Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 lipca 2022 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie IV Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:	sędzia Andrzej Sterkowicz
Protokolant:	sekretarz sądowy Adriana Pych

po rozpoznaniu w dniu 8 czerwca 2022 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W.

przeciwko (...) W. - Prezydentowi (...) W. Zarządowi Dzielnicy O.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

1.  Ustala, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu położonego w W. oznaczonego jako działka ewidencyjna nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 6594 m ² – dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa prowadzi księgę wieczystą nr (...):

a)  od dnia 1 stycznia 2012 roku wynosi 124.230,98 zł (sto dwadzieścia cztery tysiące dwieście trzydzieści złotych dziewięćdziesiąt osiem gorszy);

b)  od dnia 1 stycznia 2013 roku wynosi 149.890,17 zł (sto czterdzieści dziewięć tysięcy osiemset dziewięćdziesiąt złotych siedemnaście groszy);

c)  od dnia 1 stycznia 2014 roku wynosi 201.208,63 zł (dwieście jeden tysięcy dwieście osiem złotych sześćdziesiąt trzy grosze);

2.  Zasądza od powoda (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz pozwanego Miasta S. W. kwotę 5.417 zł (pięć tysięcy czterysta siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty;

3.  Zasądza od powoda (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 7.444,13 zł (siedem tysięcy czterysta czterdzieści cztery złote trzynaście groszy) – tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa – Sąd Okręgowy w Warszawie, a powstałych w związku z postępowaniem.

Sygn. akt IV C 1134/17

UZASADNIENIE

W zastępującym pozew wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 2 grudnia 2011 r. (data prezentaty – k. 156), skierowanym przeciwko Gminie W. – Prezydentowi (...) W. Wydział Nieruchomości, powód (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) wniósł o ustalenie, że aktualizacja dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) uregulowanej w księdze wieczystej nr (...) działka ew. nr (...) w obrębie (...) w pow. 6594 m2 jest uzasadnione w niższej wysokości niż ustalona przez Prezydenta (...) W. w oświadczeniu nr (...) z dnia 4 listopada 2011 r.

W uzasadnieniu powód wskazał, że operat szacunkowy na podstawie którego została ustalona nowa opłata za użytkowanie wieczyste pozostaje wadliwy i nie może stanowić podstawy do ustalenia nowej wartości opłaty. W szczególności powód wskazał, że w operacie określono wartość dla nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne z usługami, podczas gdy grunt został przekazany w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem pod budownictwo wielorodzinne (wniosek do SKO – k. 126-128).

W złożonej w dniu 3 listopada 2021 r. odpowiedzi na wniosek, pozwany Prezydent (...) W. wniósł o oddalenie wniosku (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) (odpowiedź na wniosek – k. 76-77).

W dniu 20 marca 2017 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wydało orzeczenie nr (...), w którym na podstawie art. 79 ust. 3 u.g.n. ustaliło, że od 1 stycznia 2012 r. użytkownik wieczysty obowiązany jest wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) z obrębu (...) w kwocie 184.995,66 zł. (orzeczenie SKO – k. 14-15v).

W związku z powyższym orzeczeniem, powód na podstawie art. 80 ust. 1 u.g.n. wniósł sprzeciw od orzeczenia SKO z dnia 20 marca 2017 r. wraz z wnioskiem o przekazanie sprawy do sądu i wniósł o ustalenie, że wypowiedzenie opłat rocznej jest nieuzasadnione i bezskuteczne ponad kwotę 125.703,40 zł (sprzeciw – k. 3-4v).

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o ustalenie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) uregulowanej w księdze wieczystej nr (...) działka ew. nr (...) w obrębie (...) w pow. 6594 m2 wynosi:

1.  od dnia 1 stycznia 2012 r. wynosi 124.230,96 zł,

2.  od dnia 1 stycznia 2013 r. wynosi 184.259,44 zł,

3.  od dnia 1 stycznia 2014 r. wynosi 244.287,92 zł.

W uzasadnieniu pozwany wskazał, że wypowiedzenie nastąpiło na skutek zmiany wartości gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Nadto wskazał, że w przypadku, jeżeli zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dotychczasowej opłacie rocznej, a pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty rozkłada się na dwie równe części (odpowiedź na pozew – k. 169-172).

Pismem procesowym z dnia 31 stycznia 2019 r. powód zmodyfikował powództwo w ten sposób, że obok dotychczasowego roszczenia głównego wniósł roszczenie ewentualne, w ten sposób, że w razie braku uznania przez sąd nieskuteczności wypowiedzenia i ustalenia jej w dotychczasowej wysokości, wniósł o ustalenie, ze wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jest nieuzasadnione ponad kwotę 181.994,40 zł (pismo procesowe – k. 254-258).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Miasto (...) W. jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...) uregulowanej w księdze wieczystej nr (...) działka ew. nr (...) w obrębie (...) w pow. 6594 m2, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). Użytkownikiem wieczystym pozostaje (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...), na mocy umowy ustanowienia użytkowania wieczystego z 11 czerwca 1996 r.

(okoliczność bezsporna)

Do dnia 31 grudnia 2011 r. opłata z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła 62.115,49 zł.

(okoliczność bezsporna).

Oświadczeniem nr (...) z dnia 4 listopada 2011 r. pozwany wypowiedział ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2011 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej nr (...), dz. ew. (...)obręb (...), oraz ustalił wysokość nowej opłaty rocznej, począwszy od 1 stycznia 2012 r. na kwotę 244.287,92 zł.

(oświadczenie – k. 105-105v).

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, w stanie i z uwzględnieniem poziomu cen z dnia 3 listopada 2011r wynosiła 17 554 942 zł.

/dowód: opinia biegłego U. W.- akta sprawy/

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych do akt sprawy dokumentów, w tym w szczególności opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości J. W., która stanowiła dowód o najistotniejszym wymiarze, który stanowił punkt wyjścia dla określenia opłaty rocznej. Opinia złożona w sprawie była logiczna, wyczerpująca i wiarygodna. W ocenie Sądu opinia została sporządzona w oparciu o wiedzę fachową, w sposób rzeczowy, logiczny i przekonywujący, a zatem dowód ten mógł zostać uznany za wiarygodny i istotny w rozpatrywanej sprawie. Przede wszystkim dowód powyższy został przeprowadzony wobec uwzględnienia zasadnych zarzutów stron jakie sformułowali w stosunku do poprzedzającej opinii wydanej przez biegłego D. J..

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

W przedmiotowej sprawie strony toczyły spór o ustalenie, czy zasadna jest aktualizacja ponoszonej przez powoda rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Zasady zmiany wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego określają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 78 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej u.g.n., właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej w nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Z kolei stosownie do treści art. 80 u.g.n. od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W tej sytuacji wniosek skierowany do Samorządowego Kolegium Odwoławczego przez użytkownika wieczystego zastępuje pozew. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia.

W okolicznościach niniejszej sprawy, powód w pierwszej kolejności złożył do SKO w W. wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona (który to wniosek następnie zastąpił pozew), a także złożył sprzeciw od orzeczenia SKO, czym otworzyła się droga sądowa do rozpoznania sprawy przez Sąd.

Wniesienie sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego skutkuje utratą mocy tego orzeczenia, a sąd powszechny ustala stawkę opłaty rocznej w sposób wiążący dla stron stosunku prawnego. Sąd od początku (od nowa) rozstrzyga zatem spór o zasadność dokonanej aktualizacji opłaty rocznej. W konsekwencji tego orzeczenie sądu ustalające wysokość opłaty należnej po dokonaniu wypowiedzenia zastępuje oświadczenie woli i ma charakter konstytutywny. Na skutek jego wydania dochodzi do ukształtowania sytuacji podmiotów konkretnego stosunku prawnego powstałego na skutek zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2013 r., III CZ 29/13, LEX nr 1360262). W związku z powyższym Sąd nie ogranicza się do oceny skuteczności czy bezskuteczności wypowiedzenia stawki opłaty, ale tę stawkę ustala w sposób wiążący dla stron stosunku umownego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2013 r., IV CSK 430/12, LEX nr 1318444).

Zgodnie z art. 71 ust. 1 u.g.n. za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty: pierwszą i opłaty roczne. Obowiązek uiszczenia opłat rocznych obciąża każdego użytkownika wieczystego, a wysokość opłat uzależniona jest od ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 w zw. z art. 67 u.g.n.). Podstawą do ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste jest wartość nieruchomości gruntowej oraz stawka procentowa, określona różnie w zależności od celu, na jaki w użytkowanie wieczyste została przekazania nieruchomość.

Według art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Dla ustalenia wysokości opłaty rocznej konieczne jest zatem w pierwszej kolejności określenie wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na dzień dokonania aktualizacji.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że pozwany zasadność dokonania wypowiedzenia opierał o prywatny operat szacunkowy sporządzony przez W. K., który określił zaktualizowaną wysokość opłaty na kwotę 244.287,91 zł. Operat powyższy stanowił dowód jedynie w ramach przeprowadzonego postepowania przed ustalającym wysokość opłaty organem. Przestał mieć moc wiążącą z chwilą zainicjowania przedmiotowego postępowania. Dlatego też kluczowym było w jego ramach na pierwszym miejscu ustalić wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Jak wynika z dowodu z opinii biegłego U. W. wartość ta kształtuje się w wielkości 17 554 942 zł, a zatem znacząco odbiega od ustaleń przeprowadzonych co do tej istotnej okoliczności w postępowaniu przed organem. Powyższa okoliczność ma istotne znaczenie, bowiem dowodzi, że nastąpił wzrost wartości rynkowej nieruchomości i co za tym idzie uzasadniało to dokonanie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która wynosiła dotychczas kwotę 62 115,48 zł.

Opłatę tę ustala się według stawki procentowej od ceny określonej zgodnie z wartością nieruchomości (art. 72 ust. 1 w zw. z art. 67 u.g.n.). Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową 1 % (art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n.).

W tym miejscu należy podkreślić, że w operatach szacunkowych winno uwzględniać się rzeczywisty cel użytkowania, a nie to co jest w planie zagospodarowania przestrzennego. Użytkownik wieczysty nie może bowiem odpowiadać (a zatem ponosić wyższych opłat) za stan jedynie hipotetycznie mogący wystąpić w przyszłości. Jednocześnie w procesie aktualizacji opłaty rocznej należy brać pod uwagę jedynie taki cel i przeznaczenie nieruchomości, jakie wykorzystywane są w chwili owej aktualizacji.

Wobec powyższego Sąd wyliczył nową wysokość należnej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości położonej w W., ustalając, że od 1 stycznia 2012 r. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego tego gruntu wynosi 201.208,63 zł (20 120.863,00 zł x 0,01%).

Na mocy art. 77 ust. 2a u.g.n. w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Biorąc pod uwagę fakt, iż zaktualizowana wysokość opłaty rocznej (201.208,63 zł) przewyższa ponad dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej (62.115,49 zł), na mocy przywołanego przepisu powód winien był wnieść w roku 2012 r. opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej (124.230,98 zł), natomiast pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) powód winien był uiścić rozkładając ją na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach, dlatego też w 2013 roku opłata winna wynosić 149 890,17 zł ( 175 594,42 zł jako 1%- 124 230,96= 51 318,46 jako kwota ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej), a od 1 stycznia 2014 roku 201 208 ,63 zł( 175 549,42 + 2 659,212 zł) . Tak więc przedstawia się wysokość nowej opłaty rocznej, która została ustalona na podstawie wszystkich kryteriów wskazanych w art. 77 pkt 1,2,2a ustawy o gospodarce nieruchomościami

Mając na uwadze powyższe, należało orzec jak w sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 k.p.c., statuującego zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Mając na uwadze, że powód sprawę co do zasady, sąd zasądził od niego na rzecz powoda poniesione przez niego uzasadnione koszty procesu w kwocie 5.417 zł (na mocy § 2 pkt. 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2022 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych), w tym także kwotę 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.