Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 września 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Protokolant: sekretarz sądowy Karolina Stańczuk

po rozpoznaniu w dniu 3 września 2024 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa U. C.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy
ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały

I.  uchyla uchwałę nr 10/2023 z dnia 9 sierpnia 2023 r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) w W.;

II.  odstępuje od obciążania pozwanej obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz powódki.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Sygn. akt I C 1105/23

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 11 grudnia 2023 r., skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) w W., powódka U. C. wniosła o uchylenie uchwały nr 10/2023 Właścicieli Lokali/Członków Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. z dnia 9 sierpnia 2023 r. (podjętej 31 października 2023 r.) w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie ogrodzenia zewnętrznego terenu nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej – w całości. Powódka domagała się także zasądzenia od pozwanej na jej rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że jest właścicielem lokalu użytkowego nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. o powierzchni użytkowej 35,92 m ² i tym samym przysługuje jej udział wnoszący (...) części w nieruchomości wspólnej. Lokal swój powódka nabyła w celu wynajmowania go innym podmiotom gospodarczym. W dniu 1 lutego 2023 r. powódka zawarła z J. L., prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą (...), umowę najmu ww. lokalu użytkowego, zgodnie z którą lokal jest wykorzystywany do prowadzenia działalności kosmetycznej.

W dniu 31 października 2023 r. poinformowano powódkę o przyjęciu uchwały nr 10/2023 z 9 sierpnia 2023 r. Właścicieli Lokali / Członków Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie ogrodzenia zewnętrznego terenu nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej. W treści uchwały wskazano parametry techniczne ogrodzenia, w tym bramę przesuwną, automatyczną i furtkę połączoną z systemem wideodomofonowym. Zdaniem powódki przedmiotowa uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, Regulaminem Standardów Architektonicznych Wspólnoty Mieszkaniowej (...) oraz narusza interesy powódki. Powódka podniosła, że wskutek podjęcia zaskarżonej uchwały, korzystanie przez powódkę ze stanowiącego jej własność lokalu użytkowego U2 zgodnie z jego przeznaczeniem zostanie w istotnym zakresie ograniczone, gdyż w zasadzie uniemożliwi jej wynajmowanie lokalu użytkowego i prowadzenie działalności handlowej przez podmioty trzecie, a do takiego celu lokal powódki jest przeznaczony – co w konsekwencji prowadzi do zmiany warunków, na jakich powódka dotychczas korzystała z lokalu. Zdaniem powódki przez stworzenie dodatkowej bariery w postaci ogrodzenia (wraz z zamykaną bramą i furtką) dostęp do lokalu nie będzie swobodny dla klientów z zewnątrz, a wręcz stanie się niemożliwy, w sytuacji gdy brama i furtka będą zamknięte, co w konsekwencji może skutkować wypowiedzeniem przez najemcę łączącej go z powódką umowy najmu i stratami finansowymi po stronie powódki, mogącymi wynieść nawet ponad 50.000 zł. Niezależnie od tego, zdaniem powódki, zaskarżona uchwała narusza Regulamin Standardów Architektonicznych obowiązujący w pozwanej Wspólnocie.

(pozew – k. 3 - 9)

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zdaniem pozwanej, zaskarżona uchwała została podjęta zgodnie z obowiązującymi przepisami, nie wystąpiła żadna z przesłanek umożliwiających uchylenie uchwały. Pozwana wskazała, że członkowie Wspólnoty borykają się z notorycznym naruszaniem porządku publicznego, kradzieżami i niszczeniem mienia Wspólnoty i jej mieszkańców przez osoby niebędące mieszkańcami budynku, a nadto osoby trzecie często zajmują miejsca parkingowe na terenie Wspólnoty. W jednym z dwóch lokali usługowych prowadzony jest sklep spożywczy (...), a jego klienci przesiadują na terenie Wspólnoty, spożywają alkohol, zakłócając porządek i ciszę nocną, a także naruszając i niszcząc mienie i otoczenie budynku Wspólnoty. Wielokrotnie dochodziło do incydentów, interwencji Policji.

(odpowiedź na pozew – k. 79-84v)

W dalszym toku postępowania stanowiska stron nie uległy zmianie.

(protokół rozprawy z 3 września 2024 r. – k. 153-154 / skrócony/)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

U. C. jest właścicielem lokalu użytkowego nr (...) w budynku położonym przy ul. (...) w W., o powierzchni użytkowej 35,92 m ², i z tego tytułu przysługuje jej udział wynoszący (...) części w nieruchomości wspólnej o nr. KW (...).

W budynku wyodrębniony jest jeszcze jeden lokal usługowy oraz 30 lokali mieszkalnych. Oba lokale usługowe położone są na parterze budynku, a wchodzi się do nich bezpośrednio z ulicy.

(okoliczności bezsporne, nadto: umowa określenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej oraz umowa ustanowienia prawa użytkowania z dn. 07.11.2022 r. Rep. A nr (...) – k. 20-31, wydruk KW nr (...) – k. 32-36)

Lokal (...) został nabyty przez powódkę m. in. w celu wynajmowania go innym podmiotom gospodarczym. W dacie zamknięcia rozprawy lokal był wynajmowany na podstawie umowy zawartej w dniu 1 lutego 2023 r. z J. L., prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą (...), na czas określony od 1 lutego 2023 r. do 31 stycznia 2025 r. (§ 10 umowy). Lokal zgodnie z umową wykorzystywany miał być do prowadzenia działalności kosmetycznej (§ 2.2. umowy). Dodatkowo najemca zobowiązał się do dostosowania lokalu do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (§ 7 umowy). W umowie określono wysokość czynszu na kwotę 3.500 zł, z zastrzeżeniem, że w każdym kolejnym roku kalendarzowym umowy, wysokość czynszu będzie podwyższana o wskaźnik rocznego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego za poprzedni rok kalendarzowy (§ 4 umowy). W lokalu faktycznie prowadzony był salon kosmetyczny w zakresie stomatologii.

(okoliczności bezsporne, umowa najmu lokalu – k. 37-39)

W drugim z lokali usługowych w budynku prowadzony jest sklep (...). Klienci tego sklepu traktują teren Wspólnoty jako teren publiczny. Osoby spożywające alkohol zakłócają porządek domowy i ciszę nocną, zaśmiecają oraz dewastują otoczenie budynku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, wielokrotnie wymagana była interwencja Policji. Mieszkańcy Wspólnoty nie czują się bezpiecznie, są rozgoryczeni, że osoby trzecie niszczą przestrzeń, której koszty utrzymania ponoszą oni, jako członkowie Wspólnoty. Osoby trzecie często zajmują też miejsca postojowe na terenie Wspólnoty. Wśród członków Wspólnoty pojawił się pomysł rozwiązania tych problemów poprzez wybudowanie ogrodzenia terenu Wspólnoty od strony ulicy (z pozostałych trzech stron teren został już wcześniej ogrodzony przez dewelopera).

Planowane przez Wspólnotę ogrodzenie miało być niskie, palisadowe – wykonane z metalowych słupków pomiędzy którymi byłyby wolne przestrzenie, z bramą i furtką. Ściana budynku od ulicy, w tym wejścia do obu lokali usługowych, miały być widoczne przez ogrodzenie.

Według projektu dewelopera przewidziany był od strony ulicy jedynie szlaban oraz domofon, w projekcie znalazła się też infrastruktura doprowadzająca domofony do lokali usługowych.

(okoliczności bezsporne bądź niezaprzeczone, zdjęcia z monitoringu – k. 98v-99, zdjęcia planowanego ogrodzenia – k. 98, zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie uszkodzenia stacji ładowania samochodów z 20.09.2023 r. – k. 121, w sprawie kradzieży płyt (...) z 26 czerwca 2023 r. – k. 120, wydruk ze strony internetowej inwestora (...) S.A., wyciąg z dokumentacji powykonawczej nieruchomości – k. 101-105)

Na zebraniu mieszkańców Wspólnoty w dniu 31 maja 2023 r. omówiono ideę wzniesienia ogrodzenia, wskazano szacunkowy koszt ogrodzenia i przedstawiono symulację kosztów montażu ogrodzenia i montażu szlabanu, nadto przedstawiono wariant zatrudniania ochrony fizycznej.

(protokół zebrania właścicieli z 31.05.2023 r. wraz z wycenami – k. 94-114)

W dniu 31 października 2023 r. poinformowano powódkę o podjęciu uchwały nr 10/2023 z dnia 9 sierpnia 2023 r. Właścicieli lokali Członków Wspólnoty Mieszkaniowej „(...) przy ul. (...) w W.” w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie ogrodzenia zewnętrznego terenu nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej.

Uchwała podjęta była w drodze indywidualnego zbierania głosów. Za uchwałą oddano głosy odpowiadające 64,86% udziału w nieruchomości wspólnej, przeciw uchwale głosy odpowiadające 14,62% udziału w nieruchomości wspólnej.

W § 1 uchwały wyrażono zgodę na wydatkowanie środków finansowych Wspólnoty Mieszkaniowej pochodzących z powstałego na ten cel funduszu, o którym mowa w § 3 uchwały, w kwocie nie wyższej niż 80.000 złotych na wykonanie ogrodzenia zewnętrznego terenu nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej, o następujących parametrach technicznych:

a) ogrodzenie palisadowe zgodne z regulaminem architektonicznym wspólnoty,

b) brama przesuwna wraz z niezbędną automatyką,

c) furtka połączona z systemem wideodomofonowym.

W § 2 upoważniono zarząd wspólnoty mieszkaniowej do:

a) zebrania minimum trzech ofert na wykonanie prac,

b) przeprowadzenia negocjacji z wykonawcami,

c) wyboru wykonawcy,

d) dysponowania nieruchomością na cele budowlane (ust. 1),

a także udzielono pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty mieszkaniowej do zawarcia umowy z wybranym wykonawcą (ust. 2).

Członkowie Wspólnoty wyrazili zgodę na pokrycie kosztów wykonania prac określonych w § 1 uchwały oraz umowy na nadzór inwestorski z pieniędzy zebranych w ramach funduszu przeznaczonego na ten cel w kwocie nie większej niż 80.000 zł (§ 3 ust. 1 uchwały), przy czym wpłaty na ww. fundusz miały zostać dokonane w wysokości proporcjonalnej do posiadanych przez poszczególne osoby udziałów w nieruchomości wspólnej zgodnie z zasadami opisanymi w § 3 ust. 2 i 3 uchwały.

( okoliczności bezsporne, nadto: wydruk wiadomości e-mail z dn. 31.10.2023 r. – 41; uchwała – k. 13-13v)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie twierdzeń stron, uzupełnionych dowodami z dokumentów przedłożonymi do akt sprawy przez obie strony. Stan faktyczny w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy był w zasadzie bezsporny.

Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 1 i 2 k.p.c. pominął dowody inne niż z dokumentów. Okoliczności, na które miał zeznawać świadek zgłoszony w pozwie i sama powódka częściowo odnosiły się do oceny prawnej, zatem nie mogły zostać wykazane za pomocą wskazanych środków dowodowych (np. naruszenie interesów powódki, niezgodność skarżonej uchwały z wcześniejszą uchwałą Wspólnoty), a częściowo zostały wykazane z inny sposób (np. sposób wykorzystania lokalu powódki, warunki umowy najmu). Zeznania świadków zgłoszonych w odpowiedzi na pozew oraz członków Zarządu Wspólnoty odnosiły się zdaniem Sądu do kwestii irrelewantnych bądź bezspornych, ewentualnie wykazanych innymi dowodami (np. przyczyny podjęcia zaskarżonej uchwały). W zakresie ustalenia możliwości dostępu osób trzecich do lokali usługowych zlokalizowanych w budynku Wspólnoty po wybudowaniu projektowanego ogrodzenia – wystarczająca okazała się załączona do odpowiedzi na pozew wizualizacja przykładowego planowanego ogrodzenia.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej „u.w.l.”): Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.).

W przedmiotowej sprawie poza sporem było, że uchwała nr 10/2023 podjęta została w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powódka informację o treści uchwały otrzymała mailowo w dniu 31 października 2023 r., a zaskarżyła ją 11 grudnia 2023 r. (data nadania pozwu), zatem zachowany został ustawowy termin do wytoczenia niniejszego powództwa.

W tej sytuacji należało przejść do analizy merytorycznej zaskarżonej uchwały przez pryzmat podniesionych przez powódkę zarzutów, tj. niezgodności uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów powódki. Powódka w pozwie hasłowo podniosła także niezgodność uchwały z przepisami prawa, jednak żadnych szczegółowych argumentów w tym zakresie nie powołała. Sąd także nie dopatrzył się w okolicznościach tej sprawy naruszenia przez sporną uchwałę przepisów ogólnie obowiązujących.

Niezasadnie też powódka wskazywała na sprzeczność pomiędzy treścią zaskarżonej uchwały a wcześniejszą uchwałą Wspólnoty w sprawie przyjęcia Regulaminu Standardów Architektonicznych (k. 14 i n.). Z treści owej wcześniejszej uchwały wynika w sposób jednoznaczny, że zasady w niej ujęte odnoszą się do poszczególnych właścicieli lokali, nie zaś do Wspólnoty jako całości, a zakaz tworzenia przegród czy płotków, zmian w zagospodarowaniu terenu odnosi się do terenu wewnętrznego Wspólnoty, a nie go ogrodzenia jej granic od zewnątrz.

W ocenie Sądu, rację miała natomiast powódka, podnosząc, że zaskarżona uchwała naruszała jej interes powódki jako członka wspólnoty – właściciela lokalu usługowego. W konsekwencji podjęcia zaskarżonej uchwały nastąpić miało wykonanie ogrodzenia zewnętrznego terenu nieruchomości wspólnej, co w istocie ograniczyłoby dostęp do lokalu usługowego dla potencjalnych klientów. Wykonanie ogrodzenia, mimo że z furtką i bramą, faktycznie odgradzałoby lokal usługowy terenu ulicy i chodnika. Oczywistym jest, że stali klienci czy też klienci, którzy informację o prowadzonej w lokalu działalności podjęli z innych źródeł (strona internetowa / polecenie) do tego lokalu by dotarli – bez względu na istnienie ogrodzenia. Kluczowe jest natomiast realne ograniczenie możliwości dotarcia do lokalu przez tzw. „klientów z ulicy”.

Okoliczność, na którą powoływała się pozwana Wspólnota, to jest że aktualny najemca powódki nie sprzeciwia się budowie ogrodzenia, a wręcz projekt ten popiera, pozostaje bez znaczenia dla ustalenia potencjalnego naruszenia interesu powódki, jako właścicielki lokalu. Oczywistym jest, że w przyszłości powódka może lokal wynająć innemu podmiotowi, dla którego istotna będzie możliwość pozyskiwania „klientów z ulicy”. Chociażby w przypadku kawiarni, cukierni, piekarni ów swobodny dostęp do lokalu z zewnątrz jest kluczowy. Podobnie w przypadku sklepów, zwłaszcza tych, które prezentują część swojego asortymentu na witrynie (na wystawie), np. butiki z odzieżą, możliwość podejścia potencjalnego klienta bezpośrednio do lokalu jest niezmiernie istotna. Owa witryna pełni funkcję informacyjną i reklamową. Także w przypadku działalności usługodawczej, witryna często ma za zadanie przyciągnąć nowych klientów, zachęcić ich do skorzystania z usług oferowanych w danym lokalu.

Wypada w tym miejscu zauważyć, że ogrodzenie planowane przez Wspólnotę miałoby być położone nie bezpośrednio przy wejściu do lokalu powódki, ale w pewnej od niego odległości, ograniczając widoczność witryny. Oznacza to, że ewentualne zamieszczenie w witrynie cennika, spisu usług czy menu mogłoby spełnić swoją rolę wyłącznie w stosunku do osób, które znalazły się już na terenie Wspólnoty i mogą podejść do witryny.

Być może działalność salonu kosmetycznego, który funkcjonował w lokalu powódki według stanu na datę zamknięcia rozprawy, opierała się wyłącznie na klientach, którzy w innych sposób pozyskiwali wiedzę o samym salonie i usługach tam świadczonych. Natomiast nie sposób w ten sposób przez pryzmat cech tej konkretnej działalności kwestii tej pojmować, bo de facto ograniczałoby to możliwość wynajęcia lokalu przez powódkę wyłącznie do podmiotów, którym nie będzie zależało na swobodnym dostępie klienta do lokalu.

W świetle powyższego, Sąd doszedł do przekonania, że postawienie ogrodzenia z całą pewnością zmniejsza atrakcyjność lokalu powódki dla przyszłych najemców. Powódka lokal ten zakupiła w celu wynajmowania go innym podmiotom – niewątpliwie jej cel był celem zarobkowym. Ograniczenie możliwości wynajęcia lokalu, które w praktyce miałoby miejsce w razie wzniesienia planowanego przez Wspólnotę ogrodzenia, godzi, zdaniem Sądu, w interes powódki jako właściciela lokalu.

Warto zaznaczyć, że w planach dotyczących budowy budynku i organizacji terenu wokół niego, założono istnienie lokali użytkowych na parterach z bezpośrednim dostępem do nich z ulicy. Co było bezsporne między stronami, w planach poprzedzających budowę nie było ogrodzenia budynku – na wizualizacji znajduje się jedynie niski szlaban – który to w żaden sposób nie ograniczałby dostępności do lokali usługowych. Powódka w dacie nabycia lokalu nie miała zatem podstaw, aby liczyć się z możliwością odgrodzenia terenu Wspólnoty od ulicy. Budynek został zaprojektowany w taki sposób, że dostęp do lokali usługowych miał być powszechny.

Problem niechcianej obecności osób trzecich na terenie pozwanej Wspólnoty jest niewątpliwie uciążliwy dla mieszkańców. Zrozumiałym jest zatem, że Wspólnota dąży do wyeliminowania tego problemu i temu właśnie służyć miała sporna uchwała. Podjęcie jej Sąd ocenił jako działanie zgodne z prawem, jednak pamiętać należy, że funkcją wspomnianego art. 25 ust. 1 u.w.l. jest przeciwdziałanie formalnie zgodnym z prawem działaniom większości członków wspólnoty, które uszczuplają prawa jednego z właścicieli. Spór w niniejszej sprawie sprowadzał się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty, a dobrem jej indywidualnego członka. Dobro Wspólnoty polegać miało na zapewnieniu bezpieczeństwa i porządku, który jak twierdzono jest zakłócony poprzez obecność w porze nocnej osób bezdomnych i spożywających alkohol na terenie Wspólnoty. W ocenie Sądu, rozwiązanie zaproponowane przez Wspólnotę stanowi zbyt daleko idącą ingerencję w interesy powódki. Wydaje się przy tym, że w drodze konsultacji z właścicielami poszczególnych lokali użytkowych, wspólnie można wypracować rozwiązanie, które będzie w stanie pogodzić potrzebę ochrony obiektu z interesami właścicieli tych lokali. Być może na przykład demontaż ławek, na których przesiadują osoby trzecie, czy też zamontowanie blokad na miejscach parkingowych, mogłoby w jakimś stopniu ograniczyć problem obecności osób trzecich na terenie Wspólnoty.

Z tych przyczyn Sąd orzekł jak w punkcie I wyroku.

W punkcie II wyroku Sąd na podstawie art. 102 k.p.c. odstąpił od obciążania pozwanej obowiązkiem zwrotu kosztów procesu poniesionych przez powódkę. Sąd nie miał wątpliwości co do tego, że zaskarżona uchwała (mimo iż naruszała interesy powódki jako właściciela lokalu użytkowego) nie była skierowana przeciwko właścicielom lokali użytkowych. Uchwała podjęta została w istotnym interesie mieszkańców - mając na względzie ich bezpieczeństwo, komfort, ochronę wspólnego mienia. Motywacja Wspólnoty była niewątpliwie słuszna, a jedynie sposób, w jaki zaplanowano zapewnienie porządku i bezpieczeństwa został przez Sąd oceniony jako niedopuszczalny w okolicznościach tej sprawy.

Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska