Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 lipca 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Rafał Wagner

Protokolant: sekretarz sądowa Karolina Stańczuk

po rozpoznaniu w dniu 25 czerwca 2024 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa K. C. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o ustalenie nieistnienia uchwał ewentualnie o uchylenie uchwał

I.  oddala powództwo o ustalenie nieistnienia uchwał;

II.  uchyla uchwałę nr (...) właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) w W. z dnia 14 kwietnia 2021 r. w sprawie powierzenia reprezentacji WM (...) nowo wybranej Członkini Zarządu WM I. P. (1) zgodnie z uchwałami nr (...) i (...) ZN;

III.  uchyla uchwałę nr (...) właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) w W. z dnia 14 kwietnia 2021 r. w sprawie powierzenia reprezentacji WM (...) nowo wybranemu Członkowi Zarządu WM P. Z. (1) zgodnie z uchwałami nr (...) i (...) ZN;

IV.  uchyla uchwałę nr (...) właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) w W. z dnia 14 kwietnia 2021 r. w sprawie powierzenia reprezentacji WM (...) nowo wybranej Członkini Zarządu WM E. W. (1) zgodnie z uchwałami nr (...) i (...) ZN;

V.  zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz K. C. (1) tytułem kosztów procesu kwotę 600 (sześćset) zł wraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od daty uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 2275/21

UZASADNIENIE

Pozwem złożonym w urzędzie pocztowym 21 września 2021 r. (koperta – k. 33) K. C. (1) wniósł o stwierdzenie nieistnienia, ewentualnie stwierdzenie nieważności, uchwał nr (...), (...) i (...) właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. z 20 lipca 2021 r. w sprawie powierzenia reprezentacji WM (...) nowo wybranym Członkom Zarządu WM I. P. (1), P. Z. (1) i E. W. (1). Powód wniósł również o zabezpieczenie powództwa oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według normy przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, że zaskarżone uchwały dotyczą sposobu przeprowadzenia wyborów nowych członków Zarządu Wspólnoty, których podstawą były uchwały nr (...) i nr (...). Według powoda, uchwały nr (...), (...) i (...) nigdy nie zostały podjęte, m.in. dlatego, że nigdy nie zostały przedstawione właścicielom lokali, a więc członkom wspólnoty. Zostały jedynie zgłoszone na zebraniu 23 lutego 2021 roku, o którym inni członkowie Wspólnoty nie zostali poinformowani. Powód podkreślił, że nie posiada wiedzy na temat treści uchwał oraz że nie da się stwierdzić, kiedy uchwały powstały ani kiedy zostały ujawnione. Co więcej, powód zaznaczył, że na zebraniu, które odbyło się 23 lutego 2021 roku, nie powstał protokół ani nie została sporządzona lista obecności. Powód wskazał, że podczas procesu wyboru nowego Zarządu Wspólnoty dochodziło do nieprawidłowości związanych z obowiązkiem informacyjnym Zarządu wobec członków Wspólnoty w zakresie rozpoczęcia procedury wyboru nowego Zarządu oraz możliwości kandydowania w wyborach uzupełniających, z uwagi na komunikację w niedostępnym dla każdego mieszkańca systemie informatycznym. Ponadto, powód zwrócił uwagę na fakt, że organizacja głosowania zlecona została zewnętrznej firmie, a jego zdaniem tylko zarząd jest uprawniony do indywidualnego zbierania głosów. Powód zwrócił uwagę na nieprawidłowość w związku z obecnością w Zarządzie E. W. (1), która wcześniej, jako członkini Komisji Weryfikacyjnej, doprowadziła do odrzucenia kandydatury trzech potencjalnych kandydatów. ( pozew - k. 3 - 12)

W piśmie procesowym z 8 stycznia 2024 powód rozwinął zarzut nieprawidłowości w związku ze zgłoszeniem kandydatury do wyborów od 2021 r. wynikający z tego, że każdy potencjalny kandydat do Zarządu został zobowiązany do poddania się weryfikacji finansowej poprzez przymusowe wypełnienie oświadczenia kandydata do zarządu o potencjalnych sumarycznych zadłużeniach wobec Wspólnoty wyższych niż kwota jednego czynszu z okresu ostatnich 12 miesięcy oraz innych wrażliwych, prywatnych danych. Procedura stosowana była na podstawie uchwały nr (...) i (...), które to, zdaniem powoda, miały zastosowanie tylko i wyłącznie do konkretnych wyborów, które odbyły się w 2018. ( pismo procesowe k. 255)

Postanowieniem z 1 października 2021 r. Sąd oddalił wniosek powoda o zabezpieczenie. (postanowienie – k. 34)

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwana wskazała, że każda z trzech zaskarżonych uchwał została uchwalona prawidłowo - zarządzenie głosowania poprzez zamknięty system informatyczny zostało usankcjonowane w uchwale nr (...) ( k. 71) podjętej w sprawie głosowania oraz doręczania zawiadomień i materiałów dotyczących zebrań oraz uchwał podejmowanych w trybie indywidualnego zbierania głosów w formie elektronicznej i tradycyjnej. Członkowie wspólnoty 16 czerwca 2021 r., zostali powiadomieni o podjętych uchwałach w sprawie wyborów do Zarządu poprzez wywieszenie informacji na klatkach schodowych. Ponadto głosy nad zaskarżonymi uchwałami były zbierane nie tylko przez podmiot zewnętrzny, ale też i członków Zarządu. ( odpowiedź na pozew - k. 47 - 52)

Do zamknięcia rozprawy strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

23 lutego 2021 r. we Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w W. odbyło się Roczne Zebranie Wspólnoty bez udziału mieszkańców. Wzięli w nim udział jedynie trzej członkowie Zarządu Wspólnoty, w tym I. P. (1) i P. Z. (2) oraz administrator Wspólnoty M. W. (1) z (...) sp. z o.o. Na tym zebraniu Zarząd przyjął harmonogram i procedurę wyboru Zarządu oraz wzór uchwały powołującej nowych członków Zarządu (pismo Zarządu z 24 lutego 2021 r. – k. 15).

Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. (...) w W. na mocy trzech oddzielnych uchwał z 20 lipca 2021 roku powołała trzech członków Zarządu nowej kadencji w 2021 r. (I. P. (1), P. Z. (2) i E. W. (1)). Proces wyborczy odbył się według procedury zastosowanej po raz pierwszy w roku 2018, na podstawie dwóch uchwał: (...) i (...), na mocy których każda osoba chcąca kandydować w wyborach do Zarządu była zobowiązana wypełnić oświadczenie o sumarycznych zadłużeniach wobec Wspólnoty wyższych niż kwota jednego czynszu z okresu ostatnich 12 miesięcy, sposobie korzystania z lokalu oraz o charakterze relacji łączącej oświadczającego z właścicielem lokalu. Głosowanie przeprowadzone zostało elektronicznie w systemie E-kartoteka i w trybie indywidualnego zbierania głosów. Za uchwałą nr (...) dotyczącą I. P. (1) oddano 50,06% głosów, przeciw 16,95%, za uchwałą nr (...) dotyczącą P. Z. (2) oddano 51,36% głosów, przeciw 14,96%, a za uchwałą nr (...) dotyczącą E. W. (1) oddano 53,24% głosów, przeciw 8,84% (zawiadomienie o wynikach wyborów – k. 13).

W wyborach zgłosiło się 9 kandydatów, w tym powód K. C. (1). Na tym etapie nie zgłosiła się natomiast E. W. (1). Zgłoszenia weryfikowane były przez Komisję Weryfikacyjną składającą się z mieszkańców Wspólnoty (E. W., M. S. i E. S.), przedstawicieli spółki administrującej (M. Ż. i M. W.) oraz Zarządu (I. P., B. J. i P. Z.). Komisja Weryfikacyjna pozytywnie zweryfikowała 5 kandydatur (I. P., P. Z., D. C., S. G. i K. C.), odrzuciła trzy kandydatury z uwagi na złożenie oświadczeń na druku z 2018 r., a w przypadku jednego kandydata wobec niezłożenia wymaganych informacji. Weryfikowano również w księgowości poziom zadłużenia kandydatów i osób im bliskich w okresie od marca 2020 r. (protokół komisji weryfikacyjnej – k. 17-18).

14 kwietnia 2021 r. powód złożył rezygnację z kandydowania i uczestnictwa w wyborach (rezygnacja – k. 19). Na grupie mailingowej wiadomością z 17 kwietnia 2021 r. M. B., K. C. (1), D. F., S. G. (2), J. J. i M. S. (2) poinformowali, że z uwagi na brak zaufania do prowadzących i zarządzających wyborami oraz wobec wątpliwości co do rzetelności całej procedury wyborczej nadzorowanej przez „zarządowych kandydatów” wycofują swoje kandydatury i rezygnują z udziału w wyborach (mail – k. 20-21). W konsekwencji pozostało trzech kandydatów, z których jeden, z uwagi na bardzo małe poparcie, nie miał szans na wybór. W tej sytuacji 14 maja 2021 r. mailowo Zarząd poinformował o możliwości zgłaszania się nowych kandydatów. Na tym etapie zgłosiła się E. W. (1), która następnie przeszła pozytywnie weryfikację dokonaną przez Komisję Weryfikacyjną ( wiadomość Zarządu – k. 22-23, przesłuchanie D. F. k. 274 – 276).

Powód K. C. (1) ma legitymację czynną do wystąpienia z powództwem głównym, jak i ewentualnym. Jest właścicielem lokalu (...) położonego przy ul. (...) w W., dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa księga wieczysta nr (...), oraz jest właścicielem (...) udziałów w nieruchomości wspólnej położonej przy ul. (...) w W., dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa księga wieczysta nr (...) ( wydruki z odpisów z księgi wieczystej numer (...) , prowadzonych przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. - k. 31-32).

Ustalony przez Sąd stan faktyczny, w istotnej dla rozstrzygnięcia części nie był sporny pomiędzy stronami. Podstawę dokonanych ustaleń stanowiły dokumenty, w tym korespondencja mailowa. Zeznania świadków i stron miały jedynie charakter uzupełniający i nie podważyły okoliczności wynikających ze złożonych przez strony dokumentów.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo o ustalenie nieistnienia uchwał podlegało oddaleniu natomiast powództwo o uchylenie zaskarżonych uchwał zasługiwało na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności rozważenia wymaga roszczenie o stwierdzenie (ustalenie) nieistnienia uchwały nr (...), nr (...) i (...) z dnia 20 lipca 2021 roku w sprawie powierzenia reprezentacji WM nieruchomości przy ul. (...) kolejno I. P. (1), P. Z. (1) i E. W. (1). Podstawę tego roszczenia stanowi art. 189 k.p.c.

Zaskarżone uchwały zostały podjęte zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.l., tj. drogą hybrydową - w drodze indywidualnego zbierania głosów oraz przez zamknięty system telekomunikacyjny, który pełnił formę swoistego “zebrania”, większością głosów właścicieli lokali, liczoną według większości udziałów. Za uchwałą nr (...) głosowało 50,06% udziałów, za uchwałą nr (...) 51,36% udziałów, a za uchwałą (...) 53,24% udziałów. Sąd przychyla się ku argumentacji pozwanej co do legalności zbierania głosów nie tylko przez Zarząd, ale też i przez administratora. Z uwagi na bezpieczeństwo, wysoki poziom indywidualizacji i prywatności głosowania poprzez system telekomunikacyjny jest on prawidłowym sposobem na przeprowadzenie wyborów we Wspólnocie. Ponadto został on usankcjonowany uchwałą nr (...) ( k. 71).

Powództwo o stwierdzenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej przysługuje tylko w razie wyjątkowo rażącego naruszenia prawa, które prowadzi do ustalenia, że uchwała nie istnieje, nie została podjęta, chociaż wspólnota, zarząd, traktuje ją jako wiążącą. Powód okoliczności takich nie udowodnił. Nie kwestionował przy tym, że za uchwałami głos oddało ponad 50% udziałów. Zarzuty dotyczące sposobu zorganizowania wyborów i jego przeprowadzania będą stanowiły przedmiot rozważań przy ocenie żądania uchylenia zaskarżonych uchwał.

Materialnoprawną podstawą powództwa o uchylenie zaskarżonych uchwał stanowi art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2021.1048 t.j., dalej u.w.l.).

Ocena zgłoszonego roszczenia wymagała ustalenia czy zaistniała którakolwiek z przesłanek warunkujących uchylenie uchwały na podstawie art. 25 u.w.l. Zgodnie z treścią przywołanego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 1).

W przedmiotowej sprawie powód został poinformowany o treści i skutkach uchwał, które zostały podjęte drogą zawiadomienia z dnia 20 lipca 2021 roku, które zostało doręczone 11 sierpnia 2021 roku. Pozew natomiast został wniesiony 21 września 2021 roku, co oznacza, że termin ustawowy 6 tygodni został dochowany (upływał 22 września 2021 r.).

Kluczowym dla ustalenia słuszności roszczenia powoda było rozstrzygnięcie, czy ówczesny Zarząd miał prawo skorzystać z uchwały nr (...) i nr (...) jako podstawy do wyborów przeprowadzanych w roku 2021, które określały procedurę zgłaszania kandydatur oraz zobowiązywały potencjalnych kandydatów do wypełnienia oświadczenia, w którym należało zawrzeć informację o: nieposiadaniu sumarycznych zaległości wyższych niż kwota jednego czynszu wobec Wspólnoty w przeciągu ostatnich 12 miesięcy, charakterze użytkowania lokalu (zamieszkanie albo prowadzenie działalności gospodarczej) oraz o charakterze i statusie relacji ze współlokatorem.

Sąd podziela stanowisko powoda o braku podstaw do stosowania uchwał nr (...) i (...) przy przeprowadzeniu wyborów w 2021 roku. Z treści uchwały nr (...) bezpośrednio wynika, że zawarte tam procedury miały dotyczyć tylko i wyłącznie 2018 roku. Wskazują na to (k. 258-259):

1)  sformułowania zawierające datę roczną - 2018 rok (§ 1 ust. 6, § 3 ust. 2),

2)  tytuł samej uchwały odwołujący się do zakończenia kadencji dotychczasowego składu zarządu i powołania nowego składu Zarządu.

Również uchwała nr (...) (k. 256) odnosi się jedynie do wyborów w Zarządu w 2019 r.

Jednorazowe uchwalenie treści zawierającej procedurę przeprowadzenia wyborów nie upoważnia do stosowania jej dowolnie, w zależności od woli organizatora, w każdych kolejnych wyborach, co miało miejsce w niniejszej sytuacji. Działania Zarządu skutkowały ograniczeniem biernego prawa osób chcących brać udział w wyborach.

Niezależnie od ograniczenia czasowego stosowania uchwały nr (...), w ocenie Sądu nie może ona stanowić podstawy w późniejszych wyborach również dlatego, że została przyjęta w niewłaściwej formie wynikającej z art. 18 u.w.l. Przepis ten dopuszcza możliwość modyfikowania ustawowych zasad wykonywania zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali mogą mieć uzasadniony interes, aby ukształtować obowiązujące ich reguły wykonywania zarządu nad nieruchomością wspólną, w taki sposób, który ograniczy możliwość reprezentowania wspólnoty np. przez osoby spoza ich grona. Jednakże, jak wynika z art. 18 ust. 1 i ust. 2 i ust. 2a, ograniczenie może zostać wprowadzone w drodze umowy notarialnej wszystkich właścicieli lokali lub w drodze uchwały większości zaprotokołowanej przez notariusza. Rozwiązanie to wynika z faktu, że takie postanowienie stanowi znamię obowiązującego sposobu wykonywania zarządu, polegającą na częściowej modyfikacji reguł wynikających z ustawy ( vide: Art. 20 WłLokU red. serii Osajda/red. tomu Lackroński 2024, wyd. 13/Berek). Podobnie stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z 28 kwietnia 2017 r. (I ACa 329/16, Legalis) wskazując, że do naruszenia art. 20 ust. 1 u.w.l. prowadzi uchwała wspólnoty mieszkaniowej, w której zdolność do piastowania funkcji członka zarządu została ograniczona ze względu na kryterium podmiotowe – w ten sposób, ze członkiem zarządu będzie mógł zostać wybrany jedynie właściciel lokalu (przykładowo oznaczałoby to, że nie będzie mógł nim zostać np. najemca lokalu, bądź pełnomocnik jednego z właścicieli).

Przedstawione wyżej stanowisko doktryny i Sądu Apelacyjnego w Warszawie dotyczy pozbawienia biernego prawa osób nie będących członkami wspólnoty, jednak określa szerszą zasadę obejmującą swym zakresem każdą próbę ingerencji w ustawową regulację o tym, że członkiem zarządu może być osoba fizyczna.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że uchwały nr (...) i (...) z dnia 20 lipca 2021 roku naruszały dyspozycję art. 18 ust. 1 u.w.l. i ust. 3 z uwagi na niezachowanie formy, jaka dla modyfikacji ustawowych regulacji zarządu nieruchomością wspólną jest wymagana. Ponadto, wymienione uchwały (...) i (...), zgodnie z ich brzmieniem, powinny były zostać zastosowane tylko jednokrotnie, w wyborach do Zarządu w 2018 roku.

W ocenie Sądu, wprowadzenie przez Wspólnotę dodatkowych ograniczeń przy kandydowaniu do Zarządu, jak wynika z zeznań świadków, miało wpływ na samo głosowanie, część osób nie została w ogóle dopuszczona do kandydowania, część, nie chciała podać żądanych danych, a część w ogóle zrezygnowała z kandydowania pomimo zakwalifikowania ich przez Komisję Weryfikacyjną. Niewątpliwie mogło też budzić wątpliwości właścicieli lokali branie udziału w pracach Komisji Weryfikacyjnej członków Zarządu, którzy ponownie starali się o wybór.

Sąd rozumie problem, który stał u podstaw wprowadzenia ograniczeń przy kandydowaniu na członka Zarządu, jednak przyjęte rozwiązanie, jest bardzo daleko idące, a wobec niezachowania odpowiedniej formy uchwały – niedopuszczalne. To członkowie wspólnoty w trakcie głosowania powinni mieć możliwość zdecydowania czy chcą, aby reprezentowały je osoby zadłużone we wspólnocie (co wobec braku działań nowego zarządu może prowadzić np. do przedawnienia roszczeń), czy będące w sporze ze wspólnotą, w tym w sporach sądowych. Wydaje się, że do tego wystarczające byłyby mniej ingerujące rozwiązania, np. ustalenie, że takie informacje o kandydacie zostaną przekazane osobom biorącym udział w głosowaniu.

Na podstawie powyższych wywodów Sąd ustalił, że zaskarżone uchwały są sprzeczne z przepisami prawa z przyczyn formalnych - z uwag na sposób ich podjęcia. W związku z tym podlegały one uchyleniu, o czym rozstrzygnięto w punktach II, III i IV sentencji wyroku.

Orzeczenie w zakresie kosztów procesu Sąd wydał na podstawie art. 98 k.p.c. Na przedmiotowe koszty złożyła się uiszczona przez powoda opłata od pozwu - 600 zł.