Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 października 2012 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie II Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Mariusz Łodko
Protokolant:	Sekr. sąd. Wioletta Powała

po rozpoznaniu w Warszawie na rozprawie w dniu 10 października 2012 r.

sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.

przeciwko Miastu W.

o zapłatę kwoty 9 442 619,53 zł

I.  zasądza od Miasta W. na rzecz (...) sp. z o.o.z siedzibą w W. kwotę 4 374 968 (cztery miliony trzysta siedemdziesiąt cztery tysiące dziewięćset sześćdziesiąt osiem) zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 14 lutego 2010 roku do dnia zapłaty;

II.  umarza postępowanie co do kwoty 2 198 457 (dwa miliony sto dziewięćdziesiąt osiem tysięcy czterysta pięćdziesiąt siedem) zł;

III.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

IV.  zasądza od Miasta W. na rzecz (...) sp. z o.o.z siedzibą w W. zwrot kosztów procesu na podstawie art. 100 zdanie pierwsze Kodeksu postępowania cywilnego (Kpc), według zasady stosunkowego rozdzielenia tych kosztów i pozostawia na podstawie art. 108 § 1 zdanie drugie Kpc szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się orzeczenia w sprawie.

UZASADNIENIE

(...) sp. z o.o.z siedzibą w W. (dalej także Powód) pozwem z dnia 22 czerwca 2010 r. (data w pływu 25 czerwca 2010 r.) wniosła o zasądzenie od M. W. (dalej także Pozwany), kwoty 8 749 900 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 14 lutego 2010 r. do dnia zapłaty tytułem odszkodowania za istotne ograniczenie korzystania z nieruchomości zgodnego z dotychczasowym przeznaczeniem, określonym w decyzji Prezydenta m. W.o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dochodzona kwota odszkodowania stanowiła różnice wartości rynkowej nieruchomości (6 678 800 zł), z uwzględnieniem jej przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego (dalej także PZP), uchwalonego w dniu 22 czerwca 2006 r. uchwałą Rady m. W., a jej wartości przed tą datą (15 428 700 zł), z uwzględnieniem możliwości inwestycyjnych nieruchomości, ustalonych w oparciu o decyzję z dnia 23 maja 2005 r. Prezydenta m. W. o warunkach i szczegółowych zasadach zagospodarowania terenu (dalej także decyzja WZ). Uzasadniając swoje stanowisko podniósł, iż nabywając w dniu 28 grudnia 2005 r. nieruchomość, stanowiąca działkę nr (...)w obrębie 1-04-05, o powierzchni 3 224 m ², położonej w W.przy ul. (...), zostały na Powoda przeniesione prawa, wynikające z decyzji z dnia 23 maja 2005 r. Prezydenta m. W. o warunkach zabudowy tej nieruchomości, szczegółowo opisane w treści decyzji, co nastąpiło w dniu 10 stycznia 2006 r. Podjęte przez Powoda działania celem uzyskania pozwolenia na budowę na podstawie posiadanej decyzji WZ nie doprowadziły do uzyskania pozwolenia. Złożony wniosek o pozwolenie na budowę, na podstawie wykonanego projektu budowlanego w oparciu o warunku zabudowy nieruchomości, na podstawie decyzji WZ nie doprowadził do uzyskania tego pozwolenia, gdyż po jego złożeniu został uchwalony, między innymi dla tej nieruchomości miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który istotnie ograniczał zabudowę nieruchomości powoda, w stosunku do warunków zabudowy, wynikających z posiadanej decyzji WZ. Nowe założenia PZP zmieniły w istotny sposób ustalenia Decyzji WZ, co skutkowało koniecznością dokonania zmian projektu budowlanego. W oparciu o nowy projekt budowlany, decyzją z dnia 27 listopada 2007 r., zmienioną decyzją z dnia 04 lutego 2009 r., Powód uzyskał pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego z podziemnym garażem wielopoziomowym i usługami na poziomie parteru, z tym, że możliwości inwestycyjne nieruchomości zostały istotnie ograniczone i spadała wartość rynkowa nieruchomości o kwotę dochodzoną pozwem. Podstawę roszczenia powoda stanowi art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) – dalej także, jako ustawa o planowaniu lub UoPiZP.

Pismem z dnia 20 września 2010 r. żądanie zostało zmodyfikowane i Powód wnosił o zasadzenie od Pozwanego kwoty 9 442 619,53 zł wraz z odsetkami. Zmiana dotyczyła rozszerzenia żądania o kwotę 461 813,03 za wykonanie projektu koncepcyjnego oraz budowlanego oraz 461 813,03 zł za projekt wykonawczy inwestycji budowlanej na tym terenie, ograniczone łącznie do wysokości 692 719,53 zł, jako wynagrodzenie netto za projekt koncepcyjny i budowlany i 50 % wynagrodzenia netto za projekt wykonawczy ( pismo k. 205 i następne). Wydatki w te Powód zakwalifikował, jako szkodę rzeczywistą, tj.: jako nakłady poniesione na projekt, celem realizacji inwestycji na nieruchomości, który w ostateczności stał się bezużyteczny, w związku ze zmianą w uchwalonym planie zasad zabudowy nieruchomości. Są to kwoty zapłacone przez Powoda zgodnie z umową pracowni architektonicznej, zajmującej się przygotowaniem projektu niezbędnego do zrealizowania inwestycji, na podstawie wystawionych faktur VAT z dnia 01 czerwca i 01 września 2006 r., stanowiące wynagrodzenie netto wypłacone pracowni za sporządzenie projektu koncepcyjnego i projektu budowlanego oraz 50 % wynagrodzenia netto wypłaconego pracowni za projekt wykonawczy. Pismo Powoda z modyfikacją żądania wpłynęło do Sądu w dniu 22 września 2010 r.

Kolejnym pismem datowanym na 10 października 2012 r. żądanie zostało ograniczone do kwoty 7 244 162,53 zł, w tym 6 551 443 jako odszkodowania za grunt i 692 719,53 zł za projekt, cofając powództwo ze zrzeczeniem się roszczenia w pozostałym zakresie ( pismo k. 767 i następne oraz oświadczenie pełnomocnika na rozprawie k. 772)

Pozwany m. W.wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Uzasadniając swoje stanowisko podniósł, iż na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego nie została obniżona wartość nieruchomości Powoda. W jego ocenie nie nastąpiła zmiana przeznaczenia tego gruntu, który zawsze stanowił i stanowi teren przeznaczony miedzy innymi pod zabudowę mieszkaniową, a zmiany, jakie nastąpiły na skutek uchwalenia planu nie były istotne. Z treści i zakresu zarzutów wynika również, iż Powód nie wykazał, że poniósł szkodę rzeczywistą, a strata, jaką stara się wykazać jest szkodą ewentualną, która nie może być zaspokojona na wskazanej podstawie. Szkoda ewentualna nie odnosi się do utraconych korzyści, których utrata przez poszkodowanego graniczy niemal z pewnością, ale odnosi się jedynie do utraty pewnej szansy utraty korzyści. Tak określona szkoda nie podlega w ogóle rekompensacie w naszym systemie prawnym. Wartość szkody została przez powoda określona, jako potencjalny zysk z nieruchomości, a w rozumieniu art. 36 UoPiZP szkodą jest faktyczna i rzeczywista strata, stanowiąca różnicę w wartości nieruchomości przez i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego.

Ponad wyżej opisane zarzuty, w związku z modyfikacją żądania o kwotę poniesionych nakładów na przygotowanie projektu dla inwestycji, która miała być realizowana na podstawie warunków decyzji ZP, Pozwany podniósł zarzut przedawnienia roszczenia w tej części, z uwagi na upływ 3 letniego terminu do ich dochodzenia, jako roszczenia mającego związek z działalnością gospodarczą Pozwanego (pismo k. 713).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

(...) sp. z o.o. z siedzibą w W. jest właścicielem nieruchomości, stanowiącej działkę nr (...) w obrębie 1-04-05, o powierzchni 3224 m ², położonej w W. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...).

(dowód: odpis z księgi wieczystej k. 26 - 31)

W dniu 23 maja 2005 r. decyzją nr 201/MOK/05 o warunkach zabudowy Prezydent m. W.ustalił na rzecz spółki (...) sp. z o.o.z siedzibą w W.warunku i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z powierzchnią usługowo-handlową w części parteru i garażem podziemnym. Szczegółowe warunku zostały określone w treści decyzji i między innymi dopuszczały wysokość maksymalną budynku 35 metrów, z możliwością podniesienia do 44 metrów w północnej części działki, jako dominanty wysokościowej przestrzennej na zamknięciu ul. (...)i Al. (...).

(dowód: odpis decyzji z dnia 23 maja 2005 r. k. 83 - 85)

Na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 28 listopada 2005 r. Powód nabył stanowiącą działkę nr (...)w obrębie 1-04-05 aktem notarialnym z dnia 28 grudnia 2005 r. dokumentującym umowę przeniesienia własności nieruchomości. W związku ze zmianą właściciela, decyzją z dnia 10 stycznia 2006 r. nr 8/MOK/06 Prezydent m. W.przeniósł decyzję o warunkach zabudowy nieruchomości na Powoda.

(dowód: odpisy aktów notarialnych k. 32 – 44 i 49 - 62; odpis decyzji z dnia 10 stycznia 2006 r. wraz z wnioskiem k. 45 – 48 i k. 86)

W oparciu o ważną decyzję o warunkach zabudowy nieruchomości Powód przystąpił do realizacji inwestycji o parametrach uwzględniających ustalone w decyzji warunki zabudowy nieruchomości. Projektowany na działce budynek miał mieć od 11 do 14 kondygnacji i wysokość w przedziale 34,80 m do 43,95 m oraz dwie kondygnacje podziemne. Powierzchnia użytkowa mieszkalna została określona na 13 679 m ². Ukończenie prac nad projektem i przygotowaniem dokumentacji celem uzyskania pozwolenia na budowę skutkowało złożeniem wniosku o takie pozwolenie w lipcu 2006 r.

(dowód: kopia opracowania projektu budowlanego k. 87 v. - 93 potwierdzenie złożenia wniosku o pozwolenie – pismo z dnia 10 sierpnia 2006 r. k. 87)

W dniu 22 czerwca 2006 r. Radam. W.podjęła uchwałę nr LXXVII/2422/2006 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu tzw. Dworca (...), w której zostały określone m. in. warunki zabudowy dla nieruchomości Powoda, zmniejszające intensyfikację zabudowy w stosunku do ustaleń z decyzji o warunkach zabudowy z dnia 23 maja 2005 r. w ten sposób, że maksymalna wysokość zabudowy została określona na 18 m.

(dowód: kopia uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego k. 94 – 100; kopia wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr (...) z obrębu 1-04-05 k. 182 – 194, kopia wypisu ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego k. 345 - 348)

Wniosek Powoda o pozwolenie na budowę, złożony w dniu 06 lipca 2006 r. wraz z projektem budynku wykonanym w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy został pozostawiony bez rozpoznania decyzją z dnia 10 sierpnia 2006 r. W między czasie, pismem z dnia 17 lipca 2006 r. Powód został wezwany do uzupełnienia wniosku i mimo opublikowania w dniu 28 lipca 2006 r. Planu zagospodarowania, w zakreślonym terminie wniosek o wydanie pozwolenia na budowę uzupełnił w dniu 31 lipca 2006 r.

(dowód: kopia pisma z dnia 10 sierpnia 2006 r. k. 87, kopia pisma z dnia 31 lipca 2006 r. k. 335)

Wobec nowych założeń wynikających z uchwalonego Planu Zagospodarowania, zmieniających w istotny sposób ustalenia decyzji o warunkach zabudowy powód był zmuszony do dokonania zmiany projektu budowlanego. W dniu 27 listopada 2007 r. decyzją nr 993/A/MOK/2007, zmienioną decyzją z dnia 04 lutego 2009 r. o numerze 25/A/MOK/1009, Prezydent m. W., zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku wielorodzinnego z podziemnym garażem wielopoziomowym, usługami na parterze. Planowana do realizacji inwestycja miała następujące parametry: wysokość 18 m, w tym 5 kondygnacji naziemnych i 2 podziemne a powierzchnia użytkowa mieszkalna wynieść miała 4 623,20 m ².

(dowód: kopia decyzji wraz z projektami k. 101 - 128)

Zmiana parametrów zabudowy nieruchomości spowodowała, iż konieczne było przygotowanie nowego projektu jej zabudowy, począwszy od projektu koncepcyjnego, po wykonawczy włącznie. Nowa umowa na wykonanie projektu z dnia 14 lutego 2007 r. została zawarta w z tym samą pracownią architektoniczną, która przygotowywała projekt w oparciu o decyzję WZ. Pierwsza umowa z dnia 03 kwietnia 2006 r. określała wynagrodzenie netto dla (...) sp. z o.o. w kwocie 1 539 376,75 zł, płatne według następującego kryterium: 36 % kwoty za projekt budowlany i 36 % za projekt wykonawczy oraz 28 % z tytułu nadzoru inwestycyjnego. Z tego za projekt budowlany 30 % miało być zapłacone po zatwierdzeniu projektu koncepcyjnego przez Powoda i doręczeniu projektu budowlanego, a 6 % po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Należność za projekt wykonawczy płatana była w następujący sposób: 15 % ceny po zatwierdzeniu projektu wstępnego, 15 % ceny po doręczeni Powodowi projektu wykonawczego a 6 % ceny po podpisaniu umowy na wykonanie robót. Z uwagi, iż wraz z momentem złożenia wniosku o pozwolenie na budowę w dniu 06 lipca 2006 r., projekty koncepcyjne i budowlane były wykonane w całości, Powód zapłacił pracowni architektonicznej, zgodnie z umową należne 30 % wynagrodzenia, co stanowiło 461 813,03 zł netto. Projekt wykonawczy również został wykonany, ale nie doszło do podpisania umowy z wykonawcą i z tego tytułu Powód zapłacił kolejne 30 % wynagrodzenia umownego w kwocie 461 813,03 zł

(dowód: kopia umowy z (...) sp. z o.o. 03 kwietnia 2006 k. 237 - 258, umowa z (...) sp. z o.o. z dnia 14 lutego 2007 r. k. 261 - 280, faktury VAT i potwierdzenie przelewów bankowych k. 281 - 289)

Przed nabyciem przedmiotowej nieruchomości w dniu 28 grudnia 2005 r. oraz przeniesieniem na Powoda praw z decyzji WZ, co nastąpiło w dniu 10 stycznia 2006 r., Powód przygotowywał się do planowanej inwestycji. Była to pierwsza inwestycja Powoda w Polsce i w związku z tym już w 2005 r. analizował możliwość zakupu i zabudowy innych działek, zlokalizowanych w różnych częściach W., a wartość każdej nieruchomości była szacowana pod kątem możliwości zabudowy, posiadania decyzji WZ lub objęcia planem zagospodarowania przestrzennego. Na takiej podstawie przygotowywane były wstępne koncepcje projektowe, a wybór nieruchomości przy ul. (...)uzasadniony był wydaniem korzystnych dla zabudowy warunków, ustalonych na podstawie Decyzji WZ z dnia 23 czerwca 2005 r.

(dowód: kopia umowy z (...) sp. z o.o.z dnia 15 marca 2005 k. 220 - 235, kopia wyciągów ze studium programowego oraz analizy nieruchomości k. 290 – 308 i 313 – 317 i 322 - 334, przegląd tematów projektowych k. 309 – 312 i 318 - 321, zeznania A. P. C.k. 364 - 365 i F. R.k. 365 - 366)

Wniosek o pozwolenie na budowę na nieruchomości przy ulicy (...), w oparciu o decyzję WZ został złożony w terminie 6 miesięcy od przeniesienia warunków z tej decyzji na Powoda. Umowa dotycząca przygotowania dokumentacji projektowej została podpisana w kwietniu 2006 r., ale wstępne koncepcje projektowej były opracowane przez pracownię architektoniczną w 2005 r. i na ich podstawie został sporządzony projekt budowlany.

(dowód: kopia umowy z (...) sp. z o.o.z dnia 03 kwietnia 2005 j.w., kopia wyciągów ze studium programowego oraz koncepcji wstępnej budynku k. 322 - 308 i 313 – 317 i 322 - 334, przegląd tematów projektowych k. 309 – 312 i 318 - 321, plan działań związanych z nieruchomością k. 322 - 334, zeznania A. P. C.k. i F. R.j.w.)

W związku z uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości Powoda, położona przy ulicy (...) w W. spadła w porównaniu do jej wartości w oparciu o wskaźniku zabudowy, określone w decyzji o warunkach zabudowy o kwotę 4 374 968 zł.

(dowód: opinia biegłej I. H. k. 537 – 659 i k. 720 - 729 wraz z ustnymi wyjaśnieniami na rozprawie w dniu 13 lipca 2012 r.)

W związku z obniżeniem wartości nieruchomości na skutek przyjęcia planu zagospodarowania przestrzennego, w dniu 13 sierpnia Powód złożył w Delegaturze Biura Gospodarki Nieruchomościami wniosek o wypłatę odszkodowania w kwocie 8 749 900 zł, który w okresie 6 miesięcy od daty jego złożenia nie został rozpoznany merytorycznie. Pozwany nie wypłacił odszkodowania i nie ustosunkował się do wniosku.

(dowód: kopia wniosku i dalsze pisma w sprawie wniosku o odszkodowanie k. 139 - 157)

Ustalając stan faktyczny Sąd pominął operat szacunkowy z lipca 2009 r., sporządzony przez M. D. na zlecenie Powoda i złożony wraz z pozwem z uwagi, iż dokument ten nie mógł stanowić wiarygodnego materiału dowodowego w sprawie i jako opinia prywatna został pominięty przy ustalaniu wysokości należnego odszkodowania. Jako dowód w sprawie została również pominięta opinii biegłej W. S. z uwagi na błędnie przyjętą podstawę szacowania wysokości szkody.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo jest zasadne i podlega uwzględnieniu.

Podstawą roszczenia stanowi art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2 żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości albo jej części. Z uwagi, iż w przedmiotowej sprawie Powód zażądał wypłacenia odszkodowanie, rozważania dotyczą tej części przepisu.

W przedmiotowej sprawie doszło do istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Dla nieruchomości, położonej obecnie przy ulicy (...)w W., obejmującej działkę gruntu o numerze 82/2 z obrębu 1-04-05, z uwagi na brak planu zagospodarowania przestrzennego (stary obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r., a nowy wszedł w życie z dniem 27 sierpnia 2006 r.), w dniu 23 czerwca 2005 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy, w której Prezydent m. W. ustalił na rzecz ówczesnego właściciela nieruchomości, spółki (...) sp. z o.o.warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z powierzchnią usługowo – handlową w części parteru z garażem podziemnym. To właśnie na podstawie tych warunków, które obowiązywały w dacie zainteresowania Powoda przedmiotową nieruchomością, Powód określaj jej wartość pod kątem jej możliwości inwestycyjnych, celem jej zabudowy budynkiem wielorodzinnym mieszkalnym. Powód stał się właścicielem tej nieruchomości jeszcze w 2005, a już w styczniu 2006 r. została wydana decyzja o przeniesieniu praw z decyzji ustalającej warunki zabudowy na rzecz Powoda. W oparci o taką decyzję zostały podjęte czynności projektowe i powód prze wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego wystąpił o wydanie pozwolenia na budowę, które ostatecznie nie zostało wydane, z uwagi na wezwanie do usunięcia braków wniosku. Zarządzenie zostało wykonane, jednakże wydanie pozwolenia na budowę, na podstawie decyzji WZ nie było już możliwe, bowiem zaczął obowiązywać plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Z uwagi na daty, w jakich były podejmowane czynności w sprawie przez Powoda, ograniczenie w możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem, należy odnosić właśnie do decyzji WZ, a nie planu zagospodarowania przestrzennego z 1992 r., który utracił moc w 2003 r.

Bez znaczenia dla oceny zasadności roszczenia jest również to, że zasadnicza funkcja terenu nie została zmieniona, bowiem przepis art. 36 ustawy o planowaniu nie uzależnia odpowiedzialności odszkodowawczej od dokonania takiej zmiany, ale wiąże z faktem uchwalenia planu oraz ustaleniem, iż korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób jest niemożliwe lub istotnie ograniczone. Odnosząc ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego do ustaleń w decyzji WZ w ocenie Sądu doszło do istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości na niekorzyść Powoda. Jako istotne ograniczenia należy wymienić: dwukrotne zmniejszenie dopuszczalnej wysokości budynku, jaki można postawić na gruncie i w takim samym rozmiarze pozostałych jego parametrów, które ostatecznie prowadzą do zmiany powierzchni użytkowej. Charakterystycznym jest, iż w oparciu o decyzję WZ powierzchnia użytkowa mieszkań (PUM), od której zależy opłacalność całej inwestycji, w zaprojektowanym budynku na podstawie decyzji WZ wynosiła 13 679 m ², zaś po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego, można było uzyskać jedynie 4 623 m ². W tym parametrze spadek wyniósł aż 66 %. W takich warunkach trudno nie mówić o istotnym ograniczeniu w stosunku do dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości. Ustawodawca w ustawie o planowaniu nie zdefiniował użytego sformułowania „istotne ograniczenie” i odwołując się do metod wykładni językowej, istotny oznacza coś ważnego, specyficznego, a synonimy tego słowa to: podstawowy, główny, zasadniczy, ważny, znaczący, fundamentalny. Opisane wyżej zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości na skutek wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego miały niewątpliwe istotny charakter, gdyż zasadniczo zmieniały możliwości inwestycyjne nieruchomości. Wydając decyzję WZ takiej treści, która inaczej kreowała możliwości zabudowy tej działki w stosunku do nieobowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego z 1992 r., a następnie w stosunku do założeń planu, który wszedł w życie z dniem 27 sierpnia 2006 r., organ, który taką decyzję podjął, powinien liczyć się z konsekwencjami, w tym z roszczeniami odszkodowawczymi włącznie. W takim tonie też wypowiadał się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 grudnia 2006 r. ( V CSK 332/06, LEX nr 421051), przyjmując, iż „przewidziane w art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym alternatywnie roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości bądź użytkownikowi wieczystemu, gdy uchwalony lub zmieniony plan uniemożliwia im lub istotnie ogranicza zarówno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jak i pozbawia ich potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.” W rozpoznawanym wypadku, z ustalonego stanu faktycznego wynika, iż strony tamtego postępowania również zostały ograniczone w możliwości dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości po wejściu w życie plany, w stosunku do zasad ustalonych w decyzji WZ. Rozpoznając tę sprawę Sąd Najwyższy wyraził pogląd, który podziela również Sąd w składzie rozpoznającym przedmiotową sprawę, iż „przeznaczenia gruntu nie wyznacza sposób, w jaki właściciel lub inny podmiot uprawniony faktycznie z niego korzysta, ale sposób, w jaki może to czynić w granicach określonych przepisami prawa, w tym planem zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu wiąże, zatem określone w nim roszczenie z wyłączeniem lub ograniczeniem możliwości korzystania z nieruchomości w znaczeniu abstrakcyjnym. Celem takiego rozwiązania jest złagodzenie skutków władczej ingerencji w prawa właścicielskie. Nie ma uzasadnionych podstaw do wyłączenia spod działania tego mechanizmu ochronnego tych wszystkich właścicieli nieruchomości oraz użytkowników wieczystych, którzy utracili potencjalną możliwość korzystania z nieruchomości w sposób dotychczas dozwolony”. W rozpoznawanej sprawie dotychczas dozwolony sposób korzystania z nieruchomości Powoda wyznaczała decyzja WZ z maja 2005 r., z której prawa zostały przeniesione na Powoda w styczniu 2006 r., po jej nabyciu w listopadzie 2005 r. Podejmując działania inwestycyjne Powód miał uzasadnione prawo sądzić, iż skoro zostały wydane warunki zabudowy tej nieruchomości, określające sposób taki jej zabudowy, to właśnie taka byłą jego potencjalna możliwość korzystania z nieruchomości w sposób dozwolony. Uchwalając plan z określeniem przeznaczenia tego terenu w sposób istotnie ograniczający możliwości korzystania z nieruchomości przez Powoda, należało się liczyć z roszczeniami konstruowanymi na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu. Dla oceny zasadności roszczenia pozostaje również fakt, iż w zasadzie wydawane decyzje WZ mają ograniczony ustawowo czas ich obowiązywania i należy stwierdzić wygaśnięcie takiej decyzji, jeżeli dla terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji (art. 65 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu – z wyjątkiem, gdy wydane na podstawie decyzji pozwolenie na budowę jest prawomocne). Wydając decyzję WZ w trakcie opracowywania planu miejscowego, organ powinien uwzględniać przyszłe założenia takiego planu, bowiem w praktyce wydanie decyzji WZ jest wiążące i służy właśnie zabudowywaniu nieruchomości na ich podstawie i zgodnie z określonymi w decyzji warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie są one wydawane abstrakcyjnie, ale celem realizacji konkretnych inwestycji budowlanych. Przed planowaną transakcja zakupu gruntu na terenie nie objętym planem, warunkiem sprzedaży, w szczególności podmiotowi, który zajmuje się działalnością deweloperską, posiadanie decyzji WZ jest koniecznym elementem transakcji. Jedynie na takiej podstawie, można szacować wartość nieruchomości pod kątem inwestycyjnym. A warunki zabudowy określone w decyzji WZ decydują o wycenie gruntu, oczywiście z uwzględnieniem tendencji rynkowych. Powód kupując nieruchomość z ważną decyzją WZ miał uzasadnioną podstawę do przyjęcia, iż w oparciu o takie ustalenia, będzie mógł realizować swoją inwestycję. Zresztą zwrócić uwagę należy także na fakt, iż jego działania nie były opieszałe, bowiem w połowie roku 2005 dokonywał analizy terenów celem zakupu na inwestycję, pod koniec tego roku był już właścicielem nieruchomości, na początku 2006 roku na Powoda zostały przeniesione prawa z decyzji WZ, a już w lipcu 2006 r. został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, czyli zostały wykonane prace projektowe. Zatem cała procedura trwała nieco dłużej niż jeden rok, czyli jak na rozmiar inwestycji niewiele.

Konsekwencją ograniczenia dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości przez właściciela na skutek uchwalenia planu jest powstanie roszczenia o odszkodowanie za poniesioną szkodę rzeczywistą, którą jest stratą, jakiej doznaje poszkodowany w swoim mieniu, polegająca jak w rozpoznawanej sprawie, na zmniejszeniu wartości takiej nieruchomości. Szkoda powstaje bez względu na to czy była ona przedmiotem późniejszej sprzedaży nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2010 r. V CSK 452/09, LEX nr 852597). Wartość nieruchomości Powoda, po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego, na skutek obniżenia jej możliwości zagospodarowania zdecydowanie uległa obniżeniu o kwotę 4 374 968 zł. Wartość ta została ustalona na podstawie dowodu z opinii biegłego sądowego I. H.. Opinia nie budziła uzasadnionych wątpliwości sądu i stanowi wyłączną podstawę do ustalenia wysokości należnego Powodowi odszkodowania. W toku postępowania, jego strony nie wnosiły zastrzeżeń do opinii tego rzeczoznawcy. Za takie nie można uznać argumentacji zawartej w piśmie Powoda z dnia 10 października 2012 r., w którym odnosi się on do rzekomego zaniżenia wartości nieruchomości w opinii biegłego i bez sprecyzowania żadnych wniosków dowodowych w tym zakresie. Sąd nie posiada wiadomości specjalnych, aby te dane zweryfikować, a Powód określając swoje roszczenie w większym rozmiarze, opiera się na operacie rzeczoznawcy, wykonanym na swoje własne zlecenie, którego moc dowodowa jest taka jak dokumentu prywatnego. W tym właśnie celu, został dopuszczony dowód z opinii biegłego. Skoro powód twierdzi, iż nie zgadza się z ustaleniami biegłej i nie formułuje żadnych wniosków dowodowych czy formalnych w tym zakresie, takie twierdzenia można uznać, jako nieudowodnione stanowisko strony, którego sąd nie bierze pod uwagę przy wydaniu orzeczenia w sprawie. Dodatkowo należy zwrócić uwagę, iż co zostało wyżej podkreślone, Sąd nie dysponuje wiedzą specjalistyczną i wobec obszerności samej opinii, nie ma możliwości przez porównanie jednostkowe dwóch parametrów podanych przez Powoda ocenić, czy obliczenia biegłej są prawidłowe. Poprawność sporządzonej opinii rzeczoznawcy jest weryfikowana trybie przewidzianym w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Strony zastępowanie przez fachowych pełnomocników takiego wniosku, jak i innych formalnych, czy dowodowych nie składały, a Sąd nie znalazł uzasadnionych podstaw do działania z urzędu, na podstawie art. 232 zdanie drugie Kpc. Biorąc pod uwagę, iż z natury rzeczy, każda wycena dokonywana przez rzeczoznawcę, prowadzi do ustalenia wartości jedynie zbliżonej do rzeczywistej, gdyż rzeczywista wartość to taka, którą jest w stanie zapłacić konkretny nabywca, w prawie każdym wypadku, strony znajdują argumenty, które mogą decydować o wadliwości dokonanej wyceny. W szczególności strona dochodząca roszczenia w wyższym rozmiarze niż wynikający z opinii biegłego rzeczoznawcy. Dopóki swoich zarzutów i twierdzeń nie udowodni, co zostało wyżej podkreślone, mają one walor jedynie niewykazanych twierdzeń.

Termin płatności odsetek ustalony na podstawie art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu przestrzennym, 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku o odszkodowanie, który wpłynął do Pozwanego w dniu 13 sierpnia 2009 r.

Z uwagi na częściowe ograniczenie powództwa i cofnięcie pozwu w tym zakresie i zrzeczenie się roszczenia (oświadczenie pełnomocnika k. 772), na podstawie art. 203 Kpc w zw. z art. 355 § 1 Kpc postępowanie zostało umorzone, co do kwoty 2 198 457 zł.

Orzekając w sprawie Sąd nie uwzględnił żądania zapłaty kwoty 692 719,53 zł, stanowiącej wynagrodzenia netto wypłaconego przez Powoda pracowni architektonicznej z tytułu wykonania projektu koncepcyjnego i budowlanego na podstawie decyzji WZ oraz 50 % wynagrodzenia wypłaconego za projekt wykonawczy. Mimo, iż strata z tego tytułu wchodziła w zakres szkody rzeczywistej, poniesionej przez Powoda na skutek ograniczenia dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego i jest objęta dyspozycją art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu, to roszczenie w tym zakresie nie mogło być uwzględnione, z uwagi na skuteczny zarzut przedawnienia roszczenia (oświadczenie k. 713). Powód dokonał modyfikacji żądania, rozszerzając powództwo o tę kwotę w piśmie z dnia 20 września 2010 r. (nadane tego samego dnia k. 204). Roszczenie o zapłatę tak określonej części poniesionej szkody nie było przedmiotem wniosku o zawezwanie do próby ugodowej. Zdarzeniem, które było źródłem i podstawą roszczeń odszkodowawczych powoda było wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co miało miejsce w dniu 27 sierpnia 2006 r., a roszczenie Powoda pozostaje w związku z prowadzeniem przez niego działalności gospodarczej. Z tą też datą stało się ono wymagalne, gdyż z dniem wejścia w życie planu zagospodarowania, Powód utracił potencjalną możliwość korzystania z nieruchomości w sposób określony w decyzji WZ. Roszczenie Powoda o zapłatę odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu jest roszczeniem cywilnym, związanym z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, zatem na podstawie art. 118 Kpc, przedawnia się z upływem lat trzech. Utrata wartości nieruchomości, na skutek zmniejszenia się jej możliwości inwestycyjnych, związana jest z celem działalności Powodowej spółki, która nabyła tą nieruchomość w celach komercyjnego jej wykorzystania – zabudowy budynkiem mieszkalnym i sprzedaży mieszkań. Nie jest wymagane, aby obydwie strony sporu prowadziły taką działalność gospodarczą, były profesjonalistami i aby sporne roszczenie wynikało z takiej działalności obydwu podmiotów ( por. orzeczenie SN z dnia 20 października 2003 r., II CK 113/02 ). Zatem nie ma znaczenia, kto jest przedsiębiorcą, ważne jedynie jest, aby dochodzone roszczenie, związane było z prowadzeniem działalności gospodarczej. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia jest wskazywana przez Powoda publicznoprawna podstawa sporu, wynikająca z zachowania Pozwanego, a polegającego na uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na skutek, którego zdarzenia, powód został istotnie ograniczony w dotychczasowym sposobie korzystania z nieruchomości i które to zdarzenie kreuje roszczenie odszkodowawcze po jego stronie. W takim wypadku, ewentualne publicznoprawne źródło szkody nie decyduje o dłuższym terminie przedawnienia roszczenia, gdyż samo roszczenie związane jest z prowadzoną przez Powoda działalnością gospodarczą. Na skutek istotnego ograniczenia potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, w stosunku do takiej możliwości, wynikającej z decyzji WZ, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Powód, wartość nieruchomości uległa obniżeniu na skutek zmniejszenia się jej możliwości inwestycyjnych. Z utrwalonych poglądów doktryny, jak i orzecznictwa wynika, iż, mimo że pojęcie użyte w hipotezie art. 118 kc „związane z prowadzeniem działalności gospodarczej” jest bardzo szerokie, to przyjmuję się, iż czynności podejmowane przez podmiot gospodarczy wchodzą w jego zakres działalności gospodarczej, gdy pozostają w normalnym, funkcjonalnym związku z tą działalnością, w szczególności podejmowane są w celu realizacji zadań związanych z przedmiotem działalności tego podmiotu ( por. uchwała SN z dnia 11 czerwca 1992 r., III CZP 64/92, OSNC 12/92, poz. 225 ). Czynność Powoda, jako profesjonalisty na rynku deweloperskim, polegająca na kupnie nieruchomości objętej decyzją WZ, szczegółowo określającą sposób i warunki jej zabudowy, która następnie nie mogła być zabudowana zgodnie z tymi warunkami, z uwagi na uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu i w związku z tym dochodzenie roszczenia odszkodowawczego za wykonane i nieaktualne po wejściu w życie planu miejscowego projekty budowlane, które nie mogły być podstawą uzyskania pozwolenia na budowę, pozostaje związku z przedmiotem działalności gospodarczej Powoda. Tak oznaczone roszczenie związane jest stricte z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Powoda i na podstawie art. 118 Kc, termin przedawnienia roszczenia wynosi trzy lata i podniesiony przez Pozwanego w tym zakresie zarzut należy uznać za skuteczny.

Biorąc pod uwagę powyższe, orzeczono jak wyżej.

Orzekając o kosztach, Sąd pozostawił ich szczegółowe rozliczenie na podstawie art. 108 § 1 Kpc referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się orzeczenia z uwzględnieniem zasady ich stosunkowego rozdzielenia na podstawie art. 100 zdanie pierwsze Kpc, z uwagi na częściowe uwzględnienie powództwa.