Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Warszawa, dnia 26 września 2025 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący sędzia Marcin Polit

Protokolant sekretarz sądowy Zuzanna Kurek

po rozpoznaniu w dniu 10 września 2025 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa J. M. i T. M.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) W.

o uchylenie uchwał

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powodów J. M. i T. M. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) W. kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 768/24

UZASADNIENIE

Pozwem złożonym w niniejszej sprawie w dniu 30 lipca 2024 roku powodowie J. M. i T. M. wnieśli o uchylenie uchwał właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) w W., oznaczonych numerami (...) i (...), podjętych w dniu 18 czerwca 2024 roku. Uchwały te dotyczą zgody na wystąpienie do sądu z powództwem o nakazanie sprzedaży lokali o numerach (...). Powodowie stali się ich współwłaścicielami na podstawie umów darowizn. Przyczyną podjęcia kwestionowanych uchwał było zaleganie przez właścicieli lokali z zapłatą należnych od nich opłat w kwotach – jak wynikało z uzasadnień tych uchwał – 165 222,59 zł i 119 335,19 zł. Powodowie wskazywali, że kwestionowane przez nich uchwały naruszają ich interesy, a w przypadku nakazania przymusowej sprzedaży mieszkań narażą ich również na koszty związane z ich wyceną, opłatami komorniczymi oraz ewentualną różnicą między rzeczywistą wartością lokali a ich ceną uzyskaną w drodze licytacji. Powodowie podnieśli, iż dokonali już częściowej spłaty zadłużenia w kwocie 100 000 zł, zaś pismem z dnia 14 czerwca 2024 roku wystąpili do zarządu wspólnoty o szczegółowe wyliczenie należności, związanych z mieszkaniami, przy czym nie udzielono na nie odpowiedzi (pozew – kk. 4 – 9).

W odpowiedzi na pozew pozwana nie uznała powództwa i wniosła o jego oddalenie. Przyznała, że w czerwcu 2024 roku powodowie uiścili kwotę 100 000 zł tytułem spłaty części zadłużenia związanego z lokalem nr (...), podnosząc jednak, że problem zadłużenia obu lokali ma charakter długoterminowy, zaś pozwani wielokrotnie byli wzywani do zapłaty. Rozmowy na ten temat prowadzone były pierwotnie z T. M. – dziadkiem powodów – który dokonał dwóch dużych wpłat w roku 2022, przy czym obecnie nie jest już właścicielem żadnego z mieszkań, a jedynie zajmuje lokal nr (...). W dacie złożenia odpowiedzi na pozew wysokość zadłużenia wynosiła 167 318,54 zł za lokal nr (...) oraz 143 377,77 zł za lokal nr (...), przy czym dług ten miał poważny wpływ na funkcjonowanie wspólnoty – powstało zadłużenie wobec (...) S.A. i (...) S.A., a jeden z właścicieli lokali – W. P. – by utrzymać świadczenie koniecznych dla wspólnoty usług musiał dokonać nadpłaty znacznej kwoty (odpowiedź na pozew – kk. 139 – 146).

Sąd ustalił, co następuje:

Powodowie J. M. i T. M. są w równych częściach współwłaścicielami dwóch lokali mieszkalnych, położonych w budynku przy ul. (...) w W.. Pierwszy z nich, oznaczony numerem (...), obejmuje powierzchnię 254,8000 m ^{( 2)}. W prowadzonej dla niego księdze wieczystej (...) ujawniono wpis hipoteki przymusowej do kwoty 2 989 417,90 zł, wpisanej celem zabezpieczenia kary grzywny i obowiązku naprawienia szkody na podstawie postanowienia prokuratora, wydanego w sprawie (...) Prokuratury Okręgowej w Warszawie.

Drugi z lokali, oznaczony numerem (...), jest nieco większy – obejmuje 259,8000 m ². W prowadzonej dla prawa odrębnej własności tego lokalu księdze wieczystej (...) nie ujawniono obecnie wpisu żadnych hipotek.

Powodowie w okresie poprzedzającym podjęcie kwestionowanych w niniejszej sprawie uchwał nie uiszczali zaliczek na koszt utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłat związanych z lokalami, stanowiącymi ich własność, co doprowadziło do utrzymywania się zaległości liczonej w setkach tysięcy złotych. Obaj mieli świadomość konieczności ponoszenia kosztów, związanych z ich lokalami, o zapłatę monitowano ich również w rozmaitej formie. W okresie od 6 marca 2023 roku początkowo z pozwanym J. M., a później z M. M. – ojcem pozwanych, adwokatem występującym w niniejszej sprawie jako ich pełnomocnik – pozwana wspólnota prowadziła korespondencję esemesową. Ze strony pozwanej wiadomości były wysyłane przez ówczesnego prezesa jej zarządu, W. P.. Z treści wiadomości, wysyłanych przez powoda i jego ojca wynikało, że nie kwestionowali oni istnienia zadłużenia. W dniu 6 marca 2023 roku na pytanie o datę przelewu celem spłaty zaległości J. M. napisał: „W tym tygodniu wysyłam”; 9 marca 2023 roku: „Pieniądze przesłane”; 23 stycznia 2024 roku M. M., występujący, jak należy wnioskować z treści korespondencji, w imieniu swoich synów, wysłał wiadomość o treści: „Wpłacam aktualne opłaty… poproszę o chwilę w sprawie spłaty zadłużenia”.

Z uwagi na to, że mimo deklaracji zadłużenie nie zostało spłacone, pismami datowanymi na 6 grudnia 2023 roku wezwano obu pozwanych do zapłaty zaległych należności wynoszących 156 506,56 zł w odniesieniu do lokalu nr (...) i 171 390,54 zł za lokal nr (...). Wcześniej wezwanie do zapłaty kwoty 172 416,06 zł skierowano do J. M. i T. M. również pismem z 6 lutego 2023 roku. Przesłano je na adres lokalu nr (...) i na adres pozwanych, który prezes zarządu wspólnoty znał z aktu notarialnego, obejmującego umowę sprzedaży, na podstawie której wcześniej stał się właścicielem nabywanego od nich innego mieszkania.

Ponieważ nadal utrzymywało się wysokie zadłużenie, w dniu 18 czerwca 2024 roku, na zebraniu, właściciele lokali wspólnoty mieszkaniowej przy ul. (...) podjęli uchwały nr 15/2024 i nr (...), wyrażając zgodę na wystąpienie z powództwem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, przeciwko obu pozwanym, zarówno w odniesieniu do lokalu nr (...), jak i lokalu nr (...). Uchwałami tymi udzielono także zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do wytoczenia takiego powództwa. Każda z uchwał zawierała uzasadnienie, w którym wskazano, że w dniu jej podjęcia zadłużenie wynosiło 165 222,59 zł za lokal nr (...) i 119 335,29 zł za lokal nr (...). Za przyjęciem każdej z nich głosowali właściciele lokali, których udziały w nieruchomości wspólnej reprezentowały 66,7%.

Na pięć dni przed podjęciem uchwał J. M., posługując się w treści przelewu tym samym adresem, na który w marcu poprzedniego roku przesłano mu wezwanie do zapłaty, wpłacił na rzecz wspólnoty kwotę 100 000 zł, zaznaczając w tytule operacji, że dotyczy ona lokalu nr (...), a więc tego, który nie jest obciążony hipoteką przymusową. W dniu 14 czerwca 2024 roku przesłał też wspólnocie pismo, w którym – nawiązując do wezwań do zapłaty z 14 czerwca 2024 roku – zwrócił się o przedstawienie szczegółowego wyliczenia zawartych w nim należności oraz wskazanie podstaw prawnych, załączając też potwierdzenie przelewu wspomnianej kwoty 100 000 zł.

Zaległości płatnicze powodów i jeszcze jednego właściciela spowodowały powstanie po stronie wspólnoty problemów z regulowaniem bieżących należności. Przed podjęciem kwestionowanych w tej sprawie uchwał, w dniu 1 marca 2024 roku, (...) S.A. wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 70 639,70 zł z tytułu należności za dostarczoną do budynku energię cieplną, ostrzegając przed możliwym wstrzymaniem jej dalszych dostaw bez dodatkowego powiadomienia, w razie nieuregulowania zaległości. Jeszcze w lutym 2023 roku (...) S.A. wzywał także do zapłaty kwoty 8 074,48 zł za energię elektryczną.

By uniknąć zaprzestania dostaw mediów, ówczesny prezes zarządu wspólnoty W. P. wpłacił na jej rachunek kwotę o 94 000 zł wyższą, niż należna od niego tytułem comiesięcznych zaliczek. Ich wysokość została także podniesiona.

Według stanu na 16 września 2024 roku zaległości za lokal nr (...) wynosiły 167 318,54 zł, a za lokal nr (...) – 163 547,63 zł. Miesięczne zaliczki, jakie winni byli płacić właściciele tych mieszkań, wynosiły w latach 2021 – 2024 od 3 604,76 zł do 5 677,68 zł w przypadku lokalu nr (...) i od 4 037,26 zł do 7 149,43 zł za lokal nr (...). Należności te nie były w tym czasie uiszczane regularnie, comiesięcznie i terminowo – dokonywano jedynie sporadycznych wpłat większych kwot.

Powyższe ustalenia faktyczne poczyniono na podstawie dowodów znajdujących się w aktach sprawy.

Powierzchnia, właściciele i obciążenie praw do lokali możliwe są do ustalenia na podstawie wydruków prowadzonych dla nich ksiąg wieczystych (kk. 62 – 92, 14 – 37); sprawdzono także aktualną treść tych ksiąg, dostępną w systemie elektronicznym.

To, że na skutek nieuiszczania opłat przez powodów powstały zaległości, nie stanowiło przedmiotu sporu. Z treści cytowanych wyżej wiadomości esemes wynika, że pozwany J. M. i ojciec obu pozwanych M. M. znakomicie wiedzieli o kierowanych do pozwanych wezwaniach do zapłaty, zdawali sobie sprawę z istnienia zaległości i nie kwestionowali samego faktu jej istnienia. Trudno zresztą, by właściciele dwóch dużych lokali nie wiedzieli o tym, że nie wykonują comiesięcznego, spoczywającego na nich obowiązku uiszczania opłat. Z treści wiadomości esemes Sąd wnioskuje także, że ich ojciec występował w kwestiach płatności w ich imieniu, jako ich pełnomocnik i także nie kwestionował istnienia zadłużenia.

Zdaniem Sądu powodowie wiedzieli o uchwałach, których podjęcie zostało zaplanowane na 18 czerwca 2024 roku, a wpłata 100 000 zł, dokonana kilka dni wcześniej została wymuszona właśnie groźbą utraty mieszkań w trybie art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Jeżeli chodzi o wysokość zaległości powodów, to ustalono ją w oparciu o wydruki z kartoteki kont oraz listy dokumentów (kk. 149 – 154). Są to wprawdzie tylko zestawienia księgowe, przygotowane dla pozwanej wspólnoty, ale mimo to nadal pozostają dowodem podlegającym ocenie. Wynikający z nich obowiązek zapłaty comiesięcznych zaliczek jest oczywisty, wynika z ustawy o własności lokali i nie trzeba go udowadniać. Co do wysokości tych zaliczek, to – jak już była o tym mowa – nie została ona skutecznie zakwestionowana. Na etapie przedsądowym pozwany usiłował zresztą spłacić część należności, uznając tym samym roszczenie. Prośba o szczegółowe przedstawienie informacji o tym, z czym zalegają pozwani i za jaki okres, musi być uznana jedynie za grę na zwłokę, skoro brak dowodów na terminową regulację zaliczek w okresie poprzedzającym podjęcie uchwał – wszak powodowie, nie czyniąc tego, musieli zdawać sobie sprawę z tego, czego nie płacą. Nie można także tracić z pola widzenia tego, że w procesie o uchylenie uchwał to na nich, zgodnie z art. 6 k.c., spoczywał ciężar udowodnienia przesłanek skutkujących uwzględnieniem ich żądania, a więc to oni winni byli wykazać, że sporne zadłużenie nie istnieje. To jednak nie nastąpiło.

Autentyczność dokumentów znajdujących się w aktach sprawy nie była kwestionowana. Na ich podstawie Sąd ustalił okoliczności związane z wezwaniami do zapłaty i korespondencją stron (kk. 93, 94, 95, 155, 156, 157, 158, 161 – 168), istnienie zaległości wspólnoty wobec dostawców energii cieplnej i elektrycznej (kk. 169 – 170, 171), jak i treść spornych uchwał (kk. 10 – 11, 12 – 13).

Sąd w całości dał wiarę zeznaniom świadka W. P. (rozprawa z 10 września 2025 roku, kk. 233 – 234 v., 00:06:27 – 00: 54:31). Zeznania te korespondują ze znajdującymi się w aktach, wspomnianymi wcześniej dokumentami – wezwaniami do zapłaty, wydrukami esemesów, kartoteką księgową, pismami dostawców energii cieplnej i elektrycznej. Poza tym W. P. jest jednym z mieszkańców powodowej wspólnoty, byłym prezesem jej zarządu i z racji tego ma pełen obraz zaistniałych w niej zdarzeń. Dodać trzeba, iż skoro większość właścicieli poparła kwestionowane uchwały, to także i oni musieli podzielać przedstawiony przez świadka obraz rzeczywistości.

Sąd pominął dowód z przesłuchania stron, uznając go za nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy i zmierzający tylko do przedłużenia postępowania. Dla treści orzeczenia istotne było wykazanie przez powodów, że sporna uchwała narusza ich prawa, bo w rzeczywistości płacili oni obciążające ich należności – tu zaś potrzebne byłyby raczej dowody wpłat, a nie zeznania stron. Ewentualne zaniedbania wspólnoty w zarządzie nieruchomością wspólną także nie usprawiedliwiają niepłacenia zaliczek miesięcznych, ale co najwyżej stanowią podstawę do żądania zmiany zarządu, odmowy zatwierdzenia jego sprawozdania lub wystąpienia o ustanowienie zarządu przymusowego.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie jest zasadne i podlega oddaleniu.

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że powodowie wytoczyli powództwo o uchylenie obu uchwał w sześciotygodniowym terminie, wymaganym na dokonanie tej czynności w art. 25 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 1048). Sporne uchwały podjęto na zebraniu właścicieli lokali w dniu 18 czerwca 2024 roku, a pozew o ich uchylenie nadano w urzędzie pocztowym dnia 30 lipca 2024 roku (k. 99), a więc w ostatnim, czterdziestym drugim dniu terminu.

Odnosząc się do meritum żądania pozwu trzeba wskazać, że zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali w sytuacji, w której właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Wytoczenie takiego powództwa wymaga, zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 7 ustawy, zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Jak wskazuje komentator tego przepisu (R. Dziczek, LEX), podjęcie uchwał nie musi być poprzedzone uzyskaniem przez wspólnotę nakazu zapłaty lub wyroku, stwierdzającego istnienie zaległości. Okoliczność ta może zostać udowodniona w procesie, wytoczonym na podstawie podjętej już uchwały. W niniejszej sprawie istnienie zaległości Sąd uznał za wykazane w wystarczający sposób i co do zasady bezsporne. Choć co do pewnych pozycji wymienionych w przedstawionych przez pozwaną dokumentach księgowych można mieć wątpliwości (uwaga ta odnosi się do znaczenia zapisu „nota obciążeniowa dodatkowa powierzchnia” – k. 154, choć powodowie nie zwracali na to uwagi), to i tak jest jasne, że co do każdego z lokali w dacie podjęcia dotyczącej go uchwały istniała znaczna zaległość. Jak wskazano wyżej, powodowie, mimo ciężaru dowodu obciążającego ich zgodnie z art. 6 k.c., nie wykazali, by było inaczej.

Co do wymaganej art. 16 ust. 1 ustawy długotrwałości zalegania z opłatami, to listy nierozliczonych dokumentów (kk. 150 – 151 i 153 – 154) pokazują, że właściwie żadne należności w od 2020 roku do dnia podjęcia uchwał nie zostały zapłacone w terminie, a kwoty, podane w uzasadnieniach uchwał, odpowiadają opłatom należnym za kilkadziesiąt miesięcy (w odpowiedzi na pozew – k. 143 – przyznano, że powodowie po podjęciu uchwał zaczęli płacić bieżące należności, choć z opóźnieniem). Przesłanka długotrwałości została zatem spełniona.

Mając na uwadze powyższe należało uznać, że brak podstaw do stwierdzenia, by sporne uchwały były niezgodne z przepisami prawa, umową właścicieli lokali, naruszały zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub interes powodów w takiej mierze, w jakiej ma on pierwszeństwo przed interesami pozostałych właścicieli lokali. Dlatego na podstawie powołanych przepisów i art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali orzeczono, jak w pkt. I sentencji wyroku.

Orzeczenie z punktu II wydano na podstawie art. 98§§1, 1 ¹ i 3 k.p.c. Koszty zasądzone na rzecz strony pozwanej obejmują wynagrodzenie adwokata w wysokości jednej stawki minimalnej.