Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 grudnia 2023 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Piotr Królikowski

Protokolant: sekretarz sądowy Kamila Jabłońska

po rozpoznaniu w dniu 1 grudnia 2023 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W.

przeciwko (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanej (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. na rzecz powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedle (...) w W. kwotę 10.724,83 zł (dziesięć tysięcy siedemset dwadzieścia cztery złote 83/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 16 stycznia 2019 r. do dnia zapłaty;

2.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

3.  stwierdza, iż koszty postępowania w całości winna ponieść powodowa Wspólnota Mieszkaniowa Osiedle (...) w W., pozostawiając ich szczegółowe rozliczenie referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku.

sędzia Piotr Królikowski

Sygn. akt I C 1916/21

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 6 czerwca 2014 r., sprecyzowanym pismem z dnia 16 listopada 2023 r., Wspólnota Mieszkaniowa Osiedle (...) ul. (...) w W. wniosła o zasądzenie od pozwanego (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. kwoty 700 466,50 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 6 października 2014 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powodowa Wspólnota podniosła, że pozwany wybudował jako inwestor trzy budynki mieszkalne przy ul. (...) w W., które zostały oddane w użytkowanie w dniu 3 października 2011 r. Właściciele ustanawianych odrębnych lokali utworzyli powodową Wspólnotę Mieszkaniową. Powódka zarzuciła, że od początku przekazania nieruchomości ujawniały się wady fizyczne obniżające wartość nieruchomości, co sukcesywnie zgłaszane było pozwanej spółce. Od dnia 26 października 2011 r. do czerwca 2012 r. odbywały się regularne spotkania zarządcy osiedla z reprezentantami pozwanej spółki, na których omawiane były usterki występujące w częściach wspólnych nieruchomości. Powodowa Wspólnota wskazała, że jedną z najbardziej uciążliwych dla mieszkańców usterek jest kwestia bramy wjazdowej na osiedle – brama ulega częstym awariom z uwagi na błędne założenia projektowe. Powodowa Wspólnota wymieniła następnie, że:

- od stycznia 2013 r. informowała pozwaną o usterkach w bramach garażowych we wszystkich trzech budynkach, a wymiana łączników wałów nie przyniosła zamierzonego efektu, ponadto w bramach nie zostały zastosowane podpory wału;

- w lipcu 2014 r. zgłoszono usterkę w postaci zastoin wody w ciągach komunikacyjnych na skutek niewłaściwego wyprofilowania ciągów pieszych wokół budynków;

- od początku ujawniały się usterki w działaniu wind zainstalowanych w budynkach, dźwigi ulegały awariom z częstotliwością raz na tydzień i dochodziło do przypadków uwięzienia w nich mieszkańców;

- taras przylegający do lokalu nr (...) (jako część wspólna przeznaczona do wyłącznego użytku właścicieli lokali) posiada wady w postaci nieprawidłowych spadków posadzki oraz braku odstępów między płytkami. Podjęte przez pozwanego prace remontowe okazały się nieudolne, a taras w dalszym ciągu wymaga naprawy.

Wspólnota zwróciła uwagę, że wezwała pozwanego do uczestnictwa w komisji gwarancyjnej, której celem miało być spisanie wszystkich wad i usterek w częściach wspólnych, co zostało zignorowane przez pozwanego. Wspólnota szczegółowo wymieniła usterki w częściach wspólnych nieruchomości jakie na dzień wniesienia powództwa pozostały zgłoszone i nienaprawione przez pozwanego. Podkreśliła, że pomimo próśb, pozwany nie przedstawił ani harmonogramu prac, ani informacji na temat sposobu w jaki prace te będą wykonywane, wobec czego sporządzony został kosztorys wykonania niezbędnych robót budowlanych, które wyceniono na kwotę 794 150 zł netto, tj. 976 804,50 zł. Część nabywców poszczególnych lokali przelała na powodową Wspólnotę roszczenia z tytułu rękojmi w zakresie części wspólnych, w związku z czym Wspólnota legitymuje się 71,71% udziałów w nieruchomości wspólnej. Wobec tego dochodzi zapłaty jedynie takiego udziału w całości wartości naprawy, tj. kwoty 700 466,50 zł ( pozew – k. 4-15, pismo z dnia 16 listopada 2023 r. – k. 2174).

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodowej Wspólnoty na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwana spółka wskazała, że Wspólnota przywołuje rzekome wady, oraz wskazuje wady. Zakwestionowała twierdzenia i dowody Wspólnoty, podnosząc że w jej ocenie nie występują jakiekolwiek wady nieruchomości wspólnej.

Pozwany zakwestionował również legitymację procesową powodowej Wspólnoty, zwracając uwagę, że Wspólnota Mieszkaniowa nie może dochodzić roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi lokalu, przysługujących współwłaścicielowi (bądź grupie) tego lokalu w stosunku do sprzedawcy, nawet w razie ich przelewu na rzecz Wspólnoty. Niezależnie od podniesionego zarzutu, w ocenie pozwanego obecnie w nieruchomości wspólnej nie występują jakiekolwiek wady. Jeśli wady występowały w przeszłości, to zostały już usunięcie. Odnosząc się do poszczególnych twierdzeń, pozwany zarzucił że:

- awaryjność bramy wjazdowej wynika z jej nieodpowiedniej konserwacji przez Wspólnotę, zwłaszcza w okresie zimowym;

- podobnie rzecz ma się z bramami garażowymi, które również były wadliwie konserwowane, a ponadto często zaczepione (uderzone) przez przejeżdżające samochody powodujące uszkodzenia mechaniczne, za które pozwany nie odpowiada;

- wada w postaci gromadzenia się wody na ciągach pieszych nie istnieje i nie była pozwanemu zgłaszana;

- przyczyną awaryjności wind było ich znaczne obciążenie w początkowym okresie używania, kiedy budynki były zasiedlane, a właściciele lokali często wwozili nimi ciężkie meble, materiały budowlane, ignorując ograniczenia wagowe. Pozwany podkreślił, że sam administrator osiedla zwracał mieszkańcom uwagę na przeciążenia i niewłaściwą eksploatację wind;

- pozwany naprawił taras przylegający do lokalu nr (...) pomimo że nie był on wadliwy, a właściciel lokalu przegrał spór sądowy z pozwaną spółką. Opóźnienie w przeprowadzeniu prac miało być spowodowane działaniami właścicieli lokalu oraz brakiem współpracy ze strony Wspólnoty.

Pozwany wskazał, że w piśmie z dnia 22 września 2014 r. skierowanym do Wspólnoty zadeklarował naprawę wskazanych w tym piśmie wad i zostały one naprawione, natomiast nie uznawał wtedy i dalej nie uznaje pozostałych wad wskazanych w pozwie. W ocenie pozwanej spółki zachowane zostały najwyższe standardy rozpatrzenia zarzutów Wspólnoty, a jeśli jakieś wady występowały, to zostały już usunięte. Spółka wykazywała dobrą wolę i chęć współpracy, a nieruchomość wspólna jest wolna od wad, w konsekwencji czego roszczenie jest niezasadne ( odpowiedź na pozew – k. 2006-2020).

Do czasu zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie ( protokół – k. 2184).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

(...) sp. z o.o. z siedzibą w W. („Inwestor”) wybudowała, jako inwestor, trzy budynki mieszkalne z garażami podziemnymi i infrastrukturą techniczną przy ul. (...) (budynek (...)), (...)(budynek (...)) oraz (...) (budynek (...)) w W.. W dniu 13 października 2011 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (...) W. wydał decyzję nr (...), na mocy której udzielił spółce pozwolenia na użytkowanie wskazanych budynków ( wydruk KRS spółki – k. 30-36, decyzja z dnia 13 października 2011 r. – k. 37-39, ponadto zeznania świadka A. Z. – k. 2256-2258).

Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, spółka (...) rozpoczęła zawieranie umów o ustanowieniu odrębnych własności i sprzedaży lokali mieszkalnych oraz wydawała lokale poszczególnym nabywcom.

Właściciele lokali nabywali udziały w częściach wspólnych, w tym niektórzy również w nieruchomości stanowiącej garaż podziemny, obecny w każdym z budynków. Dla garaży prowadzone są księgi wieczyste o numerach: (...) dla garażu pod budynkiem nr (...) dla garażu pod budynkiem nr (...) dla garażu położonego pod budynkiem nr (...) ( okoliczności bezsporne, ponadto akt notarialny z dnia 1 lutego 2012 r., Rep. (...) nr (...) – k. 40-50, wydruki ksiąg wieczystych prowadzonych dla lokali – k. , ponadto wydruki ksiąg wieczystych prowadzonych dla garaży o numerach: (...) – k. 51-91, (...) – k. 92-116, (...) – k. 117-161).

Właściciele poszczególnych lokali utworzyli Wspólnotę Mieszkaniową, w skład zarządu której od 11 marca 2014 r. wchodzili: W. Ś., M. D. (1), D. S., P. I., D. B. i A. D. ( uchwała nr(...) z dnia 11 marca 2014 r. – k. 162).

W początkowym czasie użytkowania wybudowanych przez spółkę (...) budynków przy ul. (...) ujawniały się usterki (uwidocznione wady wskazane zostały już w raporcie z przeglądu zerowego z dnia 9 grudnia 2011 r.), z powodu których zarządca osiedla w okresie od października 2011 r. do czerwca 2012 r. regularnie spotykał się z reprezentantami spółki. Spotkania takie odbyły się w dniach: 26 października 2011 r., 3 listopada 2011 r., 15 listopada 2011 r., 16 listopada 2011 r., 17 listopada 2011 r., 8 grudnia 2011 r., 24 stycznia 2012 r., 30 stycznia 2013 r., 25 czerwca 2012 r.

Ze spotkań sporządzane były protokoły, w treści których wskazywano aspekty (konkretne pomieszczenia/części budynków (...) wraz ze wskazaniem dotyczącego ich problemu) wymagające naprawy ( protokoły – k. 163-173, 175, 179-179v, 181-181v, 2032-2033, 2035-2037, notatki – k. 174, 176-178, 182, 2034, raport z przeprowadzonego przeglądu zerowego – k. 182v-183v, zeznania świadków: Z. Ł. – k. 2255-2256, R. R. – k. 2290-2291).

Z uwagi na awaryjność wind Wspólnota skierowała do ich producenta prośbę o komisyjne sprawdzenie działania dźwigów osobowych.

W wyniku przeprowadzonej inspekcji wykonane zostały przez producenta następujące prace:

- wymiana płyty głównej dźwigu kl. 1 w budynku nr (...);

- wymiana krzywki ruchomej drzwi z powodu awarii mechanicznej w kl. (...) budynku nr (...) z zaznaczeniem, że do wymiany kwalifikują się również suwaki drzwi, które wytarły się lub wyłamały z powodu zalegającego w prowadnicach gruzu;

- wymiana krzywki ruchomej drzwi z powodu awarii mechanicznej w kl. (...) budynku nr (...).

W odpowiedzi na raport, Wspólnota zwróciła uwagę na brak informacji dotyczącej sprawdzenia elektroniki i oprogramowania ( pismo z dnia 5 grudnia 2011 r. – k. 195, raport z inspekcji dźwigów – k. 195v, pismo z dnia 12 stycznia 2012 r. – k. 196).

W początkowym czasie eksploatacji wind były narażone na przeciążenia – windami przewożone były materiały budowlane i meble do wykończenia i zaaranżowania nowych lokali. Odpady budowlane w postaci gruzu i pyłu dostawały się do prowadnic wind ( zeznania świadka A. Z. – k. 2256-2258, G. C. – k. 2259-2259, R. K. – k. 2259-2261).

Pismem z dnia 26 kwietnia 2012 r. Wspólnota Mieszkaniowa zgłosiła do spółki (...) następujące usterki części wspólnej w zakresie:

1.  systemu oddymiania klatek schodowych:

- brak akumulatorów w centralce (klatka (...) budynku nr (...) oraz dwie klatki budynku nr (...));

- nietrzymające się drzwiczki przycisku w budynku nr (...), klatka (...), piętro(...);

- nie zamykająca się klapa po wyłączeniu alarmu w budynku nr (...), klatka (...);

- źle zamontowane rezystory na linii siłowników;

- zastosowanie przekaźnika mogące spowodować uszkodzenie centrali;

2.  systemu domofonów: brak dokumentacji systemu;

3.  bram garażowych i bramy wjazdowej:

- niestabilność konstrukcji bramy przesuwnej;

- połamane zawiasy od pokrywy sterownika bramy garażowej w budynku nr (...);

- brak podpór przy sprężynach bram garażowych powodujący nadmierną pracę wału, przez co dochodzi do rozłączenia i uszkodzenia końcówek wału w budynku nr (...);

- brak kołków pod fotokomórkami w garażu budynku nr (...);

- konieczność przedłużenia kratki ACO przy zjeździe do garażu budynku nr (...).

Wspólnota zgłosiła również wyciek wody ze ściany podszybia w budynku nr (...), klatka 1 oraz wezwała spółkę do podjęcia działań w celu usunięcia usterek ( pismo z dnia 26 kwietnia 2012 r. – k. 180v).

W dniu 4 czerwca 2012 r. sporządzony został raport z przeglądu systemu oddymiania klatek schodowych, wskazujący na: brak akumulatorów w niektórych centralkach, konieczność wymiany drzwiczek przycisku w budynku nr (...) kl.(...) piętro (...), nie dającą się zamknąć po alarmie klapę na budynku nr (...) kl. (...), uszkodzony zamek obudowy sterownika w budynku nr (...) kl. (...), brak szybki w klatce drugiej na czwartym piętrze w budynku nr (...) oraz uszkodzony zatrzask w przycisku na parterze w budynku nr (...) kl. (...) ( raport z przeglądu z dnia 4 czerwca 2012 r. – k. 180).

Spółka (...) podejmowała czynności mające na celu usunięcie zgłoszonych usterek. W protokole z dnia 26 czerwca 2012 r. stwierdzono, że:

- akumulatory w centralkach zostały uzupełnione, a ich brak spowodowany był kradzieżą;

- klapa oddymiająca zostanie naprawiona w przeciągu 30 dni;

- usunięte zostały pozostałe zgłoszone usterki systemu oddymiania klatek schodowych;

- dokumentacja systemu domofonów została przekazana;

- ustalono dodatkowe spotkanie w przedmiocie niestabilnej konstrukcji bramy przesuwnej;

- naprawiono pozostałe zgłoszone usterki - zastrzeżono poprawę estetyki wykonania kratki A. oraz dodatkowe spotkanie z producentem bram garażowych w przypadku ponownego rozpięcia się wału ( protokół z dnia 25 czerwca 2012 r. – k. 181-181v).

Od początku okresu użytkowania brama wjazdowa nie działa w sposób prawidłowy – ulegała częstym awariom, albo w czasie wykonywania cyklu otwierania/zamykania generowała hałas, na który skarżyli się okoliczni mieszkańcy. W przedmiocie naprawy bramy wjazdowej Wspólnota kierowała również pisma do producenta bramy, który stanął na stawisku, że brama o takich parametrach nie jest przeznaczona do wykonywania ilości cykli jakie wymaga jej użytkowanie przez mieszkańców Wspólnoty ( pismo z dnia 17 stycznia 2012 r. – k. 185, pismo z dnia 21 lutego 2012 r. – k. 186, pismo z dnia 29 maja 2013 r. wraz z załącznikami – k. 187-188v, wiadomość e-mail z dnia 24 maja 2013 r. – k. 188v, pismo z dnia 21 sierpnia 2014 r. – k. 189, pismo z dnia 22 sierpnia 2014 r. – k. 190, zeznania świadka R. R. – k. 2290-2291).

W lipcu 2012 r. Wspólnota wezwała Inwestora do sprawdzenia zapisów kontraktu pomiędzy generalnym wykonawcą a producentem wind, zwracając uwagę, że windy w dalszym ciągu ulegają awariom, a producent składa kolejne oferty dotyczące wymiany zużytych części urządzeń pomimo trwającego okresu gwarancji. W dniu 14 sierpnia 2012 r. odbyło się spotkanie zarządcy nieruchomości z przedstawicielami producenta wind oraz generalnego wykonawcy i inwestora ( pismo z dnia 17 lipca 2012 r. – k. 197, notatka z dnia 14 sierpnia 2012 r. – k. 198-198v).

W dniu 14 sierpnia 2012 r. odbyło się spotkanie przedstawicieli Wspólnoty, Inwestora, Generalnego Wykonawcy w sprawie awarii dźwigów osobowych, na które wezwano również przedstawicieli producenta wind. Ustalono, że konserwator dźwigów wykona prace związane z regulacją wind od dnia 1 września 2012 r. ( pismo z dnia 8 sierpnia 2012 r. – k. 2044, notatka z dnia 14 sierpnia 2012 r. – k. 2045-2046).

Pismem z dnia 30 stycznia 2013 r. Wspólnota zgłosiła do spółki (...) następujące usterki:

- pęknięcie listwy zębatej, będącej elementem bramy wjazdowej;

- brak podparcia wału bram wjazdowych do garaży, co powoduje jego wyginanie;

- pojawienie się wilgoci na klatkach schodowych poziomów -1 wszystkich trzech budynków;

- nieprawidłowe mocowanie listew przy drewnianych szafach znajdujących się na korytarzach

W tym samym dniu odbyło się spotkanie przedstawicieli spółki (...), Wspólnoty Mieszkaniowej oraz wykonawców bramy wjazdowej i bram garażowych. Na spotkaniu ustalono, że wykonawca bram garażowych złoży dwie oferty na modernizację bramy. Inwestor zobowiązał się do usunięcia zawilgocenia na klatkach schodowych poziomu -1 oraz stwierdził, że uszkodzenia listew są eksploatacyjne, pomimo czego zobowiązał się do dokonania ewentualnych napraw ( pismo z dnia 30 stycznia 2013 r. – k. 192, protokół z dnia 30 stycznia 2013 r. – k. 193-193v, zeznania świadka R. K. – k. 2259-2261).

W kwietniu 2013 r. właściciel lokalu nr (...) skierował do(...)reklamację w zakresie wybrzuszeń tynku i warstw farby na ścianach i suficie zwracając na uwagę na źle wykonaną izolację przeciwwilgociową tarasu. W czerwcu 2013 r. właściciel tego lokalu zgłosił kolejne usterki dotyczące zawilgocenia progu w oknie od strony odkrytej części tarasu, wzywając do ich usunięcia.

Spółka (...) przeprowadziła prace naprawcze tynku i powłok malarskich oraz wykonała izolację na styku progów. Na wniosek właściciela lokalu przeprowadzone zostały dalsze prace, pomimo których właściciel lokalu zarzucał brak poprawy w stanie technicznym tarasu. Z tego powodu skierował do Inspektora Nadzoru Budowlanego dla(...) W. wniosek o interwencję w sprawie tarasu przynależnego do lokalu nr (...) ( reklamacja z dnia 26 kwietnia 2013 r. – k. 199, protokół z oględzin lokalu – k. 199v, reklamacja z dnia 10 czerwca 2013 r. – k. 200, pismo z dnia 18 czerwca 2013 r. – k. 200v, pismo z dnia 21 czerwca 2013 r. – k. 201, pismo z dnia 27 czerwca 2013 r. – k. 201v, pismo z dnia 25 lipca 2013 r. – k. 202).

Od końca sierpnia 2013 r. właściciel lokalu nr (...) nie udostępniał tarasu i lokalu pracownikom działającym na zlecenie spółki (...) celem dokończenia napraw.

W listopadzie 2013 r. (...)skierowała do właściciela lokalu prośbę o kontakt, w celu ustaleniu terminu dokończenia prac usterkowych na tarasie przynależnym do lokalu nr (...). Kolejne pismo w tym przedmiocie zostało przez spółkę wysłane w grudniu 2013 r. ( pismo z dnia 7 listopada 2013 r. – k. 2047, pismo z dnia 4 grudnia 2013 r. – k. 2048-2049, odpowiedź na pismo Miejskiego Rzecznika Konsumentów z dnia 18 lutego 2014 r. – k. 2051-2059).

Pismem z dnia 13 lutego 2014 r. Wspólnota skierowała do spółki (...) zgłoszenie w przedmiocie usterek trzech bram garażowych oraz bramy wjazdowej. Stwierdzone zostało uszkodzenie fotokomórki w bramie garażowej budynku nr (...) leżące po stronie wykonawcy. Usterka została naprawiona w dniu 22 lutego 2012 r. ( pismo z dnia 13 lutego 2014 r. – k. 191, pismo z dnia 21 lutego 2012 r. – k. 2040, wydruk wiadomości e-mail – k. 2041).

W lutym 2014 r. pracownicy spółki (...) dokonali oględzin budynków pod kątem zasygnalizowanych usterek, w wyniku czego stwierdzili, że:

- ściany klatek schodowych na poziomie -1 na dzień oględzin były suche, a powstałe uszkodzenia w postaci odspojenia fragmentów cokolików są sukcesywnie naprawiane;

- brawa wjazdowa nie jest systematycznie konserwowana (nieusuwany z prowadnic lód powoduje opory uniemożliwiające otwarcie bramy, nie jest również odśnieżany pas w linii przesuwu bramy. Brama garażowa była także uszkodzona przez uderzenie przejeżdżającego samochodu);

- bramy garażowe nie były systematycznie i prawidłowo konserwowane (również bramy garażowe nosiły ślady uszkodzeń przez przejeżdżające samochody), a ich zużycie nosi cechy eksploatacyjne;

- pomimo złuszczenia powłok malarskich stan techniczny czapek kominowych pozostaje bez zarzutu, a powłoki te zostaną odtworzone w odpowiednich warunkach atmosferycznych;

- uszczelnienia wywiewek kanalizacyjnych z PVC oraz wsporników instalacji odgromowej na styku z czapkami kominowymi nie są przyczyną przecieków do kanałów wentylacyjnych. Spółka wskazała, że odtworzenie uszczelnień pozostaje w zakresie okresowych prac konserwatorskich, pomimo czego zobowiązała się do wykonania uszczelnień po okresie zimowym przy okazji odtwarzania powłok malarskich czapek kominowych ( pismo z dnia 13 lutego 2014 r. – k. 2038-2039, zeznania świadków: A. Z. – k. 2256-2258, G. C. – k. 2259-2259, R. K. – k. 2259-2261, M. D. (2) – k. 2262-2263).

Spółka (...) skierowała do właściciela lokalu nr (...)oświadczenie, że zgłoszone przez właściciela uszkodzenia spowodowane są nawiewaniem przez wiatr śniegu, który zalega w ościeżach drzwi balkonowych. Ponadto spółka poinformowała, że przy sprzyjających warunkach atmosferycznych dokończy prace na tarasie polegające na wykonaniu dodatkowej warstwy izolacji powłokowej, jak również wykona naprawę tynków na ościeżach wewnętrznych drzwi balkonowych w lokalu.

W kwietniu 2014 r. Spółka ponownie zadeklarowała właścicielowi lokalu chęć usunięcia usterek. Właściciele lokalu w dalszym ciągu nie udostępniali pracownikom spółki lokalu w celu przejścia i wykonania napraw tarasu, albo dostęp ten był utrudniony i przebywające w lokalu osoby zakłócały wykonywanie prac naprawczych ( pismo z dnia 25 lutego 2014 r. – k. 2061, pismo z dnia 16 kwietnia 2014 r. – k. 2062, pismo z dnia 24 kwietnia 2014 r. – k. 2063-2064, pismo z dnia 22 maja 2014 r. – k. 2065-2066, notatka z dnia 23 maja 2014 r. – k. 2067-2068, pismo z dnia 27 maja 2014 r. – k. 2069-2070, pismo z dnia 29 maja 2014 r. – k. 2071).

W dniu 20 maja 2014 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (...) W. nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową (...) obowiązek wykonania i przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego tarasu przy lok. Nr (...)w terminie dwóch miesięcy.

W sporządzonej ekspertyzie nr (...) z lipca 2014 r. wskazano, że prace remontowe na tarasie zostały wykonane wadliwie oraz przedstawiono program naprawczy ( postanowienie z dnia 20 maja 2014 r. – k. 203-204, ekspertyza techniczna z lipca 2014 r. – k. 205-224, zawiadomienie z dnia 29 stycznia 2014 r. – k. 2050).

W maju 2014 r. przeprowadzona została roczna kontrola stanu technicznego budynków przy ul. (...) w W., w którym wyszczególnione zostały konkretne uwidocznione wady w formie zdjęć wraz z opisami.

Opierając się na danych z raportu, pismem z dnia 26 czerwca 2014 r. Wspólnota wezwała spółkę (...) do usunięcia w ramach rękojmi wad i usterek budynków. Wspólnota wskazała konkretne elementy wymagające naprawy dotyczące usterek ujawnionych w przeglądzie budynków:

1.  nr(...) w zakresie: elewacji budynku, przedsionka hydroforni, klatki schodowej nr (...), poziom -1, klatki schodowej nr 1, garażu, hydroforni oraz zastoiny wód opadowych na przejściach ogólnodostępnych;

2.  nr (...)w zakresie: klatki schodowej, drzwi, garażu, rozdzielni niskiego napięcia, pompowni hydrantowej, węzła cieplnego, tarasu lokalu nr (...) oraz zastoiny wód opadowych na przejściach ogólnodostępnych;

3.  nr(...)w zakresie: klatek schodowych, garażu, węzła cieplnego, hydroforni hydrantowej oraz zastoiny wód opadowych na przejściach ogólnodostępnych.

Ponadto Wspólnota wskazała na wadliwość bramy wjazdowej na osiedle oraz wezwała do przedstawienia harmonogramu prac naprawczych.

W dniu 3 lipca 2014 r. Wspólnota skierowała do spółki kolejne pismo z wyszczególnioną listą usterek uwidocznionych podczas przeglądu technicznego budynków.

Spółka ustosunkowała się do uwag zawartych w piśmie z dnia 26 czerwca 2014 r., podnosząc, że część zgłoszonych usterek wynika z ich eksploatacji bądź mechanicznych uszkodzeń, a jako takie nie podlegają rękojmi ( pisma z dnia 26 czerwca 2014 r. – k. 225, 226-227v, raport z kontroli rocznej stanu technicznego – k. 228-281v, pismo z dnia 3 lipca 2014 r. – k. 282-284, pismo z dnia 4 sierpnia 2014 r. – k. 2082-2084, zeznania świadków: A. Z. – k. 2256-2258, G. C. – k. 2259-2259, R. K. – k. 2259-2261).

W lipcu 2014 r. Wspólnota zgłosiła Inwestorowi również usterki dotyczące elementów drewnianych konstrukcji urządzeń placu zabaw oraz doposażenie placu zabaw w niezbędną instrukcję lub regulamin użytkowania, ponadto wezwała do wyprofilowania ciągów pieszych w sposób gwarantujący brak zastoin wód opadowych ( pismo z dnia 3 lipca 2014 r. – k. 194).

Następnie, w związku z kończącym się okresem rękojmi, Zarząd Wspólnoty wezwał przedstawicieli inwestora do komisyjnego spisania w dniu 16 lipca 2014 r. wszystkich wad i usterek w budynkach.

We wskazanym dniu sporządzono protokół z przeglądu gwarancyjnego, w którym komisja potwierdziła zasadność zgłoszonych wcześniej usterek. Pomimo zawiadomienia, nie stawił się żaden przedstawiciel spółki (...), co usprawiedliwione zostało sezonem urlopowym i związanymi z tym brakami kadrowymi ( pismo z dnia 8 lipca 2014 r. – k. 285, protokół z dnia 16 lipca 2014 r. – k. 286, pismo z dnia 4 sierpnia 2014 r. – k. 287-288, pismo z dnia 10 lipca 2014 r. – k. 2073-2074).

Spółka (...) przedstawiła Zarządowi Wspólnoty planowany zakres prac wraz z wyszczególnieniem materiałów jakie planowała przeprowadzić w lokalu nr (...) oraz na przyległym do niego tarasie.

W planowanym dniu rozpoczęcia prac (21 lipca 2014 r.) właściciel lokalu odmówił udostępnienia lokalu pracownikom spółki.

Ponowną próbę przeprowadzenia prac Spółka zaplanowała na dzień 19 sierpnia 2014 r. o czym poinformowała również Zarząd Wspólnoty i Administratora. W wyznaczonym dniu pracownicy spółki nie zostali wpuszczeni do lokalu, ponadto Wspólnota nie udostępniła pracownikom dojścia do tarasu przylegającego do lokalu nr (...) przez dach budynku – dojście tą drogą zostało udostępnione dopiero w dniu 29 września 2014 r. ( pismo z dnia 17 lipca 2014 r. – k. 2076, notatka z dnia 21 lipca 2014 r. – k. 2077, pismo z dnia 23 lipca 2014 r. – k. 2078-2080, pismo z dnia 4 sierpnia 2014 r. – k. 2081, notatka z dnia 19 sierpnia 2014 r. – k. 2085, notatka z dnia 23 września 2014 r. – k. 2086, notatka z dnia 29 września 2014 r. – k. 2087, zeznania świadków: A. S. – k. 2261-2262).

Odbiór prac naprawczych zgłoszonych w ramach gwarancji na tarasie przynależnym do lokalu nr (...) został dokonany w dniu 1 grudnia 2014 r. z uwagami jedynie w zakresie punktowego przemalowania powłok malarskich na dachu ( protokół odbioru – k. 2088, A. S. – k. 2261-2262).

Niezależnie od podejmowanych przez spółkę działań, właściciel lokalu nr (...) skierował przeciwko (...) pozew o upoważnienie do wykonania zastępczego prac naprawczych na przylegającym do lokalu tarasie na koszt spółki. Postępowanie toczyło się przed Sądem Rejonowym dla Warszawy-Woli w Warszawie pod sygn. II C 2773/13 i zakończyło się prawomocnie wyrokiem oddalającym powództwo w całości ( wyrok z dnia 7 kwietnia 2014 r. – k. 2089).

W maju 2015 r. przedstawiciel Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla (...) W. dokonał oględzin części tarasu, stwierdzając, że roboty budowlane na tarasie zostały zakończone w sposób spełniający nałożony wymóg doprowadzenia tarasu do stanu zgodnego z prawem. Do chwili obecnej w lokalu (...) nie występują zawilgocenia spowodowane przepuszczaniem wilgoci od strony tarasu ( pismo z dnia 7 października 2016 r. – k. 2327, ponadto zeznania świadka P. C. – k. 2655-2655v).

We wrześniu 2014 r. pełnomocnik Zarządu Wspólnoty wezwał spółkę (...) do zamontowania liczników energii elektrycznej i energii cieplnej w trzech wydzielonych lokalach garażowych w budynkach przy ul. (...) oraz do przekazania Wspólnocie dokumentacji budowlanej ( pismo z dnia 17 września 2014 r. – k. 289, pismo z dnia 17 czerwca 2014 r. – k. 290).

(...)zakwestionowała wszelkie zarzuty przedstawiane przez Wspólnotę kierowane w sprawie usterek mających znajdować się w budynkach przy ul. (...) zarzucając, że Wspólnota odmawia współpracy ze Spółką. Spółka przedstawiła również stanowisko w przedmiocie wykonania konkretnych prac, z wyszczególnieniem jakie prace zostaną wykonane, a jakie zgłoszone elementy kwestionuje, bądź ich wystąpienie związane było z eksploatacją.

Spółka zobowiązała się do wykonania prac i naprawy:

1.  w budynku (...) w zakresie:

a)  garażu: pęknięcia posadzki garażu,

b)  przedsionka windy: uszkodzeń po zawilgoceniu tynków w linii cokołu,

c)  dachu: uszczelnienia styku wywiewek kanalizacyjnych z czapkami kominowymi, odtworzenia powłok malarskich czapek kominowych,

d)  klatki schodowej nr 1: rys na styku płyt gipsowo-kartonowych podsufitki przy wejściu głównym do windy, rys tynków przy lokalach, rys tynków przy drzwiach p-poż, uzupełnienia fugi posadzek przy windach, fugi cokołów przy lokalach, oraz komórkach lokatorskich, rys tynków holu na półpiętrze, uszkodzeń po zawilgoceniu tynków w linii cokołu klatki na poziomie -1, rys tynków wejścia bocznego wiatrołapu, poprawienia tynków nadproży przy samozamykaczach,

e)  klatki schodowej nr 1: rys tynków, uzupełnienia fragmentu fugi cokołu, uzupełnienia fug przy komórkach, rys tynków przy komórkach lokatorskich oraz przy lokalach, uszkodzeń po zawilgoceniu tynków w linii cokołu klatki na poziomie -1, poprawienia tynków nadproży przy samozamykaczach;

2.  w budynku (...) w zakresie:

a)  garażu: uszczelnienia jednej ze ścian garażu,

b)  rozdzielni niskiego napięcia: odspojenia fragmentu cokolika wraz z tynkami,

c)  węzła cieplnego: odspojenia fragmentu cokolika wraz z tynkami oraz rysy przy nadprożu drzwi do węzła,

d)  klatki schodowej nr 1: rys tynków przy lokalach, komórkach lokatorskich oraz drzwi p-poż, uzupełnienia fug cokołów przy lokalach oraz przy drzwiach p-poż, uzupełnienia fug elastycznych posadzek dylatacji, naprawy dylatacji pionowej ściany przy windzie na piętrze 2, uzupełnienia fragmentów posadzki przy lokalu nr (...), poprawienia tynków nadproży przy samozamykaczach w obrębie parteru,

e)  klatki schodowej nr 2: rys tynków przy lokalach, komórkach lokatorskich oraz drzwi p-poż, uzupełnienia fug cokołów przy drzwiach p-poż oraz przy komórkach lokatorskich, uzupełnienia fug cokołów przy wejściu do klatki schodowej, poprawienia tynków nadproży przy samozamykaczach w obrębie parteru;

3.  w budynku (...) w zakresie:

a)  garażu: uszczelnienia przejścia instalacyjnego w ścianie przy stanowisku nr1,

b)  przedsionków na poziomie -1: odspojenia fragmentu cokolika wraz z tynkami oraz rysy tynku ściany przy windzie,

c)  klatki schodowej nr 1: rys tynków przy lokalach, komórkach lokatorskich oraz drzwi p-poż, wyregulowania drzwi p-poż nr (...), wejścia na klatkę schodową przy lokalu nr (...), uzupełnienia fug cokołów przy lokalach, tynków przy drzwiach aluminiowych w poziomie parteru, poprawienia tynków nadproży przy samozamykaczach w obrębie parteru,

d)  klatki schodowej nr 2: rys tynków przy lokalach, komórkach lokatorskich oraz drzwi p-poż, wyregulowania drzwi wejściowych, tynków ścian przy komórkach lokatorskich, uzupełnienia masy uszczelniającej przy dylatacji, poprawienia tynków nadproży przy samozamykaczach w obrębie parteru;

4.  terenu zewnętrznego w zakresie: umocowania pokrywy studzienek drenażowych oraz uzupełnienia piasku kostki brukowej przy stacji trafo ( pismo z dnia 22 września 2014 r. – k. 291-299, 2092-2100).

W listopadzie i grudniu 2014 r. odebrane zostały roboty naprawczo-usterkowe zgłoszone w ramach gwarancji:

- w budynkach nr (...) w poziomie -1,

- w budynkach nr (...) w zakresie uszczelnienia przejść (okablowania), umocowania pokryw żeliwnych dwóch studzienek na terenie osiedla, naprawy posadzek dylatacji i rys w garażach, naprawy czapek kominowych i uszczelnienia wywiewek kominowych, naprawy tynków i cokołów pomieszczeń technicznych budynku nr (...),

- w budynku nr (...) w zakresie naprawy rys i pęknięć ścian, naprawy dylatacji, uzupełnienia fug, naprawy tynków i cokołów,

- w budynku nr (...) w zakresie naprawy rys i pęknięć ścian, dylatacji, uzupełnienia fug, naprawy tynków i cokołów,

- w budynku nr (...) w zakresie naprawy rys i pęknięć ścian, dylatacji, uzupełnienia fug, naprawy tynków i cokołów.

Szczegółowy opis wykonanych prac naprawczo-usterkowych części wspólnych Osiedla (...) w W. ul. (...) zgłoszonych w ramach rękojmi został zawarty w dokumentacji powykonawczej robót ( protokoły odbiorowe wraz z notatkami – k. 2101-2111, dokumentacja powykonawcza robót naprawczo-usterkowych zgłoszonych w ramach rękojmi – k. 2151-2157, zeznania świadków: E. B. – k. 2252-2255, 2654-2654v, Z. Ł. – k. 2255-2256).

W maju 2015 r. oraz 2016 r. przeprowadzone zostały kolejne roczne kontrole sprawności technicznej budynków nr (...). W protokole kontroli z maja 2016 r. wskazano, że budynek:

1.  nr (...)wymaga w trybie pilnym napraw: ustalenia powodów zawilgocenia poziomu -1 i bezzwłocznego przeprowadzenia prac naprawczych, zamontowania bezpiecznego wejścia z dachu do klatki. Ponadto należy sukcesywnie wykonywać pozostałe naprawy wynikające z zaleceń protokołu;

2.  nr(...) wymaga w trybie pilnym napraw: założenia szkła pomiarowego na pęknięcia ścian i prowadzenia obserwacji, ustalenia powodów zawilgocenia poziomu -1 i bezzwłocznego przeprowadzenia prac naprawczych, zamontowania bezpiecznego wejścia z dachu do klatki. Ponadto należy sukcesywnie wykonywać pozostałe naprawy wynikające z zaleceń protokołu;

3.  nr (...) wymaga w trybie pilnym napraw: ustalenia powodów zawilgocenia poziomu -1 i bezzwłocznego przeprowadzenia prac naprawczych, zamontowania bezpiecznego wejścia z dachu do klatki. Ponadto należy sukcesywnie wykonywać pozostałe naprawy wynikające z zaleceń protokołu ( protokoły z okresowej kontroli budynków – k. 2160-2182v, 2297-2324).

Spółka (...) pismem z dnia 20 października 2016 r. odniosła się do uwag autora protokołów z okresowej kontroli budynków, informując że:

1.  Przejścia instalacji przez ściany żelbetowe garaży zostały skutecznie uszczelnione w trakcie prowadzonych prac naprawczych okresu rękojmi. Do chwili obecnej nawet po długotrwałych opadach deszczu przecieki nie występują;

2.  Zawilgocenia ścian i przesiąki przez dylatacje nie mają miejsca;

3.  Uszczelnienie wywiewek kanalizacyjnych na dachach należy do okresowych czynności zarządcy nieruchomości;

4.  Łuszczenie powłok malarskich na czapkach kominowych - informacja po okresie rękojmi;

5.  Zastoiny na balkonach w lokalach nr (...), oraz pęknięcia płytek ceramicznych w lokalu nr (...) -informacja po okresie rękojmi (budynek nr (...));

6.  W trakcie oględzin w dniu 12 maja 2016 r. dokonanych z udziałem lokatora nie stwierdzono przecieku na pionie deszczowym przy lokalu nr (...) (budynek nr (...));

7.  Ukośne rysy skurczowe ściany żelbetowej w garażu bez wpływu na bezpieczeństwo konstrukcji (brak logicznego uzasadnienia dla zastosowania szkieł kontrolnych - ściana obciążona nieznaczną powierzchnią stropu i ok. 60 cm warstwą gruntu). Rysy uszczelniono (budynek nr (...));

8.  Początek korozji drzwi stalowych w poziomie -1 w odniesieniu do budynku eksploatowanego od ok. 5 lat jest zjawiskiem naturalnym przy stosowaniu maszyn myjących posadzki z zastosowaniem znacznej ilości wody, która w kontakcie z wyprawami gipsowymi jest silnie agresywna w stosunku do stali. Maszyny do mycia posadzek stosowane są przez ekipy sprzątające w/w osiedle (budynek nr (...));

9.  Używanie nadmiernej ilości wody przy myciu mechanicznym posadzek może powodować uszkodzenia tynków gipsowych w linii cokołów – posadzka garaży i pomieszczeń piwnicznych była czyszczona z obfitym użyciem wody i myciem. Garaże myte były maszynowo, używana była również myjka ciśnieniowa;

10.  Posadzki pomieszczeń technicznych zostały wyremontowane w ramach rękojmi zgodnie z protokołem usterkowym - roboty zostały odebrane przez przedstawicieli Wspólnoty w grudniu 2014 r. Posadzki w pomieszczeniu węzła c.o. eksploatowane są w sposób ekstremalny (wysokie temperatury i gorąca woda) powinny podlegać więc częstszym zabiegom konserwacyjnym ze strony użytkownika;

11.  W odniesieniu do pomieszczenia ujęcia wody nie ma przeciwskazań w zastosowaniu elementów doposażenia pomieszczeń budynku w dodatkowe wentylacje pod warunkiem uzgodnienia ich z autorem projektu ( pismo z dnia 20 października 2016 r. – k. 2333, zeznania świadka I. S. – k. 2655).

Spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. przedstawiła Wspólnocie Mieszkaniowej ofertę na wykonanie napraw w budynkach przy ul. (...) w W. za łączną kwotę 794 150 zł netto ( oferta – k. 300-301).

Wspólnota Mieszkaniowa zawarła z mieszkańcami lokali:

- budynku nr (...): (...)

- budynku nr (...): (...)

(...),

- budynku nr (...):(...) (...)

umowy cesji roszczeń z tytułu rękojmi związane z istnieniem wad fizycznych oraz odszkodowawcze z tytułu szkód majątkowych w nieruchomości wspólnej w stosunku do (...) sp. z o.o. Umowy cesji obejmowały również udziały w nieruchomości wspólnej przypadające za posiadane przez mieszkańców miejsca postojowe w garażach – w przypadku właściciela miejsca postojowego nr 8 w budynku przy ul. (...) (k. 919) umowa dotyczyła tylko udziału związanego z tym miejscem ( umowy cesji roszczeń wraz z wydrukami ksiąg wieczystych – k. 302-1176, 2126-2127, uchwała Wspólnoty nr 8/2020 z dnia 16 kwietnia 2014 r. – k. 2124, uchwała Wspólnoty nr (...) z dnia 16 kwietnia 2014 r. – k. 2125, tabela – zestawienie lokali, których właściciele zawarli ze Wspólnotą umowy cesji – k. 2128-2133).

Na dzień 14 listopada 2018 r. (data wizji lokalnej przeprowadzonej przez biegłego) nie występowały zgłaszane przez Wspólnotę usterki w postaci:

- w budynku nr (...): pęknięć skośnych na posadzce garażu oraz przebarwienia przy lokalach nr (...),

- w budynku nr (...): niestarannego przymocowania listwy na IV piętrze przy licznikach, wycieki silikonu

- na terenie zewnętrznym: nieprawidłowo zamontowanych studzienek drenażowych, oraz nieprawidłowo zamontowanej studzienki chłonnej,

Na ten dzień (14 listopada 2018 r.) Spółka (...) wykonała prace naprawcze w postaci:

- w budynku nr (...): uzupełnienia fug na gresie i cokołach, przymocowania odpadających cokołów, uzupełnienia pęknięć na ścianach, przymocowania włącznika prądu, przymocowania odspojonych płytek ceramicznych, regulacji drzwi wejściowych, uzupełnienia pęknięć w nadprożach i suficie, przymocowania śrub w balustradach, uzupełnienia fugi elastycznej przy wejściach do wind

- w budynku nr (...): wypoziomowanie drzwi wejściowych do garaży, uzupełnienia spękań ścian przy windzie na poziomie -1, regulacji drzwi p-poż, uzupełnienia spękań ścian przy komórkach lokatorskich, naprawy listwy od szachtów sanitarnych, pęknięć przy drzwiach wyjściowych, przymocowania nakrętek śrub mocujących balustradę, uzupełnienia spękań ścian przy lokalach, regulacji drzwi wejściowych

- w budynku nr (...): pęknięcia ściany przy nadprożu drzwi wejściowych, uzupełnienia cokołów w komórkach lokatorskich, uzupełnienia fug i cokołów przy lokalach, uzupełnienia spękań, ubytków i braku fugi w komórkach lokatorskich przy dylatacjach, uzupełnienia spękań ściany przy dylatacji, uzupełnienia posadzki przy lok. nr 14, przymocowania nakrętek śrub mocujących balustrady klatek schodowych, uzupełnienia spękań ścian przy drzwiach p-poż, fugi przy drzwiach, wyrównania szklanych drzwi wejściowych.

- na terenie zewnętrznym: powstawania zastoin wody na ciągach spacerowych.

Ponadto na wskazany dzień zachodziła jeszcze konieczność przeprowadzenia prac naprawczych związanych z:

- wywiewki kanalizacyjne zostały zamontowane w sposób wadliwy – bez elastycznej opaski umożliwiającej pracę termiczną pionu. W miejscu połączenia czapki kominowej z rurą PCV wywiewki nie zastosowano żadnego uszczelnienia.

- wadą jest, że mechanizm samozamykacza drzwi przylega ściśle do tynku wykańczającego ościeże. Wadę tą można usunąć usuwając tynk z górnej płaszczyzny ościeża i zastosować szpachlowanie cienkowarstwowe. Oczywiście można proponować różne inne rozwiązania tego problemu, w żaden sposób nie traktując zapisu w Opinii jako technologii naprawy, ale właśnie taki sposób przyjęto do oszacowania kosztów naprawy.

- wymianą kratki wycieraczek wraz z prawidłowym jej osadzeniem (budynek nr (...)),

- demontażem skrzynki hydrantowej przy stanowisku nr 1, nałożeniem warstwy uszczelniającej oraz ponownym montażem skrzynki (budynek nr (...)),

- uzupełnieniem piaskiem podbudowy chodnika przy stacji (...) budynek nr (...) ( opinia biegłego rzeczoznawcy budowlanego J. S. – k. 2448-2467, 2520-2531, 2558-2575, 2655v-2656v, 2689-2694).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dowodów z dokumentów, złożonych do akt niniejszej sprawy, których prawdziwość i wiarygodność nie była kwestionowana przez strony niniejszego postępowania, a Sąd nie znalazł podstaw, by czynić to z urzędu. Sąd ocenił wiarygodność i moc zebranych dowodów według własnego przekonania uwzględniając zasady logicznego rozumowania wskazania wiedzy i doświadczenia życiowego (art. 233 § 1 k.p.c.).

Sąd poczynił swoje ustalenia także w oparciu o zeznania przesłuchanych w toku postępowania świadków: E. B., Z. Ł., A. Z., G. C., R. K., A. S., M. D. (2), R. R., I. S. oraz P. C.. Zeznania świadków były jasne, spójne i logiczne, w przeważającym stopniu korespondują z pozostałym materiałem dowodowym zebranym w sprawie.

Nie stanowiły podstawy ustaleń stanu faktycznego zeznania świadka P. R. (k. 2289-2290), który zeznał że nie brał udziału w czynnościach związanych z serwisem wind w budynkach Wspólnoty.

Sąd oparł się ponadto na opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy budowlanego J. S. ( opinia – k. 2448-2467, 2520-2531, 2558-2575, 2655v-2656v, 2689-2694), która sporządzona została w oparciu o dokumentację znajdującą się w aktach sprawy, jak również przeprowadzoną przez biegłego wizję lokalną budynków i terenu powodowej Wspólnoty. Przedmiotowa opinia jest precyzyjna i dokładna, a biegły w sposób wyczerpujący ustosunkował się do zarzutów podniesionych przez strony postępowania do sporządzonej przez niego opinii. Na podstawie wskazanej opinii Sąd ustalił, że koszt naprawy stwierdzonych wad (tj. potwierdzonego opinią biegłego zakresu wad i wymiaru koniecznej do napraw prac) objętych zakresem rękojmi w budynkach Wspólnoty wynosi 14 966,84 zł.

Ustalając stan faktyczny Sąd nie wziął pod uwagę opinii biegłego sądowego K. G. ( opinia – k. 2340-2345, 2371v-2372v), ponieważ opinia ta stała niejako w opozycji do opinii biegłego J. S., a po jej sporządzeniu pozwana spółka wykonała liczne prace naprawcze więc straciła na aktualności. Biegły K. G. na dzień oględzin w dniu 14 lutego 2017 r. stwierdził brak występowania widocznych wad i usterek w przestrzeni kubaturowej części wspólnych, a tymczasem jesienią tego roku pozwany przeprowadził prace naprawczo-usterkowe, zakończone odbiorem na przełomie listopada i grudnia 2014 r.

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 5 k.p.c. Sąd pominął wniosek dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego z zakresu budownictwa jako zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania (biegły sądowy rzeczoznawca budowlany J. S. czterokrotnie ustosunkowywał się do podnoszonych przez strony wobec jego opinii zarzutów, zarówno pisemnie, jak również ustnie na rozprawie). Sąd nie może dopuszczać kolejnych dowodów z opinii kolejnych biegłych aż do chwili gdy ich wnioski będą zgodne z wolą strony.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie jedynie w nieznacznej części.

Pierwszą kwestią sporną wymagającą rozstrzygnięcia była kwestia legitymacji powodowej Wspólnoty od wystąpienia z niniejszym powództwem. Powódka twierdziła, że jej umocowanie do wniesienia powództwa o odszkodowanie wynika z umów cesji zawartych pomiędzy zarządem działającym w imieniu Wspólnoty a właścicielami lokali.

Dochodzenie roszczeń dotyczących wad fizycznych nieruchomości wspólnej nie należy do czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a więc nie leży w granicach zdolności prawnej Wspólnoty. Roszczenia te przysługują indywidualnie każdemu z właścicieli, albowiem ich źródłem są umowy sprzedaży lokalu. Jednocześnie istnieje możliwość dochodzenia tych roszczeń, gdy zostaną one przelane przez właścicieli na wspólnotę. Źródło tego uprawnienia wynika z przepisów kodeksu cywilnego a nie ustawy o własności lokali.

Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie. Na mocy uchwały nr (...) z dnia 16 kwietnia 2014 r. właściciele lokali upoważnili Zarząd Wspólnoty do zawierania z właścicielami lokali umów cesji wierzytelności, na podstawie których nastąpiło przejęcie przez powódkę prawa do dochodzenia roszczeń cywilnoprawnych od pozwanej spółki z tytułu odszkodowania oraz rękojmi w związku z wadami fizycznymi części wspólnej nieruchomości wchodzących w skład (...). Z kolei na mocy uchwały nr(...)właściciele lokali upoważnili zarząd do wystąpienia przeciwko deweloperowi z roszczeniami powstałymi w związku z wadami fizycznymi części wspólnej nieruchomości wchodzących w skład (...), w tym do wyboru profesjonalnego pełnomocnika.

W załączonych przez powódkę umowach cesji zawartych pomiędzy powodową wspólnotą i właścicielami lokali, przenieśli oni nieodpłatnie na rzecz wspólnoty roszczenia z tytułu rękojmi, związane z istnieniem wad fizycznych oraz odszkodowawcze z tytułu szkód majątkowych w nieruchomości wspólnej w stosunku do pozwanej.

W oparciu o przedłożoną dokumentację, kierując się dyspozycją przepisu art. 509 k.c. Sąd uznał, że powódka skutecznie wykazała, że nabyła od właścicieli lokali opisaną wyżej wierzytelność.

Mając na uwadze skuteczność nabycia przez powódkę przedmiotowych roszczeń, należało uznać, że powodowa Wspólnota Mieszkaniowa posiadała legitymację czynną do wystąpienia z roszczeniem z tytułu rękojmi przeciwko pozwanej spółce – w zakresie nieruchomości wspólnej.

Jednakże w niniejszej sprawie nie chodziło wyłącznie o realizację roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej, lecz również o roszczenia współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego związane wyłącznie z tym lokalem stanowiącym przedmiot ich współwłasności.

Powodowa wspólnota także w przypadku garażu upatrywała swojej legitymacji czynnej w zawarciu z częścią współwłaścicieli garażu umów, na podstawie których przenieśli oni na jej rzecz roszczenia przeciwko stronie pozwanej wynikające z wad fizycznych tego garażu.

Tymczasem, jak podniesiono, wspólnota mieszkaniowa powołana została do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i do tego ograniczają się jej uprawnienia, także w zakresie sądowego dochodzenia roszczeń. Jeżeli, jak przyjął Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, w kompetencjach wspólnoty mieszkaniowej mieszczą się wyłącznie czynności dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, to wyłączyć należy możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń odszkodowawczych przysługujących współwłaścicielowi (grupie współwłaścicieli) lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności wynikających z umowy sprzedaży deweloperskiej nawet na podstawie umów cesji zawartych przez wspólnotę mieszkaniową z poszczególnymi współwłaścicielami odrębnego lokalu.

Lokal garażowy nie jest częścią nieruchomości wspólnej, którą zarządza wspólnota, lecz stanowi odrębny lokal niemieszkalny mający urządzoną księgę wieczystą, zatem do wytoczenia powództwa legitymowani są wyłącznie współwłaściciele tego lokalu.

Skoro część dochodzonego roszczenia dotyczyła nie nieruchomości wspólnej, lecz garażu stanowiącego przedmiot odrębnej własności wskazanych osób, nie ma więc podstaw do przyjęcia, że współwłaściciele mogli skutecznie przelać przysługujące im roszczenia z tytułu rękojmi (i odszkodowawcze) na wspólnotę, której zdolność prawna jest ograniczona, w związku z czym może być podmiotem jedynie praw i obowiązków związanych z nieruchomością wspólną (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2013 r., sygn. I CSK 379/12, LEX nr 1350237).

W konsekwencji o ile powodowej Wspólnocie przysługiwała legitymacja czynna do wystąpienia z niniejszym powództwem w zakresie roszczenia przeciwko pozwanej spółce z tytułu wad występujących w nieruchomości wspólnej, o tyle powódka nie dysponowała legitymacją w zakresie tego roszczenia w przypadku lokali garażowych czy tarasu przynależącego do lokalu (...), które nie stanowią części wspólnych objętych zarządem powodowej Wspólnoty.

Mając na uwadze ustalenie, że powodowej Wspólnocie nie przysługiwała legitymacja do wytoczenia pozwanej spółce niniejszego roszczenia w zakresie w jakim dotyczyło garaży wielostanowiskowych, co samo w sobie stanowiło podstawę oddalenia tej części roszczenia, to jedynie ubocznie wskazać można, że nawet gdyby hipotetycznie powódce przysługiwałaby legitymacja czynna w tym zakresie – powództwo również podlegałoby oddaleniu.

W takiej hipotetycznej sytuacji, w ocenie Sądu powództwo należałoby uznać również za nieudowodnione co do zasady, jak i wysokości roszczenia. Zgodnie z art. 232 zdanie 1 k.p.c. strony zobowiązane są wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Ciężar udowodnienia faktu spoczywa zatem na osobie, która twierdzi, a nie na osobie, która zaprzecza. Strony powinny wskazać sądowi środki dowodowe zmierzające do wykazania prawdziwości ich twierdzeń, a ocena przydatności wskazanego przez strony dowodu należy do sądu. Ewentualne ujemne skutki nie przedstawienia dowodu obciążają stronę, która nie dopełniła ciążącego na niej obowiązku. Ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie (art. 227 k.p.c.) spoczywa na stronie, która z faktów tych wywodzi skutki prawne (art. 6 k.p.c.).

Na powódce spoczywał ciężar wykazania istnienia dochodzonego roszczenia od pozwanej, jego zasadność i wysokość, co jest szczególnie istotne w przypadku, gdy strona pozwana zaprzecza okolicznościom podnoszonym przez stronę przeciwną. Strona pozwana zakwestionowała bowiem twierdzenia strony powodowej i wnosiła o oddalenie powództwa w całości. Wówczas to właśnie strona przeciwna winna wskazać materiał, który stanowi niepodważalne oparcie dla jej stanowiska.

Podkreślić trzeba, że przy rozpoznawaniu sprawy rzeczą sądu nie jest zarządzenie dochodzenia w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienia, ani też sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 roku, sygn. I CKU 45/96, Lex nr 29440). Konieczność wyjaśnienia i przytoczenia podstawy faktycznej wyroku nie nakłada na sąd obowiązku poszukiwania dowodów, ponieważ obciąża on strony według reguł określonych w art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. w związku z art. 3 k.p.c. ( wyrok SN z dnia 17 lutego 2005 roku, sygn. IV CK 579/04, Lex nr 176005).

Wskazać należy, że powodowa Wspólnota nie wywiązała się z zakreślonego obowiązku (zgodnie z ww. przepisami), ponieważ nie przedstawiła miarodajnych dowodów dla wykazania wysokości zgłoszonego żądania.

Część uwidocznionych rys (na dzień przeprowadzenia przez biegłego rzeczoznawcę budowlanego J. S. wizji lokalnej) w ścianach garażu została naprawiona. Dopiero stwierdzenie, że występujące w tych miejscach przecieki są dalej czynne, wymagałoby podjęcia prac naprawczych i ich uszczelnienia, co nie zostało wykazane. O ile powstające rysy w betonie są przyczyną przedostawania się wody (w miejscu ich wystąpienia jest on nieszczelny), a biegły wskazał, że konieczność wykonania uszczelnień w garażach podziemnych może nieść ze sobą duże koszty, w przypadku ustalenia, że ich źródłem nie są jedynie przecieki w obrębie ścian i ewentualnie dylatacji, to jednak biegły nie stwierdził występowania takich wad.

Część rys była naprawiana, a same ślady po zaciekach nie przesądzają, że naprawa nie była skuteczna – ponieważ nie wiadomo, czy pochodzą sprzed czy po naprawie. Jednocześnie prowadzona konserwacja posadzek garażowych i piwniczych zakładająca obfite polewanie posadzki wodą mogła prowadzić do wpływania wody pod posadzki i powodować podsiąkanie wody w tynki, słupy i ściany. Nie można wykluczyć, że ślady zawilgocenia wynikały ze stosowania takiej metody mycia posadzki. Omawiane kwestie były drugorzędne, ponieważ ostatecznie i tak ewentualna naprawa ścian i posadzki w garażach polegać będzie na uszczelnieniu powłoki betonowej od środka przy użyciu izolacji bezpowłokowej (żywice pęczniejące, nanozaprawy) i stanowić będzie część bieżącej konserwacji budynków. Nie sposób uznać, aby w sytuacji kiedy budynek będzie z biegiem czasu osiadać, a ściany pracować w wyniku tego procesu, aby ewentualnie każda nowo powstała rysa (której, podkreślić ponownie należy – naprawa nie będzie wymagać szczególnych robót budowlanych i nie będzie generować dużych kosztów) obciążała pozwanego.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów podniesionych przez powodową Wspólnotę, wskazać należy, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. O istnieniu wad decyduje zatem kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno-techniczne. Wadą jest każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 listopada 2007 r., sygn. akt V CNP 124/07, LEX nr 483295; por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2006 r. sygn. I CSK 147/05, LEX nr 180193).

Przypomnieć należy, że deweloper odpowiada za wady lokalu na podstawie przepisów o rękojmi (art. 568 k.c. i nast.), a także przepisów o odszkodowanie z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 k.c.)

Zgodnie z przywołanym przepisem art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Warunkiem powstania odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu art. 471 k.c. jest obok istnienia zobowiązania, niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, powstanie szkody i zaistnienie adekwatnego związku przyczynowego między niewykonaniem zobowiązania a powstałą szkodą.

W niniejszej sprawie strony pozostawały w sporze co do tego, czy ewentualna szkoda zaistniała w majątku właścicieli wspólnoty nastąpiła na skutek nienależytego wykonania zobowiązania pozwanego.

Nie było między stronami sporu co do tego, że pozwana spółka jako prowadząca działalność deweloperską zrealizowała inwestycję budowlaną - budowę trzech budynków mieszkalnych przy ul. (...) w W., a następnie dokonała wyodrębnienia lokali mieszkalnych i ich sprzedaży wraz z odpowiednimi udziałami w nieruchomości wspólnej (budynku i gruncie). Potwierdzają to akty notarialne oraz wpisy w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali, wskazujące na podstawy nabycia.

Wybudowanie, wyodrębnienie i sprzedaż lokalu mieszkalnego oznacza zobowiązanie do "wytworzenia" lokalu odpowiadającego wymogom prawa budowlanego, normom technicznym w budownictwie, regułom wiedzy i sztuki budowlanej, treści dokumentacji projektowej. Lokal mieszkalny oraz jego otoczenie w postaci budynku stanowiącego część wspólną nieruchomości winny nadawać się do umówionego użytku, zgodnego ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, tzn. nadawać się do zamieszkiwania, odpowiadać wymaganiom technicznym i estetycznym. Obiekt budowlany powinien zostać wzniesiony w sposób zapewniający trwałość i stabilność konstrukcji, jakość i użyteczność - w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej (art. 5 ust. 1 prawa budowlanego). Do budowy należy użyć właściwych materiałów, a konstrukcję wykonać starannie i fachowo. Uchybienie tym regułom może stanowić zarówno delikt, jak i niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Nabywcy lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości jako strony umów deweloperskich (mających za przedmiot wybudowanie lokalu, a następnie jego przeniesienie na klienta dewelopera) oraz umów sprzedaży poszczególnych lokali mogą dochodzić naprawienia szkody wynikłej z nienależytego wykonania samego lokalu, jak i związanych z lokalem części wspólnych nieruchomości stanowiących współwłasność właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.

Powodowa Wspólnota podniosła, że na skutek wykonania budynków z niezachowaniem wymagań przewidzianych regułami sztuki budowlanej doszło do ujawnienia się wad fizycznych obniżających wartość nieruchomości.

W celu dokonania oceny prawidłowości wykonania budynków oraz ustalenia istnienia wad w częściach wspólnych budynków przy ul. (...) w W. na dzień 20 grudnia 2014 r., a także oszacowania kosztów niezbędnych do wykonania naprawczych prac budowlanych, sąd przeprowadził dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy budowlanego, inż. J. S.. Opinia ta stanowi istotny element materiału dowodowego mający znaczenie dla dokonania ustaleń faktycznych i rozstrzygnięcia sprawy. Biegły sporządził pisemną opinię zasadniczą, którą następnie uzupełniał pisemnie, a także ustnie na rozprawie w dniu 16 listopada 2020 r.

Sąd uznał opinię za sporządzoną w pełni profesjonalnie, rzetelnie, zawierającą należyte omówienie założeń i wniosków, a przez to wiarygodną i dającą podstawę do poczynienia stanowczych ustaleń faktycznych. Biegły wyjaśnił, na czym polegają stwierdzone przez niego błędy wykonawcze, przedstawił ich przyczynę, opisał także i oszacował zakres robót niezbędnych do przywrócenia budynku do stanu zgodnego z przepisami budowlanymi i zasadami sztuki budowlanej, jak również wykazał jakie prace naprawcze zostały na zlecenie pozwanej spółki przeprowadzone oraz czy były one prawidłowe, tj. skutecznie usunęły uprzednio uwidocznioną wadę. Sformułowane w opinii wnioski zostały poparte logiczną argumentacją, motywacja tych wniosków jest czytelna, zrozumiała i przekonująca. Biegły ustosunkował się do zastrzeżeń stron i odpowiedział na pytania.

Opierając się na sporządzonej opinii, stwierdzić należało, że zarzucane przez powódkę usterki i wady w postaci pęknięć skośnych na posadzce garażu oraz przebarwień przy lokalach nr (...) (budynek nr (...)), niestaranne przymocowanie listwy na IV piętrze przy licznikach oraz wycieki silikonu (budynek nr (...)), zaciek przy lokalu nr (...) (budynek nr (...)), nieprawidłowo zamontowane studzienki drenażowe oraz nieprawidłowo zamontowana studzienka chłonna (na terenie zewnętrznym) w ogóle nie występowały.

Za wady nie zostały również uznane: system kontroli dostępu, uzupełnienie i uszczelnienie dylatacji (jako że jest to czynność serwisowa) oraz zaciek przy lokalu nr (...) w budynku nr (...) (przeciek miał charakter jednorazowy, instalacja została uszczelniona). Z uwagi na ślady zahaczenia przez pojazdy lampy wjazdowej do budynku (...), nie było możliwe ustalenie, czy lampa była przechylona już pierwotnie, zanim doszło do najeżdżania na nią przez pojazdy.

Z kolei znaczna większość pozostałych uwidocznionych wad i usterek jakie powódka zarzucała usunięta w sposób prawidłowy przez pozwaną spółkę. Powodowa Wspólnota złożyła pozew w niniejszej sprawie w czerwcu 2014 r., podczas kiedy do jesieni 2018 r. pozwana spółka sukcesywnie przeprowadzała prace naprawcze obejmujące:

- w budynku nr (...): wypoziomowanie drzwi wejściowych do garaży, uzupełnienia spękań ścian przy windzie na poziomie -1, regulacji drzwi p-poż, uzupełnienia spękań ścian przy komórkach lokatorskich, naprawy listwy od szachtów sanitarnych, pęknięć przy drzwiach wyjściowych, przymocowania nakrętek śrub mocujących balustradę, uzupełnienia spękań ścian przy lokalach, regulacji drzwi wejściowych;

- w budynku nr (...): pęknięcia ściany przy nadprożu drzwi wejściowych, uzupełnienia cokołów w komórkach lokatorskich, uzupełnienia fug i cokołów przy lokalach, uzupełnienia spękań, ubytków i braku fugi w komórkach lokatorskich przy dylatacjach, uzupełnienia spękań ściany przy dylatacji, uzupełnienia posadzki przy lok. nr 14, przymocowania nakrętek śrub mocujących balustrady klatek schodowych, uzupełnienia spękań ścian przy drzwiach p-poż, fugi przy drzwiach, wyrównania szklanych drzwi wejściowych;

- w budynku nr (...): uzupełnienia fug na gresie i cokołach, przymocowania odpadających cokołów, uzupełnienia pęknięć na ścianach, przymocowania włącznika prądu, przymocowania odspojonych płytek ceramicznych, regulacji drzwi wejściowych, uzupełnienia pęknięć w nadprożach i suficie, przymocowania śrub w balustradach, uzupełnienia fugi elastycznej przy wejściach do wind;

- na terenie zewnętrznym: powstawania zastoin wody na ciągach spacerowych.

Zatem pozwana spółka sukcesywnie usuwała zgłoszone jej usterki, co nie pociągało za sobą modyfikacji (ograniczenia) powództwa przez powodową Wspólnotę. Podkreślić w tym miejscu trzeba również, że pozwana spółka przez cały czas wykazywała wolę i chęć współpracy, podejmując się nie tylko napraw zgłoszonych wad, jak również przeprowadzając prace, które powinny być wykonane w ramach serwisu obciążającego Wspólnotę, ponieważ miały charakter eksploatacyjny. W tym kontekście poczynić można konkluzję, że powodowa Wspólnota przedwcześnie zdecydowała się na złożenie pozwu wniesionego w niniejszej sprawie.

Pozwana wykonała naprawę rys i pęknięć w miejscu dylatacji budynku oraz na ścianach korytarzy. Natomiast w miejscu dylatacji budynku cały czas występują i będą występowały przesunięcia, co może powodować ponowne pojawianie się rys, które należy co jakiś czas wypełniać, co jest czynnością serwisową czyli związaną z zachowaniem substancji budowlanej w należytym stanie technicznym i estetycznym (o czym była już mowa również w kontekście występowania rys w garażach wielostanowiskowych). Bieżące uzupełnienia masy elastycznej dylatacji w posadzkach także jest czynnością serwisową związaną z eksploatacją budynku a nie jego wadą.

Również rysy i pęknięcia na ścianach korytarzy, szczególnie w sąsiedztwie drzwi, były naprawiane przez pozwaną. W trakcie dalszej eksploatacji budynku niewątpliwie pojawiać się będą drobne rysy, które z reguły usuwa się przy powtarzanym co jakiś czas malowaniu klatek schodowych.

Pozwana naprawiała również brakujące fugi i odpadające płytki cokołowe. Na dzień wizji lokalnej wykonanej przez biegłego zdarzały się pojedyncze miejsca, w których płytki cokołowe się odspajały, co jest możliwe w trakcie eksploatacji budynku, a miejscowe naprawy również wchodzą w zakres prac serwisowych, nie obciążają zatem pozwanej z tytułu rękojmi.

Pozwana przeprowadziła także prace naprawcze na tarasie przylegającym do lokalu nr (...), w wyniku których zachowuje on szczelność. Ponad wszelką wątpliwość czasochłonność przeprowadzenia tych prac nie stanowi winy pozwanej, a wręcz przeciwnie – wynikała przede wszystkim z braku chęci współpracowania z pracownikami pozwanej spółki przez właściciela lokalu nr (...). Niezależnie od okoliczności przeprowadzonych przez pozwaną prac naprawczych, aby zachować warstwy tarasowe w dobrym stanie technicznym należy je utrzymywać w czystości i wykonywać okresowo prace serwisowe. O ile pierwotnie wilgoć w lokalu była wynikiem wadliwej hydroizolacji tarasu, tak jego naprawa usunęła tę przyczynę.

Odnosząc się dalej po kolei do podniesionych przez powódkę zarzutów, wskazać należy, że zastosowana konstrukcja bramy wjazdowej na osiedle, z powodu jej rozmiarów, jest ciężka i nieoptymalna przy wielokrotnym otwieraniu i zamykaniu każdego dnia. Kluczową kwestią uzależniającą właściwy dobór bramy byłoby ustalenie, czy na etapie projektowym osiedle planowane było jako strzeżone – w takim przypadku przyjęte rozwiązanie byłoby nieodpowiednie. Przedłożony materiał dowodowy nie pozwolił na jednoznaczne przesądzenie, że osiedle było planowane jako strzeżone. Jednocześnie sporną kwestią pozostawał aspekt właściwej konserwacji tej bramy. Pozwana zarzucała, że Wspólnota w okresie zimowym nie usuwała z prowadnic bramy lodu, który powodował opory uniemożliwiające jej otwarcie, również śnieg w pasie linii przesuwu bramy miał nie być odśnieżany. Zdarzył się również przypadek uderzenia w bramę przez przejeżdżający samochód. W ocenie Sądu powodowa Wspólnota nie wykazała (w świetle przywołanych wcześniej przepisów dotyczących ciężaru wykazania dowodu), że pozwana spółka zamontowała bramę o nieprawidłowych parametrach, jak również że przeprowadzone prace modernizacyjne bramy były nieskuteczne, a ostatecznie, w kontekście sporu o konserwację bramy oraz jej mechaniczne uszkodzenie, że awaryjność przedmiotowej bramy wynika wyłącznie z winy pozwanej.

Jako nieudowodnioną wadę należało potraktować również zbyt głębokie (za niskie) zamontowanie studzienki instalacji wód opadowych przy bramie wjazdowej, ponieważ do akt sprawy nie został przedłożony projekt, co uniemożliwiło ocenę zgodności wykonania. Biegły nie stwierdził, aby taki sposób zamontowania studzienki powodował negatywne skutki eksploatacyjne.

Na uwzględnienie zasługiwały natomiast zarzucane pozwanej spółce przez powodową Wspólnotę usterki i wady takie jak:

- występowanie korozji na wszystkich kratkach przykrywających korytka odwadniające w garażu podziemnym;

- wadliwy sposób montażu wywiewek kanalizacyjnych bez elastycznej opaski umożliwiającej pracę termiczną pionu (brak rozet przed wnikaniem wód opadowych do kanału wentylacyjnego);

- zniszczenie powłok zewnętrznych czap kominowych. W tym przypadku uzupełnienie uszczelnienia leży po stronie wykonawcy, który nie wykonał tego wcześniej. O ile powłoka na czapach kominowych niszczeje z powodu oddziaływania szkodliwych czynników środowiskowych (atmosferycznych), jej zniszczenie jest niemożliwą do zapobiegnięcia kwestią czasu. Jednocześnie w przypadku omawianej sprawy, nie zachodziła potrzeba wymiany czap kominowych, a jedynie odnowienia powłoki lub zastosowania innego rozwiązania zabezpieczającego przed wodą opadową oraz uszczelnienia styku rury z czapą;

- nieprawidłowe zamontowanie mechanizmu samozamykacza drzwi wejściowych do klatki schodowej nr 2 (budynek nr (...)). Należy usunąć tynk z górnej płaszczyzny ościeża i zastosować szpachlowanie cienkowarstwowe;

- nieprawidłowo zamontowane kratki wycieraczek, wymagające wymiany (są to elementy wymienne, niewymagające przeprowadzenia szczególnych robót);

- wyciek wody przy skrzynce hydrantowej przy stanowisku nr 1 w garażu budynku nr (...). Do wyceny naprawy przyjęte zostało wskazane przez biegłego rozwiązanie polegające na zdjęciu skrzynki i nałożenia warstwy zaprawy uszczelniającej, a następnie ponowny montaż skrzynki hydrantowej;

- zapadnięcie podbudowy chodnika przy stacji (...) (którą należy podbudować piaskiem).

Wszelkie pozostałe (poza wymienionymi powyżej) wady i usterki mają charakter wykonawczy bądź eksploatacyjny, nie stanowią zatem podstawy odpowiedzialności pozwanej spółki.

Koszt przeprowadzenia odpowiednich robót wyraża szkodę po stronie powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Szkoda w tym przypadku wyraża się w uszczerbku majątkowym, stanowiącym równowartość kosztów, które należy ponieść w celu doprowadzenia budynku do stanu, w jakim powinien znajdować się w dacie wydania nabytych lokali. Poszkodowany może konstruować roszczenie odszkodowawcze jako odpowiadające kwocie wydatków koniecznych do usunięcia stwierdzonych wad, o ile tylko zmierzają do ograniczenia lub wyłączenia szkody, są celowe oraz wystarczająco uzasadnione i mieszczą się w granicach wyznaczonych przez konstrukcję normalnego związku przyczynowego.

Wysokość uzasadnionych kosztów prac naprawczych obciążających powodową Wspólnotę Mieszkaniową należało ustalić na podstawie opinii i kosztorysu biegłego J. S.. Oszacowując koszt napraw stwierdzonych wad biegły przyjął metodę kosztorysową, na podstawie której oszacował koszty prac na dachu, odsłonięcia z tynku mechanizmów samozamykaczy, naprawę pozostałych rys i pęknięć, jako dających się określić w zakresie czynności do wykonania oraz zużycia materiałów. Wskazana grupa napraw nie niesie za sobą dużych kosztów wykonania, prace te są stosunkowo proste i nie wymagają wysokiej fachowości. Biegły wskazał okres dwóch tygodni pracy brygady czteroosobowej i koszt 3 000 zł za konieczne materiały, na co składały się: 40 dniówek po 8 h x 33,90 zł/r-g plus wskazany koszt materiałów = 14 955,84 zł brutto (13 848 zł netto). Biegły w obliczeniu przyjął najczęściej występującą stawkę roboczogodziny w W. w IV kwartale 2018 r.

Powodowa Wspólnota wykazała, że nabyła roszczenia z tytułu rękojmi (odszkodowania) od właścicieli części lokali (71,71%). Przedłożyła stosowne umowy cesji wierzytelności, przenoszące na Wspólnotę roszczenia przysługujące właścicielom lokali wobec pozwanej.

Sąd zasądził zatem od pozwanej (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. na rzecz powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedle (...) w W. kwotę 10 724,83 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 16 stycznia 2019 r. do dnia zapłaty. O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c., zasądzając je od dnia następującego po dniu doręczenia pozwanej odpisu opinii biegłego J. S. z grudnia 2018 r. ustalającej wysokość uzasadnionych kosztów prac naprawczych.

Dalej idące powództwo podlegało oddaleniu jako niezasadne wobec niewykazania wad budynku jak i wadliwego wykonania zobowiązania przez pozwaną.

O kosztach postępowaniach Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu.

Powodowa Wspólnota utrzymała się z żądaniem jedynie w zakresie ok. 1,5% (zasądzona kwota 10 724,83 zł z dochodzonej pozwem kwoty 700 466,50 zł). W takim przypadku należało obciążyć powodową Wspólnotę kosztami postępowania w całości, pozostawiając szczegółowe wyliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu na podstawie art. 108 § 1 k.p.c.