Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Warszawa, dnia 17 września 2025 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący sędzia Marcin Polit

Protokolant sekretarz sądowy Zuzanna Kurek

po rozpoznaniu w dniu 3 września 2025 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W.

o uchylenie uchwał

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powoda A. W. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 855/23

UZASADNIENIE

Pozwem nadanym w urzędzie pocztowym w dniu 26 lipca 2023 roku powód A. W. – współwłaściciel w 1/2 prawa odrębnej własności lokalu garażowego, położonego na terenie nieruchomości wspólnej, zarządzanej przez pozwaną wspólnotę, wniósł o uchylenie czterech uchwał właścicieli lokali, oznaczonych numerami (...), (...), (...) i (...). Pierwsza z nich dotyczyła przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2023, przy czym powód zarzucił jej, iż jest zbyt ogólna, przez co niemożliwa jest weryfikacja skutków finansowych działań zarządu, jest sprzeczna wewnętrznie i pomija istotne dla wspólnoty zdarzenia. Autor pozwu podniósł, iż nie wiadomo, które z pozycji sprawozdania dotyczą kosztów zarządzania nieruchomością wspólną, a także nie jest jasne, do czego odnoszą się rubryki opisane jako „fundusz remontowy garaż indywidualny“, skoro jedyny garaż na terenie wspólnoty stanowi prywatną współwłasność powoda i pozwana nie ma prawa rozliczać dotyczących go kosztów w sprawozdaniu finansowym. Ponadto pozwana utrzymuje w garażu system monitoringu, na który nie wyrazili zgody właściciele lokali i który wyrokiem sądowym nakazano zdemontować. Powód zarzucał, że w sprawozdaniu brak informacji o wzięciu przez pozwaną udziału w licytacji nieruchomości garażowej i udzieleniu jej przybicia. Podnosił także, że według jego wiedzy wspólnota nigdy nie podjęła uchwał w przedmiocie utworzenia funduszu remontowego, a zatem pozycja taka została w sprawozdaniu finansowym umieszczona niezgodnie z przepisami prawa. W jego ocenie nie wiadomo, co obejmują i na jakiej podstawie zostały wyliczone poszczególne pozycje, zawarte w sprawozdaniu; wspólnota nie była także uprawniona do zaliczenia do kosztów eksploatacji nieruchomości wspólnej kosztów ochrony budynków, nie są one bowiem związane z utrzymaniem porządku i czystości. Druga z uchwał, oznaczona numerem (...), dotyczyła udzielenia jedynej członkini zarządu – J. J. – absolutorium za rok 2022. A. W. zarzucił, że wymieniona stale narusza prywatną własność jego garażu, godząc się na wydawanie pilotów do niego, a także samowolnie korzysta ze znajdującej się w nim rozdzielni prądu. Dopuszcza się podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, nie uzyskując wcześniej uchwały właścicieli lokali, popełniła nieprawidłowości w rozliczeniach, a także nieprawidłowo wypełniała obowiązki sprawozdawcze. Uchwały o numerach (...) i (...) dotyczyły odpowiednio uchwalenia planu gospodarczego na rok 2023 i ustalenia miesięcznej zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Powód podnosił, że skoro przewidziane w planie koszty utrzymania nieruchomości wspólnej mają wynieść w roku 2023 około 602 000 zł, to środki zgromadzone na rachunku bankowym wspólnoty – 637000 zł – są wystarczające na ich pokrycie i zaliczka nie jest potrzebna. Wskazał także na to, że zaliczka dotycząca lokalu garażowego jest zawyżona. Powód argumentował, że zaskarżone przez niego uchwały są niezgodne z przepisami prawa, naruszają zasady prawidłowego zarządu, a także jego prawny i ekonomiczny interes. Odnosząc się do zachowania terminu do ich zaskarżenia wskazał, że informacje podjęciu uchwał otrzymał w nim 16 lipca 2025 roku, a zatem termin na wytoczenie powództwa o ich uchylenie został zachowany (pozew – kk. 3 – 13, koperta ze stemplem – k. 58).

W odpowiedzi na pozew pozwana nie uznała powództwa i wniosła o jego oddalenie. Podniosła zarzut braku legitymacji czynnej powoda, argumentując, że skoro jest on jedynie współwłaścicielem lokalu garażowego w 1/2 części, a wytoczenie powództwa o uchylenie uchwały to – zdaniem pozwanej – czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną – to tym samym powód winien uzyskać na wystąpienie z nim zgodę drugiego współwłaściciela lokalu. Nawet jeśli przyjąć, że jest to czynność zwykłego zarządu, to i tak potrzebna jest do jej podjęcia zgoda więcej niż połowy współwłaścicieli. Odnosząc się do zarzutów podnoszonych przez powoda, pozwana argumentowała, iż w orzecznictwie dopuszczono przedstawienie sprawozdań w sposób odformalizowany. Wskazała, że dział zatytułowany „eksploatacja nieruchomości wspólnej“ w sprawozdaniu finansowym zawiera wszystkie elementy dotyczące wydatków poniesionych na zarządzanie nieruchomością wspólną. Osobno wymieniono tam natomiast zaliczki przypadające na właścicieli lokalu garażowego, albowiem należności te nie są regulowane i pozwana nie może z tych pieniędzy korzystać. Jest to zaległość umieszczona tam dla zapewnienia czytelności sprawozdania finansowego. W odpowiedzi na pozew wskazano, że pozwana nie prowadzi żadnych rozliczeń dotyczących garażu, stanowiącego prywatną własność, nie narusza jego posiadania, nie pokrywa kosztów jego funkcjonowania. Monitoring tego lokalu, o którym mowa w pozwie, został zdemontowany 3 marca 2022 roku. Z rozdzielni w garażu wspólnota nie korzysta. Dwukrotnie – w latach 2005 i 2011 – podejmowano uchwały o dokonaniu odpisów na fundusz remontowy, a więc zarzuty o niepodjęciu uchwały w przedmiocie jego powołania są chybione. Jeśli chodzi o uchwały numer (...) i (...), to posiadanie przez wspólnotę środków na rachunkach bankowych nie oznacza, iż wszystkie one mogą zostać przeznaczone na koszty zarządu nieruchomością wspólną (odpowiedź na pozew – kk. 85 – 91).

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

Powództwo nie jest zasadne i podlega oddaleniu. Zgodnie z brzmieniem art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 1048) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W myśl art. 25 ust. 1a ustawy powództwo w tym przedmiocie może być wniesione w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały albo od dnia powiadomienia wytaczającej je osoby o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Skoro skutkiem przekroczenia tego terminu jest oddalenie powództwa, w pierwszej kolejności należało ustalić, czy został on przez powoda zachowany.

Jak wskazano wyżej, z treści pozwu wynika, że A. W. dowiedział się o podjęciu kwestionowanych przez niego uchwał w dniu 16 lipca 2023 roku (k. 13). Dowody na to w postaci zawiadomienia datowanego na 31 maja 2023 roku (k. 28) i koperty, w której je nadano, opatrzonej tylko stemplem nadawczym z datą 2 czerwca 2023 roku (k. 30), nie są wprawdzie wystarczające, ale strona pozwana w tej części nie kwestionowała twierdzeń pozwu, a zatem Sąd uznał je za przyznane w sposób dorozumiany (art. 230 k.p.c.). Dlatego uznano, że powództwo, wytoczone - jak o tym już była mowa - 26 lipca 2023 roku, a więc według powoda tydzień i sześć dni po otrzymaniu przez niego zawiadomienia o podjęciu uchwał, złożono z zachowaniem terminu.

W dalszej kolejności należy wskazać, iż Sąd nie podzielił zarzutu strony pozwanej dotyczącego braku legitymacji procesowej powoda. Z artykułu 1a ustawy wynika, że ilekroć mowa w niej o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć – wyjąwszy sytuację z artykułu 16 – także współwłaściciela w częściach ułamkowych. Oznacza to, że powód, któremu przysługuje udział 1/2 części we współwłasności lokalu garażowego, dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...) (kk. 31 – 33), bez wątpienia ma legitymację procesową do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwał. Sąd – głównie z powodów wskazanych odpowiedzi na pozew – nie podziela jednak podnoszonych w stosunku do nich zarzutów. Przed przystąpieniem do ich omówienia należy poczynić uwagę, iż rozstrzygnięcie sprawy nastąpiło w oparciu o złożone do akt dokumenty, zeznania świadków J. S. (k. 115) i A. K. (1) (k. 152) oraz przesłuchanie strony pozwanej (k. 153). Powód nie stawił się na żadne z trzech posiedzeń wyznaczonych na rozprawę, a próby kontaktu telefonicznego, podjęte na rozprawie w dniach 13 czerwca i 3 września 2025 roku (kk. 152 i 166), nie przyniosły rezultatu - podany przez niego numer telefonu był niedostępny.

Jeżeli chodzi o uchwałę numer (...)., dotyczącą zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok 2022, samo sprawozdanie finansowe (kk. 16 – 19) dzieli się na części obejmujące przychody na utrzymanie nieruchomości wspólnej (I A) i koszty utrzymania tej nieruchomości (I B).

Celem sprawozdania finansowego – którego sporządzenie wcale nie jest wymagane w art. 30 ust. 2 pkt 3ustawy o własności lokali (mowa tam jedynie o sprawozdaniu zarządu) – jest przedstawienie właścicielom lokali informacji o przychodach i wydatkach, zaś sporne sprawozdanie w pełni realizuje tę funkcję. Zgodnie z jego treścią przychody na utrzymanie nieruchomości wspólnej wyniosły w roku 2022 527 854,39 zł. Osobne wskazanie w częściach II i III sprawozdania eksploatacji garażu w roku 2022 (w kwocie 197 316 zł) i do końca roku 2021 (2 315 564,73 zł) dotyczy zaliczek należnych z tego lokalu, które - jak zeznali świadek A. K. (2) i członek zarządu pozwanej J. J. (rozprawa z 13 czerwca 2025 r., 00:10:25, 00:22:09, 00:34:50) nigdy nie były płacone i dotychczas nie zostały wyegzekwowane. Z tego powodu ich osobne ujęcie w sprawozdaniu należy uznać za uzasadnione. Sąd przyjmuje również wyjaśnienie strony pozwanej, iż nie obejmują one żadnych innych kosztów związanych z garażem - nie ma dowodu, by było inaczej. Tym samym zarzuty dotyczące nierzetelności czy wewnętrznej sprzeczności sprawozdania finansowego nie mogą się ostać.

Zarzut dotyczący utrzymywania w garażu monitoringu (który istotnie zdemontowano w marcu 2022 roku, wynika to z pisma wspólnoty z 7 kwietnia 2025 roku skierowanego do właścicieli garażu - karta 148) nie ma wpływu na poprawność sprawozdania finansowego. Jeśli chodzi o licytację, to wspólnota wzięła udział w postępowaniu egzekucyjnym dotyczącym lokalu stanowiącego współwłasność powoda i w dniu 18 października 2021 roku uzyskała przybicie (k. 40), jednak wyrokiem z dnia 13 stycznia 2023 roku uchwała właścicieli lokali w sprawie nabycia. nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym została uchylona (k. 39). Z zeznań członkini zarządu pozwanej wynika, że postanowienie o udzieleniu przybicia zostało zaskarżone i ogłoszono upadłość konsumencką drugiego współwłaściciela lokalu. Powód nie wskazał, by w związku z postępowaniem egzekucyjnym w okresie objętym sprawozdaniem wspólnota poniosła koszty nieujęte w sprawozdaniu finansowym, choć zgodnie z artykułem 29 ust. 3 ustawy służyło mu prawo do kontroli zarządu, mógł więc z łatwością uzyskać dostęp do potrzebnej dokumentacji wspólnoty i precyzyjnie sformułować zarzuty. Jeśli chodzi o zaliczkę na fundusz remontowy, to bezspornie funkcjonuje on we wspólnocie od wielu lat i corocznie podejmowane są uchwały o wysokości zaliczek na ten cel (zresztą nawet ze spornej uchwały numer (...) – k. 24 – wynika, że wysokość zaliczki w roku 2023 zostaje utrzymana na takiej wysokości, jak poprzednio). Oznacza to, że właściciele lokali wyrazili wolę utworzenia takiego funduszu, brak również dowodu na to, by kiedykolwiek uchwała w tym przedmiocie została uchylona; zresztą – co wynika z części V sprawozdania finansowego (k. 17), fundusz taki istniał przed 2022 rokiem, bowiem w dniu 1 stycznia 2022 roku stan środków na jego rachunku wynosił 1 453 149,31 zł. Zarzuty dotyczące braku utworzenia takiego funduszu są zatem bezpodstawne. Nietrafny jest także zarzut dotyczący zbyt małej szczegółowości sprawozdania - właścicielowi po to służy prawo kontroli, by samodzielnie znaleźć ewentualne nieścisłości. Koszt ochrony budynków to wydatek w obecnej dobie powszechny i konieczny przy zarządzaniu nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych; samo umieszczenie go w sprawozdaniu nie może stanowić podstawie jakichkolwiek zarzutów.

Jeśli chodzi o uchwałę numer (...), dotyczącą udzielenia absolutorium członkini zarządu, to podniesione wobec niej zarzuty są niezasadne. Nie ma bowiem dowodów na to, by zarząd wbrew prawu udostępniał piloty do garażu (w którym notabene części współwłaścicieli lokali przysługują służebności korzystania z miejsc postojowych), korzystał ze znajdującej się w nim rozdzielni prądu (dowodem na to nie są złożone przez powoda zdjęcia – kk. 158 – 160– nie wiadomo, gdzie jest umieszczona wskazana na nich rozdzielna, a także czy – mimo umieszczonych na niej oznaczeń – istotnie pełni swoją funkcję), czy też by bez zgody współwłaścicieli lokali wyrażonej w uchwale dokonywał czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zagadnienia dotyczące rzekomych nieprawidłowości w rozliczaniu omówiono już wyżej. Poza tym treść sprawozdania zarządu (kk. 20 – 23), która była podstawą uchwały o udzieleniu absolutorium (k. 19), nie budzi wątpliwości. Z omówionych już także powodów nie można mu zarzucać, że brak w nim informacji o postępowaniu egzekucyjnym w którym pozwana dwa lata wcześniej uzyskała nieprawomocne przybicie.

Jeśli chodzi o uchwały numer (...) i numer (...), to podniesione wobec nich zarzuty również nie mogą zostać uznane za uzasadnione. Pierwszy z nich, jak wskazano, dotyczył tego, że skoro na rachunku wspólnoty znajduje się kwota 637 000 zł, a planowane wydatki to jedynie 602 000 zł, to tym samym zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w ogóle nie jest potrzebna. Należy w tym miejscu przyznać rację autorowi odpowiedzi na pozew, iż istnienie takich środków nie oznacza możliwości ich automatycznego przeznaczenia w całości na koszt bieżącego zarządu nieruchomością wspólną. Już z samej części IX sprawozdania finansowego (k. 17) wynika, że obok wspomnianych środków w dniu 31 grudnia 2022 roku pozwana miała zobowiązania w kwocie 207 003,27 zł. Ponadto celowe jest posiadanie przez pozwaną pewnej rezerwy na wypadek nieuiszczenia zaliczek przez właścicieli lokali. Dotychczasowy przebieg wypadków rodzi uzasadnioną obawę, że tak stanie się właśnie w odniesieniu do lokalu garażowego.

Jeśli chodzi o wysokość zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, to jej uzasadnienie znajduje się w załączniku numer 1 do uchwały numer (...) (k. 27) i w przekonaniu Sądu jest wystarczające. Wynika z niego, że zaliczka eksploatacyjna na poziomie dotychczasowym, wynoszącym 4,6 zł/m ², jest niewystarczająca na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i zdaniem Sądu jest to prawda – z części I sprawozdania finansowego (k. 16) wynika, że rok 2022 wspólnota zamknęła, jeśli chodzi o zarząd nieruchomością wspólną, stratą netto wynoszącą 4 754,99 zł – i to w sytuacji, gdy zaliczek bezspornie nie płacili współwłaściciele garażu. Mając to na uwadze ustalenie zaliczki w kwocie, która w teorii przekroczy prognozowane koszty zarządu jest usprawiedliwione - zwłaszcza jeżeli właściciele lokalu garażowego nie będą, jak dotychczas, regulowali obciążających ich należności.

Rozstrzygając sprawę Sąd pominął wnioski powoda o zobowiązanie pozwanej do złożenia ewidencji pozaksięgowej i wyciągu z rachunku bankowego, opinii biegłego oraz zobowiązania do złożenia do akt uchwały w przedmiocie utworzenia funduszu remontowego i oryginałów zaskarżonych uchwał z listami do głosowania i pełnomocnictwem, a także wniosek pozwanej o dopuszczenie dowodu z dokumentów w aktach sprawy IV C 892/18, przy czym podstawą tego pominięcia był art. 235 ²§1 pkt 2 k.p.c. Jeśli chodzi o ewidencję pozaksięgową, rachunek bankowy i opinię biegłego, to powód jako członek wspólnoty mógł – jak już wspomniano - sam uzyskać dostęp do jej dokumentów i precyzyjnie sformułować zarzut, zamiast przedstawiać ogólnikowe twierdzenia o rzekomych nieprawidłowościach. Wiedza specjalna była tu zbyteczna, zresztą wniosek o biegłego także zredagowano bardzo ogólnie. Badanie oryginałów uchwał, list do głosowania i pełnomocnictw byłoby wskazane w sprawie o ustalenie ich nieistnienia, a w niniejszej sprawie takiego żądania nie zgłoszono. Wreszcie sprawa IV C 892/18 dotyczy innych uchwał, podjętych w innym czasie.

Mając na uwadze powyższe, na podstawie powołanych przepisów, orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku. Orzeczenie o kosztach procesu (pkt II) wydano na podstawie artykułu 98§§1, 1 ¹ i 3 k.p.c. Koszty te obejmują wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości jednej stawki minimalnej.