Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 listopada 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: Sędzia Bożena Chłopecka

Protokolant: Jakub Wojdyna

po rozpoznaniu w dniu 23 października 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. H.

przeciwko (...) W.

o zapłatę

I.  powództwo oddala;

II.  ustala, że powódka w całości ponosi koszty postępowania z tym, że ich wyliczenie pozostawia referendarzowi sądowemu.

Sygn. akt IC 3195/20

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 2 marca 2017r. (data nadania w UP k. 96) skierowanym przeciwko pozwanemu (...) W. powódka A. H. wniosła o zasądzenie od pozwanego:

1)  kwoty 112.500 zł z tytułu pożytków pobranych przez posiadacza samoistnego nieruchomości w złej wierze oraz wartości pożytków niepobranych wskutek złej gospodarki wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia doręczenia pozwu do dnia zapłaty,

2)  kwoty 112.500 zł z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego w złej wierze wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia doręczenia pozwu do dnia zapłaty,

3)  kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że nieruchomość położona w W. przy ul. (...) podlegała działaniu dekretu z 26 października 1945r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) Warszawy. Wniosek dekretowy o przyznanie własności czasowej do przedmiotowej nieruchomości został rozpoznany 29 lipca 2014r., na mocy decyzji Prezydenta (...) W.. Powódka jest jednym ze współużytkowników wieczystych nieruchomości od dnia 11 marca 2015r. Protokołem z 3 lutego 2015r. nieruchomość została przekazana obecnym współużytkownikom wieczystym. Powódka dochodzi więc swoich roszczeń majątkowych z tytułu bezumownego korzystania przez pozwanego z nieruchomości za okres od 31 stycznia 2005r. do 31 stycznia 2015r. /pozew k-2-8/.

Pozwane (...) W. w odpowiedzi na pozew z dnia 25 maja 2017 roku wniosło o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwane miasto zakwestionowało dochodzone w niniejszym postępowaniu roszczenie co do zasady, jak i wskazywanej wysokości. Pozwany zakwestionował ważność umów cesji wierzytelności z dnia 12 stycznia 2017r., na mocy, których powódka nabyła część roszczeń do nieruchomości. Pozwany wskazał, że powódka nie wykazała na czym polegało korzystanie z rzeczy przez pozwanego za wyjątkiem pobierania pożytków w stosunku do lokali zajmowanych czy też możliwości pobierania czynszów w stosunku do pustostanów. Pozwany podniósł także zarzut przedawnienia /odpowiedź na pozew k. 114-127/.

Wyrokiem z dnia 30 kwietnia 2019 roku Sąd Okręgowy w Warszawie w pkt. I zasądził od pozwanego (...) W. na rzecz powódki A. H. kwotę 225.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 27 kwietnia 2017 roku do dnia zapłaty, zaś w pkt. II ustalił, że koszty postępowania w całości ponosi pozwany (...) W., pozostawiając ich rozliczenie referendarzowi sądowemu /wyrok k. 470, wyrok z uzasadnieniem k. 473-476/.

Na skutek apelacji pozwanego (...) W. wyrokiem z dnia 13 października 2020 roku Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie oznaczonej sygn. akt I ACa 642/19 uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego. W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny wskazał, iż w zaskarżonym wyroku Sąd Okręgowy nie uwzględnił, że dochodzone przez powódkę roszczenia uzupełniające dotyczą dwóch różnych form korzystania z budynku przy ul. (...). Ponadto odniósł się do zarzutu pozwanego o nieważności umów cesji zawartych przez powódkę wskazując, iż ciężar istnienia i prawidłowości causa spoczywa na stronie powodowej, zaś sam fakt niewskazania causae w umowie przelewu nie przesądza o jej nieważności. Sąd Apelacyjny polecił Sądowi Okręgowemu zobowiązać pełnomocnika powódki do sprecyzowania podstaw faktycznych obu roszczeń uzupełniających z uwzględnieniem stanowiska, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie może dotyczyć tylko lokali, które nie zostały oddane w posiadanie zależne /apelacja k. 479-488, wyrok SA wraz z uzasadnieniem k. 521-528/.

Powódka precyzując powództwo w piśmie z dnia 14 marca 2021 roku wskazała, iż na podstawie art. 224 k.c. i art. 225k.c. dochodzi od pozwanego:

1)  kwoty 112.500 zł z tytułu pożytków pobranych przez pozwanego jako posiadacza samoistnego nieruchomości w postaci budynku mieszkalnego posadowionego na nieruchomości położonej w W. w dzielnicy P., przy ul. (...), stanowiącej obecnie działkę gruntu o numerze 22, o powierzchni 539 m ^{( 2)}, w obrębie (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) oraz z tytułu pożytków przez niego niepobranych wskutek złej gospodarki w okresie od dnia 31 stycznia 2005 r. do dnia 31 stycznia 2015 r.;

2)  kwoty 112.500 zł z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanego jako posiadacza samoistnego z w/w nieruchomości budynkowej bez tytułu prawnego w złej wierze w okresie od dnia 31 stycznia 2005 roku do dnia 31 stycznia 2015 roku.

W uzasadnieniu swojego stanowiska co do zgłoszonego żądania określonego w pkt. 1 powódka podała fakt pobrania przez pozwanego jako posiadacza samoistnego pożytków cywilnych w postaci czynszu, tytułu najmu lokali mieszkalnych o nr (...), znajdujących się w budynku przy ulicy (...) w W. wraz nieruchomościami wspólnymi oraz fakt nieuzyskania przez pozwanego jako posiadacza samoistnego w złej wierze pożytków w postaci czynszu lub innego wynagrodzenia, jaki mógłby uzyskać z tytułu najmu lub innego odpłatnego przekazania do używania lokali o nr (...), które nie zostały przekazane w najem lub do innego odpłatnego używania i pozostawały puste oraz
fakt nieuzyskania przez pozwanego jako posiadacza samoistnego w złej wierze pożytków w postaci czynszu lub innego wynagrodzenia, jakie mógłby uzyskać z tytułu najmu lub innego odpłatnego przekazania do używania lokali o nr (...), które nie zostały przekazane do odpłatnego używania, a które były zajmowane przez osoby trzecie bez tytułu prawnego, ewentualnie fakt uzyskania przez pozwanego odszkodowania za bezumowne korzystanie z tych lokali. Natomiast w odniesieniu do drugiego ze wskazanych roszczeń powódka wskazała fakt samoistnego posiadania przez pozwanego jako posiadacza samoistnego w złej wierze nieruchomości w postaci budynku mieszkalnego przy ulicy (...) w W. wraz nieruchomościami wspólnymi, przy uwzględnieniu, że korzystanie (władanie) przez pozwanego z lokali o nr (...) oddanych w posiadanie
zależne w ramach umowy najmu, ograniczone było do pobierania pożytków cywilnych /pismo k. 585-588/.

W dalszym toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska w sprawie /pismo pozwanego k. 1038-1052, pismo powódki k. 1055-1057, protokół rozprawy k. 1067-1067v./.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość położona w W. przy ul. (...), o powierzchni 539 m ^{( 2)}, zabudowana budynkiem mieszkalnym o kubaturze 1272 m ^{( 3)} i powierzchni użytkowej 216,88m ^{( 2)}, podlegała działaniu dekretu z 26 października 1945r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) W. (Dz.U. Nr 50,poz.279). Z dniem 21 listopada 1945r. prawo własności do przedmiotowej nieruchomości przeszło na Gminę (...) W., zaś objęcie w posiadanie nastąpiło w dniu 11 kwietnia 1949r. Wniosek o przyznanie prawa własności czasowej do budynku posadowionego na tej nieruchomości został złożony w dniu 1 października 1949r. przez ówczesnych właścicieli H. K. i M. S.. W 1950r przedmiotowa nieruchomość przeszła na własność Skarbu Państwa. Następnie z dniem 27 maja 1990r. nieruchomość stała się własnością Dzielnicy W. (...), zaś w 1994r. –Gminy W. – (...). Na mocy ustawy z dnia 15 marca 2002r. o ustroju (...) Warszawy, przedmiotowa nieruchomość przeszła na własność gminy (...) W. / dowód: decyzja k. 14-20/.

Wniosek o przyznanie własności czasowej do budynku posadowionego na nieruchomości został rozpoznany przez Prezydenta (...) W. decyzją wydaną w dniu 29 lipca 2014r. Na mocy tej decyzji ustanowiono na 99 lat prawo do użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz Z. M. w 4/8 części, K. S. w 1/8 części, A. H. w 1/8 części, P. B. w 1/8 części i R. B. w 1/8 części. Umowa o użytkowanie wieczyste została zawarta 11 marca 2015r. / dowody: decyzja Prezydenta (...) W. k. 14-20, umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste k. 32-43/.

W dniu 3 lutego 2015r. został sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy przekazania nieruchomości, z mocą obowiązywania od 1 lutego 2015r. / dowód: protokół k. 82-90/.

Decyzją (...) dnia 3 lutego 2016 roku przekształcono nieodpłatnie prawo użytkowania wieczystego w prawo własności gruntowej zabudowanej położonej przy ul. (...), oznaczonej jako dz. ew. nr (...)o pow. 539 m ² opisanej w KW nr (...) na rzecz: Z. M. w 4/8 części, P. B. w 1/8 części, K. S. w 1/8 części, R. B. w 1/8 części, A. H. w 1/8 części / dowód: decyzja k. 44-45/.

W okresie od dnia 31 stycznia 2005 roku do dnia 31 stycznia 2015 roku w budynku położonym przy ul. (...) znajdowało się osiem lokali.

Lokal nr (...) o powierzchni 23,40 m ^{( 2)}, składał się z 2 izb i od 19 października 1998 r. stanowił pustostan. Lokal składał się z pokoju i kuchni, natomiast w.c. znajdowało się na korytarzu. Strop nad lokalem nr (...) był drewniany, wybrzuszony, do wymiany. W pięcioletnim przeglądzie stanu technicznego budynku wskazano, aby zabezpieczyć strop poprzez stemplowanie, posadzka — przegniłe deski, zapadnięta, przykryta płytami twardymi, stan techniczny podłogi bardzo zły, do wymiany. W treści pisma Administracji Nieruchomości nr (...) przy ul. (...) z dnia 28 lutego 2027 roku wskazano, iż w dniu 23 lutego 2007 r. zwolnił się samodzielny lokal mieszkalny nr (...), z związku z faktem, iż Pan J. S. bezumownie zajmujący ww. lokal dokonał jego przekazania do dyspozycji (...). Przewidywany zakres remontu: likwidacja wilgoci na ścianach, malowanie ścian i sufitów farbą emulsyjną, na podłodze płyta pilśniowa położona na deskach — do wymiany. Wymiana wewnętrznej linii zasilającej (...) 7 tablicy piętrowej do licznika oraz osprzętu elektrycznego / dowody: protokół k. 25, zestawienie lokali k. 92, protokół przeglądu k. 322-362, pismo k. 598, pisemna opinia biegłego A. Z. k. 200-435 i pisemna opinia uzupełniająca tego biegłego k. 850-981/.

Lokal nr (...) o powierzchni użytkowej 27,57 m ² usytuowany był na parterze i składał się z jednego pokoju oraz kuchni. Lokal nie posiadał łazienki ani nie był wyposażony w centralne ogrzewanie, instalację gazową oraz ciepłej wody użytkowej zasilanej z sieci miejskiej. WC wspólne, na korytarzu. lokal nr (...) był zajmowany na podstawie umowy o najem lokalu zawartej w dniu 4 sierpnia 1981 r. na czas nieoznaczony / dowody: umowa najmu lokalu k. 143, protokół k. 82-90, pisemna opinia biegłego A. Z. k. 200-435 i pisemna opinia uzupełniająca tego biegłego k. 850-981/.

Lokal nr (...) o powierzchni 20,91 m ² usytuowany był na parterze. W skład lokalu wchodził jeden pokój i kuchnia. WC (wspólne) znajdowało się na korytarzu. Lokal nie był podłączony do sieci gazowej, centralnej ciepłej wody, nie posiadał centralnego ogrzewania. Pomieszczeniem przynależnym do lokalu jest piwnica nr (...). Od 3 lipca 2014 roku był zajmowany bezumownie, po wypowiedzeniu umowy najmu z dniem 30 czerwca 2014 roku / dowody: umowa najmu k. 146, protokół k. 82-90, pisemna opinia biegłego A. Z. k. 200-435 i pisemna opinia uzupełniająca tego biegłego k. 850-981/.

Lokal nr (...) o powierzchni użytkowej 23,40 m ² składał się z dwóch izb i od 28 marca 1995 roku stanowił pustostan. Lokal składał się z pokoju oraz kuchni, natomiast WC wspólne znajdowało się na korytarzu / dowody: protokół k. 25, zestawienie lokali k. 92, pisemna opinia biegłego A. Z. k. 200-435 i pisemna opinia uzupełniająca tego biegłego k. 850-981/.

Lokal nr (...) o powierzchni 27,57 m ² był usytuowany na pierwszym piętrze. W skład lokalu wchodził jeden pokój, przedpokój oraz ślepa kuchnia. Lokal nie posiadał instalacji gazowej, centralnego ogrzewania oraz instalacji ciepłej wody użytkowej zasilanej z sieci miejskiej. Lokal nr (...) był zajmowany na podstawie umowy najmu zawartej w dniu 14 października 1979 roku na czas nieoznaczony / dowody: umowa najmu k. 150, protokół k. 82-90, pisemna opinia biegłego A. Z. k. 200-435 i pisemna opinia uzupełniająca tego biegłego k. 850-981/.

Lokal nr (...) miał powierzchnię 21 m ^{( 2)} i składał się z dwóch izb i od 2005 roku był zajmowany bezumownie. Lokal składał się z pokoju i kuchni, natomiast WC wspólne znajdowało się na korytarzu. Użytkownik lokalu pan A. Ł. wystąpił o uregulowanie tytułu prawnego do lokalu nr (...), jednak uzyskał odpowiedź odmowną. W piśmie z dnia 12 kwietnia 2006 roku uargumentowano, iż lokal nr (...) został samowolnie zajęty przez p. Ł., a ponadto jest on współnajemcą lokalu nr (...), którego warunki mieszkaniowe są wystarczające dla jego potrzeb. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Pragi Południe w Warszawie, I Wydział Cywilny w uzasadnieniu wyroku z dnia 19 czerwca 2009 roku wskazał, iż ,, Najemcą lokalu nr (...) (…) była Z. O., która zmarła w pierwszej połowie lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku. Po jej śmierci lokal przez pewien czas pozostawał pusty, a następnie został samowolnie zajęty przez pozwanego A. Ł.. W momencie wprowadzenia się pozwanego do lokalu był on całkowicie zdewastowany; pozwany wstawił okna, wymienił i wymalował drzwi, założył termę, podłączył elektrykę’’. Lokal został zdany 31 stycznia 2015 roku / dowody: protokół k. 26, zestawienie lokali k. 92, pismo k. 617, wyrok k. 627, wniosek k. 634, pisemna opinia biegłego A. Z. k. 200-435 i pisemna opinia uzupełniająca tego biegłego k. 850-981/.

Lokal nr (...) o powierzchni 36,38 m ² usytuowany był na drugim piętrze. Lokal składał się z dwóch pokoi oraz kuchni. Nie posiadał łazienki, WC wspólne znajdowało się na korytarzu. Lokal nie posiadał centralnego ogrzewania, instalacji gazowej oraz instalacji ciepłej wody. Lokal był wynajmowany do dnia 30 września 2005 roku . Po wypowiedzeniu umowy najmu lokal był zajmowany bezumownie.

Lokal nr (...) o powierzchni 36,65 m ² był usytuowany na drugim piętrze. Składał się z dwóch pokoi, kuchni oraz przedpokoju. Nie posiadał łazienki, natomiast WC wspólne znajdowało się na korytarzu. Lokal nie posiadał centralnego ogrzewania, instalacji gazowej oraz instalacji ciepłej wody. Do lokalu przynależała piwnica nr (...). Lokal był zajmowany na podstawie umowy najmu zawartej w dniu 15 maja 2001 roku na czas nieoznaczony / dowody: umowa najmu k. 155, protokół k. 82-90, pisemna opinia biegłego A. Z. k. 200-435 i pisemna opinia uzupełniająca tego biegłego k. 850-981/.

Biegły oszacował wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali nr (...) w okresie od 31 stycznia 2005r. do 31 stycznia 2025r. w czterech wariantach. W wariancie I-szym, przy założeniu, że lokal nr (...) stanowił pustostan w całym okresie objętym tezą dowodową i obowiązywała opłata za użytkowanie wieczyste zgodnie z UGN, wysokość wynagrodzenia wyniosłaby 72.205 zł. W wariancie II-gim, przy założeniu, że lokal nr (...) stanowił pustostan od marca 2007r. i obowiązywała opłata za użytkowanie wieczyste zgodnie z UGN, wysokość wynagrodzenia wyniosłaby 68.530 zł. W wariancie III-cim, przy założeniu, że lokal nr (...) stanowił pustostan w całym okresie objętym tezą dowodową i obowiązywała opłata za użytkowanie wieczyste w wysokości czynszu symbolicznego, wysokość wynagrodzenia wyniosłaby 126.784 zł. W wariancie IV-tym, przy założeniu, że lokal nr (...) stanowił pustostan od marca 2007r. i obowiązywała opłata za użytkowanie wieczyste w wysokości czynszu symbolicznego, wysokość wynagrodzenia wyniosłaby 120.712 zł.

Biegły oszacował wysokość pożytków pobranych przez pozwane Miasto z lokali nr (...) w okresie od 31 stycznia 2005r. do 31 stycznia 2025r. jako stratę na poziomie 23.131 zł.

Biegły oszacował wartość pożytków niepobranych dla lokali nr (...) w okresie od 31 stycznia 2005r do 31 stycznia 2015r. w następujący sposób:

1)  dla lokalu nr (...) na kwotę 29.430,73 zł (przy przyjęciu czynszu symbolicznego), na kwotę 17.048,08 zł (przy przyjęciu opłaty za użytkowanie wieczyste zgodnie z UGN),

2)  dla lokalu nr (...) (od 1 marca 2007r.) na kwotę 23.358,85 zł (przy przyjęciu czynszu symbolicznego), na kwotę 13.372,94 zł (przy przyjęciu opłaty za użytkowanie wieczyste zgodnie z UGN),

3)  dla lokalu nr (...) na kwotę 1.196,28 zł (przy przyjęciu czynszu symbolicznego), na kwotę 668,48 zł (przy przyjęciu opłaty za użytkowanie wieczyste zgodnie z UGN),

4)  dla lokalu nr (...) na kwotę 32.163,60 zł (przy przyjęciu czynszu symbolicznego), na kwotę 19.780,94 zł (przy przyjęciu opłaty za użytkowanie wieczyste zgodnie z UGN),

5)  dla lokalu nr (...) na kwotę 24.825,17 zł (przy przyjęciu czynszu symbolicznego), na kwotę 114.763,25 zł (przy przyjęciu opłaty za użytkowanie wieczyste zgodnie z UGN),

6)  dla lokalu nr (...) na kwotę 30.563,79 zł (przy przyjęciu czynszu symbolicznego), na kwotę 14.258,92 zł (przy przyjęciu opłaty za użytkowanie wieczyste zgodnie z UGN)

/ dowody: umowa najmu k. 153, protokół k. 82-90, pisemna opinia biegłego A. Z. k. 200-435 i pisemna opinia uzupełniająca tego biegłego k. 850-981/.

Przedmiotowy budynek znajdował się w złym do średniego stanie technicznym. Przeważająca część elementów wykończenia i wyposażenia była istotnie zużyta i wymagała kapitalnego remontu/wymiany. Pilnego remontu wymagała drewniana konstrukcja dachu i jego pokrycia (od 2010 roku) oraz wymiana drewnianych stropów w lok. nr (...) (od 2016 r.), a także wszystkich instalacji. Ponadto budynek miał zły stan techniczny klatki schodowej, stolarki okiennej w częściach wspólnych, jak również elewację / dowód: pisemna opinia biegłego A. Z. k. 200-435 i pisemna opinia uzupełniająca tego biegłego k. 850-981/.

Na mocy umów cesji z 12 stycznia 2017r. M. B. i R. B. przenieśli na powódkę wierzytelności przysługujące im od pozwanego z tytułu odszkodowania obejmującego:

1)  równowartość pobranych przez pozwanego pożytków cywilnych, w związku z posiadaniem samoistnym przez pozwanego od 31 stycznia 2005r. do 31 stycznia 2015r., stanowiącej współwłasność stron umowy, przedmiotowej nieruchomości oraz równowartość pożytków, których z powodu złej gospodarki pozwany nie uzyskał, posiadając samoistnie przedmiotowa nieruchomość budynkową we wskazanym okresie, w łącznej wysokości po 37.500 zł.

2)  wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez pozwanego we wskazanym okresie, że stanowiącej współwłasność stron nieruchomości budynkowej, oddanej w zarząd i administrację ZGN, który w dalszej kolejności oddał część lokali mieszkalnych oraz nieruchomości wspólnych wchodzących w skład przedmiotowej nieruchomości budynkowej do korzystania osobom trzecim, w łącznej wysokości po 37.500 zł. / dowody: umowy cesji k. 48-49 i k. 52-53/.

O dokonaniu umów cesji pozwany został powiadomiony listami poleconymi /dowody: pismo wraz z dowodem nadania k. 50-51 i k.54-55).

15 stycznia 2016 powódka złożyła wniosek o zawezwanie pozwanego do próby ugodowej do Sądu Rejonowego dla Warszawy Śródmieścia, do ugody nie doszło / dowód: protokół rozprawy k.47/.

W chwili obecnej właścicielem zabudowanego gruntu jest Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) na mocy aktu notarialnego Rep. A (...) z dnia 8 maja 2017 roku. Budynek będący przedmiotem postępowania obecnie już nie istnieje / dowód: treść księgi wieczystej na dzień 23 maja 2017r. k. 131-142, okoliczności bezsporne/.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dokumentów
i ich kopii, które nie były kwestionowane przez strony i nie budziły wątpliwości Sądu.

Sąd uznał opinię złożoną przez biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości A. Z. co do zasady za bezstronny i wiarygodny dowód w sprawie. W ocenie Sądu opinia ta jest przekonywująca i wyczerpująco uzasadniona. Z jej treści wynika, iż przedmiotem analizy sporządzającego opinię były wszystkie czynniki, od których zależy udzielenia na pytania Sądu zawarte w tezie postanowienia dowodowego.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Zgodnie z art. 386 § 6 k.p.c. ocena prawna i wskazania co do dalszego toku postępowania wyrażone w uzasadnieniu wyroku Sądu II instancji wiążą Sąd, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania. Sąd Apelacyjny w Warszawie częściowo podzielił ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Okręgowy w wyroku z dnia 30 kwietnia 2019 r., wydanym w sprawie o sygn. akt I C 217/17, a ponadto jednoznacznie stwierdził, dochodzone przez powódkę roszczenia uzupełniające dotyczą dwóch różnych form korzystania z budynku przy ul. (...). Nie ma potrzeby powtarzania czy uzupełniania obszernej argumentacji Sądu Apelacyjnego, którą Sąd Okręgowy jest związany.

Powództwo podlegało oddaleniu.

Niniejsza sprawa dotyczy roszczeń uzupełniających, o jakich mowa w art. 224-225 k.c., a które przysługują właścicielowi w razie władania jego rzeczą przez osobę, której nie przysługuje skuteczny wobec właściciela tytuł prawny. Do roszczeń tych zalicza się roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub ich wartości oraz roszczenie z tytułu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy. Roszczenia uzupełniające mają na celu przywrócenie właścicielowi równowagi ekonomicznej naruszonej bezprawną ingerencją w jego sferę własności, bowiem równowagi tej nie gwarantuje samo roszczenie windykacyjne, które pozwala jedynie na przywrócenie władztwa nad rzeczą. Właściciel może zatem dochodzić osobnych roszczeń, opartych na oddzielnej podstawie faktycznej oraz na osobnych podstawach prawnych. Osobne roszczenie dotyczy bowiem żądania zapłaty wynagrodzenia za korzystanie przez posiadacza samoistnego z cudzej rzeczy bez tytułu prawnego, osobne zaś zwrotu wartości pożytków cywilnych pobranych i nie pobranych przez pozwanego. Wysokość kwot należnych właścicielowi z obu wyżej wymienionych tytułów nie musi się pokrywać, nawet jeśli powódka utrzymuje, że oba roszczenia o wynagrodzenie i o pożytki odpowiadają rynkowym stawkom czynszu, jakie mogłaby uzyskać za wynajem lokali. Czym innym są bowiem czynsze rynkowe, czynsze rzeczywiście pobrane przez posiadacza i czynsze, których posiadacz z powodu złej gospodarki nie uzyskał. Obowiązek zwrotu właścicielowi pożytków lub ich równowartości, gdy zostały zużyte - obejmuje tylko pobrane pożytki, czyli w okolicznościach tej sprawy - pobrane przez pozwanego czynsze z tytułu najmu lokali. Dochodząc roszczenia z tytułu pożytków nieuzyskanych z powodu złej gospodarki na powódce spoczywa obowiązek wykazania, że pozwany prowadził złą gospodarkę lokalami i że gdyby gospodarka ta była prawidłowa uzyskałby określone kwoty czynszu za każdy z lokali. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11.08.2011 r. I CSK 642/10 wyjaśnił, że odpowiedzialność za starty wynikłe ze złej gospodarki wymaga wykazania, iż obiektywnie możliwe było uzyskanie większych korzyści (np. wyższego czynszu od najemców lokali w budynku (...), który – jak się okazało wskutek stwierdzenia nieważności decyzji odmownej – nie był własnością posiadacza w złej wierze), a nieuzyskanie tych korzyści wynikało z nienależytej dbałości posiadacza (jako podmiotu gospodarującego budynkami). Okoliczności faktyczne przytaczane w pozwie nie obejmowały niewątpliwie kwestii dotyczącej roszczeń z tytułu pożytków.

W orzecznictwie przyjmuje się, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy łączy w sobie pierwiastki roszczenia odszkodowawczego (może zmierzać do zwrócenia kosztów, jakie właściciel poniósł w związku z tym, że był zmuszony do korzystania z cudzej rzeczy, lub do kompensaty utraconych korzyści, jakie by uzyskał, gdyby rzecz np. wynajął lub wydzierżawił) i roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia (może zmierzać do wydania korzyści uzyskanych przez posiadacza w wyniku korzystania z cudzej rzeczy). Mimo pełnienia podobnych funkcji do realizowanych przez roszczenia o naprawienie szkody i roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, jest ono jednak - podobnie jak inne roszczenia przewidziane w art. 224 § 2 i art. 225 k.c. - odrębnym roszczeniem, niezależnym od przesłanek roszczeń o naprawienie szkody i zwrot bezpodstawnego wzbogacenia.
W szczególności zarówno powstanie roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, jak i wysokość wynagrodzenia nie zależą od tego, czy właściciel w rzeczywistości poniósł jakiś uszczerbek, a posiadacz uzyskał jakąś korzyść. O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia (T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vidicatio - actio negatoria), Warszawa 1969, s. 188 i 189, oraz uchwały Sądu Najwyższego: z dnia 10 lipca 1984 r. III CZP 20/84, zasada prawna - OSNCP 1984,
z. 12, poz. 209, i z dnia 7 stycznia 1998 r. CZP 62/97, OSNC 1998, nr 6, poz. 91). Dla bytu roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z cudzej rzeczy obojętne jest, czy i w jakim zakresie rzecz ta jest przez posiadacza użytkowana (wyrok SN z dnia 18 marca 2008 r.). Podstawą ustalenia wysokości należnego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie powinna być kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Wynagrodzenie powinno obejmować wszystko, co uzyskałby właściciel, gdyby rzecz wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego, przy zastosowaniu średniej stawki rynkowej.

Zgodnie z art. 6 k.c., to na stronie powodowej spoczywał ciężar wykazania, że była właścicielem nieruchomości (lub jej poprzednicy prawni), a pozwany w danym okresie był posiadaczem samoistnym w złej wierze przedmiotowej nieruchomości. Strona powodowa musi również wykazać wysokość pożytków pobranych oraz pożytków nie pobranych
z powodu prowadzenia złej gospodarki. Dokonując analizy przepisów dekretu (...) oraz zapadłych decyzji administracyjnych dotyczących przedmiotowej nieruchomości, Sąd Okręgowy uznał za wykazane, że powódka jest spadkobierczynią byłego właściciela nieruchomości położonej w W. przy ul. (...).

Odnosząc się do zarzutu strony pozwanej kwestionującej swoją legitymację bierną, która twierdziła, że roszczenie dotyczące wynagrodzenia z art. 224 § 2 k.c. powinno zostać skierowane przeciwko najemcom poszczególnych lokali – wyjaśnić należy, iż fakt oddania rzeczy przez posiadacza samoistnego innej osobie w posiadanie zależne nie spowodował utraty posiadania samoistnego przez (...) W. (art.337 k.c.). Okoliczność ta ma znaczenie dla określenia rodzaju roszczeń przysługujących właścicielowi do każdej
z tych osób. W takim przypadku właścicielowi przysługuje względem posiadacza samoistnego w złej wierze roszczenie o zwrot pobranych pożytków cywilnych (czynszu najmu), a także o zwrot wartości pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał (art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c.). Natomiast roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie
z rzeczy bez tytułu prawnego, podobnie jak roszczenie windykacyjne, służy właścicielowi wobec posiadacza zależnego jako tego, który faktycznie władał rzeczą. Powyższa wykładnia art. 225, 224 § 2 i 230 k.c. jest ugruntowana w orzecznictwie (por. uzasadnienia wyroków SN z dnia 3 marca 2006 r. II CK 409/05, lex nr 398289, z dnia 31 marca 2004 r., II CK 102/03, lex nr 303343, a także z dnia 19 marca 2009 r. IV CSK 437/08, uchwała SN z dnia 19 kwietnia 2017 r., sygn.. III CZP 84/16).

Odnosząc się do kwestii ustalenia, czy w okresie objętym żądaniem pozwu tj.
od dnia 31 stycznia 2005 roku do dnia 31 stycznia 2015 roku pozwane (...) W. było posiadaczem samoistnym w dobrej czy też w złej wierze, wyjaśnić należy, iż dobra lub zła wiara jest uzależniona od stanu świadomości posiadacza. Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które - racjonalnie ocenione - powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym (tak m. in. Sąd Najwyższy w wyroku
w sprawie I CSK642/10 z dnia 11 sierpnia 2011 r., LEX nr 960517). Zdaniem Sądu Okręgowego, z chwilą złożenia wniosku następców prawnych byłych właścicieli z dnia 12 września 2005 roku o wydanie decyzji w sprawie rozpoznania wniosku dekretowego pozwany uzyskał wiedzę o braku uprawnień do przedmiotowej nieruchomości i od tego momentu nie mógł być traktowany jak posiadacz samoistny w dobrej wierze, a tym samym obalone zostało domniemanie z art. 7 k.c. Pozwany miał bowiem wystarczającą wiedzę, pozwalającą na uświadomienie sobie, że podstawa prawna władania przez niego przedmiotowym budynkiem została podważona. Reasumując, pozwany od chwili dowiedzenia się o wniosku następców prawnych byłego właściciela o rozpoznanie wniosku dekretowego był posiadaczem przedmiotowej nieruchomości w złej wierze.

Należy przy tym wskazać, iż objęcie gruntu przez gminę w posiadanie następowało bez względu na to czy grunt był zabudowany nieruchomością stanowiącą przedmiot odrębnej własności czy też nie. Ponadto zachowanie odrębnej własności budynku przez dotychczasowego właściciela ustawodawca uzależnił od uzyskania przez niego (dotychczasowego właściciela gruntu) tytułu prawnego do korzystania z gruntu pod budynkiem. Mianowicie dekret (...) ograniczył wykonywanie własności przez właściciela budynku, w tym prawo do korzystania z niego. Brak uregulowania tytułu prawnego do gruntu pod budynkiem stoi na przeszkodzie oddawaniu znajdujących się w budynku lokali w najem albo do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego w celu uzyskiwania dochodów. Dopiero zatem uzyskanie przez właściciela budynku prawa do gruntu umożliwia mu objęcie budynku w posiadanie, czyli pozytywne rozpoznanie wniosku dekretowego, a niniejszej sprawie nastąpiło to decyzją Prezydenta (...) W. z dnia 29 lipca 2014 roku i od tego czasu sankcjonuje prawo własności budynku). W tej sytuacji uznać należy, iż do czasu uzyskania przez właściciela budynku prawa użytkowania wieczystego gruntu powództwo windykacyjne jest niedopuszczalne, co w dalszej kolejności eliminuje też zasadność roszczeń uzupełniających do tego czasu. Z ustalonego w niniejszej sprawie stanu faktycznego wynika, iż po wydaniu pozytywnej decyzji dekretowej budynek został zwrócony współwłaścicielom niezwłocznie.

W realiach niniejszej sprawy powódka A. H. swoje prawo do wystąpienia ze zgłoszonymi roszczeniami uzupełniającymi w udziale w
wysokości 3/8 wywodzi z tytułu dziedziczenia (1/8 udziału) oraz z tytułu przelewu praw
na jej rzecz przez M. B. i R. B. po 1/8 udziału od każdego z nich (łącznie 2/8 udziału). Mając na uwadze twierdzenia powódki złożone na rozprawie 23 października 2025 i treść umów cesji wierzytelności (prawa do odszkodowania) z dnia 12 stycznia 2017 roku zawartych pomiędzy powódką a P. B. i R. B., z których powódka wywodzi legitymację czynną w zakresie roszczeń związanych z udziałem we własności budynku przysługującym w/w osobom należy wskazać, iż powódka nie wykazała prawidłowości podstawy prawnej przysporzenia (causa) wynikającego z umów cesji wierzytelności (prawa do odszkodowania) z dnia 12 stycznia 2017 roku zawartych pomiędzy A. H. a P. B. i R. B.. Na rozprawie w dniu 23 października 2025 roku, powódka przyznała, że przeniesienie wierzytelności nastąpiło w związku z istniejącym zobowiązaniem cedentów do zwrotu poniesionych przez nią kosztów i wydatków związanych z odzyskaniem nieruchomości przy ul. (...). Tym samym zdaniem Sądu brak jest podstaw do dochodzonych zgłoszonych przez nią roszczeń w udziale 2/8.

Podkreślić należy, iż Sąd związany jest ostatecznym kształtem żądania powództwa, a zatem przedmiot rozstrzygnięcia stanowi roszczenie doprecyzowane w piśmie z dnia 14 marca 2021 roku oraz wskazane przez nią wnioski dowodowe w tym piśmie. Postanowieniem z dnia 24 stycznia 2022 roku Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego wg tezy dowodowej wskazanej przez stronę powodową, która nakazywała biegłemu wyliczenie zarówno wartości wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z lokali (...) jak i możliwych do pobrania czynszów najmu tożsamych lokali i w tożsamym okresie czasu nie uwzględniając różnego zakresu podmiotowego i przedmiotowego władania tymi lokalami. Należy wskazać, iż nie jest możliwe dochodzenie łącznie obu roszczeń za tożsamy okres od jednego podmiotu -roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może być dochodzone wobec faktycznego posiadacza, a posiadacz samoistny odpowiada za zwrot pożytków, związanych z korzystaniem z rzeczy w sposób ograniczony do ich pobierania i ewentualnie do ich niepobierania wskutek prowadzenia złej gospodarki.

Należy również wskazać, iż w zakresie roszczenia o zapłatę z tytułu bezumownego korzystania z lokali znajdujących się w budynku przy ul. (...), lokale te nie mogłyby stanowić przedmiotu najmu w warunkach rynkowych z uwagi na ich stan techniczny. Ponadto pustostany nie były zasiedlane wobec prowadzonego postępowania o zwrot nieruchomości. Także gmina dysponując lokalami mieszkalnymi działała jako szczególny podmiot prawa, zobowiązany do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a nie osiągania zysku z tytułu najmu lokali mieszkalnych.

W zakresie żądania zapłaty pożytków pobranych przez pozwanego należy wskazać, iż pożytki wyliczone przez biegłego nie generowały po stronie pozwanego (...) W. żadnego dochodu, zaś w zakresie pożytków niepobranych wskutek prowadzenia złej gospodarki należy wskazać, iż powódka niewykazała możliwości prawnych gminy osiągania czynszów wolnorynkowych z najmu lokali mieszkalnych położonych w budynku przy ul. (...) przy jednoczesnym nałożonym ustawowo na gminę obowiązku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jej mieszkańców.

Rzeczą powódki było po pierwsze w myśl art. 187 § 1 pkt 2 kpc przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie oraz dowodowe wykazanie prawdziwości tych twierdzeń, a to zgodnie z regułą rozkładu ciężaru dowodu wyrażoną w art. 6 k.c., zgodnie z którym ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

Mając na uwadze powyższe, Sąd doszedł do przekonania, że powództwo jest niezasadne.

W pkt II sentencji wyroku Sąd ustalił, że powódka ponosi koszty procesu na podstawie art. 98 k.p.c., przy czym Sąd pozostawił szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu na podstawie art. 108 § 1 k.p.c.