Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 grudnia 2023 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Bożena Chłopecka

Protokolant: stażysta Oliwia Goliszewska

po rozpoznaniu w dniu 21 listopada 2023 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa K. C.

przeciwko A. K.

o zapłatę

I.  powództwo oddala w całości,

II.  ustala, że powód w całości ponosi koszty postępowania z tym, że ich rozliczenie pozostawia referendarzowi sądowemu.

Sygn. akt: I C 1380/18

UZASADNIENIE PKT 1 WYROKU

z dnia 13 grudnia 2023 r. (k. 706)

Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie K. C. domagał się zasądzenia od A. K. kwoty 140.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie:

a)  od kwoty 120.023,68 zł od dnia 08 lipca 2016 r. do dnia zapłaty,

b)  od kwoty 19.976,32 zł od dnia 13 października 2018 r. do dnia zapłaty

a także o zasądzenie kosztów procesu z wyodrębnieniem kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych (pozew k. 3 – 203).

Powód wskazał, iż w niniejszym postępowaniu dochodzi od pozwanej A. K. roszczenia odszkodowawczego, którego przedmiotem są utracone korzyści powoda, związane z brakiem możliwości korzystania (i wynajęcia) z lokalu powoda, który to brak możliwości wynika wyłącznie z działań i zaniechań pozwanej. Opierał powyższe na prawomocnym wyroku karnym Sądu Rejonowego dla Warszawy Śródmieścia z 09 maja 2018 r. II K 391/17 przeciwko pozwanej, z którego wynikało że w okresie od 01.02.2015 r. do 25.04.2018 r. zaniechała opuszczenia swojego mieszkania nr (...) uniemożliwiając wykonanie wymiany stropów oraz niezbędnych prac remontowo - budowlanych pomimo wydania decyzji Administracyjnej z 20 stycznia 2015 r/.nr (...) zatwierdzającej niezbędność wejścia do lokalu (...) oraz nakładającej obowiązek wykwaterowania tego lokalu na czas trwania robót budowlanych. Dodał, iż lokal pozwanej znajduje się bezpośrednio nad lokalem powoda, a działania i zaniechania pozwanej stwierdzone ww. wyrokiem spowodowały niebezpieczeństwo wystąpienia katastrofy budowalnej w lokalu powoda. Pozwana mimo wielokrotnych prób podejmowanych przez Wspólnotę Mieszkaniową oraz organy nadzoru budowalnego, uniemożliwiła przeprowadzenie remontu stropów budynku przy ul. (...). Brak remontu stropów w sposób bezpośredni grozi wystąpieniem katastrofy budowalnej w części budynku przy ul. (...), przy czym część budynku objęta obszarem potencjalnej katastrofy budowlanej obejmuje zarówno lokal (...), będący własnością pozwanej, jak i lokal nr (...), będący własnością powoda. Skutkiem powyższego powód nie był w stanie wynająć swojego lokalu zgodnie z zamiarem, który powziął po przeniesieniu się do innego lokalu w ww. budynku zaspokajającego jego potrzeby mieszkaniowe. Wysokość roszczenia powód oszacował na podstawie średnich cen najmu lokalu o zbliżonej powierzchni w (...) – żądanie powoda obejmowało okres od 01 lutego 2015 r. do 31 maja 2017 r. Lokal został ostatecznie zbyty przez powoda na rzecz Unia (...) sp. z o.o. w dniu 07 czerwca 2017 r.

Pozwana A. K. w swoich stanowiskach procesowych wnosiła oddalenie powództwa w całości, wskazując na brak podstaw dochodzonego roszczenia co do zasady i co do wysokości (k. 335 – 348, pismo przygotowawcze k. 625 – 643, 660 - 661).

Pozwana nie kwestionowała okoliczności dotyczących stanu technicznego budynku od 2001 r., kwestionowała jednak istnienie po jej stronie odpowiedzialności odszkodowawczej. Powołując się na fakt, że (...) wszczął postępowanie administracyjne w toku którego wydana została ekspertyza, wskazująca że w lokalu należącym do powoda istniały przekroczenia stanu granicznego nośności i lokal ten nie może być użytkowany – a zatem także nie mógł być przedmiotem najmu. Najpóźniej w dacie wydana decyzji administracyjnej (...) z 23 grudnia 2010 r. lokal powoda nie nadawał się do wynajmowania i nastąpiło to z przyczyn obiektywnych, niezależnych od działań i zaniechań pozwanej. Stan lokalu (...) uniemożlwiający zamieszkanie został potwierdzony przez ekspertyzę mykologiczną sporządzoną przez B. D. – opinia ta wskazuje rozległe porażenie owadami, szkodnikami drewna oraz grzybami domowymi, uszkodzenie większości elementów drewnianych więźby dachowej nad budynkiem frontowym oraz oficyną wschodnią a także strop poddasza części nieużytkowej lokalu (...). Cały budynek wschodniej oficyny – także w części nieużytkowej wymagał naprawy na co pozwana nie miała żadnego wpływu. Dalej pozwana podnosiła, że do ekspertyzy z 2010 r. załączono dokumenty ekspertyz wcześniejszych, sięgających lutego 2001 r. w których stwierdzano szereg problemów konstrukcyjnych budynku, łącznie z zapadliskiem przy wschodniej oficynie. W opinii z lutego 2001 r. stwierdzono także że lokal nr (...) nie jest użytkowany a z uwagi na przekroczony stan graniczny nośności i użytkowania niektórych belem stropowych lokal nie może być użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem. Powyższe okoliczności wskazują, że działania pozwanej związane z zaskarżaniem decyzji i orzeczeń dotyczących udostępnienia przez nią lokalu do remontu nie miały żadnego wpływu na możliwość wynajęcia lokalu powoda. Dodatkowo sam powód słuchany informacyjnie na rozprawie 09 stycznia 2020 r. potwierdził, że budynek przy ul. (...) już po dwóch latach od zakupu mieszkania, „zaczął się jakby rozchylać” a powód dążył do remontu jego mieszkania już w 2006 r. – przyznał przy tym że nigdy lokalu nie wyremontował a także nigdy go nie wynajmował. W tej sytuacji bezpodstawne jest przypisywanie jakiekolwiek odpowiedzialności pozwanej za brak możliwości użytkowania lokalu przez powoda a także jego ewentualnego wynajmu. Dodatkowo z racji, że w budynku istnieje Wspólnota Mieszkaniowa zaś konieczność remontu nie dotyczyła jedynie stropów ww. lokali ale także innych części budynku. Wspólnota nie posiadała także odpowiednich funduszy na remont, co także miało wpływ na realną możliwość rozpoczęcia prac i możliwość użytkowania lokali przez ich właścicieli. Wreszcie pozwana podnosiła że zaskarżanie przez nią decyzji i orzeczeń jest korzystaniem z uprawnień ustawowych i nie może jako takie być uznane za bezprawne. Z tych względów brak jest winy pozwanej oraz adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniami pozwanej a ewentualną szkodą powoda. Uwzględnienie powództwa prowadziłoby w istocie do bezpodstawnego wzbogacenia powoda i naruszało rażąco zasady współżycia społecznego (art. (...) k.c.)

W toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska.

Powód złożył załącznik do protokołu rozprawy zawierający ostatnie słowo w którym wnosił o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 118.860 zł wraz z odsetkami w wysokości ustawowej za opóźnienie w okresie od 08 lipca 2016 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie kosztów procesu wraz z odsetkami od kosztów zastępstwa procesowego (pismo powoda k. 698 – 704).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powód w okresie od 11.10.1999 r. do 24.08.2021 r. był właścicielem lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W. na (...) kondygnacji, dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) (notoria, odpis z (...) k. 26 – 32). Pozwana zaś od 24.03.2009 r. do 02.06.2022 r. była właścicielem lokalu nr (...), położonego w tym samym budynku na kondygnacji (...) – częściowo nad lokalem powoda. Dla nieruchomości lokalowej pozwanej Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w W. prowadzi KW nr (...) (notoria, odpis (...) k. 33 – 41).

Lokal ten zakupił powód za namową przyjaciela, który również nabył mieszkania w budynku – nr (...) i (...), w celach inwestycyjnych. Lokal powoda od 2001 r. zaczął pękać, a budynek w tym miejscu – rozchylać. (wysłuchanie informacyjne powoda k. 378 znacznik 00:15:46). Powód w tym czasie zamieszkiwał na ul. (...) oraz na (...)w lokalach (...) i (...) – obecnie zamieszkuje w tym samym budynku, w lokalu nr (...) (bezsporne, notoria - KW (...)). Nad mieszkaniem nr (...) powoda znajduje się lokal należący do syna powoda oraz lokal pozwanej (zeznania powoda protokół k. 691 – 692 znacznik 00:15:49 – 00:57:00). Lokal powoda nigdy nie był wynajmowany, przynajmniej od 2001 r. nie jest użytkowany ani nie przeprowadzono w nim remontu poza tym, który miał miejsce w 2008 r. i 2012 r. (bezsporne, zdjęcia lokalu złożone przez powoda przy piśmie z 14.09.2020 r. k. 394 – 403, zeznania świadka E. L., protokół k, 489 – 491v znacznik 00:10:01 – 00:36:12, zeznania B. S. k. 490 – 491v znacznik 00:38:05 – 00:54:12, zeznania powoda protokół k. 691 – 692 znacznik 00:15:49 – 00:57:00, opinia biegłego k. 538-560).

W związku z faktem, że powód zgłaszał Wspólnocie problemy z jego mieszkaniem – powód był też członkiem Zarządu Wspólnoty – w 2008 r. przeprowadzono częściowy remont stropu nad jego mieszkaniem – pod mieszkaniem (...) a także została zlecona ekspertyza i wyłoniono jej wykonawcę (zeznania B. S. k. 490 – 491v znacznik 00:38:05 – 00:54:12, zeznania powoda protokół k. 691 – 692 znacznik 00:15:49 – 00:57:00, opinia biegłego k. 57-139).

Wyłoniony przez Wspólnotę rzeczoznawca budowlany K. S. sporządził ekspertyzę stanu technicznego budynku mieszkalnego z września 2010 r. w oparciu o wizja lokalne, odkrywki stropów w lok. nr (...), zestaw zdjęć oraz o dokumentację archiwalną – opinię o stanie technicznym budynku mieszkalnego (...) – lewa oficyna inż. J. z lutego 2001 r., podsumowanie i wnioski z oględzin i odkrywek elementów konstrukcyjnych w lok. Nr (...) kamienicy przy ul. (...) ze stycznia 2007 r., ekspertyzy konstrukcyjnej stropów lokalu nr (...) przy ul. (...) z marca 2007 r. opinii technicznej dotyczącej stanu technicznego konstrukcji stropu w lok nr (...) przy ul. (...) z września 2009 r. Rzeczoznawca wskazał że wszystkie lokale poza lokalem nr (...) są wykorzystywane – z tego względu wykonano odkrywki w tym lokalu. Ogólna dość dobra ocena stanu kamienicy nie zmieniała faktu występowania poważnych wątpliwości co do stanu stropów w oficynie wschodniej III p – czyli stropów K. nad II piętrem i stropów drewnianych nad III p. Rzeczoznawca stwierdził, że w lokalu nr (...) występują zarysowania – pęknięcia wszystkich nadproży w korytarzu tego mieszkania. Uszkodzenia te wystąpiły już wiele lat przedtem i były odnotowane we wcześniejszych opracowaniach dotyczących tego lokalu - z lutego 2001, ze stycznia 2007, marca 2007 oraz września 2009 r. Z ekspertyzy z marca 2007 r. wynika, że w tym okresie były założone szklane plomby kontrolne na tych rysach – ich obserwacja nie stwierdziła powiększania się rys. W trakcie wizji prowadzonej przy sporządzaniu opinii i dokonywaniu odkrywek założono nowe, gipsowe plomby kontrolne. Rzeczoznawca wskazał także, że stropy są zawilgocone w pomieszczeniu WC i w kuchni i jest to także stan niezmieniony od lat, z wyjątkiem wprowadzenia od góry wzmocnień belek stropowych. W lokalu (...) stwierdzono zły stan wielu elementów drewnianych w wyniku zaatakowania ich przez owady – techniczne szkodniki drewna. Ugięcia stropu nad III p. świadczyły o jego bardzo złym stanie, wręcz awaryjnym. A przyczynę tak znaczny przekroczeń nośności i ugięć rzeczoznawca przyjął fakt, że strop pomiędzy III i IV kondygnacją był pierwotnie zrealizowany jako strop poddasza. W Trakcie kolejnej rozbudowy zaadaptowano te pomieszczenia na cele mieszkalne – potwierdzają to znacznie mniejsze okna na III piętrze, występujący wcześniej gzyms i przypadkowość zastosowanych belek. Pęknięcia masywnych nadproży w korytarzy lokalu wystąpiły już wcześniej i były odnotowane we wcześniejszych opracowaniach – są one stabilne bez tendencji do powiększania się rys. Rzeczoznawca zalecił opinię mykologa, ze względu na zaatakowanie elementów więźby przez szkodniki drewna i środowisko sprzyjające rozwojowi grzyba domowego. Rzeczoznawca odnotował, że na datę sporządzenia opinii lokal nie jest użytkowany a z uwagi na przekroczony stan graniczny nośności i użytkowania niektórych belek stropowych lokal nie może być użytkowany zgodnie z jego obecnym przeznaczeniem. Biegły zlecił usunięcie ciężkiej polepy i zastąpienie jej keramzytem oraz jednocześnie rozebranie istniejących ciężkich ścianek działowych i zastąpienie ich lżejszymi ściankami z gazobetonu wraz z opcjami alternatywnymi. Z uwagi na występowanie dużej różnorodności belek stropowych w lok nr (...) nad II p. rzeczoznawca wskazał konieczność wykonania pełnej inwentaryzacji występujących tam belek stropowych i dokładnego określenia ich nośności. (opinia rzeczoznawcy k. 57-139).

Decyzją z 09.11.2010 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nr (...) nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w budynku poprzez wzmocnienie stropów nad II piętrem oficyny wschodniej na podstawie projektu budowlanego po przeprowadzeniu pełnej inwentaryzacji belek stropowych, remont więźby dachowej i drewnianych stropów nad ostatnią kondygnacją nad oficyną wschodnią i budynkiem frontowym po sporządzeniu opinii mykologicznej, wykonanie odpowiednich zabezpieczeń przeciwwilgociowych budynku na podstawie opinii dotyczącej zawilgocenia budynku oraz docieplenie ściany szczytowej budynku od strony południowej oraz wykonanie dalszych zaleceń wynikających z przedłożonej 30.09.2010 r. ekspertyzy inż. K. S. w terminie 16 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji a także wzmocnienie stropu nad lokalem nr (...) będącego w stanie awaryjnym na podstawie projektu budowalnego po przeprowadzeniu pełnej inwentaryzacji belek stropowych oraz wzmocnienie stropu drewnianego nad lokalem (...) przez jego podstemplowanie do czasu wymiany stropu na nowy – niezwłocznie po uprawomocnieniu się decyzji (decyzja (...) k. 140 – 141). Decyzja ta została zmieniona decyzją nr (...) z 23.12.2010 r. na wniosek zarządcy nieruchomości przy ul (...) poprzez wykreślenie obowiązku podstemplowania stropu w lokalu (...) – ze względu na sprostowanie złożone przez rzeczoznawcę wskazujące, iż błędnie zinterpretowano zapisy ekspertyzy (do niewłaściwego stropu) (decyzja (...) zmieniająca k. 142).

Następną decyzją nr (...) z 21.06.2012 r. na wniosek zarządcy nieruchomości ze względu na konieczność uzgodnienia dokumentacji technicznej oraz utrudnieniami w opróżnieniu lokalu na czas remontu lokalu (...) a także trudnościami w pozyskiwaniu funduszy na roboty budowlane wydłużono termin wykonania napraw do 31.12.2013 r. (decyzja (...) k. 143- 144, 145).

W 2012 r. powód zlecił sporządzenie projektu budowlanego przebudowy wnętrz mieszkania przy ul. (...) lok. (...) – z dostosowaniem projektu dla potrzeb rodziny dwupokoleniowej. Po przebudowaniu lokal miał pozostawać w tym samym sposobie użytkowania jako lokal mieszkalny (opracowanie k. 404 – 431).

W 2012 r. przeprowadzono częściowy remont stropu lokalu powoda zdejmując ciężką polepę i odciążając konstrukcję, zgodnie z zaleceniami rzeczoznawcy przedłożonymi w opinii z 2010 r. (zeznania B. S. k. 490 – 491v znacznik 00:38:05 – 00:54:12, zeznania powoda protokół k. 691 – 692 znacznik 00:15:49 – 00:57:00, opinia biegłego k. 538-560).

W kolejnej ekspertyzie z kwietnia 2013 r. stwierdzono, że trakcie kontroli plomb założonych w lokalu przeprowadzonej w 2011 r. na tych, które znajdowały się na ścianie od strony południowej pojawiły się pęknięcia w 2012 r. – pęknięcia włosowate zaś w 2013 r. natomiast w czasie kontroli stwierdzono, że nie ulegały one powiększeniu. Belki stropowe znajdujące się bezpośrednio pod lokalem (...) znajdowały się w stanie przed awaryjnym. Rzeczoznawca stwierdził że w okresie 2,5 roku jaki upłynął od sporządzenia opinii z 2010 r. stan więźby dachowej i stropu uległ dalszemu pogorszeniu. Rzeczoznawca stwierdził, że stan techniczny wzmocnionego i obciążonego w trakcie remontu przeprowadzonego w 2008 r. fragmentu stropu pod lokalem (...) jest mało zadawalający, wymagający naprawy i zabezpieczeń. Rzeczoznawca wskazał ponownie, że lokal nr (...) nie jest użytkowany i nie może być użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem. Rzeczoznawca uznał, że występujące zwiększone okresowe zawilgocenie fragmentów ścian i stropów wynika ze złych obróbek blacharskich oraz możliwy brak szczelnych połączeń pokrycia dachowego. Rzeczoznawca zalecił zabezpieczenie stropu drewnianego lok (...), przez jego natychmiastowe podstemplowanie i wykwaterowanie lokatorów na czas remontu. Stan stropu w tym czasie zagrażał życiu lub zdrowiu ludzi, którzy znajdowali się w tych pomieszczeniach a także – pomimo, że lokal (...) jest niezamieszkały – osobom które się tam znajdą, choćby w czasie jego remontu (opinia rzeczoznawcy z 2013 r. k. 146 – 198, zeznania B. S. k. 491 znacznik 00:43:37).

PINB decyzją nr (...) z 19.02.2014 r. zmienił decyzję wcześniejsze, wydłużając termin do wykonania robót budowlanych z tiret 1 – (...) do dnia 30.06.2015 r., a zarazem zakazał użytkowania lokalu nr (...) do czasu przeprowadzenia robót budowlanych oraz nakazał zabezpieczenie stropu ww. lokalu poprzez jego natychmiastowe podstemplowanie. (...) w uzasadnieniu przywołał wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej, która w piśmie z 09.12.2013 r. informowała o odmowie opróżnienia lokalu (...) przez panią A. K., która uniemożliwia wykonanie decyzji (...) oraz przeprowadzenie robót budowlanych (decyzja (...) k. 199-200).

W kolejnej decyzji z 14.08.2015 r. (...) przedłużył datę wykonania robót budowlanych do 31.08.2016 r. wskazując że 25.06.2015 r. wpłynął wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej o zmianę decyzji w części dotyczącej terminu wykonania obowiązków ze względu na konieczność wytoczenia powództwa o opróżnieniu lokalu (...) wobec odmowy opuszczenia go przez właściciela. Dodatkowo Wspólnota wskazała, że z uwagi na potrzebę wymiany więźby dachowej postanowiła wykonać podniesienie oficyny wschodniej co pozwoli zaadaptować powierzchnię strychową i częściowo sfinansować pracę objęte decyzją nakazową. Wspólnota przedłożyła przy piśmie kopię ostatecznej decyzji Prezydenta (...). W. nr (...) z 16.04.2015 r. którą zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na przebudowie i nadbudowie budynku (...) (decyzja (...) k. 201 – 203).

Czas remontu założono na 270 dni a wykończenie mieszkań - na ok. 1 miesiąc (zeznania powoda k. 692 znacznik 00:46:46).

Począwszy od 29.10.2010 r. Wspólnota wzywała pozwaną do pilnego opuszczenia lokalu (...) ze względu na treść ekspertyz, dotyczących stanu technicznego budynku (wezwanie z 29.10.2010 r. k. 204, wezwanie z 19.04.2011 r. k. 205, wezwanie z 13.07.2011 r. k. 206, Wezwanie z 28.06.2013 r. k 207, wezwanie z 08.04.2014 r. z potwierdzeniem nadania k. 208 – 209, wezwanie z 25.04.2014 r. k. 210). Wspólnota skierowała także 06.05.2014 r. wniosek o natychmiastowej podjęcie czynności przez (...) mających na celu wykonanie decyzji zakazującej użytkowania lokalu (...), przedkładając kopie wezwań kierowanych do pozwanej (k. 211 - 214).

Decyzją Prezydenta (...) W. z 20.01.2015 r. nr (...) zatwierdzono niezbędność wejścia do wyodrębnionego lokalu mieszkalnego przy ul. (...) zgodnie z decyzja PINB nr (...) z dnia 19 lutego 2014 r. i nadał jej rygor natychmiastowej wykonalności. (decyzja k. 215 – 218).

W opinii dot. warunków remontu budynku mieszkalnego w strefie lok. (...)/ lok. (...) i lok. (...) sporządzonej w listopadzie 2017 r. stwierdzono porażenie końcówek belek przez grzyby domowe oraz owady. Końcówki belek w obszarze oparcia na murze były już całkowicie zniszczone w zakresie stropu pod poddaszem przy lokalu (...). Pod lokalem (...) strop był podatny na silne kołysanie nawet pod niewielkim naciskiem co świadczyło o utracie właściwości mechanicznych belek. (opinia k. 219 – 227).

Pismem z 23 czerwca 2016 r. Powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 120.023,68 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie tytułem odszkodowania, w terminie ostatecznym do 7 lipca 2016 r. jako utracony przez powoda czynsz najmu lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. za okres od kwietnia 2013 r. do kwietnia 2016 r. – z winy pozwanej (wezwanie do zapłaty z potwierdzeniem nadania k. 275 -279).

Sąd Rejonowy dla Warszawy – Śródmieścia w Warszawie wyrokiem z 15.12.2016 r. sygn. akt VI C 771/16) nakazał pozwanej A. K. aby udostępniła Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. na okres 270 dni stanowiący własność pozwanej lokal mieszkalny nr (...) położony w W. przy ul. (...) w celu przeprowadzenia przez Wspólnotę prac remontowo - budowlanych polegających na wzmocnieniu stropów pomiędzy lokalem (...) pomiędzy II i III piętrem oraz wymianie drewnianego stropu pomiędzy lokalem nr (...) i (...) pomiędzy III i IV piętrem, dociepleniu ściany szczytowej do strony południowej, remoncie więźby dachowej i drewnianych stropów nad ostatnią kondygnacją oficyny wschodniej, nadając wyrokowi w tym zakresie rygor natychmiastowej wykonalności (wyrok k. 246 – 247). W związku z wykonaniem tego wyroku komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy – Śródmieścia w dniu 10.02.2017 r. sporządził protokół stanu faktycznego – pozwana odmówiła wpuszczenia komornika oraz wydania kluczy wskazując, że złożyła apelację od wyroku Sądu Rejonowego a ponadto nie ma się dokąd przenieść na czas remontu (protokół k. 248-249). Apelacja pozwanej nie została uwzględniona (zeznania świadka E. L. protokół k, 489 – 491v znacznik 00:10:01 – 00:36:12).

Sąd Rejonowy dla Warszawy – Śródmieścia również nakazał pozwanej wyrokiem z 31.10.2017 r. wydanie Wspólnocie korytarza dostępowego i pomieszczenia strychowego o powierzchni 34,37 mkw przylegające do lokalu pozwanej nr (...) na IV piętrze (V kondygnacji naziemnej) w budynku przy ul. (...) (wyrok k. 250). Apelacja pozwanej od ww. wyroku została oddalona wyrokiem Sądu Okręgowego z 17.10.2018 r. sygn. akt XXVII Ca 314/18 k. 251-252, pismo z 05.07.2011 r. k. 482, wezwanie pozwanej do wydania z 13.07.2011 r. k. 483). Pozwana wydała Wspólnocie przedmiotową część nieruchomości (zeznania świadka E. L. protokół k. 489 – 491v znacznik 00:10:01 – 00:36:12, zeznania świadka B. S. k. 490 – 491v znacznik 00:38:05 – 00:54:12, zeznania powoda protokół k. 691 – 692 znacznik 00:15:49 – 00:57:00).

Biegły sądowy sporządzający opinię na zlecenie Prokuratora Prokuratury Rejonowej odnośnie stanu technicznego budynku przy ul. (...) oraz czy zachodzi niebezpieczeństwo zawalenia się tego budynku a jeśli tak – ustalenia co jest bezpośrednią przyczyną stwierdził że w lokalu nr (...) w nadprożach występują zarysowania wskazujące że w przeszłości nastąpiło rozepchnięcie budynku w okolicach stropu nad trzecim piętrem. Mogło to zostać powodowane przez więźbę dachową, która w wyniku korozji biologicznej drewna i w konsekwencji zmniejszenia jego przekroju utraciła swoje właściwości – przemieszczeniu konstrukcji nie był w stanie zapobiec strop nad III piętrem. W odkrywkach odnotowano przypadki korozji biologicznej belek w strefach przypodporowych, w jednym przypadku uszkodzenie belki w związku z prowadzeniem pionu instalacji kanalizacji. W lepszym stanie technicznym – jak uznał biegły – jest część stropu znajdująca się w części oficyny, gdzie nad lokalem (...) znajdują się mieszkania (lokal (...) oraz pokój z lokalu (...)). W gorszym stanie technicznym jest część stropu, gdzie nad nim znajduje się strych. Stan techniczny wschodniej oficyny jest zróżnicowany – część budynku stanowiące trzecie piętro wraz z kondygnacjami powyżej jest w stanie awaryjnym i wymaga natychmiastowego remontu (opinia biegłego k. 253 – 274).

Wojewoda (...) decyzją z 12.10.2017 r. nr (...) odmówił stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta (...) W. nr (...) z 20 stycznia 2015 r. (decyzja wojewody k. 228 – 230), następnie zaś Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z 18.04.2018 r. utrzymał zaskarżoną przez pozwaną decyzję wojewody w mocy (decyzja (...) k. 231 – 234).Wojewoda (...) odmówił także decyzją z 12.10.2017 r. nr (...) stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta (...) W. nr (...) z 16.04.2015 r. – rozstrzygnięcie to zostało utrzymane w mocy decyzją Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 18.04.2018 r. nr (...) (decyzja Wojewody (...) 235 – 241, decyzja (...) k. 242 – 245).

Wspólnota oferowała pozwanej lokal zastępczy po przeciwnej stronie do lokalu w którym zamieszkuje pozwana, jednakże nie chciała się do niego przeprowadzić ze względu na jego zły stan. Pozwana obawiała się również, że Wspólnota będzie chciała przejąć jej lokal i domagała się, aby wpłacono na jej konto równowartość kwoty 600.000 zł jako zabezpieczenia - Wspólnota nie wyraziła na to zgody. (zeznania świadka E. L. protokół k. 489 – 491v znacznik 00:10:01 – 00:36:12, zeznania świadka B. S. k. 490 – 491v znacznik 00:38:05 – 00:54:12, zeznania powoda protokół k. 691 – 692 znacznik 00:15:49 – 00:57:00).

Sąd Rejonowy dla Warszawy – Śródmieścia w Warszawie wyrokiem z 09 maja 2018 r. w sprawie II K 391/17 uznał A. K. winną tego, że w okresie od 01.02.2015 r. do 25.04.2018 r. nieumyślnie sprowadziła bezpośrednie niebezpieczeństwo zaistnienia lokalnej katastrofy budowlanej, zagrażające mieniu w wielkich rozmiarach w postaci zawalenia się części budynku przy ul. (...) we wschodniej oficynie, poprzez zarwanie się części więźby dachowej i stropów drewnianych w obszarze mieszkań (...) i (...), w ten sposób że zaniechała opuszczenia swojego mieszkania nr (...) uniemożliwiając wykonanie wymiany stropów oraz niezbędnych prac remontowo budowlanych, pomimo wydania przez Prezydenta (...) W. w dniu 20 stycznia 2015 r. decyzji administracyjnej nr (...), zatwierdzającej niezbędność wejścia do lokalu na czas trwania robót budowlanych, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, jak również pomimo wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie z dnia 15 grudnia 2016 r. sygn. akt VI C 771/16 nakazującego udostępnienie lokalu (...) w celu przeprowadzenia prac remontowo – budowlanych, któremu postanowieniem 10 stycznia 2017 r. nadano rygor natychmiastowej wykonalności – orzeczenie to jest prawomocne (wyrok Sądu Rejonowego z uzasadnieniem k. 42 – 55, wyrok Sądu Okręgowego X Ka 804/18 k. 56).

Powód 08.10.2018 r. wezwał pozwaną ponownie do zapłaty – tym razem kwoty 161.933,68 zł tytułem odszkodowania za utracony czynsz najmu lokalu oraz kwoty 452.484 tytułem odszkodowania za spadek wartości lokalu wraz z odsetkami w wysokości ustawowej za opóźnienie w terminie ostatecznym do dnia 12 października 2018 r. Kwota tytułem utraconych korzyści dotyczy czynszu najmu za okres od kwietnia 2013 r. do 06.06.2017 r. – wysokość odszkodowania powód wyliczył na podstawie opinii sporządzonej przez biegłą sądową I. H., zgodnie z którą miesięczny dochód z tytułu najmu lokalu powoda wynosiłby w 2013 r. – 3187,08 zł, w 2014 r. – 3378,33 zł, w 2015 r. – 3175 zł, w 2016 r. – 3175 zł a w 2017 r. – 3175 zł (wezwanie do zapłaty z dowodem nadania k. 280 – 284). Kolejnym wezwaniem do zapłaty z 13.12.2018 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty 141.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w terminie ostatecznym do 17.12.2018 r. wskazując, że kwota ta stanowi równowartość szkody w utraconym czynszu w okresie od lutego 2015 r. do 06.06.2017 r., który wynosiłby w tym okresie (...).000 zł (wezwanie do zapłaty wraz z dowodem nadania k. 285 – 289).

Pozwana skierowała do Wspólnoty (...).04.2019 r. pismo w którym wyraziła zgodę na udostępnienie mieszkania na czas remontu (pismo z prezentatą Wspólnoty k. 480). Pismem skierowanym do Wspólnoty (...).07.2019 r. pozwana domagała się wskazania tytułu prawnego, na podstawie którego Wspólnota domaga się opuszczenia przez nią lokalu, zarazem wskazując że udostępni mieszkanie i nie stawia przeszkód w rozpoczęciu prac (pismo pozwanej z prezentatą Wspólnoty k. 479).

Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul (...) złożyła do Sądu Okręgowego w Warszawie pozew o nakazanie sprzedaży lokalu mieszkalnego (...) przy ul (...) w drodze licytacji (kopia pozwu k. 450 – 456). Wyrokiem zaocznym z 13 maja 2020 r. uwzględniono powództwo (sygn. akt XXV C 1615/19 k. 457). Od wyroku pozwana wniosła sprzeciw (sprzeciw k. 504 – 509). Wyrok jest prawomocny (zeznania powoda protokół k. 691 – 692 znacznik 00:15:49 – 00:57:00).

Powyższy stan faktyczny Sad Okręgowy ustalił w oparciu o dowody przeprowadzone w toku postępowania, które były niezbędne i przydatne dla rozstrzygnięcia oceniając je stosownie do art. 233 §1 k.p.c.

Sąd w pierwszej kolejności opierał się na dowodach z dokumentów – w szczególności załączonych do pozwu oraz dalszych pism procesowych. Żadne ze stron nie kwestionowała ich autentyczności i rzetelności a i Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do odmówienia im mocy dowodowej.

Sąd Okręgowy oparł się częściowo na zeznaniach świadka E. L. (protokół k, 489 – 491v znacznik 00:10:01 – 00:36:12) w zakresie, w jakim były one spójne z dokumentacją zgromadzoną w aktach sprawy, w szczególności potwierdzały stan lokalu i brak możliwości jego użytkowania, oraz opisywały działania pozwanej, która nie chciała opuścić lokalu ani nie chciała skorzystać z lokalu zastępczego oferowanego jej przez Wspólnotę. Sąd nie dał wiary natomiast świadkowi, który wskazywał że stan lokalu zastępczego oferowanego przez Wspólnotę był adekwatny, przez co działania pozwanej miałyby być nieracjonalne. Zeznania świadka były w tym zakresie sprzeczne z wiarygodnymi zeznaniami B. S. oraz logiką i doświadczeniem życiowym. Ponadto świadek nie miała wiedzy w jakim celu powód zakupił lokal nr (...) przy (...), częściowo zaś nie pamiętała kwestii związanych z przebiegiem zdarzeń – co było naturalne ze względu na upływ czasu.

Sąd oparł się też w części na zeznaniach B. S. (k. 490 – 491v znacznik 00:38:05 – 00:54:12), zarządcy budynku od 2009 r. Świadek pozostawała w stałych relacjach zawodowych z powodem, zatem jej zeznania muszą być oceniane ostrożnie, z uwzględnieniem wszystkich okoliczności sprawy. Z tych względów zeznania świadka Sąd uwzględnił w zakresie w jakim potwierdzały okoliczności wynikające z dokumentów, w tym orzeczeń sądowych i decyzji administracyjnych oraz treści ekspertyz sporządzanych na przestrzeni lat przez rzeczoznawców. Sąd dał wiarę świadkowi, który stwierdził stan techniczny lokalu zamiennego był zły i z tego powodu pozwana nie chciała się do niego przeprowadzić – stwierdzenie to pozostaje w logicznym związku z działaniami pozwanej oraz artykułowanymi przez nią obawami o utratę mieszkania, żądaniem wpłaty równowartości mieszkania na jej konto.

Sąd oparł się częściowo na zeznaniach słuchanego w charakterze strony powoda (protokół k. 691 – 692 znacznik 00:15:49 – 00:57:00), dając im wiarę jedynie w części. Sąd miał na względzie fakt że zeznania powoda nakierowane były na popieranie powództwa i uzyskanie pomyślnego rozstrzygnięcia. Zeznania stron mają jedynie charakter akcesoryjny, zatem dał im wiarę jedynie w takim zakresie, w jakim były one zgodne z dokumentami, których wiarygodności i mocy dowodowej nie kwestionowała żadna ze stron. Sąd miał na uwadze fakt, że powód jest silnie skonfliktowany z pozwaną, nie tylko na płaszczyźnie prywatnej ale także jako ówczesny i wieloletni członek zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...). Powód także występował z ramienia Wspólnoty w postępowaniach dotyczących decyzji administracyjnych, jego zeznania były częściowo sprzeczne z treścią złożonych przy pozwie uzasadnień decyzji administracyjnych. Jak wynikało bowiem z ich treści uzasadnień Wspólnota wielokrotnie wnosiła o przedłużenie terminu ich wykonania, ze względu na trudności z ich sfinansowaniem, niezależnie od faktu, że pozwana odmawiała udostępnienia swojego lokalu – co jest przedmiotem szerszych rozważań Sądu w zakresie oceny prawnej. Sąd dał wiarę powodowi, iż zakupił ww. lokal na cele inwestycyjne, że lokal początkowo był użytkowany, do 2001 r. kiedy nastąpiły pierwsze widoczne uszkodzenia konstrukcyjne. Sąd dał także wiarę zeznaniom powoda w części, w której wskazywał że w 2012 r. częściowo usunięto polepę glinianą odciążając konstrukcję, bowiem było to zgodne z zaleceniami i wnioskami ekspertyz budowlanych. Powód potwierdził, że lokal nigdy nie był wynajmowany, a Wspólnota wykonywała tylko najpilniejsze remonty. Wiarygodnie także powód stwierdził, że wykonane zostały – poza wymianą stropów wszelkie naprawy objęte decyzją PINB - w tym ocieplenie ściany szczytowej i kamienicy jako takiej.

Sąd Okręgowy pominął dowód w postaci ogłoszeń o najmie lokali (k. 290 – 294), prywatną opinię dotyczącą oszacowania wartości rynkowej utraconego dochodu sporządzoną przez I. H. (opinia k. 432 – 449). Ogłoszenia nie pozwalały na stwierdzenie w jakim zakresie istnieje podobieństwo lokali w nich opisanych do lokalu powoda. Zarazem opinia prywatna mogła stanowić jedynie poparcie argumentacji strony powodowej, zaś finalnie nie była podstawą określenia wysokości żądania powoda, jak wynikało z wezwania do zapłaty z 13.12.2018 r.

Z tego względu oraz na skutek wniosku powoda Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii biegłego B. D. – biegły sporządził opinię zatytułowaną jako określenie wartości rynkowej wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości mieszkalnej, jednakże w jej treści obliczył wartość rynkową miesięcznego czynszu za wynajmem nieruchomości biegły sporządził opinię, określając wartość rynkową wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego w okresie od 01 lutego 2015 r. do 07 czerwca 2017 r. przy hipotetycznym założeniu, że lokal zostanie doprowadzony do stanu średniego, umożlwiającego wynajęcie go na rynku na kwotę 4.022 zł (opinia k. 538 – 560). Zastrzeżenia do opinii złożył powód, w związku z czym biegła sporządziła opinię uzupełniającą (k. 605 -612) oraz dodatkową opinię uzupełniającą (k. 646 – 649) oraz dodatkową opinię uzupełniającą (k. 669 – 672) oraz ustnych wyjaśnień opinii biegłego (k. 690 – 690v). Biegły w swoich wnioskach wskazywał że wyliczenia dotyczą hipotetycznego stanu średniego bowiem lokal jest całkowicie nieużytkowy i pozostaje w takim stanie od wielu lat. W ocenie Sądu opinia biegłego została sporządzona w sposób rzetelny, z uwzględnieniem zasad wyceny wynikających z rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. 2021 poz. 555). Ostatecznie jednak roszczenie podlegało oddaleniu ze względu na brak spełnienia przesłanek art. 361 k.c. – sama biegła wskazywała, że jej ustalenia mają jedynie charakter hipotetyczny, przyjęła także założenia dla średniego standardu mieszkania podczas gdy powód wskazywał, że mieszkanie miało być wykończone w standardzie wysokim. Obie strony kwestionowały ww. opinie, a wobec całości materiału dowodowego ostatecznie opinia nie stanowiła podstawy rozstrzygnięcia, aczkolwiek treść jej była przydatna dla wyrokowania.

Sąd pominął dowody z dokumentów dotyczących stanu zdrowia pozwanej – kwestie związane z hospitalizacjami pozwanej nie dotyczyły okresu, który był objęty żądaniem powoda tj. miały miejsce po 31.05.2017 r., i były indyferentne z punktu widzenia żądania powoda i jego podstaw prawnych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Roszczenie powoda nie zasługiwało na uwzględnienie.

W sprawie bezsporne były okoliczności dotyczące złego stanu technicznego budynku przy ul. (...) – kondygnacja IV i V, w tym w szczególności lokali (...) i (...) oraz stropów przyległych do lokalu (...), treść opinii rzeczoznawców – w tym ekspertyz zleconych przez Wspólnotę Mieszkaniową oraz decyzji administracyjnych wydawanych przez (...) oraz inne ograny administracji dotyczących nakazania wykonania prac. Bezsporna była także treść wyroku skazującego powódkę za nieumyślne sprowadzenie katastrofy budowlanej oraz fakt, że orzeczenie to jest prawomocne i w tym zakresie wiąże Sąd Okręgowy na zasadzie art. 11 k.p.c.

Sporne pozostawało między stronami istnienie szkody, określonej jako lucrum cessans tj utracone korzyści za najem mieszkania nr (...) przy ul. (...), zarówno w odniesieniu do zasady, z racji braku wyłącznej winy pozwanej w opóźnieniu prac budowlanych, braku adekwatnego związku przyczynowego miedzy działaniami pozwanej a szkodą powoda oraz niewykazaniu roszczenia co do wysokości.

Żądanie strony powodowej oparte zostało na art. 415 k.c. w zw. z art. 361 k.c. Przepisy powyższe wskazują, że osoba która popełniła czyn niedozwolony – bezprawny i zawiniony czym wywołała szkodę pozostającą w normalnym (adekwatnym) związku przyczynowym pomiędzy czynem a szkodą ponosi odpowiedzialność za jej powstanie. Zgodnie z ar.t 361 §2 k.c. granice szkody utracone korzyści (lucrum cessans) obejmuje aktywa, których poszkodowany nie uzyskał oraz pasywa, które się na skutek tego zdarzenia nie zmniejszyły.

Aby zaniechanie mogło być traktowane jako przesłanka wiążąca się z odpowiedzialnością odszkodowawczą osoba, której zarzucamy zaniechanie, musi mieć obowiązek oznaczonego działania, po drugie, należy ustalić czy osoba ta miała sposobność takiego działania i czy wreszcie, po trzecie, czy wypełnienie istniejącego obowiązku przez tę osobę w normalnej kolei rzeczy pozwoliłoby zapobiec powstaniu szkody (zob. T. Dybowski, w: SPC, t. 3, cz. 1, 1981, s. 269; zob. też wyr. SA w Łodzi z 17.12.2014 r., I ACa 881/14, Legalis, dotyczący zaniechania, jakiego dopuścił się zarządca drogi). Jeśli w ocenie konkretnego stanu rzeczy wskazane warunki nie wystąpią, nie da się przyjmować i traktować zaniechania jako warunku sprawczego powstałej szkody. Szkoda w postaci lucrum cessans ma charakter hipotetyczny, ponieważ w ramach tego pojęcia poszukujemy odpowiedzi na pytanie, jak kształtowałby się stan praw i interesów poszkodowanego, gdyby nie nastąpiło zdarzenie wyrządzające szkodę. Nie ulega wątpliwości, że należy tu uwzględniać tylko takie następstwa w majątku poszkodowanego, które oceniając rzecz rozsądnie, według doświadczenia życiowego, w okolicznościach danej sprawy dałoby się przewidzieć, iż wzbogaciłyby majątek poszkodowanego. W wyroku z 21.6.2002 r. (IV CKN 382/00, Legalis) Sąd Najwyższy przyjął, iż w razie dochodzenia naprawienia szkody w postaci utraconych korzyści, musi być ona przez żądającego odszkodowania wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, że praktycznie w świetle doświadczenia życiowego można przyjąć, że utrata korzyści rzeczywiście miała miejsce (podobnie SA w Katowicach w wyr. z 21.6.2013, V ACa 201/13, Legalis).

Pozwana zasadnie wskazywała przy tym, że zakres związania wyrokiem skazującym Sądu Rejonowego dla Warszawy Śródmieścia z 09 maja 2008 r. w sprawie II K 391/17 dotyczy jedynie faktu skazania pozwanej, zatem jest on bardzo wąski. Zatem sam fakt skazania pozwanej nie przesądza o zasadności roszczenia powoda. W ocenie Sądu Okręgowego powód nie wykazał, aby działania pozwanej były wyłączną podstawą opóźnienia w remoncie stropów w lokalu powoda ani także, aby nawet gdyby remont został przeprowadzony, mógłby uzyskiwać we wskazanym przez siebie okresie czynsz najmu w wysokości określonej przez biegłego.

Powód kupując w 1999 r. lokal nr (...) kupił go w istocie już w stanie uszkodzonym, co ujawniło się już dwa lata później w 2001 r. kiedy pękły nadproża w jego mieszkaniu. Wada tkwiła w konstrukcji lokalu a wynikała ze sposobu jego przebudowy po II Wojnie światowej, kiedy lokal nr (...) pierwotnie będący strychem, został przerobiony na lokal mieszkalny a budynek wschodniej oficyny został nadbudowany - w ten sposób powstały pomieszczenia, które potem zostały wyodrębnione jako lokale nr (...) i (...). Od 2001 r. lokal nr (...) pozostawał nieużytkowany, poza przejściowym okresem kiedy przez pół roku zamieszkiwała w nim ekipa budowlana. Wszystkie pokoje zostały także podstemplowane w celu uniknięcia katastrofy budowlanej. W lokalu w 2007 r. zostały założone szklane plomby w celu badania naprężeń ścian i stropów – strona powodowa dysponowała szeregiem opinii rzeczoznawców odnośnie do stanu lokalu nr (...), posiadała je także Wspólnota, która mimo tej wiedzy nie podejmowała przez kilka lat żadnych czynności w celu poprawy stanu budynku – jak słusznie wskazywał powód odpowiedzialność że kwestie konstrukcyjne leżały po stronie Wspólnoty. Częściowy remont stropów został wykonany w 2008 r. – jednakże jak stwierdził to rzeczoznawca K. S. w opinii z 2013 r. – remont stropu pod lokalem (...) został wykonany niedbale, już w 5 lat po jego wykonaniu strop wymagał kolejnej naprawy i zabezpieczeń. Jak wynika z zeznań powoda lokal nr (...) jest własnością jego syna. Pomimo takiego stanu technicznego budynku, budzącego istotne wątpliwości co do bezpieczeństwa lokatorów lokali nr (...), oraz pomieszczeń znajdujących się nad nim w 2009 r. lokal nr (...) został wyodrębniony i sprzedany pozwanej. Już w opinii zleconej przez Wspólnotę, na skutek wcześniejszych działań podejmowanych przez powoda i sporządzonej w 2010 r., biegły rzeczoznawca stwierdził istnienie szeregu wad konstrukcyjnych i budowlanych, grożących bezpieczeństwu użytkowania lokali, w tym lokalu nr (...). Rzeczoznawca stwierdził problemy ze stropami Kleina na poziomie miedzy III i IV kondygnacją oraz zły stan stropów drewnianych znajdujących się pomiędzy IV a V kondygnacją budynku. Zarazem ustalił uszkodzenie wielu elementów drewnianych w lokalu (...) w wyniku zaatakowania ich przez owady, techniczne szkodniki drewna oraz zalecił sporządzenie opinii mikologicznej. Biegły wskazał wówczas w opinii, że należy zabezpieczyć strop drewniany w lokalu (...) c przez jego tymczasowe podstemplowanie a następnie – po uzyskaniu opinii mykologicznej - wykwaterować lokatorów i przeprowadzić wymianę stropów na konstrukcję trwałą oraz liczyć się z koniecznością wymiany więźby. Biegły wskazywał że elementy drewniane z racji zaatakowania przez szkodniki mogą być uszkodzone w całym lokalu nr (...). Biegły także stwierdził uszkodzenia związane z wilgocią, niedocieplenie ściany szczytowej budynki i wykonanie zabezpieczeń przeciwwilgociowych. W decyzji administracyjnej (...) z 09.11.2010 r. na skutek opinii biegłego zlecono usunięcie wskazanych wad – na wniosek Wspólnoty zlecającej opinię decyzja ta została zmieniona bowiem jak Wspólnota wskazała we wniosku opinia została nieprawidłowo zinterpretowana. Niemniej w kolejnej opinii zleconej przez Wspólnotę z 2013 r. oraz w kolejnej decyzji administracyjnej „przywrócono” wykreślone zapisy dotyczące konieczności podstemplowania stropu lokalu (...) oraz zakazano użytkowania tego lokalu. Ta sekwencja zdarzeń świadczy w ocenie Sądu Okręgowego, że obawy pozwanej odnośnie do rzetelności działania Wspólnoty (a pośrednio także powoda, który pozostawał członkiem jej zarządu) nie wynikają li tylko z niezrozumiałego uporu lub złośliwej obstrukcji pozwanej, jak przekonywał powód w toku procesu. Późniejsze proponowanie pozwanej na czas remontu lokalu, który był w złym stanie technicznym mogło prowadzić pozwaną do przekonania, że Wspólnota chce ją pozbawić lokalu lub uszczuplić jej prawo własności. Otwartą pozostaje kwestia czy pozwana w ogóle mogłaby mieszkać na czas remontu w lokalu zaproponowanym jej przez Wspólnotę (po dokonaniu w nim ulepszeń), w sytuacji, gdy Wspólnota zdecydowała się dokonać przebudowy i nadbudowy budynku przy ul. (...).

Niewątpliwym jest, że pozwana blokowała możliwość wejścia do jej lokalu w celu przeprowadzenia remontu stropu lokalu powoda – wynika to nie tylko z treści wyroku karnego na który powoływał się powód jak i z pozostałej dokumentacji zgromadzonej w aktach sprawy.

Niemniej w ocenie Sądu brak możliwości wynajęcia lokalu powoda nie był wyłącznym skutkiem działań pozwanej ani nie wiązał się wyłącznie z brakiem remontu stropu i więźby – co prowadzi do wniosku, iż brak jest adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy szkodą wskazywana przez powoda a działaniami i zaniechaniami pozwanej - nie można także działań pozwanej rozpatrywać w kategorii przyczynienia. Sad zauważa że prace remontowe, mające na celu poprawę stanu stropu wykonane w 2008 r. zostały przeprowadzone niedbale, nie dając właściwego efektu, a istotnym jest też fakt, że lokal pozwanej jedynie w niewielkiej części znajduje się nad lokalem powoda. Lokal powoda ma ok. 111 mkw i dwa niezależne wejścia od dwóch klatek schodowych. Częściowo znajduje się nad nim lokal syna powoda – nr (...), w którym były prowadzone roboty budowlane. Częściowo zaś jest nad nim strych, którego fragment bezumownie użytkowała pozwana. Zatem w ocenie Sądu istniała możliwość, aby wydzielić część mieszkania pod wynajem i w niej przeprowadzić remont. Powód jednak nie poczynił żadnych nakładów ani prac w lokalu, oczekując na wykonanie remontu stropu. Równolegle należało przeprowadzić docieplenie ściany szczytowej oraz poprawić obróbki blacharskie, których nieszczelność powodowała zacieki na ścianach i wilgoć. Jak wynika z zeznań świadków oraz treści ekspertyz wszelkie remonty, które dotyczyły lokalu nr (...) były prowadzone przez Wspólnotę – poprawa belek, wymiana instalacji, naprawa stropu K., zdjęcie ciężkiej polepy - albo innych lokatorów, w związku z prowadzonymi przez nich remontami m.in. w 2012 r., które też częściowo pogorszyły stan techniczny lokalu powoda (m. in. przez usunięcie ścian działowych w mieszkaniu poniżej).

Jak wynika z uzasadnień decyzji administracyjnych Wspólnota miała istotny problem ze sfinansowaniem prac budowalnych, polegających na remoncie stropu między lokalami (...) i (...) oraz pozostałymi lokalami na kondygnacji V, a także remoncie więźby dachowej. Dodatkowo na wykonanie robót niezbędne było uzyskanie zgód i pozwoleń budowlanych, w tym konserwatora zabytków. Z tego też względu Wspólnota występowała do PINB o wydłużenie terminu wykonania decyzji dotyczących napraw konstrukcyjnych. Takie wnioski Wspólnoty wskazano w uzasadnieniach decyzji PINB z 21.06.2012 r. oraz 14.08.2015 r. Do wniosku, który stał się podstawą decyzji (...) z 14.08.2015 r., wydłużającej termin wykonania robót do 31.08.2016 r. Wspólnota przedłożyła Decyzję Prezydenta (...) W. nr (...) z 16.04.2015 r., którą zatwierdzono projekt budowlany przebudowy i nadbudowy budynku (...) – jak wskazywała sama Wspólnota, ze względu na problemy ze sfinansowaniem prac Wspólnota postanowiła nadbudować nowe lokale i środkami pozyskanymi z ich sprzedaży pokryć koszt remontu. Zatem podkreślenia wymaga że powód nie mógłby korzystać w zakreślony czasie (01.02.2015 r. – 31.05.2017 r.) ze swojego lokalu i pobierać z niego pożytków, bowiem obiektywnie, a nie ze względu na działania i zaniechania pozwanej, nie istniała możliwość jego wyremontowania w tym czasie. Najwcześniej zatem remont mógł się zacząć po uzyskaniu zatwierdzenia projektu budowlanego, co nastąpiło Decyzją Prezydenta z 16.04.2015 r., choć doświadczenie życiowe wskazuje, że po uzyskaniu takiej decyzji ostatecznej dopiero jest wszczynany proces wyłaniania wykonawcy i zawierania umów na roboty budowlane, co zajmuje także czas, który można oszacować na ok. 6 miesięcy. Jak przyznawał sam powód na rozprawie wykwaterowanie pozwanej na czas prowadzenia prac budowlanych zajęłoby 270 dni tj. ok 9 miesięcy, oraz dodatkowo w przypadku powoda – miesiąc na przeprowadzenie prac wykończeniowych w lokalu. Założenie to nie uwzględnia ewentualnych opóźnień w wykonaniu robót, które jak wskazuje doświadczenie życiowe mają miejsce na praktycznie każdej inwestycji. Szczególnie, że budynek przy ul. (...) jest bardzo starą konstrukcją, w związku z czym mogą pojawiać się nieprzewidziane i niemożliwe do wcześniejszego zidentyfikowania problemy budowlane. Zakładając jednak optymistycznie że remont rozpocząłby się od 16.04.2015 r. to przynajmniej przez okres 1 roku powód nie uzyskiwałby żadnych dochodów z najmu, ze względu na konieczność przeprowadzenia inwestycji budowlanej.

Jako, że powód powinien wykazać utratę spodziewanych korzyści do stopnia bliskiego pewności, należało stwierdzić że nie sprostał ciężarowi dowodu w tym zakresie. Nie sposób bowiem ustalić na gruncie stanu faktycznego w sprawie, kiedy realnie powód mógłby zacząć wynajmować swój lokal – w ocenie Sądu, ze względu na wątpliwości przywołane powyżej odnośnie do daty rozpoczęcia i przebiegu procesu inwestycyjnego, nastąpiłoby to prawdopodobnie na koniec okresu, za który powód domagał się zapłaty.

Zarazem wymaga wskazania, że zaskarżenie decyzji Prezydenta (...) W. z 16.04.2015 r. o pozwoleniu na budowę oraz decyzji Prezydenta (...) W. z 20.01.2015 r. przez pozwaną nie ma wpływu na powyższą ocenę – są to zdarzenia, które miały miejsce już poza okresem, za który powód domagał się odszkodowania.

Powyższe okoliczności, biorąc pod uwagę zakres dowodu obciążającego powoda na gruncie art. 361 §2 k.c. prowadzą do wniosku, że powód nie wykazał istnienia adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy utraceniem przez niego dochodów z najmu jego lokalu a działaniami pozwanej.

Powód nie sprostał także wykazaniu wysokości dochodzonego roszczenia – z jednej strony jeśli idzie o okres, za który domagał się zasądzenia żądanej kwoty, z drugiej zaś w zakresie wysokości żądania. Powód określił swoje żądanie, jako iloczyn kwoty 5.000 zł i liczby miesięcy w okresie od 01.02.2015 r. do 31.05.2017 r. Na skutek wniosku powoda Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania wartości lokali, który – przyjmując hipotetyczne założenie, że zostanie przeprowadzony remont w lokalu, wskazał kwotę 4.022 zł miesięcznie. Opinię biegłego kwestionowały obie strony – istotnie opierała się ona na szeregu założeń hipotetycznych, przede wszystkim na przyjęciu, że lokal zostanie doprowadzony do stanu umożlwiającego jego wynajęcie – średniego. Sam powód wskazywał, że lokal miał zostać wykończony w stanie wysokim, jednakże nie przedłożył żadnych przekonujących dowodów na tę okoliczność.

Odnotować należy, że w piśmie stanowiącym załącznik do protokołu rozprawy na której została ona zamknięta powód wskazywał, iż żąda zasądzenia kwoty 118.860 zł wraz z odsetkami od 08 lipca 2016 r. do dnia zapłaty – zatem roszczenia niższego niż objęte pozwem i podtrzymywanego w roku postępowania (obliczonego na podstawie kwoty czynszu miesięcznego ustalonego przez biegłego). W ocenie Sądu pismo to nie stanowiło ograniczenia powództwa a żądanie zasądzenia kwoty niższej niż objęta pozwem pozostawało w sprzeczności ze stanowiskiem pełnomocnika powoda zaprezentowanym na rozprawie (protokół k. 692 znacznik 00:58:33). Ze swej istoty załącznik, o którym mowa w art. 161 k.p.c., jest częścią protokołu posiedzenia i ma na celu uzupełnienie jego treści o bardziej precyzyjne i pełniejsze przedstawienie wniosków (wywodów, konkluzji) oraz oświadczeń (twierdzeń i wypowiedzi) strony składającej załącznik. Jego treść musi mieć związek z wypowiedziami autora załącznika złożonymi na posiedzeniu, którego załącznik dotyczy […] załącznik do protokołu nie ma znaczenia autonomicznego i ma pomocniczą rolę w stosunku do obowiązującej zasady ustności rozprawy. Nie może więc zawierać treści samodzielnych, lecz powinien ograniczać się do zreferowania i streszczenia ustnych wywodów i wniosków przedstawionych uprzednio na rozprawie. Z tego względu nie było podstaw do umorzenia postępowania lub otwierania rozprawy na nowo i nadawania biegu tak zmienionemu żądaniu, szczególnie wobec faktu że powództwo zostało oddalone w całości.

Zatem roszczenie jako niewykazane – ze względu na brak adekwatnego związku przyczynowego, niespełnienie wymogów art. 361 §2 k.c. w zakresie wykazania utraty korzyści co do zasady a także częściowo co do wysokości - podlegało oddaleniu w całości.

Z powyższych przyczyn Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji w punkcie 1.

Sędzia SO Bożena Chłopecka