Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 lutego 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Bożena Chłopecka

Protokolant: Jakub Wojdyna

po rozpoznaniu w dniu 28 stycznia 2025 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W.

przeciwko K. B. (1)

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. 41.328,56 zł (czterdzieści jeden tysięcy trzysta dwadzieścia osiem złotych i pięćdziesiąt sześć groszy) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 30 lipca 2019r. do dnia zapłaty,

II.  ustala, że powodowa Wspólnota ponosi koszty postępowania w 46,13%, zaś pozwana w 53,87%, z tym, że ich wyliczenie pozostawia referendarzowi sądowemu.

Sygn. akt: IC 975/19

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 30 lipca 2019 roku (data prezentaty Biura Podawczego tut. Sądu), skierowanym przeciwko K. B. (1), Wspólnota Mieszkaniowa (...) nieruchomości przy ul. (...) w W. wniosła o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym i zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 76.717,43 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i zwrotem kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska powód wskazał, iż pozwana K. B. (1) wraz byłym mężem K. B. (2) są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku przy ul. (...) w W.. Pozwanej przysługuje udział w wysokości ½ w prawie własności w/w nieruchomości. Na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali każdy właściciel ma obowiązek uczestniczenia w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Powód wskazał, iż na koszty zarządu składają się opłaty eksploatacyjne, opłaty na fundusz remontowy i dostarczane do lokalu media. Pozwana pomimo wielokrotnych wezwań do zapłaty nie uregulowała zaległości /pozew k. 3-4/.

Zarządzeniem Przewodniczącego składu orzekającego z dnia 2 sierpnia 2019 roku stwierdzono brak podstaw do wydania nakazu zapłaty i skierowano sprawę do rozpoznania w trybie zwykłym /zarządzenie k. 26/.

Pozwana K. B. (1) w odpowiedzi na pozew z dnia 2 października 2019 roku (data nadania w UP k. 31) zakwestionowała wysokość dochodzonego przez powoda roszczenia i zasadność zadłużenia /odpowiedź na pozew k. 30 i k. 36/.

W piśmie z dnia 14 lipca 2020 roku powód ograniczył powództwo do kwoty 41.328,56 zł, zaś w pozostałym zakresie zrzekł się roszczenia /pismo k. 141/.

Postanowieniem z dnia 17 grudnia 2020 roku 17 grudnia 2020 roku Sąd Okręgowy w Warszawie umorzył postępowanie w niniejszej sprawie w zakresie żądania zasądzenia kwoty 35.388,78 wobec cofnięcia pozwu w tej części /postanowienie k. 151/.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana K. B. (1) posiada udział w wysokości ½ do lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni 148,96 m ² położonego przy ul. (...) w W., dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. prowadzi księgę wieczystą (...). Do tej nieruchomości przynależą dwa miejsca garażowe nr (...). Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 180/7090 części.

Właściciele lokali w nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. tworzą wspólnotę mieszkaniową (...) (zwaną dalej wspólnotą mieszkaniową).

W dniu 23 maja 2016 roku Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 6/2016 zaprotokołowaną przez notariusza, w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2016, zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zatwierdzenia stawki na fundusz remontowy. W § 2 Uchwały ustalono zaliczkę w kwocie 5,78 zł /udział dla budynku (...). W § 3 Uchwały ustalono, że koszty konserwacji dźwigów i energii elektrycznej w częściach wspólnych będą podlegały rozliczeniu na podstawie faktycznie poniesionych kosztów w danym budynku proporcjonalnie do posiadanych udziałów. W § 4 Uchwały ustalono, że stawka na fundusz remontowy będzie wynosiła 3 zł/udział. W § 5 Uchwały ustalono zaliczkę na pokrycie mediów dostarczanych do lokali tj. zimnej wody i odprowadzenia ścieków w - wysokości 0,55 zł/udział. W § 6 ustalono, że Uchwała wchodzi w życie z pierwszym dniem miesiąca po jej podjęciu / dowód: uchwała k. 16-17/.

W dniu 15 maja 2017 roku Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 5/2017, zaprotokołowaną przez notariusza, w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2017, zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zatwierdzenia stawki na fundusz remontowy. W § 2 Uchwały ustalono zaliczkę w kwocie 5,69 zł/udział dla budynku (...). W § 3 Uchwały ustalono, że koszty konserwacji dźwigów i energii elektrycznej w częściach wspólnych będą podlegały rozliczeniu na podstawie faktycznie poniesionych kosztów w danym budynku proporcjonalnie do posiadanych udziałów. W § 4 Uchwały ustalono, że stawka na fundusz remontowy będzie wynosiła 3 zł/udział. W § 5 Uchwały ustalono zaliczkę na pokrycie mediów dostarczanych do lokali tj. zimnej wody i odprowadzenia ścieków w wysokości 0,55 zł/udział. W § 6 postanowiono, że Uchwała wchodzi w życie z pierwszym dniem miesiąca po jej
podjęciu / dowód: uchwała k. 18-19/.

W dniu 8 maja 2018 roku Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 8/2018, zaprotokołowaną przez notariusza, w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2018, zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zatwierdzenia stawki na fundusz remontowy. W § 2 Uchwały ustalono zaliczkę w kwocie 5,86 zł/udział dla budynku (...). W § 3 Uchwały ustalono, że koszty konserwacji dźwigów i energii elektrycznej w częściach wspólnych będą podlegały rozliczeniu na podstawie faktycznie poniesionych kosztów w danym budynku proporcjonalnie do posiadanych udziałów. W § 4 Uchwały ustalono, że stawka na fundusz remontowy będzie wynosiła 3 zł/udział. W § 5 Uchwały ustalono zaliczkę na pokrycie mediów dostarczanych do lokali tj. zimnej wody oraz odprowadzenia ścieków w wysokości 0,55 zł/udział .W § 6 ustalono, że Uchwała wchodzi w życie z pierwszym dniem miesiąca po jej podjęciu /uchwała k. 20/.

W dniu 11 czerwca 2019 roku Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 6/2019, w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2019, zatwierdzeniu wysokości miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zatwierdzenia stawki na fundusz remontowy. W § 1 Uchwały ustalono zaliczkę eksploatacyjną w kwocie 7,50 zł/udział dla wszystkich budynków, zaliczkę na encrgie elektryczną w kwocie 0,21 zł/udział dla budynku(...), zaliczkę na utrzymanie dźwigów 0,38 zł/udział dla budynku (...) oraz zaliczkę na fundusz romontowy w kwocie 4 zł dla wszystkich budynków. W § 2 przyjęto plan gospodarczy stanowiący załącznik nr I do Uchwały. W § 3 ustalono, że opłaty obowiązują od dnia 1 lipca 2019r. W § 5 ust. 1 zobowiązano Zarządcę do pisemnego powiadomienia właścicieli lokali o wysokości opłat za ich lokale / dowód: Uchwała k. 21-22/.

Ustawa o własności lokali w rozdziale 3 „Prawa i obowiązki właścicieli lokali” w art. 15 ust. 1 nakłada na właścicieli obowiązek wnoszenia opłat za lokal z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Opłata za gospodarowanie opłatami komunalnymi wynosiła 19 zł. Podstawą do naliczania opłaty jest ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. z 2012 poz. 391 z późn.zm.). System gospodarowania odpadami został wprowadzony od dnia 01 lipca 2013 w związku z nowelizacją Ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2012 poz. 391 z późn.zm.) określił nowe zasady wywozu odpadów w ten sposób, że zadania te zostały przekazane (...) W., które na mocy w/w ustawy stanie się właścicielem odpadów na swoim terenie. Wysokość stawek określała Uchwała nr LI/1497/2013 Rady (...) W. z dnia 7 marca 2013 roku w sprawie wyboru metody ustalenia opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, ustalenia stawki takiej opłaty oraz ustalenia opłaty za pojemnik o określonej pojemności, następnie Uchwała ta została zastąpiona Uchwałą Nr LVIII/1623/2013. Opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi jest daniną bezzwrotną i niepodlegającą rozliczeniu, zobowiązani są wszyscy mieszkańcy zamieszkujący nieruchomość bez względu na ilość wytwarzanych
odpadów. Zgodnie z przywołaną powyżej, uchwałą Rady (...) W. opłata wynosiła 19 zł dla gospodarstwa 2-osobowego / dowód: lista osób zgłoszonych w gospodarstwie domowym k. 126/.

Do wyliczenia opłaty za wodę i ścieki Wspólnota przyjęła stawkę opłaty w wysokości 11,47 zł/m ². Opłaty za wodę naliczane są w wysokości ustalanej przez Radę (...) W. Uchwałą Nr XII/228/2015 z dnia 28 maja 2015r w sprawie zatwierdzenia taryfy za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzenie ścieków dła Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji m.st. W..

Pozwana K. B. (1) nie regulowała zaliczek na koszty utrzymania części wspólnych oraz dostarczane do lokalu media zgodnie z zasadami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokalu. W związku z powyższym pismem z dnia 25 czerwca 2019 roku Wspólnota Mieszkaniowa skierowała do pozwanej przedsądowe wezwanie do zapłaty kwoty 75.554,53 zł wraz z wyznaczeniem terminu na podjęcie mediacji / dowód: pismo k. 23 wraz z dowodem nadania k. 24/.

W okresie od dnia 01 stycznia 2016 roku do dnia 30 lipca 2019 roku zaległość pozwanej K. B. (1) z tytułu wydatków Wspólnoty związanych z utrzymaniem części wspólnych (utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym), energią elektryczną zużywaną w częściach wspólnych, utrzymaniem dźwigów osobowych, wpłatami na Fundusz Remontowy, zagospodarowaniem odpadów komunalnych oraz wodą (też ścieki) dostarczona do lokalu w którym zamieszkuje Pozwana i przez nią zużytą wynosi 41.328,65 zł / dowód: pisemna opinia biegłego J. M. k. 64-129/.

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie zgormadzonego w sprawie materiału dowodowego w postaci dokumentów oraz opinii biegłego z zakresu księgowości.

Wysokość należności została przez stronę powodową udowodniona wydrukami z kartoteki księgowej lokali, wraz z wykazaniem podstaw naliczeń – uchwał w sprawie ustalenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wyliczenia zostały zweryfikowane przez biegłego z zakresu księgowości J. M. w pisemnej opinii, na podstawie której strona powodowa ostatecznie sprecyzowała dochodzone pozwem roszczenie. Pozwana nie wykazała, aby uchwały Wspólnoty zostały wyeliminowane z obrotu prawnego stosownym, prawomocnym orzeczeniem sądu, nie wykazała także błędów lub innych mankamentów rozliczeń.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

W rozpoznawanej sprawie strona powodowa ostatecznie dochodziła zasądzenia od pozwanej K. B. (1) kwoty 41.328,56 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia złożenia pozwu do dnia zapłaty.

Podstawę prawną dla tak dochodzonego roszczenia stanowią przepisy art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tj. z dnia 30 października 2015 r., Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 – na dzień wniesienia pozwu; dalej u.w.l.). Zgodnie z powyższymi przepisami pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. (art. 15 u.w.l.).

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. (art. 14 u.w.l.).

Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 października 2008 r., V CSK 133/08, wskazane wyżej koszty zarządu mają charakter wydatków okresowych, w zdecydowanej większości pokrywanych w stosunku miesięcznym, co uwzględnia regulacja art. 15 ust. 1 u.w.l. zobowiązująca właścicieli lokali do uiszczania na pokrycie kosztów zarządu zaliczek w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza między innymi, że zaliczki muszą być płacone w stosunku miesięcznym, a nie w innych okresach np. kwartalnych, półrocznych czy rocznych. Ustawodawca zatem z mocy bezwzględnie obowiązującego przepisu nadał zaliczkom charakter świadczeń okresowych miesięcznych, płatnych z góry do 10 każdego miesiąca, co zbliża je do świadczeń czynszowych. Jest to zrozumiałe skoro mają one pokrywać okresowe, najczęściej konieczne do poniesienia co miesiąc, wydatki na wskazane wyżej koszty zarządu nieruchomością wspólną. Opłacanie przez właścicieli lokali miesięcznych zaliczek na koszty zarządu ma zapewnić płynną, bieżącą gospodarkę i zarząd nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych kredytów.

We wskazanym wyżej orzeczeniu Sądu Najwyższego zwrócono też uwagę, że wierzytelność z tytułu zaliczek ma charakter wierzytelności okresowej i przysługuje wspólnocie, ale nie ma żadnych podstaw prawnych do przyjęcia, że po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki zostały uchwalone i po ustaleniu na podstawie rocznego sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku, wierzytelność okresowa wspólnoty, obejmująca niezapłacone zaliczki wygasa lub przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w tym roku kosztom zarządu; takie przekształcenie lub wygaśnięcie wierzytelności musiałoby mieć wyraźną podstawę prawną, której brak, nie można go domniemywać lub wyprowadzać w drodze wykładni rozszerzającej, której z oczywistych względów sprzeciwia się bezwzględnie obowiązujący charakter art. 15 ust. 1 u.w.l.; podstawę materialnoprawną obowiązku płacenia przez właścicieli zaliczek miesięcznych na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a nie kwot odpowiadających kosztom zarządu rzeczywiście poniesionym w danym roku, stanowi art. 15 ust. 1 u.w.l. w związku z art. 12 ust. 2 tej ustawy, art. 13 ust. 1 tej ustawy i art. 14 tej ustawy.

Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego wynika, że początkowo K. B. (1) uiszczała opłaty za swój udział w lokalu nr (...) położony w budynku wielorodzinnym w W. przy ulicy (...) regularnie. Pozwana zalega natomiast z opłatami z tytułu korzystania z lokalu za okres od 01 stycznia 2016 r. do 30 lipca 2019 r. Pozwana nie przedstawiła bowiem żadnych dowodów, z których wynikałoby, że dokonała należnych powódce opłat. Nie budziło przy tym wątpliwości Sądu, że pozwana miała obowiązek regularnego opłacania kosztów utrzymania własnego lokalu oraz kosztów zarządu nieruchomością wspólną, z którego to obowiązku nie wywiązywała się należycie.

Z opinii biegłego sądowego ds. ekonomii, finansów i rachunkowości wynika, że wysokość zadłużenia pozwanej w stosunku do powodowej Wspólnoty, za okres od 01 stycznia 2016 r. do 30 lipca 2019 r. wynosi 41.328,65 zł tytułem należności głównej oraz tytułem odsetek. Wysokość dochodzonego roszczenia nie budziła zatem wątpliwości Sądu w świetle wniosków sformułowanych przez biegłego w opinii.

Mając powyższe na uwadze Sąd zasądził od pozwanej K. B. (1) na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. 41.328,56 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 30 lipca 2019 r. do dnia zapłaty.

O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 k.c. Zgodnie z § 1 tego przepisu jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Powódka wnosiła o zasądzenie odsetek za opóźnienie od dnia złożenia pozwu do dnia zapłaty. W ocenie Sądu roszczenie powódki w tym zakresie zasługiwało w całości na uwzględnienie. Wspólnota Mieszkaniowa kierowała do pozwanej szereg wezwań do zapłaty, w tym również ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty tytułem zaległości w zapłacie zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz fundusz remontowy za lokal. Wezwania te okazały się bezskuteczne. Sąd zasądził wobec tego odsetki do zasądzonej kwoty od dnia 30 lipca 2019 r. Ponieważ na należność dochodzoną pozwem składały się również skapitalizowane odsetki, taki sposób sformułowania roszczenia o świadczenie uboczne pozostawał w zgodnie z normą wyrażoną w art. 482 § 1 k.c.

W konsekwencji podjętego rozstrzygnięcia, orzeczenie o kosztach procesu oparto o dyspozycję art. 100 k.p.c., rozdzielając stosunkowo koszty procesu i ustalając, że powódka ponosi koszty procesu w 46,13 %, zaś pozwana 53,87 %. Sąd zastosował nadto zasadę wynikającą z art. 108 § 1 k.p.c. rozstrzygając o zasadzie poniesienia kosztów procesu, szczegółowe ich rozliczenie pozostawiając referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się wyroku. Powodowa Wspólnota domagała się początkowo zasądzenia kwoty 76.717,43 zł, wobec cofnięcia pozwu ograniczyła powództwo do kwoty 41. 328,56 zł, tym samym Sąd uznał powódkę za przegrywającą proces w zakresie cofniętego pozwu.

Z tych względów orzeczono jak w sentencji wyroku.