Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 kwietnia 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Rafał Wagner

Protokolant: sekretarz sądowy Karolina Stańczuk

po rozpoznaniu w dniu 27 marca 2025 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa A. S.

przeciwko J. N., E. G., A. G. (1) i U. F. (1)

o zapłatę

I.  oddala powództwo;

II.  ustala, że powódka A. S. ponowi w całości koszty procesu, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się wyroku.

Sygn. akt I C 2305/20

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 17 kwietnia 2025 r.

Pozwem z dnia 25 września 2020 r. (data stempla pocztowego) skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W., J. N., E. G., A. G. (1) oraz U. F. (1), A. S. wniosła o:

1.  zasądzenie od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej na jej rzecz kwoty 315 000,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w zapłacie od kwoty 165 000,00 zł od 14 października 2017 r. do dnia zapłaty i od kwoty 150 000,00 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty;

2.  zasądzenie solidarnie od pozwanych E. G., A. G. (1) i U. F. (1) na jej rzecz kwoty 105 000,00 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 55 000,00 zł od dnia 14 października 2017 r. do dnia zapłaty i od kwoty 50 000,00 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty;

3.  zasądzenie od pozwanej J. N. na jej rzecz kwoty 105 000,00 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 55 000,00 zł od dnia 14 października 2017 r. do dnia zapłaty i od kwoty 50 000,00 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

Wniosła także o zasądzenie od pozwanych zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że podstawą jej roszczeń odszkodowawczych jest postawa pozwanych (jako członków Wspólnoty Mieszkaniowej) oraz samej Wspólnoty polegająca na niepodejmowaniu żadnych działań w celu doprowadzenia nieruchomości wspólnej do stanu umożliwiającego powódce korzystanie z lokalu stanowiącego jej własność. Podała, iż postawa pozwanych uniemożliwia jej zamieszkanie w lokalu (nr (...) i (...)) w budynku przy ul. (...) (omyłkowo określanej w pozwie jako L.) i przeznaczenia obecnie przez nią zajmowanego lokalu na wynajem lub wynajęcie potencjalnym najemcom mieszkania przy ul. (...) (L.). Zaznaczyła, że domaga się od pozwanych odszkodowania z tytułu utraconych korzyści w łącznej kwocie 315 000,00 zł od Wspólnoty Mieszkaniowej, i kwot po 105 000,00 zł od właścicieli dwóch pozostałych mieszkań mieszczących się w tym budynku, których udział w części nieruchomości wspólnej wynosi po 1/3. Jako podstawę prawną swych roszczeń powódka podała art. 471 i następne k.c. oraz alternatywnie – art. 415 i następne k.c.

Powódka wraz z pozwem złożyła również wniosek o zwolnienie jej w całości z kosztów sądowych, który następnie – w wykonaniu zobowiązania z dnia 13 listopada 2020 r. – uzupełniła pismami z dnia 3 grudnia 2020 r. (data stempla pocztowego) oraz z dnia 8 grudnia 2020 r. (data prezentaty) (pozew – k. 3-6v; wniosek – k. 10; zarządzenie z dnia 13 listopada 2020 r. – k. 79; pismo przewodnie z dnia 3 grudnia 2020 r. – k. 81; pismo przewodnie z dnia 8 grudnia 2020 r. – k. 106).

W odpowiedzi na pozew z dnia 3 września 2021 r. (data stempla pocztowego) U. F. (1) wyraziła niezrozumienie treści pozwu i wniosła o wyznaczenie dla niej pełnomocnika z urzędu w osobie adwokata M. N. reprezentującej ją w sprawie o sygn. akt II Ns 358/17.

Tożsame stanowiska i wnioski wywiodły E. G. – w odpowiedzi na pozew z dnia 8 września 2021 r. (data stempla pocztowego) oraz A. G. (1) – w odpowiedzi na pozew z dnia 8 września 2021 r. (data stempla pocztowego) (odpowiedź na pozew U. F. (1) – k. 160; odpowiedź na pozew E. G. – k. 166-166v; odpowiedź na pozew A. G. (1) – k. 180-180v).

Postanowieniem z dnia 4 października 2021 r. zarówno dla E. G., jak i A. G. (1) ustanowiony został pełnomocnik z urzędu w osobie adwokata, którego wyznaczyć miała Okręgowa Rada Adwokacka w W. (postanowienie Referendarza sądowego w Sądzie Okręgowym w Warszawie z dnia 4 października 2021 r. – k. 205).

W odpowiedzi na pozew z dnia 3 grudnia 2021 r. (data stempla pocztowego) E. G. i A. G. (1) – działające już za pośrednictwem ustanowionego dla nich pełnomocnika z urzędu – wniosły o oddalenie powództwa w całości oraz przyznanie od Skarbu Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej pozwanym z urzędu, które nie zostały uiszczone w całości, ani w części. Wniosły także o zawieszenie postępowania na podstawie art. 174 § 1 pkt 2 k.p.c. z uwagi na fakt, że Wspólnota Mieszkaniowa (...) nie posiada organu, który mógłby ją reprezentować.

W uzasadnieniu pozwane wskazały, iż żadna z czynności ogólnikowo wskazanych przez powódkę w postępowaniu o sygn. akt II Ns 358/17 ani nie jest czynnością zwykłego zarządu, ani czynnością zachowawczą, tym samym należało je oceniać na gruncie przepisu art. 201 k.c. Dodały, iż przy braku po stronie A. S. większości udziałów we współwłasności prawidłowe jest stanowisko o braku po jej stronie legitymacji czynnej, skutkiem czego jest oddalenie powództwa. Ponadto, pozwane podkreśliły, iż stan w jakim znajduje się przedmiotowa nieruchomość jest wynikiem jej nieudolnych remontów – usunięcia ścian działowych podpierających strop oraz niezakończenia procesu wymiany okien. Odnosząc się zaś do podanej przez powódkę podstawy prawnej jej roszczeń – art. 471 k.c. – pozwane zaznaczyły, iż powódka nie wskazała jakie zdarzenie miałoby być przyczyną szkody powstałej w jej majątku ograniczając się do ogólnych stwierdzeń, jakoby pozwane miały podejmować działania uniemożliwiające jej doprowadzenie lokalu nr (...) do staniu zdatnego do normalnego użytku, w szczególności uniemożliwiające zamieszkiwanie w nim, a tym samym przeznaczenie mieszkania obecnie zajmowanego przez powódkę na wynajem lub wynajęcie potencjalnym najemcom mieszkania położonego przy ul. (...) w W.. Podniosły, że powódka nie wykazała, aby zaistniało jakiekolwiek zdarzenie powodujące szkodę w jej majątku w postaci utraconych przez nią korzyści oraz aby między ww. zdarzeniem a korzyściami utraconymi przez nią w postaci lucrum cessans występował stabilny i racjonalny związek przyczynowy. Jednocześnie pozwane stwierdziły, że na podstawie dowodów zaoferowanych przez powódkę w sposób oczywisty w niniejszej sprawie można mieć do czynienia maksymalnie ze szkodą ewentualną, a więc utraconą szansą, która kompensacji nie podlega. Zaznaczyły, że będące własnością powódki mieszkanie przy ul. (...) w W. ma 98 m ², a co za tym idzie część pomieszczeń w ww. lokalu mogłaby ona z powodzeniem wynająć (odpowiedź na pozew wraz z wnioskiem o zawieszenie postępowania – k. 230-234v).

W piśmie z dnia 23 grudnia 2021 r. (data stempla pocztowego) zawierającym stanowisko J. N. w odniesieniu do pozwu - pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Podniosła nadto zarzuty przedawnienia roszczenia pozwu i pozorności zawezwania do próby ugodowej dokonanego przez powódkę w 2017 r.

W uzasadnieniu pisma pozwana zaprzeczyła temu, aby w jakikolwiek sposób utrudniała powódce doprowadzenie jej lokalu do stanu zdatnego do użytkowania, w tym aby kiedykolwiek uchylała się od obowiązków wskazanych w art. 13 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, a także wynikających z zasad współżycia społecznego i prawidłowej gospodarki. Podkreśliła także, że czynności do jakich upoważnienia żąda powódka w sprawie o sygn. akt II Ns 358/17 nie są ani czynnościami zwykłego zarządu, ani czynnościami zachowawczymi. Zwróciła także uwagę, że powódka w należącym do niej lokalu podejmowała roboty budowalne, które w niekorzystny sposób wpłynęły na stan budynku – w wyniku usunięcia przez powódkę ścian działowych strop nad lokalem uległ ugięciu. Ostatecznie pozwana podkreśliła, iż powódka nie wskazała jakie zdarzenie miałoby być przyczyną szkody po jej stronie, a co za tym idzie nie spełniła obowiązku wykazania szkody w postaci utraconych korzyści (pismo procesowe pozwanej – k. 240-241v).

W dalszym toku postępowania strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska przy czym powódka – w piśmie z dnia 17 stycznia 2022 r. (data stempla pocztowego) – wniosła o oddalenie wniosku o zawieszenie postępowania oraz nieuwzględnianie zarzutu przedawnienia, jako bezzasadnego. Odpowiadając zaś na zobowiązanie do wskazania członków zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, któremu możliwe byłoby doręczenie odpisu pozwu w imieniu Wspólnoty podała charakterystykę prawną tzw. malej wspólnoty mieszkaniowej.

Zarządzeniem z dnia 23 lutego 2022 r. – jego punkcie 1. – w związku z nieuzupełnieniem braków wniosku U. F. (2) o zwolnienie od kosztów sądowych i ustanowienie pełnomocnika z urzędu, do czego została zobowiązana zarządzeniem z dnia 15 września 2021 r. – nakazano zwrócić jej wniosek w tymże przedmiocie (zarządzenie z dnia 15 września 2021 r. – k. 162; replika na odpowiedź na pozew – k. 245-251v; pismo procesowe pozwanej z dnia 11 lutego 2022 r. (data stempla pocztowego) – k. 262-263v; zarządzenie z dnia 23 lutego 2022 r. – k. 265; pismo procesowe pełnomocnika pozwanych – k. 268-170; pismo przygotowawcze powódki – k. 272-273v).

Postanowieniem z dnia 13 czerwca 2022 r. został zaś odrzucony pozew w stosunku do Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W..

U podstaw ww. rozstrzygnięcia legło przyjęcie przez Sąd, iż w ramach funkcjonowania powołanej Wspólnoty brak jest legalnie umocowanego organu uprawnionego do działania, który działałby za Wspólnotę, a do zarządzania ową Wspólnotą pozostają umocowani wszyscy właściciele lokali wchodzących w skład nieruchomości objętej Wspólnotą. Sąd stwierdził dodatkowo, że zarządcami nieruchomości są jej wszyscy współwłaściciele, a skoro powołani współwłaściciele nie ustalili w drodze umowy (a nie uchwały) zarządu - działającego w imieniu Wspólnoty przyjął, że pozwana Wspólnota nie ma zdolności sądowej (postanowienie z dnia 13 czerwca 2022 r. – k. 275).

Podejmowane w toku postępowania przez powódkę, jak i J. N. próby ugodowego rozwiązania sporu, wobec niemożności dojścia stron do porozumienia oraz negatywnego stanowiska E. G. i A. G. (1), nie przyniosły zamierzonego rezultatu. W pismach z 20 grudnia 2023 r. oraz 10 kwietnia 2024 r. (data stempli pocztowych) J. N. wniosła natomiast o zawieszenie postępowania na podstawie art. 177 § 1 pkt 1 k.p.c. do czasu rozstrzygnięcia sprawy prowadzonej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, a także zauważyła – wnosząc o dopuszczenie orzeczenia tego jako dowodu – że dnia 27 lutego 2024 r. Sąd Okręgowy w Warszawie, V Wydział Cywilny Odwoławczy wydał postanowienie zmieniające rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie wydane dnia 1 czerwca 2022 r. w sprawie o sygn. akt II Ns 358/17 (protokół z rozprawy z dnia 8 marca 2023 r. – k. 329-332v; protokół z rozprawy z dnia 11 października 2023 r. – k. 413; pismo przygotowawcze na zobowiązanie sądu – k. 389-390; drugie pismo przygotowawcze na zobowiązanie sądu do prowadzenia rozmów ugodowych – k. 406-407; pismo procesowe z dnia 20 grudnia 2023 r. (data stempla pocztowego) pt. wniosek dowodowy – k. 594-594v; pismo procesowe z dnia 10 kwietnia 2024 r. (data stempla pocztowego) pt. wniosek dowodowy i informacja o zmianie adresu do doręczeń – k. 636-639).

Tak sformułowane stanowiska procesowe stron nie uległy zmianie aż do czasu zamknięcia rozprawy w dniu 27 marca 2025 r., przy czym postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 24 lutego 2025 r. – w rezultacie rozpoznania wniosku adwokata M. N. z dnia 19 grudnia 2024 r. (data stempla pocztowego) – Sąd zwolnił ją od udziału w sprawie w charakterze pełnomocnika pozwanych E. G. i A. G. (1) (wniosek o zwolnienie z funkcji pełnomocnika z urzędu – k. 683-684; pismo procesowe zawierające ostateczne stanowisko w sprawie – k. 700-702v; pismo procesowe pozwanej wraz ze stanowiskiem końcowym w sprawie – k. 704-708; protokół z rozprawy z dnia 24 lutego 2025 r. – k. 709v; protokół z rozprawy z dnia 27 marca 2025 r. – k. 731-732).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Budynek przy ul. (...), wzniesiony pod koniec lat 20. XX wieku, według projektu J. D., w tak zwanym „stylu dworkowym”, posiada dwie kondygnacje mieszkalne naziemne, poddasze mieszkalne oraz kondygnację piwniczną pod częścią budynku. W jego bryle znajdują się trzy lokale mieszkalne pomiędzy którymi komunikacja (pionowa) odbywa się jedną klatką schodową.

Został on objęty ochroną konserwatorską ustaloną w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru Starych B., przyjętego uchwałą Rady (...) W. Nr (...) z dnia 9 listopada 2010 r., a także został ujęty w gminnej ewidencji zabytków (...) W., utworzonej na mocy Zarządzenia Prezydenta (...) W. Nr (...) z dnia 24 lipca 2012 r.

(dowód: pismo Urzędu (...) W., Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków z dnia 3 stycznia 2014 r. – k. 60-60v; pismo A. S. z dnia 10 czerwca 2015 r. – k. 61)

Od 1999 r. prawo własności lokalu nr (...) usytuowanego na I piętrze budynku wraz z związanym z nim udziałem 1/3 w nieruchomości wspólnej i użytkowaniu wieczystym przysługuje J. N.. W nabytym mieszkaniu pozwana przeprowadziła generalny remont.

E. G. wraz z mężem B. G. początkowo zajmowali wraz z córkami U. F. (1) oraz A. G. (1) jeden z dwóch lokali znajdujących się na parterze spornej nieruchomości będący ówcześnie lokalem komunalnym, by kolejno nabyć prawo własności lokalu nr (...) usytuowanego na II piętrze budynku wraz z związanym z nim udziałem 1/3 w nieruchomości wspólnej i użytkowaniu wieczystym.

Pozwani zgodnie podejmowali działania mające na celu utrzymanie części wspólnych spornej nieruchomości. J. N. wraz z synami przeprowadzali, bądź finansowali niezbędne, a osiągalne dla nich budżetowo prace konserwacyjne i naprawcze, w tym naprawy drzwi, furtki, ogrodzenia, zakładania opaski betonowej wokół domu, wykonania przyłącza instalacyjnego, a także zabezpieczenia gzymsów przy wejściu. Wraz z rodziną G. natomiast w sposób stały i systematyczny dbali o utrzymanie zieleni na terenie posesji.

(dowód: treść księgi wieczystej nr (...) z dnia 17 stycznia 2017 r. – k. 252-253v; zeznania pozwanej J. N. złożone na rozprawie w dniu 8 marca 2023 r. – k. 331-332v; zeznania świadka J. T. (1) złożone na rozprawie w dniu 11 października 2023 r. – k. 413v-415)

Na początku 2011 r. A. S., posiadająca już jedną nieruchomość przy ul. (...), nabyła prawo własności lokalu nr (...) (składającego się z dwóch mniejszych – nr 1 oraz 1A) znajdującego się na parterze budynku wraz ze związanym z nim udziałem 1/3 w (...) wspólnej i użytkowaniu wieczystym.

Nabywając mieszkanie powódka była świadoma, iż jest to lokal wymagający generalnego remontu, położony w budynku o wiekowej, blisko stuletniej, konstrukcji.

Celem powódki było przede wszystkim wynajęcie nieruchomości zlokalizowanej przy (...) na ul. (...) i zamieszkanie w nabytym lokalu. Rozważała ona również jego wynajęcie. Wpierw jednak niezbędne było przeprowadzenie jego remontu, którego wykonanie powódka poprzedziła zleceniem mgr inż. D. C. legitymującemu się uprawnieniami budowlanymi nr (...) i będącemu członkiem (...) Okręgowej Izby (...) o nr ew. (...) oraz mgr inż. L. T. legitymującemu się uprawnieniami budowlanymi nr (...) i będącemu członkiem (...) Okręgowej Izby (...) o nr ew. (...) sporządzenia projektu owego remontu. Ze stosownym wnioskiem zwróciła się także w dniu 29 października 2013 r. (data wpływu) do Urzędu (...) W., Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków, który w odpowiedzi nie wniósł zastrzeżeń do planowanych prac we wnętrzu ww. obiektu, tj. wyburzenia ścian działowych, wykonania nowego otworu drzwiowego, remontu podłóg, wymiany instalacji CO, instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej. Zalecił natomiast wykonanie remontu tarasu nad gankiem obejmującego wymianę obróbek blacharskich na nowe wykonane z blachy ocynkowane lub tytanowo-cynkowej oraz wykonanie nowej izolacji przeciwwilgociowej tarasu. Za niewskazane uznał jednak powiększenie okien parteru w elewacji frontowej do rozmiarów portfenetrów, jako niezgodne z historycznym ukształtowaniem elewacji ww. zabudowy, w której nie występują takie okna. Dodał jednocześnie, że zapisy szczegółowe planu dla jednostki terenowej (...) 10, na obszarze której znajduje się budynek przy ul. (...), nakazują zachowanie stylu i zasady pierwotnej kompozycji elewacji. Zezwolił na wykonanie nowych okien drewnianych, w kolorze białym, z szybą zespoloną, powtarzających profile i podziały istniejącej stolarki.

O planowanym rozpoczęciu prac remontowych powódka poinformowała również syna J. J. T., który ówcześnie wraz z rodziną zajmował lokal nr (...).

(dowód: pismo Urzędu (...) W., Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków z dnia 3 stycznia 2014 r. – k. 60-60v; decyzja nr (...) z dnia 27 stycznia 2015 r. – k. 65-65v; zeznania powódki A. S. złożone na rozprawie w dniu 8 marca 2023 r. – k. 329v-331; zeznania świadka J. T. (1) złożone na rozprawie w dniu 11 października 2023 r. – k. 413v-415)

Wraz z rozpoczęciem, w dniu 21 maja 2014 r., wcześniej zaplanowanych prac remontowych w nabytym przez powódkę lokalu relacje sąsiedzkie pomiędzy powódką, a pozwanymi zaczęły ulegać stopniowemu pogorszaniu, które z biegiem czasu przybrało charakter trwałego konfliktu.

Na terenie nieruchomości przy ul. (...) w W. pojawił się kamper należący do rodziny T., który stał zaraz za wjazdem do bramy głównej, zaś od drugiej strony – pod wejściem do lokalu mieszkalnego powódki, ustawiona została trampolina. Prośby powódki o ich przestawienie pozostawały bezskuteczne.

Dowiedziawszy się od zatrudnionych robotników o zakresie prac uwzględniającym również wyburzanie ścian, J. T. (1) wyraził zaniepokojenie, a swoimi wątpliwościami podzielił się bratem T. T. (3), który posiadając od matki J. N. stosowne upoważnienie, pismem z dnia 12 czerwca 2014 r. (data prezentaty), poinformował Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla (...) W., III Oddział Terenowy o nieprawidłowościach zaistniałych w lokalu należącym do powódki wnosząc o przeprowadzenie stosownej kontroli z uwagi na uzasadnione podejrzenie, iż prace remontowo/wyburzeniowe naruszają przepisy prawa budowalnego oraz podjęcie stosownych kroków prawnych w związku z uzasadnionym podejrzeniem, że działania prowadzone przez A. S. są niezgodne z przepisami prawa budowlanego.

Ostatecznie jednak ekipa remontowa zatrudniona przez powódkę, oprócz wymiany instalacji elektrycznej, skucia wskazanych w projekcie elementów oraz zrzucenia tynków, dokonała także zaplanowanego wyburzenia ściany, co doprowadziło do pęknięcia ściany w lokalu należącym do J. N. zlokalizowanej bezpośrednio nad tą zlikwidowaną.

(dowód: pismo z dnia 12 czerwca 2014 r. – informacja – k. 66-66v; pełnomocnictwo – k. 67-67v; korespondencja mailowa z dnia 29 września 2014 r. oraz z dnia 8 października 2014 r. – k. 68-69; zeznania świadka P. M. złożone na rozprawie w dniu 5 grudnia 2022 r. – k. 309-309v; zeznania pozwanej J. N. złożone na rozprawie w dniu 8 marca 2023 r. – k. 331-332v; zeznania świadka J. T. (1) złożone na rozprawie w dniu 11 października 2023 r. – k. 413v-415 )

Na skutek dokonanego przez T. T. (3) zgłoszenia prace remontowe w lokalu powódki zostały wstrzymane aż do dnia 27 stycznia 2015 r., w którym to Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, decyzją nr (...), umorzył postępowanie administracyjne prowadzone w ramach nadzoru budowlanego.

W uzasadnieniu ww. decyzji m.in. podano, iż w trakcie kontroli dokonanej w dniu 23 lipca 2014 r. w mieszkaniu A. S. przez upoważnionego przedstawiciela Inspektoratu, a także w rezultacie przeprowadzonego postępowania ustalono, iż w miejscu rozebranej ściany wewnętrznej strop podparto stalowymi podporami – 7 sztuk, i nie stwierdzono zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia, bowiem rozebrano jedynie wewnętrzną ściankę działową (nie będącą ścianą konstrukcyjną). Zauważono, iż wykonane dotychczas w lokalu nr (...) roboty budowlane zostały przeprowadzone prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz sztuką budowlaną, zgodnie z zaleceniami organu ochrony zabytków.

(dowód: decyzja z dnia 27 stycznia 2015 r., nr (...) – k. 65-65v; zeznania świadka E. S. (1) złożone na rozprawie w dniu 5 grudnia 2022 r. – k. 307-309; zeznania świadka P. M. złożone na rozprawie w dniu 5 grudnia 2022 r. – k. 309-309v)

Po wznowieniu prac remontowych zatrudniona przez powódkę ekipa remontowała wymieniła okna (nie wstawiając parapetów), a stwierdziwszy zalania w strefie kuchennej i łazienkowej uznała, iż konieczna będzie wymiana instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej w całym pionie. W celu dokonania niezbędnych oględzin udali się więc do lokalu nr (...) – położonego bezpośrednio nad lokalem powódki, na I piętrze, jednakże J. T. (1) nie chciał udostępnić lokalu.

A. S., występująca w jej imieniu matka – E. S. (1), a także ustanowiony przez nią pełnomocnik wielokrotnie wskazywali na konieczność wymiany nie tylko instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej w całym pionie, ale również przeprowadzenia generalnego remontu części wspólnych nieruchomości – uwzględniającego wymianę także instalacji gazowej, elektrycznej oraz centralnego ogrzewania. Powódka podkreślała przy tym konieczność partycypowania w kosztach owego remontu zgodnie z posiadanymi udziałami w częściach wspólnych nieruchomości. Od samego początku jednak powódka nie mogła nawiązać kontaktu z E. G. i B. G.. J. N. działająca samodzielnie, bądź za pośrednictwem synów, nie wyrażała zaś zgody na jego przeprowadzenie zarzucając dodatkowo powódce dbanie wyłącznie o własne interesy, nie zaś dobro nieruchomości, a także próby wykluczenia z rozmów rodziny G..

Prace remontowe w należącym do powódki lokalu ponownie zostały wstrzymane.

(dowód: korespondencja mailowa – k. 68-76; zeznania świadka E. S. (1) złożone na rozprawie w dniu 5 grudnia 2022 r. – k. 307-309; zeznania świadka P. M. złożone na rozprawie w dniu 5 grudnia 2022 r. – k. 309-309v ; zeznania powódki A. S. złożone na rozprawie w dniu 8 marca 2023 r. – k. 329v-331 )

Wobec powyższego powódka, pismem z dnia 10 czerwca 2015 r. (data prezentaty), wskazując na zły stan techniczny budynku, nieprawidłowości budowlane występujące w lokalu nr (...), a także brak porozumienia pomiędzy właścicielami mieszkań, celem doprowadzenia do wspólnych działań remontowych, wniosła o zastosowanie przez Naczelnika Wydziału Dotacji i Kontroli Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków w W. instrumentów prawnych umożliwiających wyegzekwowanie przeprowadzenia w trybie pilnym koniecznych remontów części wspólnych budynku przez ich właścicieli. Pismo to zostało przekazane Powiatowemu Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla (...) W..

Dodatkowo, wnioskiem złożonym do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Żoliborza w W. w dniu 29 lipca 2015 r., zmienionym pismem z dnia 1 kwietnia 2016 r. i sprecyzowanym pismem z dnia 20 kwietnia 2022 r., A. S. wniosła o upoważnienie do przeprowadzenia prac budowlanych dotyczących instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej oraz elektrycznej i gazowej obejmujących:

a) wykonanie jednego pionu głównego wody zimnej umieszczonego na klatce schodowej, do którego zostaną podłączone instalacje w poszczególnych lokalach i zamontowania na każdym podłączenia do lokalu zestawu wodomierzowego, mierzącego ilość zimnej wody dostarczanej do każdego lokalu wraz z wykonaniem izolacji antyroszeniowej i termicznej pionu wody zimnej oraz demontażu starej instalacji w częściach wspólnych;

b) wykonanie jednego pionu odbierającego ścieki z urządzeń sanitarnych w łazienkach na wszystkich kondygnacjach oraz jednego pionu odbierającego ścieki z kuchni na wszystkich kondygnacjach, w ten sposób że oba piony zostaną wyprowadzone poza dach budynku i zostaną wykończone wywiewkami;

c) wykonanie wymiany instalacji kanalizacyjnej na kondygnacji podziemnej wraz z odcinkiem do studzienki, tj. przykanalika oraz podłączenia odpływu wody schłodzonej oraz wody z umywalki znajdującej się w węźle ciepła;

d) wykonanie remontu kapitalnego instalacji elektrycznej w częściach wspólnych budynku, w tym wykonania dokumentacji projektowej tej instalacji i jej uzgodnienia z operatorem sieci energetycznej, w szczególności do wymiany instalacji elektrycznej od złącza (zabezpieczenia głównego budynku) do zabezpieczeń zalicznikowych dla poszczególnych lokali, w tym wymiany instalacji oświetleniowej na klatkach schodowych oraz pionów zasilających (...). do lokali mieszkalnych, wykonanie tablicy administracyjnej w części wspólnej budynku, z której będą zasilane obwody elektryczne w częściach wspólnych budynku oraz zdemontowania starej niepotrzebnej instalacji elektrycznej na klatkach schodowych;

e) wykonanie aktualnych pomiarów rezystancji izolacji przewodów elektrycznych oraz ochrony przeciwpożarowej w budynku przy ul. (...);

f) upoważnienia do podłączenia dwufunkcyjnego kotła gazowego z zamkniętym kotłem spalania w lokalu A. S. do wspólnej instalacji gazowej znajdującej się na klatce schodowej wraz z wykonaniem instalacji wentylacyjnej we wszystkich lokalach dla celów dopuszczenia kotłów gazowych do użytkowania, a w przypadku stwierdzenia przez osobę z uprawnieniami budowlanymi w zakresie instalacji gazowych, że istniejąca instalacja gazowa nie ma odpowiedniej przepustowości, upoważnienie również do wymiany tej instalacji od kurka głównego do miejsca wpięcia rury o większym przekroju;

g) wykonania montażu skrzyni na kurak gazowy znajdujący się przed budynkiem oraz wykonania malowania kształtki i wymiany trójnika a także zabezpieczenia rur wspólnej instalacji gazowej przez ich pomalowanie;

h) upoważnienia do przeprowadzenia kontroli szczelności istniejącej instalacji gazowej w częściach wspólnych budynku.

Jako uczestników postępowania A. S. wskazała E. G., B. G., U. F. (1), A. G. (1) oraz J. N..

(dowód: pismo z dnia 10 czerwca 2015 r. – k. 61-61v; pismo Prezydenta (...) W. z dnia 16 czerwca 2015 r. – k. 62; uzasadnienie postanowienia Sądu Rejonowego dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie z dnia 1 czerwca 2022 r., sygn. akt II Ns 358/17 – k. 338-358)

W rezultacie pisma powódki z dnia 10 czerwca 2015 r. (data wpływu) – przekazanego następczo do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla m. st. W., wszczęto postępowanie administracyjne w sprawie dotyczącej stanu technicznego spornego budynku oraz zamontowanej w nim instalacji wodno-kanalizacyjnej i gazowej.

Przeprowadzona w dniu 18 sierpnia 2015 r. przez upoważnionego przedstawiciela Inspektoratu kontrola nieruchomości przy ul. (...) w W. wykazała m.in., iż E. G. i B. G. nie posiadają protokołu szczelności instalacji gazowej i wentylacyjnej, co niesie duże ryzyko zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia. W lokalu należącym do powódki stwierdzono zaś, iż jego strop posiada zalane elementy drewniane (deski) oraz widoczne odkształcenie w postaci ugięć powstałe najprawdopodobniej w wyniku zalewania z lokalu wyżej lub z niesprawnej instalacji wodno-kanalizacyjnej. Zauważono, iż stan ugięcia stropu (desek) może doprowadzić do odpadnięcia i stanowi zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia. Nadto, zwrócono uwagę, że od strony zachodniej pod balkonem I piętra istnieje przedsionek z wyjściem na podwórko, którego drewniane elementy stropu są skorodowane wilgocią, zaś ściana z drzwiami wejściowymi jest odspojona od ściany murowanej budynku. Nadto, na gzymsie balkonu nad tym przedsionkiem widoczne są rysy ukośne w cegłach oraz ubytki części cegieł i zaprawy. Zaznaczono, że stanowi to zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia z uwagi na fakt możliwości wypadania cegieł gzymsu lub ich części.

Biorąc pod uwagę powyższe, decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W. z dnia 25 sierpnia 2015 r., nr (...) nakazano współwłaścicielce budynku A. S. wykonanie zabezpieczeń poprzez podstemplowanie uszkodzonego stropu w lokalu znajdującym się na parterze budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...) w W. oraz zakazano użytkowania przedmiotowego lokalu do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Powyższe obowiązki zostały przez powódkę w całości zrealizowane.

(dowód: decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W. z dnia 26 listopada 2020 r., nr (...) – k. 93-97; zeznania świadka E. S. (1) złożone na rozprawie w dniu 5 grudnia 2022 r. – k. 307-309; zeznania powódki A. S. złożone na rozprawie w dniu 8 marca 2023 r. – k. 329v-331 )

Nadto, decyzją nr (...) z dnia 25 sierpnia 2015 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (...) W. nakazał współwłaścicielom (...) A. S., E. i B. G. oraz J. T. (2) usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości poprzez uzupełnienie ubytków cegieł i zaprawy na gzymsie balkonu znajdującym się nad przedsionkiem od strony zachodniej budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...) w W..

(dowód: decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W. z dnia 26 listopada 2020 r., nr (...) – k. 93-97)

W dniu 9 lipca 2016 r. zmarł B. G., po którym spadek – na mocy postanowienia Sądu Rejonowego dla Warszawy-Żoliborza w W. z dnia 13 kwietnia 2017 r., sygn. akt I Ns 21/17, na podstawie ustawy nabyły żona E. G. oraz córki U. F. (1) i A. G. (1) – po 1/3 części spadku każda z nich.

(dowód: postanowienie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie z dnia 13 kwietnia 2017 r., sygn. akt I Ns 21/17 – k. 235)

W dniu 13 października 2017 r. (data nadania w UP) wnioskiem złożonym do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie A. S. skierowała wobec J. N., E. G., A. G. (1), U. F. (1) oraz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)zawezwanie do zawarcia ugody obejmującej dobrowolną zapłatę na rzecz A. S. solidarnie kwoty 180 000,00 zł oraz 5 000,00 zł za każdy kolejny miesiąc przypadający po dniu złożenia wniosku wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wezwania do zawarcia ugody do dnia zapłaty, tytułem odszkodowania na podstawie art. 471 i n. k.c. w zw. z art. 6, 13 ust. 1 i 2 oraz art. 17 ustawy o własności lokali.

Wniosek ten jednak nie przyniósł zamierzonego rezultatu.

(dowód: wniosek o zawezwanie do próby ugodowej z dnia 13 października 2017 r. – k. 17-18; zawiadomienie o terminie rozprawy w sprawie o sygn. akt II Co 1300/17 – k. 18v)

Obowiązki nałożone decyzją nr (...) nie zostały przez współwłaścicieli spornej nieruchomości wykonane, a podczas kolejnych oględzin przeprowadzonych w dniu 5 marca 2019 r. dodatkowo nie okazano książki obiektu budowlanego, protokołu z kontroli szczelności instalacji gazowej, protokołu z pomiarów instalacji elektrycznej, protokołu z kontroli przewodów kominowych, przeglądu stanu technicznego budynku 5-letniego, przeglądu stanu technicznego budynku rocznego. Stwierdzono zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia z uwagi na brak prawidłowego zabezpieczenia instalacji elektrycznej w piwnicy oraz na klatce schodowej, a także zły stan techniczny w poziomie parteru gzymsu zewnętrznego, podobnie jak gzymsu tarasu.

Następne oględziny przeprowadzone w dniu 21 maja 2019 r. m.in. wykazały, iż rury kanalizacyjne prowadzone w lokalu powyżej lokalu należącego do powódki są skorodowane oraz popękane z otworami, zaś na stropie w łazience widoczne są zalania i odspojenia tynku, a w kuchni skorodowania i ciemne zacieki.

Podczas oględzin nie stwierdzono jednak zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia.

Przez cały ten czas lokal powódki był niezamieszkały. Z uwagi na konieczność przerwania prac remontowych instalacja gazowa oraz elektryczna nie zostały podłączone. Działały jednak kaloryfery. W pomieszczeniu przewidywanym na łazienkę został podstemplowany strop.

(dowód: decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W. z dnia 26 listopada 2020 r., nr (...) – k. 93-97; zeznania świadka E. S. (1) złożone na rozprawie w dniu 5 grudnia 2022 r. – k. 307-309; zeznania powódki A. S. złożone na rozprawie w dniu 8 marca 2023 r. – k. 329v-331; decyzja (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 23 marca 2023 r., nr 344/23 – k. 384-386v )

Stwierdziwszy, iż J. N. nie brała udziału w postępowaniu administracyjnym bez własnej winy, a wobec mylnego określenia jej imienia i nazwiska Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (...) W. wznowił postępowanie i decyzją o nr (...) z dnia 26 listopada 2020 r. uchylił własną decyzję o nr (...) z dnia 25 sierpnia 2015 r. oraz nakazał J. N., E. G. i A. G. (2) – współwłaścicielom (...), usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości i stanu technicznego stropu znajdującego się and partnerem w pomieszczenia łazienki oraz przedsionka ww. budynku, poprzez wykonanie robót budowlanych wyszczególnionych w przedłożonej Ekspertyzie stanu technicznego stropów parteru, a także wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej i instalacji ciepłowniczej na podstawie opinii technicznej biegłego sądowego oraz zakazał użytkowania pomieszczenia parteru oraz I piętra do czasu zakończenia prac remontowych przedmiotowego budynku.

(dowód: decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W. z dnia 26 listopada 2020 r., nr (...) – k. 93-98)

Od ww. decyzji J. N. złożyła odwołanie do (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który decyzją nr (...) z dnia 26 stycznia 2021 r. uchylił zaskarżona decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (...) W. decyzją nr (...) z dnia 16 czerwca 2021 r. uchylił własną decyzję o nr (...) z dnia 25 sierpnia 2015 r. oraz nakazał J. N., E. G. i A. G. (2) – współwłaścicielom (...), usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...) w W. poprzez wykonanie robót budowlanych wskazanych w opinii technicznej nr (...) biegłego sądowego J. S., a także nakazał usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stropu znajdującego nad parterem w pomieszczeniu łazienki oraz przedsionka ww. budynku, poprzez wykonanie robót budowlanych wyszczególnionych w przedłożonej ekspertyzie stanu technicznego stropów parteru sporządzonej przez mgr inż. D. C. i mgr inż. L. T., a także wymianę instalacja wodno-kanalizacyjnej i instalacji ciepłowniczej na podstawie opinii technicznej biegłego sądowego C. D..

Ponadto, zakazał użytkowania pomieszczenia parteru oraz I pięta do czasu zakończenia prac remontowych przedmiotowego budynku.

(dowód: decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W. z dnia 16 czerwca 2021 r., nr (...) – k. 254-257)

Postanowieniem z dnia 1 czerwca 2022 r. wydanym w sprawie o sygn. akt II Ns 358/17 Sąd Rejonowy dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie:

I.  upoważnił A. S. do dokonania na nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) następujących prac:

1)  prac wymienionych w zestawieniu opinii uzupełniającej do opinii technicznej nr (...) biegłego J. S. z maja 2021 roku za kwoty kosztów w niej wymienione, stanowiącego integralną część postanowienia;

2)  wykonania według opinii głównej biegłego P. G. z 26 października 2021 roku i uzupełniającej z grudnia 2021 roku, za kwoty kosztów tam wskazane, których zestawienie stanowi integralną część postanowienia:

a.  jednego pionu głównego wody zimnej umieszczonego na klatce schodowej, do którego zostaną podłączone instalacje w poszczególnych lokalach i zamontowania na każdym podłączeniu do lokalu zestawu wodomierzowego, mierzącego ilość zimnej wody dostarczanej do każdego lokalu wraz z wykonaniem izolacji antyroszeniowej i termicznej pionu wody zimnej oraz demontażu starej instalacji w częściach wspólnych;

b.  jednego pionu odbierającego ścieki z urządzeń sanitarnych w łazienkach na wszystkich kondygnacjach oraz jednego pionu odbierającego ścieki z kuchni na wszystkich kondygnacjach, w ten sposób że oba piony zostaną wyprowadzone poza dach budynku i zostaną zakończone wywiewkami;

c.  wymiany instalacji kanalizacyjnej na kondygnacji podziemnej wraz z odcinkiem do studzienki, tj. przykanalika oraz podłączenia odpływu wody schłodzonej oraz wody z umywalki znajdującej się w węźle ciepła;

d.  remontu instalacji centralnego ogrzewania według sposobu nr 2 opisanego na stronie 6 opinii uzupełniającej biegłego P. G.;

3)  wykonania według opinii biegłego A. W. głównej z września 2021 roku i uzupełniającej z grudnia 2021 roku, za kwoty kosztów tam wskazane, których zestawienie stanowi integralną część postanowienia:

a.  remontu kapitalnego instalacji elektrycznej w częściach wspólnych budynku, w tym wykonania dokumentacji projektowej tej instalacji i jej uzgodnienia z operatorem sieci energetycznej, w szczególności do wymiany instalacji elektrycznej od złącza (zabezpieczenia głównego budynku) do zabezpieczeń zalicznikowych dla poszczególnych lokali, w tym wymiany instalacji oświetleniowej na klatkach schodowych oraz pionów zasilających (...) do lokali mieszkalnych, wykonanie tablicy administracyjnej w części wspólnej budynku, z której będą zasilane obwody elektryczne w częściach wspólnych budynku oraz zdemontowania starej niepotrzebnej instalacji elektrycznej na klatkach schodowych;

b.  aktualnych pomiarów rezystancji izolacji przewodów elektrycznych oraz ochrony przeciwpożarowej w budynku przy ul. (...);

c.  upoważnienia do podłączenia dwufunkcyjnego kotła gazowego z zamkniętym kotłem spalania w lokalu A. S. do wspólnej instalacji gazowej znajdującej się na klatce schodowej wraz z wykonaniem instalacji wentylacyjnej we wszystkich lokalach dla celów dopuszczenia kotłów gazowych do użytkowania, a w przypadku stwierdzenia przez osobę z uprawnieniami budowlanymi w zakresie instalacji gazowych, że istniejąca instalacja gazowa nie ma odpowiedniej przepustowości, upoważnienie również do wymiany tej instalacji od kurka głównego do miejsca wpięcia rury o większym przekroju;

d.  wykonania montażu skrzynki na kurak gazowy znajdujący się przed budynkiem oraz wykonania malowania kształtki i wymiany trójnika a także zabezpieczenia rur wspólnej instalacji gazowej przez ich pomalowanie;

e.  przeprowadzenia kontroli szczelności istniejącej instalacji gazowej w częściach wspólnych budynku.

Sąd ten orzekł także o kosztach postępowania.

Powyższe orzeczenie zaskarżyły A. S. oraz J. N., E. G., U. F. (1) i A. G. (1).

(dowód: postanowienie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie z dnia 1 czerwca 2022 r., sygn. akt II Ns 358/17 wraz z uzasadnieniem – k. 337-358; apelacja A. G. (1), U. F. (1) oraz E. G. – k. 359-362; apelacja A. S. – k. 363-364v; apelacja J. N. – k. 369-371v)

W wyniku wznowienia postępowania Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (...) W. wydał decyzję nr (...) z dnia 14 czerwca 2022 r., którą uchylił decyzję własną nr (...) z dnia 25 sierpnia 2015 r. i nakazał J. N., E. G., U. F. (1), A. G. (1) i A. S. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...) w W. poprzez wykonanie robót budowlanych wskazanych w tej decyzji.

W rezultacie rozpoznania odwołania J. N. od ww. rozstrzygnięcia (...) Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr (...) z dnia 22 września 2022 r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i stwierdził wydanie decyzji nr (...) z naruszeniem prawa jednocześnie odmawiając jej uchylenia.

W dniach 21 października 2022 r. i 29 listopada 2022 r. przedstawiciel Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla (...) W. dokonał oględzin na nieruchomości przy ul. (...) w W., w wyniku których m.in. stwierdził ogólny zły stan budynku i zużycie jego części wspólnych, a dodatkowo zaopatrzenie budynku w instalację gazową w zakresie której zauważył brak zabezpieczenia kurka gazowego usytuowanego w rejonie wejścia do budynku w postaci stalowej, wyeksponowane przewody w piwnicy oraz zasilanie kuchni gazowej 4-palnikowej w lokalu nr (...) z butli propan-butan. Stwierdził, iż stanowi to zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia.

Na podstawie dokonanych oględzin Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (...) W. zawiadomieniem z dnia 6 grudnia 2022 r. wszczął postepowanie w sprawie butli gazowej i w tym zakresie wydał w dniu 7 grudnia 2022 r. decyzję nr (...), a także decyzją nr (...) z dnia 24 stycznia 2023 r., nakazał J. N., E. G., U. F. (1), A. G. (1) i A. S. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...) w W. poprzez wykonanie robót budowlanych wskazanych w opinii technicznej nr (...) biegłego sądowego – J. S. oraz nakazał usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stropu znajdującego nad parterem w pomieszczeniu łazienki oraz przedsionka ww. budynku, poprzez wykonanie robót budowlanych wyszczególnionych w przedłożonej ekspertyzie stanu technicznego stropów parteru sporządzonej przez mgr inż. D. C. i mgr inż. L. T., a także wymianę instalacja wodno-kanalizacyjnej i instalacji ciepłowniczej na podstawie opinii technicznej biegłego sądowego C. D.. Zakazał także użytkowania pomieszczenia parteru oraz I piętra do czasu zakończenia prac remontowych budynku.

Po wykryciu nieprawidłowości w instalacji gazowej w toku przeprowadzonych oględzin A. S. o ich istnieniu zawiadomiła dystrybutora. To natomiast zrodziło po stronie właścicieli lokali konieczność wykonania nowego przyłącza gazowego. Koszty jego wykonania pokryli w całości J. N. wraz z synami.

W owym czasie lokal należący do powódki w dalszym ciągu był niezamieszkały. Przestał być jednak ogrzewany, co odczuli sąsiedzi powódki z góry – lokalu nr (...), którym zaczęło doskwierać zimno ciągnące od podłogi i którzy musieli zwiększyć intensywność ogrzewania mieszkania celem utrzymania komfortu cieplnego, co natomiast przełożyło się na wzrost ponoszonych przez nich opłat z tytułu centralnego ogrzewania. Wszelkie rozmowy prowadzone pomiędzy powódką, reprezentującą ją matką – E. S. (2) czy jej pełnomocnikiem, a pozwanymi nie doprowadzały do osiągnięcia porozumienia – rozmowy te albo nie dochodziły do skutku albo też nie przynosiły zamierzonego rezultatu. Następowała dalsza eskalacja istniejącego pomiędzy stronami postępowania konfliktu. Finalnie, J. T. (1) wraz z rodziną wyprowadzili się z nieruchomości.

(dowód: zeznania pozwanej J. N. złożone na rozprawie w dniu 8 marca 2023 r. – k. 331-332v; decyzja (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 23 marca 2023 r., nr 344/23 – k. 384-386v; zeznania świadka J. T. (1) złożone na rozprawie w dniu 11 października 2023 r. – k. 413v-415)

Po rozpoznaniu odwołania J. N. (...)Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr (...) z dnia 23 marca 2023 r. uchylił decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W. nr (...) z dnia 24 stycznia 2023 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W związku z powyższym Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (...) W. pismem z dnia 18 kwietnia 2023 r. zawiadomił o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie dotyczącej nieprawidłowości występujących w ww. budynku mieszkalnym.

W rezultacie powyższego decyzją nr (...) z dnia 10 lipca 2023 r. z dnia 10 lipca 2023 r. organ powiatowy nakazał J. N., E. G., U. F. (1), A. G. (1) i A. S. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...) w W. poprzez wykonanie robót budowlanych wskazanych w tym rozstrzygnięciu

We wniesionym od ww. decyzji środku zaskarżenia J. N. zarzuciła nieaktualności części nałożonych ową decyzją obowiązków. Wobec powyższego (...) Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (...) W. postanowieniem nr (...) z dnia 1 września 2023 r. zlecił Powiatowemu Inspektoratowi Nadzoru Budowlanego dla (...) W. przeprowadzenie oględzin z zachowaniem wymogów, w celu ustalenia aktualnego stanu technicznego spornego budynku, w szczególności w odniesieniu do wskazań zawartych w opinii technicznej nr (...) biegłego sądowego J. S., ekspertyzie stanu technicznego stropów parteru sporządzonej przez mgr inż. D. C. i mgr inż. L. T. oraz opinii technicznej z dnia 3 listopada 2017 r., autorstwa biegłego sądowego C. D..

Przeprowadzona w dniu 28 września 2023 r. kontrola wykazała, iż w lokalu nr (...) w około 80% wymieniono i naprawiono strop, od strony ulicy wymieniono strop na całej powierzchni, a od strony ogrodu wymieniono i naprawiono strop w obu skrajnych pomieszczeniach. Do naprawy natomiast pozostał strop w pomieszczeniu łazienki (powierzchnia ok 1,50 x 2,50 m), którego zabezpieczenia nie gwarantują bezpiecznego użytkowania lokalu, co stwarza zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia. Ustalono również, iż w miejscu podparcia i największej degradacji stropu (w obszarze zadaszenia ganku – balkonu w lokalu nr (...)) widoczne są pęknięcia stropu ceglanego stwarzające zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia, łącznie ze stropem w piwnicy.

Stwierdzając zatem – w oparciu o wyniki dokonanej kontroli – iż nakazanie wykonania robót wskazanych w zaskarżonej decyzji oraz zakazanie użytkowania pomieszczenia parteru oraz I piętra do czasu zakończenia prac remontowych przedmiotowego budynku było w pełni uzasadnione (...) Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr (...) z dnia 11 października 2023 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Decyzja ta była decyzją ostateczną w administracyjnym toku instancji.

Decyzję tę zaskarżyła J. N. wnosząc w dniu 8 listopada 2023 skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W..

(dowód: decyzja (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 11 października 2023 r., nr (...) – k. 432-435v; skarga do wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. z dnia 8 listopada 2023 r. – k. 595-601v)

Postanowieniem z dnia 27 lutego 2024 r. wydanym w sprawie o sygn. akt V Ca 2880/22 Sąd Okręgowy w Warszawie:

1.  zmienił zaskarżone postanowienie w ten sposób, że punktowi pierwszemu nadał treść: „upoważnić A. S. do dokonania na nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), według opinii biegłego A. W. głównej z września 2021 roku i uzupełniającej z grudnia 2021 roku, których zestawienie stanowi integralną część postanowienia, następujących prac:

b)  remontu kapitalnego instalacji elektrycznej w częściach wspólnych budynku, w tym wykonania dokumentacji projektowej tej instalacji i jej uzgodnienia z operatorem sieci energetycznej, w szczególności do wymiany instalacji elektrycznej od złącza (zabezpieczenia głównego budynku) do zabezpieczeń zalicznikowych dla poszczególnych lokali, w tym wymiany instalacji oświetleniowej na klatkach schodowych oraz pionów zasilających (...) do lokali mieszkalnych, wykonanie tablicy administracyjnej w części wspólnej budynku, z której będą zasilane obwody elektryczne w częściach wspólnych budynku oraz zdemontowania starej niepotrzebnej instalacji elektrycznej na klatkach schodowych;

c)  aktualnych pomiarów rezystancji izolacji przewodów elektrycznych oraz ochrony przeciwpożarowej w budynku przy ul. (...);

d)  przeprowadzenia kontroli szczelności istniejącej instalacji gazowej w częściach wspólnych budynku oraz oddalić wniosek w pozostałej części”;

2. oddalił apelacje wnioskodawczyni i uczestniczek w pozostałej części;

3. stwierdził, że wnioskodawczyni i uczestniczki ponoszą koszty postępowania w instancji odwoławczej związane ze swoim udziałem w sprawie.

W uzasadnieniu orzeczenia m.in. wskazano, iż uczestniczki postępowania tworzą tzw. małą wspólnotę mieszkaniową, stąd do zarządu nieruchomością wspólną – z mocy art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) – odpowiednie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Brak umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną powoduje, że stosuje się w tym zakresie odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego, przy czym podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia ma ustalenie czy wykonanie prac objętych wnioskiem stanowi czynność zwykłego zarządu, czy też czynność przekraczającą zwykły zarząd – którego należało dokonać na podstawie art. 199 i nast. k.c.

Sąd Okręgowy – w odróżnieniu do Sądu Rejonowego – przyjął, iż czynności zachowawcze z art. 209 k.c. dotyczą ochrony wspólnego prawa i nie są to czynności związane z gospodarowaniem rzeczą wspólną, służą natomiast następczej lub zapobiegawczej ochronie wspólnego prawa, a co za tym idzie nie wchodzą w zakres pojęcia zarządu (art. 199-201, 203 i 208 k.c.). Stwierdzając, że planowane czynności są czynnościami z zakresu zarządu rzeczą wspólną, Sąd II instancji rozstrzygnął, czy są to czynności z zakresu zwykłego zarządu czy też przekraczające ten zarząd, co też było niezbędne z punktu widzenia art. 199 k.c. do oceny legitymacji czynnej A. S.. Ustalił, że dokonanie przebudowy i remontu instalacji wodnej, kanalizacyjnej i centralnego ogrzewania jest istotnym remontem o znacznych kosztach (ponad 80.000 zł wg cen z 2021 roku) i w związku z tym jest to czynność przekraczająca czynności zwykłego zarządu. W takim przypadku zastosowanie ma przepis art. 199 k.c., według którego do czynności przekraczającej koszty zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez Sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Oczywiście, każdy ze współwłaścicieli zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem rzeczy wspólnej ( art.13 ust.1 ustawy o własności lokali), ale musi się to odbywać przy wypełnieniu określonej przepisami procedury, w przypadku małej wspólnoty zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego o współwłasności. Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy zauważył, iż wnioskodawczyni, która ma 1/3 udziału w nieruchomości wspólnej nie ma legitymacji do wystąpienia z takim wnioskiem.

Dodatkowo, Sąd podkreślił, że ogólny stan budynku, wynikający m.in. z wieku budynku i braku systematycznego dbania o niego przez bardzo długi okres, nie mógł być uzasadnieniem dla zgłoszonego ww. wniosku. W odniesieniu zaś do decyzji nr (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 11 października 2023 roku nakazującej wymianę całej instalacji wody zimnej i ciepłej, instalacji kanalizacyjnej i instalacji ciepłowniczej wskazał, iż wnioskodawczyni powinna dążyć do wykonania tej decyzji w odpowiednim egzekucyjnym postępowaniu administracyjnym.

Odnoście remontu instalacji elektrycznej oraz przeprowadzenia kontroli szczelności istniejącej instalacji gazowej Sąd Okręgowy uznał te prace jako czynności zwykłego zarządu. Zaznaczył, że instalacja elektryczna w częściach wspólnych budynku wymaga natychmiastowego kapitalnego remontu, którego koszt wyniesie około 32.000 zł. Celowość przeprowadzenia remontu była zaś dla Sądu oczywista, bowiem jej stan stanowił zagrożenie dla zamieszkujących budynek osób. Uwagi te Sąd odniósł również do przeprowadzenia kontroli szczelności istniejącej instalacji gazowej, którą Sąd Okręgowy uznał za czynności dotyczące przedmiotu wspólnego prawa, konieczne w toku gospodarowania rzeczą, obejmujące sferę utrzymania, zabezpieczenia i eksploatacji rzeczy.

Dlatego biorąc pod uwagę zakres prac oraz ich konieczność, Sąd Okręgowy podzielił w tym zakresie stanowisko Sąd Rejonowego co do charakteru tych prac i upoważnił wnioskodawczynię do ich wykonania jednocześnie – przy uwzględnieniu apelacji A. S. w zakresie skutków inflacji – nie ograniczając kosztów za jakie prace te mają być wykonane.

(dowód: postanowienie Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 27 lutego 2024 r., sygn. akt V Ca 2880/22 wraz z uzasadnieniem – k. 641-647)

Wyrokiem z dnia 14 czerwca 2024 r. skarga J. N. z dnia 8 listopada 2023 r. wniesiona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie została oddalona.

(dowód: skarga do wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2023 r. – k. 595-601v; spis dokumentów – k. 711)

A. S. od kilku lat przebywa za granicą.

Wartość najmu mieszkania zlokalizowanego przy (...)na ul. (...) wyniosłaby około 5 000,00 zł.

(dowód: zeznania świadka A. G. (3) złożone na rozprawie w dniu 5 grudnia 2022 r. – k. 306v-307; zeznania świadka E. S. (1) złożone na rozprawie w dniu 5 grudnia 2022 r. – k. 307-309; zeznania powódki A. S. złożone na rozprawie w dniu 8 marca 2023 r. – k. 329v-331)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych do akt sprawy dokumentów. Sąd w całości dał wiarę przedłożonym dokumentom wymienionym w uzasadnieniu, bowiem żadna ze stron nie podważała ich autentyczności, a Sąd nie miał podstaw do kwestionowania ich wiarygodności, bądź zawartej w nich treści z urzędu. Sąd uwzględnił przy tym treść postanowienia Sądu Rejonowego dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie wydanego w dniu 1 czerwca 2022 r. w sprawie o sygn. akt II Ns 358/17, następnie zmienionego postanowieniem Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 27 lutego 2024 r., sygn. akt V Ca 2880/22, bowiem orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Wprawdzie ustalenia faktyczne i prawne przywołane w uzasadnieniu orzeczenia wydanego w sprawie o sygn. akt V Ca 2880/22 nie mają charakteru wiążącego (patrz: art. 365 § 1 k.p.c.), niemniej stanowią one istotny punkt odniesienia przy ocenie dochodzonego w niniejszym postępowaniu roszczenia, a obejmującego tożsame strony postępowania i będącego kontynuacją trwającego między nimi sporu. Tym samym dokonując własnych ustaleń faktycznych oraz oceny prawnej żądania powódki Sąd wziął pod uwagę nie tylko sentencję rozstrzygnięcia tut. Sądu zapadłego w sprawie o sygn. akt V Ca 2880/22, ale także argumentację zawartą w jego uzasadnieniu traktując ją jako materiał pomocniczy w ramach swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.).

Dokonując ustaleń faktycznych Sąd w dużej mierze oparł się również na dowodzie z zeznań powódki A. S. (k. 329v-331), pozwanej J. N. (k. 331-332) oraz świadków A. G. (3) (k. 306v-307), E. S. (1) (k. 307-309), P. M. (k. 309-309v) i J. T. (1) (k. 413v-415v) w zakresie wskazanym w ustalonym stanie faktycznym. Oceniając ich przydatność Sąd miał na uwadze, iż zarówno strony postępowania, jak i bliscy im świadkowie byli bezpośrednio zainteresowani rozstrzygnięciem toczącego się postępowania, co jak wynika z doświadczenia życiowego, nie mogło pozostawać bez wpływu na ich treść. Z tego też powodu Sąd opierał się tylko na tej części zeznań, która tworzyła spójną całości i znajdowała potwierdzenie w pozostałym zabranym w sprawie materiale dowodowym. Nie umknęło przy tym uwadze Sądu, iż zeznania te potwierdziły niezmienne skonfliktowanie powódki z pozwanymi uniemożliwiające dojście do porozumienia w zakresie remontu części wspólnych spornej nieruchomości.

Postanowieniami wydanymi na rozprawie w dniu 27 marca 2025 r. Sąd pominął wniosek strony powodowej o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu najmu i szacowania czynszu lokali, jako nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy (k. 731). Na podstawie zgromadzonych dowodów można było ustalić stan faktyczny i wyciągnąć kategoryczne wnioski. Dowody te również pozwalały rozstrzygnąć o żądaniu pozwu i przesądzić o spornych między stronami okolicznościach. Z tych zatem względów Sąd pominął ww. wniosek dowodowy strony powodowej .

Sąd pominął także pozostałe dowody z dokumentów lub kopii dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, a nie wskazanych powyżej, jako niemających istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy – w tym załączone do akt sprawy niniejszej opinie pierwotnie znajdujące się w aktach sprawy o sygn. II Ns 358/17, które co prawda – w oparciu o art. 278 ¹ k.p.c. – mogłyby zostać wykorzystane i w sprawie niniejszej, jednakże ze względu na dokonaną ocenę wywiedzionego powództwa (o czym w dalszej części uzasadnienia), a także istotność pozostałych dowodów zarówno osobowych, jak i dokumentacyjnych, okazały się zbędne.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Pozew jest pismem procesowym, które zawiera powództwo, tj. skierowany do Sądu wniosek o udzielenie sądowej ochrony prawnej dokładnie określonemu żądaniu, uzasadnionemu i skonkretyzowanemu przytoczonymi okolicznościami faktycznymi. Pozew musi w swej treści odpowiadać wymogom formalnym przewidzianym dla każdego pisma procesowego (por. art. 126 k.p.c.), a ponadto zawierać obligatoryjną treść pozwu, określoną w art. 187 § 1 pkt 1 i 2 k.p.c. Owa obligatoryjna część pozwu obejmuje dokładne określenie żądania, przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie, oznaczenie wartości przedmiotu sporu w sprawach o prawa majątkowe oraz przytoczenie w miarę potrzeby okoliczności uzasadniających żądanie. Dwa pierwsze elementy składają się przy tym na roszczenie procesowe, które stanowi przedmiot procesu. Ciążący na powodzie obowiązek dokładnego określenia żądania oraz wskazania uzasadniających je okoliczności faktycznych ma dla przebiegu procesu znaczenie podstawowe. W ten bowiem sposób konkretyzuje się zakres prawa przedmiotowego, poddanego przez powoda ochronie sądowej, a także zostają wytyczone granice rozpoznania sprawy oraz w konsekwencji granice orzekania, ponad które Sąd meriti wychodzić nie może (zob. H.Pietrzkowski, Zarys metodyki pracy sędziego w sprawach cywilnych, Warszawa 2006, str. 244). Przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie to przy tym nic innego jak przytoczenie faktów, uzasadniających zgłoszone roszczenie. Wskazać jednocześnie należy, iż zgodnie z art. 321 § 1 k.p.c. Sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie. Przepis ten wyraża zatem kardynalną zasadę wyrokowania dotyczącą przedmiotu orzekania, według której Sąd związany jest żądaniem zgłoszonym przez powoda w powództwie (ne eat iudex ultra petita partium), a więc nie może wbrew żądaniu pozwu zasądzić czegoś jakościowo innego albo w większym rozmiarze lub uwzględnić powództwo na innej podstawie faktycznej niż wskazana przez powoda (por. Andrzej Jakubecki Komentarz do kodeksu postępowania cywilnego, Edyta Gapska, Joanna Studzińska „Postępowanie nieprocesowe”, Monografia Komentarz do Kodeksu postępowania cywilnego pod redakcją Tadeusza Erecińskiego, Tom II, Wydanie 4, Warszawa 2012 str. 38-41 oraz wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 15 października 2010 r., III UK 20/10, z dnia 2 grudnia 2011 r., III CSK 136/11, z dnia 25 czerwca 2015 r., V CSK 612/14).

W sprawie niniejszej powódka wyraźnie i jednoznacznie już w pozwie wskazała na istnienie dwóch podstaw wywiedzionego roszczenia zapłaty – kontraktową wynikającą z art. 471 k.c. oraz deliktową opisaną w art. 415 k.c. Oceniając tak sformułowane, alternatywne podstawy rozpatrywanego powództwa Sąd zauważył, iż w budynku położonym przy ul. (...) w W., którego dotyczy niniejszy spór, znajdują się 3 samodzielne lokale mieszkalne w rozumieniu art. 2 ustawy o własności lokali, każdy położony na odrębnej kondygnacji. Udział w nieruchomości wspólnej każdego z wyodrębnionych lokali wynosi po 1/3.

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

W związku z wyodrębnieniem 3 lokali w nieruchomości przy ul. (...) powołana wspólnota mieszkaniowa pozostaje tzw.: "małą wspólnotą mieszkaniową" w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali, a co za tym idzie sposób jej zarządu wyczerpująco regulują przepisy odnoszące się do zarządu rzeczą objętą współwłasnością zawarte w k.c. i k.p.c.

Przyjmując zatem, iż w ramach funkcjonowania powołanej wspólnoty brak jest legalnie umocowanego organu uprawnionego do działania, który działałby za wspólnotę, do zarządzania ową wspólnotą pozostają umocowani wszyscy właściciele lokali wchodzących w skład nieruchomości objętej wspólnotą. Odesłanie zawarte w powołanym brzmieniu art. 19 u.w.l. winno, w ocenie Sądu, skutkować konkluzją, iż zarządcami nieruchomości są jej wszyscy współwłaściciele. Skoro zatem powołani współwłaściciele nie ustalili w drodze umowy (a nie uchwały) zarządu - działającego w imieniu wspólnoty skonstatować należało, że między współwłaścicielami nie ma stosunku prawnego, który mógłby dawać podstawę odpowiedzialności kontraktowej. W świetle powyższego aktualna pozostała druga z przywołanych przez powódkę podstaw, a mianowicie art. 415 k.c. i takie też powództwo Sąd miał obowiązek rozpoznać.

Odpowiedzialność deliktową wskazaną w przywołanym przepisie ponosi każdy, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, a jego obowiązkiem jest jej naprawienie. W odniesieniu do ww. regulacji przyjmuje się, że odpowiedzialność deliktowa powstaje, gdy łącznie wystąpią trzy następujące przesłanki: zawinione i bezprawne działanie lub zaniechanie sprawcy; szkoda oraz normalny związek przyczynowy między bezprawnym i zawinionym zachowaniem sprawcy a szkodą. Co ważne, kolejność badania przez sąd tych przesłanek nie może być dowolna. W pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie działania (zaniechania), z którego, jak twierdzi poszkodowany, wynikła szkoda oraz dokonanie oceny jego bezprawności i zawinienia sprawcy, następnie ustalenie, czy w majątku poszkodowanego wystąpiła szkoda i jakiego rodzaju. Dopiero po stwierdzeniu, że obie te przesłanki zachodzą, możliwe jest zbadanie istnienia między nimi normalnego związku przyczynowego (vide wyrok SA w Białymstoku z dnia 29 grudnia 2017 r., I ACa 661/17, Legalis nr 1732944).

Czynem tym może być działanie, jak i zaniechanie, a za bezprawne należy kwalifikować czyny zakazane przez przepisy prawne, bez względu na ich źródła, mające charakter abstrakcyjny, nakładające powszechny obowiązek określonego zachowania, a więc nakazując lub zakazując generalnie oznaczonym podmiotom określonych zachowań w określonych sytuacjach. Za bezprawne uznaje się także zachowania sprzeczne z zasadami współżycia społecznego albo dobrymi obyczajami, a więc normami moralnymi powszechnie akceptowanymi w całym społeczeństwie lub grupie społecznej. Działanie (zaniechanie) sprawcy musi być przy tym zawinione. Przez winę rozumieć zaś należy możność postawienia danej osobie zarzutu, że nie zachowała się prawidłowo (tj. zgodnie z prawem i zasadami współżycia społecznego), chociaż mogła i powinna tak się zachować. Innymi słowy, że w konkretnej sytuacji dopuścił się on nagannej decyzji odnoszącej się do podjętego przez niego bezprawnego czynu. Takie ujmowanie winy stanowi konsekwencję posługiwania się na gruncie prawa cywilnego kategoriami analogicznymi do pojęcia winy w prawie karnym, a jednocześnie dominacji koncepcji normatywnej winy (porównaj: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 listopada 2019r., sygn. akt I ACa 132/19).

Obowiązkiem powódki w sprawie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym było więc – zgodnie z ogólną regułą wynikającą z art. 6 k.c. – wykazanie przesłanek odpowiedzialności przewidzianej w art. 415 k.c., a zatem wykazanie zdarzenia, będącego źródłem szkody; wykazanie, że było to działanie lub zaniechanie pozwanych; wykazanie, że zachowanie pozwanych było bezprawne i zawinione, a także że spowodowało u powódki szkodę, która pozostaje z nim w adekwatnym związku przyczynowym. W przekonaniu Sądu Okręgowego w niniejszej sprawie powódka nie wykazała pierwszej z przesłanek omawianej odpowiedzialności - zawinionego i bezprawnego działania lub zaniechania pozwanych, co w sytuacji kumulatywności ww. przesłanek przesądzało o bezzasadności żądania pozwu – opartego o art. 415 k.c.

Szczegółowa analiza roszczenia A. S., a co za tym idzie przesłanek odpowiedzialności przewidzianej art. 415 k.c. wymagała zaś odniesienia się do sentencji postanowienia tut. Sądu, jako instancji odwoławczej, wydanego dnia 27 lutego 2024 r. w sprawie o sygn. akt V Ca 2880/22, a także uzasadnienia tegoż orzeczenia. Z dokonanych wcześniej ustaleń faktycznych wynika bowiem, że dla możliwości przystosowania przez powódkę nabytego przez nią lokalu, a zlokalizowanego na najniższej kondygnacji budynku do celów czy to mieszkalnych czy też najmu, konieczne było przeprowadzenie szeregu prac remontowych, w tym części wspólnych nieruchomości obejmujących sprawdzenia i naprawy instalacji gazowej, elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej oraz centralnego ogrzewania.

Sąd Okręgowy – działając jako sąd odwoławczy, w sprawie o sygn. akt V Ca 2880/22 dokonał analizy zakresu tych czynności, ich podziału na czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zwykły zarząd w rozumieniu art. 199 i n. k.c. Wskazał ostatecznie, iż prace dotyczące instalacji gazowej i elektrycznej, jako mające charakter bieżącej konserwacji i utrzymania sprawności budynku, należy zakwalifikować jako czynności zwykłego zarządu, które każdy ze współwłaścicieli może podejmować samodzielnie, a w konsekwencji upoważnił wnioskodawczynię (powódkę w sprawie niniejszej) do ich wykonania. Ustalił jednocześnie, że prace obejmujące remont i modernizację instalacji centralnego ogrzewania oraz wodnej i kanalizacyjnej, ze względu na znaczny zakres rzeczowy i wysoki koszt, stanowią czynności przekraczające zwykły zarząd, wymagające zgody wszystkich współwłaścicieli.

Uwzględniając więc powyższe, a także ustalony w sprawie stan faktyczny Sąd doszedł do przekonania, iż powódka, nabywając udział w nieruchomości w formie współwłasności ułamkowej, powinna była liczyć się z ograniczeniami wynikającymi z tego stosunku prawnego, w tym z koniecznością współdziałania z pozostałymi współwłaścicielami przy podejmowaniu decyzji dotyczących części wspólnych nieruchomości. Z okoliczności sprawy wynika bowiem, że budynek, w którym znajduje się sporna nieruchomość, jest obiektem liczącym ponad 100 lat, a jego stan techniczny był znany powódce w chwili nabycia jego udziału. Powódka musiała zatem zakładać, że samodzielne i dowolne przeprowadzanie tak głębokich i kosztownych prac będzie ograniczone zasadami współwłasności i wymogiem uzyskania zgody współwłaścicieli w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd.

Co istotne – zgodnie z tym co zostało już wcześniej omówione – powódka wraz z pozwanymi, jako współwłaściciele nieruchomości nie ustalili w drodze umowy zarządu działającego w imieniu wspólnoty, wobec czego w zakresie tym – „małej wspólnoty mieszkaniowej”, zastosowanie znajdowała kompletna i wyczerpująca regulacja zawarta w art. 199–209 k.c., wystarczająca do sprawowania zarządu bez potrzeby poszukiwania zasad przewidzianych w innych, szczególnych przepisach dotyczących zarządu.

Regulacja ta z całą pewnością nie mogła być podstawą do żądania odszkodowania za brak zgody innych współwłaścicieli na tak kosztowne i obszerne inwestycje. Powódka, jako współwłaścicielka posiadająca mniejszościowy udział, nie była bowiem uprawniona do samodzielnego forsowania działań przekraczających zakres zwykłego zarządu, w szczególności wbrew woli pozostałych współwłaścicieli. Ich sprzeciw nie stanowił natomiast działania bezprawnego, lecz był przejawem uprawnienia każdego współwłaściciela do współdecydowania o losach wspólnej rzeczy. Samo wyrażenie sprzeciwu wobec określonych inwestycji nie mogło być więc uznane za zawinione działanie rodzące odpowiedzialność odszkodowawczą w rozumieniu art. 415 k.c.

Z powyższych względów Sąd uznał, że w realiach niniejszej sprawy nie zachodzą przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanych. Ich zachowanie, polegające na niewyrażeniu zgody na przeprowadzenie kosztownego remontu, mieściło się w granicach uprawnień współwłaścicieli i nie stanowiło czynu bezprawnego. Co przy tym istotne, samo wyjęcie nabytego przez powódkę lokalu z użytkowania spowodowane było podjętymi przez nią samą działaniami, które skutkowały zakazem korzystania z jej mieszkania przez organ nadzoru budowlanego. Sąd przy tym nie kwestionuje prawidłowości tak wybranej ścieżki postępowania prawnego powódki. Pragnie jednak podkreślić, że A. S. nabywając lokal w tak niewielkiej – zaledwie trzylokalowej nieruchomości, winna była dochować szczególnej staranności w zakresie współdziałania z pozostałymi współwłaścicielami oraz podejmować planowane działania remontowe nie tylko z poszanowaniem przepisów prawa, ale również zasad współżycia społecznego, w tym elementarnej ludzkiej życzliwości i wzajemnego szacunku. W realiach takiej wspólnoty mieszkaniowej relacje między właścicielami lokali winny cechować się lojalnością i komunikacją, które łącznie umożliwiają prawidłowe funkcjonowanie części wspólnych nieruchomości i unikanie konfliktów wynikających z indywidualnych decyzji inwestycyjnych.

Stwierdzając więc, iż powódka nie wykazała jednej z przesłanek odpowiedzialności deliktowej pozwanych, Sąd doszedł do przekonania, iż wywiedzione przez nią powództwo, co do zasady, nie mogło zostać uwzględnione. Podlegało więc ono oddaleniu – o czym orzeczono w punkcie I sentencji wyroku.

Uwzględniając zaś powyższe rozstrzygnięcie powódkę uznać należało za stronę przegrywającą, którą winny obciążać koszty procesu zgodnie z zasadą odpowiedzialności za jego wynik zawartą w art. 98 § 1 k.p.c.

Na podstawie art. 108 § 1 zd. 2 k.p.c. Sąd rozstrzygnął jedynie o zasadach ponoszenia kosztów procesu ustalając, że powódka ponosi w całości jego koszty i pozostawił ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się wyroku, o czym orzekł w punkcie II. sentencji wyroku.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł, jak na wstępie.