X

Serwis Internetowy Portal Orzeczeń używa plików cookies. Jeżeli nie wyrażają Państwo zgody, by pliki cookies były zapisywane na dysku należy zmienić ustawienia przeglądarki internetowej. Korzystając dalej z serwisu wyrażają Państwo zgodę na używanie cookies , zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki.

BIP
Rozmiar tekstu
Kontrast

I C 1918/21 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Okręgowy w Warszawie z 2024-05-10

Sygn. akt I C 1918/21

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 maja 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący - Sędzia Piotr Królikowski

Protokolant - Agata Chmielewska

po rozpoznaniu w dniu 12 kwietnia 2024 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa W. D.

przeciwko B. W. (1) i B. W. (2)

o zapłatę

I.  zasądza solidarnie od B. W. (1) i B. W. (2) na rzecz W. D. kwotę 191.420,76 złotych (sto dziewięćdziesiąt jeden tysięcy czterysta dwadzieścia złotych i siedemdziesiąt sześć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 17 sierpnia 2016 r. do dnia zapłaty,

II.  w pozostałym zakresie powództwo oddala,

III.  ustala, że W. D. wygrał postępowanie w 40% zaś B. W. (1) i B. W. (2) solidarnie w 60%, pozostawiając szczegółowe wyliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu, przy zastosowaniu podwójnej wysokości stawki minimalnej wynagrodzenia pełnomocnika dla pełnomocników obu stron.

Sędzia Piotr Królikowski

Sygn. akt: I C 1918/21

UZASADNIENIE WYROKU

z 10 maja 2024 r. (k. 2230)

Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie 07 maja 2013 r. (data prezentaty) W. D. domagał się w stosunku do pozwanych B. W. (1) i B. W. (2) zobowiązania ich do usunięcia wady stropu nad parterem, a następnie przywrócenia obecnego stanu, w tym w zakresie istniejących instalacji i wykończenia budynku mieszkalnego położonego przy ul. (...) w Ł. ((...)) w sposób określony przez biegłego sądowego, w terminie miesiąca od daty uprawomocnienia się wyroku a po bezskutecznym upływie tego terminu – o upoważnienie powoda do usunięcia wad a następnie przywrócenia obecnego stanu, w tym w zakresie obecnie istniejących instalacji oraz wykończenia na koszt pozwanych w sposób określony przez biegłego sądowego, z jednoczesnym zasądzeniem od pozwanych na rzecz powoda kwoty 150.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Powód wnosił także o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych (pozew k. 2 – 45).

W uzasadnieniu W. D. podnosił, że 01 maja 2010 r. zawarł z pozwanymi umowę w formie aktu notarialnego na podstawie której nabył od nich działkę nr (...) położoną w Ł. przy ul. (...) zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, wolnostojącym za łączną cenę 1.085.000 zł, na którą składały się cena działki 410.000 zł brutto oraz cena budynku 666.815 zł i cena udziału w działce, stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową 8.185 zł – tego samego dnia nastąpiło wydanie nieruchomości. Na przełomie listopada i grudnia 2012 r. podczas prowadzenia przez powoda prac wykończeniowych na nieruchomości okazało się, że budynek posiada poważną wadę która sprawa, że do dnia wniesienia pozwu nie nadawał się on do użytkowania – bowiem nadmiernie uginający się strop na parterem groził zawaleniem się budynku. Wg inż. S. B. wykonany strop nie spełniał warunków technicznych oraz wykazywał ugięcia przekraczające dopuszczalne normy. Ponadto pozwani nie przekazali powodowi dokumentacji powykonawczej. Powód chcąc doprowadzić nabytą nieruchomość do stanu umożliwiającego użytkowanie zawiadomił B. W. (1) o istnieniu wady fizycznej nieruchomości i wezwał do jej usunięcia. W czasie wizji lokalnej 06 grudnia 2012 r. pozwany miał przyznać w obecności żony powoda, że strop wykazuje ugięcia, jednak zaprzeczył aby budynek był obarczony wadą w chwili zawarcia z powodem umowy sprzedaży i zignorował wezwanie do usunięcia wady. Powód opierał swoje żądanie na brzmieniu art. 561 §2 k.c.

Strona powodowa zmodyfikowała swoje żądanie pismem z 18 lipca 2016 r. wnosząc w miejsce dotychczasowych żądań z pozwu o zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwoty 250.000 zł tytułem odszkodowania za szkodę spowodowaną nienależytym wykonaniem umowy (zmiana powództwa k. 757 – 858) .

Powód zarzucił pozwanemu łamanie prawa polegające na sfałszowaniu dokumentów, składaniu oświadczeń niezgodnych z prawdą w celu uzyskania pożądanej decyzji administracyjnej, w tym zapisy dotyczące warunków zabudowy, lekceważenie zasad technologicznych i wykonawczych, dopuszczenie do powstania braków projektowych, zatrudnienia projektanta bez wystarczających uprawnień, niezatrudnienia konstruktora i kierowników budów poszczególnych branż, w celu ograniczenia kosztów budowy. Zwiększenie żądania pieniężnego było wynikiem konieczności poniesienia kosztu naprawy innych, poza wadliwie zaprojektowanym stropem nad parterem, wad fizycznych i prawnych jakimi dotknięta jest nieruchomość przy Ł. (...). Powód wskazywał, iż zmodyfikowanego roszczenia dochodzi na podstawie przepisów o umownej odpowiedzialności odszkodowawczej. Powód zarzucał nieprawidłowości i błędy w fazie projektowej w tym zlecenie prac projektowych osobie bez uprawnień dla budynków o kubaturze powyżej 1000 m ( 3), przygotowanie niekompletnego i nieodpowiadającego standardom projektu budowlanego. Powód zarzucał, że projekt załączony do zamiennego pozwolenia na budowę i otrzymany od architekt K. - Z. są od siebie różne – na projekcie złożonym do (...) zawiera ręczne poprawki i różnice konstrukcyjne naniesione na rzuty i przekroje. Zawiera także obliczenia konstrukcyjno – statyczne dołączone z innego domu, zatem dla jego budynku brak jest w ogóle obliczeń konstrukcyjnych. Zmiany zaś uzgodnione z pozwanym nie zostały zalegalizowane. A.. K. – Z. wykonała projekt z przekroczeniem uprawnień dot. projektowania budynków o skomplikowanej konstrukcji i kubaturze powyżej 1000 m ( 3 )zaś w 2008 r. nie należała do Izby Inżynierów Budownictwa i nie posiadała wymaganego przepisami OC. Powód zarzucił szereg wad wykonawczych począwszy od wad fundamentów, wynikających już z prywatnej opinii S. B. dołączonej do akt sprawy na wcześniejszym etapie, brak szeregu kanałów wentylacyjnych, które powinny zostać wykonane zgodnie z projektem. Pękające ścianki działowe w salonie na parterze budynku, betonowanie całości konstrukcji stropu nad parterem bez niezbędnych środków zapobiegających zamarzaniu i nadmiernie płynnej konsystencji, braki, nieprawidłowości lub zmiany w zakresie otworów okiennych, nieprawidłowe zaprojektowanie stropu nad piętrem w części użytkowej i nieużytkowej.

Pismem z 16 sierpnia 2016 r. powód doprecyzował, że cofa w całości roszczenie wyrażone w pozwie z dnia 30 kwietnia 2013 r. z tytułu rękojmi o usunięcie wady stropu nad parterem a następnie przywrócenie stanu obecnego z jednoczesnym zasądzeniem od pozwanych na rzecz powoda kwoty 150.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Powód wskazał, że w odniesieniu do wadliwego wykonania stropu zrzeka się wyłącznie roszczeń przysługujących w ramach rękojmi natomiast podtrzymuje roszczenia odszkodowawcze. Powód doprecyzował także ze żądanie zapłaty 250.000 zł obejmuje także żądnie odsetek od dnia złożenia zmodyfikowanego roszczenia tj od dnia 18 lipca 2018 r. do dnia zapłaty (pismo powoda k. 871 – 877).

W odpowiedzi na pozew pozwani wnosili o oddalenie powództwa w całości i zasądzenia od powoda na rzecz pozwanych solidarnie kosztów zastępstwa procesowego (odpowiedź na pozew k. 90 – 126).

Pozwani przyznali zawarcie z powodem umowy sprzedaży nieruchomości, w której powód potwierdził, że pozwani jako sprzedający wykonali wszelkie prace, do których byli zobowiązani, dodatkowo oświadczył, że zna stan techniczny budynku i go akceptuje. Powód wraz z żoną zawarli z pozwanymi umowę rezerwacyjną z 19.08.2008 r. dot. przedmiotowej nieruchomości. Na życzenie powoda i jego żony (w uzgodnieniu z pozwanymi) pracowali z architektem nad wprowadzeniem zmian do projektu budowlanego w celu dostosowania budynku do ich indywidualnych potrzeb – po przygotowaniu stosownej dokumentacji B. W. (1) jako adresat decyzji pozwolenia na budowę wystąpił do Starosty (...) o zmianę wcześniej uzyskanego pozwolenia na budowę i decyzją nr (...) z 24.10.2008 r. Starosta zatwierdził projekt zamienny. Po jego otrzymaniu strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży. Pozwani wykonywali wszelkie roboty zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, zgodnie ze sztuką budowlaną przy użyciu materiałów posiadających stosowne certyfikaty dopuszczające do stosowania w budownictwie i co najważniejsze pod stałą bieżącą kontrolą inspektora nadzoru inwestorskiego powołanego przez powoda i jego żonę, który sporządzał dokumentację zdjęciową m. in zbrojenia stropu przed zalaniem betonem. Powód poprzez swojego inspektora osobiście uczestniczył w procesie budowy poprzez czynności nadzorcze, miał możliwość bieżącego zgłaszania uwag co do poprawności wykonywanych robót – powód takich uwag nie zgłosił, co potwierdził składając oświadczenie w umowie sprzedaży. Powód nie wykazał zasadności swojego żądania ani rzekomej wady rodzącej ryzyko zawalenia się budynku. Powód nie wskazał także zakresu robót wykonanych samodzielnie po wydaniu mu budynku – dokonał bowiem wielu zmian, które nie były uzgodnione z pozwanymi. Były to m. in:

zmiana przeznaczenia strychu poprzez adaptację dla celów mieszkaniowych – wylany dodatkowy strop nad piętrem,

wielokrotne wiercenia/wykuwanie dodatkowych otworów w stropie nad parterem w celu rozprowadzenia instalacji rekuperacji,

budowa ogrodu zimowego na stropie nad parterem (garażem),

budowa ogrodu zimowego na parterze.

W związku z tym prace po przejęciu lokalu były wykonywane niezgodnie z treścią aktu notarialnego przez ekipy nieautoryzowane przez pozwanych. Ponadto powód nie wezwał pozwanych do usunięcia wad wyznaczając im odpowiedni termin. Pozwany B. W. (1) odbył wprawdzie wraz z powodem i innymi osobami spotkanie 06.12.2012 r. ale jego w trakcie J. Z. posiadający uprawnienia konstrukcyjna – budowlane nie stwierdził nadmiernie ugiętego stropu ani innych wad zgłaszanych w pozwie przez powoda. Ponadto powód nie wykazał wysokości poniesionej szkody, ani nie przedstawił dowodów na jej poniesienia czy też istnienie związku przyczynowego pomiędzy rzekomą szkodą z zaniechaniami czy działaniami pozwanych. Pozwani wskazali, iż działania powoda są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego zmierzając do wyłudzenia odszkodowania – czego dowodem miało być zawezwanie do próby ugodowej na kwotę 666.815 zł. Jest to kwota stanowiąca równowartość zakupu budynku.

Pismem z 03.02.2014 r. pozwani sprecyzowali swoje stanowisko (pismo k. 138 – 145) wskazując, że roszczenia powoda są o tyle niewykazane, że w przypadku zagrożenia zawaleniem się konstrukcji powód powinien dokonać czynności zachowawczych i naprawczych, czego nie uczynił. Ponadto powodowi nie przysługuje roszczenie o usunięcie rzekomej wady a po bezskutecznym upływie wskazanego terminu upoważnienie powoda do usunięcia wady na koszt pozwanych. Zarazem powód nie może żądać jednocześnie usunięcia wady i odszkodowania, bowiem są to dwa oddzielne uprawnienia, i oznaczałoby to podwójne naprawienie szkody. Ponadto powód nie sformułował żadnego z roszczeń przewidzianych w art. 566 k.c. Powód nie odstąpił od umowy ani nie żądał obniżenia ceny (art. 560 §1 k.c. w zw. z art. 561 §3 k.c.). Nieruchomość została wydana powodowi 27.04.2010 r., który w terminie 3 lat od wydania budynku nie skorzystał z żadnego z roszczeń z tytułu rękojmi. Pozwani wskazywali, że rzekome wady powstały z przyczyn za które nie ponoszą odpowiedzialności lecz na skutek wykonania przez powoda na własną odpowiedzialność i koszt dodatkowych prac po wydaniu budynku co wyłącza uprawnienia również z art. 471 k.c. Natomiast roszczenia powoda z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z 22.11.2008 r. uległy przedawnieniu zgodnie z art. 390 §3 k.c.

W odpowiedzi na modyfikację powództwa pozwani wnosili o oddalenie zmienionego powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów wg spisu przedłożonego przez stronę (odpowiedź na modyfikację z 01.12.2016 r. k. 954 – 1080).

W uzasadnieniu stanowiska wskazywali, że ich postępowanie odnośnie do procesu budowlanego było prawidłowe, uwzględniali także część życzeń klientów ale nie wszystkie, bowiem byli w stanie to robić jedynie w takim zakresie, w jakim pozostawały one zgodne z dokumentacją budowlaną. To powód generował nieustannie nowe życzenia i pomysły, dokonywał zmian i ingerował w proces budowlany – pozwani uzgodnili, że w tym zakresie w jakim powód samodzielnie wprowadza zmiany może się to odbywać na jego wyłączne ryzyko.

Pozwani podnieśli, że zmiany, które zostały uzgodnione pomiędzy stronami dotyczyły częściowego zwiększenia powierzchni użytkowej, dostosowania pomieszczeń i ich układu do oczekiwań powoda przy zachowaniu parametrów wynikających z warunków zabudowy, zachowaniu dwóch kondygnacji użytkowych tj. parteru i piętra oraz poddasza nieużytkowego, stropu nad piętrem o lekkiej konstrukcji drewnianej jak w pierwotnym projekcie z 25.04.2008 r. - i tylko w takim zakresie wyrazili zgodę na kontakt powoda z architektem B. Z.. Tymczasem w toku korespondencji powód zwiększał swoje oczekiwania i dążył do rozbudowania domu w znacznie większym zakresie. Natomiast zmiany, które zostały uzgodnione między stronami zostały także uwzględnione w projekcie zamiennym złożonym w PINB. Także szereg zmieniających się żądań powoda miało wpływ na termin oddania budowy. Pozwani wskazywali że są deweloperem i inwestorem a nie wykonawcą w stosunku do powoda i nie zawarli z nim umowy o roboty budowlane a umowę sprzedaży, poprzedzona umową rezerwacyjną i przedwstępną. Jedynie w drodze wyjątku zgadzali się uwzględnić niektóre uwagi powoda do projektu ale to oni byli inwestorem i działali w tym charakterze od początku wg przedstawionego prze siebie projektu oraz ponosili odpowiedzialność za uzyskanie niezbędnych pozwoleń. Pozwani wskazali, że powód nie wykazał przesłanek odpowiedzialności na gruncie art. 471 k.c. ani istnienia samowoli budowlanej, czy też nieprawidłowości na etapie projektowym. Ponadto zarzucali, że powód nigdy nie odstąpił od umowy sprzedaży, pomimo twierdzenia o tak daleko sięgających problemach z budynkiem, że nie nadaje się on do użytkowania ze względu na ryzyko katastrofy budowlanej. Pozwani podnieśli, że zmiany które wprowadzili, uwzględniając częściowo życzenia powoda były na tyle nieistotne, że mieściło się to w granicach zakreślonych §3 ust. 3 umowy przedwstępnej - jest to odstępstwo także w rozumieniu art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego i nie wymagają one wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Wskazali, że wykonanie ścianek działowych z innego materiału było zmianą nieistotną, na którą zgodę wyraziła architekt - zmiana ta nastąpiła także na wyraźne życzenie powoda, ich wykonanie nie miało miejsca w warunkach obniżonych temperatur, zmiany dot. otworów okiennych zostały w całości wprowadzone na wyraźne życzenie powoda, zmiany w zakresie kominów wentylacyjnych – niewykonywania ich nastąpiło na wyraźną prośbę powoda ponieważ zdecydował się na założenie wentylacji mechanicznej. To powód także chciał zrezygnować z komina spalinowego w kotłowni oraz zainstalować pompę ciepła. Również na zmianę kąta nachylenia dachu wyraziła zgodę architekt. Wszystkie usterki zgłoszone przez powoda przed zawarciem umowy sprzedaży zostały usunięte zaś to powód wykonał szereg prac, które nie były przewidziane projekcie i wykonał to na własne ryzyko i odpowiedzialność. Już na etapie pierwotnego pozwu powód przyznał, że wykonał ogrody zimowe oraz betonowe wylewki we wszystkich pomieszczeniach budynku. Ponadto powód zmienił przeznaczenie strychu z nieużytkowego na użytkowy. Powód wybudował także śmietnik w innym miejscu niż przewidywał to projekt zagospodarowania terenu, przesunął granicę działki, o ok 2 m na południe, zasypując cześć strugi i naruszając w ten sposób teren W. Obszaru Chronionego Krajobrazu. Dalej pozwani wskazywali brak wykazania szkody przez powoda. Finalnie podnosili, że roszczenia powoda w kształcie zmodyfikowanym uległy przedawnieniu w przypadku oparcia ich na podstawie deliktowej na podstawie przepisu art. 442 ( 1) k.c.

W odniesieniu do modyfikacji powództwa i cofnięcia poprzez powoda roszczenia wynikającego z rękojmi pozwani pismem z 08.09.2016 r. wnosili o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych kosztów postępowania wg spisu kosztów w wysokości 22.596 zł (pismo pozwanych ze spisem kosztów k. 890 – 902).

Pismem z 19 lipca 2023 r. powód złożył pismo „precyzujące żądanie pozwu” wnosząc o zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda W. D. kwoty 324.076,58 zł wraz z odsetkami za opóźnienie liczonymi od 18 lipca 2016 r. do dnia zapłaty a także zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda solidarnie kosztów zastępstwa procesowego w wysokości sześciokrotności stawki minimalnej przewidzianej prawem wraz z ustawowymi odsetkami z tytułu opóźnienia (pismo powoda k. 2079).

W odpowiedzi na powyższe powodowie wnosili o oddalenie powództwa w całości zgłaszając zarzut przedawnienia roszczenia o kwotę 74.076,58 zł o jaka zostało rozszerzone powództwo (pismo pozwanych k, 2104 – 2118).

Postanowieniem z 19 października 2016 r. Sąd Okręgowy umorzył postępowanie w zakresie w jakim powództwo zostało cofnięte i zasądził koszty zgodnie z wnioskiem pozowanych z 08 września 2016 r. (postanowienie k. 913 – 915).

Orzeczenie to zostało uchylone postanowieniem Sądu Apelacyjnego w Warszawie VI Wydział Cywilny z 28 lutego 2017 r. sygn. akt VI ACz 2995/16 w zakresie pkt 2 tj. kosztów postępowania (k. 1092 – 1094).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany B. W. (1) prowadzi działalność gospodarczą pod firma (...), w zakresie której prowadzi budowę i sprzedaż budynków mieszkalnych (wydruk z CEiDG pozwanego k. 12).

Decyzją nr (...) z 25.04.2008 r. Starostwa (...) zatwierdził projekt budowalny i udzielił pozwolenia na budowę dla pana B. W. (1) - jedenastu budynków mieszkalnych, jednorodzinnych wolnostojących oraz jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej wraz z szambami na działce nr ew. (...) obręb Ł. przy ul. (...). Autorem projektu architektonicznego była mgr inż. B. Z., zaś autorem projektu konstrukcyjnego mgr inż. A. G.. A.. K. posiada uprawnienia do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie w specjalności architektonicznej bez ograniczeń nr ew. St (...) i jest wpisana na listę członków (...) Okręgowej Izby Architektów pod numerem (...)(decyzja nr (...) k. 117 – 118, 922, projekt pierwotny k. 201 – 236, 923). Decyzją nr (...) z 24.10.2008 r. Starosta zmienił na wniosek pozwanego własną decyzję nr (...) i zatwierdził projekt budowlany oraz udzielił pozwolenia na budowę wg projektu zamiennego w zakresie zagospodarowania terenu i projektu budowlanego jednego budynku mieszkalnego usytuowanego na południu działki. Autorem projektu była mgr. inż. B. Z., projektantem konstrukcji dr inż. A. G. (decyzja nr (...) k. 119 – 120, projekt zamienny k. 237 – 273, k. 73-738, dokumentacja w odpisach k. 922 – 935, zeznania B. Z. k. 2144v – 2147 znacznik 00:19:34 – 01:32:51).

Powód kontaktował się w lipcu 2008 r. z B. K. architektem, w celu uzgodnienia możliwości zmian i adaptacji w budynku Ł. (...), w tym wskazywał chęć założenia rekuperacji, stworzenia ogrodu zimowego. Powód wnioskował także o zmianę dotyczącą klatki schodowej – w uzgodnieniu z architektem ustalono zmianę w tym zakresie Zmiana ta została uzgodniona również z pozwanym B. W. (1) (korespondencja email k. 704 – 737, k. 739).

Pomiędzy (...) B. W. (1) a W. i M. D. została w dniu 19.08.2008 r. zawarta umowa rezerwacyjna, zgodnie z którą B. W. (1) jako Inwestor zobowiązał się wybudować dla nabywców budynek mieszkalny jednorodzinny w ramach prowadzonej budowy, o powierzchni 308 mkw na działce oznaczonej w projekcie podziału nieruchomości numerem (...) o powierzchni 1969 mkw. Budynek ten miał zostać wybudowany wg projektu architektonicznego autorstwa B. Z.. Wstępny projekt budynku stanowił załącznik do umowy. Następnie Inwestor zobowiązał się do przeniesienia na nabywców własności działki nr (...) wraz z własnością wybudowanego budynku oraz udziału wynoszącego 1/13 części w działce drogowej oznaczonej nr (...) o powierzchni 1083 m ( 2) – stanowiącego równowartość obszaru 83,3 m ( 2) w formie aktu notarialnego (§2 ust. 1 umowy).

Inwestor zastrzegł sobie możliwość wprowadzania drobnych zmian w projekcie budowlanym, dopuszczonych prawem budowalnym, bez konieczności dokonania projektu zamiennego a nabywca wyrażał zgodę pod warunkiem, że zmiany te nie pogorszą walorów użytkowych i estetycznych przedmiotu umowy (§2 ust. 2 umowy rezerwacyjnej).

Strony postanowiły też, że w terminie 10 dni od uzyskania przez Inwestora zgody Starosty na zmianę decyzji udzielającej pozwolenia na budowę w części dotyczącej zmiany projektu architektonicznego dla budynku na projektowanej działce (...) strony zawrą przedwstępną umowę w formie aktu notarialnego dotyczącą przyrzeczenia wybudowania budynku mieszkalnego i sprzedaży na rzecz Nabywcy prawa własności działki nr (...) i budynku na niej wybudowanego (§5 ust. 2 umowy).

Po zakończeniu prac budowalnych strony miały dokonać protokolarnego odbioru budynku. Zaś w razie stwierdzenia wad, których usunąć nie można niezwłocznie miał zostać wyznaczony końcowy termin ich usunięcia. Po usunięciu wad Inwestor miał wyznaczyć nowy termin odbioru, zaś podpisanie protokołu odbioru stanowiło zakończenie budowy (§9 ust. 1 i 3 umowy).

Inwestor zgodnie z umową rezerwacyjną udzielał gwarancji jakości dla Budynku i zobowiązywał się naprawić wszelkie wady materiałowe i wady w wykonaniu, które powstały w terminie:

miesiąca, po podpisaniu protokołu odbioru, jeśli wady są drobne i związane z wykończeniem budynku, z zastrzeżeniem, że wady takie nie powstały ma skutek siły wyższej,

trzech lat od podpisania protokołu odbioru jeśli wady powstały wskutek niewłaściwego wykonania i są takiej natury, że wpływają na strukturę budynku lub mogą spowodować szkody w konstrukcji nośnej budynku, z zastrzeżeniem że wady nie powstały na skutek siły wyższej (§11 ust. 1 umowy).

Strony uzgodniły, że Inwestor nie ponosi odpowiedzialności w ramach udzielonej gwarancji jeżeli budynek był zmieniany, remontowany lub modyfikowany przez jakąkolwiek osobę lub przedsiębiorstwo inne niż autoryzowane przez Inwestora, przy czym ograniczenie to nie ma zastosowania do drobnych napraw wykończenia lub remontu budynku nie mających wpływu na konstrukcję budynku związanych ze zwykłym korzystaniem, które nabywca może dokonać bez uprzedniej zgody inwestora (§11 ust. 2 umowy).

W załączniku nr 1 do umowy strony określiły standard wykończenia budynku w tym ławy i stopy fundamentowe, ściany/elewacja oraz strop – żelbetonowy monolityczny (beton z atestem). Załącznikami do umowy był projekt – rzut parteru oraz piętra oraz projekt elewacji (umowa rezerwacyjna z załącznikami k. 97 – 108).

Strony zawarły w dniu 22.11.2008 r. umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego zaprotokołowanego przez K. T. – notariusza w Ł. rep. (...) w którym na działce (...) wydzielonej z działki o numerze (...) sprzedający zobowiązali się wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący zgodnie z projektem architektonicznym autorstwa B. K. (załącznik do Decyzji nr (...)) w standardzie określonym w §3 ust. 1 umowy przedwstępnej (§2 ust. 1 umowy). Sprzedający zobowiązali się do wykonania wszystkich prac standardowych określonych w projekcie budowalnym, stanowiącym podstawę pozwolenia na budowę obejmujących w szczególności:

fundamenty: ławy z betonu B-20 zgodnie z projektem, ściany fundamentowe posadowione na ławach żelbetowych z bloczków betonowych wymurowane do poziomu „zero”,

instalacja pozioma fundamentów z dwóch warstw papy asfaltowej na lepiku,

ściany fundamentowe ocieplone styropianem 13 cm, […]

ściany zewnętrzne i wewnętrzne parteru oraz poddasza z pustaków ceramicznych,

strop żelbetowy monolityczny (beton z atestem),

więźba dachowa wykonana z drewna konstrukcyjnego impregnowanego,

pokrycie dachu dachówka betonowa w kolorze grafitowym firmy (...), […]

schody zewnętrzne betonowe (beton kl. B20),

taras od strony ogrodowej (beton kl. B20),

schody na piętro żelbetowe,

schody na poddasze żelbetowe. (§3 ust. 1 umowy przedwstępnej).

Sprzedający zastrzegli sobie możliwość wprowadzenia drobnych zmian w projekcie budowlanym, dopuszczonych prawem budowalnym (bez konieczności dokonania projektu zamiennego) a Kupujący wyrazili na nie zgodę pod warunkiem, że zmiany te nie pogorszą walorów użytkowanych i estetycznych przedmiotu umowy (§3 ust. 3 umowy przedwstępnej).

Strony uzgodniły, że Sprzedający na życzenie kupujących może podjąć się wykonania prac dodatkowych – wybór tych prac i ich koszt miał zostać opracowany indywidualnie z kupującymi w formie pisemnej (§3 ust. 4 umowy przedwstępnej).

Zakończenie prac standardowych miało zostać potwierdzone przez strony podpisaniem protokołu odbioru. Jeżeli kupujący zażądaliby usunięcia wad budynku takie żądanie musiało zostać zwarte w protokole odbioru. Sprzedający zobowiązał się do niezwłocznego usunięcia wszelkich wad podniesionych przez kupujących. W razie stwierdzenia wad, których usunąć nie można niezwłocznie miał zostać wyznaczony końcowy termin ich usunięcia a następnie sprzedający miał wyznaczyć nowy termin odbioru (§4 ust. 2 umowy przedwstępnej). (umowa przedwstępna k. 109 – 116).

Strony dokonywały kilkukrotnej modyfikacji umowy przedwstępnej sprzedaży przesuwając termin zawarcia umowy przyrzeczonej (akty notarialny z 30.04.2010 r. k. 1030 – 1031, akt notarialny z 15.03.2010 r. k. 1032 – 1035, akt notarialny z 12.12.2009 r. k. 1036 – 1038, akt notarialny z 26.09.2009 r. k. 1039 – 1041, akt notarialny z 06.06.2009 r. k. 1042 – 1043).

Powód był regularnie obecny na budowie, zachowywał się jak inwestor i wydawał polecenia pracownikom oraz osobiście nadzorował wykonywane roboty a także dwukrotnie korzystał z pomocy Ł. W., zatrudnionego przez siebie inżyniera (który jednak nie pełnił funkcji inspektora nadzoru) dozorując szereg prac wykonywanych na inwestycji, niezależnie od nadzoru kierownika budowy – Pozwani wiedzieli o tym i nie sprzeciwiali się działaniom powoda. Powód nadzorował m. in. wylewanie stropów. Pracownik pozwanego ze względu na zmiany dokonywane przez powoda zmienił grubość prętów zbrojeniowych w stropie parteru z 10 mm na 12 mm w celu wzmocnienia stropu. Przy wylewaniu stropu obecny był kierownik budowy i Ł. W., który weryfikował prawidłowość prac wykonywanych przez pracowników pozwanego w stosunku do otrzymanych dokumentów projektowych i nie zgłosił zastrzeżeń do tych robót. Na budowie prowadzony był dziennik budowy przez kierownika budowy J. Z.. Fundamenty zostały zabetonowane 04.11.2008 r. strop nad parterem został zabetonowany 29.11.2008 r. Stropy były wylane w temperaturze dodatniej i rozdeskowane po 28 dniach zgodnie ze sztuką budowlaną – nie było wykonywanych robót przy temperaturach minusowych, aczkolwiek były wykonane przy temperaturach obniżonych. Powód samodzielnie dokonał zmiany ścianek działowych z dziurawki na sylikat, bowiem zajmowały one mniej miejsca – ścianki te były wzmacnianie przez pracowników pozwanego, gdyż były odcięte od ściany nośnej, co ma wpływ na sposób ich pracy oraz obciążenia w konstrukcji. (dziennik budowy k. 274 – 290, dokumentacja fotograficzna k. 291 – 333, dokumentacja projektowa k. 334, faktury zakupu materiałów budowlanych z atestami k. 347 – 356, decyzja dot. uprawnień kierownika budowy k. 1223 – 1224, zeznania J. D. k. 173 – 175 znacznik: 02:32:48 - 02:54:34, zeznania J. K. k. 175 – 176 znacznik 02:59:39 – 03:10:56, zeznania J. Z. k. 176 – 178 znacznik 03:19:02 – 04:16:09, zeznania Ł. W. k. 507 – 508 znacznik 00:12:48 – 00:27:37, zeznania D. N. k. 510 – 511 znacznik 00:51:27 – 01:09:35).

Powód z żoną w 2009 r. wstawili na własny koszt okna i drzwi do budynku za co pozwany zwrócił im z ceny ok. 10.000 zł (zeznania M. D. k. 172 – 173 znacznik 01:53:02 – 02:29:43).

W związku z zamiarem dostosowania budynku do swoich potrzeb powód zwracał się do pozwanych o dokonanie szeregu zmian projektowych – odzwierciedleniem części z nich była zmiana w umowach zawieranych między stronami. m. in został przeprojektowany dach budynku – zwiększony został kąt nachylenia dachu z 20 na 25 stopni, przesunięto okna.

Pozwany polecał elektryka natomiast tynkarza i hydraulików powód poszukiwał samodzielnie – pozwany nie wyraził sprzeciwu odnośnie wykonania prac przez osoby które powód wprowadzał na budowę.

Pierwotnie belki stropu nad I piętrem wykonał pozwany, jednakże w ocenie powoda okazały się one za wiotkie. Strony w związku z tym umówiły się, że część robót wykona powód zaś pozwani następnie się za to rozliczą – konstrukcja stropu była wykonana przez pozwanych w tym zmniejszone zbrojenie belek żelbetowych w wyniku czego część belek nie spełnia wymogów granicznych nośności. Na zlecenie powoda zostały zdemontowane belki drewniane położone przez pozwanych a następnie zamontowano nowe belki drewniane – grubsze od pierwotnie położonych, a ponadto dołożone zostały belki żelbetowe. Pozwani zwrócili powodowi z tego tytułu kwotę 10.750 zł jednakże nie pokrywała ona kosztu całości prac – część z nich pozwany zakwestionował. Skutkiem tego konstrukcja stropu jest drewniana oparta na belkach żelbetowych i belkach z drewna sosnowego o wymiarach 6x22 cm – wymiary elementów pokrywają się z tymi podanymi w PBZ, gdzie nie przewidziano wykonania izolacji termicznej oraz wylewki anhydrytowej. Pozwani wykonali najcieńszą możliwą wylewkę na stropie. Powód swoim zakresie już wykonał dodatkową belkę drewnianą, która pękła i została w związku z tym w 2012 r. wymieniona na belkę stalową. Do stropu przyczepiono płyty OSB.

Dodatkowa wylewka na stropie nad parterem nie została wykonana przez pozwanego ani jego pracowników, była to decyzja powoda, podobnie jak rekuperacja – prace te były wykonywane od marca 2009 r. przez firmy zewnętrzne w stosunku do firmy pozwanego Projekt bowiem nie przewidywał wentylacji mechanicznej. Wylewki wykonano 09 kwietnia 2009 r. Przy czym w momencie wykonywania wylewek strop nie wykazywał nadmiernego ugięcia. Na zlecenie powoda wykonano wylewki z jastrychów anhydrytowych także na drewnianym stropie pierwszego piętra (pod poddaszem nieużytkowym). Po ich wykonaniu powód zauważył rysę, która pojawiła się na ścianie. Jako, że powód chciał zmienić strych z nieużytkowego na użytkowy w całości zdecydował o zastosowaniu schodów betonowych na drugiej kondygnacji budynku i odbyło się to w uzgodnieniu z architektem projektującym budynek. Niemniej Pozwani nie wyrażali zgody na zmianę charakteru poddasza z nieużytkowego na użytkowe i nie podjęli w tym kierunku żadnych czynności – wiązałoby się to bowiem ze zmianą całego pozwolenia na budowę. Budynek był wówczas w stanie surowym zamkniętym, ułożona była już instalacja ogrzewania podłogowego, wykonana również na żądanie powoda. Na zlecenie powoda wykonano także instalację rekuperacyjną, co wiązało się z wycięciem dodatkowych otworów w stropie i ścianach budynku, nieprzewidzianych w projekcie. W budynku w związku z planowaną rekuperacją nie wykonano części kanałów wentylacyjnych jako zbędnych, co nastąpiło decyzją powoda. Przy wykonaniu dachu nad poddaszem poza zamianami uzgodnionymi z architektem, polegającymi na zmianie kąta nachylenia oraz rozmieszczenia okien decyzje podejmował samodzielnie powód nie konsultując ich z pozwanymi ani architektem. Na skutek jego decyzji obecnie brakuje części wsporników i usunięto kolumnę podtrzymującą konstrukcję, co w sposób decydujący wpłynęło na stan dachu w budynku – powód poczynił powyższe zmiany w celu dostosowania poddasza dla celów mieszkaniowych pomimo że pozwani oraz architekt jednoznacznie wskazywali, że poddasze ma mieć wyłącznie funkcje użytkowe – niemieszkalne. (umowa z 04.03.2009 r. (...) na wykonanie wylewek k. 530 – 532, korespondencja email k. 533 – 562, dziennik budowy k. 274- 290, faktury za prace D. N. k. 593, korespondencja email k. 534 – 599, 606, zeznania J. S. k. 508 – 510 znacznik 00:31:00 – 00:48:11, zeznania D. N. k. 510 – 511 znacznik 00:51:27 – 01:09:35, zeznania M. D. k. 172 – 173 znacznik 01:53:02 – 02:29:43, zeznania B. Z. k. 2144v – 2147 znacznik 00:19:34 – 01:32:51, zeznania powoda k. 2099v – 2102 znacznik 00:33:22 - 02:11:28, k. 2155 – 2160 znacznik 00:04:16 – 01:27:23, zeznania pozwanego k. 2160v – 2165v znacznik 01:30:05 – 03:00:30).

Przyczynami powstałych wad były zarówno błędy projektowe jak i wykonawcze. W zakresie konstrukcji dokumentacje są niespójne i nie przedstawiają detali wykonawczych kluczowych elementów konstrukcyjnych. Kilka zaprojektowanych elementów nie spełnia wymogów stanów granicznych nośności oraz użytkowania. Wymienione wady wpływają na bezpieczeństwo i użytkowanie budynku. Strop nad parterem w pokoju dziennym został niewłaściwie zaprojektowany. Zmniejszenie ilości zbrojenia przez zwiększenie rozstawów zbrojenia w trakcie realizacji można uznać za mało istotny błąd wykonawczy gdyż nie wpływa w sposób znaczący na nośność stropu. Istotnym błędem projektowo – wykonawczym jest brak dylatacji między górną krawędzią ścian działowych pierwszego piętra wykonanych na stropie nad parterem od spodu belek żelbetowych i stropu drewnianego nad piętrem +1.

Uginające się elementy nad piętrem +1 opierają się na ścianach działowych i w sposób niekontrolowany obciążają strop nad parterem. Zarysowania i pęknięcia ścian działowych parteru są efektem braku dylatacji miedzy górną krawędzią ścian działowych a dolną krawędzią stropu nad parterem. Wadę można uznać za mało istotną ze względu na brak zagrożenia dla bezpieczeństwa konstrukcji i dość łatwo usuwalną.

Belka nad garażem została zaprojektowana poprawnie. Istotnym błędem wykonawczym było zwiększenie rozstawu strzemion, co znacząco wpłynęło na zmniejszenie nośności belki. Wadą wykonawczą jest niewłaściwe otulenie zbrojenia belki, co ma szczególne znaczenie dla trwałości zbrojenia.

W odniesieniu do belek żelbetowych nad piętrem +1 część z nich została zaprojektowana niepoprawnie, ponieważ nie spełniają one stanów granicznych użytkowania w zakresie ugięcia. W zakresie wykonawstwa istotną wadą jest niewłaściwe wykonanie zbrojenia belek (zmniejszenie ilości) w wyniku czego cześć z nich nie spełnia wymogu stanów granicznych nośności i użytkowania. Wg projektu drewniana belka stropowa spełniała warunki granicznego stanu nośności zaś nie spełniała stanu granicznego użytkowania (158%), natomiast na skutek błędów wykonawczych nie spełnia ani stanu granicznego nośności 163% w zakresie stateczności oraz 130% w zakresie nośności na zginanie) ani stanu granicznego użytkowania (294%). Belka żelbetowa B5 w stropie nad piętrem nie spełnia granicznego stanu nośności ani warunku minimalnego stopnia zbrojenia na ścinanie, Zostały także przekroczone stany graniczne użytkowania w zakresie dopuszczalnej szerokości (103%) oraz dopuszczalne ugięcie (286%). Belka żelbetowa B6 posiada wystarczającą nośność do przeniesienia zaprojektowanych obciążeń, spełnia warunki granicznego użytkowania natomiast nie spełnia minimalnego stopnia zbrojenia na ścinanie, Elementy konstrukcji stropu zostały wykonane niezgodnie z zatwierdzonym przez organ administracyjny projektem budowlanym będącym podstawą do wzniesienia budynku a tym samym niezgodnie z przepisami prawa.

Dodatkowym czynnikiem pogarszającym pracę belek jest wykonanie niezgodnie z projektem PBZ konstrukcji więźby dachowej w wyniku czego na belki przekazywane są zwiększone obciążenia z dachu. Dla części belek brak jest informacji o ilości zbrojenia. Strop drewniany nad piętrem +1 – belki drewniane zostały wykonane zgodnie z dokumentacją PBZK. Znacząco – tj ponad dwukrotnie cięższe warstwy wykończeniowe zostały wykonane wg PBZK w wyniku czego belki drewniane wykonane wg PBZ nie spełniają wymogów stanów granicznych nośności oraz stanów granicznych użytkowania w zakresie ugięcia. Błąd wykonawczy jest istotny.

Więźba dachowa wykazała istotne błędy projektowe w zakresie nośności głównych elementów nośnych konstrukcji dachu – w dokumentacji projektowej brak wyników i założeń do obliczeń, brak też spójności rozwiązań projektowych między dokumentacjami. W przypadku więźby dachowej na błędy projektowe nałożyły się błędy wykonawcze polegające na wykonaniu konstrukcji niezgodnie z projektem, w związku z czym ostatecznie błędy projektowe w tej części nie miały znaczenia dla obecnego stanu budynku. Zmianie uległy schematy statyczne pracy głównych elementów nośnych co pogorszyło parametry techniczne konstrukcji. W wyniku licznych, często nakładających się błędów wykonawczych i projektowych w budynku wytworzył się niekontrolowany schemat pracy konstrukcji. Większość wad jest ze sobą związana dlatego niezbędny jest kompleksowy projekt naprawczy obejmujący wszystkie opisane powyżej wady (opinia Instytutu k. 1421 – 1701, 1799 – 1841, 1987 – 2043).

Pozwany złożył 29.05.2009 r. do PINB (...) Zachodniego zawiadomienie o zakończeniu budowy i że zamierza przystąpić do użytkowania budynku, do którego nie wniesiono sprzeciwu do dnia 19.06.2009 r. W zawiadomieniu pozwany podał, że w trakcie realizacji obiektu budowlanego nie wprowadzono żadnych zmian w stosunku do zatwierdzonego przy pozwoleniu na budowę projektu budowlanego (zawiadomienie k. 144 – 145).

Strony podpisały protokół odbioru robót w dniu 27.04.2010 r., wskazując jako niezgodności – krzywo założone rynny, brak wykonanego podjazdu i chodnika z kostki betonowej, wodę w zbiorniku na szambo oraz pękniętą płytę betonową w ogrodzeniu – usterki miały zostać usunięte najpóźniej do 30.09.2010 r. (protokół odbioru k. 96).

Umową zawartą 01 maja 2010 r. w formie aktu notarialnego przed K. T. – notariuszem w Ł. B. W. (1) i jego żona B. W. (2) sprzedali W. D. nieruchomość stanowiącą działkę nr (...) KW nr (...) oraz działkę nr (...) KW nr (...). Jednocześnie sprzedający i M. D. rozwiązali łącząca ich umowę przedwstępną sprzedaży z 22 listopada 2008 r. W akcie notarialnym odnotowano dokument w postaci zawiadomienia o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania budynku w związku z wykonaniem robót przy budowie 11 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących i 1 w zabudowie bliźniaczej, mieszkalnych, dwukondygnacyjnych, pokrytych dachówkę złożone w dniu 29 maja 2009 r. do PINB (...) Zachodniego nr spr. (...) z adnotacją (...) z dnia 19.06.2009 r. że nie wnosi sprzeciwu wobec zawiadomienia. Sprzedający oświadczyli że w ramach prowadzonej przez B. W. (1) działalności gospodarczej pod firmą (...) B. W. (1) z siedzibą w D., w zakresie prowadzenia budów i sprzedaży obiektów mieszkalnych w oparciu o ostateczną Decyzję nr (...) wydaną z upoważnienia Starosty Starostwa (...) Zachodniego z 25.04.2008 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę zmienioną następnie ostateczna Decyzją nr (...) wydaną z upoważnienia Starostwa (...) Zachodniego z dnia 24.10.2008 r. na działce (...) wydzielonej z działki o numerze (...) wybudowany został budynek mieszkalny, jednorodzinny, wolnostojący o powierzchni netto 352,3 mkw. Jego adres to (...)-(...) Ł. ul. (...) i jest oddany do użytkowania. Sprzedający sprzedali ww. nieruchomości za cenę 1.085.000 zł brutto (w tym podatek VAT). Wydanie przedmiotu umowy miało nastąpić tego samego dnia co podpisanie aktu tj. 01.05.2010 r. Sprzedający wydali kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej budynku oraz kupujący potwierdzili że wszelkie prace, do których byli zobowiązani Sprzedający, a które zostały szczegółowo określone w umowie przedwstępnej sprzedaży sporządzonej przez notariusza w dniu 22.11.2008 r. rep (...) z późniejszymi zmianami, zostały wykonane, co ponadto potwierdzał okazany podpisany pomiędzy stornami w dniu 27.04.2010 r. protokół odbioru. (§ 6 ust. 5 umowy).

Kupujący oświadczył także że zna granice, sąsiedztwo, możliwości komunikacyjne oraz stan techniczny budynku i akceptuje je (§6 ust. 6 umowy).

Sprzedający dali gwarancję jakości Budynku i zobowiązali się naprawić wszelkie wady materiałowe i wady w wykonaniu oraz usunąć skutki wad, które powstały w terminie:

jednego roku od dnia podpisania umowy jeśli wady są drobne z zastrzeżeniem że wady takie nie powstały na skutek siły wyższej bądź też wypadku, niewłaściwego korzystania z rzeczy lub zaniedbania ze strony Kupującego lub osoby trzeciej.

trzech lat od dnia podpisania umowy jeżeli wady powstały wskutek niewłaściwego wykonania i są takiej natury, że wpływają na strukturę budynku lub mogą spowodować szkody w konstrukcji nośnej budynku, z zastrzeżeniem że wady takie nie powstały na skutek siły wyższej, bądź też wypadku bądź też niewłaściwego korzystania z rzeczy lub zaniedbania ze strony Kupującego lub osoby trzeciej. (§9 ust. 1 umowy).

Strony zgodnie ustaliły, że sprzedający nie ponoszą odpowiedzialności w ramach udzielonej gwarancji jeżeli budynek był zmieniany, remontowany lub modyfikowany przez jakąkolwiek osobę lub jakiekolwiek przedsiębiorstwo inne niż autoryzowane przez Sprzedającego. Ograniczenie powyższe nie miało zastosowania do drobnych napraw, wykończenia lub remontu budynku nie mającego wpływu na konstrukcję budynku, związanych ze zwykłym korzystaniem, które Kupujący mógł dokonywać bez uprzedniej zgody sprzedających. (§9 ust. 2 umowy) (umowa sprzedaży k. 13 – 24).

Powód uiścił całość ceny za nieruchomość (faktura VAT nr (...) k. 703).

Po zawarciu umowy sprzedaży powód wykonał jeszcze prace w postaci wykończenia jednej łazienki na górze, położenie gładzi na tynkach, wykonanie ogrzewania, wylewek, zamontowania kotłowni gazowej, ogrody zimowe, ocieplenie poddasza pianą P. w miejsce wełny oraz założenie płyt karton gipsowych przykrywających pianę zapobiegających starzeniu się jej (zeznania powoda k. 2099v – 2102 znacznik 00:33:22 - 02:11:28, k. 2155 – 2160 znacznik 00:04:16 – 01:27:23).

W dniu 06 grudnia 2012 r. odbyło się spotkanie pomiędzy powodem, pozwanym, M. D., J. Z. (kierownik budowy) w sprawie napraw do wykonania w budynku. W budynku na ścianie nośnie stwierdzono rysę, w związku z czym oznaczono jej brzegi, pozostawiając ją do obserwacji. Od marca 2013 r. zgodnie z zamiarem powoda miały ruszyć w budynku roboty wykończeniowe. Powodowie w styczniu 2013 r. skierowali do pozwanego wezwanie do udostępnienia im dokumentacji z inwestycji oraz kontakt do konstruktora budynku i kierownika budowy wskazując konieczność ustalenia zakresu i możliwości wykonania prac naprawczych Pismem z 08.03.2013 r. powód wraz z żoną skierowali do pozwanego pismo o udostepnienie kompletu dokumentów związanych z inwestycją – budową domu przy ul. (...). W odpowiedzi na powyższe pozwany wskazał, iż prośba o przedstawienie dokumentacji projektowej jest nietypowa ze względu na fakt że powodowie wskazali sami szereg niezgodności z projektem. Ponadto podniósł, że powodowie wykonują prace niezgodne z projektem budowalnym, co zostało przez niego stwierdzone na spotkaniu w grudniu 2012 r. Powód zwracał się również do arch. B. Z. pismem z 26.03.2013 r. o przekazanie dokumentacji powołując się na przepisy dotyczące odpowiedzialności projektanta wobec inwestora którym nie był (korespondencja email k. 692 – 693, pismo k. 357 – 358, 694 – 697, pismo pozwanego k. 698, pismo powoda do architekta z 26.03.2013 r. k. 1074, zeznania M. D. k. 172 – 173 znacznik 01:53:02 – 02:29:43, zeznania J. Z. k. 176 – 178 znacznik 03:19:02 – 04:16:09).

Powód zawezwał pozwanych do próby ugodowej wnioskiem skierowanym do Sądu rejonowego dla Warszawy Żoliborza z 10.05.2013 r. w sprawie zapłaty odszkodowania w wysokości 666.815 zł z tytułu nienależytego wykonania umowy sprzedaży z 01.05.2010 r. rep. (...) (sygn. akt I Co 824/13, zawiadomienie o terminie oraz wniosek k. 121 – 126). Powód stwierdził w nim odkrycie wad, które mają charakter istotny na tyle, że budynek nie nadaje się do użytkowania w tym:

a)  brak wykonania podkładów betonowych pod wszystkich fundamentami budynku,

b)  wadliwie zaprojektowany i wykonany fundament w osi „D” – brak powierzchni czynnej fundamentu,

c)  wadliwie zaprojektowane i wykonane zbrojenie rdzeni fundamentów,

d)  brak właściwego otulenia zbrojenia rdzeni fundamentów,

e)  wadliwie zaprojektowany i wykonany podciąg w garażu w osi „D”,

f)  wadliwie zaprojektowane i wykonane podpory podciągu w garażu osi „D” niewłaściwie wykonanie podparcia i podpór ww. podciągu (grożące katastrofą budowalną),

g)  wadliwie wykonany i zaprojektowany strop żelbetowy nad parterem – konstrukcja przekracza dopuszczalne ugięcia- zagrożony I stan graniczny nośności i II stan graniczny użytkowania,

h)  wadliwie zaprojektowane i wykonane nadproże nad oknem tarasowym w osi A – błąd wykonania skutkuje spękaniem nadproża,

i)  wadliwie zaprojektowane i wykonane nadproże nad oknem tarasowym w osi 7 podparcia i podpory podciągu wykonane wadliwie – błąd wykonania skutkuje zwichrowaniem nadproża i zablokowaniem automatyki okna,

j)  pękające ścianki działowe piętra zlokalizowane nad salonem na parterze,

k)  zaprojektowanie i wykonanie stropu nad piętrem jako stropu przenoszącego obciążenia strychu nieużytkowego wbrew żądaniom kupującego, aby poddasze było kondygnacją użytkową,

l)  niezachowanie warunków technicznych wykonywania robót budowalnych w warunkach obniżonych temperatur w zakresie betonowania wszystkich elementów konstrukcji stropu nad piętrem, beton wszystkich elementów konstrukcji stropu nad piętrem nie uzyskał wytrzymałości normowych,

m)  wadliwie zaprojektowane i wykonane żelbetowe belki stropu nad piętrem, belki stropu przenoszące obciążenia od więźby dachowej (i częściowo od stropu) rozdeskowano przedwcześnie (stosowano beton o nadmiernie płynnej konsystencji) – konstrukcja żelbetowych belek stropu nad piętrem jest zagrożona pod względem stanu I granicznej nośności,

n)  wadliwie zaprojektowane i wykonane z drewna tarcicowego o niedopuszczalnie złej jakości, wykonanie podpory belek drewnianych z kątownika stalowego grożą awarią lub katastrofą stropu. Drewniana konstrukcja stropu nad piętrem nie spełnia warunków I i II stanu granicznego nośności i użytkowania.

Kolejnym wezwaniem już toku niniejszego procesu z 28.07.2014 r. powód skierował do pozwanego Wezwanie ostateczne do wydania dokumentów związanych z inwestycją – w odpowiedzi pozwany wskazał, iż powód dysponuje żądaną dokumentacją (korespondencja stron k. 699 -702). Powód żądał także podania danych do zgłoszenia szkody z OC architekta B. Z. (pismo powoda k. 1075 – 1080).

Powód płaci podatek od nieruchomości za budynek mieszkalny o powierzchni 291 m 2 wraz gruntem o powierzchni 1970 m 2 (decyzje za lata 2022 – 2024 k. 2152 – 2154)

Sąd Okręgowy oparł się na treści dokumentów zgormadzonych w aktach sprawy, których autentyczności i rzetelności nie podważyła skutecznie żadna ze stron, a i Sąd nie znalazł podstaw dla odmówienia im mocy dowodowej.

Sąd oparł się także na zeznaniach świadków przesłuchanych w sprawie:

1)  S. B. (k. 167 – 172 znacznik 00:10:34 – 01:50:47) – sąd dał wiarę świadkowi odnośnie do relacjonowanych przez niego zdarzeń i okoliczności w jakich powziął wiedzę na temat inwestycji i jej stanu, dokonanych przez niego obliczeń, zapoznania się z dokumentacją oraz informacjami przedstawionymi przez powoda. Sąd jednak uznał, iż zeznania świadka opierające się jedynie na relacji jednej strony oraz dokumentach nie mogą stanowić podstawy ustaleń istniejących wad, w związku z czym dopuścił dowód z opinii biegłych,

2)  M. D. (k. 172 – 173 znacznik 01:53:02 – 02:29:43) – zeznania świadka jedynie częściowo posłużyły do ustalenia stanu faktycznego, bowiem świadek nie była na budowie, którą prowadził zasadniczo powód, świadek natomiast niewiarygodnie zeznała o spotkaniu z 06.12.2012 r., w zakresie w jakim twierdziła o wezwaniu wówczas pozwanych do usunięcia wad budynku – zeznania świadka są sprzeczne z zeznaniami J. Z. a ponadto brak przedłożenia pisma z wezwaniem jakie rzekomo miała widzieć świadek czyni jej twierdzenia niewiarygodnymi, świadek wiarygodnie natomiast zeznała że została zaznaczona do obserwacji rysa na ścianie w salonie która pojawiła się po wylaniu wylewek betonowych w budynku, oraz zwrocie części pieniędzy za kupione dodatkowo belki do zagęszczenia stropu oraz wstawienie okien i drzwi.

3)  J. D. (k. 173 – 175 znacznik: 02:32:48 - 02:54:34) – w zakresie w jakim świadek zrelacjonował, iż powód zmieniał i sam zatwierdzał szereg elementów na inwestycji i wydawał polecenia wykonawcy domu przy ul (...), pogody przy jakiej były wykonywane stropy w domu, rozdeskowania ich, natomiast świadek nie pamiętał szeregu szczegółów dotyczących wykonania poszczególnych elementów budowy w związku z tym jego zeznania w tej części były nieprzydatne dla ustalenia stanu faktycznego.

4)  J. K. (k. 175 – 176 znacznik 02:59:39 – 03:10:56) – w zakresie w jaki świadek spójnie z pozostałymi świadkami zeznawał odnośnie do przebiegu budowy domu przy (...) (...) w szczególności kwestii wylania stropu i odbioru go bez zastrzeżeń na tym etapie przez powoda, o tym że powód zmienił rodzaj ścian aby zajmowały mniej miejsca.

5)  J. Z. (k. 176 – 178 znacznik 03:19:02 – 04:16:09), który w zakresie w jakim pamiętał szczegóły dotyczące budynku powoda przedstawił jakie roboty zostały w nim wykonane i zmianę w zakresie stropu w budynku, mające na celu wzmocnienie go grubszym zbrojeniem, wskazał zmiany jakich dokonał powód względem projektu. Zeznania świadka były wiarygodne, świadek wskazał w jakiej części nie pamiętał szczegółów budowy, jego relacja była spójna z zeznaniami J. K. i J. D..

6)  M. W. (k. 410 -412 znacznik 00:06:58 – 00:48:46) - Sąd pominął zeznania świadka, bowiem kwestie związane z ewentualną pozornością czy innymi intencjami powodów w relacji z pośrednikiem były irrelewantne dla sprawy, jedynie mogły zmierzać do wykazania braku wiarygodności świadka M. D., co Sąd był w stanie ocenić samodzielnie na gruncie niniejszej sprawy.

7)  Ł. W. (k. 507 – 508 znacznik 00:12:48 – 00:27:37), który w sposób wiarygodny zeznawał odnośnie do przebiegu prac w dwóch momentach kiedy był osobiście obecny na budowie m.in. przy wylewaniu stropu nad I piętrem i w sposób obiektywny a także zgodny z zeznaniami innych wiarygodnych świadków opisał przebieg robót w zakresie jaki znał osobiście,

8)  J. S. (k. 508 – 510 znacznik 00:31:00 – 00:48:11) który wykonywał prace związane z systemem rekuperacji w budynku przy (...) (...) i który w sposób przekonujący, logiczny i rzeczowy przedstawił wykonane przez swoją firmę prace w zakresie wykonania wylewek na stropach w domu powoda, fakt zlecenia tej pracy bezpośrednio przez powoda, stan budynku w jakim się znajdował w chwili wykonywania wylewek oraz przebieg prac i współpracy z powodem,

9)  D. N. (k. 510 – 511 znacznik 00:51:27 – 01:09:35) który wykonywał wylewki w domu powoda na jego zlecenie. Świadek w sposób wiarygodny zeznał o wykonanych pracach oraz o fakcie, że w tym czasie strop nie wykazywał żadnych ugięć ani anomalii, przedstawił wykonane przez siebie prace oraz przebieg kontaktów z powodem,

10)  B. Z. (k. 2144v – 2147 znacznik 00:19:34 – 01:32:51) - w zakresie w jakim świadek opisała zakres zmian uzgodnionych i uwzględnionych w dokumentacji projektowej, że nie było zmiany przeznaczenia strychu z nieużytkowego na użytkowy ani także zmian w projekcie złożonym przy pozwoleniach budowlanych, zaś powód konsultował z nią na etapie projektowym niektóre wprowadzone przez siebie zmiany, które nie wymagały zgłoszenia m.in. w zakresie rozmieszczenia okien.

Sąd przesłuchał także strony – dając im jedynie wiarę w części, przy tym miał na względzie okoliczność, że dowód ten ma charakter akcesoryjny (zeznania powoda k. 2099v – 2102 znacznik 00:33:22 - 02:11:28, k. 2155 – 2160 znacznik 00:04:16 – 01:27:23, zeznania pozwanego k. 2160v – 2165v znacznik 01:30:05 – 03;00:30, zeznania pozwanej k. 2166 – 2166v znacznik 03:02:22 – 03:15:43).

Sąd dał wiarę zeznaniom stron w zakresie w jakim wskazywały one zgodnie z dokumentacją, wiarygodnymi zeznaniami świadków i wzajemnie spójnie zakres modyfikacji sposobu wykonania umowy pomiędzy tym co zostało zapisane w treści dokumentów a tym jak realnie strony ją rozumiały i realizowały a także osiągnęły pewien konsensus – jakkolwiek faktycznie inicjatorem wszelkich modyfikacji w zakresie projektu i wykonania budynku był powód. Zeznania powoda w dużej mierze stanowiły poparcie prezentowanej przez niego linii procesowej, umniejszały jego wpływ na przebieg procesu inwestycyjnego i przerzucały odpowiedzialność za ujawnione błędy na pozwanych, pomijając fakt że powód przyczynił się do wielu z nich ze względu na częste zmiany decyzji i zakres realnej ingerencji w budowę – zarówno uzgodnioną jak i bez uzgodnienia z pozwanymi i poza zakresem ich odpowiedzialności. Zarazem powód nie posiada adekwatnej wiedzy odnośnie do budownictwa, pomimo iż posługuje się pojęciami z tego zakresu i jego częściową znajomością poszczególnych zagadnień, nabytą w toku procesu. Sąd Okręgowy miał oceniając wiarygodność zeznań powoda także na względzie kwestie częściowo irrelewantne dla samego rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie ale pozwalające ocenić charakter i postawę przed procesową powoda jak konflikt z pośrednikiem nieruchomości w przedmiocie zapłaty za jej czynności ale też żądanie od pozwanych w zawezwaniu do próby ugodowej zwrotu kwoty stanowiącej równowartość ceny całego budynku, w sytuacji gdy budynek nie wymaga rozbiórki a jedynie naprawy i to częściowo z winy samego powoda. Sąd dał wiarę zeznaniom pozwanego również jedynie w tej części w jakiej można było w sposób pewny ustalić zakres konsensusu stron odnośnie do modyfikacji stosunku prawnego wynikającego literalnie z treści zawartych umów. Dał także wiarę zeznaniom pozwanej, która wskazywała w sposób adekwatny do jej bezpośredniego udziału we wzajemnych relacjach stron o przebiegu zdarzeń w tym jakie były uzgodnienia co do treści zawartych umów, zreferowała temat rozliczeń stron i nie brała udziału w procesie inwestycyjnym a wiedzę na temat wzajemnych relacji z powodem powzięła od męża, na skutek kierowany przez powoda do pozwanych pism i wezwań do zapłaty.

Sąd Okręgowy pominął opinię S. B. (k. 434 – 483) opinie (...) k. 1757 – 1778), które jako opinie prywatne mogły jedynie służyć poparciu argumentacji strony powodowej. Podobnie należało ocenić opinię inż. S. K. k. 1052 – 1073, opinie techniczną (...) k. 1249 – 1298) – dokumenty te były podstawami ustaleń jedynie w takim zakresie w jakim ich prawidłowość została potwierdzona przez biegłych dopuszczonych postanowieniem Sądu.

Sąd Okręgowy ze względu na konieczność zasięgnięcia specjalistycznej wiedzy dopuścił dowód z opinii biegłego - Instytutu (...) wraz z opiniami uzupełniającymi (k. 1421 – 1701, 1799 – 1841, 1987 – 2043). Opinie zostały sporządzone na podstawie oględzin dokonanych przez biegłych w dniu 24 kwietnia 2019 r. i do ich przebiegu oraz wykonanych pomiarów strony nie zgłosiły żadnych zastrzeżeń. W czasie oględzin została także sporządzona dokumentacja fotograficzna, która nie była kwestionowana przez strony. W ocenie Sądu opinia Instytutu jest rzetelna, szczegółowo i dogłębnie przeanalizowano w niej wszelkie kwestie techniczne związane zarówno z błędami popełnionymi na etapie projektowym – z uwzględnieniem projektu pierwotnego jak i projektu zamiennego - a także realizacyjnym. Strony nie zakwestionowały w sposób skuteczny prawidłowości przeprowadzonych obliczeń statycznych, wytrzymałościowych dla poszczególnych elementów konstrukcji budynku. Wnioski przedstawione przez biegłego są w ocenie Sądu przekonujące, klarowne i jasne i posłużyły Sądowi do ustalenia wysokości kwot należnych stronom przy uwzględnieniu tego jak zmodyfikowały i wykonywały swój stosunek umowny.

Sąd Okręgowy pominął wnioski dowodowe z opinii biegłego grafologa oraz opinii innego biegłego budowlanego a także o zobowiązanie (...) Banku do złożenia dokumentacji (postanowienie k 2166 v znacznik 03:16:57) ponieważ sprawa została wyjaśniona w sposób dostateczny a złożone wnioski nie przyczyniłyby się do jej lepszego zbadania, prowadząc jedynie do zbędnego wydłużenia postępowania.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Roszczenie powoda zasługiwało na uwzględnienie jedynie w części.

Strona powodowa, opierając się finalnie na brzmieniu art. 471 k.c. domagała się całości kosztów obliczonych przez biegłego jako kwota niezbędna do usunięcia wszelkich stwierdzonych przez niego niezgodności z prawem budowlanym i wad budynku powoda, położonego w Ł. przy ul. (...). Z kolei pozwani negowali swoją odpowiedzialność za istniejące wady budynku i wskazywali, że obecny stan techniczny budynku jest skutkiem wyłącznie decyzji samowolnie podejmowanych przez powoda, bez zgody i udziału pozwanych w tym zakresie.

Odpowiedzialność kontraktowa znajduje zastosowanie tylko między wierzycielem i dłużnikiem, jako stronami określonego, istniejącego i ważnego stosunku zobowiązaniowego (zob. np. wyrok Sądu Najwyższego z 15.11.2001 r., III CKN 506/00, Legalis; wyrok Sądu Najwyższego z 30.1.2009 r., II CSK 435/08, Legalis; wyr. SA w Krakowie z 31.1.2013 r., III APa 36/12, Legalis). W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania wierzycielowi przysługują dwa podstawowe uprawnienia: możność żądania wykonania świadczenia w naturze i możność żądania naprawienia szkody. Na pierwsze miejsce wysuwa się, wedle zgodnego poglądu doktryny roszczenie o wykonanie w naturze (zasada realnego wykonania zobowiązania; np. wyrok Sądu Najwyższego z 30.1.2009 r., II CSK 435/08, Legalis; wyr. SA w Warszawie z 9.4.2019 r., VI ACa 129/19, Legalis; wyr. SA w Gdańsku z 3.4.2019 r., V ACa 659/18, Legalis). Z takim też roszczeniem (ale opartym na innej podstawie prawnej) wystąpił pierwotnie powód. Uprawnienie do żądania realnego wykonania nie jest jednak wystarczające dla zaspokojenia interesu wierzyciela (np. w związku z następczą niemożliwością świadczenia albo jeżeli spełnienie świadczenia po terminie nie będzie prowadziło do pełnego zaspokojenia jego interesu). Stąd też z naruszeniem zobowiązania wiąże się także uprawnienie wierzyciela do żądania naprawienia szkody (odpowiedzialność odszkodowawcza dłużnika: „odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy jest świadczeniem mającym naprawić szkodę spowodowaną niewłaściwym działaniem bądź zaniechaniem dłużnika. Jest to roszczenie o innym charakterze niż roszczenie o wykonanie umowy. Ma na celu wyrównanie uszczerbku wywołanego nieprawidłowym zachowaniem kontrahenta, a nie wymuszenie na nim wykonania zobowiązania zgodnie z treścią umowy”; (wyrok Sądu Najwyższego z 24.5.2018 r. (II CSK 450/17, Legalis). Uregulowanie art. 471 k.c. odnosi się do uprawnienia wierzyciela do żądania naprawienia szkody wynikłej z niewykonania (obowiązek naprawienia szkody zastępuje świadczenie pierwotne) lub nienależytego wykonania zobowiązania przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej – odszkodowania.

Powód w toku postępowania usiłował wykazać, że winę za błędy projektowe oraz wykonawcze ponosi w całości strona pozwana, pomimo tego że część decyzji dotyczących istotnych elementów wykonania budynku podejmował samodzielnie, bez konsultacji i wypływu pozwanych, nadto w protokole odbioru po zawarciu umowy sprzedaży potwierdził wykonanie umowy zgodnie z projektem. De facto powód odnośnie do części decyzji wchodził w miejsce pozwanych jako inwestorów, a skutkami popełnionych przez siebie i zatrudnione przez siebie firmy podwykonawcze błędów, usiłował obciążyć pozwanych. Zasadniczą przyczyną działań powoda była chęć zwiększenia powierzchni użytkowej domu poprzez adaptację strychu na cele mieszkalne ewentualnie rekreacyjne, jednakże nie takie jakie można zastosować na strychu użytkowym oraz częściowo nieużytkowym, pomimo jasnego stanowiska pozwanych że wymagałoby to zmiany pozwolenia na budowę i wszelkich uzgodnień z nadzorem budowalnym. Temu służyła uzgodniona z architektem pozwanych zmiana klatki schodowej w całości na betonową – w innych domach wybudowanych na osiedlu wejście na strych jest po drewnianych schodach lub po drabinie. Taki też cel przyświecał powodowi, gdy podejmował decyzje odnośnie wykończenia stropu nad piętrem poprzez zagęszczenie belek i dodanie belek żelbetowych, wylanie wylewki jastrychowej, która znacznie obciążyła konstrukcję domu. Temu też służyło żądanie powoda aby przeprojektować dach budynku, zwiększając kąt jego nachylenia z 20 do 25 stopni. Jako że powód, niemający żadnych uprawnień budowlanych ani stosownej wiedzy, li tylko w celu zwiększania metrażu mieszkalnego budynku, pomimo przeszkód prawnych i technicznych i bez uzgodnienia prac nawet z kierownikiem budowy, częściowo zastąpił inwestora w jego roli – jednakże nie za każdym razem w sposób obustronnie uzgodniony, Sąd był obligowany do zbadania w jaki sposób strony rozumiały zawarte umowy, jak je wykonywały i jaki był zgodny cel i zamiar stron. Sąd nie podzielił stanowiska pozwanych, iż umowa rezerwacyjna i przedwstępna nie mają znaczenia, bowiem zostały rozwiązane- w umowie sprzedaży doszło do ich rozwiązania tylko w stosunku do M. D., zaś w stosunku do powoda niewątpliwe ich postanowienia miały wpływ na rozumienie prawa i obowiązków stron przy zawieraniu umowy sprzedaży. Strony zawarły szereg ważnych umów, które doprowadziły do zawarcia także umowy ostatecznej – przenoszącej własność budynku przy (...) (...) w Ł.. W umowach zawarto jednolity zapis §11 ust. 2 o tym że Inwestor nie ponosi odpowiedzialności w ramach udzielonej gwarancji jeżeli budynek był zmieniany, remontowany lub modyfikowany przez jakąkolwiek osobę lub przedsiębiorstwo inne niż autoryzowane przez Inwestora, przy czym ograniczenie to nie ma zastosowania do drobnych napraw wykończenia lub remontu budynku nie mających wpływu na konstrukcję budynku związanych ze zwykłym korzystaniem, które nabywca może dokonać bez uprzedniej zgody inwestora.

Z przepisu art. 353 1 k.c. wynika ogólna norma kompetencyjna przyznająca podmiotom prawa cywilnego możliwość ustanawiania wiążących je norm postępowania (obowiązków i uprawnień) na podstawie umowy (zob. w tym zakresie postanowienie Sądu Najwyższego z 19.4.2018 r., II UK 315/17; wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 28.6.2018 r., III AUa 133/18). W celu stwierdzenia, czy unormowanie regulacji sytuacji prawnej dokonane przez strony w umowie mieści się w granicach określonych w art. 353 1 k.c., należy wziąć pod uwagę zarówno treść stosunku zobowiązaniowego (treść umowy, tj. zawarte w niej postanowienia dotyczące uprawnień i obowiązków stron), jak i cel tego stosunku, który jest określany jako tzw. dalszy skutek zawartej umowy – stan rzeczy, który nie jest objęty treścią oświadczeń woli, a ma być zrealizowany w następstwie wykonania uprawnień i obowiązków wynikających z dokonanej czynności prawnej.

Z punktu widzenia cywilnoprawnego strony uregulowały wzajemne prawa i obowiązki zawierając umowę rezerwacyjną, przedwstępną oraz przenoszącą własność zgodnie z którymi pozwani byli zobowiązani do wykonania budynku w zakresie wskazanym w ich treści – częściowo zmodyfikowanym -a powód był zobowiązany do uiszczenia ceny za przeniesienie prawa własności do nieruchomości gruntowej wraz z pobudowanym na niej budynkiem w ustalonym zakresie.

Dla wykładni oświadczenia woli miarodajna jest chwila, w której oświadczenie to zostało złożone (wyrok Sądu Najwyższego z 28.11.2003 r., IV CK 206/02, wyrok Sądu Najwyższego z 7.9.1999 r., I PKN 258/99, OSNAPiUS 2001, Nr 1, poz. 15). Późniejsza zgodna zmiana stanowiska podmiotów zainteresowanych co do sposobu rozumienia treści oświadczenia woli (podyktowana np. korzystniejszym opodatkowaniem określonej czynności prawnej w porównaniu z inną, podobną, czy zachowaniem określonego uprawnienia) albo zmiana zwyczajów miarodajnych dla ustalenia sensu złożonego oświadczenia woli nie powinny być brane pod uwagę (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 12.4.2000 r., IV CKN 20/00, niepubl.). W przypadku jednak oświadczeń woli składanych w ramach czynności prawnych kreujących stosunki prawne o charakterze trwałym należy uwzględnić fakt istnienia zawiązanego w ten sposób stosunku prawnego w określonym czasie. Może się bowiem okazać, że późniejszy sposób zachowania się podmiotów wpłynie na wykładnię złożonych już oświadczeń (wówczas zachowanie to będzie elementem kontekstu sytuacyjnego pomocnym przy ustalaniu znaczenia złożonych wcześniej oświadczeń). W innych przypadkach późniejsze zachowanie podmiotów może świadczyć o zmianie lub uzupełnieniu treści stosunku prawnego zawiązanego na podstawie wcześniej złożonych oświadczeń woli. Zmiana taka jest równoznaczna ze złożeniem dodatkowych oświadczeń woli w ramach tego stosunku prawnego, które powinny być przedmiotem odrębnej wykładni. Rozróżnienie to jest szczególnie istotne wówczas, gdy stosunek prawny zawiązany na podstawie złożonych wcześniej oświadczeń woli, w odpowiedni sposób utrwalonych (najczęściej w formie pisemnej), jest następnie modyfikowany późniejszym zachowaniem stron, a więc zwykle w sposób dorozumiany. Interpretując prawa i obowiązki stron tego stosunku, nie można oprzeć się wyłącznie na oświadczeniach woli utrwalonych wcześniej w formie pisemnej, pomijając późniejsze oświadczenia konkludentne (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 27.6.2007 r., II CSK 119/07, Legalis).

W toku procesu podniesiono zarzut, iż pozwani byli deweloperem zatem powinni z tego tytułu ponosić odpowiedzialność za wszelkie błędy istniejące w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Jednakże badanie zgodnego sposobu wykonywania umowy przez strony doprowadziło Sąd do przekonania iż twierdzenie to jest niezasadne. Doszło bowiem do daleko idącej modyfikacji praw i obowiązków stron w toku wykonywania umowy – z inicjatywy samego powoda.

Strony realizowały umowę w ten sposób, że powód mógł dokonywać szeregu zmian związanych z wykończeniem domu i jego adaptacją, wykraczających poza zakres §11 ust. 2 umów a jedynie część z nich była także przedmiotem uzgodnień z pozwanymi i architektami – to wynika także ze zmienianego zakresu czynności wykonywanych przez pozwanych czynności w myśl brzmienia umów – jednakże powinny one być zgodne z projektem, tymczasem powód w przypadku wykonania stropu nad piętrem zachował się jak wykonawca, ponadto wykonywał zmiany także samodzielnie, niezależnie od tego jaki był projekt, a także wbrew pozwanym, informując ich jedynie o wprowadzeniu na teren budowy swoich podwykonawców. W tym zakresie powstałe błędy i wady obciążają powoda. Należy zarazem wskazać, że taki sposób prowadzenia inwestycji jaki miał miejsce w budynku przy (...) (...) – i to zarówno przez powoda jak i przez pozwanego - jest nie do zaakceptowania z punktu widzenia przepisów ustawy prawo budowlane jak przepisów o odpowiedzialności karnej z kodeksu wykroczeń.

W pierwszej kolejności należało wskazać, że roszczenia powoda w zakresie przedmiotowym, które zostały objęte zawezwaniem do próby ugodowej z 10.05.2013 r. w sprawie zapłaty odszkodowania w wysokości 666.815 zł z tytułu nienależytego wykonania umowy sprzedaży z 01.05.2010 r. rep. (...) nie uległy przedawnieniu.

Dotyczą one:

1)  braku wykonania podkładów betonowych pod wszystkich fundamentami budynku,

2)  wadliwie zaprojektowanego i wykonany fundament w osi „D” – braku powierzchni czynnej fundamentu,

3)  wadliwie zaprojektowanego i wykonanego zbrojenia rdzeni fundamentów,

4)  braku właściwego otulenia zbrojenia rdzeni fundamentów,

5)  wadliwie zaprojektowanego i wykonanego podciągu w garażu w osi „D”,

6)  wadliwie zaprojektowanej i wykonanej podpory podciągu w garażu osi „D” niewłaściwie wykonanych podparcia i podpór ww. podciągu (grożące katastrofą budowalną),

7)  wadliwie wykonanego i zaprojektowanego stropu żelbetowy nad parterem – konstrukcja przekracza dopuszczalne ugięcia- zagrożony I stan graniczny nośności i II stan graniczny użytkowania,

8)  wadliwie zaprojektowanego i wykonanego nadproża nad oknem tarasowym w osi A – błąd wykonania skutkuje spękaniem nadproża,

9)  wadliwie zaprojektowanego i wykonanego nadproża nad oknem tarasowym w osi 7 podparcia i podpory podciągu – błąd wykonania skutkuje zwichrowaniem nadproża i zablokowaniem automatyki okna,

10)  pękające ścianki działowe piętra zlokalizowane nad salonem na parterze,

11)  zaprojektowanie i wykonanie stropu nad piętrem jako stropu przenoszącego obciążenia strychu nieużytkowego wbrew żądaniom kupującego, aby poddasze było kondygnacją użytkową,

12)  niezachowanie warunków technicznych wykonywania robót budowalnych w warunkach obniżonych temperatur w zakresie betonowania wszystkich elementów konstrukcji stropu nad piętrem, beton wszystkich elementów konstrukcji stropu nad piętrem nie uzyskał wytrzymałości normowych,

13)  wadliwie zaprojektowane i wykonane żelbetowe belki stropu nad piętrem, belki stropu przenoszące obciążenia od więźby dachowej (i częściowo od stropu) rozdeskowano przedwcześnie (stosowano beton o nadmiernie płynnej konsystencji) – konstrukcja żelbetowych belek stropu nad piętrem jest zagrożona pod względem stanu I granicznej nośności,

14)  wadliwie zaprojektowanie i wykonane z drewna tarcicowego o niedopuszczalnie złej jakości, że wykonane podparcie belek, wykonanie podpory belek drewnianych z kątownika stalowego grożą awarią lub katastrofą stropu. Drewniana konstrukcja stropu nad piętrem nie spełnia warunków I i II stanu granicznego nośności i użytkowania.

Opinia Instytutu dopuszczona w sprawie stanowiła podstawę dla Sądu do dokonania ocen i ustaleń w zakresie zasadności zasądzenia odszkodowania na rzecz powoda za poszczególne elementy budynku które są wadliwe a o ich wykonaniu samodzielnie decydował powód, bez zgody pozwanego.

W zakresie więźby dachowej biegły wskazał, iż doszło zarówno do błędu projektowego jak i do błędu wykonawczego. Biegły wprawdzie stwierdził istnienie także błędu projektowego jednakże była możliwość usunięcia go na etapie wykonawstwa, poprzez wykonanie usztywnień konstrukcji co sygnalizowali pracownicy pozwanych. Jednakże w ocenie Sądu nie można przypisać winy w tej części pozwanym, bowiem ingerencja powoda w w tę część budynku była na tyle daleko idąca, że – jak wskazał biegły – sposób wykonania decydująco przyczynił się do istniejącej wadliwości konstrukcji dachu w budynku. Jest to skutek decyzji powoda który usunął szereg wsporników i kolumny, w celu uczynienia ze strychu powierzchni mieszkalnej, pomimo wyraźnego sprzeciwu pozwanych w tym zakresie – strych miał pozostać powierzchnią użytkowo - nieużytkową. Przy odbiorze nieruchomości w protokole powód nie zgłosił żadnych zastrzeżeń do tego elementu. Tym samym niewiarygodne są jego twierdzenia, iż za te zmiany odpowiada pozwany. Jest to sprzeczne z zapisami w dzienniku budowy, nadto zmiany te są widoczne gołym okiem i nie wymagają wiedzy specjalistycznej do ich stwierdzenia. Ponadto jak wynika z zeznań stron okna (oraz drzwi) w budynku były wykonane samodzielnie przez powoda i pozwany rozliczył się z nim za te roboty. Z tego względu nie ma podstaw do obciążenia pozwanych kosztami braków występujących przy oknach – nie potwierdziło się zatem, aby okna połaciowe były z winy pozwanych niewłaściwie osadzone w więźbie dachowej, z ryzykiem nieszczelności i przecieków, czy też w niewłaściwych miejscach – o kwestiach tych decydował jednostronnie powód. Nie potwierdziły się także zarzuty powoda o wykonaniu konstrukcji dachu z elementów drewnianych bardzo złej jakości a jedynie w niedostatecznej ilości. W tej części zatem Sąd nie uwzględnił żądania powoda uznając że nie ma adekwatnego związku pomiędzy realnym stanem dachu w budynku a błędami projektowymi osoby pracującej na zlecenie pozwanych tj. w zakresie kwoty 91.350,72 zł netto/98.658,78 zł za roboty związane z dachem. W tym zakresie powództwo zostało oddalone.

W zakresie w jakim wadliwie został wykonany strop nad pierwszym piętrem – belki drewniane, które na mocy porozumienia z pozwanymi wykonał powód oraz dokonane przez niego zmiany okazały się prawidłowe i nie wpływały negatywnie na statyczność konstrukcji. Natomiast w zakresie w jakim wykonane zostały przez pozwanych belki żelbetowe w stropie powstała istotna wada, wynikająca z błędu projektowego, nadmierne ugięcia belek, brak wytycznych dotyczących zbrojenia wg których pozwani wykonali prace co skutkuje koniecznością wzmocnienia konstrukcji belek żelbetowych nad piętrem Sąd uwzględnił w całości tj 68.498,52 zł -netto /73.978,40 zł brutto - wzmocnienia konstrukcji belek żelbetowych nad piętrem. Podkreślić wypadnie, iż w zakresie wątpliwości odnośnie zakresu rzeczywiście wykonanych prac i zastosowanych materiałów podnoszonych przez pozwanego w zeznaniach i podważania opinii w tym zakresie, to pozwanych obciąża okoliczność niedostatecznego ich udokumentowania i odzwierciedlenia w dzienniku budowy, wobec czego nie mogą te zarzuty odnieść skutku.

W zakresie głównych zarzutów powoda odnośnie do budynku tj wadliwego wykonania konstrukcji stropu nad parterem opinia biegłego potwierdziła podnoszone wady zarówno projektowe jak i wykonawcze na których powstanie powód nie miał wpływu a wynikają z zawinienia pozwanych i ich pracowników, z jednym zastrzeżeniem – powód zdecydował o zmianie ścianek na parterze na silikat, zaś jak wskazał biegły ścianki działowe które powinny zostać pobudowane na parterze budynku powinny być wzniesione z pustaków ceramicznych P., które miały być wzniesione zgodnie z projektem przez pozwanego i z czego powód zrezygnował ze względów estetycznych a nie technicznych. Pracownicy pozwanych usiłowali ściany co do których zdecydował powód połączyć ze stropem, tak aby przenosiły także część obciążenia – niemniej zakres wad związanych ze stropem nie decydował o zmniejszeniu odpowiedzialności pozwanych – ścianki działowe nie mają do zasady przejmować obciążenia źle zaprojektowanego i wykonanego stropu. Zatem z kwoty wskazanej przez biegłego 100.864,76 zł netto/108.933,94 zł brutto – wzmocnienia konstrukcji stropu nad parterem odjęto koszt rozebrania ścianek tj. 4.131,68 zł i wzniesienia ścianek działowych z pustaków ceramicznych P. 6.763,96 zł = 10.895 zł + VAT = 11.734,20 zł. Sąd uwzględnił zatem kwotę 97.199,74 zł.

Opinia biegłego wykazała także zasadność naprawy belki żelbetowej w garażu w osi D, której wadliwość wynikała z winy pracowników pozwanych. Postępowanie w niniejszej sprawie nie wykazało aby powód ingerował w kwestie związane z garażem sposób wpływający na wadliwość belki w osi D, zaś konieczność jej wzmocnienia wynika wprost z opinii biegłego. Z tego względu uwzględniono kwotę 12.198,65 zł netto/13.174,54 zł brutto tj. z tej pozycji w całości.

Wypadnie wskazać, że wszystkie wady które Sad uznał za podstawę zasądzonego roszczenia nie były widoczne na pierwszy rzut oka i nie mogły zostać stwierdzone w dacie odbioru nieruchomości.

Sąd Okręgowy uwzględnił także 10.238,57 zł netto/11.057,66 zł brutto – tytułem kosztów projektowych pomniejszone o koszty projektu dot. Dachu, stosując metodykę wyliczenia tej kwoty zastosowana przez biegłego. Wartość planowanych robót wynosi 184.352,68 zł x 3,55% = 6.544,52 zł + VAT = 7.068,08 zł.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 k.c. Powód podtrzymywał roszczenie o zapłatę 250.000 zł (wniesione pismem z 18 lipca 2016 r.) wraz z odsetkami ustawowymi do dnia wniesienia roszczenia aktualnego (pismem z 16 sierpnia 2016 r.) następnie rozszerzone pismem z 19 lipca 2023 r. kiedy powód złożył pismo „precyzujące żądanie pozwu” wnosząc o zsadzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda W. D. kwoty 324.076,58 zł wraz z odsetkami za opóźnienie liczonymi od 18 lipca 2016 r. do dnia zapłaty a także zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda solidarnie kosztów zastępstwa procesowego w wysokości sześciokrotności stawki minimalnej przewidzianej prawem wraz z ustawowymi odsetkami z tytułu opóźnienia (pismo powoda k. 2079). Sąd uwzględnił żądanie odsetkowe od dnia następnego po dniu złożenia pisma, w którym powód sprecyzował swoje żądanie odsetkowe tj. od dnia następnego po złożeniu do sądu 17 sierpnia 2016 r. w pozostałym zakresie oddalając roszczenie powoda. Solidarność pozwanych za zobowiązanie wynikała z umów zawartych z powodem, zatem należało kwotę uwzględnioną zasądzić w taki sam sposób.

Z powyższych przyczyn orzeczono na podstawie art. 471 k.c. jak w sentencji w punkcie 1. W pozostałym zakresie żądanie powoda jako niewykazane pod kątem winy pozwanego oraz adekwatnego związku przyczynowego podlegało oddaleniu o czy orzeczono jak w punkcie 2.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 108 §1 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. mając na względzie że Sąd został zobligowany do rozstrzygnięcia także kosztów postępowania w zakresie umorzonym. W tej części Sąd uznał, iż powód przegrał roszczenie wykonanie zastępcze w całości, natomiast w odniesieniu do jego roszczenia o zapłatę zostało ono uwzględnione w części. Z tych względów postanowiono jak w sentencji w punkcie 3, pozostawiając szczegółowe wyliczenie kosztów referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się orzeczenia. Sąd nie przyznał pełnomocnikom zwiększonego wynagrodzenia, bowiem złożyli oni spisy kosztów, które w całości pokryją ich wynagrodzenie – z tego względu Sąd doszedł do przekonania że nie ma przesłanek by przyznawać pełnomocnikom zwiększone koszty zastępstwa. Postępowanie wprawdzie trwało łącznie przez szereg lat i miało charakter zawiły ale jego skomplikowanie obciążało głównie Sąd, który musiał samodzielnie ocenić która ze stron i w jakim stopniu ponosi odpowiedzialność za wady budynku przy (...) (...).

Sędzia Piotr Królikowski

Dodano:  ,  Opublikował(a):  Teresa Sielczak
Podmiot udostępniający informację: Sąd Okręgowy w Warszawie
Osoba, która wytworzyła informację:  Sędzia Piotr Królikowski
Data wytworzenia informacji: