Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 lipca 2013 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXIII Wydział Gospodarczy Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:	SSO Jolanta Stępień-Kordiał
Sędziowie:	SSO Jolanta Puchalska (spr.) SSO Monika Skalska
Protokolant:	Kamil Kosior

po rozpoznaniu w dniu 5 lipca 2013 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) W.

przeciwko : „(...)” Spółka Jawna w W.

o opróżnienie lokalu

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Rejonowego dla m. st. Warszawy w Warszawie

z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. akt VIII GC 152/12

orzeka:

1.  zmienia zaskarżony wyrok w pkt. I i powództwo oddala oraz w pkt. II i zasądza od powoda (...) W. na rzecz pozwanego „(...)” Spółka Jawna w W. kwotę 2400 zł (dwa tysiące czterysta złotych) tytułem kosztów procesu;

2.  zasądza od powoda (...) W. na rzecz pozwanego „(...)” Spółka Jawna w W. kwotę 1200 zł (tysiąc dwieście złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt XXIII Ga 113/13

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 25 stycznia 2012 r. (...) W. wniosło o opróżnienie, opuszczenie i wydanie przez (...) sp. j. w W. lokalu użytkowego położonego w W. przy ul. (...).

W odpowiedzi na pozew pozwana spółka wniosła o zwrot pozwu z uwagi na jego braki formalne, oddalenie powództwa wskazując, iż strony prowadziły negocjacje dotyczące zawarcia nowej umowy najmu i po podjęciu uchwały przez zarząd Dzielnicy Ś. strony zawarły nową umowę najmu.

W dalszych pismach procesowych strony podtrzymały swe stanowisko w sprawie. W toku postępowania Sąd Rejonowy rozpoznający sprawę oddalił wniosek pozwanej o zwrot pozwu.

Wyrokiem z dnia 13 listopada 2012 r., Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie nakazał pozwanej spółce opróżnienie lokalu położonego w nieruchomości budynkowej nr (...) przy ul. (...) w W., o powierzchni 131 m ^{( 2)}, usytuowanego od frontu na parterze i wydanie tego lokalu na rzecz (...) W. (pkt I). W punkcie drugim rozstrzygnął w przedmiocie kosztów, zasądzając od pozwanej spółki na rzecz powoda kwotę 2617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 2417 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Rejonowy wydał ww. wyrok w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

W dniu 28 listopada 2008 r. pomiędzy (...) W. (reprezentowanym przez Zakład (...) w Dzielnicy Ś.) a (...) sp.j. w W. została zawarta umowa najmu lokalu użytkowego znajdującego się w budynku przy ul. (...) w W.. Czas trwania umowy został określony do dnia do dnia 31 grudnia 2011 r. - §14 umowy. Wyżej wymieniona umowa została zawarta na podstawie uchwały Zarządu Dzielnicy Ś. (...) W. nr (...) z dnia 08 października 2008 r. Przed upływem okresu najmu strony prowadziły rozmowy, których przedmiotem była możliwość i warunki zawarcia kolejnej umowy najmu. Uchwałą z dnia 3 listopada 2011 r. nr (...) Zarząd Dzielnicy Ś. (...) W. wyraził zgodę na zawarcie przez Dyrektora Zakładu (...) umowy najmu lokalu z dotychczasowym najemcą tj. stroną pozwaną.

W dniu 13 grudnia 2011 r. strona powodowa poinformowała pozwaną o uchyleniu uchwały ww. uchwały z 3 listopada 2011 r. i przeznaczeniu lokalu na potrzeby Samodzielnego Publicznego Zakładu Opieki Zdrowotnej (...) Pismem z dnia 14 grudnia 2011 r. strona pozwana wezwała powódkę do zawarcia umowy najmu na warunkach uzgodnionych podczas negocjacji i zgodnie z treścią uchwały z dnia 3 listopada 2011 r. W dniu 27 lutego 2012 r. strona powodowa wezwała pozwana do dobrowolnego wydania lokalu.

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił w oparciu o zgodne twierdzenia stron, znajdujące się w aktach sprawy dokumenty prywatne, urzędowe oraz w oparciu o twierdzenia co do faktów niezakwestionowanych przez stronę przeciwną w trybie art. 229 k.p.c. i 230 k.p.c. Jednocześnie podkreślił, że znaczna część stanu faktycznego istotnego z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy (art. 227 k.p.c.) nie była sporna między stronami. Wskazał, że spór koncentrował się na ocenie czy strony zawarły skutecznie kolejną umowę najmu oraz na możliwości skutecznego zgłoszenia wobec pozwanej żądania windykacyjnego w rozumieniu art. 222 § 1 k.c.

Jako podstawę prawną roszczenia Sąd Rejonowy wskazał art. 222 § 1 k.c. Jednocześnie uznał za bezsporną okoliczność, iż pozwana spółka włada faktycznie lokalem przy ul. (...) w W. stanowiącym własność powoda. Z tych względów dla uzasadnienia powództwa opartego na roszczeniu windykacyjnym powód był obowiązany udowodnić przysługujący mu tytuł w postaci prawa własności przedmiotowej nieruchomości na chwilę zamknięcia rozprawy. Pozwany zaś, w ocenie Sądu, winien wykazać przysługujące mu in concreto uprawnienie skuteczne względem właściciela. Taki rozkład ciężaru dowodu wynika z art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 6 k.c.

Sąd stwierdził, że powód poinformował stronę pozwaną, na jakich zasadach odbywa się najem lokali użytkowych. Warunkiem koniecznym i bezwzględnie wymaganym jest zgoda Zarządu Dzielnicy Ś. (...) W. wyrażona w formie uchwały. Choć pierwotnie Zarząd wyraził taką zgodę, to jednak uchwała ta została uchylona uchwałą z dnia 7 grudnia 2012 r. Okoliczność ta była pozwanej znana, została przytoczona w piśmie strony powodowej z dnia 13 grudnia 2011 r. W ocenie Sądu, znana była również pozwanej okoliczność zaniechania przez powoda wynajmu komercyjnego wskazanej nieruchomości. Nie została spełniona zatem przesłanka pozwalająca na zawarcie umowy najmu - zgoda właściciela lokalu.

Sąd Rejonowy podkreślił, że treścią uchwały z 3 listopada 2011 r. było upoważnienie - wyrażenie zgody na zawarcie wskazanej umowy przez Dyrektora Zarządu (...), nie zaś zawarcie umowy najmu. Uchylenie tej uchwały uchwałą z dnia 7 grudnia 2011 r. powoduje, że Dyrektor Zakładu (...) nie posiadał umocowania do dysponowania wskazanym lokalem.

Jednocześnie Sąd Rejonowy podniósł, że nie przedstawiono sądowi żadnych dowodów świadczących o złożeniu oświadczenia woli w imieniu powódki, czy też bez jej zgody przez Dyrektora Zarządu (...).

W ocenie Sądu Rejonowego, skoro bezspornym było to, że pozwana faktycznie włada lokalem stanowiącym własność powoda, a jednocześnie nie zakwestionowała skutecznie prawa własności powoda do tego lokalu i związanej z tym legitymacji czynnej do występowania w niniejszym postępowaniu, jak również nie przysługiwało jej skuteczne względem powoda uprawnienie do władania lokalem, roszczenie powoda zasługiwało na uwzględnienie.

W przedmiocie kosztów Sąd Rejonowy rozstrzygnął na podstawie art. 98 i 108§ 1 kpc, a także art. 109 kpc, ustalając wysokość kosztów zastępstwa procesowego na podstawie na podstawie § 6 pkt 5 w zw. z § 9 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 z późn. zm.)

Z powyższym wyrokiem nie zgodziła się pozwana, wywodząc apelację, w której, działając przez swojego pełnomocnika, zaskarżyła ww. wyrok w całości, zarzucając mu:

1. naruszenie przepisów postępowania mogący mieć wpływ na wynik sprawy, to jest art. 233 § 1 kpc przez:

a) brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i dokonanie jego oceny z pominięciem istotnej części tego materiału, to jest przesłuchania stron na okoliczność zawarcia ustnej umowy najmu, a w konsekwencji błędne ustalenie, że strony nie łączył stosunek najmu;

b) wyprowadzenie z materiału dowodowego w postaci dokumentów wniosków z niego niewynikających, a nadto sprzecznych z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego, polegających na uznaniu, że stron nie łączył umowny stosunek najmu, chociaż z dowodów zebranych w sprawie wynika, iż strony uzgodniły między sobą wszystkie elementy umowy najmu (essentialia negotii);

2. naruszenie przepisów postępowania, to jest art. 217 § 2 kpc w zw. art. 227 kpc i art. 299 kpc przez uznanie, że wniosek dowodowy w postaci przesłuchania stron zawarty w odpowiedzi na pozew z dnia 2 kwietnia 2012 roku nie został zgłoszony na okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, a w konsekwencji oddalenie tego wniosku, mimo iż okoliczności faktyczne rozpoznawanej sprawy nie zostały wyjaśnione w sposób dostateczny, ergo uzasadniały dopuszczenie i przeprowadzenie tego dowodu;

3. naruszenie przepisów postępowania mogące mieć wpływ na wynik sprawy, to jest art. 479 ¹² § 2 kpc przez uznanie, że powód spełnił wymogi formalne wynikające z przepisu i wezwał przed wytoczeniem powództwa do dobrowolnego wydania przedmiotu najmu, podczas gdy faktyczne wezwanie do wydania lokalu nastąpiło dopiero po wytoczeniu powództwa;

4. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 72 § 2 kc w zw. art. 660 kc poprzez jego niewłaściwą wykładnię i przyjęcie, iż ustalenie pomiędzy stronami istotnych warunków umowy najmu w formie ustnej nie stanowi zawarcia umowy, albowiem dopiero zawarcie tych warunków w formie pisemnej uzasadnia stanowisko, iż pomiędzy stronami zawarta została umowa najmu;

5. naruszenie prawa materialnego, to jest art. 222 § 1 kc poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sytuacji, gdy okoliczności faktyczne świadczą o uzgodnieniu pomiędzy stronami essentialia negotii umowy najmu i przyjęcie, iż zawarta w formie ustnej umowa najmu nie stanowi wykazanego skutecznie względem właściciela uprawnienia do władania lokalem.

Rozpoznając apelację pozwanej Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje.

Apelacja pozwanego jest zasadna i jako taka zasługuje na uwzględnienie.

W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd Rejonowy poczynił nieprawidłowe ustalenia faktyczne w sprawie i błędnie ocenił zebrany materiał dowodowy.

W pierwszej kolejności podnieść należy, że Sąd Rejonowy niesłusznie uznał, że strony nie łączył żaden stosunek umowny, a pozwana nie wykazała prawa do władania lokalem stanowiącym własność powoda. Sąd Rejonowy, dochodząc do takiego wniosku, wyszedł z błędnego założenia, że strony prowadziły negocjacje mające na celu ustalenie projektu umowy, która miała zostać zawarta w formie pisemnej po wyrażeniu zgody przez Zarząd Dzielnicy Ś. (...) W., a nie w celu zawarcia umowy. Sąd Rejonowy stwierdził, że „strona powodowa informowała pozwaną, na jakich zasadach odbywa się najem lokali użytkowych - warunkiem koniecznym i bezwzględnie wymaganym jest zgoda Zarządu Dzielnicy Ś. (...) W. wyrażona w formie uchwały. Uchwałą nr (...) z dnia 3 listopada 2011 r. Zarząd Dzielnicy Ś. (...) W. wyraził zgodę na zawarcie umowy najmu z pozwaną. Jakkolwiek wskazana uchwała została uchylona w dniu 7 grudnia 2011 r. uchwałą nr (...)”.

Sąd Okręgowy nie podziela takiego stanowiska. Wskazać bowiem należy, że z okoliczności sprawy oraz z treści protokołu negocjacji nr (...) z dnia 12 października 2011 r. w sposób jednoznaczny wynika, w jakim celu strony prowadziły negocjacje – z uwagi na zbliżający się koniec okresu, na który została zawarta poprzednio obowiązująca umowa łącząca strony, przystąpiono do rokowań mających na celu zawarcie umowy na nowych warunkach. W drodze tych negocjacji strony ustaliły wszelkie przedmiotowo istotne warunki nowej umowy najmu – stawkę czynszu oraz czas trwania umowy – zawarcie umowy na czas określony 3 lat począwszy od dnia 1 stycznia 2012 r. W takim przypadku, jak wynika art. 72 § 1 k.c., gdy negocjacje prowadzone były w celu zawarcia umowy, umowa zostaje zawarta z chwilą, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich postanowień umowy, które były przedmiotem negocjacji. Istotnym warunkiem jest jednak to, by negocjowane postanowienia obejmowały przynajmniej istotne postanowienia umowy danego rodzaju (por. wyr. SN z dnia 20 października 2005 r., II CK 7/05, Lex nr 191866).

W niniejszej sprawie należy jednak mieć na uwadze, że w treści protokołu z negocjacji z dnia 12 października 2011 r. strony wskazały na dodatkowy wymóg - akceptację przez Zarząd Dzielnicy Ś. stawki czynszu ustalonej pomiędzy stronami. W ocenie Sądu Okręgowego, wymóg ten należy traktować jako dodatkowe zastrzeżenie umowne - warunek zawieszający, którego ziszczenie się spowoduje, że dokonana czynność prawna – umowa – wywoła skutki prawne. Warunek ten ziścił się w dniu 3 listopada 2011 r. – w dniu podjęcia przez Zarząd i wejścia w życie uchwały nr (...) o wyrażeniu zgody na zawarcie umowy najmu, obniżeniu o 50 % kaucji gwarancyjnej i zatwierdzeniu stawki czynszu wynegocjowanej w dniu 12 października 2011 r. ( §2 uchwały nr (...) Zarządu Dzielnicy Ś. m.st. W., k. 84).

Rację ma zatem skarżący twierdząc, że wobec nienegowania przez strony przedmiotu negocjacji oraz podjęcia ww. uchwały, strony z chwilą ziszczenia się warunku w postaci akceptacji stawki czynszu, uprzednio przez strony wynegocjowanej – zawarły nową umowę najmu na warunkach wynegocjowanych w dniu 12 października 2011 roku. Trzeba mieć na względzie, iż z zapisu protokołu negocjacji stron nie wynika, iż zgodnie przyjęły obowiązek potwierdzenia ich ustaleń na piśmie. Jedynym zastrzeżeniem pozostawało uzyskanie akceptacji Zarządu dzielnicy W., co miało miejsce. Zatem późniejsza uchwała z dnia 7 grudnia 2011 roku o nr (...) uchylająca uchwałę z dnia 3 listopada 2011 r., nie mogła, wobec wcześniejszego zawarcia umowy najmu według postanowień wynegocjowanych na podstawie protokołu nr (...) z dnia 8 września 2011 r. oraz nr (...) z dnia 12 października 2011 roku, odnieść skutków prawnych względem pozwanej. Samo podjęcie uchwały było niewystarczające – w ocenie Sądu Okręgowego powód powinien bowiem złożyć pozwanej oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych wcześniej złożonego oświadczenia woli z powołaniem się na wady tego oświadczenia, zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 88 k.c.

Należy mieć także na uwadze, że powód nie podnosił braku umocowania do działania w jego imieniu Komisji ds. negocjacji stawek czynszu na wynajem lokali użytkowych przeznaczonych do wynajęcia poza konkursem.

Nadto, z uwagi na treść art. 316 kpc i wynikającą z tego przepisu zasadę aktualności orzeczenia, wydając wyrok w niniejszej sprawie Sąd Okręgowy wziął pod uwagę także okoliczności ujawnione w toku postępowania toczącego na skutek apelacji pozwanej.

W ocenie Sądu Okręgowego, okolicznością przemawiającą za oddaleniem powództwa było również to, że podczas rozprawy w dniu 5 lipca 2013 r. przez pełnomocnika pozwanej został przedłożony odpis umowy najmu nr (...) lokalu użytkowego, zawartej pomiędzy stronami niniejszego sporu w dniu 4 czerwca 2013 r. Z treści, jak i z uzasadnienia uchwały podjętej przez Zarząd Dzielnicy Ś. (...) W. w dniu 8 maja 2013 r. (której odpis również przedłożono na rozprawie w dniu 5 lipca 2013 r., k. 176-177) wynika, że lokal użytkowy o powierzchni (...) m ^{( 2)} położony w budynku przy ul. (...) został w drodze ww. uchwały przeznaczony do najmu w trybie poza konkursem ofert na rzecz „(...) sp. j. (pozwanej w niniejszej sprawie) z przeznaczeniem na aptekę, jako lokal zamienny za dotychczas posiadany lokal użytkowy przy ul. (...) (za lokal, o którego opróżnienie wnosił powód w niniejszej sprawie). Skoro zatem powód przeznaczył dla najemcy lokal zamienny, należy wnioskować, że traktował pozwaną jako najemcę, a zatem czuł się związany umową, której warunki ustalono w drodze negocjacji we wrześniu i październiku 2011 r. W ocenie Sądu Okręgowego ta okoliczność również przemawia za uznaniem, że pozwana posiadała skuteczne względem właściciela prawo do władania lokalem z tytułu zawartej umowy najmu, które w sposób prawidłowy i niewątpliwy w niniejszym postępowaniu wykazała.

Mając na uwadze powyższe argumenty Sąd Okręgowy, działając na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił pkt I. zaskarżonego wyroku i oddalił powództwo w całości jako bezzasadne.

Zmiany w zakresie rozstrzygnięcia o żądaniu pozwu implikują również zmianę rozstrzygnięcia o kosztach procesu, tj. pkt II. zaskarżonego wyroku. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 kpc. Z uwagi na fakt, iż powód przegrał proces w całości, zastosowanie ma zasada odpowiedzialności za wynik procesu, zgodnie z którą strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. W apelacji pełnomocnik pozwanej złożył wniosek o zasądzenie kosztów procesu za obie instancje według norm prawem przepisanych.

Z tych względów Sąd Okręgowy uznał, że do niezbędnych kosztów procesu poniesionych przez pozwaną w postępowaniu przed sądem I instancji należy wynagrodzenie adwokata w wysokości 2.400 zł, ustalone na podstawie § 10 pkt 3 w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (j.t. Dz. U. z 2013 poz. 461).

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 §1 i 3 kpc w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., obciążając obowiązkiem ich zwrotu powoda.