Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 października 2025 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie, III Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Sądu Okręgowego Tomasz Niewiadomski

Protokolant: Michał Świątek

po rozpoznaniu w dniu 23 października 2025 roku w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa B. W.

przeciwko (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. (KRS (...))

o stwierdzenie nieważności uchwały

I. stwierdza nieważność uchwały nr (...) zarządu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. z dnia 25 września 2024 roku w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali mieszkalnych w nieruchomości położonej przy ul. (...);

II. stwierdza nieważność uchwały nr (...) zarządu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. z dnia 11 grudnia 2024 roku w sprawie zmiany uchwały nr (...) zarządu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w W. z 25 września 2024 roku dotyczącej określenia przedmiotu odrębnej własności lokali mieszkalnych w nieruchomości położonej przy ul. (...);

III. zasądza od pozwanej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. na rzecz powódki B. W. kwotę 200 (dwieście) złotych z ustawowymi odsetkami od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty – tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sędzia Tomasz Niewiadomski

Sygn. akt III C 1341/24

UZASADNIENIE

wyroku z 23 października 2025 roku

Pozwem z 22 listopada 2024 roku ( data prezentaty k. 3) powódka - B. W., wniosła o: stwierdzenie nieważności uchwały nr (...) zarządu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. z dnia 25 września 2024 roku w sprawie określenia odrębnej własności lokali mieszkalnych w nieruchomości położonej w W. przy ul. (...). Ewentualnie wniosła o uchylenie tej uchwały.

W uzasadnieniu wskazała, że jest członkiem (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w W. i przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...). Znajduje się ono w zasobach pozwanej spółdzielni. Powódka podkreśliła, że pozwana spółdzielnia mieszkaniowa przygotowała projekt uchwały w sprawie określenia odrębnej własności lokali mieszkalnych w nieruchomości położonej w W. przy ul. (...). Tym niemniej w ocenie powódki doszło do licznych uchybień w toku podejmowania tej uchwały, polegających m.in. na braku dołączenia do niej szeregu informacji wymaganych przez przepisy prawa. Mimo kolejnych wystąpień do zarządu pozwanego – uwagi powódki nie zostały uwzględnione. Tymczasem uchwała nie obejmuje m. in. wszystkich budynków zlokalizowanych na nieruchomości objętej księgą wieczystą (...). Ponadto nie został do niej załączony żaden załącznik mapowy. Powyższe okoliczności miały jej zdaniem świadczyć o naruszeniu art. 42 ust 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych przy podejmowaniu ww. uchwały ( pozew k. 3-9) .

Pozwany - (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa z siedzibą w W., w odpowiedzi na pozew z 14 stycznia 2025 roku wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazano, że zaskarżona uchwała nr (...) zarządu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej została następnie doprecyzowana poprzez uwzględnienie wątpliwości części z mieszkańców. Z tego właśnie względu w dniu 11 grudnia 2024 roku została podjęta uchwała nr (...). Obecnie uchwała zmieniająca uchwałę nr (...) jest na etapie doręczenia jej mieszkańcom. Tym samym powództwo jest bezprzedmiotowe.

Pozwany wskazał także, że w uchwale nr (...) stwierdzono, że jej przedmiotem są także lokale użytkowe i pomieszczenia do nich przynależne. W jego ocenie brak wykazania, że wskazane w niej powierzchnie lokali i pomieszczeń są określone w sposób nieprawidłowy. Ponadto uchwała ta ma usuwać braki w zakresie przyporządkowania piwnic do poszczególnych lokali i niejako porządkować stan prawny. Decyzje o przyjęciu metody określenia powierzchni użytkowej lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych w danej nieruchomości podejmuje zarząd spółdzielni. Uchwała nr (...) obejmuje swoim zakresem wszystkie lokale znajdujące się w budynku i odzwierciedla aktualny sposób korzystania z pomieszczeń oraz powierzchni użytkowej przez członków spółdzielni. W ocenie pozwanego została ona sporządzona na podstawie dokumentacji posiadanej przez spółdzielnię oraz danych wynikających z wieloletniego faktycznego użytkowania nieruchomości przez mieszkańców. Powierzchnie lokali oraz pomieszczeń przynależnych odpowiadają stanowi ujawnionemu w ewidencji zasobów oraz inwentaryzacjach przeprowadzonych w poprzednich latach. Wskazywane przez powódkę rozbieżności dotyczące przyporządkowania poszczególnych pomieszczeń (w tym piwnic) do danych lokali nie mają wpływu na ocenę zgodności uchwały z prawem, jeżeli z przedstawionych dokumentów wynika jednoznacznie, że pomieszczenia te od wielu lat są użytkowane przez te same osoby i nie są przedmiotem sporów sąsiedzkich ani roszczeń innych mieszkańców ( odpowiedź na pozew k. 55-59).

Powódka w piśmie procesowym z 20 lutego 2025 roku rozszerzyła powództwo i dodatkowo wniosła o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 11 grudnia 2024 roku zarządu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. ( pismo przygotowawcze k. 109 - 113). W dalszych pismach procesowych i na rozprawach wnosiła konsekwentnie o stwierdzenie nieważności lub uchylenie w całości - zarówno uchwały nr (...) z 25 września 2024 roku, jak i uchwały nr (...)z 11 grudnia 2024 roku zarządu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. ( pisma przygotowawcze k. 170 – 179, k. 186 – 188v, k. 209-220; protokół rozprawy k. 184 – 185, k. 202 – 203v, k. 252-253). Z kolei pozwany konsekwentnie wnosił o oddalenie powództwa, podtrzymując swoje stanowisko w sprawie ( pisma przygotowawcze k. 163 – 165, k. 233-235; protokół rozprawy k. 184 – 185, k. 202 – 203v, k. 252-253).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

B. W. jest członkiem (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. (nr rej. (...)) i przysługuje jej własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W.. Lokal ten jest usytuowany na(...) kondygnacji, ma powierzchnię 56,60 m ² i składa się z 3 pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki z wc. B. W. nabyła prawo do powyższego lokalu na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 3 grudnia 1987 roku od W. R.. W treści tej umowy nie zostało wskazane, że pomieszczeniem przynależnym do ww. lokalu jest piwnica. Mimo tego B. W. ma zapewnioną możliwość faktycznego korzystania z piwnicy w tym budynku. Do chwili obecnej kwestia korzystania z tej piwnicy nie została w żadne sposób formalnie uregulowana. Budynek mieszkalny przy ul. (...) został oddany do eksploatacji w 1972 roku ( kopia przydziału k. 183; zeznania B. W. k. 202 – 203v; kopia umowy sprzedaży k. 221 – 221v; zaświadczenie k. 226).

Zarząd (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. w czerwcu 2024 roku przygotował projekt uchwały w sprawie określenia odrębnej własności lokali mieszkalnych w nieruchomości położonej w W. przy ul. (...). Pismem z dnia 17 lipca 2024 roku B. W. złożyła w zastrzeżenia dotyczące tego projektu uchwały, w którym wniosła o uzupełnienie projektu o informacje wskazane w treści art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz dołączenie do projektu uchwały załącznika nr 1 ( pismo z dnia 17 lipca 2024 roku k. 10, zeznania M. B. k. 184 – 184v, zeznania D. C. k. 184v - 185, zeznania B. W. k. 202-203v).

B. W. odebrała egzemplarz uchwały w dniu 23 października 2024 roku i ponownie kierowała pisma do zarządu oraz dyrektora osiedla, wskazując na naruszenia prawa i nieścisłości w treści dokumentu. Wszystkie pisma, w tym również korespondencja elektroniczna z dnia 14 listopada 2024 roku, pozostały bez odpowiedzi. W załączeniu do tego pisma powódka przesłała opinię specjalisty ds. prawnych Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, potwierdzającą zasadność jej zastrzeżeń ( kopia korespondencji e-mail z dnia 14 listopada 2024 roku k. 14, kopia pisma Zarządu (...)k. 15).

W dniu 1 lipca 1999 roku (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W. zawarła z M. K. umowę dzierżawy części działki przy ul. (...), na której dzierżawca – za zgodą (...) oraz Wydziału Architektury Urzędu Dzielnicy (...) – posadowił kiosk handlowy o powierzchni zabudowy 21 m ^{( 2)}. W umowie wskazano, że kiosk stanowi własność dzierżawcy, natomiast po zakończeniu dzierżawy dzierżawca jest obowiązany usunąć obiekt na własny koszt i ryzyko, przywracając teren do stanu pierwotnego. Kiosk miał być wyposażony w instalację wodną i elektryczną ( umowa dzierżawy k. 77-79).

W dniu 17 lutego 2011 roku strony zawarły aneks nr (...) do umowy dzierżawy, który nadawał umowie nowe brzmienie. W aneksie określono, że przedmiotem dzierżawy pozostaje ta sama część gruntu, a kiosk jest wyposażony w instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne i centralne ogrzewanie. W § 5 aneksu ponownie wskazano, że po zakończeniu dzierżawy dzierżawca jest zobowiązany przywrócić teren do stanu pierwotnego bądź przenieść kiosk na własność spółdzielni (aneks nr (...) k. 75-79).

W dniu 18 grudnia 2015 roku Urząd (...) W. – Biuro Geodezji i Katastru przekazał do (...) Spółdzielni Mieszkaniowej zawiadomienie dotyczące ustalenia numeru porządkowego „(...)” dla ww. budynku niemieszkalnego zlokalizowanego przy ul. (...), tj. na działce nr (...), z obrębu (...) w Dzielnicy (...), objętej księgą wieczystą nr (...). Do pisma załączono szkic porządkowy i wskazano, że obiekt znajduje się na gruncie będącym przedmiotem dzierżawy ( zawiadomienie z 18 grudnia 2015 roku k. 80, szkic porządkowy k. 81).

Następnie 30 grudnia 2015 roku Prezydent (...) W. przesłał zawiadomienie o zmianach w ewidencji gruntów i budynków, w wyniku których opis gruntu zmieniono, wykreślając dotychczasowe oznaczenie „(...)” i zastępując je nowym – „(...)” ( zawiadomienie o zmianie k. 84). Informacje te zostały także ujawnione treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla działki nr (...), z obrębu (...) ( odpis zwykły księgi wieczystej k. 21 – 25). Obecnie w powyższym lokalu użytkowym jest zlokalizowana kawiarnia o nazwie (...) ( zeznania B. W. k. 202-203v).

Pismem z dnia 10 lutego 2025 roku (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W. skierowała do B. W. pismo w którym wskazała, że uwzględniając uwagi osób uprawnionych do lokalu położonych w nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. postanowiła doprecyzować zapisy w Uchwale nr (...) z dnia 25 września 2024 roku w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali, położonych w nieruchomości przy ul. (...) w W.. Wskazano także, że wprowadzone zmiany w ww. uchwale dotyczą opisania statusu niezwiązanego z gruntem, tymczasowego obiektu budowlanego w postaci kiosku handlowego, oznaczonego numerem porządkowym (...), posadowionym na części działki gruntu, co do której Spółdzielnia zawarła umowę dzierżawy. Ponadto doprecyzowano zapis dotyczący zobowiązań z tytułu obciążeń kredytowych ( pismo z dnia 10 lutego 2025 roku k. 119, uchwała nr (...) k. 69, k. 120, uchwała nr (...) k. 18, k. 120v-121).

W dniu 11 grudnia 2024 roku zarząd (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. podjął uchwałę nr (...), mającą charakter doprecyzowujący i naprawczy wobec uchwały pierwotnej, tj. nr (...). W uchwale nr (...) :

- doprecyzowano adres nieruchomości, dodając oznaczenie „(...)”,

- w § 1 ust. 3 dodano postanowienie dotyczące kiosku handlowego o powierzchni 28 m ², posadowionego na części działki nr (...), stanowiącego tymczasowy obiekt budowlany będący przedmiotem umowy dzierżawy,

- uzupełniono treść § 2 ust. 9 o zapisy dotyczące zadłużenia z tytułu kredytów i odsetek,

- zastąpiono dotychczasowy załącznik nr 1 nowym wykazem lokali i pomieszczeń.

Ustalono ponadto, że kiosk handlowy przy ul. (...) jest obiektem tymczasowym w rozumieniu art. 3 pkt 5 ustawy – Prawo budowlane. Zgodnie z umową dzierżawy z dnia 1 lipca 1999 r., aneksowaną 17 lutego 2011 r., po zakończeniu dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest do przywrócenia terenu do stanu pierwotnego poprzez rozbiórkę kiosku (u chwała nr (...) k. 18, uchwała nr (...) k. 69).

* * * * * * *

Ustalając powyższy stan faktyczny Sąd oparł się na wymienionych wyżej dokumentach zgromadzonych w aktach sprawy, których rzetelności nie kwestionowały strony. Podobnie Sąd nie znalazł podstaw, aby odmówić im mocy dowodowej. Odnośnie do pozostałych dokumentów dołączonych do akt sprawy, a niewymienionych w stanie faktycznym, Sąd uznał, iż nie zawierały one informacji istotnych dla ustalenia stanu faktycznego i rozstrzygnięcia sprawy, bądź powołane zostały w celu wykazania okoliczności między stronami bezspornych, stąd ich przytaczanie okazało się zbędne.

Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na zeznaniach świadków M. B. i D. C. w zakresie przytoczonym w stanie faktycznym. Korespondowały one ze sobą, a także znalazły potwierdzenie w pozostałym zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Świadek D. C. przyznała, iż uchwała była opracowywana w oparciu o dane z ksiąg wieczystych, lecz bez odrębnego załącznika architektonicznego potwierdzającego stan faktyczny budynku. Zarówno świadek M. B. i D. C. przyznały, iż budynek przy ul. (...) został dopisany do adresu nieruchomości dopiero w 2015 roku na podstawie zawiadomienia Biura Geodezji i Katastru (...) W., co również koresponduje z ww. dokumentami ( zeznania D. C. k. 184v - 185, zeznania B. W. k. 202-203v).

Podstawę ustaleń faktycznych stanowiły także zeznania powódki B. W.. Oceniając treść jej zeznań Sąd miał na względzie subsydiarność tego dowodu, jak i fakt, iż z oczywistych względów jako strona była ona zainteresowana uzyskaniem konkretnego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Niemniej jednak relacja przedstawiona przez powódkę była wiarygodna i spójna z zeznaniami świadków oraz dowodami z dokumentów. Jej zeznania potwierdziły, że członkowie spółdzielni nie mieli pełnego dostępu do dokumentacji przed głosowaniem nad uchwałą. Powódka zeznawała w sposób wiarygodny, opierając się na własnych doświadczeniach jako posiadaczki lokalu, natomiast jej wypowiedzi w istotnej części potwierdziły zarzuty dotyczące wadliwości uchwały nr(...).

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo jest zasadne i zasługuje na uwzględnienie w całości. Podstawę merytorycznego rozstrzygnięcia podjętego w niniejszej sprawie stanowił materiał procesowy (tzn. fakty i dowody) zebrany w toku postępowania, o czym przesądza treść art. 316 § 1 i art. 328 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego (tj. Dz. U. z 2024 roku, poz. 1568 ze zm., powoływany dalej w skrócie jako kpc). Jednak zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2025 roku, poz. 1071, powoływany dalej w skrócie jako kc) oraz art. 232 kpc to strony obowiązane są wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Powyższe przepisy stanowią normatywną podstawę zasady kontradyktoryjności, zgodnie z którą ciężar dowodu spoczywa na stronach postępowania cywilnego. To one są wyłącznym dysponentem toczącego się postępowania, do nich należy gromadzenie materiału i wreszcie to one ponoszą odpowiedzialność za jego wynik ( vide: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 roku, I CKU 45/96, OSNC 1997, nr 6-7, poz. 76, str. 37). Zatem w niniejszej sprawie to powódka B. W. była zobligowany do wykazania, że zachodzą okoliczności świadczące o nieważności uchwał nr (...) i (...) zarządu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali mieszkalnych w nieruchomości położonej przy ul. (...). Dokonując analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Sąd uznał, iż wykazano istnienie takich przesłanek, co w efekcie musiało skutkować uwzględnieniem powództwa. W ocenie Sądu pozwany skutecznie nie zakwestionował zasadności powództwa w niniejszej sprawie albowiem nie wykazał, że uchwała nr (...) była zgodna z art. 42 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz. U z 2024 roku, poz. 558 ze zm., powoływanej dalej w skrócie jako usm). Ponadto w ocenie Sądu nie podstaw prawnych do doprecyzowania uchwały wskazanej w powołanym przepisie kolejną uchwałą.

W niniejszej sprawie w pierwszej kolejności należało ustalić, czy został zachowany termin do wystąpienia z żądaniem uchylenia uchwał zarządu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali mieszkalnych w nieruchomości położonej przy ul. (...). W tym kontekście należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 5 usm, osoby których dotyczy uchwała zarządu w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali mieszkalnych, mogą w terminie 30 dni od dnia jej doręczenia, zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub jeśli uchwała ta narusza ich interes prawny lub uprawnienia. Powódka odpis uchwały nr (...) otrzymała 22 października 2024 roku ( korespondencja k. 17), a pozew został złożony 22 listopada 2024 roku. Tym samym w zakresie uchwały nr (...) roku termin wskazany w powyższym przepisie został niewątpliwie zachowany. W odniesieniu do uchwały nr (...) roku termin też także został zachowany gdyż została ona podjęta w dniu 11 grudnia 2024 roku, a doręczono jej odpis powódce 13 lutego 2025 roku ( epo k. 126). Pozwany nie wykazał, że wcześniej doręczył powódce odpis ww. uchwały. Z kolei pismo rozszerzające powództwo zawierające zadanie uchylanie także i tej uchwały zostało złożone w tut. Sądzie w dniu 20 lutego 2025 roku ( k. 109 – 113).

W niniejszej sprawie nie ulegała także wątpliwości legitymacja procesowa powódki do wystąpienia z żądaniem stwierdzenia nieważności zaskarżonych uchwał, bowiem jest ona członkiem pozwanej spółdzielni i przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...).

Pojęcie interesu prawnego jest rozumiane dość szeroko – istnieje on wtedy, gdy istnieje niepewność prawa lub stosunku prawnego. Interes prawny w zaskarżeniu uchwały organu spółdzielni musi odnosić się w sposób zindywidualizowany do osoby dochodzącej ustalenia, nie zaś do większej liczby bliżej nieokreślonych członków pozwanej spółdzielni. Ponadto interes prawny musi być skonkretyzowany co oznacza, że rozstrzygnięcie podjęte musi wpływać na sytuację prawną osoby dochodzącej ustalenia. Jeżeli stwierdzenie nieważności danej uchwały nie wpłynie na sytuację prawną strony, a w szczególności w żaden sposób nie zmieni jej sytuacji, to nie sposób przyjąć, aby skarżąca miała interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności tej uchwały ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 6 lutego 2014 roku, I ACa 1041/13, Legalis nr 1062662).

W niniejsze sprawie powódka B. W. wskazywała – zarówno w pozwie, jak i w dalszych pismach procesowych, że zaskarżona uchwała godzi w jej interes prawny jako członka spółdzielni, może naruszać jej prawo, a przede wszystkim jest sprzeczna z ustawą. W ocenie Sądu powódka zasadnie podnosiła, że uchwała nr (...) została podjęta z naruszeniem przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 42 ust. 3. Uchybienia te dotyczą pewnych elementów wymaganych do prawidłowego określenia przedmiotu odrębnej własności lokali i nie mogą być traktowane jako nieistotne.

Stosownie do art. 42 ust. 2 usm określenie przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości następuje na podstawie uchwały zarządu spółdzielni sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W myśl art. 42 ust. 3 usm uchwała taka powinna określać:

1) oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek wraz z gruntem przynależnym do tego budynku, jako podstawową nieruchomość ewidencyjną, w którym ustanawia się odrębną własność lokali; nieruchomość wielobudynkowa może być utworzona tylko wtedy, gdy budynki są posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie, lub działka, na której posadowiony jest budynek pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej;

2) rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze jest w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi a władający lokalem faktycznie piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze użytkuje;

3) wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu;

4) oznaczenie osób, którym zgodnie z przepisami ustawy przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali;

5) przypadający na każdy lokal stan zadłużenia z tytułu:

a) kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami,

b) dokonanego na podstawie odrębnych przepisów przejściowego wykupienia ze środków budżetu państwa odsetek wraz z oprocentowaniem tych odsetek.

W dniu 25 września 2024 roku zarząd (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. podjął uchwałę nr (...) w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w budynkach położonych przy ul. (...). Z treści uchwały wynika, iż obejmowała ona lokale mieszkalne zlokalizowane w budynku mieszkalnym przy tej ulicy. Jednocześnie nie ujęto w niej budynku użytkowego położonego przy ul. (...), który stanowi część tego samego kompleksu nieruchomości gruntowej, objętej księgą wieczystą nr (...) . W uchwale nie wskazano też adresu nieruchomości: „(...)”, choć jest on ujawniony w powyższej księdze wieczystej. Obecnie znajduje się tam kawiarnia o nazwie: (...). Status prawny tego budynku budził rozbieżne oceny stron niniejszego postępowania. Tym niemniej nie ulegało wątpliwości Sądu, iż skoro wzmianka o nim de facto znajduje się w księdze wieczystej (...) poprzez ujawnienie jego adresu, tym samym musiał on być uwzględniony w treści ww. uchwały. Powyższy brak samoistnie świadczył o jej sprzeczności art. 42 ust. 3 pkt 1 usm co musiało skutkować stwierdzeniem jej nieważności.

Zaskarżona uchwała nie zawierała zatem pełnego i prawidłowego oznaczenia nieruchomości, której dotyczy. Spółdzielnia nie uwzględniła w jej treści adresu (...), mimo że obiekt ten stanowi część tej samej nieruchomości i pozostaje funkcjonalnie związany z pozostałym budynkiem objętym uchwałą. Brak wskazania tego adresu oznacza, że uchwała nie obejmuje całości nieruchomości, dla której wykonywane miało być określenie przedmiotu odrębnej własności lokali. Tym samym uchwała nie spełnia podstawowego wymogu kompletności dotyczącego oznaczenia nieruchomości, co stanowi naruszenie o charakterze kwalifikowanym.

O trafności ww. oceny przemawia dodatkowo fakt, że ewentualnie odmienna ocena stanu prawnego ww. budynku mogłaby teoretycznie rzutować na prawidłowość pozostałych elementów uchwały nr (...), tj. określających łączną powierzchnię wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych. Dlatego w ocenie Sądu przed podjęciem ww. uchwały bezwzględnie konieczne było jednoznaczne, formalne określenie statusu prawnego ww. budynku użytkowego oznaczonego adresem (...).

Niezależnie od ww. rozważań nie uszedł uwadze Sądu fakt, że ww. uchwała nr (...) nie zawierała innych elementów wymaganych przez art. 42 ust. 3 pkt 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, tj. danych dotyczących przypadającego na każdy lokal zadłużenia z tytułu kredytu wraz z odsetkami i zasad jego rozliczenia. Element ten ma charakter obligatoryjny i służy zapewnieniu przejrzystości oraz ochrony praw członków spółdzielni, którym przysługują roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Pominięcie tego elementu stanowi zatem istotne naruszenie przepisów ustawy i prowadzi do niekompletności uchwały w zakresie wymaganym przez ustawę. Powyższy brak także samoistnie świadczył o jej sprzeczności art. 42 ust. 3 pkt 5 usm co także musiało skutkować stwierdzeniem jej nieważności. Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd orzekł jak w pkt. I sentencji wyroku.

Przechodząc do zagadnień dotyczących uchwały nr (...) zarządu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 11 grudnia 2024 roku należy wskazać, że została ona podjęta już po wniesieniu pozwu. Miało ona niejako doprecyzowywać czy poprawiać uchybienia zawarte w uchwale nr (...). Tym niemniej w ocenie Sądu nie ma prawnej możliwości by sanować wadliwości uchwały pierwotnej, gdyż przepisy prawa spółdzielczego czy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewidują instytucji uchwały poprawiającej lub uzupełniającej. Jak wskazano wyżej – uchwała nr (...) nie zawierała pełnego i prawidłowego oznaczenia nieruchomości, której dotyczy. Spółdzielnia nie uwzględniła w jej treści adresu(...), mimo że obiekt ten stanowi część tej samej nieruchomości. Ponadto uchwała nie zawierała elementu wynikającego z art. 42 ust. 3 pkt 5 usm, tj. oznaczenia osób, którym – zgodnie z ustawą – przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali. Braki te miała usuwać uchwała nr (...) – tym niemniej do takiej czynności nie ma podstaw prawnych.

O trafności tej konstatacji świadczy także fakt, że art. 42 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych określa obowiązkową treść uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lokali i nie jest prawidłowe stwierdzenie nieważności takiej uchwały tylko co do niektórych elementów ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2024 roku, II CSKP 1296/22, OSNC 2025/1/13). Zatem może istnieć tylko jedna uchwała w powyższym przedmiocie. Ewentualne utrzymanie w obrocie prawnym dwóch uchwał dotyczących tego samego przedmiotu prowadziłoby niewątpliwe do stanu niepewności prawnej. W końcu na podstawie uchwał podejmowanych w trybie art. 43 ust. 3 usm mają być podejmowane liczne, dalsze czynności prawne. Z tego względu konieczne jest by była ona precyzyjna, jasna i w pełni zgodna z ww. przepisem. Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd orzekł jak w pkt. II sentencji wyroku.

Zdaniem Sądu wszystkie wskazane uchybienia miały charakter istotny i nieusuwalny. Brak obligatoryjnych elementów nie mógł zostać „naprawiony” uchwałą nr (...)podjętą już w toku niniejszego postępowania. W ocenie Sądu przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewidują możliwości uzupełniania bądź korygowania wadliwej uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lokali poprzez późniejsze podejmowanie uchwał doprecyzowujących. Uchwała taka musi być kompletna i zgodna z prawem w chwili jej podjęcia. Tym samym Sąd podziela stanowisko powódki, że uchwały nr (...) i (...)są sprzeczne z przepisami ustawy.

Z tych wszystkich względów, uznając za zasadne stanowisko strony powodowej, Sąd Okręgowy na podstawie art. 43 ust. 5 usm stwierdził nieważność uchwały nr (...) z dnia 25 września 2024 roku oraz uchwały nr (...) z dnia 11 grudnia 2024 roku zarządu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. o czym orzekł w punkcie I i II sentencji wyroku. Wobec uwzględnienia powództwa głównego zbędne stało się czynienie rozważań w odniesieniu do powództwa ewentualnego.

W ocenie Sądu konieczne jest, by pozwana spółdzielnia opracowała nową, jedną uchwałę obejmującą całą nieruchomość - wraz z wszystkimi budynkami i lokalami oraz elementami określonymi w art. 42 ust. 3 usm. Dopiero wtedy możliwe będzie pełne uregulowanie stanu prawnego ww. nieruchomości, tj. wyodrębnienie lokali oraz przydzielenie do nich piwnic.

Tym niemniej należy zaznaczyć, że nie wszystkie argumenty podnoszone przez powódkę w toku postępowania były trafne. Wbrew twierdzeniom powódki w uchwale nr (...) stwierdzono, że jej przedmiotem są także lokale użytkowe i pomieszczenia do nich przynależne. Brak też wykazania w chwili obecnej, że powierzchnie lokali i pomieszczeń wskazane w uchwale są określone w sposób nieprawidłowy. Powódka kwestionowała także sposób przydziału poszczególnych piwnic wskazując, iż nie wynikają one z umów. Tymczasem uchwała w przedmiocie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości ma właśnie usuwać te braki i niejako porządkować stan prawny. Należy podkreślić, że stosownie do art. 42 ust. 6 usm decyzje o przyjęciu metody określenia powierzchni użytkowej lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych w danej nieruchomości podejmuje zarząd spółdzielni. Przyjęta metoda określenia powierzchni lokali oraz pomieszczeń przynależnych ma zastosowanie do wszystkich lokali znajdujących się w danej nieruchomości. Ponadto decyzję o przynależności do lokalu, jako jego części składowych, pomieszczeń przynależnych, w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, podejmuje zarząd spółdzielni.

Sąd podzielił także stanowisko pozwanego w zakresie w jakim wskazywał on, że uchwała nr (...), pomimo stwierdzonych braków formalnych, obejmuje swoim zakresem wszystkie lokale znajdujące się w budynku przy ul. (...) i odzwierciedla aktualny sposób korzystania z pomieszczeń oraz powierzchni użytkowej przez członków spółdzielni. Pozwany wskazywał, iż uchwała została sporządzona na podstawie dokumentacji posiadanej przez spółdzielnię oraz danych wynikających z wieloletniego faktycznego użytkowania nieruchomości przez mieszkańców, a powierzchnie lokali oraz pomieszczeń przynależnych odpowiadają stanowi ujawnionemu w ewidencji zasobów oraz inwentaryzacjach przeprowadzonych w poprzednich latach. W szczególności Sąd podzielił argument pozwanego, że wskazywane przez powódkę rozbieżności dotyczące przyporządkowania poszczególnych pomieszczeń (w tym piwnic) do danych lokali nie mają wpływu na ocenę zgodności uchwały z prawem, jeżeli z przedstawionych dokumentów wynika jednoznacznie, że pomieszczenia te od wielu lat są użytkowane przez te same osoby i nie są przedmiotem sporów sąsiedzkich ani roszczeń innych mieszkańców. Pozwany wykazał bowiem, że wszystkie pomieszczenia zostały uwzględnione w sposób odpowiadający ich rzeczywistemu przeznaczeniu, a ewentualne zmiany wymagałyby nie tyle korekty uchwały, ile formalnego wniosku o dokonanie inwentaryzacji powykonawczej.

Sąd uznał również za trafne stanowisko, iż uchwała w zakresie w jakim odnosi się do przyporządkowania powierzchni pomocniczych — została sporządzona zgodnie z obowiązującymi zasadami i oparta na dokumentach posiadanych przez spółdzielnię, w tym na danych o powierzchniach z wcześniejszych spisów, zestawieniach powierzchni użytkowej oraz oświadczeniach składanych przez mieszkańców. W ocenie Sądu nie zachodziły podstawy, aby kwestionować prawidłowość tych danych ani ich zgodność z rzeczywistym stanem technicznym budynku. Co istotne – ewentualne kwestionowanie ww. okoliczności wymagałoby niewątpliwie wiadomości specjalnych oferowanych przez biegłego. Tymczasem powódka nie składała w toku postępowania takiego wniosku dowodowego. Tym samym jej zastrzeżenia co do ww. kwestii pozostały nieudowodnione.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie III sentencji wyroku na podstawie art. 98 § 1 i 3 kpc, tj. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Powódka wygrała proces w całości, dlatego też pozwaną spółdzielnię należało obciążyć obowiązkiem zwrotu kosztów procesu. Na zasądzoną na rzecz powódki od pozwanego kwotę składa się równowartość uiszczonej przez nią opłaty sądowej od pozwu w kwocie 200 złotych ( potwierdzenie przelewu k. 26).

Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz treść przepisów prawa, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

Sędzia Tomasz Niewiadomski