Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2021 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Agnieszka Łukaszuk

Protokolant: sekr. sąd. Anna Szymańska

po rozpoznaniu w dniu 15 grudnia 2021 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa S. Ż., M. S., A. S., D. G., M. Ł.,

przeciwko (...) W.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy – Śródmieścia w Warszawie

z dnia 8 października 2020 r., sygn. akt VI C 767/17

1.  zmienia zaskarżony wyrok w całości w ten sposób, że powództwo oddala i odstępuje od obciążania powodów kosztami procesu;

2.  odstępuje od obciążania powodów kosztami postępowania w instancji odwoławczej.

Agnieszka Łukaszuk

Sygn. akt V Ca 131/21

UZASADNIENIE

Dnia 13 kwietnia 2017 r. (data nadania przesyłki) powódka S. Ż. wystąpiła z pozwem przeciwko pozwanemu (...) W., wnosząc o zobowiązanie pozwanego (...) W. w wykonaniu decyzji administracyjnej z dnia 30 września 2015 r. do złożenia oświadczeń woli o oddaniu w użytkowanie wieczyste na 99 lat udziału wynoszącego 0,5570 części nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), z obrębu (...), uregulowanej w księdze wieczystej nr (...), na rzecz: S. Ż. w udziale wynoszącym (...), M. S. w udziale wynoszącym (...) części, W. S. w udziale wynoszącym (...) części, D. G. w udziale wynoszącym(...) części, M. Ł. w udziale wynoszącym (...) części i A. S. w udziale wynoszącym (...) części, za opłatą roczną czynszu symbolicznego w wysokości 274,60 zł netto, płatną z góry w terminie do dnia 31 marca każdego roku na konto Urzędu Dzielnicy Ś. (...) W. i zwalnia ww. osoby z obowiązku wniesienia czynszu za rok, w którym nastąpiło zawarcie umowy użytkowania wieczystego, a powódka przyjmuje to oświadczenie, wyraża na nie zgodę i zobowiązuje się do wnoszenia opłat rocznych w terminie do 31 marca każdego roku z góry za dany rok kalendarzowy.

Ponadto powódka wniosła o zobowiązanie pozwanego (...) W. do złożenia oświadczeń woli o oddaniu w użytkowanie wieczyste na 99 lat udziału wynoszącego 0,5570 części nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), z obrębu (...), uregulowanej w księdze wieczystej nr (...), na rzecz: S. Ż. w udziale wynoszącym 9/18 części, M. S. w udziale wynoszącym 3/18 części, W. S. w udziale wynoszącym 3/18 części, D. G. w udziale wynoszącym 1/18 części, M. Ł. w udziale wynoszącym 1/18 części i A. S. w udziale wynoszącym 1/18 części, za opłatę roczną czynszu symbolicznego w wysokości 159 zł netto płatną z góry w terminie do dnia 31 marca każdego roku na konto Urzędu Dzielnicy Ś. (...) W. i zwalnia ww. osoby z obowiązku wniesienia czynszu za rok, w którym nastąpiło zawarcie umowy użytkowania wieczystego, a powódka przyjmuje to oświadczenie, wyraża na nie zgodę i zobowiązuje się do wnoszenia opłat rocznych w terminie do 31 marca każdego roku z góry za dany rok kalendarzowy (pkt 2 pozwu).

Powódka wniosła nadto o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, oraz zwolnienie jej od kosztów sądowych.

W odpowiedzi na pozew pozwany (...) W. wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwany wskazał na zbędność i przedwczesność powództwa, bowiem pozwany nie kwestionuje co do zasady obowiązku wykonania decyzji dekretowych. Wskazał, że kwestionuje legitymację strony powodowej, prawo użytkowania wieczystego zostało bowiem ustanowione na rzecz powódki jedynie w udziale.

Postanowieniem z dnia 5 października 2018 r. Sąd na podstawie art. 195 § 2 zd. 1 k.p.c. wezwał D. G., A. S., M. Ł. i M. S. do wzięciu udziału w sprawie w charakterze pozwanych.

W piśmie z dnia 16 listopada 2018 r. (data nadania przesyłki) M. S. oświadczył, że przystępuje do sprawy w charakterze powoda. Przyłączył się do stanowiska zawartego w pozwie, popierając powództwo.

Postanowieniem z dnia 11 marca 2019 r. Sąd postanowił uchylić postanowienie z dnia 5 października 2018 r. oraz na podstawie art. 195 § 2 zd. 2 k.p.c. zawiadomić o toczącym się procesie: D. G., A. S., M. Ł. i M. S., których udział w sprawie w charakterze powodów jest konieczny,

W piśmie z dnia 5 kwietnia 2019 r. (data nadania przesyłki) D. G., A. S. i M. Ł. oświadczyli, że przystępują do sprawy w charakterze powodów. Przyłączyli się do stanowiska strony powodowej i wnieśli o zasądzenie kosztów procesu.

W piśmie z dnia 3 marca 2020 r. powódka S. Ż. sprecyzowała żądanie zawarte w pkt 2 pozwu, wnosząc o zobowiązanie pozwanego (...) W. do złożenia oświadczeń woli o oddaniu w użytkowanie wieczyste niezabudowanego gruntu o powierzchni 159 m ², oznaczonego jako działka ewidencyjna nr (...), z obrębu (...), w przysługującym powódce udziale wynoszącym 9/18 części nieruchomości.

W piśmie z dnia 3 marca 2020 r. powód M. S. wniósł o zobowiązanie pozwanego (...) W. do złożenia oświadczeń woli o oddaniu w użytkowanie wieczyste niezabudowanego gruntu o powierzchni 159 m ² oznaczonego jako działka ewidencyjna nr (...), z obrębu (...), w przysługującym powodowi M. S. udziale wynoszącym 6/18 części nieruchomości.

W piśmie z dnia 6 kwietnia 2020 r. powodowie D. G., A. S. i M. Ł. przyłączyli się do żądania powódki S. Ż. wyrażonego w piśmie z dnia 3 marca 2020 r. oraz wnieśli o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli o oddaniu powodom w użytkowanie wieczyste gruntu oznaczonego jako działka ewidencyjna nr (...), z obrębu (...), w udziałach określonych w pkt 2 pisma z dnia 4 kwietnia 2019 r., zgodnie z decyzją Prezydenta (...) W. z dnia 1 grudnia 2015 r.

Wyrokiem z dnia 8 października 2020 r. Sąd Rejonowy Warszawy – Śródmieścia w Warszawie uwzględnił powództwo oraz zasądził od pozwanego na rzecz powodów koszty zastępstwa procesowego.

Powyższe rozstrzygniecie zapadło w oparciu o następujący stan faktyczny ustalony przez Sąd Rejonowy:

Decyzją z dnia 30 września 2015 r., nr (...), Prezydent (...) W. orzekł o ustanowieniu na okres 99 lat prawa użytkowania wieczystego do udziału wynoszącego 0,5570 części zabudowanego gruntu, o powierzchni 493 m ², położonego przy ul. (...) w W., stanowiącego działkę ewidencyjną nr (...), obręb (...), objętego księgą wieczystą nr (...) na rzecz: S. Ż. w udziale wynoszącym 0, (...) części, M. S. w udziale wynoszącym 0, (...) części, W. S. w udziale wynoszącym 0, (...) części, D. G. w udziale wynoszącym 0, (...) części, M. Ł. w udziale wynoszącym 0, (...) części i A. S. w udziale wynoszącym 0, (...) części (pkt 1 decyzji).

Prezydent (...) W. ustalił „czynsz symboliczny” z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do gruntu opisanego w pkt 1 decyzji w wysokości 274,60 zł netto – płatny na konto Dzielnicy Ś. Urzędu (...) W. – przez osoby wymienione w pkt 1 – z góry w terminie do 31 marca każdego roku. Czyszu tego nie pobiera się za rok, w którym zostanie ustanowione prawo użytkowania wieczystego (pkt 2 decyzji).

Decyzją z dnia 1 grudnia 2015 r., nr (...), Prezydent (...) W. orzekł o ustanowieniu na okres 99 lat prawa użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu, o powierzchni 159 m ², położonego przy ul. (...) w W., stanowiącego działkę ewidencyjną nr (...), obręb (...), objętego księgą wieczystą nr (...) na rzecz: S. Ż. w udziale wynoszącym 9/18 części, M. S. w udziale wynoszącym 3/18 części, W. S. w udziale wynoszącym 3/18 części, D. G. w udziale wynoszącym 1/18 części, M. Ł. w udziale wynoszącym 1/18 części i A. S. w udziale wynoszącym 1/18 części (pkt 1).

Prezydent (...) W. ustalił „czynsz symboliczny” z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do gruntu opisanego w pkt 1 decyzji w wysokości 158 zł netto – płatny na konto Dzielnicy Ś. Urzędu (...) W. – przez osoby wymienione w pkt 1 – z góry w terminie do 31 marca każdego roku. Czyszu tego nie pobiera się za rok, w którym zostanie ustanowione prawo użytkowania wieczystego (pkt 2).

Dnia 8 lipca 2016 r. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wydał decyzję nr (...), w której stwierdził nieważność decyzji Wojewody (...) Nr (...) z dnia 21 kwietnia 1992 r., znak: (...), dotyczącej nabycia przez Dzielnicę Gminę W. z mocy prawa w dniu 27 maja 1990 r., nieodpłatnie własności nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów w jednostce ewidencyjnej (...), obręb ewidencyjny (...) jako działka ewidencyjna nr (...), opisanej w karcie inwentaryzacyjnej nr (...), z zabudową budynkiem mieszkalnym z wyłączeniem 10 lokali sprzedanych – w niesprzedanej części budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr (...) obręb ewidencyjny (...) (pkt I) oraz odmówił stwierdzenia nieważności ww. decyzji Wojewody (...) Nr (...) z dnia 21 kwietnia 1992 r., znak: (...), w pozostałej części.

Pismem z dnia 13 grudnia 2016 r. do S. Ż. wezwała (...) W. do przystąpienia do wykonania decyzji nr (...), wskazując na obowiązek ustanowienia użytkowania wieczystego na rzecz S. Ż..

Pomiędzy (...) W. a S. Ż., M. S., W. S., D. G., M. Ł. i A. S. nie doszło do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...), stanowiącej działki ewidencyjne o nr (...).

W. S. zmarł w dniu 3 maja 2017 r. Jego następcą prawnym jest M. S.

Sąd Rejonowy wskazał, ze stan faktyczny sprawy nie był przedmiotem sporu między stronami niniejszego postępowania i został ustalony na podstawie dokumentów przedłożonych do akt sprawy.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Sąd I instancji wskazał, że w rozpoznawanej sprawie powódka S. Ż. wystąpiła z żądaniem zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli o oddaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych, co do których Prezydent (...) W. wydał decyzje o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego. W toku postępowania D. G., A. S., M. Ł. i M. S. przystąpili do sprawy w charakterze powodów, stosownie do treści art. 195 § 2 k.p.c. Pozwany wnosząc o oddalenie powództwa nie kwestionował obowiązku wykonania decyzji dekretowych.

Następnie Sąd Rejonowy podniósł, że ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu w razie uwzględnienia wniosku złożonego przez dotychczasowego właściciela, na podstawie art. 7 ust. 1 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279 ze zm.; dalej jako: „dekret”), wymaga wydania decyzji administracyjnej oraz zawarcia na jej podstawie umowy (art. 234 w zw. z art. 158 k.c.) (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2006 r., I CSK 293/2006). Wydane przez Prezydenta (...) W. decyzje z dnia 30 września 2015 r. oraz 1 grudnia 2015 r., o ustanowieniu na rzecz powodów prawa użytkowania wieczystego, są – zgodnie z niekwestionowanymi twierdzeniami strony powodowej – ostateczne. Decyzji ostatecznej służy domniemanie legalności, które oznacza, że jest ona ważna i powinna być wykonana dopóty, dopóki nie zostanie zmieniona, uchylona lub nie zostanie stwierdzona jej nieważność przez właściwy organ i z zachowaniem przepisanego trybu postępowania. Sąd w postępowaniu cywilnym jest związany ostateczną decyzją administracyjną.

W przypadku odmowy zawarcia umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej, co do której została wydana ostateczna decyzja administracyjna o ustawieniu użytkowania wieczystego, stronom przysługuje prawo wystąpienia do sądu z roszczeniem o wydanie orzeczenia stwierdzającego obowiązek danej osoby do złożenia oświadczenia woli (art. 64 k.c.). Dochodzony w tym trybie obowiązek złożenia oznaczonego oświadczenia woli może bowiem wynikać nie tylko z czynności prawnej czy z ustawy, ale również z aktu administracyjnego. Decyzja administracyjna wywołuje bezpośrednie skutki prawne w sferze prawa cywilnego: wskutek jej wydania powstaje zobowiązanie do ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. W przypadku odmowy zawarcia umowy aktualizuje się więc roszczenie cywilnoprawne wyrażające się w możności żądania zawarcia umowy ustanowienia użytkowania wieczystego zgodnie z jej treścią, na podstawie art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2013 r., I ACa 1076/12).

Zgodnie z art. 64 k.c. prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Przepis art. 64 k.c. nie stanowi samodzielnej podstawy materialnoprawnej obowiązku złożenia oświadczenia woli, lecz określa wyłącznie sposób przymusowej realizacji takowego obowiązku i skutki wyroku uwzględniającego powództwo. Źródłem obowiązku może być natomiast czynność prawna, ustawa lub akt administracyjny, a wśród nich w szczególności umowa przedwstępna zawarta w formie właściwej dla umowy przyrzeczonej. Jeżeli źródłem zobowiązania jest umowa, musi ona zawierać skonkretyzowane co do osoby i treści zobowiązanie do dokonania określonej czynności, musi też wyrażać się w formie zastrzeżonej dla ważności zobowiązania względnie wymaganej dla powstania roszczenia. Treść umowy podlega ustaleniu na podstawie jej zapisów, z uwzględnieniem art. 56 i 65 k.c. W sprawie, w której uprawniony na podstawie art. 390 § 2 w zw. z art. 64 k.c. domaga się złożenia przez pozwanego oświadczenia woli kreującego umowę przyrzeczoną, żądanie to musi obejmować treść oświadczenia, jakiego powód oczekuje i domaga się od pozwanego, musi nadto pozostawać w zgodzie z treścią umowy przedwstępnej i obejmować postanowienia dotyczące umowy przyrzeczonej. Dopiero bowiem takie oświadczenie woli pozwanego prowadzi do założonego przez powoda skutku w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 2015 r., III CSK 114/14, LEX nr 1648704). W sytuacji gdy spełnione są wszystkie warunki dla zawarcia umowy przyrzeczonej, sąd ma obowiązek wydać orzeczenie zastępujące oświadczenie strony. Nie może brać pod uwagę innych jeszcze okoliczności, nie ma miejsca także na uznaniowość rozstrzygnięcia sądu.

Mając powyższe na względzie żądanie zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli o oddaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych Sąd Rejonowy uznał za zasadne. Od dnia wydania przez Prezydenta (...) W. decyzji o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego do dnia zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 k.p.c.) minęło 5 lat. Nie sposób zatem uznać, że powództwo jest przedwczesne, jak twierdzi strona pozwana.

W dalszym ciągu Sąd Rejonowy podniósł, że 5 października 2018 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm.; dalej także jako: „ustawa z dnia 20 lipca 2018 r.”). Zgodnie z art. 1 owej ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Sąd I instancji wskazał, że nieruchomość położona przy ul. (...) i stanowiąca działkę ewidencyjną nr (...) stanowi grunt zabudowany na cele mieszkaniowe w rozumieniu powyższej ustawy. Na przedmiotowej nieruchomości posadowiony jest budynek, w którym wyodrębnionych jest kilka lokali (wydruk treści księgi wieczystej, k. 41-47). Tym samym z dniem 1 stycznia 2019 r. udziały w prawie użytkowania wieczystego związane z odrębną własnością lokali usytuowanych w budynku położonym przy ul. (...) uległy przekształceniu w udziały we współwłasności. W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalonym jest zaś stanowisko, że konstrukcja użytkowania wieczystego wyklucza możliwość ustanowienia tego prawa w razie pozostawania nieruchomości we współwłasności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego i osoby prywatnej (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2014 r., IV CSK 670/13).

Podzielając co do zasady stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w powołanym wyżej wyroku Sąd Rejonowy stwierdził jednakże, że w realiach rozpoznawanej sprawy powyższy pogląd nie może znaleźć zastosowania. Oddalenie powództwa na powyższej podstawie prowadziłoby bowiem do sytuacji, w której decyzja Prezydenta (...) W. z dnia 30 września 2015 r., o ustanowieniu na rzecz powodów prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), stałaby się niewykonalna w wyniku wejścia w życie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. Celem tej ustawy było zaś uwłaszczenie dotychczasowych użytkowników wieczystych, czyli przekształcenie przysługującego im dotychczas prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, nie zaś uniemożliwienie powodom realizacji ekspektatywy prawa użytkowania wieczystego. Sprzeczna z postulatem racjonalnego ustawodawcy i z dyrektywami wykładni funkcjonalnej byłaby taka interpretacja przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018 r., która pozbawiałaby powodów ekspektatywy nabycia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa użytkowania wieczystego. Należało zatem przyjąć taką interpretację przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018 r., która pozwoliłaby powodom urzeczywistnić przysługujące im prawa, uzyskane na mocy decyzji Prezydenta (...) W. z dnia 30 września 2015 r. oraz 1 grudnia 2015 r.

Sąd Rejonowy podkreślił, że wejście w życie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. nie spowodowało eliminacji instytucji użytkowania wieczystego z obrotu prawnego i nie wykluczyło możliwości ustanowienia tego prawa. Wynika to z treści art. 25 pkt 1 ustawy, który stanowi, że przepisu art. 13 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomości nie stosuje się m.in. w sprawach o oddanie nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste na podstawie dotychczasowych przepisów, w których przed dniem 1 stycznia 2019 r. sporządzono protokół z przetargu lub rokowań albo zawarto umowę przedwstępną o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Zgodnie zaś z art. 13 ust. 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm.) nie oddaje się w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych na cele budownictwa mieszkaniowego, z wyjątkiem realizacji roszczeń o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste oraz ustanowienia użytkowania wieczystego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej albo ustanowienia użytkowania wieczystego w ramach gospodarowania nieruchomościami przez Krajowy Zasób Nieruchomości.

Sąd I instancji zauważył nadto, że zgodnie z art. 23 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. w przypadku uwzględnienia po dniu 1 stycznia 2019 r. wniosku, o którym mowa w art. 7 ust. 2 dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, dotyczącego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 2, przenosi się prawo własności gruntu. Ustawodawca w przytoczonym przepisie przewidział zatem możliwość, że podmiot złoży wniosek o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 stycznia 2019 r., lecz zostanie on uwzględniony po tej dacie. Wówczas podmiot ten nie traci uprawnienia do uzyskania prawa własności.

W rozpoznawanej sprawie wniosek powodów o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste został uwzględniony przez dniem 1 stycznia 2019 r. W ocenie Sądu Rejonowego przytoczony przepis nie znajduje zatem zastosowania. Prawodawca wprowadzając do systemu prawnego ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów nie przewidział sytuacji, która stała się przedmiotem niniejszego postępowania. Okoliczność ta w ocenie Sądu Rejonowego nie stanowi jednak przeszkody do uwzględnienia powództwa. W niniejszej sprawie na zasadzie analogi znaleźć może bowiem zastosowanie przepis art. 4 ust 5a ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. Przepis ten stanowi, iż w przypadku dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal stanowiący odrębną nieruchomość przed wydaniem zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie, notariusz przesyła wypis aktu notarialnego właściwemu organowi. Wówczas organ ten doręcza zaświadczenie na adres nabywcy lokalu wskazany w akcie notarialnym. Doręczenie zaświadczenia na takie adresy uważa się za dokonane. W ocenie Sądu po ewentualnym uprawomocnieniu się uzasadnianego wyroku pozwany winien wydać i doręczyć powodom zaświadczenie o przekształceniu przysługującego powodom prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wpisowi do księgi wieczystej podlegać zaś będzie nie pierwotnie uzyskane prawo użytkowania wieczystego, lecz prawo własności. Powyższe wniosek potwierdza fakt, iż w art. 23 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. przewidziana została możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, które w dniu 1 stycznia 2019 r. jeszcze nie istniało, w prawo własności.

Przyjęcie odmiennej interpretacji przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. pozbawiałoby powodów możliwości realizacji uprzednio uzyskanej ekspektatywy prawa użytkowania wieczystego, co byłoby sprzeczne z zasadą ochrony praw słusznie nabytych. Z tych względów w ocenie Sądu Rejonowego powodowie mogli skutecznie dochodzić zgłoszonego roszczenia.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy.

Apelację od powyższego wyroku Sądu Rejonowego wniosło (...) W. zaskarżając go w całości.

Orzeczeniu zarzucono naruszenie prawa materialnego tj.:

-

art. 4 ust. 5a ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów poprzez błędne uznanie, że przepis ten znajdzie zastosowanie w niniejszej sprawie na zasadzie wykładni analogia legis, podczas gdy treść tego przepisu jasno wskazuje, że z uwagi na odmienność tejże regulacji nie mógł być podstawą do orzekania w ustalonym przez Sąd pierwszej instancji stanie faktycznym;

-

art. 232 § 2 k.c. oraz art. 64 k.c. poprzez zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli – ustanowienia prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do nieruchomości, która nie stanowi wyłącznej własności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Mając na uwadze zgłoszone zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja okazała się zasadna i podlegała uwzględnieniu w całości.

Sąd Okręgowy podziela ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego, opisane w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku i przyjmuje je za własne. Stan faktyczny został ustalony przez sąd I instancji prawidłowo i choć wymaga on uzupełnienia o kwestie związane z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego przysługującego właścicielom wyodrębnionych lokali, co do zasady może stać się zatem podstawą rozważań Sądu Okręgowego. Korekcie podlegają bowiem wnioski, jakie wyciągnął Sąd Rejonowy, nie zaś same ustalenia.

Na wstępie rozważań wskazać należy, iż od momentu wniesienia pozwu do czasu wydania rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie nastąpiła zmiana stanu prawnego nieruchomości objętych pozwem. Jak wynika z treści księgi wieczystej nieruchomości objętej wnioskiem (...) W. przestało być jej wyłącznym właścicielem. Na skutek wejścia w życie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z dniem 1 stycznia 2019 r., prawo użytkowania wieczystego przysługujące właścicielom wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku stojącym na nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszego postępowania przekształciło się w prawo własności tych gruntów. Tym samym udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu związany z prawem odrębnej własności lokalu zamienił się w udział w prawie własności gruntu. Właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych stali się zatem współwłaścicielami gruntu na którym posadowiony jest budynek.

Pomimo powyższej zmiany w stanie prawnym nieruchomości, które miały zostać przedmiotem ustanowienia prawa użytkowania wieczystego powodowie nie zmodyfikowali swojego żądania. Tymczasem zaistniała zmiana miała decydujący wpływ na możliwość uwzględnienia powództwa.

W ocenie Sądu Okręgowego realizacja uprawnienia powodów do ustanowienia na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, wynikająca z przedłożonych do akt sprawy decyzji administracyjnych nie może polegać na przyznaniu prawa użytkowania wieczystego na udziale w nieruchomości, w sytuacji, w której drugi udział przysługiwałby osobie prywatnej. Stanowisko to stałoby w sprzeczności z konstrukcją użytkowania wieczystego, która - jak wielokrotnie stwierdzano w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego - wyklucza możliwość ustanowienia tego prawa w razie pozostawania nieruchomości we współwłasności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego i osoby prywatnej (por. m.in. uchwałę siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1993 r., III CZP 81/93; uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2007 r., III CZP 82/07, postanowienie Sądu Najwyższego z 17 czerwca 1999 r., I CKN 386/98, uchwałę siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 października 2002 r., III CZP 47/02). Użytkowanie wieczyste, jako prawo rzeczowe może powstać na gruncie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (art. 232 k.c.), ale - co do zasady - nie na udziale we własności nieruchomości należącym do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (postanowienie Sądu Najwyższego z 18 października 2013 r., III CZP 60/13).

Sądowi Okręgowemu znane są przy tym odmienne wypowiedzi judykatury (zwłaszcza uchwała z dnia 18 maja 1995 r., III CZP 61/95) jednakże wskazać należy, iż zostały one zakwestionowane w późniejszym chronologicznie orzecznictwie Sądu Najwyższego. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1995 r., III CZP 127/95, a więc zapadłej już kilka miesięcy po wspomnianym wyżej orzeczeniu, Sąd Najwyższy stanowczo stwierdził, że z istoty użytkowania wieczystego wynika, aby jego przedmiotem była fizycznie wydzielona część powierzchni ziemskiej, do której prawo własności przysługuje tylko jednemu z podmiotów wymienionych w art. 232 § 1 k.c. Kolejne orzeczenia te stanowisko potwierdzały (por. poza wspomnianymi powyżej rozstrzygnięciami m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 25 stycznia 20212 r., V CSK 51/11, uchwała Sądu Najwyższego z 9 czerwca 2005 r., III CZP 33/05, wyrok Sądu Najwyższego z 31 maja 1999 r., II CKN 377/98, wyrok Sądu Najwyższego z 18 lipca 2014 r., IV CSK 670/13, postanowienie Sądu Najwyższego z 9 maja 2002 r., II CKN 619/00).

Z tego względu brak jest jakichkolwiek podstaw do uznania za prawidłową przyjętą przez Sąd Rejonowy wykładnię prawa co do możliwości ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na nieruchomości stanowiącej współwłasność jednostki samorządu terytorialnego i osób prywatnych, zaś zarzuty naruszenia art. 232§ 1 k.c. oraz art. 64 k.c. należy uznać za zasadne. Co istotne przy tym, jedynym uzasadnieniem Sądu I instancji dla przyjęcia dopuszczalności zobowiązania do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego, było „przyjęcie takiej interpretacji przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018 r., która pozwoliłaby powodom urzeczywistnić przysługujące im prawa, uzyskane na mocy decyzji Prezydenta (...) W. z dnia 30 września 2015 r. oraz 1 grudnia 2015 r”. Sąd Rejonowy nie przedstawił jednakże jakichkolwiek merytorycznych argumentów odnoszących się do prawa użytkowania wieczystego pozwalających na polemikę z przyjętym przez ten sąd stanowiskiem. Tymczasem konstrukcja użytkowania wieczystego, jako prawa jednolitego i niepodlegającego wewnętrznym podziałom nie pozwala na takie jego ukształtowanie by mogło ono zostać ustanowione na udziale Skarbu Państwa czy gminy we współwłasności nieruchomości w której pozostaje on z osobami fizycznymi. Żądanie powodów, choć usprawiedliwione w dacie jego zgłoszenia, nie może zostać zrealizowane z uwagi na zmiany, jakie zaszły do chwili wydania rozstrzygnięcia w sprawie. Zgodnie bowiem z art. 316 § 1 k.p.c. sąd winien wydać wyrok biorąc pod uwagę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy.

Umożliwienie powodom „realizacji ekspektatywy prawa użytkowania wieczystego” nie może stać w sprzeczności z konstrukcją tego prawa. Podobnie, jak fakt zmiany stanu prawnego i faktyczne wyeliminowanie prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na gruntach gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe nieruchomości nie może prowadzić do zmiany granic prawa użytkowania wieczystego wyznaczanych przez ogólne regulacje prawa materialnego. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu przywoływanego już wyroku Sądu Najwyższego z 18 lipca 2014 r., IV CSK 670/13 „konsekwencją takiej drogi rozumowania byłaby możliwość kreowania praw rzeczowych w sposób kazuistyczny - pozwalająca na dopasowywanie także przesłanek ich powstania i treści do konkretnych sytuacji faktycznych. Rezultat taki stałby w oczywistej sprzeczności zarówno z koncepcją systemu praw rzeczowych (opartą o katalog zamknięty), jak i z funkcjami, jakie pełni ona w praktyce (gwarantując stabilność i przewidywalność stosunków związanych z tymi prawami)”.

Podobnie za uzasadniony należy uznać zarzut błędnego zastosowania art. 4 ust. 5a ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Wbrew wywodom Sądu Rejonowego przepis ten nie mógł znaleźć zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż jak słusznie wskazano w apelacji, przepis ten odnosi się do innej sytuacji prawnej, niż ta z którą mamy do czynienia w ustalonym stanie faktycznym sprawy. Został on wprowadzony celem potwierdzenia dopuszczalności zbycia w obrocie wtórnym wyodrębnionego lokalu mieszkalnego przed uzyskaniem zaświadczenia właściwego organu o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności i ustalenia procedury wydawania takich zaświadczeń, tak aby ich beneficjentami byli każdorazowo aktualni właściciele lokalu.

Za zupełnie nietrafne należy uznać przy tym dywagacje Sądu I instancji, które skłoniły go do zastosowania ww. przepisu, iż pozwany po uprawomocnieniu się wyroku winien natychmiast wydać zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, po czym wpisowi do księgi wieczystej będzie podlegać prawo własności. Sądowi Rejonowemu umknęło bowiem, że w przypadku prawa użytkowania wieczystego wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, co oznacza, że prawo to powstaje nie z chwilą zawarcia umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, lecz z chwilą ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej, z mocą wsteczną od daty złożenia wniosku. Niemożliwe jest zatem przekształcenie prawa, które jeszcze nie powstało.

Mając na uwadze konstytutywny dla powstania czy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego charakter wpisu w księdze wieczystej do ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania gruntów (…) wprowadzono regulację określoną w art. 24 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. Ustęp 1 tego przepisu odnosi się do sytuacji, kiedy prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione bądź przeniesienie tego prawa nastąpiło przed 1 stycznia 2019 r., a wniosek o wpis w księdze wieczystej został złożony, ale nie został rozpoznany. Wówczas przekształcenie prawa użytkowania wieczystego następuje 1 stycznia 2019 r., gdyż wpis prawa użytkowania wieczystego odniesie skutek z chwilą złożenia wniosku. Warunkiem wydania zaświadczenia jest jednak otrzymanie przez organ właściwy do jego wydania potwierdzenia dokonania w księdze wieczystej wpisu ustanowienia lub przeniesienia prawa użytkowania wieczystego. W tej sytuacji organ nie może potwierdzić przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na podstawie zaświadczenia, dopóki w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości widnieją nierozpoznane przed 1 stycznia 2019 r. wzmianki dotyczące ustanowienia lub przeniesienia prawa użytkowania wieczystego. W sytuacji zaś, w której wniosek o wpis w księdze wieczystej nie został złożony przed 1 stycznia 2019 r., ale przed tym dniem doszło do dokonania transakcji (ust. 2) ustawodawca przewiduje w stosunku do takiej nieruchomości opóźniony skutek przekształcenia. Następuje on z chwilą wpisu do księgi wieczystej, a organ właściwy jest zobowiązany do wydania zaświadczenia w terminie 4 miesięcy od otrzymania potwierdzenia wpisu w księdze wieczystej. W żadnym ze wskazanych przypadków nie mamy zatem do czynienia z wydaniem zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przed powstaniem tego prawa tj. ujawnieniem go w treści księgi wieczystej, które to rozwiązanie sugerował to Sąd Rejonowy.

Jeśli chodzi zaś o wskazany w uzasadnieniu w art. 23 ww. ustawy, którą to regulację przywołał Sąd Rejonowy, jako potwierdzenie tezy o możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, które w dniu 1 stycznia 2019 r. jeszcze nie istniało, wskazać należy, iż przepis ten stanowi modyfikację zasad postępowań wprowadzonych w trybie nadal obowiązującego dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Jak słusznie wskazał Łukasz Sanakiewicz w Komentarzu do ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów „istota komentowanej regulacji sprowadza się niejako do „skrócenia” postępowania w taki sposób, że już wydając decyzję w trybie przepisów dekretu, nie orzeka się o przyznaniu prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego), a o przeniesieniu prawa własności gruntów. Tym samym postępowanie to będzie odrębnym, niezależnym od ogólnych zasad przewidzianych w ustawie trybem weryfikacji przesłanek do przekształcenia”. Nieuprawionym jest zatem twierdzenie, że przedmiotowy przepis może zostać zastosowany w przedmiotowej sprawie per analogiam, celem ochrony praw słusznie nabytych.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Sądu Okręgowego, brak jest podstaw do uwzględnienia powództwa. Powyższe nie wyklucza jednak by powodowie nie mogli dochodzić realizacji swojego interesu majątkowego w ramach innych roszczeń dopuszczalnych na gruncie prawa prywatnego. W szczególności poza roszczeniem odszkodowawczym, należałoby rozważyć możliwość wystąpienia z powództwem o przeniesienie udziałów we współwłasności przy zastosowaniu per analogiam art. 23 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. W takiej sytuacji koniecznym stałoby się rozstrzygnięcie kiedy faktycznie dochodzi do uwzględnienia wniosku o którym mowa w art. 7 ust. 2 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy tj. czy postępowanie w tej sprawie kończy wydanie decyzji administracyjnej czy też zawarcie umowy cywilnoprawnej.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżone orzeczenie i uwzględniając apelację powództwo oddalił.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania przed Sądem I i II instancji oparto na treści art. 102 k.p.c. W ocenie Sądu Okręgowego szczególny i precedensowy charakter sprawy przemawia za odstąpieniem obciążania powodów kosztami procesu. Istotnym również jest, iż wystąpienie z żądaniem pozwu spowodowane było nieuzasadnionym brakiem działania pozwanego, który uchylał się od zawarcia umowy cywilnoprawnej przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, pomimo faktu wydania stosownej decyzji administracyjnej w tym zakresie. Podkreślić także należy, że na datę wniesienia pozwu powodowie nie mieli podstaw by przypuszczać, że w wyniku zmiany stanu prawnego w toku postępowania uwzględnienie powództwa stanie się niemożliwe.

SSO Agnieszka Łukaszuk