Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Warszawa, dnia 14 listopada 2025 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący sędzia Marcin Polit

Protokolant sekretarz sądowy Zuzanna Kurek

po rozpoznaniu w dniu 27 października 2025 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W.

przeciwko (...) W.

o zapłatę

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powódki (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. na rzecz pozwanego (...) W. kwotę 17 775 (siedemnaście tysięcy siedemset siedemdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 15 000 (piętnaście tysięcy) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty;

III.  nakazuje pobranie od powódki (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwoty 1 774,99 zł (tysiąc siedemset siedemdziesiąt cztery złote i dziewięćdziesiąt dziewięć groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt I C 762/24

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 30 lipca 2024 roku powódka (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W., zastępowana przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego (...) W. kwoty 2 622 900 zł wraz z odsetkami z tytułu tzw. szkody planistycznej. Z uzasadnienia pozwu wynikało, że powódka jest wieczystą użytkowniczką nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) w obrębie (...), obejmującą 1 249 m ^{( 2)} powierzchni. W miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego (...) W. z roku 1992 nieruchomość ta była położona w obszarze, w którym preferowana była realizacja funkcji mieszkaniowej z tym, że minimalna powierzchnia biologicznie czynna, pokryta roślinnością, musiała wynosić 60% powierzchni całej nieruchomości. Plan obowiązywał do końca roku 2003, po czym nastąpił tzw. okres bezplanowy, zakończony w dniu 24 kwietnia 2021 roku wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (...) – część I w rejonie (...). Sporna nieruchomość znalazła się wówczas w obszarze przeznaczonym na tzw. zieleń urządzoną ogólnodostępną, czyli park, a w konsekwencji realizacja na jej terenie wielorodzinnego budynku mieszkalnego, możliwa zdaniem strony powodowej w okresie bezplanowym, stała się niedopuszczalna. Zdaniem powódki spowodowało to spadek wartości nieruchomości z 3 747 000 zł do 1 124 100 zł, a więc o 2 622 900 zł. Ta ostatnia kwota stanowi wartość szkody, przy czym pozwany odpowiada za jej naprawienie na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (pozew – kk. 3 – 12).

W odpowiedzi na pozew (...) W., zastępowane przez radczynię prawną, nie uznało powództwa i wniosło o jego oddalenie. Strona pozwana zaprzeczyła temu, by na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z roku 2021 powódka poniosła rzeczywistą szkodę. Argumentowała, że sporna nieruchomość od lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku nie jest zagospodarowania, a porasta ją zieleń; co więcej, już w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...) W. z roku 2006 umieszczono ją na terenie tzw. zieleni urządzonej. W toku prac nad miejscowym planem z roku 2021 sama powódka zwracała się o utrzymanie takiej jej funkcji. Strona powodowa nigdy nie próbowała zrealizować na spornej działce żadnej inwestycji ani też w okresie bezplanowym nie wystąpiła o wydanie w stosunku do niej decyzji o warunkach zabudowy (odpowiedź na pozew – kk. 37 – 43).

Sąd ustalił, co następuje:

Żądanie strony powodowej wiąże się z działką oznaczoną w ewidencji gruntów numerem (...) w obrębie (...), obejmującą 1 249 m ^{( 2 )}powierzchni. Nieruchomość ma kształt trójkąta, przylegającego najdłuższym bokiem do drogi wewnętrznej i od lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku stanowi część większego terenu zielonego, określanego zwyczajowo jako Park (...), będąc położoną w rejonie tzw. (...). Na terenie działki w okresie ostatnich kilkudziesięciu lat nie było żadnej zabudowy, zabudowa taka nie istnieje również na żadnej z nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących ani też w ogóle na żadnej z nieruchomości położonej po tej samej stronie drogi wewnętrznej, co sporna nieruchomość. Powodowa (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W. stała się jej użytkowniczką wieczystą na podstawie obejmującej większy teren decyzji Zarządu Dzielnicy (...) z dnia 31 grudnia 1991 roku znak (...)/ (...). Zgodnie z punktem XI sentencji decyzji termin zabudowy gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste wynosił wówczas dwa lata, a powódka miała również urządzić na nim park.

Uchwałą nr (...) Rady (...) W. z dnia 28 września 1992 roku zatwierdzony został miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego (...) W.. Zgodnie z jego treścią sporna nieruchomość położona była na terenie, na którym minimalny procent zieleni wynosił 60%. Mimo tego, jak wskazano wyżej, nieruchomość w istocie stanowiła element urządzonego parku, przy czym jego zachowanie przewidywała uchwała nr (...) Rady Dzielnicy (...) z dnia 26 czerwca 1991 roku. W okresie obowiązywania planu z roku 1992 użytkowniczka wieczysta nie podejmowała żądnych czynności zmierzających do zagospodarowania spornej działki pod budownictwo wielorodzinne.

Wspomniany wyżej plan miejscowy obowiązywał do końca roku 2003, gdy utracił moc. Od 1 stycznia 2004 roku do 24 kwietnia 2021 roku sporna nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W dalszym ciągu stanowiła ona element parku, zaś powodowa spółdzielnia nie podejmowała żądnych czynności zmierzających do zmiany tego stanu rzeczy, w szczególności nie uzyskała decyzji o warunkach zabudowy. Co więcej, użytkowniczka wieczysta była zainteresowania tym, by nieruchomość pozostała niezabudowana i by w dalszym ciągu stanowiła park. Podobne stanowisko prezentowali podczas prac nad nowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego okoliczni mieszkańcy. Mianowicie w dniu 30 listopada 2018 roku do Urzędu (...) W. wpłynęło datowane na ten sam dzień pismo powódki, w którym wniosła ona o podzielenie uchwały w sprawie planu dotyczącego (...) na dwie części i o jak najszybsze jej podjęcie w odniesieniu do obszaru obejmującego teren oznaczony symbolem (...), w skład którego wchodziła m. in. sporna działka. Spółdzielnia wskazała, że przychyla się do inicjatyw mieszkańców (...), organizacji społecznych i stowarzyszeń, związanych z uchronieniem przed zabudową tego terenu, który – jak wynikało z pisma – już w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...) W. został określony jako teren zielony. Tego samego dnia złożone zostały uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego autorstwa Rady Osiedla (...) (...), przy czym załączono do nich również podpisy 69 popierających je mieszkańców (k. 70). W pkt. 7 uwag wskazano, że na terenie oznaczonym symbolem (...) konieczne jest utrzymanie i rozwój istniejącego Parku (...) wraz z integralną częścią (...). Zwrócono uwagę na to, że na terenie tym występują cenne i rzadkie gatunki roślin, żyją również ptaki i jeże, a obszar ten jest miejscem odpoczynku mieszkańców okolicznych osiedli.

W dniu 18 marca 2021 roku Rada (...) W. podjęła uchwałę nr (...) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (...) – część I w rejonie (...). Uchwała ta została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z dnia 25 marca 2021 roku pod pozycją 2589 i weszła w życie w dniu 24 kwietnia 2021 roku. Zgodnie z założeniami nowego planu działka nr (...) znalazła się na obszarze oznaczonym symbolem (...) – jest to teren zieleni ogólnodostępnej, park (k. 59). Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej miał wynieść na tym terenie minimum 70%, zaś wskaźnik powierzchni zabudowy jedynie 0,01%, przy czym mogła to być wyłącznie zabudowa jednokondygnacyjna o wysokości nieprzekraczającej 8 metrów. Zakazane stało się również lokalizowanie nowej zabudowy kubaturowej za wyjątkiem obiektów usług gastronomii i usług kultury, towarzyszących funkcji podstawowej.

W okresie poprzedzającym uchwalenie obowiązującego obecnie miejscowego planu powódka nie mogłaby uzyskać decyzji o warunkach zabudowy, pozwalającej na realizację na terenie działki nr (...) budynku wielorodzinnego. Nieruchomość ta była wówczas wykorzystywana w taki sam sposób, jaki został później przewidziany w planie z roku 2021 i przed jego wejściem w życie, w tzw. okresie bezplanowym, nie mogła być używana inaczej.

Powyższe ustalenia faktyczne poczyniono na podstawie dowodów znajdujących się w aktach sprawy.

Położenie spornej nieruchomości i utrzymywany co najmniej od lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku sposób jej zagospodarowania nie stanowiły przedmiotu sporu, przy czym były możliwe do ustalenia przede wszystkim na podstawie opinii biegłej sądowej dr inż. D. W. (kk. 121 – 148). Do opinii załączono cztery zdjęcia lotnicze (po k. 142), obrazujące urządzenie nieruchomości odpowiednio w latach 2001, 2007, 2013 i 2021 (biegła opisuje to na k. 128, s. 8 opinii). Wynika z nich, że był to w tamtym czasie teren zielony, pokryty w różnym stopniu drzewami, stanowiący trójkąt zbliżony do prostokątnego, dotykający przeciwprostokątną parkingu stanowiącego część drogi wewnętrznej. Sąsiednie działki położonej po tej samej stronie drogi, jak ustaliła biegła i jak widać na wspomnianych zdjęciach, nie są zabudowane i stanowią również część większego terenu zielonego. Opinię biegłej Sąd uznał za wiarygodny materiał dowody, stanowiący jedną z podstaw rozstrzygnięcia sprawy, zaś przemawiające za tym argumenty zostaną przedstawione w dalszej części uzasadnienia, przy omawianiu kolejnych zagadnień, istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Jeśli chodzi o podstawę oddania spornej nieruchomości w użytkowanie wieczyste, cel, na jaki tego dokonano i powinność urządzenia przez powodową spółdzielnię parku, to okoliczności te wynikają z decyzji o ustanowieniu wieczystego użytkowania, znajdującej się na kk. 45 – 49. Termin zabudowy gruntu i urządzenia parku wskazano w punkcie XI sentencji decyzji (k. 48 v.).

Objęcie nieruchomości planem z roku 1992, utrata jego mocy w roku 2003 i ponowne objęcie działki nowym planem z roku 2021 nie stanowiły przedmiotu sporu. Okoliczności te możliwe były również do ustalenia na podstawie wypisu i wyrysu z archiwalnego planu z roku 1992 (kk. 55 – 58; na wyrysie na k. 57 widać, że sporna działka leży na terenie oznaczonym (...), co było bezsporne; zakreskowanie jej węższymi liniami i oznaczenie „60%” zgodnie z legendą z k. 58 oznacza, że w planie tym była ona oznaczona jako teren w określonym minimalnym nieprzekraczalnym procentem zieleni). Analiza graficznej części planu pozwala stwierdzić, iż podobnie, jak sporną nieruchomość, oznaczono w nim wyłącznie działki w tamtym czasie w ogóle niezabudowane, stanowiące zwarte tereny zielone. Obszarów takich było łącznie cztery (jednym z nich był Cmentarz (...)); poza tym teren wokół widocznych na wyrysie stawów, sąsiadujący od północy ze sporną nieruchomością, oznaczono jako teren zieleni miejskiej.

Utrata mocy planu z roku 1992 wraz z końcem roku 2003 wynikała z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2002 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

To, że w okresie przygotowywania obowiązującego obecnie planu zarówno powodowa spółdzielnia, jak i rada osiedla oraz okoliczni mieszkańcy zwracali się o utrzymanie opisanej wyżej funkcji spornego terenu, wynika ze znajdujących się w aktach odpisów pism ich autorstwa (kk. 69 – 77), uwagę zwracała również na to w swej opinii biegła.

Poza sporem pozostaje to, że obecnie nieruchomość jest objęta miejscowym planem uchwalonym w roku 2021. Szczegółowe założenia tego planu w odniesieniu do działki oznaczonej numerem (...) są możliwe do ustalenia na podstawie wypisu i wyrysu z tego planu, znajdującego się na kk. 59 – 64 akt sprawy).

Nie stanowiło przedmiotu sporu również to, że powodowa spółdzielnia nigdy nie rozpoczęła na działce numer (...) żadnego procesu budowlanego, w szczególności w okresie, w jakiem nie obowiązywał dla tej nieruchomości żaden plan miejscowy (2004 – 2021) nie wystąpiła o wydanie w stosunku do niej decyzji o warunkach zabudowy.

Jeżeli chodzi o wspomnianą już wyżej opinię dr inż. arch. D. W., to – jak już była o tym mowa – biegła opisała sytuację planistyczną spornej nieruchomości i wysnuła wniosek o tym, że w okresie poprzedzającym wejście w życie miejscowego planu z roku 2021 powódka nie miała możliwości uzyskania dla działki nr (...) decyzji o warunkach zabudowy, a tym samym nie mogłaby wbrew twierdzeniom pozwu wznieść na tym terenie budynku wielorodzinnego. W ocenie biegłej stwierdzenie takie wynikało z niespełnienia dwóch spośród przesłanek, które musiały zaistnieć dla wydania decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z art. 61 ust. 1 powoływanej już ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obowiązująca wówczas wersja ustawy (t.j.: Dz. U. z 2021 r., poz. 741) przewidywała we wspomnianym przepisie, że decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana wyłącznie w razie łącznego zaistnienia następujących warunków: po pierwsze - co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musiała być zabudowana w taki sposób, by można było określić wymagania dotyczące nowej zabudowy, jeśli chodzi o kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu; po drugie – teren musiał mieć dostęp do drogi publicznej; po trzecie – istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musiało być wystarczające dla zamierzenia budowlanego; po czwarte – teren nie wymagał zgody na przeznaczenie go na cele nierolnicze lub nieleśne albo już taką zgodę uzyskał; po piąte – decyzja musiała być zgodna z przepisami odrębnymi. Zdaniem biegłej nie zostały spełnione przesłanki pierwsza i trzecia, a zatem na sąsiednich działkach nie było zabudowy pozwalającej na podanie w decyzji o warunkach zabudowy takich danych, które umożliwiłyby określenie danych obiektu stanowiącego jej kontynuację; poza tym zdaniem biegłej stan uzbrojenia działki nie pozwalał na zrealizowanie na niej budynku wielorodzinnego.

Zarządzeniem z dnia 10 marca 2025 roku (k. 151) nakazano doręczenie pełnomocnikom stron odpisów opinii i zakreślenie im terminu 21 dni na złożenie ewentualnych zarzutów do niej. Pisma wysłane w wykonaniu tego zarządzenia (kk. 153, 154) zostały doręczone adresatom 17 marca 2025 roku (k. 158) i 1 kwietnia 2025 roku (k. 161, uznano przesyłkę za doręczoną po dwukrotnej awizacji). W zakreślonym terminie strona pozwana złożyła pismo datowane na 4 kwietnia 2025 roku (kk. 162 – 163), w którym w całości przyłączyła się do wniosków opinii. Strona pozwana wprawdzie w tymże terminie nie zdołała skutecznie zakwestionować opinii, ale później, już po zakreślonym jej terminie, przedstawiła pismo datowane na 11 sierpnia 2025 roku (kk. 173 – 183), zawierające argumenty, które musiały zostać rozważone przez Sąd, wywoływały bowiem pewne wątpliwości co do prawidłowości kategorycznych twierdzeń biegłej. Mianowicie autor pisma zwrócił przede wszystkim uwagę na to (k. 175, s. 3 pisma), że sporna nieruchomość położona jest przy drodze wewnętrznej (co nie stanowi przedmiotu sporu), zaś w jej otoczeniu – co także jest bezsporne i wynika choćby ze zdjęć załączonych do opinii – znajduje się szereg budynków wielorodzinnych, które mogłyby stanowić punkt odniesienia dla określenia w decyzji o warunkach zabudowy wszelkich parametrów zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy. Strona powodowa przywołała wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu w sprawie II SA/Po 513/24, w którym zwrócono uwagę na to, że wynikająca z punktu pierwszego tego przepisu zasada „dobrego sąsiedztwa” nie przewiduje ograniczenia analizy jedynie do działek bezpośrednio sąsiadujących z działką, dla której ma nastąpić ustalenie warunków zabudowy; poza tym – jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w sprawie II SA/Łd 806/17 - wydanie decyzji w tym przedmiocie powinno zostać poprzedzone analizą urbanistyczno-architektoniczną. Zasady prowadzenia takiej analizy określał w dacie wejścia w życie miejscowego planu z roku 2021 przepis §3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.). Regulacja ta stanowiła, iż „w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy”, a także iż „granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów”. Pełnomocnik powoda trafnie zwrócił uwagę na to, że wydając opinię biegła nie przeprowadziła takiej analizy, tym niemniej zdaniem Sądu i bez niej możliwe jest stwierdzenie, iż opinia w części, w której wskazuje na niespełnienie przez sporną nieruchomość zasady „dobrego sąsiedztwa” w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, jest prawidłowa. Uzasadniając to stwierdzenie trzeba zauważyć, że – zgodnie zresztą z treścią opinii (k. 133, s. 13) - w myśl §4 ust. 1 powołanego rozporządzenia „obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich”. Pojęcie „działka sąsiednia”, użyte zarówno w §4 ust. 1 rozporządzenia, jak i w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, było przedmiotem rozbieżności w orzecznictwie. Prezentowane było zarówno stanowisko, iż chodzi tu wyłącznie o nieruchomości bezpośrednio graniczące z działką, dla której ma zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie II OSK 693/11, „LEX”), jak i pogląd przeciwny, zgodny z przedstawianym przez powoda, iż może tu chodzić o różne działki, niekonieczne bezpośrednio sąsiadujące (wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawach II OSK 551/05, II OSK 646/06, II OSK 2196/10, „LEX”). Choć zdaniem Sądu drugi, szerzej prezentowany pogląd, jest prawidłowy, to nie można nie dostrzegać również tego, że jest on formułowany przy uwzględnieniu celów, jakim w ogóle służy zagospodarowanie przestrzenne. We wspomnianym wyroku w sprawie II OSK 551/05 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał: „Przez pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość.” Na tę „urbanistyczną całość” zwraca również uwagę ostatnio choćby Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie (II SA/Kr 1641/24). Jest to istotne dla oceny, czy powódka mogła uzyskać decyzję o warunkach zabudowy spornej nieruchomości o treści, na jaką wskazuje.

Rozważając to zagadnienie trzeba zauważyć, że analiza zdjęć lotniczych działki nr (...), znajdujących się w katach sprawy (po k. 142) prowadzi do wniosku, że widać na nich, patrząc od lewej strony, trzy układy urbanistyczne: najpierw teren zabudowany budynkami wielorodzinnymi, zagospodarowany pod drogi i parkingi z pozostawioną między tymi budowlami zielenią, następnie teren zielony – park i teren porośnięty trawą, również z drzewostanem, a także z urządzonymi ścieżkami i alejami przeznaczonymi dla ruchu pieszego i rowerowego, zaś dalej znowu teren zagospodarowany pod zabudowę mieszkaniową; w lewym dolnym rogu każdego zdjęcia widać jeszcze jakiś teren zielony. Działa nr (...) znajduje się w drugim w opisanych obszarów i wraz z nieruchomościami sąsiadującymi z nią od zachodu i północy stanowi zwarty, urządzony teren zielony. Jak wspomniano, ta trójkątna nieruchomość najdłuższym bokiem dotyka drogi wewnętrznej przeznaczonej dla ruchu samochodowego (a w zasadzie parkingu przy tej drodze), przy czym po tej stronie drogi, po której jest ona położona, nie ma żadnej zabudowy – są tam wyłącznie drzewa, teren porośnięty trawą, ciek wodny (przy północnej granicy działki) oraz dalej na północ i południe ciągi komunikacyjne – ścieżki. Mając w polu widzenia to, że zabudowa wielorodzinna tej działki burzyłaby istniejący na tym terenie porządek urbanistyczny, w istocie wkraczając na teren otoczony zewsząd parkiem lub urządzonym terenem zielonym, wydanie dla niej decyzji o warunkach zabudowy przewidującej dopuszczalność realizacji takiego założenia należy w ślad za biegłą uznać za niedopuszczalne. Owszem, na działkach dostępnych z tej samej drogi wewnętrznej (a więc i z tej samej drogi publicznej) są budynki wielorodzinne, ale chodzi tu o działki położone w obrębie innego układu urbanistycznego, zupełnie inaczej zagospodarowanego. Dodać trzeba, że w myśl art. 2 pkt 1 ustawy tam, gdzie mowa o „ładzie przestrzennym”, „należy przez to rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne”. Zdaniem Sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę realizacja na działce nr (...) budynku wielorodzinnego z całą pewnością sprzeciwiałaby się tym wymogom.

Omawiając tę kwestię trzeba jeszcze dodać, że według Sądu od lat dziewięćdziesiątych zarówno dla użytkowniczki wieczystej, jak i dla władz lokalnych było jasne, że sporna nieruchomość ma stanowić teren zielony. Wynika to nie tylko z pism kierowanych do Urzędu (...) W. w roku 2018, ale również z planu miejscowego z roku 1992 – działka nr (...) była w nim jednym z niewielu terenów z tak wysokim, sześćdziesięcioprocentowym udziałem terenów zielonych.

Biegła zwróciła również uwagę na to, że stan uzbrojenia terenu nie pozwalałby na oczekiwane przez stronę powodową zagospodarowanie terenu. Kwestionując to twierdzenie powódka przy piśmie z dnia 11 sierpnia 2025 roku przedstawiła pisma (...) sp. z o.o. z 24 kwietnia 2025 roku (k. 181), (...) Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w (...) (...) S.A. z 9 maja 2025 roku (k. 182) oraz (...) S.A. z 27 maja 2025 roku (k. 183), mające dowieść tego, że istniałaby możliwość przyłączenia nowopowstałego na działce budynku do mediów. Pierwsze dwa pisma istotnie informują o tym, że zasilanie energią elektryczną, podłączenie do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej w dacie ich sporządzenia było możliwe; trzecie wskazuje jednak na to, uwarunkowania techniczne, w tym odległość obiektu od najbliższej sieci ciepłowniczej może powodować, że nie spełnią się warunki ekonomiczne dla zawarcia umowy o przyłączenie i budowy przyłącza; podkreślono także, że (...) S.A. będzie zobowiązana do zawarcia takiej umowy i dostarczania ciepła tylko wówczas, gdy warunki te oraz wymagania techniczne zostaną spełnione. Treść tych pism w części potwierdza zatem stanowisko biegłej o niespełnieniu wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy, a zatem niewystarczającym uzbrojeniu terenu.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie jest zasadne i podlega oddaleniu, albowiem strona powodowa nie poniosła szkody. Stwierdzenie to wynika z dwóch przyczyn – po pierwsze stąd, że zdaniem Sądu przed wejściem w życie planu z roku 2021 nie było możliwości zabudowania spornej nieruchomości budynkiem wielorodzinnym i dlatego jej wartość wcale nie była wyższa, niż po jego wejściu w życie – działka stanowiła i stanowi element parku. Po drugie – sposób zagospodarowania nieruchomości, określony w planie z roku 2021, był zgodny z treścią artykułowanych trzy lata wcześniej oczekiwań powódki i okolicznych mieszkańców; zdaniem Sądu powodowa spółdzielnia, zobowiązana na podstawie decyzji o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, zdawała sobie sprawę z obciążającego ją obowiązku urządzenia parku i działkę nr (...) traktowała zawsze jako jego część; po raz pierwszy wyartykułowała inne oczekiwania dopiero po wejściu w życie planu (do którego zresztą, jeśli chodzi o przeznaczenie działki, nie składała żadnych uwag).

Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z uwzględnieniem ust. 2 i art. 37 ¹ ust. 1, żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym, jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa (…) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo (…) wykupienia nieruchomości lub jej części”. Ocenę, czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, powinno się opierać nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu, lecz należy też uwzględniać możliwości w tym zakresie, a więc badać nie tylko to, jak była, lecz także to, jak mogła być zagospodarowana (T. Filipowicz, Komentarz do art. 36 ustawy, LEX oraz podane tam orzecznictwo). W wyroku w sprawie II CSKP 1657/22 („LEX”) Sąd Najwyższy wyjaśnił ponadto, że „ocena, czy doszło do utraty lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości nie może sprowadzać się do porównania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z planem obowiązującym poprzednio, przed wystąpieniem tzw. luki planistycznej”. Zdaniem Sądu Najwyższego, orzekającego w sytuacji analogicznej do występującej w niniejszej sprawie, należało badać niemożliwość lub istotne ograniczenie korzystania z nieruchomości zgodne z jej dotychczasowym przeznaczeniem, wywołane wejściem w życie nowego planu, odnosząc tę zmianę do sytuacji istniejącej w okresie luki planistycznej. W wyroku tym zwrócono również uwagę na to, że nieruchomość, w odniesieniu do której obowiązujący plan miejscowy został uchylony, zachowuje dotychczasowe przeznaczenie; w okresie bezplanowym ocenia się je również przy uwzględnieniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Strona powodowa podnosiła, że przed wejściem w życie planu z roku 2021 mogła uzyskać dla nieruchomości decyzję o warunkach zabudowy, zgodnie z którą na nieruchomości mógł zostać zbudowany budynek wielorodzinny; przedstawione wyżej ustalenia Sądu przeczą temu jednak, zaś jeżeli chodzi o sposób korzystania z nieruchomości zgodnie z planem, to pozostaje on taki sam, jak faktyczny sposób jej wykorzystywania przed jego wejściem w życie i, co należy po raz kolejny stanowczo podkreślić, jest zgodny z wyrażanymi wówczas oczekiwaniami powódki. W tych okolicznościach, wobec braku szkody powództwo należało oddalić i dlatego na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym orzeczono, jak w punkcie I sentencji wyroku.

Orzeczenie o kosztach procesu (pkt II) wydano na podstawie art. 98§§1, 1 ¹ i 3 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c. Na koszty zasądzone na rzecz strony pozwanej składa się kwota wynagrodzenia pełnomocnika będącego radcą prawnym w wysokości jednej stawki minimalnej (15 000 zł) oraz dwie zaliczki na koszt wynagrodzenia biegłej w kwotach 1 000 zł (k. 107) oraz 1 775 zł (k. 159).

Orzeczenie w przedmiocie nieuiszczonych kosztów sądowych (pkt III) wydano na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r., poz. 1144) w związku z art. 98§1 k.p.c. Na koszty, których pobranie nakazano od strony powodowej, składa się wypłacone biegłej tymczasowo z sum budżetowych Skarbu Państwa wynagrodzenie w kwocie 1 774, 99 zł (k. 151).