Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 maja 2019 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący: Sędziowie: Protokolant:

Sędzia SO Aleksandra Łączyńska-Mendakiewicz SO Beata Gutkowska (spr.) SR (del.) Iwona Lizakowska-Bytof sekr. sąd. Anna Kozłowska

po rozpoznaniu w dniu 25 kwietnia 2019 r. roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa J. C. (1), H. R., S. T., K. T., M. K. (1), M. K. (2), J. K. (1) i R. K.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. i (...) W.

o ustalenie

na skutek apelacji pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W.

od wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy - Woli w Warszawie

z dnia 19 stycznia 2018 r., sygn. akt II C 1056/17

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. na rzecz powodów J. C. (1), H. R., S. T., K. T., M. K. (1), M. K. (2), J. K. (1) i R. K. kwotę 450 zł (czterysta pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania przed sądem drugiej instancji.

Sygn. akt V Ca 1118/18

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 28 kwietnia 2016 r. powodowie J. C. (1), H. R., W. K., S. T. oraz K. T. wystąpili przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. oraz (...) W. o ustalenie nieważności umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i ustanowienie hipoteki, zawartej w dniu 23 grudnia 1999 r., pomiędzy Gminą W. – B. a Spółdzielnią Mieszkaniowa (...), przed notariuszem P. C. w W., za rep. A nr (...), w części dotyczącej działki ewidencyjnej nr (...) (dawnej działki nr (...)).

W odpowiedzi na pozew, Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie solidarnie na swoją rzecz kosztów procesu.

(...) W., w odpowiedzi na pozew, również wniosło o oddalenie powództwa i zasądzenie na swoją rzecz, od każdego z powodów kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 19 stycznia 2018 r. Sąd Rejonowy ustalił, że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i ustanowienie hipoteki zawarta pomiędzy (...) W. a Spółdzielnią Mieszkaniową (...) z siedzibą w W., w dniu 23 grudnia 1999 r., przed notariuszem P. C. w W., za nr rep. A (...) jest nieważna, w części dotyczącej działki ewidencyjnej nr (...) (dawnej działki nr (...)), opisanej w księdze wieczystej o nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie, VI Wydział Ksiąg Wieczystych; zasądził od pozwanych (...) W. i Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. na rzecz powodów J. C. (1), H. R., S. T., K. T., M. K. (1), M. K. (2), J. K. (1) i R. K. kwotę 1.412, tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 1.217 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego; zwrócił powodom J. C. (1), H. R., S. T., K. T., M. K. (1), M. K. (2), J. K. (1) i R. K. z sum Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Warszawy – Woli w Warszawie kwotę 805 zł tytułem zwrotu nadpłaconej opłaty sądowej.

Powyższe rozstrzygnięcie było wynikiem następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych Sądu Rejonowego:

Urząd (...) W. wydał w dniu 31 października 1975 r. decyzję o nr (...) o lokalizacji inwestycji w postaci osiedla mieszkaniowego wielorodzinnego, na lata 1976 – 1985. Decyzja dotyczyła terenu położonego w ówczesnej dzielnicy W., w granicach wyznaczonych linią ul. (...) (od zachodu), ul. (...) (od południa) oraz bocznicą Huty (...) (od północy i wschodu), o powierzchni około 22 ha. W jej treści zastrzeżono, że decyzja traci ważność w razie nierozpoczęcia realizacji inwestycji w ciągu pięciu lat od daty podjęcia decyzji przez organ administracji gospodarczej o celowości inwestycji. Jednym z adresatów wydanego orzeczenia była (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) .

Na tej podstawie, w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości zawarto umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną o nr (...) z obrębu (...), na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny w kwocie 126.065 zł. Umowa została objęte aktem notarialnym za rep. A – IV nr (...), sporządzonym przez notariusza C. P.. Po stronie sprzedających do aktu przystąpili J. i F. małżonkowie K., K. i S. małżonkowie K. oraz R. i A. małżonkowie S..

W wyniku procesu komunalizacji wywłaszczona nieruchomość stała się następnie, na podstawie przepisów ustawy z dn. 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające w życie ustawę o samorządzie gminnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. 1990, Nr 32, poz. 191), własnością gminy W. – B., co zostało potwierdzone stosowną decyzją administracyjną wydaną przez Wojewodę (...).

Spadek po J. K. (2) nabyli, na podstawie ustawy, mąż F. K., oraz dzieci C. T. i W. K.. Z kolei spadek po F. K., na podstawie ustawy, nabyły dzieci C. T. oraz W. K.. Następnie spadek po C. T., przypadł z ustawy mężowi S. T. oraz synowi W. T.. Po W. T. spadek nabył zaś Syna K. T..

Następcami prawnymi R. S. zostali, według ustawowego porządku dziedziczenia, mąż A. S. oraz córki J. C. (2) z d. S. i H. R., z d. S., które odziedziczyły również następnie spadek po ojcu A. S..

W toku postępowania zmarł W. K., po którym spadek nabyli, z mocy ustawy, M. K. (1), M. K. (2) oraz J. K. (1).

Umową z dn. 23 grudnia 1999 r., zawartą przed notariuszem w W. P. C., za rep. A nr (...), Gmina W. B. oddała na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W., opisaną w § 1 aktu, niezabudowaną nieruchomość gruntową, na okres 99 lat, na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomości i art. 232 – 243 kodeksu cywilnego.

Umową objęta była również działka ewidencyjna o nr (...), o powierzchni 3.597 m ², poprzednio oznaczona jako działka ewidencyjna nr (...), opisana w księdze wieczystej o ówczesnym numerze (...). W treści umowy Gmina W. B. zawarła oświadczenie, że powyższa nieruchomość wolna jest od wad prawnych oraz, że nie toczy się wobec niej postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości, objętych umową. Przy zawarciu umowy okazano uchwałę nr (...) Zarządu Gminy W. – B. w sprawie oddania nieruchomości w trybie bezprzetargowym, na rzecz Spółdzielni mieszkaniowej (...), na okres 99 lat, na podstawie której to umowa została zawarta. W uzasadnieniu wymienionej uchwały stwierdzono, że Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) złożyła wnioski o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste na podstawie art. 208 ust. 1 ustawy z dn. 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Dalsze postanowienia umowy z dn. 23 grudnia 1999 r. wskazywały, że może ona ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeśli użytkownik wieczysty będzie korzystał z terenu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem (§ 8), a oddana w użytkowanie wieczyste nieruchomość przeznaczona jest pod spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe z usługami (§ 9). Strony wskazały również, że wydanie przedmiotowej nieruchomości na rzecz nabywcy użytkowania wieczystego już nastąpiło (§ 10). W dacie zawarcia umowy objęty nią teren był pusty i niezabudowany.

Przed zawarciem umowy gmina (...) W. nie prowadziła działań zmierzających do ustalenia, czy byłym właścicielom nieruchomości przysługiwały roszczenia o jej zwrot.

Na terenie objętym powyższą umową Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) realizowała etapami budowę osiedla mieszkaniowego G.. W stosunku do tej części wywłaszczonego terenu, obejmującego działkę ewidencyjną o nr (...), Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) złożyła w dniu 9 października 2006 r. wniosek o ustalenie warunku zabudowy i szczegółowego zagospodarowania budynku.

Na podstawie decyzji nr (...) z dn. 26 lutego 2007 r. ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na zabudowie mieszkaniowej z garażami podziemnymi, na dz. ew. nr (...), części działki (...), oraz dz. (...)z obrębu ewidencyjnego (...). Wniosek o pozwolenie na budowę SM (...), działając jako inwestor, złożyła w dniu 16 czerwca 2009 r. Następnie, decyzją nr (...), z dn. 26 marca 2012 r., Prezydent (...) W. odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Decyzja ta została potem uchylona decyzją nr (...) Wojewody (...), z dn. 29 sierpnia 2012 r. Do ponownego rozpatrzenia sprawy został wyznaczony starosta (...). Po ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji powtórnie odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej dla SM (...), na działkach nr ewid. (...) z obrębu (...). Od decyzji tej nie wniesiono odwołania.

Sąd Rejonowy ustalił nadto, że od dnia wywłaszczenia do momentu wszczęcia postępowania sądowego, a także w jego trakcie na terenie wywłaszczonym, stanowiącym obecnie działkę ewidencyjną nr (...), inwestycja mieszkaniowa nie została wszczęta ani żaden budynek nie został wybudowany.

Następcy prawni właścicieli nieruchomości pierwotnej, stanowiącej działkę ewidencyjną (...), podjęli starania o zwrot wywłaszczonego gruntu. W dniu 23 listopada 2015 r. J. C. (1), działając w imieniu własnym, oraz jako pełnomocnik H. R., W. K., S. T., K. T. A. R. (1) i A. R. (2) złożyła do Starosty (...) wniosek o zwrot nieruchomości, stanowiącej dawną działkę ewidencyjną nr (...). Postępowanie to zostało zawieszone, na mocy postanowienia nr (...), z dnia 9 maja 2016 r., ze względu na konieczność rozstrzygnięcia kwestii wstępnej, sprowadzającej się do ustalenia ważności bądź nieważności umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego, z dn. 23 grudnia 1999 r., za rep. A nr (...).

Stan faktyczny w sprawie Sąd Rejonowy ustalił na podstawie dowodów z dokumentów i zeznań świadków, a także samych stron postępowania wskazując, że przedmiotem sporu objęte były prawne przesłanki zawarcia kwestionowanej w pozwie umowy, w szczególności to czy podmiot występujący o zawarcie umowy legitymował się ostateczną decyzją lokalizacyjną. Sąd pierwszej instancji stwierdził, że dowody z dokumentów nie budziły wątpliwości, jak również nie były kwestionowane przez żadną ze stron. Jednocześnie Sąd meriti wskazał, że dowody osobowe w postaci zeznań świadków, tj. osób biorących udział w zawieraniu spornej umowy okazały się przydatne do ustalenia stanu faktycznego sprawy jedynie w ograniczonym stopniu, bowiem świadkowie ci po kilkunastu latach od zawarcia umowy nie pamiętali szczegółowych okoliczności jej zawarcia, zaś informacje przez nich podawane dotyczące trybu zawierania umowy, podstaw do jej zawarcia i zadysponowania gruntem przez pozwaną spółdzielnię mieszkaniową miały charakter ogólny. Z kolei zeznania powodów Sąd pierwszej instancji uznał za wiarygodne, wskazując jednak, że miały znaczenie przede wszystkim dla ustalenia faktu zagospodarowania nieruchomością stanowiącą dz. nr (...), w okresie po wywłaszczeniu i do roku 1999 r. Powodowie zgodnie wskazali, że nieruchomość ta nie została zabudowana, ani zagospodarowana w inny sposób, w istocie zaś okoliczność ta, w finale postępowania, nie była również kwestionowana.

Uwzględniając powództwo Sąd Rejonowy stwierdził, że żądanie strony powodowej oparte było na treści art. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Podstawową przesłanką wskazanego powództwa, oprócz wykazania merytorycznej zasadności twierdzenia o istnieniu bądź nieistnieniu stosunku prawnego, jest również wykazanie interesu prawnego w uzyskaniu rozstrzygnięcia.

W ocenie Sądu pierwszej instancji kwestia przysługiwania powodom interesu prawnego w rozstrzygnięciu żądania przedstawionego pod osąd w niniejszym postępowaniu była oczywista, bowiem powodowie złożyli wniosek o zwrot nieruchomości wywłaszczonej, będącej równocześnie przedmiotem zakwestionowanej umowy, i zainicjowane przez nich postępowanie administracyjne zostało zawieszone właśnie ze względu na konieczność rozstrzygnięcia o ważności tejże umowy. Zdaniem Sądu meriti nie może zatem budzić wątpliwości, że uzyskanie rozstrzygnięcia sądowego w niniejszej sprawie jest konieczne ze względu na możliwość kontynuowania wskazanego postępowania administracyjnego, a zatem ma bezpośrednio przełożenie na sferę praw i obowiązków stron.

Odnosząc się do zasadności żądania zgłoszonego w pozwie Sąd Rejonowy wskazał, że strona powodowa podstaw swojego roszczenia upatrywała w sprzeczności kwestionowanej umowy z prawem, wyrażającej się w jej zawarciu mimo braku spełnienia ustawowych przesłanek (art. 58 § 1 k.c.), a także w naruszeniu przez zawartą umowę zasad współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.).

Sąd pierwszej instancji stwierdził, że sprzeczność czynności prawnej z ustawą, w rozumieniu art. 58 § 1 k.c., dotyczy treści lub celu czynności. Zdaniem Sądu Rejonowego w przypadku umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste do treści tej umowy należy również zaliczyć podstawę, na jakiej została ona zawarta, jest to bowiem umowa, co do której przepisy prawa powszechnie obowiązującego limitują możliwość nieskrępowanego jej zawarcia. Wprawdzie, zgodnie z treścią art. 232 § 1 k.c. grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym, to jednakże szczegółowe przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997 r., określają na jakiej podstawie i w jakim trybie umowa taka może zostać zawarta (art. 28 ust. 1, art. 37 ust. 1 i 2 ustawy). Zasadą pozostaje przy tym, że nabycie użytkowania wieczystego nieruchomości w drodze bezprzetargowej może nastąpić jedynie wyjątkowo, na podstawie szczególnego upoważnienia ustawowego.

Sąd meriti zauważył, że podstawowe znaczenie mają w tym względzie przepisy art. 204 - 209 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które dotyczyły problematyki uporządkowania stosunków własnościowych, związanych z konsekwencjami przemian ustrojowych i społecznych w Polsce. Przepisy te przyznają określonym podmiotom, mającym już pewne uprawnienia do gruntu, o charakterze cywilnoprawnym bądź administracyjnoprawnym, roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu.

Sąd Rejonowy stwierdził, że powołane przepisy określają szczegółowe przesłanki roszczenia o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, na rzecz określonych w nich kategorii podmiotów. Ze względu na szczególny charakter tych przepisów i wynikającą zeń możliwość nabycia prawa użytkowania wieczystego w sposób wyjątkowy, powinny one być wykładane w sposób ścisły, bez sięgania po metody wykładni rozszerzającej.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że w sprawie niniejszej kardynalne znaczenie miała treść przepisu art. 208 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Sądu meriti podstawowy spór prawny w sprawie koncentrował się właśnie wokół przesłanek nabycia roszczenia o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, wynikających z treści powołanego przepisu. Spełnienie wymienionych przesłanek oznacza bowiem powstanie roszczenia o nabycie prawa użytkowania wieczystego (uch. SN z dn. 7 maja 1998 r., III CZP 14/98). Do przesłanek tych należą: legitymowanie się przez uprawnioną osobę ostateczną decyzją lokalizacyjną, lub pozwoleniem na budowę nieruchomości; uzyskanie takiej decyzji przed dniem 5 grudnia 1990 r.; złożenie wniosku o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste przed dniem utraty ważności tych decyzji, nie później niż do dnia 31 grudnia 2000 r.

Sąd Rejonowy wskazał, że do przesłanek powstania wymienionego roszczenia nie należy przy tym samo posiadanie nieruchomości (uchw. SN z dn. 27 marca 2002 r., sygn. III CZP 87/02) – odmiennie niż w przypadku realizacji roszczenia opartego o przepis art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sąd pierwszej instancji podkreślił, że stwierdzenie, że nie doszło do spełnienia przesłanek z wymienionego przepisu musiałoby skutkować przyjęciem, że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste została zawarta bez dostatecznej podstawy prawnej (nie istniało bowiem roszczenie o jej zawarcie), co musiałoby z kolei pociągnąć za sobą ustalenie nieważności takiej umowy, jako zdziałanej sprzecznie z prawem (art. 58 § 1 k.c.).

Sąd Rejonowy wskazał również, że podstawą stwierdzenia nieważności umowy w takim wypadku jest stwierdzenie, że nie istniało prawne zobowiązanie do jej zawarcia (art. 156 k.c. w zw. z art. 234 k.c.). Umowa ustanowienia użytkowania wieczystego jest bowiem czynnością prawną o charakterze rozporządzającym i kauzalnym. Z treści art. 234 k.c. jasno wynika, że przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości mają odpowiednie zastosowanie do oddania gruntu należącego do jednostki samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste. Zdaniem Sądu meriti do umowy takiej stosuje się zatem przepisy art. 155 i 156 k.c., a także art. 158 kodeksu cywilnego.

Sąd pierwszej instancji zaznaczył, że art. 156 k.c. statuuje zasadę przyczynowości (kauzalności) czynności prawnych. W myśl powołanego przepisu jeśli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, bezpodstawnego wzbogacenia bądź z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.

Sąd Rejonowy stwierdził, że reguła powyższa koresponduje z podstawami i sposobem zawierania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, która to umowa – aby mogła być ważna i skuteczna – musi zostać zawarta w wykonaniu którejś z ustawowych podstaw do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. W odniesieniu bowiem do takich umów, swoboda stron w ich zawieraniu i układaniu ich treści jest w dużym stopniu ograniczona, przede wszystkim przez przepisy powoływanej ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997 r.

Zdaniem Sądu meriti jeśli umowa użytkowania wieczystego nie zostałaby zawarta w wyniku realizacji którejś z ustawowych podstaw, to należałoby ją ocenić jako sprzeczną z prawem, a przez to nieważną (art. 58 § 1 k.c.). Jedną z takich podstaw jest właśnie art. 208 ust. 1 u.g.n., który to przepis może być traktowany również jako ustawowa causa czynności prawnej polegającej na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.

Sąd Rejonowy wskazał, że ma to znaczenie również z tego względu, że zgodnie z treścią art. 158 k.c. zd. 2 k.c., zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości ( causa czynności prawnej) powinno być w akcie notarialnym wymienione. Przepis ten, we wskazanej części, statuuje zasadę kauzalności w znaczeniu formalnym. W tym jednak wypadku w treści umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i ustanowienia hipoteki, z dn. 23 grudnia 1999 r., objętej aktem notarialnym Rep. A nr (...), zabrakło wymienienia podstawy prawnej zdziałanej czynności prawnej. W ocenie Sądu meriti w rozumieniu art. 158 k.c. w treści aktu notarialnego nie wskazano zatem zobowiązania do ustanowienia użytkowania wieczystego, co stanowi wadliwość wskazanej czynności prawnej. Zdaniem Sądu Rejonowego nie można zaś przyjąć, aby zadość temu obowiązkowi czyniła jedynie lakoniczna wzmianka o okazaniu przy akcie notarialnym uchwały nr (...) Zarządu Gminy W. – B., która konkretyzowała zobowiązanie do przeniesienia prawa. Treść tej uchwały nie została do aktu notarialnego inkorporowana. Okoliczność ta znalazła swoje odzwierciedlenie również w toku niniejszego postępowania, gdyż w jego trakcie nie było dla wszystkich stron oczywistym na jakiej podstawie zawarta została kwestionowana w pozwie umowa, wskazywano kilka podstaw (art. 204, art. 207 i art. 208 u.g.n.), zaś jej konkretyzacja i definitywne wskazanie nastąpiły właściwie dopiero pod koniec postępowania.

Sąd Rejonowy stwierdził, że wadliwość ta stanowi samoistną przesłankę do stwierdzenia nieważności czynności prawnej obejmującej przeniesienie własności nieruchomości (ustanowienie użytkowania wieczystego – art. 234 k.c. w zw. z art. 158 k.c.).

Ponadto, w ocenie Sądu pierwszej instancji, również przesłanki zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, na podstawie art. 208 ust. 1 ustawy, w przypadku kwestionowanej umowy, w odniesieniu do części objętego nią gruntu, stanowiącego działkę ewidencyjną nr (...), nie zostały spełnione.

Sąd Rejonowy stwierdził, że Spółdzielnia Mieszkaniowa (...), w granicach ustalonego w sprawie stanu faktycznego, nie legitymowała się ostateczną decyzją lokalizacyjną w rozumieniu powołanego przepisu. Sąd meriti zauważył, że po pierwsze z żadnego dokumentu przedstawionego w sprawie nie wynika, aby Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) była następcą prawnym (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...), która była jednym z adresatów decyzji lokalizacyjnej nr (...). Nie można zaś przyjąć, aby kwestia ta nie była między stronami sporna, skoro strona powodowa wprost wskazywała na to, że pozwana spółdzielnia nie legitymowała się żadną decyzją uprawniającą ją do żądania oddania określonego gruntu w użytkowanie wieczyste.

Po wtóre, decyzja ta, w ocenie Sądu Rejonowego, utraciła ważność w odniesieniu do tej części gruntu, która stanowi obecnie działkę ewidencyjną nr (...). Z samej treści decyzji wynikało bowiem, że traci ona ważność po upływie pięciu lat od daty podjęcia decyzji przez organ administracji gospodarczej o celowości inwestycji. Ta druga decyzja nie została w sprawie przedstawiona, niemniej Sąd pierwszej instancji stwierdził, że niewątpliwe jest, iż celowość samej ogólnie określonej decyzji została przesądzona, skoro Spółdzielnia Mieszkaniowa podjęła jej realizację na innym obszarze, objętym tą samą decyzją lokalizacyjną, już w latach 80 – tych ubiegłego stulecia.

Sąd Rejonowy wskazał, że inwestycja w postaci osiedla mieszkaniowego wielorodzinnego nie została podjęta na terenie działki nr (...) do samej daty zawarcia umowy, jak również do momentu wszczęcia niniejszego postępowania. Decyzje lokalizacyjne wydawane w tym trybie miały charakter czasowy. Wynikało to wprost z treści samej decyzji, jak również znalazło swoje potwierdzenie w treści przepisu art. 43 ust. 3 ustawy o planowaniu przestrzennym z dn. 12 lipca 1984 r. (Dz. U. 35, poz. 185). Sąd meriti podkreślił, że w decyzjach tego rodzaju określenie okresu jej ważności stanowi element integralny i niezbędny. Upływ tego okresu pociąga za sobą wygaśnięcie decyzji, bez konieczności sięgania do trybu stwierdzenia wygaśnięcia decyzji z art. 162 kodeksu postępowania administracyjnego.

Sąd pierwszej instancji stwierdził, że utrata ważności decyzji lokalizacyjnej pociąga za sobą upadek jednej z przesłanek nabycia prawa użytkowania wieczystego, co z kolei powoduje wygaśnięcie samego roszczenia.

W konsekwencji Sąd Rejonowy uznał, że umowa z dn. 23 grudnia 1999 r., objęta aktem notarialnym Rep. A nr (...), w części dotyczącej działki ewidencyjnej nr (...) została zawarta bez ustawowej podstawy. Oznacza to również, że w dacie zawierania umowy nie istniała causa czynności w znaczeniu materialnym, co zgodnie z treścią art. 156 k.c. w zw. z art. 234 k.c. w zw. z art. 58 § 1 k.c. musi pociągać za sobą nieważność czynności prawnej.

Z powyższych przyczyn, tj. naruszenia zasady kauzalności, w aspekcie formalnym i materialnym, Sąd pierwszej instancji stwierdził, że roszczenie zgłoszone przez stronę powodową w pozwie jest zasadne.

Dodatkowo, Sąd meriti zauważył, że w zbliżonych stanach faktycznych, w odniesieniu do tej samej lub podobnej umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste Sądy powszechne uznawały umowę za nieważną, w odpowiedniej części – tak orzekł Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z dn. 31 października 2014 r., sygn. akt XXV C 1254/12, a także Sąd Apelacyjny w Warszawie, w wyroku z dn. 24 czerwca 2010 r., sygn. akt VI ACa 1013/09, zmieniając poprzednie rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego w Warszawie z dn. 9 lutego 2007 r., sygn. akt XXV C 4624/05.

Sąd Rejonowy stwierdził, że ustalenie nieważności umowy na podstawie art. 58 § 1 k.c. czyni właściwie zbędnym konieczność dokonywania oceny z punktu widzenia naruszenia przez kwestionowaną czynność zasad współżycia społecznego, co miałoby stanowić drugą podstawę stwierdzenia jej nieważności (art. 58 § 2 k.c.). Odnosząc się jednak do tej kwestii, Sąd meriti uznał, że w tym wypadku kwestionowana czynność prawna nie jest nieważna również z tej podstawy. Przesądza o tym, zdaniem Sądu Rejonowego, sekwencja wypadków w niniejszej sprawie. Kwestionowana umowa została bowiem zawarta w roku 1999, zaś roszczenie o zwrot nieruchomości, będącej jednym z jej przedmiotów, powodowie jako następcy prawni poprzednich właścicieli, zgłosili w roku 2015 r. W dacie zawierania umowy jej strony nie mogły zatem z oczywistych przyczyn wiedzieć o zgłoszeniu takiego roszczenia, dopiero zaś taka sytuacja mogłaby czynić, w ocenie Sądu pierwszej instancji, zarzut naruszenia zasad współżycia społecznego zasadnym. Samo zaś rozporządzenie nieruchomością, w sytuacji istnienia ustawowych podstaw do jej zwrotu, gdy nie zgłoszono jeszcze wprost roszczenia o jej zwrot, nie decyduje, samo w sobie, o naruszeniu zasad współżycia społecznego.

Odnosząc się do sposobu obrony pozwanej spółdzielni mieszkaniowej, odwołującego się do instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych Sąd Rejonowy wskazał, że nie mógł on odnieść skutku, bowiem rękojmia chroni jedynie podmiot działający w dobrej wierze, który dokonał czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzenia nieruchomością. Instytucja ta pozwala zatem na sanowanie wadliwości w postaci braku skuteczności czynności prawnej, nie zaś w postaci nieważności bezwzględnej. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie jest mechanizmem konwalidacji ustawowej i w ogóle nie znajduje zastosowania do nieważnych czynności prawnych.

Za niezasadny Sąd Rejonowy uznał również zarzut polegający na kwestionowaniu tożsamości działek ewidencyjnych nr (...) (objętej wywłaszczeniem) i nr (...), której dotyczyła w kwestionowanej części umowa z dn. 23 grudnia 1999 r. W ocenie Sądu meriti w świetle całokształtu materiału procesowego zebranego w sprawie kwestia ta jest oczywista, w pierwszym rzędzie wynika zaś z treści samej umowy objętej aktem notarialnym.

W konsekwencji powyższych ustaleń i rozważań Sąd pierwszej instancji stwierdził nieważność zakwestionowanej czynności prawnej. O kosztach Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 105 § 2 k.c.

Apelację od wyroku Sądu Rejonowego wniosła pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa, skarżąc go w całości. Orzeczeniu Sądu pierwszej instancji zarzuciła nietrafne ustalenie nieważności aktu notarialnego oparte o rzekomy brak wskazania w akcie przyczyny prawnej jego zawarcia. Nietrafne ustalenie o braku roszczenia z art. 208 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oparte o dokonaną poza kompetencjami Sądu ocenę ważności decyzji lokalizacyjnej oraz błędną ocenę, że Spółdzielnia nie była jej stroną. Orzeczenie o nieważności aktu poza zakresem interesu prawnego powodów oraz niewłaściwe ustalenia faktyczne co do sposobu zagospodarowania terenu.

Wskazując na powyższe pozwana Spółdzielnia wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na rzecz Spółdzielni zwrotu kosztów postępowania przed Sądem Rejonowym, ewentualnie uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji. Pozwana wniosła również o zasądzenie od powodów solidarnie na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

W ocenie Sądu Okręgowego apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie, aczkolwiek niektóre z podniesionych w niej zarzutów okazały się zasadne, jednak nie mogły skutkować zmianą bądź uchyleniem zaskarżonego wyroku.

Sąd Okręgowy rozpoznając apelację, oparł się na ustaleniach faktycznych Sądu Rejonowego, jako prawidłowych i nie wymagających uzupełnienia, które przyjął za własne. W tym miejscu należy jedynie wskazać, że na podstawie zeznań powodów Sąd Rejonowy ustalił, że w okresie po wywłaszczeniu i do roku 1999 r. nieruchomość, której dotyczy przedmiotowe postepowanie nie została zabudowana, ani zagospodarowana w inny sposób, co nie stoi w sprzeczności z oświadczeniem pełnomocnika Spółdzielni złożonym podczas rozprawy apelacyjnej w dniu 25 kwietnia 2019 r., że parking na części działki nr (...) został zbudowany w roku 2005 lub 2006. Tym samym podniesiony w tym zakresie zarzut okazał się nieskuteczny.

W niniejszej sprawie Sąd Rejonowy uznał nieważność zawartej między pozwanymi umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i ustanowienie hipoteki, zawartej w dniu 23 grudnia 1999 r., z trzech powodów: niewskazania w akcie notarialnym causy czynności, dla której umowa została zawarta, niewykazania przez Spółdzielnię Mieszkaniową, iż była uprawniona do zawarcia umowy, z tego powodu, że decyzja lokalizacyjna nie była wydana na jej rzecz oraz z uwagi na to, że decyzja lokalizacyjna w dacie zawierania umowy o użytkowanie wieczyste nie istniała z powodu jej wygaśnięcia.

W ocenie Sądu Okręgowego zarzut naruszenia art. 158 k.c. przez niewskazanie w akcie notarialnym przyczyny, dla której ww. umowa została zawarta czyli tzw. causy czynności prawnej jest zasadny, bowiem z treści tego aktu można było wywnioskować, co było przyczyną zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Jak ustalił Sąd pierwszej instancji przy podpisaniu umowy okazano uchwałę Zarządu Gminy W.-B. w sprawie oddania nieruchomości w trybie bezprzetargowym, na podstawie której przedmiotowa umowa została zawarta. Mając to na uwadze Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że stwierdzenie, iż z tej przyczyny umowa była nieważna było nieprawidłowe. Brak inkorporowania do aktu notarialnego treści tej uchwały nie może nieść za sobą tak dalekosiężnego skutku jakim jest unieważnienie czynności prawnej.

Odnosząc się do kolejnej przyczyny, z uwagi na którą Sąd Rejonowy uznał umowę zawartą przez Spółdzielnię z Gminą W.-B. za nieważną, wskazać należy, iż okoliczność, że Spółdzielnia była uprawniona do zawarcia przedmiotowej umowy wynikała pośrednio z uzasadnień orzeczeń, które zapadły w zakresie tego aktu notarialnego odnośnie innych nieruchomości. W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd Rejonowy stwierdzając, że z żadnego dokumentu przedstawionego w sprawie nie wynikało, aby Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) była następcą prawnym (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...), która była jednym z adresatów decyzji lokalizacyjnej nr (...), powinien wezwać pozwaną do przedstawienia stosownych dokumentów. Zdaniem Sądu odwoławczego, brak tych dokumentów, wobec niewezwania strony pozwanej do ich przedstawienia, nie mógł stanowić podstawy do uznania przedmiotowej umowy za nieważną.

W ocenie Sądu Okręgowego w tym procesie pozwani nie wykazali natomiast, że w odniesieniu do gruntu stanowiącego działkę ewidencyjną nr (...), zaistniały przesłanki z art. 208 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z uchwałą nr (...) Zarządu Gminy W. – B. w sprawie oddania nieruchomości w trybie bezprzetargowym to właśnie na podstawie tego przepisu, przekazano tę nieruchomość Spółdzielni Mieszkaniowej w użytkowanie wieczyste. Wobec tego, iż tryb bezprzetargowy jest trybem szczególnym, przesłanki uprawniające gminę do takiego przekazania powinny być wypełnione w sposób ścisły, niebudzący wątpliwości.

W ocenie Sądu Okręgowego prawidłowo Sąd pierwszej instancji stwierdził, że nie można było uznać, iż w dacie podpisania przedmiotowej umowy Spółdzielnia legitymowała się ostateczną decyzją lokalizacyjną. Podkreślić przy tym należy, że wbrew twierdzeniom skarżącego sąd cywilny jest uprawniony do tego, aby dokonać oceny ważności takiej decyzji. Decyzja nr (...) o lokalizacji inwestycji została wydana w 1975 r., zaś do podpisania aktu notarialnego doszło w roku 1999 r., przy czym w treści decyzji zastrzeżono, że traci ona ważność w razie nierozpoczęcia realizacji inwestycji w ciągu pięciu lat od daty podjęcia decyzji przez organ administracji gospodarczej o celowości inwestycji.

Zarówno w piśmiennictwie, jak i judykaturze wielokrotnie zwracono uwagę, że decyzje lokalizacyjne mają charakter czasowy, a więc tracą ważność w terminie określonym w decyzji (tak np. SN w wyroku z dnia 30 stycznia 1997 r., III CKN 37/96 oraz w uchwale z dnia 27 marca 2003 r. III CZP 87/02). Ocena ważności takiej decyzji należy na Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę. Utrata ważności następuje przez sam upływ czasu. I nie jest konieczne stwierdzenie wygaśnięcia decyzji zgodnie z art. 162 kodeksu postępowania administracyjnego, jak podnosi skarżący w apelacji.

W niniejszym postepowaniu nie wykazano by inwestycja w postaci budowy osiedla mieszkaniowego została podjęta na terenie działki nr (...) ani nawet by zostało wydane pozwolenie na budowę dotyczące przedmiotowej nieruchomości w okresie przed 1999 r., tj. datą zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkownie wieczyste. Przyjmując za Sądem Rejonowym, że niewątpliwe jest, iż celowość samej decyzji została przesądzona, skoro Spółdzielnia Mieszkaniowa podjęła jej realizację na innym obszarze, objętym tą samą decyzja lokalizacyjną, już w latach 80-tych ubiegłego stulecia stwierdzić należy, iż budowa osiedla na działce nr (...) winna się rozpocząć co najmniej na kilka lat przed podpisaniem przedmiotowej umowy (pięć lat od daty podjęcia decyzji przez organ administracji gospodarczej o celowości inwestycji), co jednak nie miało miejsca.

Wskazywanie, że obecnie na części przedmiotowej działki znajduje się parking nie może wpłynąć na ocenę zasadności apelacji. Znaczenie mogłoby mieć ewentualnie wykazanie co znajdowało się na tej nieruchomości w dacie zawierania przedmiotowej umowy i że teren ten był wykorzystywany przez spółdzielnię. Pozwana spółdzielnia nie uwodniła, a nawet nie usiłowała wykazać co znajdowało się na tej nieruchomości w 1999 r.

Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na zabudowie mieszkaniowej z garażami podziemnymi, na dz. ew. nr (...), części działki (...), oraz dz. (...) z obrębu ewidencyjnego (...) ustalono dopiero na podstawie decyzji nr (...) z dn. 26 lutego 2007 r. Wniosek o pozwolenie na budowę Spółdzielnia Mieszkaniowa złożyła zaś w dniu 16 czerwca 2009 r. Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że w dacie zawarcia umowy o użytkowanie wieczyste, decyzja lokalizacyjna nie była ważna, Spółdzielnia nie dysponowała też pozwoleniem na budowę nieruchomości, a więc nie zostały spełnione przesłanki z art. 208 ust. 1 u.g.n., co skutkować musiało ustaleniem nieważności umowy na podstawie art. 58 § 1 k.c.

Zarzut orzeczenia o nieważności aktu poza zakresem interesu prawnego powodów był w ocenie Sądu odwoławczego chybiony, bowiem postępowanie administracyjne o zwrot wywłaszczonej nieruchomości zostało zawieszone z uwagi na konieczność rozstrzygnięcia ważności zawartej w dniu 23 grudnia 1999 r. umowy, niezależnie od przyczyn tej nieważności. Niewątpliwie więc powodowie posiadali interes prawny w wydaniu zaskarżonego orzeczenia.

Z uwagi na powyższe, apelacja nie mogła odnieść zamierzonego skutku i podlega oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach w instancji odwoławczej Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z § 2 pkt 3 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie w brzmieniu obowiązującym w dacie wniesienia apelacji.