprawnionych w łącznej wysokości 185 kpl. Każdy komplet zawierał projekty uchwał o numerach od (...) do (...), druk pełnomocnictwa do reprezentowania na zebraniu rocznym oraz kartę do głosowania z pełnomocnictwem na odwrocie.

Zebranie odbyło się zgodnie z ,,Powiadomieniem’’ i według zaproponowanego przez Zarząd Wspólnoty porządku obrad. Na zebranie przybyło 25 właścicieli ze 185 uprawnionych. Koszt wynajmu Sali na zebranie stanowił dla Wspólnoty wydatek w kwocie 738 zł, / dowód: pismo k. 85, protokół z zebrania k. 41-41v., faktura k. 119/.

W wyniku indywidualnego składania kart w okresie od 30 marca do 7 kwietnia 2023 roku Wspólnota Mieszkaniowa (...) (...) i (...) w W. podjęła min. uchwałę nr (...) w sprawie: Statut Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W..

§ 1 Uchwały nr (...) stanowił, że ,,Właściciele uchwalają Statut Wspólnoty Mieszkaniowej (...) (...) i (...), którego tekst jednolity jest załącznikiem do niniejszej uchwały’’. Jednocześnie w § 2 Uchwały wskazano, iż traci moc obowiązującą załącznik do Uchwały (...) z 11.06.2011 r. -Statut Wspólnoty Mieszkaniowej, ze zmianami wprowadzonymi do niego Uchwałami nr (...), nr (...), (...), (...) oraz (...).

§ 21 ust. 4 uchwalonego Statutu miał brzmienie: ,, Jeżeli wydatek lub przedsięwzięcie finansowane jest z wydzielonego dla budynku funduszu i dotyczy tylko tego budynku, wówczas uchwała w tej sprawie przyjmowana jest większością udziałów tego budynku’’.

§ 32 ust. 1, 3, 4, 5 i 6 Statutu stanowił, że jedynie członek Zarządu będący członkiem Wspólnoty jako właściciel może żądać wynagrodzenia za wykonywanie tej funkcji. Ponadto umożliwiono członkom Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej podjęcie decyzji (zapadającej w trybie uchwały zarządu) o zaprzestaniu wypłaty wynagrodzenia któremukolwiek z członków zarządu Wspólnoty.

§ 28 ust. 1 Statutu oraz § 33 ust. 1 wskazywał, że członkami Zarządu albo Komisji Rewizyjnej Wspólnoty mogą być jedynie członkowie tej Wspólnoty/Właściciele.

/ dowód: uchwała wraz z uzasadnieniem k. 34 i k. 41v., statut k. 35-40/.

Uchwała 103/20123 dotycząca przyjęcia statutu została większością 56,14 % udziałów właścicielskich. Na głosujących 111-tu właścicieli 16-tu było ,,przeciw’’ /okoliczność bezsporna/.

Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie całokształtu dokumentacji złożonej do akt sprawy, którą Sąd uznał za wiarygodną, zwłaszcza, że jej autentyczności i wiarygodności strony nie kwestionowały. Ponadto podstawę stanu faktycznego, stanowiły zeznania członków Zarządu strony pozwanej -T. N. i S. C., albowiem korespondowały one z pozostałym zgromadzonym materiałem dowodowym, jak również zeznaniach powódki, w zakresie w jakim znajdowały one potwierdzenie w pozostałym zgromadzonym materiale dowodowym. Pozostałe zalegające w aktach a nie wymienione wyżej dokumenty nie stanowiły wartościowego materiału dowodowego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu w całości.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej "u.w.l.") właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Natomiast zgodnie z § 1a powołanego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W przedmiotowej sprawie powódka informację o treści uchwały nr (...) otrzymała w 19 kwietnia 2023 roku, a zaskarżyła je 30 maja 2023 r., w związku z czym należało uznać, że zachowany został ustawowy termin do wytoczenia niniejszego powództwa.

W tej sytuacji należało przejść do analizy merytorycznej zaskarżonej uchwały przez pryzmat podniesionych przez powódkę zarzutów, tj. niezgodności uchwał z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów członków wspólnoty.

Wynikające z art. 25 u.w.l. uprawnienie każdego z właścicieli lokali do zaskarżenia uchwały wspólnoty jest jednym z elementów uprawnienia współwłaścicieli do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Jednak skuteczność tego żądania uzależniona jest od wykazania jednej z przesłanek wymienionych w zacytowanym wyżej przepisie, a więc udowodnienia, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub umową współwłaścicieli, albo że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela. Zgodnie z art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. ciężar wykazania powyższych okoliczności spoczywa na stronie powodowej żądającej uchylenia uchwały.

Uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to taka, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Ustalenie czy dana uchwała narusza interesy właściciela lokalu musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Aby przyjąć, że uchwała narusza interesy właściciela lokalu w taki sposób, że uzasadnia to uchylenie zaskarżonej uchwały, należy dokonać oceny czy zaistniała znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu skarżącego, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 30 czerwca 2015 roku, sygn. I ACa 150/15).

Rolą Sądu w niniejszym postępowaniu było więc ustalenie czy zaktualizowały się przesłanki z art. 25 u.w.l. w stosunku do zaskarżonej uchwały.

Pierwszy z zarzutów dotyczył naruszenia art. 23 ust. 1 i 2 Ustawy o własności lokali (dalej: Uwl) przez § 21 ust. 4 uchwalonego Statutu.

Zgodnie z treścią art. 23 ust 1 i 2 Uwl Uchwały są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; (…) ponadto Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Zarzuty powódki odnosiły się do sprzeczności § 21 ust. 4 uchwalonego Statutu z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesu członków wspólnoty, a to z uwagi na to, iż część funduszu wydzielonego dla danego budynku może być wydatkowana wyłącznie na rzecz i potrzeby tego budynku. Zdaniem powódki część tylko właścicieli nie może decydować co do sposobu zarządzania częściami wspólnymi wspólnoty bez udziału pozostałych właścicieli.

Mając na uwadze okoliczności niniejszej sprawy i zgromadzony w jej toku materiał dowodowy, nie sposób uznać słuszności podnoszonych przez powódkę zarzutów w stosunku § 21 ust. 4 Statutu. Zdaniem Sądu w przypadku, gdy w skład Wspólnoty wchodzą trzy nieruchomości postanowienie § 21 ust. 4 statutu nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy interesów właścicieli lokali, lecz udoskonala głosowanie i umożliwia podjęcie stosownych uchwał według potrzeb konkretnych budynków. To uregulowanie poprawia procedurę podejmowania decyzji właścicielskich w sprawie wydatkowania funduszu remontowego bezpośrednio przez osoby zainteresowane i wchodzące w skład danego funduszu.

Kolejny zarzut powódki dotyczył niezgodności §32 Statutu z art. 20 ust. 1 oraz art. 22 ust. 4 Uwl. Z treści art. 22 Uwl wynika tryb ustalania wynagrodzenia dla Zarządu Wspólnoty niezależnie od tego czy w skład tego Zarządu wchodzą osoby będące właścicielami lokalu czy również nie. Jak wskazał na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2025 roku T. N. -członek Zarządu pozwanej Wspólnoty- wynagrodzenia są ustalane corocznie uchwałą właścicieli lokali, na wniosek zarządu, imiennie dla poszczególnych członków zarządu. Jak wyjaśniła pozwana zapis § 32 ust. 3 lit. b Statutu określa procedurę ostateczną w przypadku, gdy dany członek zarządu nie wykonuje lub wykonuje nienależycie przydzielone mu zadania. Zdaniem pozwanej, któż może mieć wiedzę, co do zaangażowania i pracy członka zarząd , jak nie pozostali członkowie. Zdaniem Sądu zapisy te nie są sprzeczne z przepisami prawa ani nie naruszają interesu powódki. Statut bowiem nie wskazuje, który z członków Zarządu i w jakiej wysokości powinien otrzymywać wynagrodzenie. Kwestię tę reguluje art. 22 ust. 3 pkt 2 Uwl, zgodnie z którym sprawy te wymagają zgody większości właścicieli lokali wyrażonej uchwałą. Należy również przyznać rację pozwanej, iż Ustawa o własności lokali nie przyznaje właścicielom lokali uprawnienia do zaprzestania wypłat wynagrodzenia członkowi zarządu, a jedynie ustalenia wynagrodzenia członka Zarządu. Potwierdza to również § 32 ust. 6 uchwalonego Statutu.

Wreszcie powódka wskazała, iż § 28 ust. 1 oraz § 33 ust. 1 Statutu poprzez wskazanie, że członkami zarządu albo Komisji rewizyjnej wspólnoty mogą być jedynie członkowie tej Wspólnoty/właściciele naruszają art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Zgodnie z treścią art. 20 ust. 1 zd. 1 Uwl jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Ponadto przepis ten wskazuje, iż członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna (wykluczony jest udział osoby prawnej). Jak wskazała pozwana Wspólnota, iż zapisem w Statucie mogą zawęzić do własnego grona krąg osób uprawnionych do pełnienia funkcji członka zarządu jak i członka komisji rewizyjnej.

Zdaniem Sądu nie sposób uznać, iż zapis § 28 ust. 1 oraz § 33 ust. 1 Statutu narusza interesy właściciela lokalu lub zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Właściciele mają prawo ograniczyć do swojego grona krąg osób uprawnionych do pełnienia funkcji członka zarządu wspólnoty.

Powódka zgłosiła również uwagi ogólne co do sposobu procedowania z uchwaleniem Statutu Wspólnoty Mieszkaniowej. Powódka podniosła, iż nad uchwałą w sprawie zmiany Statutu procedowano już w 2022 roku-bezskutecznie.

Sąd nie dopatrzył się nieprawidłowości w procedowaniu nad uchwaleniem uchwał, w tym tej dotyczącej przedmiotowego Statutu.

Należy wskazać, iż pismem z dnia 21 marca 2023 roku Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zawiadomił właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej ,(...) o zebraniu rocznym, które miało się odbyć w dniu 29 marca 2023 roku o godz. 16 w Sali (...), przy ul. (...) lok. 12 w W.. Wraz z pismem doręczono wszystkim właścicielom projekty uchwał od (...) do (...). Ponadto w treści uzasadnienia projektu Uchwały nr (...) dot. przyjęcia Statutu zawarto informację, że poza nowymi zapisami w § 7 ust. 1, § 8 ust. 3, § 21 ust. 4, oraz § 28 ust. 1, 2 i 7 treść Statutu jest znana z poprzednich wersji projektu.

Zarzuty powódki jakoby zebranie roczne zwołane zostało w czasie pracy właścicieli lokali, również nie zasługują na aprobatę. Co prawda zebranie zostało w dniu powszednim (roboczym), ale o godzinie 16:00, co uznać można za czas zwyczajowo wolny, ,,po pracy’’. Jak wskazała pozwana wybór tego terminu był również spowodowany względami finansowymi. Pozwana miała do wyboru dotychczasowy lokal za kwotę 3.800 zł za 2-3 godziny najmu oraz lokal za 738 zł , ale tylko w dni powszednie. Pozwana minimalizując koszty dotrzymała zatem wszystkich wymaganych procedur związanych z organizacją zebrania rocznego. Ponadto właściciele lokali otrzymali również pisemną informację o przyczynie zmiany miejsca zebrania.

W tym miejscu podkreślić należy, że głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 maja 2013 roku, sygn. akt I ACa 214/13).

W ocenie Sądu co do skarżonej przez powódkę uchwały nr (...) nie zachodzą żadne przesłanki z art. 25 ust. 1 u.w.l. Powódka w toku niniejszego procesu nie zdołała wykazać, by uchwała zatwierdzająca Statut Wspólnoty Mieszkaniowej naruszała w jakikolwiek sposób zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił powództwo o uchylenie uchwały nr (...).

W pkt II sentencji wyroku Sąd ustalił, że powódka ponosi koszty procesu na podstawie art. 98 k.p.c., przy czym Sąd pozostawił szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu na podstawie art. 108 § 1 k.p.c.