Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 października 2018 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XX Wydział Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Magdalena Kurc - Mazurkiewicz
Protokolant:	protokolant sądowy Agnieszka Nowicka

po rozpoznaniu w dniu 18 września 2018 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

z interwencją uboczną po stronie pozwanej Galeria (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w W.

o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną

I.  uznaje za bezskuteczną w stosunku do (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. czynności prawnej w postaci umowy sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości M., gmina P., dla której Sąd Rejonowy w P. prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), zawartej w dniu 13 listopada 2008 r. pomiędzy (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością spółką komandytową w W. a (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w W., jako dokonanej z pokrzywdzeniem (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.;

II.  ustala, że (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. wygrała proces w 100%, pozostawiając szczegółowe wyliczenie kosztów procesu Referendarzowi sądowemu.

SSO Magdalena Kurc-Mazurkiewicz

Sygn. akt XX GC 407/09

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 3 lipca 2009 r. powódka – (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. wniosła przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w W. o uznanie za bezskuteczną w stosunku do niej czynności prawnej w postaci umowy sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości M., gmina P. (dla której Sąd Rejonowy w P. prowadzi księgę wieczystą o numerze (...)) zawartej dnia 13 listopada 2008 r. pomiędzy (...) (...) spółą z ograniczoną odpowiedzialnością spółką komandytową w W. a (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w W., jako dokonanej z pokrzywdzeniem powodowej spółki. Jednocześnie powódka wniosła o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według spisu kosztów. W uzasadnieniu swojego stanowiska powódka powołała się na fakt zawarcia z Centrum (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w W. następujących umów.

W dniu 29 marca 2007 r. powódka zawarła z Centrum (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w W. umowę, na podstawie której Centrum (...) zobowiązało się do wybudowania pawilonu handlowego, oddania go do użytku i przeniesienia własności nieruchomości wraz z wybudowanym pawilonem handlowym i towarzyszącą mu infrastrukturą na rzecz powódki za cenę ustaloną w umowie. W dniu 29 października 2007 r. Centrum (...) zawarło z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością umowę cesji, na podstawie której doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy na (...) (...). Powódka każdorazowo potwierdzała zgodę na cesję. W wykonaniu tej umowy powódka wpłaciła na rzecz Centrum (...)Handlowego a następnie (...) kwotę 17.787.738,53 złotych, na potwierdzenie czego wystawiono faktury VAT. Zarówno (...) oraz (...) sp. z o.o. sp. k. są spółkami pośrednio lub bezpośrednio własnością przedsiębiorcy A. B..

Następnie powódka powołała się na zawartą w dniu 5 czerwca 2007 r. w formie aktu notarialnego (Rep. A Nr (...)) z (...) umowę, na podstawie której (...) zobowiązało się do wybudowania na nieruchomości położonej w S. pawilonu handlowego i przeniesienia własności nieruchomości wraz z wybudowanym na niej pawilonem handlowym i towarzyszącą mu infrastrukturą na rzecz powódki. W dniu 29 października 2007 r. Centrum (...) zawarło z (...) (...) umowę cesji, na podstawie której doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy na (...) (...). Powódka każdorazowo potwierdzała zgodę na cesję. W wykonaniu tej umowy powódka wpłaciła na rzecz (...) (...) kwotę 7.390,638 złotych, na potwierdzenie czego wystawiono faktury VAT.

Nadto oprócz kwot przekazanych pozwanemu na realizację powyższych projektów w związku z realizacją inwestycji w M. w dniu 14 sierpnia 2008 r. powódka zawarła ze spółką (...) sp. z o.o. sp. k. umowę pożyczki na kwotę 1.830.000 złotych. W wykonaniu umowy pożyczki powódka w dniu 22 sierpnia 2008 r. przekazała na konto bankowe (...) (...) kwotę 1.830.000 złotych, zaś (...) (...) zobowiązał się zwrócić kwotę pożyczki powiększoną o odsetki w terminie 6 miesięcy licząc od dnia wypłacenia pożyczki, zatem (...) (...) powinien zwrócić kwotę pożyczki najpóźniej do dnia 22 lutego 2009 r. Na wypadek opóźnień ze zwrotem pożyczki, strony przewidziały obowiązek zapłaty odsetek maksymalnych. Pomimo upływu terminu zwrotu pożyczki (...) (...) nie zwrócił powódce ani kwoty pożyczki, ani należnych odsetek.

Centrum (...) uchylało się od wykonania obowiązków wynikających z umów dotyczących inwestycji w M. i S., dlatego powódka wezwała go do usunięcia naruszeń w terminie 7 dni pod rygorem odstąpienia od umów. (...) (...) nie podjął żadnych kroków w celu usunięcia naruszeń, więc powódka w dniu 28 listopada 2008 r. złożyła notarialne oświadczenie o odstąpieniu od umów dotyczących inwestycji w M. i S. i wezwała (...) (...) do zwrotu kwot otrzymanych w wykonaniu obu omów. Łącznie (...) (...) był zobowiązany do zwrotu powódce kwoty 27.076.676,64 złotych wraz z odsetkami z tytułu umów dotyczących inwestycji w M. i S. oraz umowy pożyczki. Wobec faktu, że żadna z wierzytelności nie została zapłacona pomimo upływu terminów płatności, powódka wystąpiła do Sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktom notarialnym w trybie art. 777 k.p.c. Sąd Rejonowy dla Warszawy Woli w Warszawie wydał w odniesieniu do obu umów dotyczących inwestycji w M. i S. postanowienia o nadaniu klauzuli wykonalności aktom notarialnym. Na ich podstawie powódka zamierzała prowadzić egzekucję z nieruchomości należących do dłużnika, to jest nieruchomości w M., w S. oraz w M.. Jednakże po uzyskaniu odpisów ksiąg wieczystych nieruchomości okazało się, że nieruchomość w M. została sprzedana w dniu 13 listopada 2008 r. na rzecz innej spółki z grupy spółek powiązanych z (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Wartość nieruchomości w M. i S. nie pozwala na zaspokojenie wierzytelności powódki.

W ocenie powódki sprzedaż nieruchomości nosi znamiona czynności dokonanej z pokrzywdzeniem wierzyciela i winna być uznana za bezskuteczną względem powódki. Powódka wskazała w szczególności na działanie dłużnika z zamiarem pokrzywdzenia wierzyciela oraz wiedzę (...) sp. z o.o., jako osoby trzeciej, o tym, że dłużnik działa z pokrzywdzeniem wierzyciela. W majątku dłużnika pozostały jedynie nieruchomości położone w M. i S., których wartość nie pozwala na zaspokojenie wierzytelności powoda. Strona powodowa powołała się także na fakt, iż pomiędzy (...) sp. z o. o. sp. k. oraz (...) Sp. z o.o. zachodzą powiązania rodzinne, oraz okoliczność iż mimo dokonanej transakcji sprzedaży nie nastąpił żaden transfer środków pieniężnych od (...) sp. z o.o. do (...) sp. z o.o. sp. k. (pozew, k. 2-20)

W odpowiedzi na pozew pozwana – (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jej rzecz od powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwana wniosła jednocześnie o zawiadomienie o niniejszym postępowaniu i wezwanie do udziału w nim spółki Galeria (...) (dawniej (...) sp. z o.o. sp. k.), od której pozwany nabył sporną nieruchomość, a w przypadku przegranej pozwany będzie zmuszony do znoszenia egzekucji z nieruchomości zakupionej na podstawie spornej umowy. Pozwany wskazał, iż strona powodowa nie zdołała wykazać, iż powstał lub zwiększył się stan niewypłacalności spółki Galeria (...) sp. z o.o. w W.. W ocenie pozwanego powód nie wykazał, że chociażby próbował zbadać czy próbować prowadzić egzekucję z majątku w postaci nieruchomości położonych w M. czy S., nadto czy Galeria (...) ma inny majątek poza nieruchomością położona w M., oraz jaka jest ewentualna wartość tego majątku. Nadto powód jest zabezpieczony rzeczowo na nieruchomościach Galerii (...) sp. z o.o. sp. k., gdyż oprócz roszczeń powoda księgi wieczyste nie zawierają wpisów innych hipotek o znacznej wysokości, a w większości tych ksiąg wierzytelności powoda znajdują się na pierwszym miejscu.

Pozwany wskazał także, iż powód nie przedłożył dowodów na istnienie podstaw do wystosowania wezwań do usunięcia naruszeń oraz odstępnie od umów. Dowodem na to nie są same oświadczenia o poddaniu się egzekucji opatrzone klauzulami wykonalności. Podniesiono także, że powód nie udowodnił wartości nieruchomości położonych w S. i w M.. Pozwany wskazał, że (...) sp. z o.o. sp. k. – obecnie Galeria (...) sp. z o.o. sp. k. – nabył prawa z umów z dnia 29 marca 2007 r. i 5 czerwca 2007 r. za zgodą powoda, który nie miał świadomości, iż spółka ta jest właścicielem nieruchomości w M. ani nie domagał się ustanowienia żadnych dodatkowych zabezpieczeń, a za wystarczające uznawał hipoteki na nieruchomościach w M. i S.. W ocenie pozwanego strona powodowa z uwagi na problemy finansowe zmierzała do znalezienia pretekstu pozwalającego na wycofanie się zawartych umów. Powód bezpodstawnie zwlekał z zapłatą kolejnych transz zaliczek a w końcu wezwał interwenienta do usunięcia wykrytych wad bez podania o jakie wady dokładnie chodzi. W kwestii zaś umowy z dnia 13 listopada 2008 r. pozwany wskazał, że powód nie wykazał, że jej zawarcie doprowadziło do pokrzywdzenia wierzycieli w tym powoda. W ocenie pozwanego strona nie wskazała jakie były warunki umowy czy sposób płatności a bez tego nie można ustalić jej wpływu na rzeczywistą wypłacalność sprzedającego. Pozwany wskazał, że została ona zawarta na warunkach rynkowych, za cenę znacznie przewyższającą cenę jej nabycia przez sprzedającego. Cena została uiszczona częściowo w gotówce (350.000 zł) a częściowo potrącona z wierzytelnościami pozwanego wobec Galerii (...). (odpowiedź na pozew, k. 347-364).

W piśmie z dnia 12 sierpnia 2009 r. strona powodowa wskazała, że w jej ocenie zostały spełnione przesłanki powództwa w oparciu o treść art. 527 k.c. Pozwany nie wykazał, iż rzeczywiście kwestionuje wierzytelność podlegającą ochronie, gdyż kwestionowałby tytuł egzekucyjny w postaci postanowień o nadaniu klauzuli wykonalności na akty notarialne, ani nie wytoczył powództwa przeciwegzekucyjnego, które stały się prawomocne. Nadto w ocenie powoda dłużnik dopuścił się istotnych naruszeń skutkujących możliwością odstąpienia od umowy przez powoda. W kwestii braku domagania się obciążenia nieruchomości w M. powód wskazał, iż w okresie przenoszenia umów z (...) na dłużnika, nie miał świadomości, iż dłużnik jest w jej posiadaniu. Nie jest wystarczającym zabezpieczeniem ustanowienie hipotek na nieruchomościach w S. oraz M. w wysokości 25.000.000 zł, gdyż realna wartość tych nieruchomości to 7.800.000 zł. Powód zaprzeczył także, że celem sprzedaży nieruchomości w M. było zaspokojenie banku (...), gdyż brak jest na to dowodów. Wyzbycie się około 60% majątku stanowi niewątpliwie o zwiększeniu stanu niewypłacalności dłużnika. Natomiast powiązania rodzinne podmiotów transakcji świadczą o działaniu z pełną świadomością państwa B., to jest dłużnika i pozwanego (pismo, k. 1043-1063)

Pismem z dnia 13 grudnia 2010 r. oraz 31 stycznia 2011 r. Galeria (...) sp. z o.o. sp. k. w W. zgłosiła przystąpienie do sprawy po stronie pozwanej – jako interwenient uboczny, popierając wszystkie twierdzenia pozwanego., wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania. Interwenient wskazał, iż w związku z wszczęciem sprawy o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego w postaci aktu notarialnego dotyczącego inwestycji w S. – złożył wobec powoda oświadczenie o potrąceniu rzekomego roszczenia powoda względem interwenienta o zwrot zaliczek z przysługującymi interwenientowi wobec powoda roszczeniami o zapłatę kar umownych i o naprawienie szkody wyrządzonej w związku z zawinionym przez powoda naruszeniem umowy z dnia 5 czerwca 2007 r. Interwenient podnosił także, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn zawinionych przez powoda, co doprowadziło do powstania szkody po stronie interwenienta (pismo - k. 1416; 1426-1431).

W odpowiedzi na zgłoszenie interwenienta ubocznego, strona powodowa wskazała, że podtrzymuje dotychczasowe stanowisko przedstawione w sprawie (pismo - k. 1503-1513).

W piśmie z dnia 20 maja 2011 r. strona pozwana wskazała, iż na spornej nieruchomości położonej w M., po zawarciu umowy z dnia 13 listopada 2008 r. – pozwany dokonał licznych prac budowlanych, co znacznie zwiększyło jej wartość, tj. m.in. dokonano zabudowania jej domami w stanie deweloperskim, wykopano basen jachtowy, utworzono trawniki i tereny zielone, wykonano dwa korty tenisowe i wybudowano budynek Szkoły (...) z pełnym wyposażeniem o powierzchni ok. 800 m ² (pismo, k. 1548-1551).

W dalszym toku postępowania strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska. Na rozprawie w dniu 18 września 2018 r. Sąd dopuścił dowód z dokumentów dołączonych do pozwu, odpowiedzi na pozew i dalszych pism procesowych na okoliczności w nich wskazane a ponadto w aktach dołączonych o sygn. XX GCo 164/09.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Dnia 29 marca 2007 r. A. B. – działający w imieniu i na rzecz Centrum (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. (dalej jako (...)) – jako sprzedający zawarł z M. L. – działającym w imieniu i na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. (dalej jako (...)) – jako kupującym w formie aktu notarialnego, Umowę zobowiązującą do wybudowania (...) oraz Przedwstępną Umowę Sprzedaży Nieruchomości. Umowa ta dotyczyła nieruchomości położonej w M., której ówczesnym właścicielem była (...) spółka akcyjna w M..

W umowie Sprzedający oświadczył, że zawarł ważną Umowę Przedwstępną z właścicielem ww. Nieruchomości, nadto zobowiązał się wybudować na Nieruchomości w stanie „pod klucz” (...) wraz z Rozwiązaniami Drogowymi i Infrastrukturą na swój koszt oraz uzyskać pozwolenie na użytkowanie w terminie do dnia 30 listopada 2008 r. oraz doprowadzić do otwarcia (...) dla klientów najpóźniej w terminie do 31 grudnia 2008 r.

Przedstawiciele Kupującego mieli prawo do kontroli urządzeń i materiałów używanych w trakcie realizacji inwestycji, a także do żądania okazania wszelkich atestów, aprobat technicznych, świadectw dopuszczalności. Przedstawicielom Kupującego przyznano także prawo do udziału w częściowym odbiorze robót. Projekty wykonawcze podlegały akceptacji Kupującego. Sprzedający został zobowiązany do przygotowania i przekazania Kupującemu szczegółowego harmonogramu prac. Nadto, do uzyskania na własny koszt wszelkich zezwoleń, decyzji, uzgodnień, pozwoleń na użytkowanie, które są niezbędne dla realizacji oraz użytkowania (...), Rozwiązań Drogowych oraz Infrastruktury.

Na podstawie Umowy, Sprzedający zobowiązał się do wybudowania (...) zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu, a w szczególności do wydania Najemcy powierzchni najpóźniej do dnia 30 września 2008 r.

Sprzedający zobowiązał się sprzedać Nieruchomość w M. (opisaną w art. 1 Umowy), zabudowaną (...), Rozwiązaniami Drogowymi oraz towarzysząca Infrastrukturą, a Kupujący zobowiązał się Nieruchomość kupić za cenę wskazaną w artykule 11 Umowy oraz w terminie 20 dni od dnia spełnienia wszystkich warunków opisanych w artykule 16 Umowy, przy czym Umowa Przyrzeczona miała być zawarta nie później niż do 31 grudnia 2009 r.

Zgodnie z art. 11 Umowy Cena Kupna miała stanowić równowartość 10,9 lat czynszowych netto z tytułu Umów Najmu, to znaczy rocznych przychodów z tytułu Umów Najmu pomniejszonych o wartość podatku od gruntu i nieruchomości, kosztów ubezpieczenia Nieruchomości oraz kosztów utrzymania i eksploatacji (...), powiększona odpowiednio o podatek VAT. Powiększenie Ceny Kupna o podatek VAT nie miało nastąpić w sytuacji, gdy w chwili zawierania Umowy Przyrzeczonej Kupujący byłby w posiadaniu wiążącej pisemnej interpretacji wydanej przez właściwego dla Kupującego naczelnika urzędu skarbowego, potwierdzającej, że Kupującemu nie przysługuje prawo odliczenia VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości.

Strony ustaliły następujący sposób zapłaty Ceny Kupna:

a.  Pierwsza Zaliczka – stanowiąca równowartość w złotych polskich kwoty 400 000 EUR, wypłacona Sprzedającemu w terminie 5 dni od daty doręczenia Kupującemu wypisu aktu notarialnego, z którego będzie wynikać, że obecny właściciel Nieruchomości w formie aktu notarialnego złożył oświadczenie o poręczeniu za zobowiązania Sprzedającego wobec Kupującego o zwrot zaliczki otrzymanej od Sprzedającego, złożył oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji z aktu notarialnego co do swojego zobowiązania poręczyciela do kwoty 1 098 000 złotych, ustanowił na Nieruchomości 1-3 hipotekę łączną kaucyjną do kwoty 1 098 000 złotych,

b.  Druga Zaliczka – stanowiąca 15% Ceny Kupna powiększona o VAT, nie mniej niż równowartość w złotych polskich kwoty 1 500 000 EUR, płatna na rzecz Sprzedającego w dniu nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości oraz uzyskania pozwolenia na Budowę,

c.  Trzecia Zaliczka – stanowiąca 20% Ceny Kupna powiększona o VAT, wypłacona Sprzedającemu po osiągnięciu stanu „zero” Inwestycji,

d.  Czwarta Zaliczka – stanowiąca 20% Ceny Kupna powiększona o VAT wypłacona Sprzedającemu po uzyskaniu stanu surowego otwartego Inwestycji,

e.  Piąta Zaliczka – stanowiąca 20% Ceny Kupna powiększona o VAT, wypłacona Sprzedającemu po wybudowaniu parkingów, wjazdów i urządzeń zewnętrznych w ramach Inwestycji,

f.  pozostała część Ceny Kupna powiększona o VAT, wypłacona Sprzedającemu w terminie 7 dni po uzyskaniu Pozwolenia na Użytkowanie oraz objęciu Powierzchni Najmu przez Najemcę oraz po zawarciu Umowy Przyrzeczonej.

Strony postanowiły, że warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie łączne spełnienie następujących Warunków:

- objęcia przez Najemców Powierzchni Najmu, zgodnie z procedurą przewidzianą w umowach Najmu,

- uzyskania przez Kupującego wiążącej pisemnej interpretacji wydanej przez właściwego naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającej, że Kupującemu przysługuje prawo odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tytułu nabycia składników majątkowych opisanych w artykule 10 Umowy.

Sprzedający zobowiązał się wydać Nieruchomość Sprzedającemu w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

W Umowie tej strony przyznały Kupującemu prawo do odstąpienia do niniejszej Umowy w terminie do 31 grudnia 2009 r. m.in. w sytuacji gdyby Sprzedający nie wykonał któregokolwiek z zobowiązań wynikających z Umowy i nie usunął naruszenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania od Kupującego. Sprzedającemu natomiast przyznano prawo do odstąpienia od Umowy w terminie do 31 grudnia 2009 r. w razie nieprzystąpienia przez Kupującego do Umowy Przyrzeczonej z przyczyn zawinionych przez Kupującego, pomimo spełnienia wszystkich zobowiązań Sprzedającego wynikających z niniejszej Umowy.

Sprzedający zobowiązał się do zwrotu na rzecz Kupującego w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisemnego wezwania, kwot faktycznie otrzymanych z tytułu Ceny Kupna wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wymagalności zwrotu w następujących przypadkach:

a)  niezawarcia z jakichkolwiek przyczyn Umowy Przyrzeczonej w terminie do 31 marca 2009 r.,

b)  niespełnienia się warunków opisanych w art. 16 Umowny w terminie do 31 marca 2009 r.,

c)  odstąpienia przez Kupującego od Umowy zgodnie z postanowieniami art. 21 Umowy.

W zakresie zobowiązania do zwrotu kwot faktycznie otrzymanych z tytułu Ceny Kupna wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wymagalności zwrotu w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisemnego wezwania, Sprzedający poddał się wprost z tego aktu egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c., do kwoty 40.000.000 złotych. Warunkiem prowadzenia egzekucji miało być wezwanie do zapłaty, a Kupujący mógł wystąpić o nadanie temu tytułowi klauzuli wykonalności w terminie do 31 marca 2010 r.

Strony postanowiły nadto, że w przypadku zawinionego naruszenia przez Sprzedającego obowiązków określonych w niniejszej Umowie, Sprzedający zapłaci tytułem kary umownej kwotę stanowiącą równowartość 0,1 % Ceny Kupna za każdy dzień opóźnienia w wykonaniu robót opisanych w Harmonogramie. Natomiast, w przypadku niezawarcia Umowy Przyrzeczonej w terminie określonym w art. 10 z przyczyn zawinionych przez Kupującego, Kupujący zapłaci tytułem kary umownej kwotę stanowiącą równowartość 0,1% Ceny Kupna za każdy dzień zwłoki w przystąpieniu do zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Jednocześnie zarówno Sprzedającemu, jak i Kupującemu przyznano prawo dochodzenia odszkodowania przekraczającego wysokość ww. kar umownych. (wypis aktu notarialnego A nr (...) k. 31-43).

W dniu 27 lutego 2008 r. A. B. działający w imieniu i na rzecz (...) Spółki z o.o. sp. k. w W. (następcy prawnego Centrum (...), dalej jako (...)) oraz M. L. i A. A. działający w imieniu i na rzecz (...), w formie aktu notarialnego, dokonali następujących zmian w Umowie z dnia 29 marca 2007 r.:

a)  Czwarta Zaliczka miała stanowić równowartość 20% Ceny Kupna i miała być wypłacona Sprzedającemu po uzyskaniu stanu surowego otwartego inwestycji oraz wynajęciu, co najmniej 60% Powierzchni Najmu (...),

b)  termin do wykonania prawa odstąpienia przez obie strony przedłużono do dnia 31.03.2010 r.

c)  termin do zawarcia Umowy Przyrzeczonej przesunięto do dnia 31 marca 2010 r.

d)  termin do zwrotu przez Sprzedającego kwot uzyskanych na poczet Ceny Kupna przedłużono do 31 stycznia 2010 r. (wypis aktu notarialnego A nr (...) k. 44-45).

Umową z dnia 14 sierpnia 2008 r. A. B. działający w imieniu i na rzecz (...) sp. z o.o. (następcy prawnego (...)) oraz M. L. i A. A. działający w imieniu i na rzecz (...), w formie aktu notarialnego, dokonali kolejnych zmian w Umowie z dnia 29 marca 2007 r. m.in. dodano punkt, w którym strony określiły zasady obliczania Ceny Referencyjnej, pod pojęciem której należało rozumieć cenę należną za Nieruchomość oraz majątkowe prawa autorskie do Projektu Budowalnego przyjętą przez Strony na potrzeby zapłaty Sprzedającemu zaliczek określonych w punktach 11.3.2 – 11.3.5 obliczona według następującej formuły: 50 zł pomnożone przez 5.700 metrów kwadratowych Powierzchni Najmu pomnożone przez 12 miesięcy pomnożone przez 10,9 lat czynszowych, co łącznie stanowiło kwotę netto 37.278.000 zł powiększonej następnie o VAT. W akcie tym Sprzedający zobowiązał się do ustanowienia na Nieruchomości hipotek na zabezpieczenie przyszłych roszczeń Kupującego o zwrot zaliczek określonych w punktach 11.3.1-11.3.4, 11.3.5 oraz wszelkich innych kwot wypłaconych Sprzedającemu na poczet Ceny Kupna (wypis aktu notarialnego A nr (...) k. 46-49).

Dnia 5 czerwca 2007 r. A. B. – działający w imieniu i na rzecz (...) jako Sprzedający zawarł z B. M. – działającym w imieniu i na rzecz (...)– jako Kupującym w formie aktu notarialnego, Umowę zobowiązującą do wybudowania (...) oraz Przedwstępną Umowę Sprzedaży Nieruchomości. Umowa ta dotyczyła nieruchomości położonej w S., której ówczesnym właścicielem była (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w R..

W umowie tej Sprzedający oświadczył, że zawarł ważną Umowę Przedwstępną z właścicielem ww. Nieruchomości, nadto zobowiązał się wybudować na Nieruchomości w stanie „pod klucz” (...) wraz z Rozwiązaniami Drogowymi i Infrastrukturą na swój koszt oraz uzyskać pozwolenie na użytkowanie w terminie do dnia 30 września 2008 r. oraz doprowadzić do otwarcia (...) dla klientów najpóźniej w terminie do 30 listopada 2008 r.

Przedstawiciele Kupującego – zgodnie z Umową – mieli prawo do kontroli urządzeń i materiałów używanych w trakcie realizacji inwestycji, a także do żądania okazania wszelkich atestów, aprobat technicznych, świadectw dopuszczalności. Przedstawicielom Kupującego przyznano także prawo do udziału w częściowym odbiorze robót. Projekty wykonawcze podlegały akceptacji Kupującego. Sprzedający został zobowiązany do przygotowania i przekazania Kupującemu szczegółowego harmonogramu prac. Nadto, do uzyskania na własny koszt wszelkich zezwoleń, decyzji, uzgodnień, pozwoleń na użytkowanie, które są niezbędne dla realizacji oraz użytkowania (...), Rozwiązań Drogowych oraz Infrastruktury.

Na podstawie Umowy, Sprzedający zobowiązał się do wybudowania (...) zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu, a w szczególności do wydania Najemcy powierzchni najpóźniej do dnia 30 września 2008 r.

Sprzedający zobowiązał się sprzedać Nieruchomość w M. (opisaną w art. 1 niniejszej Umowy), zabudowaną (...), Rozwiązaniami Drogowymi oraz Towarzyszącą Infrastrukturą, a Kupujący zobowiązał się Nieruchomość kupić za cenę wskazaną w artykule 11 Umowy oraz w terminie 214 dni od dnia spełnienia wszystkich warunków opisanych w artykule 16 Umowy, przy czym Umowa Przyrzeczona miała być zawarta nie później niż do 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 11 Umowy Cena Kupna miała stanowić równowartość 10,9 lat czynszowych netto z tytułu Umów Najmu, to znaczy rocznych przychodów z tytułu Umów Najmu pomniejszonych o wartość podatku od gruntu i nieruchomości, kosztów ubezpieczenia Nieruchomości oraz kosztów utrzymania i eksploatacji (...), powiększona odpowiednio o podatek VAT. Powiększenie Ceny K. o podatek VAT nie miało nastąpić w sytuacji, gdy w chwili zawierania Umowy Przyrzeczonej Kupujący byłby w posiadaniu wiążącej pisemnej interpretacji wydanej przez właściwego dla Kupującego naczelnika urzędu skarbowego, potwierdzającej, że Kupującemu nie przysługuje prawo odliczenia VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości.

Strony ustaliły następujący sposób zapłaty Ceny Kupna:

a.  Pierwsza Zaliczka – równowartość kwoty 823.500 złotych wypłacona Sprzedającemu w terminie 4 dni od daty doręczenia Kupującemu wypisu aktu notarialnego, z którego będzie wynikać, że obecny właściciel Nieruchomości w formie aktu notarialnego złożył oświadczenie o poręczeniu za zobowiązania Sprzedającego wobec Kupującego o zwrot zaliczki otrzymanej od Sprzedającego, złożył oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji z aktu notarialnego co do swojego zobowiązania poręczyciela do kwoty 823.500 złotych, ustanowił na Nieruchomości hipotekę łączną kaucyjną do kwoty 900.000 złotych,

b.  Druga Zaliczka – stanowiąca 15% Ceny Referencyjnej czyli 4.543.425 złotych powiększona o VAT, nie mniej niż równowartość w złotych polskich kwoty 1.500.000 EUR, płatna na rzecz Sprzedającego w dniu nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości oraz uzyskania pozwolenia na Budowę,

c.  Trzecia Zaliczka – stanowiąca 20% Ceny Referencyjnej powiększona o VAT, wypłacona Sprzedającemu po osiągnięciu stanu „zero” Inwestycji, wynajęciu co najmniej 55% Powierzchni Najmu Pawilonu Handlowego oraz zmontowaniu konstrukcji żelbetowej Pawilonu Handlowego.

d.  Czwarta Zaliczka – stanowiąca 20% Ceny Referencyjnej, czyli 6.057.900 złotych powiększona o VAT, wypłacona Sprzedającemu po uzyskaniu stanu surowego otwartego Inwestycji,

e.  Piąta Zaliczka – stanowiąca 20% Ceny Referencyjnej, czyli 6.057.900 złotych powiększona o VAT, wypłacona Sprzedającemu po wybudowaniu parkingów, wjazdów i urządzeń zewnętrznych w ramach Inwestycji,

f.  pozostała część Ceny Kupna powiększona o VAT, wypłacona Sprzedającemu w terminie 7 dni po uzyskaniu Pozwolenia na Użytkowanie oraz objęciu Powierzchni Najmu przez Najemcę oraz po zawarciu Umowy Przyrzeczonej.

Strony postanowiły, że warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie łączne spełnienie następujących Warunków:

a)  objęcia przez Najemców Powierzchni Najmu, zgodnie z procedurą przewidzianą w mowach Najmu,

b)  uzyskania przez Kupującego wiążącej pisemnej interpretacji wydanej przez właściwego naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającej, że Kupującemu przysługuje prawo odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tytułu nabycia składników majątkowych opisanych w artykule 10 Umowy.

Sprzedający zobowiązał się wydać Nieruchomość Sprzedającemu w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. W Umowie tej strony przyznały Kupującemu prawo do odstąpienia do niniejszej Umowy w terminie do 31 stycznia 2009 r. m.in. w sytuacji gdyby Sprzedający nie wykonał któregokolwiek z zobowiązań wynikających z Umowy i nie usunął naruszenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania od Kupującego. Sprzedającemu natomiast przyznano prawo do odstąpienia od Umowy w terminie do 31 stycznia 2009 r. w razie nieprzystąpienia przez Kupującego do Umowy Przyrzeczonej z przyczyn zawinionych przez Kupującego, pomimo spełnienia wszystkich zobowiązań Sprzedającego wynikających z niniejszej Umowy.

Sprzedający zobowiązał się do zwrotu na rzecz Kupującego w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisemnego wezwania, kwot faktycznie otrzymanych z tytułu Ceny Kupna wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wymagalności zwrotu w następujących przypadkach:

a)  niezawarcia z jakichkolwiek przyczyn Umowy Przyrzeczonej w terminie do 31 grudnia 2008 r.,

b)  niespełnienia się warunków opisanych w art. 16 Umowny w terminie do 31 grudnia 2008 r.,

c)  odstąpienia przez Kupującego od Umowy zgodnie z postanowieniami art. 21 Umowy.

W zakresie zobowiązania do zwrotu kwot faktycznie otrzymanych z tytułu Ceny Kupna wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wymagalności zwrotu w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisemnego wezwania, Sprzedający poddał się wprost z tego aktu egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c., do kwoty 25.000.000 złotych. Warunkiem prowadzenia egzekucji miało być wezwanie do zapłaty, a Kupujący mógł wystąpić o nadanie temu tytułowi klauzuli wykonalności w terminie do 31 marca 2009 r.

Strony postanowiły nadto, że w przypadku zawinionego naruszenia przez Sprzedającego obowiązków określonych w niniejszej Umowie, Sprzedający zapłaci tytułem kary umownej kwotę stanowiącą równowartość 0,1 % Ceny Kupna za każdy dzień opóźnienia w wykonaniu robót opisanych w Harmonogramie. Natomiast, w przypadku niezawarcia Umowy Przyrzeczonej w terminie określonym w art. 10 z przyczyn zawinionych przez Kupującego, Kupujący zapłaci tytułem kary umownej kwotę stanowiącą równowartość 0,1% Ceny Kupna za każdy dzień zwłoki w przystąpieniu do zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Jednocześnie zarówno Sprzedającemu, jak i Kupującemu przyznano prawo dochodzenia odszkodowania przekraczającego wysokość ww. kar umownych (wypis aktu notarialnego A nr (...) k. 74-86).

Na podstawie aktu notarialnego z dnia 29 października 2007 r. (...) przeniosła wszelkie prawa i obowiązki wynikające z: umowy zawartej dnia 28 maja 2007 r. z (...) Spółką z o.o. w R., umów zawartych dnia 29 marca 2007 r. oraz dnia 5 czerwca 2007 r. z (...), umowy z dnia 29 marca 2007 r. z (...) S.A. w M. na (...) (wypis aktu notarialnego rep. A nr (...))

Dnia 27 lutego 2008 r. A. B. działający w imieniu i na rzecz (...) (...) (następcy prawnego (...)) oraz M. L. i A. A. działający w imieniu i na rzecz (...), w formie aktu notarialnego dokonali następujących zmian w Umowie z dnia 5 czerwca 2007 r.

a)  termin zawarcia Umowy Przyrzeczonej przesunięto do dnia 31 stycznia 2010 r.,

b)  termin do wykonania prawa odstąpienia przez obie strony przedłużono do dnia 31 stycznia 2010 r.,

c)  termin do zwrotu przez Sprzedającego kwot uzyskanych na poczet Ceny Kupna przedłużono do 31 stycznia 2010 r. (wypis aktu notarialnego A nr (...) k. 87-88)

W dniu 8 września 2008 r. A. B. działający w imieniu i na rzecz (...) (...) oraz M. L. i A. A. działający w imieniu i na rzecz (...), w formie aktu notarialnego dokonali kolejnych zmian w Umowie z dnia 5 czerwca 2007 r. m.in. ustalono wysokość Trzeciej Zaliczki na kwotę stanowiącą 20% Ceny Referencyjnej powiększonej o VAT, to jest 7.390.638 złotych, która miała być wypłacona Sprzedającemu po osiągnięciu stanu „zero” inwestycji, wynajęciu co najmniej 60% Powierzchni (...) oraz po dostarczeniu Kupującemu Umów Najmu oraz po doręczeniu Kupującemu opłaconego wniosku o wpis hipoteki umownej łącznej kaucyjnej do kwoty 16.259.403,60 złotych na Nieruchomości na rzecz Kupującego w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej Kupującego wobec Sprzedającego o zwrot zaliczek określonych w punktach 11.4.1.- 11.4.3 wypłaconych Sprzedającemu na poczet Ceny K.. Nadto, ustalono nową wysokość Czwartej i Piątej Zaliczki (wypis aktu notarialnego A nr (...) k. 89-91)

Dnia 27 marca 2009 r. Sąd Rejonowy w Warszawie Wydział Krajowego Rejestru Sądowego dokonał wpisu zmiany nazwy Spółki (...) Spółki z o.o. spółki komandytowej w W. na nową: Galeria (...) Spółka z o.o. spółka komandytowa w W. (dalej jako Galeria (...)) (odpis KRS - k. 1417-1420).

Zgodnie ze zobowiązaniem przyjętym w ww. Umowie z dnia 29 marca 2007 r. właściciel Nieruchomości w M. ustanowił na Nieruchomości na rzecz (...)zabezpieczenia w postaci: hipotek umownych łącznych kaucyjnych na kwoty: 1.098.000 złotych, 19.567.836 złotych, 2.000.000 złotych, 25.571.085 złotych (odpis zwykły księgi wieczystej (...) k. 166-171, odpis zwykły księgi wieczystej (...) k. 154-157 odpis zwykły księgi wieczystej (...) k. 149-153).

Na nieruchomości w S. właściciel ustanowił na rzecz (...) zabezpieczenia w postaci hipotek umownych łącznych kaucyjnych na kwotę: 900.000 złotych oraz 8.129.701,80 złotych (dowód: odpis zwykły księgi wieczystej (...) k. 172-176; odpis zwykły księgi wieczystej (...) k. 177-181).

(...) na poczet Ceny K. określonej w Umowie dotyczącej inwestycji w M. wpłacił na rzecz (...) (...) zaliczki w łącznej kwocie 17.787.738,53 złotych. Na poczet Ceny K. Inwestycji w S. E. zapłacił zaliczki w łącznej kwocie 7.390.638 złotych (potwierdzenia transakcji k. 50-54, faktury VAT k. 55-59).

W piśmie z dnia 14 stycznia 2008 r. (...) (...) poinformował (...), że średni czynsz najmu 1 m ^{( 2)} powierzchni w M. wynosić będzie od 55 złotych do 65 złotych, przy przyjęciu, że całkowita powierzchnia pod wynajem to 6.555 m ^{( 2)}, szacunkowa kwota transakcji wyniesie 45.322.200 złotych. Jednocześnie, pozwany wezwał powoda do wpłacenia II zaliczki w kwocie 1.351.380 złotych netto. (dowód: pismo, k. 374).

Z uwagi na brak reakcji na powyższe wezwanie, (...) (...) w piśmie z dnia 23 stycznia 2008 r. poinformował, że brak drugiej zaliczki spowoduje utratę płynności finansowej (...) (...) i konieczność przerwania budowy. Pozwany zaznaczył jednocześnie, że nie jest przygotowany na finansowanie inwestycji w M. i jeżeli żądana zaliczka nie wpłynie do dnia 29 stycznia 2008 r., budowa zostanie wstrzymana z winy powoda (pismo, k.375).

W odpowiedzi na powyższe pismem z dnia 28 stycznia 2008 r. (...) oświadczył, że wykonuje wszystkie bieżące obowiązki wynikające z umowy dotyczącej inwestycji w M. i S. i nie istnieją podstawy do odstąpienia od umowy z winy kupującego. Z kolei w piśmie z dnia 19 lutego 2008 r. powód przedstawił pozwanemu zasady i warunki płatności przyszłych zaliczek. (pismo, k. 377, pismo, k. 382).

Pismem z dnia 31 stycznia 2008 r. (...) (...) powiadomił (...), że w dniu 8 lutego 2008 r. inwestycja w M. osiągnie stan zero i wezwał go do wpłacenia III zaliczki. (wezwanie, k. 378).

Pismem z dnia 15 kwietnia 2008 r. (...) (...) poinformował (...), że negocjacje z najemcami galerii w M. dobiegają końca, przewidywany czynsz najmu wyniesie około 50.000 000 złotych oraz wezwał do uiszczenia brakujących części ostatnio wpłaconych zaliczek (wezwanie, k. 383).

W piśmie z dnia 29 maja 2008 r. (...) (...) poinformował (...), że z uwagi na nieuzupełnienie wpłat zaliczek tj. brak bieżącego finansowania, zmuszony jest przerwać prace budowlane na inwestycji w M. oraz nie może podpisać żadnej umowy najmu (pismo, k. 384).

Pismem z dnia 9 lipca 2008 r. (...) (...) wezwał (...) do zapłaty kwoty 4.290.456,45 złotych plus podatek VAT, tytułem części II i III zaliczki, w terminie 3 dni od daty otrzymania wezwania. (wezwanie: k. 385).

Wobec braku reakcji (...) (...) pismem z dnia 16 lipca 2008 r. oświadczył, że wstrzymuje wszelkie świadczenia wynikające z Umowy z dnia 29 marca 2007 r. oraz wezwał do przekazania gwarancji bankowej jako zabezpieczenia płatności wynikających z tej Umowy. Wezwanie o analogicznej treści pozwany powtórzył w piśmie z dnia 24 lipca 2008 r. (wezwanie, k. 386; wezwanie, k. 387).

W dniu 12 sierpnia 2008 r. (...) (...) przekazał (...) protokół przekazania 12 umów najmu oraz pismem z dnia 21 sierpnia 2008 r. wezwał do zapłaty 1.799.484,46 złotych (pismo, k. 389, umowy, k. 390-801; pismo, k. 802).

W odpowiedzi na powyższe (...) wskazał, iż przedstawione umowy zawierają znaczne nieścisłości gramatyczne, jest problem z ich odczytaniem i nie są kompletne, w związku z czym wzywa się do ich uzupełnienia (pismo, k. 804).

W piśmie z dnia 25 września 2008 r. (...) (...) uprzedził (...), że dnia 1 października 2008 r. przekaże mu umowy najmu ponad 60% powierzchni centrum handlowego w M. i w związku z tym prosi o przygotowanie płatności 5.457.599,20 złotych (pismo, k. 806).

W wiadomości e-mail z dnia 1 października 2008 r. (...) poinformował (...) (...), iż stanowczo odrzuca przyjęty przez niego sposób zawierania umów najmu dotyczący Centrum Handlowego w M., to jest bez uprzedniej zgody E., powołując się przy tum na art. 8.9 umowy zobowiązującej. Wobec czego nie zgodzono się na wpłatę kolejnej zaliczki po wynajęciu 60% powierzchni najmu bez uprzedniego zaakceptowana umów najmu na powierzchnię handlową. W odpowiedzi na powyższe (...) (...) wskazał, iż to E. nie wywiązuje się z zobowiązań wynikających z umowy (wiadomość e-mail, k. 807, pismo, k. 809-810).

W dniu 7 października 2008 r. (...) (...) wystawił (...) notę odsetkową na łączną kwotę 114.125,62 zł plus odsetki od kwoty 1.203,46 złotych liczone od dnia 22 lutego 2008 r. do dnia zapłaty. W odpowiedzi na tę notę, w piśmie z dnia 22 października 2008 r. oświadczono, że wyliczenie odsetek jest bezzasadne (pismo, k. 811).

Pismem z dnia 30 października 2008 r. (...) (...) wezwał E. do wpłacenia 60% czwartej zaliczki, w związku z wynajęciem 60% powierzchni Centrum Handlowego w M. i w związku z ustanowieniem na Nieruchomości hipoteki kaucyjnej do kwoty 25.571.085 złotych. Do pisma tego pozwany dołączył oryginały zawartych umów najmu oraz kopię wniosku o wpis hipoteki złożonego w Sądzie Rejonowym w M. (umowy najmu, k. 812-1008; pismo, k. 1009-1012).

Pracownik (...), któremu przedstawiciel (...) (...) W. D. w dniu 3 listopada 2008 r. chciał doręczyć ww. dokumenty, odmówił ich przyjęcia. Następnie pozwany wysłał te dokumenty za pośrednictwem P., ale przesyłka wróciła z adnotacją „odmowa przyjęcia przesyłki 4 listopada 2008 r.” (notatka, k. 1013; potwierdzenie doręczenia, k. 1016).

Pismem z dnia 7 listopada 2008 r. (...) (...) ponownie zwrócił się do E. o wypłatę 5.457.499,20 złotych wynikającej z noty odsetkowej z dnia 7 października 2008 r. (wezwanie, k. 1018; k. 1021).

Pismem z dnia 17 grudnia 2008 r. (...) poinformował Galerię (...). ((...) (...)), iż w dniu 4 grudnia 2008 r. złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy z dnia 29 marca 2007 r. Odesłano jednocześnie notę odsetkową (pismo, k. 1031).

Pismem z dnia 29 grudnia 2008 r. Galeria (...) złożyła wobec (...) oświadczenie o potrąceniu do kwoty 45.323 złotych. Galeria swoją wierzytelność upatrywała w umowie pożyczki z dnia 14 sierpnia 2008 r (pismo, k. 1035).

Porozumieniem z dnia 13 listopada 2008 r. zawartym pomiędzy (...) sp. z o.o. w W. a (...) sp. z o.o. sp. k. w W., a (...) sp. z o.o. wskazano, że (...) sp. z o.o. nabyła aktem notarialnym Rep. A (...) działkę gruntu składającą się z działek o numerach geodezyjnych (...) o łącznej powierzchni 8 ha 6840 m ^{( 2)} opisaną w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P. IV Wydział Ksiąg Wieczystych, położonej w obrębie M., gmina P., powiat (...), województwo (...) od (...) sp. z o.o. sp. k. Wskazano także, iż wyżej opisana działka w dniu 27 września 2007 r. została wniesiona aportem przez (...) sp. z o.o. jako wkład do (...) sp. z o.o. sp. k. (...) sp. z o.o. zapłaci (...) sp. z o.o. równowartość wkładu do spółki (...) sp. z o.o. sp. k. w wysokości 150.000 złotych potrącając tę kwotę z kwoty 500.000 złotych z tytułu zapłaty za przeniesienie prawa własności nieruchomości. W imieniu (...) sp. z o.o. działał – prezes zarządu A. B.. W imieniu (...) sp. z o.o. działał – wiceprezes zarządu E. B.. W imieniu (...) sp. z o.o. sp. k. działał – wiceprezes zarządu A. C. (porozumienie, k. 1038).

E. B. oraz A. B. są małżeństwem. A. C. jest córką E. B. oraz A. B.. S. B. był ojcem A. B. (okoliczność bezsporna).

Umową z dnia 13 listopada 2008 r. zawartą w formie Aktu Notarialnego A. B. działający w imieniu (...) sp. z o.o. w W., w której imieniu działa jako komplementariusz (...) sp. z o.o. sp. k. W. – jako Sprzedający oraz E. B. działający w imieniu (...) sp. z o.o. w W. – jako Kupujący, zawarli umowę sprzedaży nieruchomości położonej w P., województwo (...), objęte księgą wieczystą Kw nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P. IV Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi (...) o łącznej powierzchni 8 ha 6840 m ². Jako cenę nieruchomości wskazano 500.000 złotych (wypis z Aktu Notarialnego nr A (...), k. 1552-1554).

Wartość rynkowa i odtworzeniowa prawa własności nieruchomości położonej w miejscowości M., gm. P., woj. (...) według cen i stanu na dzień 13 listopada 2008 r. wynosiła – (...) złotych, natomiast na dzień 9 października 2015 r. – 6.475.113 złotych (opinia biegłego, k. 1672-1790; ustna opinia uzupełniająca, k. 2086-2087; 2721-2725; aneks do opinii, k. 2729-2733; opinia Komisji Arbitrażowej przy (...) Federacji Stowarzyszeń (...), k.3074-3110; opinia, k. 3375-3559; ustna opinia uzupełniająca, k. 3809-3811; pisemna opinia uzupełniająca, k. 3986-4033).

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości położonej w miejscowości M., woj. (...) według cen i stanu na dzień 13 listopada 2008 r. – wynosiła 13.573.431 złotych, natomiast na dzień 9 października 2015 r. – (...) złotych (opinia biegłego, k. 1791-1830; ustna opinia uzupełniająca, k. 2086-2087; 2721-2725; opinia Komisji Arbitrażowej przy (...) Federacji Stowarzyszeń (...), k. 3013-3043; opinia, k. 3560-3718; ustna opinia uzupełniająca, k. 3809-3811).

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości położonych w miejscowości S., woj. (...) według cen i stanu na dzień 13 listopada 2008 r. – wynosiła (...) złotych, natomiast na dzień 9 października 2015 r. – 2.569.610 złotych (opinia biegłego, k. 1831-1870; ustna opinia uzupełniająca, k. 2086-2087; 2721-2725; opinia Komisji Arbitrażowej przy (...) Federacji Stowarzyszeń (...), k. 3044-3072; opinia, k. 3302-3374; ustna opinia uzupełniająca, k. 3809-3811).

Pismem z 3 listopada 2008 r. (...) wezwał (...) sp. z o.o. sp. k. do usunięcia naruszeń umowy zobowiązującej do wybudowania pawilonu handlowego i przedwstępnej umowy sprzedaży w związku z zawarciem umowy z dnia 29 marca 2007 r. – w terminie 7 dni od dnia otrzymania niniejszego pisma. Zastrzeżenia (...) były związane z brakiem przedstawienia przez (...) (...) umów najmu. Do pisma tego powód dołączył wykaz naruszeń, których – w jego ocenie – dopuścił się Sprzedający (wezwanie, k. 106-107).

Pismem z dnia 3 listopada 2008 r. (...) wezwał (...) sp. z o.o. sp. k. do usunięcia naruszeń umowy zobowiązującej do wybudowania pawilonu handlowego i przedwstępnej umowy sprzedaży w związku z zawarciem umowy z dnia 5 czerwca 2007 r. – w terminie 7 dni od dnia otrzymania niniejszego pisma. Zastrzeżenia (...) były związane z brakiem przedstawienia przez (...) (...) umów ubezpieczenia. Natomiast w piśmie z 25 listopada 2008 r. (...) poinformowała pozwanego, że nie otrzymała żadnej z umów najmu wymienionych w piśmie pozwanej z dnia 30 października 2008 r., a także żadnego dokumentu świadczącego o ustanowieniu hipoteki na kwotę 25.571.085 złotych w związku z tym powód wezwał pozwanego do przedłożenia ww. umów najmu celem ich akceptacji oraz dowodu ustanowienia ww. hipoteki. W piśmie z dnia 28 listopada 2008 r. (...) spółka z o.o. sp. k. – odnosząc się do wezwań z dnia 3 listopada 2008 r. – zaprzeczyła, aby dopuściła się jakichkolwiek naruszeń Umowy z dnia 29 marca 2007 r., a zarzucane jej naruszenia Umowy z dnia 5 czerwca 2007 r. potraktowała jako omyłkę powoda, ponieważ inwestycja w S. nie została jeszcze rozpoczęta przez pozwanego i nie mógł przystąpić do jej komercjalizacji, o co wnosił powód (wezwanie, k. 115-116).

Dnia 28 listopada 2008 r. K. L. – działająca w imieniu i na rzecz (...) złożyła przed notariuszem M. W., oświadczenie o odstąpieniu od umowy zawartej w dniu 5 czerwca 2007 r. Rep. A nr (...) z (...) (poprzednikiem prawnym (...)), na podstawie art. 21.1. i 21.1.2. tej Umowy oraz wezwała (...) do zwrotu otrzymanych na podstawie tej Umowy zaliczek w łącznej kwocie 7.390.638 złotych, w terminie 7 dni od dnia doręczenia ww. Spółce wypisu niniejszego aktu notarialnego. Następnie w dnia 28 listopada 2008 r. K. L. – działająca w imieniu i na rzecz (...) złożyła przed notariuszem M. W., kolejne oświadczenie o odstąpieniu od umowy zawartej dnia 29 marca 2007 r. Rep. A nr (...) z (...), na podstawie art. 21.1. i 21.1.2. tej Umowy oraz wezwała (...) sp. z o.o. sp. k. do zwrotu otrzymanych na podstawie tej Umowy zaliczek w łącznej kwocie 17.787 738,53 złotych, w terminie 7 dni od dnia doręczenia ww. Spółce wypisu niniejszego aktu notarialnego. (wypis aktu notarialnego A (...) k. 133-135, wypis aktu notarialnego A (...) k. 120-122).

Dnia 16 lutego 2009 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy – Woli Wydział I Cywilny, po rozpoznaniu wniosku (...) z udziałem Galerii (...), wydał postanowienie którym nadał klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu rep. A nr (...) sporządzonemu w dniu 29 marca 2007 r. w W., na mocy którego Galeria (...) poddała się egzekucji wprost z tego aktu, w zakresie punktu 25.1 tego aktu, do kwoty 17.787.738,53 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wymagalności roszczenia, to jest od dnia 27.12.2008 r. do dnia zapłaty (postanowienie, k. 140-142).

Postanowieniem Sądu Rejonowego dla Warszawy-Woli w Warszawie z dnia 19 lutego 2009 r. nadano klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu, Repertorium A Nr (...), sporządzonemu w dniu 5 czerwca 2007 r. w W., na mocy którego Galeria (...) poddała się egzekucji wprost z aktu notarialnego do kwoty 7.390.638 złotych (postanowienie, k. 143-145).

Zawiadomienie w przedmiocie wszczęcia postępowania egzekucyjnego na podstawie aktu notarialnego z dnia 5 czerwca 2007 r., sygn. akt Rep. A nr (...) zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 24 lutego 2009 r. zostało doręczone Galerii (...) w dniu 24 marca 2009 r., zaś zawiadomienie w przedmiocie wszczęcia postępowania egzekucyjnego na podstawie aktu notarialnego z dnia 29 marca 2007 r., sygn. akt Rep. A nr (...) zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 18 marca 2009 r. zostało doręczone Galerii (...) w dniu 8 kwietnia 2009 r. (zawiadomienie, k. 1067, dowód doręczenia, k. 1068, zawiadomienie, k. 1064, dowód doręczenia, k. 1065).

Postanowienie z dnia 24 lutego 2009 r. oraz z dnia 18 marca 2009 r. wobec ich niezaskarżenia stały się prawomocne (okoliczność przyznana - k. 1400).

Według stanu na dzień odstąpienia przez powoda od obu ww. Umów, inwestycja w M. znajdowała się w stanie surowym otwartym, natomiast inwestycja w S. nie miała wykonanych nawet fundamentów. (...) sp. z o.o. sp. k. nigdy nie wykonał zobowiązań wynikających z obu umów, tak, aby możliwe było zawarcie umów przyrzeczonych, tzn. nie wybudował centrów handlowych i nie wynajął całej powierzchni handlowej. Nigdy też nie był wzywany przez (...) do zawarcia umów przyrzeczonych. (okoliczność bezsporna).

W piśmie z dnia 18 stycznia 2012 r. (...) wezwała Galerię (...) do zwrotu kwot faktycznie otrzymanych z tytułu Ceny K. na podstawie umowy o realizację inwestycji w M., to jest kwoty 17.787.738,53 złotych w terminie 7 dni od dnia otrzymania niniejszego wezwania wraz z ustawowymi odsetkami. Jako podstawę swojego żądania powód powołał się na zapis art. 24.1. i 24.1.1. Umowy na realizację inwestycji w M., a zatem niezawarcie Umowy Przyrzeczonej z jakiejkolwiek przyczyny. Następnie pismem z dnia 15 października 2010 r. (...) wezwała Galerię (...) do zwrotu kwot faktycznie otrzymanych z tytułu Ceny K. na podstawie umowy o realizację inwestycji w S., to jest kwoty 7.390.638 złotych, w terminie 7 dni od dnia otrzymania niniejszego wezwania wraz z ustawowymi odsetkami. Jako podstawę swojego żądania powód powołał zapis art. 24.1., 24.1.1 i 24.1.3. Umowy na realizację inwestycji w S., a zatem nie zawarcie Umowy Przyrzeczonej z jakiejkolwiek przyczyny - brak dowodu doręczenia pozwanemu tego wezwania. (wezwanie, k. 1668).

Pismem z dnia 17 stycznia 2012 r. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w M. poinformował (...) iż w toku prowadzonej przeciwko Galerii (...) egzekucji – ustalono, że dłużnik poza nieruchomością w S., M. (co do których wiosną 2009 r. skierował egzekucję) oraz nieruchomością w M. (której własność dłużnik przeniósł na rzecz (...) sp. z o.o.) – Galeria (...) nie posiada majątku. (zawiadomienie, k. 1943).

Wyrokiem z dnia 7 czerwca 2011 r. Sąd Okręgowy w Kielcach Wydział VII Gospodarczy w sprawie z powództwa Galerii (...) przeciwko (...) o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego (sygn. akt VII GC 43/11), pozbawił wykonalności tytuł wykonawczy w postaci umowy z dnia 5 czerwca 2007 r. akt notarialny Rep. A nr (...), odnośnie punktu 25.1 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności postanowieniem z dnia 19 lutego 2009 r. Sądu Rejonowego dla Warszawy Woli I Wydział Cywilny sygn. akt I Co 327/09. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia wskazano, że roszczenie powoda jest w całości udowodnione dołączonymi do pozwu dokumentami, zatem oświadczenie pozwanego o odstąpieniu od Umowy jest bezskuteczne. W ocenie Sądu nie zostały spełnione umowne przesłanki do wykonania przez Kupującego prawa odstąpienia. Kupujący nie miał też prawa żądać od powoda zwrotu zaliczek i występować o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu powoda o poddaniu się egzekucji (wyrok wraz z uzasadnieniem k. 1641-1659).

Wyrokiem z dnia 22 listopada 2011 r. Sąd Apelacyjny w Krakowie – po rozpoznaniu apelacji (...) od wyroku Sąd Okręgowego w Kielcach z dnia 7 czerwca 2011 r. (sygn. akt VII GC 43/10) – oddalił apelację pozwanego i zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 5.400 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia przyjęto za własne ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd I instancji. Sąd Apelacyjny uznał za prawidłową wykładnię pisma pozwanego z dnia 3 listopada 2008 r., to jest uznano, że dotyczyło ono inwestycji w M.. Sąd Apelacyjny uznał, że pozwany nie współdziałał w wykonaniu Umowy z dnia 5 czerwca 2007 r. w sposób zawiniony, jego zachowanie sugeruje chęć jak najszybszego zakończenia współpracy w powodem, a tym samym nie można uznać oświadczenia o odstąpieniu od tej Umowy za skuteczne (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie wraz z uzasadnieniem k. 1888-1907).

Wyrokiem z dnia 10 kwietnia 2013 r. Sąd Okręgowy w Warszawie Wydział I Cywilny w sprawie z powództwa (...) przeciwko A. B. o zapłatę, zarejestrowanej pod sygn. akt I C 26/11, oddalił powództwo i obciążył powoda kosztami procesu. W uzasadnieniu stanowiska Sąd Okręgowy uznał, że powód nie wywiązał się z umowy z dnia 29 marca 2007 r., bezpodstawnie odmówił wypłaty pierwszej raty czwartej zaliczki, bezpodstawnie wzywał Galerię (...) do usunięcia rzekomych naruszeń i bezpodstawnie złożył oświadczenie o odstąpieniu do tej umowy. Odpowiedzialność pozwanego jako poręczyciela ma charakter akcesoryjny do odpowiedzialności dłużnika głównego – Galerii (...). Wierzytelność powoda z tytułu udzielonej pożyczki powinna być rozliczona z pierwszą częścią czwartej zaliczki należnej Galerii (...). Tym samym wierzytelność poręczyciela nie powstała (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie wraz z uzasadnieniem k. 2927-2936).

Sąd Apelacyjny w Warszawie – po rozpoznaniu apelacji powoda E. I. od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 10 kwietnia 2013 r. sygn. akt I C 26/11 – wyrokiem z dnia 16 czerwca 2015 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądził od pozwanego A. B. na rzecz powoda (...) spółki z o.o. kwotę 2.000.000 złotych z ustawowymi odsetkami od 12 grudnia 2010 r. oraz obciążył pozwanego kosztami postępowania za obie instancje. Następnie wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2017 r. uchylono zaskarżony wyrok z dnia 16 czerwca 2015 r. i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania. Na skutek ponownego rozpoznania sprawy Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrokiem z 8 czerwca 2017 r. oddalił apelację (...) sp. z o.o. w W. (wyrok, k. 4159, wyrok wraz z uzasadnieniem, k. 4154).

Dnia 20 lutego 2014 r. Sąd Okręgowy w Tarnobrzegu Wydział I Cywilny w sprawie z powództwa Galerii (...) przeciwko (...) o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego, o sygnaturze akt I C 1164/11 oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 9.022,33 zł tytułem kosztów procesu. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Sąd ustalił, że bezspornym był fakt zawarcia przez strony Umowy z dnia 29 marca 2007 r., na podstawie której powód zobowiązał się do wybudowania pawilonu handlowego na zakupionej przez siebie nieruchomości, oddania pawilonu do korzystania najemcom, a następnie sprzedania tej nieruchomości pozwanej, która zobowiązała się kupić nieruchomość za cenę określoną w Umowie. Jednocześnie, Sąd uznał, iż cena kupna w ww. Umowie nie została określona precyzyjnie. Niespornym, w ocenie Sądu, był również obowiązek pozwanego wpłacania na rzecz powoda zaliczek w zależności od osiągnięcia określonego etapu realizacji inwestycji. Jak również bezsporny był obowiązek powoda zwrotu kwot otrzymanych od pozwanego z tytułu ceny kupna w przypadku odstąpienia przez Kupującego od umowy na podstawie art. 21 Umowy, a także fakt poddania się w tym zakresie przez powoda egzekucji do kwoty 40.000.000 złotych. Sąd Okręgowy w Tarnobrzegu podkreślił w uzasadnieniu, że dla rozstrzygnięcia, czy skutecznie powód zaprzecza okolicznościom, na których oparto nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, konieczne jest ustalenie, czy pozwany skutecznie odstąpił od umowy z powodem, a zatem, czy powód dopuścił się naruszeń Umowy zarzucanych mu przez pozwanego. I tak, w oparciu o przeprowadzone dowody z dokumentów i zeznań świadków, Sąd ten uznał, iż powód dopuścił się szeregu naruszeń Umowy z dnia 29 marca 2007 r. co uprawniało pozwanego – (...) do odstąpienia od tej Umowy i uzyskania klauzuli wykonalności zgodnie z rygorem przewidzianym w Umowie. Następnie Sąd Apelacyjny w Rzeszowie Wydział I Cywilny, po rozpoznaniu apelacji powoda – Galerii (...) od powyższego wyroku Sąd Okręgowego w Tarnobrzegu z dnia 20 lutego 2014 r. w sprawie I C 1164/11 - wyrokiem z dnia 18 listopada 2014 r. w sprawie o sygnaturze akt I ACa 348/14 oddalił apelację i zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 5.901,48 zł z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Sąd Apelacyjny uznał, że Sąd I instancji przeprowadził obszerne i wyczerpujące postępowanie dowodowe, na jego podstawie poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, nie dopuścił się żadnych – zarzucanych w apelacji – uchybień proceduralnych. Na podstawie wyników postępowania dowodowego przeprowadzonego przez Sąd Okręgowy, Sąd Apelacyjny uznał, iż skoro powód – jako Sprzedający nie usunął naruszeń umowy w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania od Kupującego, temu ostatniemu przysługiwało prawo odstąpienia od Umowy. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, zapisy Umowy w tym zakresie były na tyle precyzyjne, że nie wymagały zabiegów interpretacyjnych. Sąd Apelacyjny nie podzielił również twierdzenia powoda o nieważności dokonanego przez Kupującego odstąpienia od Umowy (wyrok wraz z uzasadnieniem, k. 3769-3776).

Wyrokiem z 28 czerwca 2018 r. (sygn. akt I ACa 113/17) Sąd Apelacyjny w Rzeszowie, na skutek apelacji od wyroku Sądu Okręgowego w Tarnobrzegu z dnia 20 lutego 2014 r. (sygn. akt I C 1164/11) – zmienił zaskarżony wyrok i pozbawił wykonalności tytuł wykonawczy w postaci umowy z dnia 29 marca 2007 r. akt notarialny rep. A. nr (...) zaopatrzony w klauzulę wykonalności postanowieniem Sądu Rejonowego dla Warszawy Woli z dnia 16 lutego 2009 r. (sygn. akt I Co 328/09) (wyrok wraz z uzasadnieniem – k. 4637-4659).

Dnia 28 kwietnia 2014 r. Sąd Rejonowy w Warszawie Wydział Krajowego Rejestru Sądowego dokonał wpisu zmiany nazwy powodowej Spółki z (...) sp. z o.o. na (...) sp. z o.o. (okoliczność bezsporna).

Wyrokiem częściowym z dnia 21 marca 2016 r. Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie z powództwa (...) przeciwko Galerii (...) w W. zasądził od pozwanego kwotę 7.380.638 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 8 lutego 2012 r. do dnia zapłaty. W uzasadnieniu swojego stanowiska Sąd wskazał, iż w toku postępowania powód domagał się zasądzenia na jego rzecz zwrotu równowartości zaliczek, które wpłacił na rzecz pozwanego realizując obowiązki umowne wynikające z umowy z dnia 29 marca 2007 r. oraz z dnia 5 czerwca 2007 r. Nadto wskazano, iż Sąd Okręgowy w Kielcach (wyrok z dnia 7 czerwca 2011 r.) i Sąd Apelacyjny w Krakowie (wyrok z dnia 22 listopada 2011r.) rozpoznając powództwo przeciwegzekucyjne, musiały ustalić, czy (...) przysługiwało prawo do żądania zwrotu tych samych zaliczek, których powód domaga się od pozwanego przed tutejszym Sądem. Zdaniem Sądu w postępowaniu wiążące było ustalenie o bezskuteczności oświadczenia powoda o odstąpieniu od Umowy z dnia 5 czerwca 2007 r. i utracie prawa do domagania się zwrotu wpłaconych na poczet tej Umowy zaliczek w oparciu o przesłankę odstąpienia od Umowy. Jednocześnie ww. rozstrzygnięcie Sąd w niniejszym postępowaniu potraktował jako decydujące o dopuszczalności merytorycznego badania żądania niniejszego pozwu. Gdyby bowiem ww. Sądy uznały, że powód skutecznie odstąpił od umowy z dnia 5 czerwca 2007 r., powód dysponowałby tytułem wykonawczym opiewającym na tę samą kwotę, której dochodzi w niniejszym procesie. Wobec prawomocnego przesądzenia, że oświadczenie powoda o odstąpieniu od Umowy z dnia 5 czerwca 2007 r. było nieskuteczne i tym samym utraty mocy wcześniejszego tytułu wykonawczego w postaci zaopatrzonego w klauzulę wykonalności aktu notarialnego Rep. A nr (...), zaktualizowała się druga podstawa domagania się od pozwanego zwrotu zaliczek – powoływana przez powoda przed tutejszym Sądem – a to art. 24.1. Umowy tj. „niezawarcie umowy przyrzeczonej bez względu na przyczynę”. Z powyższych dowodów wynika wprost, że do zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie Umowy z dnia 5 czerwca 2007 r. ani w pierwotnym terminie tj. 31 grudnia 2008 r. ani w ostatecznym terminie tj. 31 stycznia 2010 r. nie doszło. W tych datach nie istniał bowiem przedmiot Umowy Przyrzeczonej, a to w pełni skomercjalizowane, dopuszczone do użytkowania Centrum Handlowe w S.. Mając powyższe ustalenia faktyczne na względzie, a także zapis art. 24.1. Umowy, w którym strony nie uzależniły dopuszczalności żądania przez Kupującego zwrotu wpłaconych Sprzedającemu zaliczek od przyczyn niezawarcia Umowy Przyrzeczonej, Sąd nie badał tych przyczyn. Uznał jednocześnie, że powód – wobec spełnienia przesłanki umownej z art. 24.1. – nabył uprawnienie do domagania się zwrotu zaliczek wpłaconych faktycznie na poczet Ceny Kupna, które przy Umowie S wyniosły łącznie 7.390.638 złotych i taką kwotę Sąd zasądził na rzecz powoda w punkcie I wyroku. Nie ulegało wątpliwości, że pozwem głównym zostało objęte żądanie zasądzenia od pozwanego kwoty 17.787.738,53 złotych, jako sumy zaliczek wpłaconych na poczet Umowy M wraz z ustawowymi odsetkami. Sąd uznał, iż zachodziła przeszkoda do wydania rozstrzygnięcia w przedmiocie tego żądania. Zebrany w sprawie materiał dowody pozwolił Sądowi na ustalenie, że strony w Umowie z dnia 5 czerwca 2007 r. – podobnie jak w Umowie 29 marca 2007 r. – przyznały Kupującemu (tu: powodowi) prawo do żądania zwrotu kwot faktycznie wpłaconych na poczet Ceny Kupna w dwóch wypadkach: odstąpienia przez Kupującego od Umowy na podstawie art. 21, albo niezawarcia Umowy Przyrzeczonej bez względu na przyczynę. Niewątpliwie również w Umowie 5 czerwca 2007 r. pozwany – jako Sprzedający - w zakresie zobowiązania do zwrotu kwot faktycznie otrzymanych z tytułu ceny Kupna wraz z odsetkami, na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c., poddał się wprost z tego aktu egzekucji do kwoty 40.000 000 złotych.

Na podstawie przedłożonych przez strony dokumentów, a także okoliczności niezaprzeczonych, Sąd ustalił, że dnia 16.02.2009 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy – Woli w Warszawie uwzględnił wniosek (...) Spółki z o.o. Sp.k. o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu Rep. A nr (...) z dnia 29 marca 2007 r. w zakresie punktu 25.1 tego aktu do kwoty 17 787 738,53 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 27.12.2008 r. Na podstawie tego tytułu wykonawczego powód wszczął przeciwko pozwanemu egzekucję. (...) Spółka z o.o. wniosła dnia 1.12.2013 r. do Sądu Okręgowego w Tarnobrzegu powództwo o pozbawienie wykonalności ww. tytułu wykonawczego. Wyrokiem z dnia 20 lutego 2014 r. w sprawie o sygnaturze I C 1164/11 Sąd Okręgowy w Tarnobrzegu oddalił powyższe powództwo przeciwegzekucyjne, w uzasadnieniu wskazując, że podstawą rozstrzygnięcia było ustalenie, że (...) sp. z o.o. sp.k. skutecznie odstąpiła od Umowy M na podstawie jej art. 21, a co za tym idzie zasadnym jest żądanie zwrotu zaliczek wpłaconych na rzecz Galerii (...) sp. z o.o. Sąd Apelacyjny w Rzeszowie (sygn. akt I ACa 348/14) – po rozpoznaniu apelacji Galerii (...) od wyroku Sądu Okręgowego w Tarnobrzegu z dnia 20 lutego 2014 r.- oddalił apelację, podzielając w całości ustalenia i wniosku Sądu I instancji. Następnie wyrokiem z dnia 24 lutego 2016 r. Sąd Najwyższy - po rozpoznaniu kasacji od wyroku Sadu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 18 listopada 2014 r. (sygn. akt I ACa 348/14) zaskarżony wyrok uchylił i sprawę przekazał temu Sądowi do ponownego rozpoznania.

Analiza zakresu podmiotowego i przedmiotowego ww. postępowania toczącego się przed Sądem Okręgowym w Tarnobrzegu, a następnie przed Sądem Apelacyjnym w Rzeszowie, pozwala na stwierdzenie, że Sądy te badały przesłankę dopuszczalności wystąpienia przez powoda z żądaniem zwrotu zaliczek wpłaconych pozwanemu na poczet Ceny Kupna ustalonej w Umowie z dnia 5 czerwca 2009 r., (a zatem tej samej należności, której powód dochodzi niniejszym pozwem) mianowicie zasadność i skuteczność oświadczenia powoda o odstąpieniu od Umowy w dniu 28 listopada 2008 r.

Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2016 r. sprawia, że nie została prawomocnie rozstrzygnięta jedna z umownych przesłanek wystąpienia przez Kupującego z żądaniem zwrotu wpłaconych zaliczek, a to skuteczne odstąpienie od Umowy z dnia 29 marca 2009 r. Tym samy, Sąd w niniejszym postępowaniu nie był uprawniony do dokonywania w tym zakresie samodzielnych ustaleń. Jednocześnie, zdaniem Sądu, prawomocne rozstrzygnięcie przez Sąd Apelacyjny w Rzeszowie (przy ponownym badaniu sprawy) kwestii skuteczności, bądź nie odstąpienia będzie miało znaczenie dla dalszego przebiegu procesu w niniejszej sprawie. W razie bowiem uznania w tamtym postępowaniu, że owo odstąpienie było skuteczne, zostaną spełnione przesłanki do kontynuowania postępowania egzekucyjnego wszczętego w oparciu o tytuł wykonawczy w postaci aktu notarialnego Rep. A nr (...) z dnia 29.03.2007 r. w zakresie punktu 25.1 tego aktu zaopatrzonego przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Woli w klauzulę wykonalności postanowieniem z dnia 16 lutego 2009 r., a dotyczącego tej samej należności, co dochodzona przed tutejszym Sądem. Jeżeli natomiast Sąd Apelacyjny w Rzeszowie rozstrzygnie prawomocnie o bezskuteczności odstąpienia powoda od Umowy z dnia 29 marca 2007 r., w postępowaniu przed Sądem w niniejszym procesie zaktualizuje się druga z podstaw umownych dopuszczalności domagania się przez Kupującego zwrotu zaliczek wpłaconych na poczet Ceny Kupna, a to wynikająca z art. 24.1 Umowy M., a to niezawarcie Umowy Przyrzeczonej bez względu na przyczynę (wyrok wraz z uzasadnieniem, k. 3779-3808).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o twierdzenia stron wyraźnie przyznane bądź niezaprzeczone przez przeciwnika (art. 229 i 230 k.p.c.), złożone w toku postępowania przez strony dowody z dokumentów i zeznania świadków. Wprawdzie dowody z dokumentów zostały złożone przez strony w części w kserokopiach, jednakże ich zgodność z oryginałami nie była kwestionowana, Sąd również nie znalazł argumentów pozwalających podważyć ich wiarygodność.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania przesłuchanych w sprawie świadków: H. S., M. C., J. K., K. M. oraz stron: powodowej w osobie M. G. oraz interwenienta ubocznego po stronie pozwanej w osobie A. B.. Odnośnie kolejno przesłuchiwanych świadków należy wskazać co następuje.

Świadek H. S. wskazała, że podpisała umowę pośrednictwa w sprawie wyszukiwania działek na rzecz (...) oraz była obecna w siedzibie (...), gdzie przedstawiono jej J. B., który miał na tym terenie realizować budowę galerii. Umowa miała być przepisana na pana B.. W siedzibie (...) umowa została podpisana z J. B. na zakup działki w S., którą miał finansować (...). Świadek nie posiadał wiedzy odnośnie umowy z dnia 13 listopada 2008 r.

Świadek M. C. zeznał, że pracował w Galerii (...), gdzie spółka podpisała umowy na inwestycje w M. i S.. Wskazał, że podpisanie 20 % umów najmu - wiązało się z wypłaceniem zaliczki przez powoda, po czym inwestycja była dalej realizowana. Kolejnym etapem było osiągnięcie 60 % umów najmu, jesienią był już osiągnięty stan surowy otwarty. Dokumenty do powodowej spółki miał doręczyć pracownik - p. D., ale spotkał się z odmową w sekretariacie powoda. W związku z tym dokumenty wysłano pocztą, jednak korespondencja powróciła jako niepodjęta. Inwestycja w M. została przerwana w momencie gdy był stan surowy i metalowa konstrukcja dachu. W S. wykonane były roboty ziemne. Nieruchomość została sprzedana, aby zaspokoić gwarancję bankową banku (...), firma pozwana miała gwarancje bankową odnośnie budowy w M.. Wykonawca z M. wystąpił o gwarancję bankową, dlatego nieruchomość w P. została sprzedana, aby zaspokoić zobowiązania. Świadek podał, że między osobami w zarządach i będącymi właścicielami spółek – istnieją więzy rodzinne. Zeznał, że od końca 2008 r. spółka pozwana nie prowadziła prac ze względu na niewypłacenie zaliczki oraz że nie posiada informacji na temat powodów zatrzymania inwestycji w S..

Świadek J. K. zeznał, że nie doszło do sfinalizowania umowy, gdyż Galeria (...) nie przedstawiała powodowi projektów wykonawczych ani umów najmu do akceptacji. Inwestycja w M. nie została zakończona, bo sprzedający nie wywiązywał się z nałożonych na niego obowiązków, tj. zaniechał dostarczania projektów wykonawczych, w efekcie żaden projekt nie został przedstawiony powodowi do akceptacji. Powodowa spółka wypłacała zaliczki terminowo, następował odbiór części, sporządzano notatkę lub protokół na tę okoliczność a następnie zlecano płatność. Problem braku projektów wykonawczych był sygnalizowany w marcu/kwietniu 2008 r. pracownikom Galerii (...).

Świadek K. M. zeznał, że powodowa spółka miała problem z galerią, gdyż pierwsze umowy jakie zostały przedstawione to były "drafty", nie była udostępniana ostateczna wersja przed jej podpisaniem. Były zgłaszane spostrzeżenia do Galerii (...), oraz to, że umowa ze sklepem (...) nie może zostać podpisana w takiej formie. Pan B. bez konsultacji z powódką ustalił z (...), że wejście do sklepu będzie od strony parkingu a nie od galerii. Do lipca 2008 r. strony współpracowały w celu jak najlepszej realizacji umowy. Powódka starała się wspierać galerię przy realizacji inwestycji. W ocenie świadka moment negocjacji z (...) był momentem przełomowym współpracy, pojawiły się problemy z uzyskiwaniem dokumentacji wymaganej umową z Galerią (...). Pan B. brał udział w spotkaniach, podczas których powódka zgłaszała swoje uwagi.

Świadek M. G. zeznał, że w sierpniu 2008 r. nastąpił kryzys we współpracy pomiędzy stronami, między innymi dlatego, że dostarczone umowy najmu na 20% zupełnie nie odpowiadały temu co było wcześniej negocjowane. We wrześniu 2008 r. odbyło się spotkanie z (...) który miał wynająć duże powierzchnie w centrum handlowym, podczas którego doszło do poważnego kryzysu w negocjacjach. Pan B. zgłaszał sprzeciw i nie zgadzał się na rozdzielenie czynszu i opłat eksploatacyjnych, zgodnie z umową cena była oparta na przychodzie czynszu. Pan B. chciał włączyć do czynszu opłaty eksploatacyjne, jednak brak akceptacji dla takiego rozwiązania spowodował zerwanie negocjacji. Pan B. został drogą e-mailową poinformowany, że powodowa spółka nie zgadza się na zawarcie umowy w takiej formie. Stan inwestycji w M. i S. nie pozwalał na zawarcie umowy. Prace zatrzymały się na stanie surowym bez dachu a w S. było to roboty ziemne.

Świadek A. B. zeznał, że projekt inwestycji w M. i S. był szczegółowy, nie istniały szczegółowe projekty wykonawcze. Umowa z (...) nie mogła zostać podpisana, gdyż toczył się spór pomiędzy spółkami dotyczący ceny referencyjnej. Świadek podał, że w sierpniu 2008 r. podpisując aneks miał świadomość i zaufanie do partnera, ale nie miał świadomości że konieczny będzie zwrot zaliczki. W grudniu 2008 r. świadek otrzymał informację odnośnie zakończenia współpracy we wszystkich inwestycjach (4), rozstanie miało polegać na tym, że sprzedane zostaną wszystkie nieruchomości i zostanie podpisana ugoda, zaś przeniesienie (M.) nastąpi po przeniesieniu wszystkich umów na nabywcę. Świadek podał, że nie zgodził się na te rozwiązania i na podpisanie ugody. W tym czasie realizowana była inwestycja na M. przez spółkę która realizowała inwestycje w M. i S.. Spółka (...) nabyła część całej inwestycji obciążonej kwotą 1.700.000 złotych na rzecz (...) i nabyła od Ś. inwestycję położoną obok. (...) była spółką o wieloletniej działalności przynoszącą dochody. Jednym z celów nabycia było to, że środki uzyskane miały posłużyć na spłatę zadłużenia w banku, które wynosiły 4 miliony złotych. Spłacono zadłużenie w wysokości 3.600.000 złotych. Spółki (...), Galeria (...), (...) były kontrolowane przez zarząd - rodzinę B.. Świadek podał, że nie posiada wiedzy dlaczego jako formę sprzedaży nieruchomości w M. wybrano przelew, rozliczeniami zajmowała się księgowość i żona. Świadek wskazał że nie wie, dlaczego płatności gotówkowe były podzielone. Odnośnie porozumienia z dnia 13 listopada 2008 r. wskazał, że pierwotnym właścicielem była spółka (...), następnie odkupiła to Galeria (...). W opinii świadka cena była właściwa i ustalona między stronami. Świadek nie pamiętał jakie były przekształcenia spółek, rozliczenia i przejścia, nie pamiętał czy spółka (...) była wspólnikiem Galerii (...).

Sąd Okręgowy za wiarygodny uznał również dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego do spraw wyceny nieruchomości komercyjnych. Nadto oddaleniu podlegały kolejne wnioski stron o dopuszczenie dowodu z opinii uzupełniającej biegłego sądowego w zakresie wyceny nieruchomości w S., M. oraz M., jako zmierzające do bezcelowego przedłużania postępowania. W ocenie Sądu Okręgowego uwzględnienie zarzutów stron w zakresie sporządzonych opinii, nie zmierzałoby do sporządzenia opinii w kształcie znacząco odmiennym, niż opinia, która została w sprawie ostatecznie przedłożona.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jako zasadne podlegało uwzględnieniu w całości.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż poza sporem w niniejszym postępowaniu pozostawała okoliczność, iż w dniu 29 marca 2007 r. oraz w dniu 5 czerwca 2007 r. w formie aktu notarialnego pomiędzy powodem oraz (...) zawarto umowy, na podstawie których (...) zobowiązało się do wybudowania na nieruchomości położonej odpowiednio w M. oraz S. pawilonu handlowego i przeniesienia własności nieruchomości wraz z wybudowanym na niej pawilonem handlowym i towarzyszącą mu infrastrukturą na rzecz powoda. Prawa i obowiązki (...) z przedmiotowych umów zostały następnie przeniesione na (...) (...), na co powód wyraził zgodę. W wykonaniu przedmiotowych umów powód wpłacił na rzecz (...) a następnie (...) (...) kwotę 17.787.738,53 złotych (umowa z dnia 29 marca 2007 r.) oraz 7.390.638 zł (umowa z dnia 5 czerwca 2007 r.). Nadto oprócz kwot przekazanych (...) (...) na realizację powyższych projektów w związku z realizacją inwestycji w M. w dniu 14 sierpnia 2008 r. powód zawarł ze spółką umowę pożyczki na kwotę 1.830.000 złotych.

Powód utrzymywał, iż w związku z tym, że (...) (...) uchylał się uporczywie od wykonania istotnej części ciążących na niej na podstawie wyżej wskazanych umów zobowiązań, powód miał prawo wezwać w dniu 3 listopada 2008 r. tę spółkę do usunięcia naruszeń obydwu przedmiotowych umów, pod rygorem odstąpienia od umów. Pomimo upływu siedmiodniowego terminu wskazanego w umowach (...) (...) nie podjął kroków w celu usunięcia naruszeń, co skutkowało złożeniem przez powoda poświadczonych notarialnie oświadczeń w dniu 28 listopada 2008 r. o odstąpieniu od umów z dnia 29 marca 2007 r. oraz 5 czerwca 2007 r. i wezwaniem (...) (...) do zwrotu otrzymanych kwot, które łącznie stanowią kwotę 25.178.376,53 złotych. W ocenie powoda dokonana przez (...) (...) (obecnie Galerię (...)) jako dłużnika powoda oraz (...) sp. z o.o. jako podmiot trzeci umowa z dnia 13 listopada 2008 r. – w przedmiocie sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości M., gminie P. (dla której Sąd Rejonowy w P. prowadzi księgę wieczystą numer (...)), należącej do (...) sp. z o.o. sp. k. – została dokonana z pokrzywdzeniem powoda jako wierzyciela. Nadto powód wskazywał, iż podmiot trzeci miał pełną świadomość działania w warunkach pokrzywdzenia wierzyciela, gdyż zarządy obu spółek mają ścisłe powiązania rodzinne.

Pozwany w pierwszej kolejności wskazywał natomiast, iż strona powodowa nie zdołała wykazać, iż wyniku dokonanej transakcji powstał lub zwiększył się stan niewypłacalności spółki Galeria (...). W ocenie pozwanego powód nie wykazał, że chociażby próbował zbadać czy próbować prowadzić egzekucję z majątku w postaci nieruchomości położonych w M. czy S., nadto czy pozwany ma inny majątek poza nieruchomością położona w M., oraz jaka jest ewentualna wartość tego majątku. Nadto w ocenie pozwanego powód jest zabezpieczony rzeczowo na nieruchomościach Galerii (...), gdyż oprócz roszczeń powoda księgi wieczyste nie zawierają wpisów innych hipotek o znacznej wysokości, a w większości tych ksiąg wierzytelności powoda znajdują się na pierwszym miejscu. Nadto pozwany podnosił, iż powód nie przedłożył dowodów na istnienie podstaw do wystosowania wezwań do usunięcia naruszeń oraz odstępnie od umów, a co za tym idzie jego wierzytelność w ogóle powstała. Dowodem na to nie są same oświadczenia o poddaniu się egzekucji opatrzone klauzulami wykonalności. Podniesiono także, że powód nie udowodnił wartości nieruchomości położonych w S. i w M..

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Sądu Okręgowego wierzytelność powoda wobec Galerii (...) w kwocie 25.178.376,53 złotych a powstała tytułem wpłaconych zaliczek – została w sposób dostateczny wykazana. Sąd Okręgowy w tym zakresie związany jest stanowiskiem Sądu Okręgowego w Warszawie zawartym w uzasadnieniu do wyroku częściowego z dnia 21 marca 2016 r. (sygn. akt XX GC 654/12), stanowiskiem zawartym w wyroku Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 7 czerwca 2011r. (sygn. akt VII GC 43/11) oraz wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2011 r. oddalającego apelację od tego wyroku - w zakresie w jakim wskazano na bezskuteczne odstąpienie przez powoda od umowy z dnia 5 czerwca 2007 r. i tym samym utratę mocy wcześniejszego tytułu wykonawczego w postaci zaopatrzonego w klauzulę wykonalności aktu notarialnego Rep. A nr (...). W konsekwencji powyższego jak słusznie wskazano w wyroku z dnia 21 marca 2016 r. - uznać należało, iż zaktualizowała się druga podstawa domagania się od pozwanego zwrotu zaliczek, tj. art. 24.1. obu umów, to jest „niezawarcie umowy przyrzeczonej bez względu na przyczynę”. Podkreślić przy tym należy, iż poza sporem pozostawała okoliczność, iż do zawarcia umów przyrzeczonych na podstawie zarówno umowy z dnia 29 marca 2007 r., jak i 5 czerwca 2007 r. ani w pierwotnym ani w ostatecznym terminie nie doszło. Zgodnie z postanowieniem art. 24.1. obu umów, strony dobrowolnie nie uzależniły dopuszczalności żądania przez Kupującego (powoda) zwrotu wpłaconych Sprzedającemu zaliczek od przyczyn niezawarcia Umowy Przyrzeczonej. Biorąc powyższe pod rozwagę, Sąd nie badał tych przyczyn. W konsekwencji powyższego uznać należało, że powód – wobec spełnienia przesłanki umownej z art. 24.1. – nabył uprawnienie do domagania się zwrotu zaliczek wpłaconych faktycznie na poczet Ceny Kupna, które przy umowie z dnia 29 marca 2007 r. oraz umowie z dnia 5 czerwca 2007 r. wyniosły łącznie 25.178.376,53 złotych.

Sąd nie podzielił przy tym stanowiska interwenienta ubocznego (dłużnika) w zakresie podniesionego zarzutu potrącenia w łącznej kwocie 29.426.123,94 złotych, na którą miały składać się następujące kwoty: 834.403,96 złotych z tytułu odszkodowania za poniesione szkody w związku z naruszeniem przez powoda umowy z dnia 5 czerwca 2007 r.; 4.840.867,98 złotych tytułem kary umownej w związku z nie zawarciem umowy przyrzeczonej umową z dnia 5 czerwca 2007 r. wyliczonej na dzień 12 maja 2010 r.; 9.016.578 złotych tytułem kary umownej w związku z nie zawarciem umowy przyrzeczonej umową z dnia 5 czerwca 2007 r. wyliczonej za okres od dnia 12 maja 2010 r. oraz 14.734.274 złotych tytułem odszkodowania za szkody poniesione przez interwenienta w związku z naruszeniem przez powoda umowy z dnia 5 czerwca 2007 r. Powyższe roszczenie należało uznać za bezzasadne w całości, gdyż poza pismem (k. 1433-1435), interwenient nie przedłożył Sądowi żadnego dowodu, który pozwoliłby na weryfikację powyższych obliczeń. Kwota 834.403,96 złotych wskazana jako suma odszkodowania za szkody poniesione przez interwenienta w wyniku naruszenia umowy z dnia 5 czerwca 2007 r., nie została poparta żadnymi wyliczeniami. Stanowisko strony ograniczyło się jedynie do przedłożenia dokumentu zatytułowanego „oświadczenie o potrąceniu’’ bez wskazania jakichkolwiek dokumentów w tym zakresie. Podkreślić zatem należy, iż brak jest dowodów, które pozwoliłyby Sądowi na oszacowanie rzeczywiście poniesionej szkody.

Kolejną kwotą objętą oświadczeniem o potrąceniu były roszczenia z tytułu kary umownej na podstawie umowy z dnia 5 czerwca 2007 r. Jak wskazano w treści umowy, strony przyznały Sprzedającemu (pozwanemu) prawo domagania się kar umownych od Kupującego (powoda) w razie niezawarcia Umowy Przyrzeczonej z przyczyn zawinionych przez Kupującego, w wysokości 0,1% Ceny Kupna za każdy dzień zwłoki w przystąpieniu do zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Wobec powyższego wskazać należy, iż w przedmiotowej umowie strony określiły (...) jako równowartość 10,9 lat czynszowych netto z tytułu umów najmu tzn. rocznych przychodów z tytułu najmu pomniejszonych o wartość podatku od gruntu i nieruchomości, kosztów ubezpieczenia nieruchomości, kosztów eksploatacji i utrzymania (...), powiększona o podatek VAT.

W konsekwencji powyższego uznać należy, że strony nie określiły kwotowo Ceny K., a nadto uzależniły jej wysokość od niedających się określić kryteriów. W ocenie Sądu Okręgowego, nieokreślenie przez strony w umowie kwotowo „Ceny Kupna”, która następnie miała stanowić podstawę wyliczenia kar umownych, oznacza, że zapis dotyczący kar umownych jest bezskuteczny i bezprzedmiotowy.

Przy czym za nieuzasadnione Sąd uznał powoływanie się przez interwenienta ubocznego – przy wyliczeniu kary umownej – na wysokość Ceny Referencyjnej. Mianowicie z treści umowy nie wynika bowiem, aby strony dopuściły możliwość zamiennego stosowania pojęć: „Ceny Kupna” i „Ceny Referencyjnej”, bądź aby dopuszczały przyjęcie, że Cena Referencyjna jest równa Cenie Kupna.

Wobec powyższych ustaleń w ocenie Sądu Okręgowego zarzut potrącenia, wobec nieistnienia wierzytelności wzajemnej – okazał się być chybionym.

W konsekwencji zasadnym jest przejście do oceny istnienia oraz zasadności przesłanek wskazanych w treści art. 527 §1 k.c., zgodnie z którym, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć. Jest to tzw. akcja pauliańska, która ma na celu zabezpieczenie interesów wierzyciela w przypadku nielojalnego postępowania dłużnika, który doprowadza swój majątek do stanu zagrażającego zaspokojeniu wierzycieli. W świetle powyższej regulacji możliwość skutecznego domagania się ochrony na podstawie skargi paulińskiej wymaga kumulatywnego spełnienia następujących przesłanek: istnienia godnego ochrony interesu wierzyciela w postaci wierzytelności; dokonania przez dłużnika czynności prawnej z osobą trzecią; wystąpienia pokrzywdzenia wierzyciela wskutek dokonania tejże czynności prawnej; dokonania jej przez dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela; uzyskania wskutek tej czynności korzyści majątkowej przez osobę trzecią; wiedzy osoby trzeciej o sposobie działania dłużnika, lub możliwość dowiedzenia się o nim przy zachowaniu należytej staranności. Tym samym dla oceny zasadności wniesionego w niniejszej sprawie powództwa konieczne było rozważenie każdej z wymienionych przesłanek.

W okolicznościach niniejszej sprawy pozwany oraz interwenient uboczny poddali w wątpliwość możliwość skutecznego zaskarżenia przez powoda umowy z dnia 13 listopada 2008 r., zawartej pomiędzy interwenientem ubocznym ( Galerią (...)) a pozwanym ((...)) na mocy której doszło do zbycia nieruchomości należącej do interwenienta, a położonej w miejscowości M., gmina P., dla której Sąd Rejonowy w P. prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Przede wszystkim wskazywano, że Galeria (...) – nabył prawa z umów z dnia 29 marca 2007 r. i 5 czerwca 2007 r. za pełną zgodą powoda, który jednocześnie nie miał świadomości, iż spółka ta jest właścicielem nieruchomości w M. ani nie domagał się ustanowienia żadnych dodatkowych zabezpieczeń, a za wystarczające uznawał hipoteki na nieruchomościach w M. i S.. Nadto pozwany oraz interwenient uboczny podnosili, że powód nie wykazał, że zawarcie przedmiotowej umowy doprowadziło do pokrzywdzenia wierzycieli w tym powoda. W ocenie pozwanego powód nie wykazał wpływu umowy na rzeczywistą wypłacalność sprzedającego. Pozwany wskazał, że została ona zawarta na warunkach rynkowych, za cenę znacznie przewyższającą cenę jej nabycia przez sprzedającego. Cena została uiszczona częściowo w gotówce (350.000 złotych) a częściowo potrącona z wierzytelnościami pozwanego wobec osoby trzeciej.

W odpowiedzi na powyższe stanowisko strona powodowa wskazała, że w jej ocenie zostały spełnione przesłanki powództwa w oparciu o treść art. 527 k.c.

W kwestii braku domagania się obciążenia nieruchomości w M. powód wskazywał, iż w okresie przenoszenia umów z (...) na dłużnika, nie miał świadomości, iż dłużnik jest w jej posiadaniu. Nadto w jego ocenie nie jest wystarczającym zabezpieczeniem ustanowienie hipotek na nieruchomościach w S. oraz M. w wysokości 25.000.000 złotych, gdyż realna wartość tych nieruchomości to 7.800.000 zł. Powód zaprzeczył także, że celem sprzedaży nieruchomości w M. było zaspokojenie banku (...), gdyż brak jest na to dowodów. Wyzbycie się około 60% majątku stanowi niewątpliwie o zwiększeniu stanu niewypłacalności dłużnika. Natomiast powiązania rodzinne podmiotów transakcji świadczą o działaniu z pełną świadomością państwa B., to jest dłużnika i pozwanego.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż podstawową przesłanką skargi pauliańskiej jest przede wszystkim istnienie zaskarżalnej, to jest podlegającej ochronie, wierzytelności pieniężnej w stosunku do dłużnika, który dokonał czynności prawnej objętej żądaniem ubezskutecznienia (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 15 lutego 2007 r., II CSK 452/06, OSNC - Zb. dodatkowy 2008 nr A, poz. 20, str. 121), co już zostało ustalone w powyższym stanie faktycznym sprawy. Nie ulega wątpliwości, iż dochodzona przez powoda wierzytelność ma charakter pieniężny. Przy czym wierzytelność ta nie musi być wymagalna, a chwili wytoczenia powództwa wysokość chronionej wierzytelności nie musi być ostatecznie sprecyzowana (M. Pyziak-Szafnicka, Ochrona wierzyciela, s. 43; W. Popiołek, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. II, art. 527, Nb 14). Dla skuteczności roszczenia pauliańskiego nie jest konieczne, aby chroniona wierzytelność istniała już w momencie dokonywania kwestionowanej czynności. Jednak w przypadku ochrony wierzytelności przyszłych stosuje się bardziej rygorystyczne wymogi dowodowe w zakresie wykazania złej wiary dłużnika lub osoby trzeciej. Niezależnie jednak od tego chroniona wierzytelność powinna powstać najpóźniej w chwili wniesienia skargi pauliańskiej albo co najmniej powinna istnieć w chwili wyrokowania. Skarga pauliańska nie może mieć natomiast generalnie zastosowania do czynności prawnej dłużnika polegającej na spełnieniu świadczenia wobec wierzyciela, nawet gdyby ta czynność prowadziła do pokrzywdzenia pozostałych wierzycieli. Dłużnik ma bowiem generalnie obowiązek spełnić swoje świadczenie i nie można czynić mu zarzutu z wypełnienia tego obowiązku (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 23 listopada 2005 r., II CK 225/05, Legalis nr 97942).

W dalszej kolejności Sąd uznał, że spełniona została również przesłanka w postaci dokonania przez dłużnika ( Galerię (...)) czynności prawnej z osobą trzecią ( (...) sp. z o.o.). Nie ulega wątpliwości (i nie było to kwestionowane przez strony), że umowa sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości M. była czynnością prawną. Poza sporem było również, że pozwana była osobą trzecią, gdyż nie była ona stroną stosunku prawnego, z którego wynikała wierzytelność, której ochrony domagał się powód.

Nadto wskazać należy, iż w ramach skargi pauliańskiej podważone mogą zostać jedynie takie czynności prawne, które zostały dokonane z pokrzywdzeniem wierzyciela. Jednocześnie art. 527 k.c. precyzuje, że przez czynność prawną dokonaną z pokrzywdzeniem wierzyciela należy rozumieć taką czynność, która spowodowała, że dłużnik stał się niewypłacalny albo też stał się niewypłacalny w wyższym stopniu niż był przed dokonaniem danej czynności. Istotą pokrzywdzenia wierzyciela jest powstanie w wyniku dokonania przez dłużnika czynności prawnej sytuacji, która powoduje niemożność, ewentualnie utrudnienie lub też odwleczenie zaspokojenia wierzyciela (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 28 listopada 2001 r., IV CKN 525/00, Biul. SN 2002, Nr 5, s. 11; wyrok Sądu Najwyższego z 22 października 2004 r., II CK 128/04, Biul. SN 2005, Nr 2, s. 16). Pokrzywdzenie wierzyciela nie będzie miało natomiast miejsca, jeżeli pomimo dokonania określonej czynności prawnej przez dłużnika wierzyciel będzie mógł zaspokoić się z pozostałej części majątku dłużnika (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 20 listopada 1996 r., I ACr 306/96, OSA w L. 1997, Nr 2, poz. 9). Pojęcie "niewypłacalności" w rozumieniu art. 527 § 2 k.c. jest pojęciem autonomicznym w ramach k.c. i niezależnym od pojęcia "niewypłacalności" w rozumieniu na przykład przepisów prawa upadłościowego. Na gruncie kodeksu cywilnego oznacza ono sytuację, w której dłużnik nie ma możliwości terminowego wywiązywania się ze swoich zobowiązań finansowych (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19 listopada 1997 r., I ACa 737/97, OSA w W. 1998, Nr 4, poz. 36). Jednocześnie dla zastosowania art. 527 k.c. nie jest konieczne wykazanie, że nastąpiło ogłoszenie upadłości dłużnika (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 24 stycznia 2000 r., III CKN 554/98, Legalis; wyrok Sądu Najwyższego z 18 września 1998 r., III CKN 612/97, OSN 1999, Nr 3, poz. 56). Wystarczającą przesłanką stwierdzenia stanu niewypłacalności jest wykazanie przez skarżącego wierzyciela, że wobec stanu majątku dłużnika zaspokojenie jego wierzytelności okazało się niemożliwe. Wierzyciel może w tym względzie posiłkować się wszelkimi środkami dowodowymi. Dłużnik może być uznany za niewypłacalnego w rozumieniu art. 527 § 2 k.c. także wtedy, gdy zbywa rzecz osobie trzeciej, uzyskując jedynie roszczenie o zapłatę ceny w przyszłości (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 11 lipca 2014 r., III CSK 247/13, OSNC 2015, Nr 6, poz. 74).

Przesłanką skargi pauliańskiej może być także pogłębienie istniejącego już stanu niewypłacalności dłużnika. Chodzi tutaj o każde powiększenie stanu niewypłacalności dłużnika powodujące obniżenie szans wierzyciela na zaspokojenie. Nie jest natomiast konieczne, aby niewypłacalność zwiększyła się o całą wartość przedmiotu podjętej czynności prawnej (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 19 marca 1997 r., I ACa 27/97, OSA w L. 1997, Nr 4, poz. 19). Ponadto, jak stwierdził Sąd Najwyższy, dłużnik staje się niewypłacalny w wyższym stopniu także wówczas, gdy zaspokojenie można uzyskać, ale z dodatkowym znacznym nakładem kosztów, czasu i ryzyka (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 28 listopada 2001 r., IV CKN 525/00, Biul. SN 2002, Nr 5, s. 11). Istotnym elementem przesłanki pokrzywdzenia wierzyciela jest kwestia ekwiwalentu uzyskanego przez dłużnika w zamian za korzyść uzyskaną przez osobę trzecią w związku z dokonaniem kwestionowanej czynności prawnej. Brak tego ekwiwalentu – np. w przypadku czynności nieodpłatnej – lub też jego nieodpowiednia wysokość może stanowić wyraźną wskazówkę dla stwierdzenia pokrzywdzenia wierzyciela.

Czynność prawna dłużnika, za którą otrzymał on świadczenie ekwiwalentne, nie powoduje generalnie pokrzywdzenia wierzycieli, jeżeli uzyskany ekwiwalent znajduje się w majątku dłużnika lub też został wykorzystany do zaspokojenia wierzycieli (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 5 marca 2008 r., V CSK 471/07, Legalis; postanowienie Sądu Najwyższego z 7 grudnia 1999 r., I CKN 287/98, Legalis; wyrok Sądu Najwyższego z 6 października 2011 r., V CSK 493/10, Legalis). Pokrzywdzenie wierzyciela może mieć jednak miejsce na przykład wówczas, gdy dłużnik zużył uzyskany ekwiwalent – w całości lub w części – w inny sposób niż na zaspokojenie wierzyciela. Zdaniem Sądu Najwyższego, pokrzywdzenie wierzycieli występuje także wówczas, gdy do niewypłacalności dłużnika, w rozumieniu art. 527 § 2 k.c., dochodzi w wyniku kilku, nawet ekwiwalentnych, czynności, takich jak założenie spółki i wniesienie do niej aportem nieruchomości w zamian za udziały, a następnie w krótkim czasie zbycie udziałów w spółce za kwotę znacznie niższą niż wartość wniesionej aportem nieruchomości i zużycie otrzymanej kwoty na inne cele niż zaspokojenie wierzycieli (orzeczenie Sądu Najwyższego z 2 października 2007 r., II CSK 323/07, niepubl.).

Dla stwierdzenia istnienia przesłanki pokrzywdzenia wierzyciela konieczne jest także stwierdzenie istnienia związku przyczynowego między kwestionowaną czynnością prawną dłużnika a powstaniem (lub powiększeniem) stanu niewypłacalności. Nie chodzi tu jednak o adekwatny związek przyczynowy w rozumieniu art. 361 § 1 k.c., lecz o zwykłe wykazanie tego, że zaskarżona czynność spowodowała rezultat w postaci niewypłacalności dłużnika lub też, że powiększyła stan niewypłacalności (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 22 października 2004 r., II CK 128/04, Biul. SN 2005, Nr 2, s. 16). Dana czynność prawna musi być w tym ujęciu warunkiem koniecznym powstania lub pogłębienia się stanu niewypłacalności dłużnika (P. Machnikowski, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 527, Nb 31; W. Popiołek, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. II, art. 527, Nb 32). Skarga pauliańska będzie zatem mogła zostać skierowana wyłącznie przeciwko czynności, która stała się bezpośrednią przyczyną powstania lub pogłębienia stanu niewypłacalności dłużnika.

W kwestii zbadania czy czynność prawna – umowa sprzedaży z dnia 13 listopada 2008 r., spowodowała stan niewypłacalności, czy też zwiększenia niewypłacalności dłużnika – w ocenie Sądu Okręgowego przyznać należy rację powodowi. Pozwany oraz interwenient uboczny podnosili, że pomimo dokonanej czynności, powód będzie miał możliwość zaspokojenia się z pozostałych nieruchomości interwenienta ubocznego jako dłużnika. Z analizy materiału dowodowego złożonego w przedmiotowej sprawie w sposób jednoznaczny wynika, iż majątek dłużnika z wykluczeniem nieruchomości położonej w miejscowości M., składa się z nieruchomości usytuowanych w S. oraz M., których wartość zgodnie z opiniami biegłych sądowych została ustalona na łączną kwotę 16.988.921 złotych, zaś wierzytelność strony powodowej wynosiła łącznie 25.187.376,53 złotych – na dzień 13 listopada 2008 r. (bez uwzględnienia wartości pożyczki). Zgodzić się przy tym należy ze stanowiskiem powoda, iż ustanowienie na tych nieruchomościach hipotek kaucyjnych mających stanowić zabezpieczenie jego wierzytelności w kwotach znacznie przekraczających ich realną wartość – nie pociąga za sobą realnego zabezpieczenia powoda. Brak jest przy tym podstaw do uznania, iż w razie skorzystania przez stronę powodową z przedmiotowego zabezpieczenia uzyska on kwotę pozwalającą na zaspokojenie jego wierzytelności w pełnej wysokości. Mając na uwadze zmienną sytuację na rynku nieruchomości oraz wartość w.w. majątku na dzień sporządzania opinii (9 października 2015 r.), to jest 14.816.100 złotych, (która jest niższa niż wartość z dnia 13 listopada 2008 r.) – brak jest podstaw do uznania, iż wierzytelność powoda zostanie w pełni zaspokojona. Podnoszona przy tym przez pozwanego oraz interwenienta ubocznego okoliczność, że powód nie domagał się dodatkowego zabezpieczenia w postaci ustanowienia hipoteki na nieruchomości położonej w miejscowości M., w kontekście braku wiedzy powoda na temat istnienia tej nieruchomości – zarzut ten wydaje się być w zupełności chybiony. W ocenie Sądu Okręgowego, zasady logicznego rozumowania pozwalają stwierdzić, iż brak świadomości powoda w tym zakresie nie może działać na jego niekorzyść, a co za tym idzie stawiać go w pozycji pokrzywdzonego. Wobec powyższego mając na uwadze wartość sprzedanej nieruchomości w M. ((...) złotych) – uznać należało, iż niewątpliwie doszło do pogłębienia istniejącego po stronie interwenienta ubocznego stanu niewypłacalności.

Jednocześnie zbadania wymagała okoliczność, czy uzyskany przez interwenienta jako dłużnika powoda ekwiwalent znajduje się w jego majątku lub został wykorzystany do zaspokojenia wierzycieli. Zgodnie z porozumieniem z dnia 13 listopada 2008 r. (k. 1038) pozwany nabył od interwenienta ubocznego nieruchomość położoną w M., która w dniu 17 września 2007 r. została wniesiona aportem przez (...) sp. z o.o. jako wkład do spółki interwenienta ubocznego. Nadto oświadczono, iż z dniem zawarcia porozumienia (...) sp. z o.o. wystąpiła ze spółki komandytowej (tj. spółki interwenienta). Wskazano, że (...) sp. z o.o. (pozwany) zapłaci (...) sp. z o.o. równowartość wkładu do spółki (...) sp. z o.o. sp. k. (interwenienta ubocznego) w wysokości 150.000 złotych, potrącając te kwotę z kwoty 500.000 złotych z tytułu zapłaty za przeniesienie prawa własności nieruchomości położonej w miejscowości M.. Jednocześnie w umowie sprzedaży z dnia 13 listopada 2008 r. (k. 1552-1554) potwierdzono, iż strony (pozwany oraz interwenient uboczny) ustaliły cenę sprzedaży nieruchomości na kwotę 500.000 złotych. Podkreślić przy tym należy, iż ustalona przez biegłego sądowego wartość rynkowa i odtworzeniowa prawa własności nieruchomości położonej w miejscowości M., gm. P., woj. (...) według cen i stanu na dzień 13 listopada 2008 r. wyniosła (...) złotych, natomiast na dzień 9 października 2015 r. – 6.475.113 złotych (pisemna opinia uzupełniająca, k. 3986-4033). W konsekwencji powyższego uznać należało, że nieruchomość została sprzedana za cenę znacznie niższą niż jej aktualna na dzień zawarcia umowy wartość rynkowa, co niewątpliwie miało związek ze zwiększeniem stanu niewypłacalności interwenienta ubocznego. Została zatem spełniona kolejna przesłanka, tj. pokrzywdzenie wierzyciela na skutek dokonania czynności prawnej z osobą trzecią.

W konsekwencji powyższych ustaleń mamy do czynienia z zaistnieniem kolejnej przesłanki niezbędnej do podważenia czynności prawnej za pomocą skargi paulińskiej, a mianowicie uzyskania korzyści przez osobę trzecią. Z prostej analizy wartości ekwiwalentu, którą interwenient jako dłużnik uzyskał w zamian za korzyść, którą pozwany jako osoba trzecia uzyskał, wynika, iż nieruchomość w M. została nabyta za cenę znacznie niższą niż jej wartość rynkowa. Uzyskanie korzyści przez osobę trzecią stanowi bowiem w tej sytuacji niejako lustrzane odbicie uszczuplenia majątkowego, jakie miało miejsce w majątku dłużnika w wyniku dokonania danej czynności prawnej. Korzyść uzyskana przez osobę trzecią musi mieć charakter majątkowy. Korzyść ta może polegać zarówno na nabyciu określonego prawa majątkowego, jak i na zwolnieniu z zobowiązania ( M. Jasińska , Skarga pauliańska, s. 61). Dla wykazania korzyści majątkowej po stronie osoby trzeciej wystarczające powinno być stwierdzenie, że wskutek czynności dłużnika osoba ta nabyła rzecz lub prawo albo też została zwolniona z obowiązku, co spowodowało zmianę w majątku dłużnika prowadzącą do pokrzywdzenia wierzycieli (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z 7 grudnia 1999 r., I CKN 287/98, Legalis). Dla stwierdzenia ewentualnego pokrzywdzenia wierzycieli kluczowa będzie w tej sytuacji analiza wartości ekwiwalentu, który dłużnik pozyskał w zamian za korzyść, którą osoba trzecia uzyskała w wyniku danej czynności prawnej. W art. 527 k.c. nie chodzi o korzyść majątkową w sensie potocznym, utożsamianą np. z nabyciem rzeczy za cenę niższą od wartości tej rzeczy – w takim przypadku za "korzyść" uważa się różnicę między wartością rynkową rzeczy a zapłaconą ceną. Korzyścią majątkową w rozumieniu art. 527 k.c. jest nabycie przez osobę trzecią prawa majątkowego, przedstawiającego pewną wartość, przy czym drugorzędne znaczenie ma cena nabycia (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 22 kwietnia 2015 r., V ACa 860/14, Legalis). Istnienie po stronie dłużnika świadomości pokrzywdzenia wierzyciela w ramach dokonywania czynności prawnej jest warunkiem koniecznym skuteczności roszczenia pauliańskiego. Wystarczające jest już samo wykazanie, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia; nie jest natomiast konieczne wykazanie, iż dłużnik działał z zamiarem pokrzywdzenia wierzyciela. Zasada ta nie dotyczy jednak sytuacji, gdy wierzyciel szuka ochrony na podstawie art. 530 k.c. (wierzytelności przyszłe). W tym przypadku przesłanka podmiotowa dotycząca dłużnika ulega odpowiedniemu zaostrzeniu; konieczne bowiem staje się wówczas wykazanie, że dłużnik działał nie tylko ze świadomością, ale i z zamiarem pokrzywdzenia (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 28 marca 2003 r., IV CKN 1965/00, Legalis).

Podmiotową przesłanką skargi pauliańskiej jest zła wiara osoby trzeciej, która uzyskała korzyść w wyniku czynności prawnej dokonanej z pokrzywdzeniem wierzyciela. Chodzi tutaj o sytuacje, w których osoba trzecia, dokonując danej czynności prawnej z dłużnikiem, wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć, że ten działał ze świadomością pokrzywdzenia swoich wierzycieli (lub wierzyciela). Tym samym przesłanka ta dotyczy dwóch sfer – po pierwsze świadomości osoby trzeciej, iż dana czynność prawna krzywdzi wierzyciela, i po drugie wiedzy osoby trzeciej co do zakresu świadomości dłużnika w tym względzie. Ciężar dowodu w zakresie ewentualnej złej wiary osoby trzeciej spoczywa naturalnie na wierzycielu. O złej wierze osoby trzeciej można mówić również w sytuacji, gdy osoba trzecia – przy zachowaniu należytej staranności – mogła z łatwością dowiedzieć się o przesłankach podmiotowych dotyczących dłużnika ( M. Pyziak-Szafnicka, Ochrona wierzyciela, s. 129; W. Popiołek, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. II, art. 527, Nb 36; M. Gutowski, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 527, Nb 47–52). Istotnym ułatwieniem dowodowym w zakresie złej wiary osoby trzeciej, zwiększającym efektywność ochrony wierzyciela, jest domniemanie prawne zawarte w § 3 komentowanego przepisu. Odnosi się ono do sytuacji, w których bliskość relacji łączącej dłużnika z osobą trzecią uzasadnia przyjęcie założenia o istnieniu po stronie tej osoby trzeciej wiedzy, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela. W tej sytuacji wierzyciel musi jedynie wykazać istnienie bliskiego stosunku między dłużnikiem a osobą trzecią; nie musi natomiast udowadniać, iż osoba trzecia wiedziała, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela. Jednocześnie pojęcie "bliskie stosunki" jest tradycyjnie rozumiane bardzo szeroko i dotyczy wszelkich bliskich stosunków faktycznych między stronami ( Gutowski, w: Gutowski, Komentarz, 2016, t. II, art. 527, Nb 53; W. Popiołek, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. II, art. 527, Nb 39). Chodzić tu może nie tylko o relacje prawnorodzinne, ale także o stosunki przyjacielskie, koleżeńskie, czy też nawet biurowe. Z kolei w przypadku, gdy osobą trzecią jest osoba prawna lub inna jednostka organizacyjna, wystarczającą przesłanką dla stwierdzenia istnienia bliskich stosunków łączących dłużnika z taką osobą może być istnienie stosunku bliskości między dłużnikiem a osobą fizyczną działającą w wewnętrznej sferze danej osoby trzeciej i mającą istotny wpływ na podejmowanie decyzji przez tę osobę trzecią (zob. M. Pyziak-Szafnicka, Ochrona wierzyciela, s. 142 i n.). Również nie ma przeszkód w korzystaniu z domniemania wynikającego z art. 527 § 3 k.c. w sytuacji, gdy dłużnik lub osoba trzecia są osobami prawnymi, jeżeli pozostają one względem siebie w bliskim stosunku (postanowienie Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 29 lutego 2012 r., I ACz 269/12, niepubl.). Jak zaznaczył Sąd Apelacyjny we Wrocławiu, domniemanie prawne przewidziane w tym przepisie może być zastosowane, gdy stosunek bliskości istniał w chwili dokonywania czynności prawnej. Domniemania powyższe są domniemaniami wzruszalnymi. W rezultacie osoba trzecia może próbować je obalić, wykazując, że pomimo istnienia stosunku bliskości z dłużnikiem (lub też pomimo utrzymywania stałych stosunków gospodarczych) nie wiedziała o świadomości dłużnika w zakresie pokrzywdzenia wierzycieli i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się o tym dowiedzieć (wyrok Sądu Najwyższego z 16 kwietnia 2008 r., V CSK 564/07, Legalis).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, iż wyzbywanie się znacznej części majątku w obliczu wiedzy na temat istnienia wierzytelności po stronie powoda – niewątpliwie stanowi o istnieniu świadomości dłużnika odnośnie pokrzywdzenia wierzyciela. Interwenient podnosił, iż w jego mniemaniu na dzień zawarcia przedmiotowej umowy (13 listopada 2008 r.), powód nie był jego wierzycielem a przeciwnie to on uważał się za wierzyciela powoda. Powyższe nie znajduje poparcia w przedłożonym w toku postępowania materiale dowodowym sprawy, gdyż już z pisma z dnia 3 listopada 2008 r., to jest wezwania do usunięcia naruszeń w terminie 7 dni, niewątpliwie wynika istnienie znacznego ryzyka odstąpienia od umów przez powoda. Z przedstawionej w sprawie korespondencji stron umów wynika w sposób jednoznaczny, że współpraca problematycznie. Interwenient znając zapisy obu umów w zakresie możliwości odstąpienia od nich oraz nieścisłości w zapisach dotyczących kar umownych, z całą pewnością mógł mieć świadomość, iż w razie nieusunięcia naruszeń powód odstąpi od umowy. W konsekwencji powyższego uznać należało, że interwenient uboczny jako dłużnik zawierając umowę z dnia 13 listopada 2008 r. działał ze świadomością pokrzywdzenia powoda.

Ostatnią przesłanką wymagającą rozważenia, było to czy osoba trzecia wiedziała, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela lub przy zachowaniu należytej staranności miała możliwość dowiedzenia się o tym. Mając na uwadze, iż zarówno porozumienie jak i umowę sprzedaży z dnia 13 listopada 2008 r. zawarte pomiędzy (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. a (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., działali odpowiednio: A. B. oraz E. B. (k.1552), to jest małżonkowie - nie może być mowy o braku wiedzy osoby trzeciej z zakresie działania ze świadomością pokrzywdzenia powoda jako wierzyciela (...) sp. z o.o. sp. k. (interwenienta ubocznego).

Ostatecznie zatem, w ocenie Sądu Okręgowego zasadnym uwzględnienie roszczenia powoda. Strona powodowa zdołała bowiem wykazać istnienie przesłanek przewidzianych treścią art. 527 k.c., tym samym żądanie pozwu było zasadne. Wobec tego Sąd orzekł jak w punkcie I wyroku.

W przedmiocie kosztów procesu Sąd orzekł na podstawie art. 108 k.p.c. uznając, że w związku z uwzględnieniem powództwa powód wygrał proces w całości, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie Referendarzowi sądowemu – o czym orzeczono w punkcie II wyroku.

Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji wyroku.

SSO Magdalena Kurc-Mazurkiewicz

ZARZĄDZENIE

(...)