Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

POSTANOWIENIE

Dnia 28 sierpnia 2024 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie XVI Wydział Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący SSO Ewa Dietkow

po rozpoznaniu w dniu 28 sierpnia 2024 roku w Warszawie

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowo-Usługowe (...) w M.

z udziałem (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

o udzielenie zabezpieczenia

postanawia:

1.  zabezpieczyć roszczenie Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowo-Usługowego (...) w M. o zapłatę z tytułu zwrotu zaliczek wpłaconych na poczet ceny sprzedaży lokalu w związku z odstąpieniem przez Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowo-Usługowe (...) w M. od zawartej z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. umowy przedwstępnej ustanowienia własności lokalu oraz jego sprzedaży poprzez obciążenie hipoteką przymusową nieruchomości położonej w K., stanowiącej działkę numer (...) z obrębu numer (...), dla której Sąd Rejonowy w Kołobrzegu, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...) na sumę 1.059.752,15 złotych (milion pięćdziesiąt dziewięć tysięcy siedemset pięćdziesiąt dwa złote i piętnaście groszy);

2.  oddalić wniosek w pozostałym zakresie;

3.  wyznaczyć uprawnionemu termin dwa tygodnie na wniesienie powództwa w sprawie pod rygorem upadku zabezpieczenia.

SSO Ewa Dietkow

Sygn. akt XVI GCo 864/24

UZASADNIENIE

We wniosku złożonym 13 sierpnia 2024 roku wnioskodawca Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowo-Usługowe (...) w M. wniósł o udzielenie zabezpieczenia roszczenia o zapłatę z tytułu zwrotu zaliczek wpłaconych na poczet ceny sprzedaży w związku z odstąpieniem przez wnioskodawcę od zawartej z obowiązanym (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. umowy przedwstępnej ustanowienia własności lokalu oraz jego sprzedaży na czas trwania postępowania, poprzez:

1.  zajęcie wierzytelności z rachunków bankowych (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jakie zostaną ustalone przez komornika w toku postępowania mającego na celu wykonanie zabezpieczenia do kwoty 1.059.752,15 PLN,

2.  obciążenie hipoteką przymusową na sumę 1.059.752,15 PLN nieruchomości obowiązanego, dla której Sąd Rejonowy w Kołobrzegu V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...),

3.  stwierdzenie wykonalności postanowienia po jego wydaniu.

Sąd Okręgowy ustalił

Obowiązany i uprawniony 31 stycznia 2022 roku zawarli umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży – umowa przedwstępna k. 17-26verte. Przedmiotem umowy było zobowiązanie obowiązanego do ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego – apartamentu hotelowego o powierzchni użytkowej 60,02 m ² położonego na 6 piętrze w budowanym przez obowiązanego budynku w K. - § 1 ust. 5 umowy k. 20verte-21. Strony ustaliły, że odbiór lokalu nastąpi nie później niż do końca dnia 30 czerwca 2023 roku - § 5 ust. 1 umowy k. 23. W umowie strony zobowiązały się zawrzeć najpóźniej do 30 września 2023 roku umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, w wykonaniu przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, mocą której obowiązany ustanowi odrębną własność lokalu opisanego w § 1 ust. 5 pkt 1 zawartej umowy wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej oraz prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu i sprzeda uprawnionemu jako nabywcy lokal w stanie wolnym od wszelkich obciążeń za cenę brutto w kwocie 1.117.502,37 PLN, a uprawniony jako nabywca, lokal wraz z prawami związanymi z jego własnością za wskazaną cenę brutto kupi – § 2 pkt 1 umowy przedwstępnej k. 21verte. Strony uzgodniły także, że uprawniony jako nabywca ma prawo odstąpić od umowy w przypadku nie przeniesienia na nabywcę własności lokalu, w terminie określonym w umowie. W takim przypadku nabywca przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy był zobowiązany do wyznaczenia obowiązanemu 60-dniowego terminu na przeniesienie własności lokalu wraz z prawami związanymi, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu był uprawniony do odstąpienia od umowy – § 12 pkt 1 umowy przedwstępnej k. 25. Oświadczenie woli uprawnionego jako nabywcy o odstąpieniu od umowy jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia ze wskazanej księgi wieczystej, złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym – tak postanowienie § 12 pkt 5 umowy przedwstępnej k. 25verte. W przypadku skutecznego odstąpienia od umowy przez uprawnionego obowiązany był zobowiązany zwrócić uprawnionemu jako nabywcy środki wpłacone tytułem ceny zakupu w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez obowiązanego oświadczenia o odstąpieniu od umowy wraz z oświadczeniem o wyrażeniu zgody na wykreślenie roszczeń nabywcy z działu III księgi wieczystej – tak § 12 pkt 7 umowy przedwstępnej k. 25verte. Stosownie do umowy uprawniony był zobowiązany do zapłaty obowiązanemu cenę zakupu brutto na wskazany rachunek bankowy według ustalonego harmonogramu - § 4 umowy k. 22-22verte. Uprawniony zapłacił opłatę rezerwacyjną w kwocie 20.000,00 PLN przed zawarciem umowy 26 stycznia 2022 roku, następnie zaliczki: 2 lutego 2022 roku kwotę 451.000,95 PLN, 29 marca 2022 roku kwotę 117.750,24 PLN, 29 czerwca 2022 roku kwotę 117.750,24 PLN, 29 września 2022 roku kwotę 117.750,24 PLN, 29 grudnia 2022 roku kwotę 117.750,24 PLN, 29 marca 2023 roku kwotę 117.750,24 PLN, łącznie 1.059.752,15 PLN – przelewy k. 33, 35, 37, 39, 42, 44, 46. Uprawniony został zawiadomiony przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. o wstrzymaniu świadczenia usług dot. projektu (...) w K. na rzecz inwestora – obowiązanego w związku z zawieszeniem realizacji przez obowiązanego prac budowlanych, po czym uprawniony zwrócił się do obowiązanego 11 maja 2023 roku o pilne wyjaśnienia także ze względu na zbliżający się 30 maja 2023 roku termin zapłaty ostatniej części ceny za lokal – pismo k. 40-49verte. Obowiązany w odpowiedzi poinformował 24 maja 2023 roku uprawnionego o planowanej zmianie terminów zakończenia prac i przeniesienia własności lokali w inwestycji na maj/czerwiec 2025 roku – pismo z 19 maja 2023 roku k. 50. Uprawniony działając stosownie do postanowień § 6 umowy przedwstępnej wezwał 17 października 2023 roku obowiązanego do przeniesienia prawa własności lokalu wraz z wszelkimi prawami po dokonaniu uprzedniego odbioru lokalu w terminie 60 dni od dnia otrzymania wezwania, jednocześnie wskazał na bezzasadne wyjaśnienia obowiązanego zawarte w piśmie z 19 maja 2023 roku, w szczególności próbę jednostronnej modyfikacji harmonogramu budowy oraz zmiany terminów zakończenia prac i przeniesienia własności lokalu – pismo k. 51. Wezwanie zostało odebrane przez obowiązanego 23 października 2023 roku – potwierdzenie odbioru k. 51verte-52. Uprawniony 26 lutego 2024 roku zgodnie z § 12 pkt 1 umowy przedwstępnej złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy oraz wyraził zgodę na wykreślenie roszczenia zawartego w dziele III księgi wieczystej – pismo k. 53. Podpis pod oświadczeniem został notarialnie poświadczony – akt notarialny rep. (...) k. 52verte. Obowiązany otrzymał oświadczenie uprawnionego 29 lutego 2024 roku – potwierdzenie odbioru k. 54verte-55. Uprawniony wysłał 8 kwietnia 2024 roku do obowiązanego wezwanie do zapłaty kwoty 1.059.752,15 PLN, uiszczonej na poczet zakupu lokalu, obowiązany wezwanie otrzymał 11 kwietnia 2024 roku – pismo k. 56, potwierdzenie odbioru k. 58. Obowiązany 19 kwietnia 2024 roku poinformował nabywców, że prowadzi negocjacje z nowym inwestorem, który miałby przejąć realizację inwestycji, co jednak wiąże się z podniesieniem ceny zakupionego lokalu, zaś w przypadku rozwiązania umowy przedwstępnej zwrot całości wpłaconych środków może nastąpić dopiero po ponownej sprzedaży lokalu -pismo k. 59. (...) zawiadomił 6 czerwca 2024 roku nabywców, że są uzasadnione podejrzenia co do tego, iż obowiązany próbuje naciągnąć nabywców na dalsze wpłaty na nabycie lokali bez gwarancji zakończenia inwestycji – pismo k. 63-63verte. W toczącym się od 19 marca 2024 roku przed Sądem Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie postępowaniu o ogłoszenie upadłości obowiązanego 13 czerwca 2024 roku sąd wydał postanowienie o zabezpieczeniu majątku obowiązanego - dłużnika poprzez ustanowienie tymczasowego nadzorcy sądowego – wpis w KRS k. 68, dane z KRZ k. 64.

Sąd Okręgowy zważył

Stosownie do art. 730 k.p.c. i art. 730 ¹ k.p.c. przesłankami udzielenia zabezpieczenia są: uprawdopodobnienie roszczenia tj. uprawdopodobnienie jego zasadności oraz uprawdopodobnienie interesu prawnego w udzieleniu zabezpieczenia. Przesłanki te muszą istnieć łącznie, co oznacza, że brak chociażby jednej z nich powoduje, że zabezpieczenie roszczenia jest niedopuszczalne. W postępowaniu zabezpieczającym wymagane jest uprawdopodobnienie roszczenia. Uprawdopodobnienie stanowi surogat dowodu zwolniony od ścisłych formalności dowodowych, co znajduje swój normatywny wyraz w treści art. 243 k.p.c. Uprawdopodobnienie nie daje więc pewności co do prawdziwości twierdzeń o istnieniu konkretnego roszczenia, lecz pozwala jedynie przyjąć, iż jest ono prawdopodobne. W postępowaniu zabezpieczającym strona nie musi przeto udowodnić istnienia roszczenia, a sąd na tym etapie nie rozstrzyga sprawy merytorycznie. Uprawdopodobnienie roszczenia nie wymaga przedstawienia na tym etapie postępowania niepodważalnych dowodów na okoliczność, że roszczenie jest usprawiedliwione, ale chociaż dowodów wskazujących na to, że istnieje wiarygodna szansa na jego istnienie.

Uprawniony uprawdopodobnił roszczenie o zapłatę uiszczonych przez niego zaliczek na poczet ceny sprzedaży lokalu w związku ze skutecznym odstąpieniem od zawartej z obowiązanym umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Odstąpienie uprawnionego od umowy przedwstępnej jest skuteczne, gdyż dokonane stosownie do postanowień § 12 umowy przedwstępnej. Uprawniony ma prawo żądać zwrotu całej wpłaconej obowiązanemu ceny zakupu, gdyż w terminie określonym w § 12 pkt 7 należności nie otrzymał.

Zgodnie z art. 730 ¹ § 2 k.p.c. interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia istnieje wówczas, gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważnie utrudni osiągniecie celu postępowania w sprawie. Interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia jest uprawdopodobniony przez uprawnionego, gdyż obowiązany zaprzestał realizowania inwestycji oraz toczy się postępowanie o ogłoszenie upadłości. Uprawniony wykazał ponadto, że obowiązany ma wielu wierzycieli, wobec których nie reguluje swoich zobowiązań, a majątek dłużnika został zabezpieczony w postępowaniu upadłościowym przez ustanowienie tymczasowego nadzorcy sądowego.

Uprawniony składając wniosek o zabezpieczenie roszczeń pieniężnych powinien wskazać na sposoby zabezpieczenia określone w art. 747 k.p.c. przy czym jest możliwe aby wskazał więcej niż jeden sposób. Sąd kierując się przesłankami określonymi w art. 730 ¹ § 3 k.p.c. jest zobowiązany wyważyć interesy uprawnionego i obowiązanego w taki sposób, żeby zapewniając uprawnionemu należytą ochronę nie obciążać obowiązanego ponad potrzebę. Zajęcie wierzytelności na dopiero ustalonych w toku postępowania egzekucyjnego rachunkach bankowych obowiązanego i to w sytuacji prowadzenia spraw majątkowych obowiązanego przez tymczasowego nadzorcę sądowego nie leży ani w interesie uprawnionego, ani w interesie obowiązanego. Przede wszystkim wątpliwe jest aby dłużnik posiadał jakiekolwiek środki na rachunkach bankowych i nie ma żadnych dowodów potwierdzających prowadzenie rachunku bankowego na rzecz obowiązanego. Skuteczniejszym sposobem zabezpieczenia interesów obu stron, ale przede wszystkim interesów uprawnionego jest obciążenie nieruchomości obowiązanego hipoteką przymusową do wysokości należności uprawnionego na podstawie art. 747 pkt 2 k.p.c.

To wszystko mając na uwadze Sąd orzekł jak w postanowieniu.

SSO Ewa Dietkow

ZARZĄDZENIE

(...)

SSO Ewa Dietkow