Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 czerwca 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie II Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Barbara Pyz-Kędzierska
Protokolant:	Julia Ołówka

po rozpoznaniu w Warszawie na rozprawie w dniu 27 maja 2024 r.

sprawy z powództwa Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji

przeciwko L. B., K. J.

o ustalenie

I.  ustala, iż nabycie przez L. B. od K. J. 400 (czterystu) udziałów o wartości nominalnej 500 zł (pięćset złotych) każdy, o łącznej wartości nominalnej 200 000 zł (dwieście tysięcy złotych) w kapitale zakładowym spółki pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.,
wpisanej do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (...) (NIP (...), REGON (...)) na podstawie umowy sprzedaży udziałów w spółce (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. zawartej w dniu 22 października 2020 r. w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, rep. A (...), gdzie spółka była użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,1105ha, położonymi w W. przy ul. (...), dla której Sad Rejonowy dla Warszawy-M. w W., IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...) jest nieważne;

II.  nakazuje pobrać od pozwanych L. B., K. J. solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 10 000 zł (dziesięć tysięcy złotych) tytułem opłaty od pozwu, od uiszczenia której powód był zwolniony;

III.  zasądza solidarnie od pozwanych L. B., K. J. na rzecz Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji kwotę 5 400 zł (pięć tysięcy złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

sędzia Barbara Pyz-Kędzierska

Sygn. akt II C 328/22

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 30 maja 2022 r., skierowanym przeciwko L. B.
i K. J., Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wniósł
o stwierdzenie, iż nabycie przez pozwaną obywatelkę K. L. B. od pozwanego K. J. 400 (czterystu) udziałów o wartości nominalnej 500,00 zł (pięćset złotych) każdy, o łącznej wartości nominalnej 200.000,00 zł (dwieście tysięcy złotych) w kapitale zakładowym spółki pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. przy ulicy (...), (...)-(...) W., wpisanej do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS (...) (NIP (...), REGON (...)) na podstawie umowy sprzedaży udziałów w spółce pod firmą: (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. zawartej w dniu 22 października 2020 r. w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (akt notarialny z dnia 22 października 2020 r., Rep. A nr (...) sporządzony przez notariusza M. N., Kancelaria Notarialna w W., ul. (...) lok. (...) (...)-(...) W.), gdzie spółka (...) Sp. z o.o. z siedzibą
w W. była użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działkę nr (...)
o powierzchni 0,1105 ha, położonej w W., przy ulicy (...), Dzielnica T., województwo (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...) - jest nieważne.

Nadto powód wniósł o zasądzenie solidarnie od pozwanych na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód zwrócił uwagę na treść ustawy z dnia 24 marca 1920 r.
o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wskazał na konieczność uprzedniego uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości położonej na terenie Rzeczypospolitej Polskiej przez cudzoziemca. Podniósł, że zezwolenie to ma charakter warunku prawnego, a tym samym stanowi obligatoryjną część czynności prawnej, a także innych zdarzeń prawnych. Stwierdził, że wyjątek stanowią sytuacje enumeratywnie przewidziane w ustawie, w których nie wymaga się zezwolenia, bądź nie stosuje się przepisów ustawy. Powód wskazał, że zgodnie z art. 6 ust. 1 w zw. z ust. 3e ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców objęcia udziałów w spółce handlowej wbrew przepisom art. 3e tej ustawy jest nieważne, a nieważność ta ma charakter bezwzględny. Powód wskazał, że na podstawie umowy sprzedaży udziałów (...)sp.
z o.o. z siedzibą w W. zawartej w dniu 5 sierpnia 2019 r. w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (akt notarialny z dnia 5 sierpnia 2019 r., Rep. A nr (...) sporządzony przez notariusza M. N.), pozwana L. B. nabyła od R. J. 400 udziałów o wartości nominalnej 500 zł każdy, o łącznej wartości nominalnej 200.000,00 zł w kapitale zakładowym spółki pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W..

Następnie na podstawie umowy sprzedaży udziałów w spółce pod firmą: (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. zawartej w dniu 22 października 2020 r. w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (akt notarialny z dnia 22 października 2020 r., Rep. A nr (...) sporządzony przez notariusza M. N.), pozwana L. B. nabyła od pozwanego K. J. 400 udziałów o wartości nominalnej 500 zł każdy, o łącznej wartości nominalnej 200.000,00 zł w kapitale zakładowym spółki pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą
w W. stając się właścicielką łącznie 800 udziałów, stanowiących 100% kapitału zakładowego tejże Spółki. Podał, że postanowieniem z dnia 13 listopada 2020 r., sygn. akt: (...), Starszy Referendarz Sądowy Sądu Rejonowego dla (...) Warszawy XII Wydziału Gospodarczego Krajowego Rejestru Sądowego dokonał wpisu pozwanej ad. 1 do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, a następnie
w dniu 2 grudnia 2020 r. Sąd Rejonowy dla (...) Warszawy w W. XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego wydał zaświadczenie o dokonaniu wpisu. Powód podniósł, że w dacie nabycia przedmiotowych udziałów (...) spółka z o.o. była użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,1105 ha, położonej w W., przy ulicy (...), Dzielnica T., województwo (...). Stwierdził, że ww. spółka jest użytkownikiem wieczystym ww. nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki sporządzonej przed notariuszem P. Z. w dniu 29 maja 2014 r., Rep. A nr (...) (nr podstawy wpisu w KW Nr (...) - 4). Wskazał, że w wyniku zawarcia umowy opisanej w pkt 1 petitum pozwu spółka będąca użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stała się spółką kontrolowaną w rozumieniu art. 3e ust. 1 w związku z art. 1 ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Powód wskazał, że pozwana L. B. jest obywatelką K., na dzień nabycia przedmiotowych udziałów legitymowała się paszportem (...) numer (...) i przed nabyciem tychże udziałów nie była udziałowcem spółki (...) sp. z o.o. Powód zwrócił uwagę, że w wyniku nabycia udziałów wskazanych w pkt 1 petitum pozwu, stanowiących całość kapitału zakładowego, spółka (...) sp. z o.o. stała się spółką kontrolowaną przez cudzoziemca, bowiem na skutek umowy sprzedaży udziałów wskazanej w pkt 1 petitum pozwu pozwana ad. 1 stała się właścicielką 100% udziałów w kapitale zakładowym spółki (...) sp. z o.o.

Powód wskazał, że z informacji przekazanej przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowalnego dla (...) W. wynika, że przedmiotowa działka jest zabudowana dwoma budynkami gospodarczymi w złym stanie technicznym. Podał, że PINB dla (...) W. nie prowadził postępowania administracyjnego w zakresie rozbiórki przedmiotowej zabudowy, jak również nie wydał decyzji nakazującej jej rozbiórkę. Stwierdził, że powierzchnia przedmiotowej działki nie przekracza 0,4 ha, jednakże z uwagi na to, że działka ta jest nieruchomością zabudowaną brak jest podstaw do zastosowania w niniejszej sprawie zwolnienia, o którym mowa w art. 8 ust. 1 pkt 5 ustawy. Powód podkreślił, że L. B. nigdy nie uzyskała zezwolenia, co czyni nabycie udziałów wskazanych w pkt 1 petitum pozwu przez pozwaną cudzoziemkę niezgodnym z przepisami ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, a w szczególności z normą prawną zawartą w art. 3e ust. 1 tej ustawy. Nadto powód stwierdził, że jak wynika z treści księgi wieczystej KW Nr (...) sposób korzystania z działki nr (...) został określony jako BI – inne tereny zabudowane. W jego ocenie zabudowany charakter działki potwierdza dokumentacja, w tym dokumentacja fotograficzna przekazana mu przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowalnego dla (...) W.. W ocenie powoda stan zabudowy przedmiotowej działki,
a zwłaszcza to, że zabudowa ta stanowi ruinę budowlaną nie może być podstawą do skorzystania przez pozwaną ad. 1 ze zwolnienia, o którym mowa w art. 8 ust. 1 pkt 5 ustawy. Powód wskazał, że Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji ma interes prawny, aby domagać się, na podstawie art. 6 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ustalenia nieważności nabycia udziałów w spółce będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej przez pozwaną, obywatelkę K. L. B., będącą cudzoziemcem, dokonanego wbrew przepisom ustawy. Interes ten determinowany jest potrzebą ochrony sfery publicznoprawnej. (pozew k. 3-6v)

W odpowiedzi na pozew pozwana L. B. wniosła o oddalenie powództwa
w całości i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przewidzianych.

Pozwana wskazała, że budynki i wiata nie miały w chwili nabycia nieruchomości, jak i obecnie funkcji użytecznych, które na gruncie niniejszej sprawy przesądzają o obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA. Podkreśliła, że podstawowym celem nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości był i jest nadal zamiast wybudowania nowego budynku na cele statutowe spółki. Pozwana zwróciła uwagę, że wydana przez rzeczoznawcę ekspertyza wskazuje, że stan techniczny tych obiektów odpowiada pojęciu „ruina” używanemu w praktyce budowlanej, gdyż kwalifikuje się do rozbiórki. W ocenie pozwanej sprzedaż nieruchomości, na której znajdują się ruiny obiektu gospodarczego należy traktować jako dostawę nieruchomości niezabudowanej. Pozwana zwróciła uwagę, że interes prawny MSWiA wyrażający się w domaganiu się przestrzegania przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie jest kwestionowany przez nią jako ogólna przesłanka do wystąpienia w sprawach na gruncie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Jej zdaniem użytek z tego prawa MSWiA może uczynić skutecznie dopiero wówczas, gdy wykaże, że akcja sądowa zmiesza do ochrony konkretnej sfery publiczno-prawnej, co nie zostało zidentyfikowane w sposób szczegółowy w uzasadnieniu pozwu. (odpowiedź na pozew pozwanej L. B. k. 116-120)

Pozwany K. J. wniósł o oddalenie powództwa oraz zwrot kosztów postępowania sądowego. (protokół z rozprawy k. 192-193v)

Do zamknięcia rozprawy strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie (protokół
z rozprawy – k. 192-193v).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Przedmiotem przeważającej działalności przedsiębiorcy – (...) sp. z o.o.
z siedzibą w W. są roboty budowalne związanie ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. (wydruk KRS k. 37-44)

(...) sp. z o.o. z siedzibą w W. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej przy ul. (...), numer działki (...), o numerze obrębu ewidencyjnego (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nieruchomość jest terenem zabudowanym. Znajduje się na niej budynek (warsztat betoniarsko-kamieniarski)
o powierzchni 97,7000m2 oraz budynek (parterowy - wiaty) o powierzchni 73,2000 m2). Budynki te są w złym stanie technicznym. (wydruk zupełny treści księgi wieczystej nr (...) k. 27-36v, pismo Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowalnego dla (...) W. k. 49, protokół kontroli k. 50-52, przesłuchanie pozwanego K. J. k. 192-193)

Udziały w spółce (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. zostały sprzedane najpierw przez żonę K. J., następnie przez pozwanego K. J.. (przesłuchanie pozwanego K. J. k. 192-193)

W dniu 5 sierpnia 2019 r. pomiędzy R. J. „sprzedawcą” i L. B. „kupującą” doszło do zawarcia umowy sprzedaży udziałów (...) sp. z o.o.
(z podpisami notarialnie poświadczonymi) Sprzedawca sprzedał kupującemu, a kupujący kupił od sprzedawcy 400 udziałów w spółce, o wartości nominalnej 500 złotych każdy, stanowiących 50% kapitału zakładowego spółki wraz z wszelkimi prawami wynikającymi
z ww. udziałów (artykuł 1). Cena zakupu za udziały wynosiła 200 000 zł. Zapłata ceny miała nastąpić w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy (artykuł 2 ust. 1 i 2). Sprzedawca oświadczył, że wspólnik pan K. J. nie skorzystał z prawa pierwszeństwa,
o którym mowa w § 9 ust. 2 umowy spółki, a oświadczenie o nieskorzystaniu z prawa pierwszeństwa stanowi załącznik nr 1 do umowy (artykuł 3 ust. 2). (umowa sprzedaży udziałów k. 8-10, akt notarialny Rep. A nr (...) k. 12-13)

W dniu 22 października 2020 r. K. J. („sprzedawca”) i L. B. (kupująca) zawarli umowę sprzedaży udziałów w spółce pod firmą (...) sp.
z o.o. z siedzibą w W. (z podpisami notarialnie poświadczonymi), zgodnie z którą sprzedawca sprzedał kupującej, a kupująca kupiła od sprzedawcy 400 udziałów w spółce
o wartości nominalnej 500 złotych każdy, stanowiących 50 % kapitału zakładowego spółki wraz z wszelkimi prawami wynikającymi z ww. udziałów (artykuł 3). (umowa sprzedaży udziałów k. 14-22, akt notarialny Rep. A nr (...) k. 23-24)

Postanowieniem z dnia 13 listopada 2020 r. Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w W. wpisał dla podmiotu (...) sp. z o.o.
z siedzibą w W. w Krajowym Rejestrze Sądowym Rejestrze Przedsiębiorców w Dziale 1 Rubryce 7 – Danych wspólników – L. B., wykreślił zaś K. J.. (postanowienie k. 25-25v, zaświadczenie o dokonaniu spisu k. 26)

Ww. nieruchomość była zabudowana na dzień 22 października 2020 r. (pismo Burmistrza dzielnicy T. (...) W. k. 48)

L. B. posiada obywatelstwo (...). (dane PESEL k. 45-46)

Pismem z dnia 14 stycznia 2022 r. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji skierował do pozwanej L. B. prośbę na podstawie art. 6 ust. 2 ustawy
o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców o doprowadzenie wadliwego nabycia do stanu zgodnego z przepisami prawa. Poinformował, że w przypadku nie przesłania organowi dokumentu potwierdzającego podjęcie czynności mających na celu doprowadzenie nabycia przedmiotowych udziałów do stanu zgodnego z przepisami ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w terminie 30 dni od dnia otrzymania niniejszego pisma minister właściwy do spraw wewnętrznych na podstawie art. 6 ust. 2 ww. ustawy wystąpi na drogę sądową o stwierdzenie nieważności nabycia przez pozwaną 400 udziałów w kapitale zakładowym spółki (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.. (pismo powoda wraz
z potwierdzeniem nadania i potwierdzeniem odbioru k. 53-58v)

Pismem datowanym na dzień 28 stycznia 2022 r. powód poinformował pozwaną, że argumentacja podnoszona przez pozwaną, zgodnie z którą korzysta ona ze zwolnienia, o którym mowa w art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest błędna, ponieważ zwolnienia, o których mowa w art. 8 ust. 1 pkt 1 do 6 ww. ustawy odnoszą się do nabycia nieruchomości, a nie do nabycia lub objęcia przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. Powód poinformował, że w przypadku nie przesłania organowi dokumentu potwierdzającego podjęcie czynności mających na celu doprowadzenie nabycia przedmiotowych udziałów do stanu zgodnego z przepisami ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma, minister właściwy do spraw wewnętrznych na podstawie art. 6 ust. 2 ww. ustawy wystąpi na drogę sądową o stwierdzenie nieważności nabycia przez pozwaną 400 udziałów w kapitale zakładowym spółki (...) sp. z o.o.
z siedzibą w W.. (pismo powoda wraz z potwierdzeniem odbioru k. 59-61v)

Pismem datowanym na dzień 9 marca 2022 r. skierowanym do Departamentu Zezwoleń i Koncesji MSWiA pozwana wniosła o stwierdzenie, iż skutecznie nabyła od pana K. J. 400 udziałów w spółce pod firmą (...) sp. z o.o. z siedzibą
w W. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 22 października 2020 r., albowiem ww. nabycie udziałów objęte było ustawowym zwolnieniem, o którym mowa w art. 8 ust. 1 pkt 5 Ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 2017 r. poz. 2278), zwanej dalej „Ustawą” tj. dotyczyło przejęcia kontroli w spółce będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości niezabudowanej, której łączna powierzchnia nie przekracza 0,4 ha na terenie miasta oraz o umorzenie postępowania administracyjnego. (pismo pozwanej k. 62-72)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił przede wszystkim na podstawie powołanych dokumentów związanych z zawarciem przedmiotowej umowy sprzedaży udziałów. Dokumenty te nie były kwestionowane przez strony, a w ocenie Sądu, nie było podstaw by poddawać w wątpliwość okoliczności faktyczne wynikające z ich treści. Z uwagi na powyższe Sąd uznał, że dowody z tych dokumentów tworzą spójny, niebudzący wątpliwości w świetle wskazań wiedzy i doświadczenia życiowego, a przez to w pełni zasługujący na wiarę materiał dowodowy.

Sąd nie czynił ustaleń faktycznych na podstawie prywatnej ekspertyzy nt. stanu technicznego zabudowań znajdujących się na nieruchomości przy ul. (...) w W., której zamawiającym była (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.. Sąd potraktował ją jedynie jako wyraz poglądów wzmacniających argumentację strony postępowania. Opinia prywatna nie może zastąpić dowodu z opinii biegłego sądowego, gdy jest ona niezbędna w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych (art. 278 k.p.c.). (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lutego 2017 r. I CSK 778/15)

Sąd dopuścił dowód z przesłuchania stron w trybie art. 299 i 304 k.p.c., ograniczając ten dowód na podstawie art. 302 § 1 k.p.c., do przesłuchania pozwanego K. J.. Oceniając wiarygodność przesłuchania, Sąd wziął pod uwagę, że był on bezpośrednio zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy. Dokonując oceny treści wskazanych zeznań, Sąd kierował się ich oparciem w pozostałym zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, dokonując weryfikacji podanych informacji z dokumentacją znajdującą się
w aktach. W ocenie Sądu wiarę należało dać zatem tym informacjom wskazywanym przez pozwanego, które pozostawały w zgodzie z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym.

Na podstawie 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. Sąd pominął wniosek strony pozwanej o zażądanie od J. N. dokumentu zatwierdzającego architektoniczny projekt jako nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest fakt planowania wybudowania na terenie nieruchomości biurowca.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Powód – Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wniósł o stwierdzenie, iż nabycie przez pozwaną obywatelkę K. L. B. od pozwanego K. J. 400 (czterystu) udziałów o wartości nominalnej 500,00 zł (pięćset złotych) każdy, o łącznej wartości nominalnej 200.000,00 zł (dwieście tysięcy złotych) w kapitale zakładowym spółki pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
z siedzibą w W. przy ulicy (...), (...)-(...) W., wpisanej do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS (...) (NIP (...), REGON (...)) na podstawie umowy sprzedaży udziałów w spółce pod firmą: (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. zawartej w dniu 22 października 2020 r. w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (akt notarialny z dnia 22 października 2020 r., Rep. A nr (...) sporządzony przez notariusza M. N., Kancelaria Notarialna w W., ul. (...) lok. 4, (...)-(...) W.), gdzie spółka (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. była użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,1105 ha, położonej w W., przy ulicy (...), Dzielnica T., województwo (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...); - jest nieważne.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920 r. (Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Zgodnie z treścią art. 3e ust. 1 ustawy nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.

Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy - cudzoziemcem jest osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego.

(...) sp. z o.o. z siedzibą w W. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości przy ul. (...), numer działki (...), o numerze obrębu ewidencyjnego (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy M. w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...).

L. B. posiada obywatelstwo (...). W dniu 22 października 2020 r. doszło do zawarcia umowy pomiędzy K. J. („sprzedawcą”) a L. B. (kupującą) sprzedaży udziałów w spółce pod firmą (...) sp. z o.o. z siedzibą
w W. (z podpisami notarialnie poświadczonymi), zgodnie z którą Sprzedawca sprzedał kupującej, a kupująca kupiła od sprzedawcy 400 udziałów w spółce o wartości nominalnej 500 złotych każdy, stanowiących 50 % kapitału zakładowego spółki wraz z wszelkimi prawami wynikającymi z ww. udziałów.

Biorąc pod uwagę, że w dniu 5 sierpnia 2019 r. doszło do zawarcia umowy pomiędzy R. J. („sprzedawcą”) i L. B. („kupującą”), zgodnie z którą sprzedawca sprzedał kupującemu, a kupujący kupił od sprzedawcy 400 udziałów w spółce,
o wartości nominalnej 500 złotych każdy, stanowiących 50% kapitału zakładowego spółki wraz z wszelkimi prawami wynikającymi z ww. udziałów L. B. na skutek umowy nabycia udziałów z dnia 22 października 2020 r. nabyła 800 udziałów w spółce (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., które stanowią 100% kapitału zakładowego spółki.

Wobec powyższych względów tj. nabycia przez cudzoziemca - L. B. kolejnych udziałów w (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. spółka będąca wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stała się „spółką kontrolowaną” w rozumieniu art. 3e ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920 r. (Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) w związku z czym nabycie przez L. B. udziałów w spółce wymagało zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Wymagane zezwolenie nie zostało uzyskane, co stanowiło okoliczność bezsporną.

Sąd stwierdził, że w niniejszej sprawie nie zachodzą przesłanki wymienione w art. 8 ust. 1 ustawy, stanowiącym o okolicznościach, w których uzyskanie zezwolenia jest zbędne.

Nie sposób przyznać racji stronie pozwanej, która wskazywała na istnienie przesłanki z art. 8 ust. 1 pkt 5, zgodnie z którą nie wymaga uzyskania zezwolenia, z zastrzeżeniem ust. 3 nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.

O charakterze zabudowanym nieruchomości położonej przy ul. (...), numer działki (...), o numerze obrębu ewidencyjnego (...) świadczy m.in. treść księgi wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy M. w W. (k. 27-36), treść pisma Burmistrza Dzielnicy T. Miasta S. W. (k. 48), a także ustalenia Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla (...) W. (k. 49).

W ocenie Sądu faktu zabudowania nieruchomości nie zmienia stan techniczny znajdujących się w jej granicach budynków.

Co więcej Sąd zauważył, że strona pozwana nie podjęła żadnych czynności zmierzających do zmiany wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie nr (...), w której umiejscowienie budynków w obrębie nieruchomości zostało stwierdzone.

Wobec powyższego w ocenie Sądu w niniejszej sprawie nie zachodzi okoliczność
z art. 8 ust. 1 pkt 5 ustawy zwalniająca z uzyskania zezwolenia, o którym mowa w art. 3e ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 6 ust. 1. ustawy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne.

Bezwzględna nieważność czynności prawnej oznacza, że czynność ta była już nieważna w momencie jej dokonywania, nie wywarła żadnych skutków prawnych i nie może zostać konwalidowana. Konwalidowanie bezwzględnie nieważnej czynności prawnej, tj. uznanie jej z mocą wsteczną za czynność ważną w następstwie zdarzeń późniejszych, możliwe jest jedynie w przypadkach wyraźnie wskazanych w ustawie, tymczasem przepisy komentowanej ustawy takiej możliwości nie przewidują. Wyrok sądu orzekający
o nieważności czynności prawnej polegającej na nabyciu nieruchomości ma jedynie charakter deklaratoryjny i jest skuteczny ex tunc, tzn. od dnia zdarzenia prawnego, gdyż sama czynność jest nieważna od samego początku i z mocy prawa (ex lege). Oznacza to także, że nie jest możliwe późniejsze wydanie zezwolenia, które konwalidowałoby nieważne nabycie nieruchomości. (Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce. Komentarz. dr Izabela Wereśniak-Masri, 2024)

Wobec faktu zawarcia umowy sprzedaży udziałów (...) sp. z o.o. z siedzibą
w W., spółki będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości przy ul. (...), numer działki (...), o numerze obrębu ewidencyjnego (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...), prowadzącej do nabycia przez cudzoziemca L. B. (obywatelkę K.) udziałów stanowiących 100% kapitału zakładowego spółki, co spowodowało, że stała się „spółką kontrolowaną” bez wymaganego przepisami prawa zezwolenia czyni nabycie przez pozwaną od pozwanego 400 udziałów o wartości nominalnej 500,00 zł każdy, o łącznej wartości nominalnej 200 000 zł w kapitale zakładowym spółki pod firmą (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. nieważnym, o czym Sąd orzekł w pkt I wyroku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić lub których nie miał obowiązku uiścić kurator albo prokurator, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. W przedmiotowej sprawie powód wygrał w sprawę
w całości.

Wobec powyższego Sąd w pkt II wyroku nakazał pobrać od pozwanych L. B. i K. J. solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 10 000 zł tytułem opłaty od pozwu, od uiszczenia której powód był zwolniony.

Sąd ustalił w pkt III wyroku, że pozwani ponoszą koszty procesu w całości. Koszty procesu zasądzone od pozwanych na rzecz powoda stanowiło wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w kwocie 5 400 zł, ustalone na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2018.265 ze zm.)

Mając na uwadze całokształt przedstawionych powyżej rozważań, orzeczono jak
w sentencji.

Sędzia Barbara Pyz-Kędzierska

ZARZĄDZENIE

(...)

Sędzia Barbara Pyz-Kędzierska