Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 października 2023 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący sędzia (del.) Marcin Polit

Protokolant stażysta Dominika Głębocka

po rozpoznaniu w dniu 13 października 2023 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa J. J.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w J.

o ustalenie nieważności uchwały

ustala, że uchwała nr (...)właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w J. z dnia 10 października 2022 roku w sprawie zmiany sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną oraz wyboru zarządu jest nieważna w całości;

zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w J. na rzecz powoda J. J. kwotę 226,70 zł (dwieście dwadzieścia sześć złotych i siedemdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 827/22

UZASADNIENIE

Pozwem z 30 listopada 2022 r. J. J. wniósł o stwierdzenie, że uchwała nr (...)właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w J. z dnia 19 października 2022 roku w sprawie zmiany sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną oraz wyboru zarządu (załącznik nr 1) jest nieważna w całości. Ewentualnie, w przypadku nieuznania tego wniosku przez Sąd, powód wniósł o ustalenie, że zaskarżona uchwała jest nieważna w części, tj. w zakresie §2 zd. 1 i 2 obejmującej wybór p. A. B. (1) na jedynego członka zarządu Wspólnoty. Powód wniósł również o zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania (pozew – kk. 3-7).

W odpowiedzi na pozew wniesionej do tut. Sądu w dniu 2 stycznia 2023 roku (data stempla pocztowego – k. 45) Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. (...) w J. wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania według norm przepisanych (odpowiedź na pozew – k. 38).

W piśmie złożonym do tut. Sądu na rozprawie w dniu 1 marca 2023 roku powód wniósł o uzupełnienie żądania oraz jego podstawy faktycznej o zarzut podjęcia zaskarżonej uchwały z naruszeniem przepisów prawa materialnego, tj. art. 18 ust. 2a w zw. z art. 18 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: u.w.l.) wskutek niewłaściwego przyjęcia, że dopuszczalna jest zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną w drodze uchwały właścicieli lokali bez wcześniejszego zawarcia umowy określonej w art. 18 ust. 1 u.w.l. (pismo – kk. 72-73).

Strony w dalszym toku sprawy podtrzymały swoje stanowiska.

Sąd Okręgowy w Warszawie ustalił następujący stan faktyczny:

J. J. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w J.. Jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku mieszkalnym na nieruchomości obejmującej działki ew. nr (...) o pow. 1 394 m ^{( 2)} przy ul. (...) w J., dla której Sąd Rejonowy w Piasecznie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), wraz ze związanymi z nim prawami w nieruchomości wspólnej oraz współwłaścicielem dwóch stanowisk postojowych w lokalu użytkowym – garażu niebędącym częścią nieruchomości wspólnej, których własność została wyodrębniona na podstawie umowy z dnia 28 lutego 2008 roku, Rep.(...) Posiada udział w prawie wynoszący (...). Dla jego lokalu została wyodrębniona księga wieczysta nr (...) (odpis KW – kk. 13-19).

Zgodnie z treścią księgi wieczystej, jak również z §4 ust. 3 umowy wyodrębnienia własności lokali zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w J. na zasadach określonych w statucie uchwalonym w dniu 19 stycznia 2010 roku (KW – k. 15v.).

W dniu 19 stycznia 2010 roku, w trakcie zaprotokołowanego przez notariusza zebrania właścicieli lokali, została podjęta uchwała nr (...) ustanawiająca Statut Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w J., określający sposób zarządu oraz precyzujący kwestie dotyczące gospodarowania nieruchomością wspólną. Ww. Statut został uchylony uchwałą z dnia 12 lipca 2012 roku zaprotokołowaną przez notariusza (Rep. (...); uchwała – kk. 74-76).

W dniu 18 sierpnia 2021 roku zostało wypowiedziane członkostwo w zarządzie Wspólnoty R. A. i A. K., wskutek czego we Wspólnocie przestał funkcjonować zarząd w rozumieniu art. 20 ust. 1 u.w.l. (bezsporne).

W piśmie z dnia 8 listopada 2021 roku skierowanym do właścicieli lokali Wspólnoty J. J. zgłosił szereg zarzutów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali na dzień 9 listopada 2021 roku i podejmowania na nim uchwały. Wskazał, że decyzja o zmianie sposobu zarządzania nieruchomością została podjęta bez żadnych uprzednich konsultacji a do projektu uchwały nie dołączono wyjaśnień proponowanych zmian stosownie do art. 32 ust. 2 u.w.l. (pismo R. i J. J. z 8.11.2021r. – kk. 101-103).

W trakcie zebrania właścicieli lokali w budynku przy ul. (...) w J., w dniu 9 listopada 2021 roku (protokół – Rep. (...)), podjęto uchwałę nr (...) w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną poprzez jego powierzenie osobie prawnej (zawiadomienie – k. 54; uchwała – kk. 55-57; karta do głosowania – k. 105).

W wiadomości mailowej skierowanej do właścicieli lokali z dnia 5 października 2022 roku M. Z. (1) poinformował, że osobą chętną do sprawowania funkcji zarządcy nieruchomością jest T. B.. W załączeniu przesłał wzór pełnomocnictwa oraz poinformował, że osoby zainteresowane zmianą prosi się o przesłanie podpisanego pełnomocnictwa. W odpowiedzi mailowej z dnia 8 października 2022 roku J. J. podniósł zarzut, że większość próbuje narzucić swoją wolę mniejszości oraz że zgłasza propozycję kandydata na objęcie tej funkcji w osobie K. S., który oświadczeniem z dnia 7 października 2022 roku oświadczył, że podejmie się wykonywania funkcji członka jednoosobowego zarządu (korespondencja mailowa – kk. 20-20v.; oświadczenie – k. 21).

W trakcie zaprotokołowanego przez notariusza A. B. (2) zebrania w dniu 19 października 2022 roku w Kancelarii Notarialnej w W., podjęta została uchwała nr (...) w sprawie zmiany sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną oraz wybór zarządu (Rep. (...)). Zgodnie z treścią uchwały, ustanowiony został zarząd jednoosobowy i jedynym jego członkiem będzie A. B. (1). Oddane głosy odpowiadające wielkościom udziałów w nieruchomości wspólnej przedstawiały się następująco:

Za: 65,099%

Wstrzymujące się: 0%

Przeciw: 0%

Jak wskazano też w zawiadomieniu o podjęciu uchwały, głosowanie nad uchwałą zostało przeprowadzone w trybie indywidualnego zbierania głosów. W zebraniu w dniu 19 października 2022 roku, oprócz wybranej na zarządcę nieruchomości A. B. (1), spośród właścicieli lokali znajdujących się w budynku przy ul. (...) w J. fizycznie uczestniczył jedynie M. Z. (1), który był przewodniczącym zebrania oraz dysponował pełnomocnictwami do głosowania nad uchwałą w imieniu mieszkańców: M. A., A. B. (3), A. B. (4), E. C., A. K., H. K., K. P., M. P.. Właściciele lokali, którzy nie brali udziału w zebraniu, nie zostali uprzednio o nim zawiadomieni. Byli to: (...) sp. z o.o., R. i J. J., A. M., E. i P. J. (protokół, uchwała – kk. 40-43; zawiadomienie – k. 11; karta do głosowania – k. 110; pełnomocnictwa – kk. 111-117; zeznania powoda J. J. – kk. 149-151).

Następnie drogą mailową, w wiadomości z dnia 24 października 2022 roku A. B. (1) zawiadomiła J. J., że na gruncie uchwały nr (...)będzie pełniła odtąd rolę administratora nieruchomości przy ul. (...) (wiadomość mailowa – k. 12).

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie dokumentów złożonych w niniejszej sprawie, które Sąd w całości uznał za wiarygodne, gdyż ich rzetelność i prawdziwość nie były przez strony kwestionowane, a okazały się być dopuszczonymi jako dowody niezbędne do ustalenia stanu faktycznego oraz na okoliczności uznane przez Sąd za bezsporne, bowiem albo zostały przez strony wprost przyznane albo też ich zaprzeczenie nie zostało przez stronę dostatecznie udowodnione, co zostało przez Sąd ocenione na zasadzie art. 229 i 230 k.p.c.

Podstawę ustaleń faktycznych stanowiły również zeznania powoda, które Sąd uznał za wiarygodne, jasne, spójne i logiczne i znajdujące potwierdzenie
w dokumentach złożonych do akt. Sąd w szczególności dał wiarę twierdzeniom powoda, że nie wszyscy właściciele lokali mieszkalnych, tj. ci poza właścicielami, którzy udzielili pełnomocnictwa M. Z. (2), zostali powiadomieni o terminie i sposobie podejmowania przedmiotowej uchwały, zaś powołany na mocy tej uchwały członek zarządu Wspólnoty, tj. A. B. (1) (zeznająca jako przedstawiciel strony pozwanej; protokół – kk. 151-152), nie posiada w tym temacie wiedzy. Nadto strona pozwana w swojej argumentacji prawnej zawartej w odpowiedzi na pozew jasno próbowała wywodzić, że „niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały (…) nie ma wpływu na jej skuteczność” oraz że „nieprzedstawienie tekstu uchwały pod głosowanie pozostałym właścicieli nie ma wpływu na ocenę bytu prawnego uchwały”, a zatem nie zaprzeczyła, że osoby te faktycznie nie zostały zawiadomione o terminie i przewidywanym przebiegu zebrania.

Sąd Okręgowy w Warszawie zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Powód domagał się stwierdzenia nieważności uchwały nr (...)właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w J. z dnia 19 października 2022 roku. W orzecznictwie przyjmuje się, że gdy uchwała została przyjęta z rażącym naruszeniem prawa (np. z przekroczeniem kompetencji przysługujących zebraniu właścicieli lokali czy zasad funkcjonowania wspólnoty), takie powództwo dopuszczalne jest na podstawie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 k.c. (zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 19.08.2010 r., I ACa 391/10, LEX nr 738009; Wyrok Sądu Apelacyjnego z 27.03.2013 r., V ACa 75/13, LEX nr 1353711). W ocenie Sądu w niniejszej sprawie do takiego rażącego naruszenia prawa doszło.

Jak bezspornie ustalono, w momencie podejmowania uchwały na zebraniu w dniu 19 października 2022 roku Wspólnota nie posiadała zarządu. Samo podjęcie działania przez część właścicieli lokali, celem zwołania zebrania i na nim podjęcia uchwały w przedmiocie zmiany sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną oraz wyboru zarządu, było zatem zgodne z art. 20 ust. 1 u.w.l – właściciele lokali, w myśl tego przepisu, mają bowiem obowiązek podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy. Zwołanie odpowiedniego zgromadzenia można było również oprzeć o art. 30 ust. 1a u.w.l., który stanowi, że każdy z właścicieli mógł zwołać zebranie coroczne, jeżeli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3.

Strona powodowa podniosła, że zwołanie zebrania w dniu 19 października 2022 roku w Kancelarii Notarialnej w W. notariusza A. B. (2) nastąpiło z naruszeniem art. 32 ust. 1-2 u.w.l. W myśl tego przepisu, o zebraniu ogółu właścicieli lokali należy zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania; w zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad, zaś w wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany. Ustawa nie reguluje w sposób szczególny sytuacji, w której zebranie zwoływane jest celem powołania członków zarządu w sytuacji, gdy tego zarządu nie ma, natomiast wskazuje jasno, że powołanie tego zarządu jest obligatoryjne i powołuje się go uchwałą (art. 20 ust. 1). Jednocześnie ustawa ta nie reguluje w sposób odmienny formy zawiadomienia właścicieli lokali o trybie jej przeprowadzania, zatem brak jest podstaw do uznania, że i w takim przypadku – choć w samym przepisie jest mowa, że zawiadamia o tym zarząd lub zarządca – nie powinien znaleźć zastosowania przepis art. 32 ust. 1-2.

Jak przyjmuje się w literaturze, to zarządca powinien wykazać, że właściciel lokalu miał możliwość zapoznania się z treścią zawiadomienia, a zatem ciężar udowodnienia spoczywa tu na organie wykonawczym. Chodzi o to, aby umożliwić właścicielom lokali przemyślenie zasadności nowego rozwiązania, które będzie modyfikować ich dotychczasowe prawa i obowiązki. Stąd w literaturze dość rygorystycznie traktuje się uchwały zawierające w swej treści modyfikacje praw i obowiązków właścicieli, jeśli zostały podjęte z naruszeniem art. 32 ust. 2 u.w.l. a wręcz uznaje się takie uchwały za bezwzględnie nieważne. Ponadto uzasadniony jest pogląd, że ta kategoria uchwał jest wyłączona od trybu indywidualnego zbierania głosów ze względu na brak debaty, podczas której byłaby możliwość przedyskutowania skutków takiej zmiany dla właścicieli lokali (I. Szymczak [w:] Własność lokali. Komentarz, wyd. II, LEX/el. 2023, art. 32).

Strona pozwana nie zaprzeczyła, a tym samym przyznała (jak wynika z treści odpowiedzi na pozew z dnia 2 stycznia 2023 roku), że osoby, które nie złożyły podpisu na karcie do głosowania, tj. (...)sp. z o.o., R. i J. J., A. M., E. i P. J., nie zostały zawiadomione o terminie zebrania, miejscu i porządkach obrad, a co za tym idzie nie umożliwiono tym osobom dyskusji nad kandydaturą osoby, która miała objąć funkcję członka zarządu. Konsekwencją takiego całkowitego zlekceważenia obowiązku zapewnienia reprezentacji tym właścicielom, którzy mogliby się nie zgadzać z przewodniczącym zebrania odnośnie kandydatury na członka zarządu Wspólnoty (i tylko dlatego, że po przeliczeniu głosów i tak stanowiliby „mniejszość”), musi być stwierdzenie nieważności uchwały podjętej w tym przedmiocie. Jakkolwiek w orzecznictwie przyjęto, że brak zawiadomienia poszczególnych członków wspólnoty ma znaczenie dla ewentualnego uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy uchybienie to mogło mieć wpływ na jego treść, to w ocenie Sądu w niniejszej sprawie sytuacja jest jakościowo zupełnie inna – nie doszło do formalnego zwołania zebrania, a jedynie jeden z członków wspólnoty, któremu grupa właścicieli, podzielających jego pogląd na sposób sprawowania zarządu we wspólnocie, udzieliła pełnomocnictwa, udał się do notariusza i tam zażądał zaprotokołowania spornej uchwały. W ten sposób pozbawiono ponad jedną trzecią właścicieli lokali nie tylko możliwości wzięcia udziału w zebraniu, ale i możności zaproponowania alternatywnych rozwiązań związanych z zarządem nieruchomością wspólną i przeprowadzenia nad nimi debaty. Zdaniem Sądu w żadnym razie nie może być tolerowana sytuacja, w której grupa współwłaścicieli mająca większość samodzielnie przeprowadza zebrania właścicieli i podejmuje uchwały zgodne z jej wolą, całkowicie ignorując jakiekolwiek obowiązki wobec tych, którzy są innego zdania i faktycznie przejmując w ten kontrolę nad wspólnotą. Z tego względu zdaniem Sądu uzasadnione jest uznanie tak podjętej uchwały za nieważną.

Jak uznał Sąd Apelacyjny w przywołanym wyżej wyroku z dnia 27 marca 2013 r., (sygn. V ACa 75/13), w sytuacji sprzeczności uchwały wspólnoty mieszkaniowej z prawem czy też z zasadami współżycia społecznego, podstawą prawną żądania i rozstrzygnięcia winien być co do zasady art. 25 ust. 1 u.w.l. W ocenie Sądu jest to jednak na tyle rażące naruszenie przepisów prawa (tj. art. 32 ust. 1-2 u.w.l.), że uzasadnionym było żądanie powoda o stwierdzenie nieważności przedmiotowej uchwały. Powód, jako jeden z właścicieli lokalu przedmiotowej nieruchomości, a zatem członek Wspólnoty, niewątpliwie miał interes prawny w zakresie wytoczenia powództwa, o którym mowa w art. 189 k.p.c. Podzielając stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z 30 września 2015 r., sygn. akt I CSK 773/14 (publ. OSNC z 2016r. nr 9 poz. 104) tut. Sąd uznaje, że możliwe jest wystąpienie przez członka wspólnoty mieszkaniowej z powództwem opartym na podstawie art. 189 k.p.c. Wystąpienie z takim powództwem nie jest ograniczone ani podmiotowo, ani czasowo.

Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności, orzeczono jak w pkt I wyroku.

W przedmiocie kosztów Sąd orzekł na podstawie art. 98§1 k.p.c. Powód wygrał proces w całości, a zatem należało zasądzić na jego rzecz od strony pozwanej całość poniesionych przez niego kosztów, które zostały wykazane w ramach przedłożonego przez niego spisu kosztów (k. 147v.), o którym mowa w art. 109§1 k.p.c. Jak uznaje się w literaturze, spis kosztów powinien wymieniać poszczególne pozycje składające się na ogólną sumę kosztów, przy czym zawarte w nim dane należy uznać za wystarczający dowód, że żądane koszty zostały w rzeczywistości poniesione. Nie jest więc konieczne dołączanie do spisu kwitów, rachunków itp. Spis podlega sprawdzeniu przez sąd tylko wtedy, gdy wzbudza uzasadnione wątpliwości co do swej rzetelności (J. Gudowski [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom I. Postępowanie rozpoznawcze. Artykuły 1-124, wyd. VI, red. T. Ereciński, Warszawa 2023, art. 109). Przedłożony przez powoda spis (zestawienie) kosztów na kwotę 226,70 zł, obejmujący koszty przesłanych do sądu korespondencji, koszty dojazdu do budynku Sądu (opłaty parkingowe) oraz opłatę sądową od pozwu nie budził wątpliwości Sądu, zatem w tym przedmiocie należało orzec zgodnie z wnioskiem powoda jak w pkt II wyroku.