Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 marca 2022 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, XVII Wydział Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
w składzie:

Przewodniczący –	Sędzia SO Anna Maria Kowalik
Protokolant –	Starszy sekretarz sądowy Joanna Preizner - Offman

po rozpoznaniu 31 marca 2022 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w restrukturyzacji w W.

przeciwko Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

o stwierdzenie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów

na skutek odwołania powoda od decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 16 marca 2020 r. Nr (...)

1.  oddala odwołanie;

2.  zasądza od (...) sp. z o.o. restrukturyzacji w W. na rzecz Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kwotę 720,00 zł (siedemset dwadzieścia złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sędzia SO Anna Maria Kowalik

Sygn. akt XVII AmA 44/20

UZASADNIENIE

Decyzją z 16 marca 2020 roku nr (...) Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej pozwany, Prezes UOKIK) po przeprowadzeniu, wszczętego z urzędu, postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów:

I. na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 369 ze zm.) (dalej u.o.k.i.k.) uznał działania (...) sp. z o.o. w W. (dalej powód) polegające na niedopełnieniu obowiązku zapewnienia nabywcom lokali mieszkalnych – sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w G. przy ulicy (...) (budowa budynku (...) wchodzącego w skład Osiedla (...)) – co najmniej jednego ze środków ochrony, o których mowa w art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2019 r., poz. 1805), co narusza art. 4 w zw. z art. 37 tej ustawy, za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, określoną w art. 24 ust. 1 i 2 u.o.k.i.k. i nakazał zaniechanie jej stosowania;

II. na podstawie art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. u.o.k.i.k. nałożył na (...)sp. z o.o. w W. środki usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, w związku z praktyką stwierdzoną w punkcie I niniejszej decyzji w postaci obowiązku:

1)  publikacji, w terminie 7 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, na swój koszt, na swojej stronie internetowej, która na dzień wydania decyzji mieści się pod adresem (...) oraz do utrzymywania przez okres co najmniej 6 miesięcy, komunikatu o następującej treści:

„Uprzejmie informujemy, że w dniu 16 marca 2020 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w decyzji nr (...) (treść decyzji dostępna na stronie internetowej http://uokik.gov.pl/decyzje/ ) uznał, iż deweloper tj. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. zobowiązany był do zapewnienia nabywcom lokali mieszkalnych, sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w G. przy ulicy (...) (budowa budynku (...), wchodzącego w skład Osiedla (...)), co najmniej jednego ze środków ochrony, o których mowa w art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1805)”,

Tekst powyższego oświadczenia będzie spełniał poniższe kryteria:

a)  będzie wyjustowany oraz wpisany czarną czcionką (kod szesnastkowy RGB #000000) Arial na białym tle (kod szesnastkowy RGB 3ffffff),

b)  zamieszczony w górnej części strony głównej domeny osiedlehiszpanskie.pl bez możliwości zamknięcia informacji przez użytkownika, oświadczenie ma być widoczne przez cały czas, kiedy użytkownik jest na stronie (oświadczenie nie może przybrać formy np. rotacyjnego banera czy slajdera),

c)  wielkość czcionki powinna odpowiadać wielkości czcionki zwyczajowo używanej na ww. stronie internetowej, tekst umieszczony w ramce, o rozmiarze takim, aby była ona w całości wypełniona oświadczeniem, o którym mowa w niniejszym punkcie, z uwzględnieniem marginesu 2,5 cm z każdej strony,

d)  fragment oświadczenia o treści na stronie internetowej http://uokik.gov.pl/decyzje/ powinien być zamieszczony w formie hiperłącza (linka) do niniejszej decyzji;

2)  skierowania do konsumentów, będących stronami umów deweloperskich/sprzedaży lokalu mieszkalnego na Osiedlu (...) w budynku (...), w terminie miesiąca od dnia uprawomocnieniu się niniejszej decyzji, pisma o następującej treści:

„ Szanowna Pani/Szanowny Panie,

Uprzejmie informujemy, że w dniu 16 marca 2020 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w decyzji nr (...) (treść decyzji dostępna na stronie internetowej http://uokik.gov.pl/decyzje/ ) uznał, iż deweloper tj. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. zobowiązany był do zapewnienia nabywcom lokali mieszkalnych, sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w G. przy ulicy (...) (budowa budynku (...), wchodzącego w skład Osiedla (...)), co najmniej jednego ze środków ochrony, o których mowa w art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1805)”.

III. podstawie art. 77 ust. 1 w związku z art. 80 u.o.k.i.k. oraz art. 263 § 1 i art. 264 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – - Kodeks postępowania admini­stracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2019 poz. 1805 ze zm.) (dalej k.p.a.) w związku z art. 83 u.o.k.i.k. obciążył się przedsiębiorcę (...) sp. z o.o. w W. kosztami przeprowadzonego postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów w kwocie 64,90 zł (słownie: sześćdziesiąt cztery złote 90/100) i zobowiązał do zwrotu tych kosztów Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji.

Odwołanie od Decyzji złożył Powód, zaskarżając Decyzję w całości i zarzucając naruszenie:

1)  art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie polegające na ograniczeniu prawa strony do zapoznania się z aktami sprawy wyrażające się w poinformowaniu pełnomocnika powoda o zakończeniu postępowania dowodowego oraz terminie końcowym zapoznania się z aktami sprawy na jeden dzień przed upływem tego terminu, co uniemożliwiło powodowi wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów;

2)  art. 3 pkt 10 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że podanie do publicznej wiadomości informacji o przedsięwzięciu deweloperskim przed wejściem w życie ww. ustawy nie oznacza podania do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego i powinno skutkować zastosowaniem przez powoda środków przewidzianych w art. 4 ww. ustawy;

3)  art. 4 w zw. z art. 37 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez jego niewłaściwe zastosowanie, albowiem powód nie jest zobowiązany do zapewnienia nabywcom co najmniej jednego z następujących środków ochrony w postaci zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej, otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej lub otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego;

4)  art. 5 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że mieszkaniowy rachunek powierniczy powinien być utworzony dla wpłat dotyczących Budynku nr 3, czyli zadania inwestycyjnego, podczas gdy zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy deweloper zawiera umowę o prowadzenie otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla przedsięwzięcia deweloperskiego;

5)  art. 24 ust. 1 i 2 u.o.k.i.k. przez jego niewłaściwe zastosowanie, ponieważ na gruncie niniejszej sprawy nie doszło do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów przez powoda;

6)  art. 26 ust. 1 i 2 u.o.k.i.k. przez jego niewłaściwe zastosowanie, albowiem wobec braku stosowania przez powoda praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów wobec powoda nie mogła zostać wydania decyzja o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazująca zaniechanie jej stosowania oraz określająca środki usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów w celu zapewnienia wykonania nakazu.

W oparciu o powyższe zarzuty wniósł o uchylenie Decyzji w całości, ewentualnie o zmianę zaskarżonej Decyzji w całości przez uznanie, że nie dopuścił się praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1i 2 u.o.k.i.k., polegającej na niedopełnieniu obowiązku zapewnienia nabywcom lokali mieszkalnych sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w G. przy ul. (...) (budowa budynku nr (...), wchodzącego w skład osiedla (...)), co najmniej jednego ze środków ochrony, o których mowa w art. 4 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, co miało naruszyć art. 4 w zw. z art. 37 tej ustawy oraz zasądzenie na rzecz powoda kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Postanowieniem z 17 kwietnia 2020 r. Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w Gdańsku Wydział VI Gospodarczy otworzył postępowanie sanacyjne spółki (...) sp. z o.o. w W., odebrał dłużnikowi zarząd własny i wyznaczył zarządcę w osobie J. Ł. oraz oddalił wniosek o ogłoszenie upadłości (postanowienie k. 36 akt sąd.).

W odpowiedzi na odwołanie Prezes UOKiK wniósł o oddalenie odwołania i zasądzenie kosztów postępowania.

W piśmie z 5 października 2020 r. powód podtrzymał dotychczasowe stanowisko, zaś w piśmie z 21 marca 2022 r. sformułował wnioski:

1.  o zażądanie od Prokuratury Okręgowej (...) w W. nadesłania do akt niniejszej sprawy a następnie dopuszczenia dowodu z dokumentu w postaci „Sprawozdania z badania wraz z opinią”, sporządzonego w dniu 06 grudnia 2021 r. przez biegłego sądowego z zakresu ekonomii śledczej B. C., który to dokument znajduje się w aktach postępowania przygotowawczego w sprawie o sygnaturze akt PO (...) Prokuratury Okręgowej (...), w której to sprawie zarówno skarżąca Spółka jak i nabywcy lokali mieszkalnych w budynku (...) Osiedla (...) w G. mają status pokrzywdzonych, a wnioskowany dokument (opinia) dotyczy ustalenia przez biegłego prawidłowości dokonania przez (...) Bank (...) w W., oświadczeniem z dnia 31 marca 2020 r., potrącenia wzajemnych wierzytelności, w tym wierzytelności (...) Banku (...) z tytułu niespłaconego kredytu deweloperskiego z dnia 17 września 2013 r. z wierzytelnością(...) Sp. z o.o. z tytułu niezrealizowanych przez bank przelewów z rachunku pomocniczego o numerze (...), na wyłącznie który to rachunek klienci (...) Sp z o.o. dokonywali wpłat na poczet umów deweloperskich dotyczących budynku (...) Osiedla (...) i wyłącznie z którego to rachunku (...) Sp. z o.o. dokonywała płatności na rzecz wykonawców budynku (...) Osiedla (...);

2.  o dopuszczenie dowodu z dokumentu w postaci pisma (...) Banku (...) w W. z dnia 31 marca 2020 r. zatytułowanego „Oświadczenie o potrąceniu wierzytelności”, treść którego to dokumentu była przedmiotem postanowienia dowodowego Prokuratury Okręgowej (...) w W. w sprawie PO II Ds. (...) o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu ekonomii śledczej, a w konsekwencji przedmiotem opinii, o której mowa wyżej w punkcie 1 niniejszego pisma;

3.  o dopuszczenie dowodu z dokumentu w postaci pisma Prokuratury Okręgowej(...) w W. z dnia 17 stycznia 2022 r., sporządzonego w sprawie PO II Ds. (...), informującego(...) Sp. z o.o. o tym, że do osób będących nabywcami lokali mieszkalnych w budynku (...) Osiedla (...) w G. oraz ich pełnomocników przesłano pisemną informację o przyznaniu im w sprawie PO II Ds. (...) statusu osób pokrzywdzonych w rozumieniu art. 49 § 1 k.p.k.;

- wszystkie wskazane wyżej dokumenty na okoliczność czynności (...) Banku (...) w W., podejmowanych na szkodę skarżącego i jego klientów, w toku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą Osiedle (...) w G. oraz na okoliczność rzeczywistego charakteru rachunku pomocniczego(...)Sp. z o.o. o numerze (...), prowadzonego przez (...) Bank (...), na wyłącznie który to rachunek bankowy klienci (...)Sp. z o.o. dokonywali wpłat na poczet umów deweloperskich zawartych z (...) Sp. z o.o., a dotyczących lokali mieszkalnych w budynku (...) Osiedla (...) i wyłącznie z którego to rachunku (...) Sp. z o.o. dokonywała płatności na rzecz wykonawców budynku (...) Osiedla (...).

Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustalił następujący stan faktyczny:

Powód zajmuje się budową budynków wielorodzinnych, a w G. realizuje przedsięwzięcie deweloperskie przy ulicy (...) pod nazwą Osiedle (...).

Pierwszy projekt Osiedla (...) został wykonany na zlecenie (...) Sp. z o.o. z siedzibą w G.. Zgodnie z projektem przedmiotem budowy miało być 15 budynków mieszkalnych z liczbą mieszkań w danym budynku od 30 do 60 lokali. Budowa miała przebiegać w 4 etapach. Etap 1 zakładał budowę budynków (...) (k. 1470-1488 akt adm.).

Decyzją nr (...) Prezydenta Miasta G. z 12 stycznia 2009 r. (...) Sp. z o.o. z siedzibą w G. uzyskała pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych nr (...) (B1) i 2 (B2) z zewnętrznymi instalacjami. Zgodnie z Decyzją budynek (...) miał posiadać 30 mieszkań, a budynek (...) mieszkań (k. 20- 21, 284-286 akt adm.). Decyzja Prezydenta Miasta G. dotycząca budowy B1 i B2 była zmieniana kilkukrotnie (okoliczność niesporna).

Prace budowlane rozpoczęto 20 listopada 2011 r. (k. 23- 24, 138 akt adm.).

Domenę (...) utworzono 19 grudnia 2011 r. (k. 768v akt adm.).

Następnie, (...) Sp. z o.o. oraz Powód zawarli 18 stycznia 2012 r. umowę przedwstępną sprzedaży nr (...). Zgodnie z § 1.1 tej umowy (...) była właścicielem nieruchomości położonej w G., stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 7,2389, objętej księgą wieczystą Kw. nr (...) (k. 1536-1569 akt adm.). W § 3 tej umowy przewidziano podział ww. nieruchomości na 7 działek, z których jedna o pow. 1,6088 ha miała zostać oznaczona jako Działka (...).

W dniu 19 stycznia 2012 r. (...) zawarła z Grupą (...) Sp. z o.o. z siedzibą w G. umowę (k. 1476-1479 akt adm.) w przedmiocie opracowania dokumentacji projektowej, budowlanej wraz z rysunkami wykonawczymi zespołu budynków wielorodzinnych położonych w G. przy ul. (...) w zakresie:

1)  koncepcji architektonicznej funkcjonalno- przestrzennej planowanego przedsięwzięcia,

2)  opracowania Projektu Zagospodarowania Terenu,

3)  projektu architektoniczno- budowlanego,

4)  opracowania dokumentacji wykonawczej.

Każde zadanie projektowe składało się z trzech głównych etapów projektowych:

a) Koncepcji,

b) Projektu Budowlanego PB wraz z Projektem Zagospodarowania Terenu,

c) Projektów wykonawczych obiektów budowlanych oraz przedmiarów i kosztorysów.

W dniu 10 kwietnia 2012 r. decyzją Prezydenta Miasta G. nr (...) przeniesiono pozwolenie na budowę dotyczące budynków (...) z (...) Sp. z o.o. z siedzibą w G. na rzecz (...) (k. 27, 283 akt adm.).

W dniu 25 kwietnia 2012 r. w gazecie (...) na stronie nieruchomości oraz w Gazecie (...) dodatek (...) na str. 6 zamieszone zostało ogłoszenie, o treści: (k. 25, 175 akt adm.)

„OSIEDLE (...)

(...)

Mieszkania o funkcjonalnym rozkładzie od 29,82 m2 do 69,30 m2.

W doskonałej lokalizacji G.-P. ul. (...).

(...)

(...)

tel. (...)

W dniu 16 lipca 2012 r. (...) i Grupa (...) Sp. z o.o. podpisały Protokół Zdawczo-Odbiorczy w zakresie Koncepcji urbanistyczno- architektonicznej (k. 1485 akt adm.) oraz Protokół Zdawczo-Odbiorczy w zakresie Projektu Budowlanego zamiennego – Bud. Nr 1 i nr 2 (k. 1486 akt adm.).

W dniu 29 listopada 2012 r. została zawarta umowa sprzedaży nr (...) dotycząca nabycia przez (...)od (...) nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o pow. 1,6088 ha objętej księgą wieczystą Kw. Nr (...) (k.1570-1575 akt adm.). Z treści wpisu w księdze wieczystej wynika, że działka o nr (...) została odłączona z tej księgi i objęta księgą Kw. Nr (...). Z dniem 29 listopada 2012 r. (...) została właścicielem działki o nr (...), na której posadowiony jest budynek (...) (k. 1536- 1754 akt adm.).

Na podstawie wskazanej umowy sprzedaży nr (...) z 29 listopada 2012 r.(...) została też właścicielem działki nr (...), na której posadowiony jest budynek (...) (KW (...)) oraz działki nr (...), na której znajduje się budynek (...) (informacje pochodzące z Elektronicznych Ksiąg Wieczystych).

Następnie, 6 marca 2013 r.(...) aneksem nr (...) do umowy z Grupą (...) Sp. z o.o. dokonała zmiany treści § 1 tej umowy, który otrzymał brzmienie (k. 1480-1482 akt adm.):

„Zamawiający zleca a …. przyjmuje do wykonania opracowanie wielobranżowej dokumentacji projektowej, budowlanej wraz z rysunkami wykonawczymi budynków (...) o orientacyjnej wielkości PUM nie mniej niż 10 200 m2 w ramach zespołu budynków wielorodzinnych dla Zadania I położonych w G. przy ulicy (...), na działce o numerze ewidencyjnym (...)...”.

Zgodnie z załącznikiem nr 1 do ww. Aneksu: Zadanie I dotyczyło budowy m.in. budynku B1, B2 i B3, z tym, że Projekt Budowlany B3 miał być wykonany 30 czerwca 2013 r., a projekt wykonawczy 30 lipca 2013 r. (k. 1483 akt adm.).

Dnia 26 marca 2013 r. ww. strony podpisały Protokół Zdawczo-Odbiorczy w zakresie m.in. Koncepcji urbanistyczno-architektonicznej budynku nr (...) (k. 1484 akt adm.).

W dniu 11 października 2013 r. Spółka (...) podpisała z Pracownią Makiet Architektonicznych W. G. z G. umowę na wykonanie makiety przedstawiającej widok Osiedla (...) obejmujący trzy budynki B1, B2 i B3. Makietę odebrano 20 listopada 2013 r. (k. 1471, 1487 akt adm.).

Makieta była prezentowana w biurze sprzedaży lokali (...) (k. 1046 akt adm.), które otwarto 16 grudnia 2013 r. W tym czasie opracowano Prospekt Informacyjny i projekt umowy deweloperskiej, rozpoczęto też kampanię marketingową w Internecie i prasie. Kampania reklamowa była prowadzona w latach 2015-2017 (k. 38 akt adm.).

Projekt architektoniczno- budowlany dla budynku (...) został sporządzony w marcu 2014 r., natomiast pozwolenie na budowę - decyzją nr (...) - zostało wydane dla (...) przez Prezydenta Miasta G. w dniu 18 kwietnia 2014 r. Zgodnie z uzasadnieniem zawartym w tej decyzji, projekt zagospodarowania „Osiedla (...)”, w tym projekt budynku (...), został zatwierdzony decyzją nr (...) z dnia 26 czerwca 2013 r., po rozpatrzeniu wniosku z 8 maja 2013 r. (k. 30-31, 39, 40, 275-276 akt adm.).

W dniu 17 października 2014 r. w gazecie (...), dodatku do Gazety (...), zamieszczone zostało ogłoszenie dotyczące Osiedla (...), które zawierało również wizualizację zabudowy składającej się z trzech budynków (k. 184 akt adm.).

Dziennik budowy budynku mieszkalnego (...) został wydany 20 lipca 2015 r. Pierwszy wpis w dzienniku datowany jest również na dzień 20 lipca 2015 r. (k. 683-695 akt adm.).

Prospekt Informacyjny dla inwestycji Osiedle (...) został sporządzony 30 czerwca 2016 r. Na str. 8 prospektu znajdują się informacje, że rozpoczęcie budowy B3 nastąpiło dnia 20 lipca 2015 r. oraz, że deweloper nie przewiduje żadnego ze środków ochrony nabywców, zdefiniowanych w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (k. 41- 88, 214-263 akt adm.).

Pierwsza umowa deweloperska w odniesieniu do przedmiotowego przedsięwzięcia deweloperskiego (budynek (...)) została zawarta w dniu 1 lipca 2016 r. (k. 398-475 akt adm.).

Ostatnia umowa deweloperska dotycząca sprzedaży lokalu w B3 została zawarta dnia 11 kwietnia 2018 r. Natomiast 13 kwietnia 2018 r. zawarto ostatnią przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego na Osiedlu (...) w budynku (...) (k. 295 akt adm.).

Budowa budynków (...) była finansowana środkami dewelopera oraz kredytem bankowym zaciągniętym w (...) Banku (...) ( (...)). Spłata kredytu deweloperskiego miała odbywać się na rachunek bieżący/główny, a następnie również w odpowiedniej części na rachunek pomocniczy, gdyż nie został utworzony rachunek powierniczy.

Budynki (...) oddano do użytkowania wraz z infrastrukturą w planowanym terminie, natomiast budynek (...) pozostaje w trakcie budowy, a stan zaawansowania prac nie wskazuje na jego terminowe wykonanie. Z uwagi na oszacowanie przez (...), że na dzień 30 czerwca 2017 r. wartość zgromadzonych środków na rachunku pomocniczym Spółki (...) była niewspółmierne niska do wysokości zobowiązania wobec (...), Bank uznał, że wystąpiło ryzyko utraty środków wpłacanych przez konsumentów/nabywców lokali i zablokował środki na rachunku pomocniczym do czasu przekwalifikowania tego rachunku w rachunek powierniczy. Spółka dotychczas nie wyraziła na to zgody i z powodu odmowy realizacji poleceń wypłaty z rachunku przez (...) złożyła do prokuratury zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa (okoliczności niesporne).

Prezes UOKIK wszczął pod sygn. (...) postępowanie wyjaśniające dla ustalenia, czy działania przedsiębiorcy (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. oferującego konsumentom lokale mieszkalne w inwestycji Osiedle (...) w G. prowadzą do naruszenia zbiorowego interesu konsumentów oraz przepisów u.o.k.i.k. lub innych ustaw chroniących interesy konsumentów (k. 2 akt adm.).

Wyniki analizy materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania wyjaśniającego wykazały istnienie podstaw do postawienia (...) zarzutu naruszenia zakazu, o którym mowa w przepisie art. 24 ust. 1 i 2 u.o.k.i.k., w związku z czym Prezes Urzędu wszczął przeciwko (...), postanowieniem nr 71 z dnia 26 czerwca 2019 r. (k. 2- 4 akt adm.), postępowanie w sprawie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów polegającej na niedopełnieniu obowiązku zapewnienia nabywcom lokali mieszkalnych – sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w G. przy ulicy (...) (budowa budynku (...), wchodzącego w skład Osiedla (...)) – co najmniej jednego ze środków ochrony, o których mowa w art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1805), zwanej dalej: ustawą deweloperską, co może naruszać art. 4 w zw. z art. 37 tej ustawy.

(...) pismem z 10 lipca 2019 r. ustosunkował się do postawionego zarzutu, który w jego ocenie jest za bezzasadny, gdyż jak podniósł nie działał sprzecznie z przepisami prawa, ani sprzecznie z dobrymi obyczajami. Przyznał, że nie zastosował żadnego ze środków ochrony, o których mowa w przepisach ustawy deweloperskiej oraz, że nie posiada rachunku powierniczego, jednak wskazał, że klienci byli o tym informowani w prospektach informacyjnych i umowach deweloperskich.

Jak podkreślił, budynki B1, B2 i B3 Osiedla (...) stanowią razem jedno przedsięwzięcie deweloperskie, które zostało podjęte przez Spółkę przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, tj. przed 28 kwietnia 2012 r., i do którego nie mają zastosowania przepisy tej ustawy, zgodnie bowiem a art. 3 pkt 10 ustawy deweloperskiej przez rozpoczęcie sprzedaży rozumie się podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zdaniem Powoda, takie ogłoszenie nie wymaga konkretyzacji przedmiotu, nie jest ofertą w rozumieniu prawa cywilnego i nie musi konkretyzować jakie mieszkania, w którym budynku są oferowane do sprzedaży. Mowa jest tu o oferowaniu lokali w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego, a nie etapu, budynku czy zadania. W jego ocenie informacja o rozpoczęciu sprzedaży lokali na Osiedlu (...) została podana do publicznej wiadomości 25 kwietnia 2012 r., czyli jeszcze przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Zaś w tej dacie posiadał już koncepcję urbanistyczno-architektoniczną zespołu zabudowy mieszkaniowo-usługowej Osiedla (...) z lutego 2012 r., czyli jak wywiódł, stan zaawansowania prac związanych z budową B3 umożliwiał określenie ilości lokali w budynku, ich powierzchnię i rozmieszczenie poszczególnych pomieszczeń.

(...) zauważył również, że banki, które udzielały nabywcom lokali kredytów na zakup nieruchomości w ww. inwestycji, nie kwestionowały informacji o braku rachunku powierniczego. W ocenie Spółki, fakt, iż kilkanaście banków udzielających kredytów hipotecznych nabywcom lokali nie miało wątpliwości co do charakteru rachunku posiadanego przez (...) potwierdza, iż dla prowadzonego przedsięwzięcia wystarczającym było założenie rachunku zwykłego. Jak podniósł, także (...), który udzielał mu kredytu na realizację budowy, wstępnie nie wymagał założenia rachunku powierniczego. Dopiero zmiany osobowe w zarządzie (...) skutkowały zmianą stanowiska w tej sprawie ( k. 716- 731, 740- 756 akt adm.).

W toku niniejszego postępowania, 5 listopada 2019 r. Prezes Urzędu przeprowadził rozprawę administracyjną. Na rozprawę wezwana została strona postępowania tj. (...) oraz przedstawiciele (...), w charakterze innej osoby, w rozumieniu art. 90 § 3 k.p.a. (k. 1084 akt adm.).

Pismem z 25 lutego 2020 r. Prezes Urzędu zawiadomił (...) o zakończeniu postępowania dowodowego w przedmiotowej sprawie oraz możliwości zapoznania się z aktami sprawy i o możliwości składania ewentualnych wniosków do 12 marca 2020 r. (k. 1756 akt adm.). Jednocześnie w tym dniu zostało wydane postanowienie o przedłużeniu terminu zakończenia postępowania do 16 marca 2020 r. (k. 1757 akt adm.).

Powód skorzystał z przysługującego uprawnienia i zapoznał się z aktami sprawy 13 marca 2020 r. (k. 1758 akt adm.).

Prezes UOKIK wydał zaskarżoną Decyzję 16 marca 2020 r. (k. 1777- 1786 akt adm.).

Pismem z 13 marca 2020 r., które wpłynęło do Urzędu 17 marca 2020 r., (...) wskazał, że pisma w przedmiocie zawiadomienia o możliwości zapoznania z aktami oraz dotyczące przedłużenia terminu do zakończenia postępowania odebrał 11 marca 2020 r., przez co niemożliwym było przygotowanie się z dnia na dzień do zapoznania z materiałem oraz złożenia ewentualnych wniosków. W związku z tym wniósł o wyznaczenie kolejnego terminu do zapoznania z aktami oraz złożenia wniosków, a w konsekwencji o wydanie postanowienia o przedłużeniu terminu zakończenia postępowania celem umożliwienia wykonania tych czynności (k. 1787- 1788 akt adm.).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych w trakcie postępowania administracyjnego, których autentyczność nie była podważana przez żadną ze stron postępowania, jak też w oparciu o niekwestionowane twierdzenia stron.

Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 k.p.c. pominął wnioskowane przez powoda dowody w piśmie datowanym na 21 marca 2022 r., uznając że nie są istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, a ponadto są spóźnione.

Wnioski dowodowe zawarte w ww. piśmie dotyczą okoliczności nieistotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż dotyczą konfliktu istniejącego pomiędzy (...) a powodem, którego podstawą jest przekonanie Powoda, iż Bank działał na jego szkodę. Tymczasem okoliczność ta nie ma wpływu na przypisanie Powodowi praktyki opisanej w zaskarżonej Decyzji.

Z kolei charakter rachunku pomocniczego 4 (...) prowadzonego przez (...) jest niesporny, gdyż jak stanowią niezaprzeczalne dowody i jak przyznał sam Powód nie ustanowił rachunku powierniczego w związku z realizacją inwestycji Osiedla (...).

Dodatkowo wnioski te były spóźnione, dokument w postaci pisma (...) Banku (...) w W. zatytułowany „Oświadczenie o potrąceniu wierzytelności” pochodzi z 31 marca 2020 r. a Powód wniósł o jego dopuszczenie w piśmie z 21 marca 2002 roku czyli po niespełna dwóch latach od złożenia odwołania. Również wniosek o zażądanie od Prokuratury Okręgowej (...) w W. nadesłania do akt niniejszej sprawy a następnie dopuszczenia jako dowodu dokumentu w postaci „Sprawozdania z badania wraz z opinią”, sporządzonego 6 grudnia 2021 r. przez biegłego sądowego z zakresu ekonomii śledczej B. C., (który to dokument znajduje się w aktach postępowania przygotowawczego w sprawie o sygnaturze akt PO II Ds (...) Prokuratury Okręgowej (...)), należy uznać za złożony zbyt późno, podobnie jak wniosek o dopuszczenie dowodu z dokumentu w postaci pisma Prokuratury Okręgowej (...) w W. z 17 stycznia 2022 r., sporządzonego w sprawie PO II Ds. (...).

Wprawdzie zgodnie z treścią art. 205 ¹² § 2 k.p.c. jeżeli nie zarządzono przeprowadzenia posiedzenia przygotowawczego, strona może przytaczać twierdzenia i dowody na uzasadnienie swoich wniosków lub dla odparcia wniosków i twierdzeń strony przeciwnej aż do zamknięcia rozprawy, jednak z zastrzeżeniem niekorzystnych skutków, które według przepisów kodeksu mogą dla niej wyniknąć z działania na zwłokę lub niezastosowania się do zarządzeń przewodniczącego i postanowień sądu. Sąd może bowiem w myśl art. 235 ² § 1 pkt 5 k.p.c. pominąć dowód zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania. Sąd uznał zatem, ze złożenie ww. wniosków na krótko przed terminem rozprawy (pismo zawierające wnioski wpłynęło do Sądu 24 marca 2022 r., czyli tydzień przed terminem rozprawy) w sytuacji, gdy odwołanie wpłynęło do Sądu już w 2020 roku należy potraktować jako działanie na zwłokę sprzeczne z zasadą szybkości postępowania wyrażoną w art. 6 k.p.c.

W tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zważył, co następuje:

Odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona Decyzja Prezesa UOKIK dotycząca stosowania przez Powoda praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów jest słuszna i ma oparcie w przepisach prawa, a samo działanie organu regulacyjnego zostało podjęte w interesie publicznym, zgodnie z art. 1 ust. 1 u.o.k.i.k.

W pierwszej kolejności odnosząc się do zarzutów naruszenia przez Pozwanego przepisów procedury administracyjnej należy wskazać, że postępowanie sądowe przed Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów jest postępowaniem kontradyktoryjnym, w którym uwzględnia się materiał dowodowy zgromadzony w postępowaniu administracyjnym, co nie pozbawia stron możliwości podnoszenia nowych twierdzeń faktycznych i nowych dowodów. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zobowiązany jest do wszechstronnego zbadania wszystkich istotnych okoliczności sprawy, przy uwzględnieniu zasad rozkładu ciężaru dowodu i obowiązku stron w postępowaniu dowodowym (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 lutego 2007 r., sygn. akt VI ACa 952/06). Ewentualne naruszenie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego w toku prowadzonego postępowania administracyjnego nie jest przedmiotem postępowania przed tutejszym Sądem, jak również nie stanowi samoistnej podstawy uchylenia decyzji w tym postępowaniu, albowiem nie ma ono wpływu na ocenę prawidłowości zaskarżonej decyzji. Wniesienie odwołania od decyzji administracyjnej wszczyna bowiem postępowanie sądowe, w którym Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów rozpoznaje sprawę od nowa, w zakresie przedmiotu sprawy. Należy również stwierdzić, że specyficzny tryb postępowania, z jakim mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie, opiera się na zasadzie, że strona odwołująca się, czyli powód zwalcza w procesie dowody zebrane przez organ w toku postępowania administracyjnego, przedstawiając sądowi inne dowody, które zmierzają do obalenia twierdzeń organu. Sąd na nowo przeprowadza zatem postępowanie dowodowe, gromadząc materiał dowodowy w postępowaniu sądowym, z tego też względu przebieg postępowania administracyjnego nie ma wpływu na ostateczną decyzję podejmowaną przez Sąd.

Skoro powód twierdzi, że zbyt późno dowiedział się o możliwości wypowiedzenia się na temat zebranych dowodów i materiałów w postępowaniu administracyjnym, co uniemożliwiło mu odniesienie do nich, nie było przeszkód do wyrażenia swojego stanowiska w postępowaniu sądowym i w efekcie przedstawienie dodatkowych twierdzeń i dowodów. Dlatego zarzuty naruszenia przepisów postępowania administracyjnego należy uznać za bezzasadne.

W pkt I Decyzji Prezes UOKiK określił niedozwoloną praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, jakiej miał dopuścić się Powód. Pozwany przyjął, że dana praktyka narusza art. 4 w zw. z art. 37 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Zgodnie z art. 24 ust. 1 u.o.k.i.k. zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do treści art. 24 ust. 2 u.o.k.i.k. przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami zachowanie przedsiębiorcy.

Oceny, czy w danym przypadku mamy do czynienia z praktyką oznaczoną w art. 24 ust. 2 ustawy można zatem dokonać na podstawie ustalenia łącznego spełnienia następujących przesłanek:

1)  sprzeczności z prawem lub dobrymi obyczajami działania przedsiębiorcy,

2)  godzenia tymi działaniami w zbiorowy interes konsumentów.

Nie budzi wątpliwości w niniejszej sprawie, że Powód jest przedsiębiorcą i że podejmuje działania w obrocie z konsumentami. Rozstrzygnięcia wymagały więc kwestie, czy zakwestionowane zachowanie Powoda jest sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami i czy narusza zbiorowe interesy konsumentów.

Wspomniana sprzeczność z prawem może polegać na niezgodności podejmowanych działań z przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W zaskarżonej Decyzji Pozwany stwierdził, że Powód nie dopełnił obowiązku zapewnienia nabywcom lokali mieszkalnych – sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w G. przy ulicy (...) (budowa budynku (...) wchodzącego w skład Osiedla (...)) – co najmniej jednego ze środków ochrony, o których mowa w art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska).

Artykuł 4 ustawy deweloperskiej nakłada na dewelopera obowiązek zapewnienia nabywcom lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego co najmniej jednego z wymienionych w tym przepisie środków ochrony w postaci:

1) zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego;

2) otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej;

3) otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej;

4) otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Zgodnie jednak z art. 37 tej ustawy, przepis art. 4 ustawy stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po wejściu w życie ustawy, tj. po 28 kwietnia 2012 r.

W konsekwencji rozpoczęcie sprzedaży przed dniem wejścia w życie ustawy implikuje brak wskazanego obowiązku dewelopera. W takim przypadku deweloper w prospekcie informacyjnym zamieszcza w sposób widoczny dla nabywcy informację o braku stosowania środków ochrony, o których mowa w art. 4 (art. 38 ustawy deweloperskiej).

W niniejszej sprawie sporne jest, czy Powód rozpoczął sprzedaż przed dniem wejścia w życie ustawy deweloperskiej, czy też po jej wejściu w życie. Strony mają bowiem różne zdania co do momentu rozpoczęcia sprzedaży, podczas gdy data rozpoczęcia sprzedaży ma zasadnicze znaczenie dla objęcia Powoda rzeczonym obowiązkiem.

Powód stał na stanowisku, że rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło wraz z zamieszeniem 25 kwietnia 2012 r. w gazecie (...) na stronie nieruchomości oraz w Gazecie (...) dodatek (...) na str. 6 ogłoszenia o treści:

„OSIEDLE (...)

(...)

Mieszkania o funkcjonalnym rozkładzie od 29,82 m2 do 69,30 m2.

W doskonałej lokalizacji G.-P. ul. (...).

(...)

(...)

tel. (...)

Dlatego, uznając, że w świetle art. 37 ustawy deweloperskiej nie miał do niego zastosowania art. 4 tej ustawy, nie zapewnił nabywcom lokalu mieszkalnego żadnego środka ochrony przewidzianego ustawą deweloperską.

Zaś w ocenie Pozwanego wraz z zamieszczeniem wyżej ogłoszenia nie doszło do rozpoczęcia sprzedaży, które miało miejsce po wejściu w życie ustawy, a skoro tak, to Powód powinien wdrożyć wymagane ustawą środki ochrony konsumentów.

Wobec powyższego, kwestią która wymagała rozstrzygnięcia było ustalenie, kiedy Powód rozpoczął sprzedaż lokali mieszkalnych w rozumieniu przepisów ustawy deweloperskiej.

Zgodnie z przepisem art. 3 pkt 10 ustawy deweloperskiej rozpoczęciem sprzedaży jest podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Jednym z elementów definicji „rozpoczęcia sprzedaży” jest podanie informacji do publicznej wiadomości. Chodzi o przekazanie komunikatu językowego do nieokreślonego kręgu adresatów, że deweloper oferuje lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Podaniem informacji do publicznej wiadomości są wszelkiego rodzaju reklamy i ogłoszenia, niezależnie od ich formy oraz kanału komunikacji, o ile potencjalnie może je odebrać dowolny adresat (tak też B. Gliniecki, Ustawa..., s. 60). Przykłady: 1) ogłoszenie prasowe, 2) reklama radiowa, 3) reklama telewizyjna, 4) billboard (reklama wielkoformatowa). Omawianą przesłankę spełnia również zamieszczenie informacji w internecie (podobnie B. Gliniecki, Ustawa..., s. 60). Informacja może być umieszczona na stronie internetowej dewelopera albo innej osoby.

Jednocześnie deweloper ma przekazać komunikat językowy, w którym zgłasza gotowość do zawarcia umów dotyczących zbycia lokali lub domów (może to być umowa definitywna lub umowa przedwstępna). Z punktu widzenia cywilnoprawnego informację tę należy więc zakwalifikować jako zaproszenie do zawarcia umowy (art. 71 k.c.). Wbrew skojarzeniom semantycznym (z uwagi na wyrażenie: „oferowanie”) informacja taka nie jest ofertą w rozumieniu art. 66 § 1 k.c., ponieważ nie wyraża stanowczej woli dewelopera co do zawarcia umowy, nie określa jej istotnych postanowień ani nie zachowuje wymaganej formy aktu notarialnego. Osobie, która otrzymała taką informację, nie przysługuje roszczenie wobec dewelopera o zawarcie umowy.

Poza sporem było, że Powód podał do publicznej wiadomości informację o rozpoczęciu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego w postaci budowy „Osiedla (...), natomiast sporne było czy ogłoszenie to można uznać za „rozpoczęcie procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.” w rozumieniu przepisów ustawy deweloperskiej.

Zdaniem Sądu do rozpoczęcia sprzedaży nie jest wystarczające samo przekazanie o tym informacji, gdyż skoro deweloper w ramach informacji składa zaproszenie do zawarcia umowy przedmiot sprzedaży musi być dostatecznie skonkretyzowany, zwłaszcza dla konsumenta, który jest zainteresowany nabyciem określonego lokalu/domu. Trudno zatem mówić o rozpoczęciu sprzedaży w sytuacji wystosowania jedynie informacji bez możliwości realnego oferowania lokali do sprzedaży tj. poprzez wskazanie gdzie lokal będzie się znajdował, na którym piętrze, jaką będzie miał powierzchnię, czy jak będą usytuowane poszczególne pomieszczenia.

Przesłanki tej nie wysłowiono wprost w definicji rozpoczęcia sprzedaży, jaką zamieszczono w art. 3 pkt 10. Można ją jednak wyprowadzić – w drodze wykładni funkcjonalnej – ze sformułowania: „oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego”. Sformułowanie to wskazuje na potrzebę konkretyzacji przedmiotu oferty handlowej dewelopera. Konkretyzacja dotyczyć powinna zarówno przedsięwzięcia deweloperskiego, jak i lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych, które mają zostać wybudowane w ramach tego przedsięwzięcia. Przedsięwzięcie deweloperskie musi być „określone”, czyli skonkretyzowane, odróżnialne od innych procesów inwestycyjnych. Na etapie rozpoczęcia sprzedaży powinno być już wiadomo, jakie dokładnie obiekty budowlane mają powstać w ramach tego przedsięwzięcia. Ponadto aby sensownie mówić o oferowaniu lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, muszą być one dostatecznie sprecyzowane. Skoro rozpoczynając sprzedaż, deweloper zgłasza gotowość do zawarcia umowy z nabywcą, to przedmiot tej umowy (lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny) powinien być wystarczająco określony. W przeciwnym razie zawarcie skutecznej umowy jest niemożliwe. [T. Czech [w:] Ustawa deweloperska. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2018, art. 3].

W piśmiennictwie istnieją rozbieżności, co do tego, jakie dodatkowe przesłanki - oprócz wymogu dotyczącego podania informacji do publicznej wiadomości – muszą być spełnione, aby można było mówić o rozpoczęciu sprzedaży. Wskazuje się min. na następujące okoliczności:

1)  sporządzenie projektu architektoniczno-budowlanego (tak R. Tymiec [w:] Prawo..., s. 641),

2)  sporządzenie projektu budowlanego (tak B. Gliniecki [w:] Prawo..., s. 1001; B. Gliniecki, Ustawa..., s. 60),

3)  złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę (tak A. Tułodziecka, I. Heropolitańska, Ustawa..., s. 70),

4)  uzyskanie pozwolenia na budowę (tak P. Kuglarz [w:] R. Adamus, B. Groele, A. Machowska, Z. Miczek, P. Kuglarz, J. Płoch, Upadłość deweloperska. Komentarz do wybranych przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Warszawa 2012, s. 143; K. Maj, Praktyczne..., s. 121–122),

5)  uzyskanie ostatecznego pozwolenia na budowę,

6)  nabycie własności (użytkowania wieczystego) gruntu, na którym ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie (tak R. Tymiec [w:] Prawo..., s. 641; J. Wszołek, Zakres..., s. 19),

7)  rozpoczęcie robót budowlanych,

8)  zawarcie przynajmniej jednej umowy z nabywcą (por. A. Tułodziecka, I. Heropolitańska, Ustawa..., s. 70).

Natomiast za odosobnione należy uznać stanowisko, iż – zgodnie z literalną wykładnią art. 3 pkt 10 – dalsze przesłanki nie są wymagane, a wystarczy podać informację do publicznej wiadomości (tak A. Burzak, M. Okoń, P. Pałka, Ochrona..., s. 103).

Mając na uwadze przepisy ustawy deweloperskiej, Sąd uznał, że do rozpoczęcia sprzedaży nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, ponieważ z treści wzoru formularza informacyjnego stanowiącego załącznik nr 1 do ustawy deweloperskiej, wynika, że rozpoczęcie sprzedaży lokali jest możliwe, nawet jeśli pozwolenie na budowę nie zostało jeszcze udzielone.

Podobnie jest w przypadku prawa własności gruntu, bowiem obowiązkiem dewelopera jest zamieszczenie w formularzu informacyjnym informacji, czy na datę jego sporządzenia deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma zamiar zrealizować przedsięwzięcie deweloperskie. Z czego wynika, że może nabyć prawo do tej nieruchomości w terminie późniejszym (tak też K. Maj, Praktyczne..., s. 121–123; odmiennie R. Tymiec [w:] Prawo..., s. 641; J. Woszołek, Zakres..., s. 19; pismo Prezesa UOKiK z 29.05.2012 r., MPB 2014/2) oraz T. Czech [w:] Ustawa deweloperska. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2018, art. 3).

Reasumując Sąd uznał, że wymaganie konkretyzacji nie jest spełnione, gdy deweloper posiada zaledwie koncepcję urbanistyczno- architektoniczną zabudowy, czyli pomysł i wyobrażenie zabudowy, ale dopiero gdy dysponuje już przynajmniej finalnym projektem architektoniczno-budowlanym, który opisuje lokale mieszkalne i domy jednorodzinne, jakie mają zostać wybudowane w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Projekt ten określa bowiem funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego (art. 34 ust. 3 pkt 2 Prawa budowlanego).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy podnieść, że zamieszone w 25 kwietnia 2012 r. w prasie ogłoszenie na temat Osiedla (...) może stanowić co najwyżej informację o rozpoczęciu przedsięwzięcia deweloperskiego, a nie o rozpoczęciu oferowania do sprzedaży skonkretyzowanych lokali. W tej dacie bowiem Powód nie dysponował projektem architektoniczno-budowlanym, a zatem nie miał jeszcze faktycznej możliwości oferowania lokali, ponieważ były bliżej nieokreślone w niezaprojektowanych jeszcze finalnie budynkach.

Dopiero 16 lipca 2012 r. (...) i Grupa (...) Sp. z o.o. podpisały Protokół Zdawczo-Odbiorczy w zakresie Projektu Budowlanego zamiennego co do budynków nr (...), a zatem dopiero co najwyżej od tego momentu można mówić o oferowaniu przez Powoda skonkretyzowanych lokali w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Warto również dodać, że działania istotne z punktu widzenia oferowania lokali do sprzedaży, miały miejsce jeszcze później. Otóż makieta przedstawiająca widok Osiedla (...) obejmujący trzy budynki, tj. B1, B2 i B3 została odebrana przez Powoda od wykonawcy 20 listopada 2013 r. i była prezentowana w biurze sprzedaży lokali, które zostało otwarte dopiero 16 grudnia 2013 r.

Dodatkowo podkreślenia wymaga, że projekt architektoniczny dla budynku (...) został sporządzony jeszcze później, bo w marcu 2014 r., z kolei 17 października 2014 r. w prasie ukazało się ogłoszenie dotyczące Osiedla (...), które zawierało również wizualizację zabudowy składającej się z trzech budynków. Prospekt Informacyjny dla inwestycji Osiedle (...) (...) został zaś sporządzony 30 czerwca 2016 r.

Natomiast posiadanie prospektu jest niezbędne w przypadku prowadzenia sprzedaży lokali przez dewelopera, gdyż w art. 17 ust. 1 ustawy deweloperskiej wskazano, że deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z art. 17 ust. 2 w przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny sporządza się dla zadania inwestycyjnego. Dany prospekt powinien być zatem przygotowany jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży, aby wraz z rozpoczęciem sprzedaży był dostępny.

Brak jest co prawda dokładnej daty wydania prospektu dla budynków (...). Tym niemniej sam powód podał, że miało to miejsce już po otwarciu biura sprzedaży inwestycji w dniu 16 grudnia 2013 r.

Tym samym wszystkie istotne okoliczności świadczące o rozpoczęciu przez dewelopera sprzedaży w ramach Osiedla (...) miały miejsce po wejściu w życie ustawy deweloperskiej, a zatem bezzasadny jest zarzut Powoda dotyczący art. 5 ustawy deweloperskiej.

Podsumowując, skoro do 29 kwietnia 2012 r. nie nastąpiło rozpoczęcie sprzedaży w rozumieniu przepisów ustawy deweloperskiej (to jest nie nastąpiło rozpoczęcie procesu oferowania lokali mieszkalnych w ramach tego przedsięwzięcia deweloperskiego), to Powód nie mógł skutecznie zwolnić się z obowiązku respektowania przepisów ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r., miał więc obowiązek, w wypadku realizacji budowy Osiedla (...), w tym budynku (...), stosowania środków, o których mowa w art. 4 ustawy deweloperskiej, a mimo to ich nie zastosował. Tym samym dopuścił się naruszenia art. 4 w zw. z art. 37 ustawy deweloperskiej.

Bezprawna praktyka musi być wymierzona w zbiorowe interesy konsumentów. Do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów konieczne jest, by działanie przedsiębiorcy zostało skierowane nie do konkretnego adresata, lecz do adresata, którego nie da się z góry oznaczyć indywidualnie, tzn. że każdy konsument, który znalazłby się w takim samym stanie faktycznym, zostałby przez przedsiębiorcę potraktowany identycznie. Godzenie w zbiorowe interesy konsumentów może polegać zarówno na naruszeniu zbiorowych interesów konsumentów, jak i na samym zagrożeniu ich naruszenia. Interes konsumentów, który może być naruszony działaniem przedsiębiorcy, to jedynie interes prawny rozumiany jako określone potrzeby konsumenta uznane przez ustawodawcę za godne ochrony. Oceniając działanie przedsiębiorcy przez pryzmat definicji zawartej w art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów należy ustalić, czy jego działania mogą naruszać interesy nieoznaczonego kręgu potencjalnych klientów.

Niewątpliwie opisana wyżej praktyka naruszała zbiorowe interesy konsumentów, albowiem Powód swoją ofertę nabycia lokali kierował do nieograniczonego i bliżej nieokreślonego kręgu konsumentów.

Praktyka ta wypełnia zatem przesłanki praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 u.o.k.i.k.

Konsekwencją braku stosowania przez dewelopera środków ochrony, jak np. posiadanie przez dewelopera dla danej inwestycji mieszkaniowego rachunku powierniczego, jest zmniejszenie poziomu bezpieczeństwa środków zainwestowanych przez konsumentów w zakup lokalu mieszkalnego. W tej sytuacji pomimo, że lokale w budynku (...) nie stanowią już przedmiotu oferty dewelopera, nie został ostatecznie sfinalizowany proces ich sprzedaży bowiem nie doszło do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia własności tych lokali na nabywców, co jest przedmiotem umowy łączącej dewelopera z nabywcą, to nieustanowienie środków ochrony, o których mowa w ww. art. 4 ustawy deweloperskiej, dla nabywców lokali w budynku (...) (podobnie jak w pozostałych budynkach) było i pozostaje bezprawne dlatego koniecznym stało się nakazanie zaniechania stosowania orzeczonej praktyki w oparciu o art. 26 ust. 1 u.o.k.i.k.

Biorąc powyższe pod uwagę, istniały podstawy do wdrożenia przez Prezesa UOKIK środka na zasadzie art. 26 ust. 2 u.o.k.i.k. Zgodnie z tym przepisem w decyzji, o której mowa w ust. 1, Prezes Urzędu może określić środki usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, w szczególności zobowiązać przedsiębiorcę do złożenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia o treści i w formie określonej w decyzji. Środki, o których mowa w art. 26 ust. 2 u.o.k.i.k. powinny być proporcjonalne do wagi i rodzaju naruszenia oraz konieczne do usunięcia jego skutków.

Sąd zważył, iż celowym jest nałożenie na Powoda obowiązku usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, w związku z praktyką stwierdzoną w pkt I Decyzji poprzez skierowanie - w terminie miesiąca od daty uprawomocnienia się niniejszej Decyzji - korespondencji do wszystkich konsumentów, którzy zawarli z powodem umowy deweloperskie/sprzedaży lokalu mieszkalnego na Osiedlu (...) w budynku (...), wskazującą że organ regulacyjny uznał, że deweloper nie zapewnił nabywcom stosownego, określonego ustawą środka ochrony, wraz z informacją, że treść Decyzji w tej sprawie będzie dostępna na konkretnej stronie urzędu.

Według Sądu skierowanie do ww. konsumentów przedmiotowej informacji pozwoli na powiadomienie ich o bezprawności zastosowanej wobec nich praktyki. Celowym jest także opublikowanie na oficjalnej stronie Spółki komunikatu o tożsamej treści wobec potrzeby poinformowania konsumentów o sprzecznych z prawem działaniach Powoda, co będzie miało walor edukacyjny. Zamieszczenie omawianej informacji ma znaczenie również na przyszłość, ponieważ istnieje możliwość, iż Powód będzie zmierzał do realizacji pozostałych części przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Osiedle (...)”, a skoro tak, to istotnym jest aby również przyszli klienci/konsumenci byli świadomi, że przysługują im środków ochrony, o których mowa w art. 4 ustawy deweloperskiej.

Biorąc powyższe względy pod uwagę Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nie znajdując podstaw do jego uwzględnienia, oddalił wniesione przez Powoda odwołanie na podstawie art. 479 ^31a § 1 k.p.c.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Z uwagi na oddalenie odwołania, Powoda należało uznać za stronę, która przegrała proces i zasądzić od niego na rzecz pozwanego zwrot kosztów procesu, na które złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 720,00 zł ustalone w oparciu o § 14 ust. 2 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 265).

Sędzia SO Anna Maria Kowalik

(...)

(...)

(...)

(...)

(...)