Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 lutego 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska

Protokolant: Stażysta Aleksandra Bobińska

po rozpoznaniu w dniu 05 lutego 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

z powództwa I. Z.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o uchylenie uchwały

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki I. Z. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 377,00 (trzysta siedemdziesiąt siedem i 00/100) złotych, tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 20 lipca 2023 r. (data prezentaty biura podawczego k. 37) wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W., powódka I. Z., wniosła o uchylenie uchwały właścicieli lokali z dnia 18 kwietnia 2023 r., nr (...) w przedmiocie instalacji klimatyzatora dla lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W.. Ponadto powódka wniosła o zasądzenie od pozwanej Wspólnoty na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że jeszcze przed podjęciem uchwały, bez zgody Wspólnoty mieszkaniowej podjęto czynności ukierunkowane na montaż ww. urządzenia, sam zaś zarządca nie był władny podejmować samodzielnie jakiekolwiek decyzje i wydawać zgodę na montaż. Zdaniem powódki nie wiadomo, czy głosy oddane nad uchwałą zostały zliczone prawidłowo, co wymaga weryfikacji. W jej ocenie fakt, że procent osób, które rzekomo oddały głos w przedmiocie zaskarżonej uchwały w sposób nieznaczny przekracza 50%, pokazuje, iż mogło dojść do błędów w przeliczeniu. Zdaniem powódki za zasadnością żądania pozwu przemawia również fakt, iż uchwała narusza interes właścicieli innych lokali w budynku przy ul. (...) w tym samej powódki, bowiem zamontowanie klimatyzatora może stanowić zagrożenie bezpieczeństwa mieszkańców, jak również szpeci budynek, a montaż kabli nie spełniał procedur prawnych. Powódka podkreśliła, że Wspólnota przyjęła zasadę, iż nie są wyrażane zgody na montaż klimatyzatora w ww. budynku, przyjęcie zatem uchwały nr (...) stanowi pokrzywdzenie praw innych właścicieli lokali, którym taka zgoda nie została udzielona. Tym samym, właściciel lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) uzyskał korzyść kosztem innych osób (właścicieli lokali), którzy nie mają zgody na montaż klimatyzatorów i instalacji klimatycznej. W dalszej kolejności zarzucono również, że do instalacji klimatyzatora doszło nieodpłatnie na częściach wspólnych nieruchomości (które mogłyby zostać wynajęte, co rodziłoby dodatkowy dochód dla Wspólnoty) co narusza interesy Wspólnoty, jak również właścicieli innych lokali którzy muszą regulować opłaty za najem czy korzystanie z części wspólnych. Strona powodowa podniosła także, że w treści uchwały nie wskazano, w którym miejscu ma dojść do montażu klimatyzatora i dlaczego został on ulokowany przy klatce nr 2 przy bramie wejściowej, a nie przy klatce numer 1 gdzie znajduje się lokal nr (...). Zaznaczono także, że instalacja kablowa przechodzi nad bramą wjazdową, nie jest zabezpieczona może stanowić zagrożenie dla właścicieli lokali, a co więcej sam budynek znajduje się w gminnym rejestrze zabytkowy co również nie pozostaje bez znaczenia. Odnosząc się do przebiegu głosowania powódka zarzuciła, że pozwana Wspólnota nie wykazała, aby doszło do zapewnienia wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zdaniem powódki nie można uznać za zapewnienie ww. możliwości poprzez wrzucenie karty do głosowania do skrzynki pocztowej, zamiast wystosowania pisma za potwierdzeniem odbioru, co stanowiłoby potwierdzenie kto z właścicieli lokali realnie odebrał korespondencję i posiadał wiedzę w zakresie podejmowanej uchwały. ( pozew k. 3-8)

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w W., wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że forma głosowania Uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów za pośrednictwem kart do głosowania jest praktykowana we Wspólnocie Mieszkaniowej (...) od kilku lat i nigdy nie budziła wątpliwości zarówno powódki, jak i innych właścicieli lokali. Z kolei umieszczanie korespondencji w oddawczych, indywidualnych skrzynkach pocztowych właścicieli lokali, ułatwia i przyspiesza komunikację, zmniejsza wydatki Wspólnoty, które generowałaby każdorazowa wysyłka korespondencji za pośrednictwem poczty i jest powszechnie praktykowane przez Wspólnoty Mieszkaniowe. Strona pozwana zaznaczyła przy tym, że Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie określa w żaden sposób technicznych aspektów głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów. Odnosząc się do zarzutów powódki co do nie wykazania, że doszło do zapewnienia wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów, pozwana wyjaśniła, że Ustawa o własności lokali nie nakłada na Zarząd Wspólnoty ani obowiązku określania granicznej daty oddania głosu pod uchwałą, ani też oczekiwania, aż wszyscy właściciele zdecydują się na oddanie głosu. Strona pozwana stwierdziła również, że zarzuty dotyczące częściowego montażu klimatyzatora przed podjęciem zaskarżonej Uchwały, są bezzasadne, jako, że okoliczności te nie mają żadnego związku z przesłankami określonymi w art. 25 ustawy o własności lokali. Przedmiotem rozstrzygania w postępowaniu o uchylenie uchwały jest bowiem treść uchwały, przebieg głosowania i to, jakie są skutki jej podjęcia dla właścicieli lokali, a nie rozstrzyganie o tym czy doszło do ewentualnych nieprawidłowości w toku zarządzania nieruchomością, w okresie poprzedzającym jej podjęcie. Pozwana zaznaczyła także, że powódka w żaden sposób nie precyzuje tego w jaki sposób klimatyzator czy też sposób zamontowania kabli miałby zagrażać bezpieczeństwu mieszkańców. W jej ocenie lokalizacja klimatyzatora została ustalona w sposób jak najmniej ingerujący w wygląd budynku. Pozwana nie zgodziła się również z twierdzeniami, aby Wspólnota przyjęła zasadę, iż nie są wyrażane zgody na montaż klimatyzatorów w budynku przy ul. (...), zaznaczając, że powódka nie przedstawiła w tym zakresie żadnych dowodów. Podkreślono przy tym, że powódka nie sprecyzowała ani nie wykazała kogo i w jakich okolicznościach pokrzywdziła pozwana Wspólnota, podejmując zaskarżoną uchwałę. Wspólnota nie zgodziła się z powódką, aby wyrażenie zgody na montaż klimatyzatora dla lokalu (...), prowadziło do uszczuplenia jej dochodów, jako że powódka nie wykazała, aby powierzchnia w prześwicie bramowym, zajęta obecnie na klimatyzator lokalu nr (...) mogła zostać wynajęta i aby pozwana mogła liczyć z tego tytułu na korzyści majątkowe, ani też w jakiej wysokości. (odpowiedź na pozew k. 62-71)

Do zamknięcia rozprawy strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Właściciele lokali położonych w nieruchomości przy ul. (...) w W. tworzą Wspólnotę Mieszkaniową, do której należy 26 członków, z czego 25 członków stanowią właściciele i współwłaściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych dysponujący w sumie udziałem w wysokości 0,5954 w części wspólnej nieruchomości oraz Miasto (...) W., jako właściciel niewyodrębnionych lokali, posiadające udział w wysokości 0,4646.

Dowód: okoliczność bezsporna, a ponadto: lista do głosowania – k. 218, wydruki treści ksiąg wieczystych – k. 99-205

Budynek przy ul. (...) w W. znajduje się w gminnej ewidencji zabytków, nie został jednak umieszczony w rejestrze zabytków prowadzonym przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Dowód: informacja ogólnie dostępna - gminna ewidencja zabytków: (...)

Wiadomością e-mail z dnia 01 marca 2023 r. K. L. poinformował zarząd Wspólnoty mieszkaniowej o planowanych pracach remontowych w lokalu nr (...), wnosząc m.in. o wyrażenie zgody na montaż klimatyzatora oraz wskazanie miejsca na instalację skraplacza, sugerując przy tym umiejscowienie go w przejściu przy bramie.

Dowód: wiadomość e-mail – k. 212, pełnomocnictwo notarialne rep A nr (...) – k.222-224

Zarządca Wspólnoty w osobie A. S. (1) (która sprawowała swoją funkcję od dnia 24 listopada 2010r.) wyraził zgodę na instalację klimatyzatora oraz skraplacza w przejściu przy bramie nieruchomości.

Dowód: okoliczność bezsporna, a ponadto: akt notarialny Rep A nr (...): protokół zebrania Właścicieli Lokali – k. 74-98

W dniu 18 kwietnia 2023 roku odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W., które wobec braku kworum nie doszło do skutku, a karty do głosowania nad uchwałami, w dniu 21 kwietnia 2023 r. zostały rozesłane pocztą elektroniczną oraz poprzez umieszczenie ich w skrzynkach pocztowych członków wspólnoty.

Dowód: pismo z dnia 21 kwietnia 2023 r. – k. 44,

W głosowaniu nad uchwałą nr (...), w sprawie wyrażenia zgody na powieszenie zewnętrznej jednostki klimatyzacji lokalu nr (...), przeprowadzonym w drodze indywidulanego zbierania głosów (drogą pocztową i e-mailową) wzięło udział 8 właścicieli dysponujących 0,5367 udziałami w częściach wspólnych nieruchomości, z czego za podjęciem uchwały głos oddali członkowie wspólnoty dysponujący 0,5167 udziałami, przeciw głosowała I. Z., która dysponowała udziałem w wysokości 0,0200. Głosowanie zakończyło się 01 czerwca 2023 r.

Dowód: karta do głosowania k. 46, lista do głosowania – k. 218, uchwała nr (...) - k. 217, pismo z dnia 21 kwietnia 2023 r. – k. 214, karty do głosowania – k. 219, 221, 226, 229, 231, 233, 235, wiadomości e-mail – k. 220 – k. 220, 225, 227, 228, 232, 234, pełnomocnictwo notarialne rep A nr (...) – k.222-224, upoważnienie – k. 230,

Pismem z dnia 01 czerwca zarządca nieruchomości A. S. (2) poinformowała właścicieli lokali o uchwałach podjętych w trybie indywidualnego zbierania głosów w tym o uchwale nr (...).

Dowód: pismo z dnia 01 czerwca 2023 e. – k. 236-239

Klimatyzator przynależny do lokalu nr (...) (jego część zewnętrzna w postaci agregatu ze skraplaczem) został zamontowany (obok uprzednio już zainstalowanego klimatyzatora należącego do piekarni) w przejściu bramy nieruchomości przy ul. (...) w W..

Dowód: okoliczność bezsporna, a ponadto: dokumentacja zdjęciowa k. 242, zeznania członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej K. L. – k. 302v, zeznania powódki I. Z. (k. 301v-302)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych do akt sprawy dokumentów. Sąd dał wiarę przedłożonym dokumentom wymienionym w uzasadnieniu (w zakresie w jakim tworzyły spójny obraz stanu faktycznego). Sąd miał przy tym na względzie fakt, iż żadna ze stron nie kwestionowała ich autentyczności, a Sąd nie miał podstaw do kwestionowania ich wiarygodności, bądź zawartej w nich treści z urzędu.

Dokonując ustaleń faktycznych Sąd oparł się również na zeznaniach powódki I. Z. (k. 301v-302) oraz członka zarządu Wspólnoty K. L. (k. 302-302v), jednak jedynie w takim zakresie w jakim zeznania te korespondowały z pozostałym zgromadzonym materiałem dowodowym oraz dotykały okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, pomijając jednocześnie te ich fragmenty w których osoby te zeznawały na temat swoich ocen co do faktów.

Z zeznań powódki wyziera motywacja jaka stała za zaskarżeniem uchwały nr (...). Stanowił ją konflikt osobisty powódki z ówczesnym zarządcą nieruchomości - A. S. (1) oraz chęć zwrócenia uwagi pozostałym członkom wspólnoty na rzeczywiste motywy działań zarządcy, które w ocenie powódki sprowadzały się do działania tylko we własnym interesie. Sąd nie dał przy tym wiary zeznaniom powódki w części w jakiej zeznawała, że pozostali członkowie wspólnoty opowiadali się za odpłatnością zgody na montaż klimatyzatora. Zeznania w tym fragmencie nie znalazły żadnego potwierdzenia w pozostałym zgromadzonym materiale dowodowym. Co więcej same zeznania w tej części były wysoce ogólnikowe. Z ich treści nie można ustalić ani którzy z członków wspólnoty, ani kiedy, mieliby wyrażać takie zdanie.

Zdaniem Sądu na uwagę zasługuje również fakt, że zarówno w powódka jak i przedstawiciel zarządu pozwanej wspólnoty nie potrafili wskazać ani jednego przypadku, kiedy to któryś z pozostałych członków wspólnoty zwracałby się o zgodę na montaż klimatyzatora.

Pozostałe, a nie wymienione wyżej dowody nie miały żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż przedmiotem niniejszej sprawy było roszczenie o uchylenie uchwały właścicieli lokali z dnia 18 kwietnia 2023 r., nr (...) w przedmiocie instalacji klimatyzatora dla lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W..

Ocena zgłoszonego roszczenia wymagała w dokonania ustalenia czy zaistniała którakolwiek z przesłanek warunkujących uchylenie uchwały na podstawie art. 25 wspomnianej ustawy. Zgodnie z treścią powołanego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. (ust. 1).

W odniesieniu do przesłanki niezgodności z prawem zaskarżonej uchwały uwypuklić należy, że niezgodność z przepisami prawa to kolizja treści uchwały z przepisami powołanej ustawy oraz z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim ma zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z jej treści, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych, również zarzuty formalne, jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Uchybienia mogą dotyczyć naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad i przebiegu głosowania. ( vide: Wyrok SA w Szczecinie z 22.07.2020 r., I ACa 250/19, LEX nr 3112836)

Należy mieć na uwadze, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. (art. 23 ust. 2 uwl). W świetle ustępu 1a) wspomnianego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W przedmiotowej sprawie zaskarżona uchwała została podjęta na drodze indywidualnego zbierania głosów w okresie od dnia 21 kwietnia 2023 r. do dnia 1 czerwca 2023 r., powództwo natomiast zostało wniesione w dniu 20 lipca 2023 r., co oznacza, że ustawowy termin na zaskarżenie uchwały został dochowany. Co więcej przedmiotowa uchwała została podjęta zgodnie z regulacją art. 23 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokalu (dalej: ,,uwl”) tj. w drodze indywidualnego zbierania głosów, większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (uchwała z listą do głosowania k. 217-218). Za uchwałą glosy oddali bowiem właściciele dysponujący 0,5167 udziałów. Warto przy tym nadmienić, iż strona pozwana przedstawiła dowody w postaci dokumentu uchwały (k. 217), listy do głosowania (k. 218) oraz kart do głosowania wraz treścią wiadomości e-mail oraz pełnomocnictwami (k. 219-235), a powódka nie zakwestionowała żadnego z tych dokumentów, to uznać należy, że nie kwestionowała ona wyniku głosowania.

Jednocześnie Sąd nie widział podstaw do stwierdzenia naruszenia przepisów prawa z uwagi na rzekome niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą. Strona powodowa nie wykazała bowiem aby doszło do takowych nieprawidłowości, opierając się w tej kwestii jedynie na swoich przypuszczeniach. Zdaniem Sądu zupełnie nie przekonuje relacja strony powodowej jakoby w przeszłości dozorcy roznoszący karty do głosowania na polecenie poprzedniego zarządcy mieli opijać poszczególne lokale. Twierdzenie to jest czysto gołosłowne. Niezależnie jednak od tego zaznaczyć trzeba, że w orzecznictwie ugruntował się pogląd wedle którego nieprawidłowości o charakterze proceduralnym mogą prowadzić do uchylenia uchwały, o ile miały one lub mogły wywrzeć wpływ na treść uchwały (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 16 października 2002 r., sygn. akt IV CKN 1351/00; wyrok Sądu Najwyższego z 5 października 2011 r., sygn. akt IV CSK 664/10, wyrok Sądu Najwyższego z 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03; wyrok Sądu Najwyższego z 11grudnia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 5 listopada 2015 r., sygn. akt I ACa 1004/15; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 24 maja 2018 r., sygn. akt I ACa 1425/17; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 14 października 2019 r., sygn. akt I ACa 820/18; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 1 marca 2019 r.; sygn. akt I ACa 593/18). Tak więc niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, tylko jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść ( vide: III CZP 59/19 - uchwała SN - Izba Cywilna z dnia 27-02-2020). O ile zaś strona pozwana nie przedstawiła rozstrzygających dowodów na potwierdzenie doręczenia wszystkim właścicielom kart do głosowania, to jednak okoliczność ta nie miała w gruncie rzeczy większego znaczenia. Nawet bowiem jeśli uznać, że nie wszyscy właściciele otrzymali karty do głosowania (co oznaczałoby, że część z nich została pozbawiona udziału w głosowaniu) to okoliczność ta nie mogłaby prowadzić do uchylenia zaskarżonej uchwały. Ustawa nie wskazuje aby tego rodzaju uchybienie stanowiło podstawę do wykładni, według której w takim przypadku uchwała powinna być uchylona. Powódka natomiast nie wykazała, aby tego rodzaju nieprawidłowości mogły mieć w realiach przedmiotowej sprawy wpływ na treść podjętej uchwały. Skoro bowiem za podjęciem uchwały głosy oddali właściciele dysponujący ponad 50% udziałów, to oczywistym jest, że nawet gdyby wszyscy pozostali właściciele oddali głosy przeciw, to uchwałą w dalszym ciągu zostałaby przyjęta.

W ocenie Sądu o naruszeniu przepisów prawa nie świadczy też podnoszony przez powódkę fakt, rzekomego przeprowadzenia części prac montażowych klimatyzatora jeszcze przed podjęciem przedmiotowej uchwały. Okoliczność ta nie

Oczywiście należy zgodzić się ze stwierdzeniem, że montaż klimatyzatora na elewacji budynku stanowi ingerencję w części wspólne nieruchomości, na którą wspólnota jako całość musi wyrazić zgodę. Określenie przez wspólnotę zasad korzystania z części wspólnych budynku, kwalifikowane jest bowiem jako uchwała w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, na zasadzie art.22 ust.3 pkt 4 uwl. W doktrynie i judykaturze wskazuje się zaś, że umieszczenie reklamy bądź szyldu na elewacji budynku wykracza poza normalne przeznaczenie tej części nieruchomości wspólnej ( vide: Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2007 r. III CZP 59/07, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 października 2012 r., I ACa 544/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 marca 2013 r. I ACA 912/12). Należy jednak pamiętać, że w świetle zebranego materiału dowodowego przedmiotowe prace montażowe zostały przeprowadzone samodzielnie na zlecenie jednego z członków wspólnoty, a więc stanowiły inicjatywę prywatą. Poddanie pod głosowanie uchwały nr (...) r., nawet jeśli uznać, że klimatyzator został zamontowany jeszcze przed podjęciem uchwały, i nastąpiło to za zgodą ówczesnego zarządcy, w istocie stanowi bowiem przejaw prawidłowego zarządzania nieruchomością, jako że Wspólnota w ten sposób dokonała kontroli następczej co do dokonanej ingerencji w części wspólne nieruchomości. Przede wszystkim należy jednak wskazać, że nawet jeśli do przeprowadzenia części prac montażowych doszło jeszcze przed podjęciem przedmiotowej uchwały (co nie zostało wykazane przez powódkę w wystarczający sposób), to fakt ten nie ma większego znaczenia. Przedmiotem oceny w niniejszym postępowaniu nie są bowiem działa Zarządcy czy też osób prowadzących prace montażowe, ale podjęta uchwała.

W ocenie Sądu przywołane przez powódkę okoliczności w postaci przeprowadzenia części prac montażowych jeszcze przed uchwaleniem przedmiotowej uchwały, nie świadczą o jej wadliwości a jedynie stanowią krytykę działań Zarządcy, który zdaniem powódki wyraził zgodę na przeprowadzenie przedmiotowych prac. Zaznaczyć także wypada, że przedmiotowe postępowanie nie służy ocenie działań Zarządu, ta bowiem dokonuje się w ramach corocznej uchwały Wspólnoty o udzieleniu absolutorium. Tym samym argumentację strony powodowej dotykającą tej kwestii należy uznać za chybioną.

Uzupełniając powyższe rozważania warto dodać, że twierdzenie strony powodowej, jakoby co do zasady nie było zgody na montaż klimatyzatorów na elewacji budynku należy uznać za czysto gołosłowne. Przeczy mu nie tylko strona pozwana ale również przyznany przez powódkę fakt, iż już wcześniej doszło do montażu klimatyzatora na elewacji budynku za zgodą wspólnoty oraz przede wszystkim to, że za podjęciem przedmiotowej uchwały nr (...) głos oddali właściciele dysponujący większością udziałów, co świadczy wyrażeniu zgody na montaż tego rodzaju instalacji.

O naruszeniu przepisów prawa przez uchwałę nr (...) r. nie można mówić także w odniesieniu do podnoszonej przez stronę powodową kwestii objęcia nieruchomości przy ul. (...) w W. ochroną konserwatora zabytków. Jak wynika bowiem z poczynionych ustaleń faktycznych, przedmiotowy budynek, nie znajduje się w Wojewódzkim Rejestrze Zabytków, a jedynie w gminnej ewidencji zabytków. W piśmiennictwie wskazuje się zaś, że celem ochrony zabytków jest, w szczególności, zapobieganie zagrożeniom mogącym spowodować uszczerbek dla wartości zabytków oraz udaremnianie niszczenia i niewłaściwego korzystania z zabytków. Stanowi to istotny element funkcji gwarancyjnej państwa, wpisującej się w zadanie strzeżenia dziedzictwa narodowego, o którym mowa w art. 5 Konstytucji. W związku z tym, organy ochrony zabytków zostały wyposażone w określone przepisami kompetencje, zapewniające realizację ww. zadania. Mając na uwadze ich treść, należy podzielić przyznane tym organom instrumenty działania w ramach tzw. nadzoru konserwatorskiego, na środki nadzoru prewencyjnego oraz środki nadzoru weryfikacyjnego ( vide: K. Zalasińska, w: K. Zalasińska, K. Zeidler, Wykład prawa ochrony zabytków, Warszawa–Gdańsk 2015, s. 94–96). Przy czym tak rozumiany nadzór konserwatorski ograniczony został wyłącznie do zabytków wpisanych do rejestru. Pojęcie nadzoru konserwatorskiego w rozumieniu ustawowym nie będzie zatem obejmowało uzgodnień wojewódzkiego konserwatora zabytków, o których mowa w art. 39 ust. 3 PrBud oraz art. 53 ust. 4 pkt 2 PlanZagospU, w odniesieniu do zabytków w gminnej ewidencji zabytków. W tym zakresie organy ochrony zabytków prowadzą jedynie postępowanie wpadkowe, na zasadzie współdziałania organów w trybie art. 106 KPA. Nie mają możliwości wydawania pozwoleń bądź nakazów, przewidzianych przepisami komentowanej OchrZabU. Mając na uwadze powyższe uznać należy, że montaż klimatyzatora nie wymagał w przedmiotowej sprawie zgody konserwatora zabytków.

Przechodząc do kolejnych przesłanek uchylenia uchwały, stwierdzić należy, że Sąd nie dopatrzył się w przedmiotowej sprawie podstaw do stwierdzenia, że zaskarżona uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała interesy członków wspólnoty, w tym powódki (art.25 ust.1 u.w.l.).

W orzecznictwie podkreśla się, że nie chodzi tu o uchybienia formalnoprawne, lecz o każdą uchwałę, która z gospodarczego lub osobistego punktu widzenia dla skarżącego jest niekorzystna, mająca na celu jego pokrzywdzenie (uzyskanie przez określonych członków wspólnoty mieszkaniowej korzyści kosztem innych właścicieli bądź właściciela lokalu). Cel pokrzywdzenia powinien być aktualny w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia członka. Naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną zachodzi, gdy uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty mieszkaniowej. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą między innymi w świetle zasad współżycia społecznego. Badając istnienie omawianych przesłanek uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, sąd powinien brać pod uwagę jej celowość, rzetelność i gospodarność. (vide: wyrok SA w Szczecinie z 22.07.2020 r., I ACa 250/19, LEX nr 3112836, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00). Ponieważ omawiana przesłanka jest nieostra, kontrola w tym przedmiocie musi być dokonywana, tak samo zresztą jak w przypadku innych przewidzianych w tym przepisie przesłanek, indywidualnie w realiach danej sprawy, przy uwzględnieniu specyfiki celu, w jakim została podjęta zaskarżona uchwała. ( vide: K. Buliński [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 25.)

Odnotować trzeba, że jeżeli wspólnota zamierza wykorzystać elewację budynku w inny sposób, wykraczający poza normalne przeznaczenie tego elementu, to ma do tego prawo, podobnie jak w przypadku pozostałych części nieruchomości wspólnej, i może to uczynić, podejmując odpowiednią uchwałę. W zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku, podejmując uchwałę w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w trybie art. 22 ust. 3 pkt 4 uwl. ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 października 2012 r., sygn. akt I ACa 544/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 grudnia 2013 r., sygn. akt I ACa 502/13, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 marca 2013 r., sygn. akt I ACa 912/12)

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy zaznaczyć, że zarzuty powódki w tym względzie sprowadzały się do zakwestionowania nieodpłatności zgody na montaż, rzekomej dyskryminacji pozostałych członków, którym takiej zgody nie udzielono oraz wadliwego sposobu montażu klimatyzatora.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy Sąd nie podzielił twierdzeń powódki. Uwypuklić bowiem należy, że uwidoczniona na zdjęciach powierzchnia nie jest duża, klimatyzator został umieszczony w mało widocznym miejscu tj. w przejściu nad bramą wjazdową, zaraz obok - już wcześniej - zamontowanego klimatyzatora. Trudno więc uznać, że montaż kolejnego klimatyzatora spowoduje uszkodzenie czy też oszpecenie elewacji budynku. Strona powodowa nie wykazała natomiast, aby z tytułu zgody na montaż klimatyzatora Wspólnota mogłaby realnie osiągnąć zyski w określonej wysokości, tym bardziej, że nie zostało wykazane (nie wynika to ani z zeznań powódki ani też zeznań członka zarządu wspólnoty), aby w przypadku już wcześniej zamontowanego urządzenia chłodniczego należącego do piekarni, Wspólnota pobierała jakkolwiek opłaty.

Warto dodać ponadto, że zupełnie niezasadnym jest twierdzenie jakoby przyjęcie uchwały (...) krzywdziło innych właścicieli w tym powódkę, przez to, że osobom tym zgody na montaż klimatyzatora nie udzielono. Powódka nie wykazała (nawet nie uprawdopodobniła) w żaden sposób, aby którykolwiek z pozostałych członków wspólnoty o taką zgodę występował. Okoliczność ta nie znalazła potwierdzenia, ani w zeznaniach członka zarządu pozwanej wspólnoty, ani nawet samej powódki.

Uzupełniając powyższe zaznaczyć trzeba, że strona powodowa pomimo ciążącego na niej obowiązku dowodowego (art. 6 k.c.) nie wykazała także, aby w przedmiotowej sprawie, na skutek montaż klimatyzatora, doszło do naruszenia jakichkolwiek zasad bezpieczeństwa (zgromadzony materiał dowodowy tego nie potwierdza). Tym samym zarzuty w tym względzie Sąd uznał za całkowicie gołosłowne.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że uchwała nr (...) w przedmiocie instalacji klimatyzatora dla lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W., nie spełnia żadnej z przesłanek uchylenia uchwały określonych w art. 25 uwl., w tym w szczególności nie narusza interesów powódki jako członka wspólnoty.

Z przedstawionych wyżej względów żądanie powódki podlegało oddaleniu o czym rozstrzygnięto w pkt 1. sentencji wyroku.

Orzeczenie w zakresie kosztów procesu sąd wydał na podstawie art. 98 k.p.c. Na przedmiotowe koszty złożyły: wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 360 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (pkt 2 sentencji wyroku)

Sędzia del. Agnieszka Onichimowska