Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

31 marca 2025 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie XXIV Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Maria Piasecka

po rozpoznaniu 31 marca 2025 roku w Warszawie na posiedzeniu niejawnym

w połączonych sprawach:

z powództwa U. S. i J. Z.

przeciwko Gminie K.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli i zapłatę, ewentualnie o zapłatę

i z powództwa U. S.

przeciwko Gminie K.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli i zapłatę, ewentualnie o zapłatę

1.  zobowiązuje strony postępowania do złożenia oświadczenia woli o następującej treści:

a)  U. S., legitymująca się numerem PESEL (...) przenosi na rzecz Gminy K. należący do niej udział w wysokości 1/2 w prawie własności nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) z obrębu (...) o pow. 1,3064 ha, dla której prowadzona jest KW nr (...), za cenę 4 367 700 zł (słownie: cztery miliony trzysta sześćdziesiąt siedem tysięcy siedemset złotych) płatną z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia oraz z tą datą wydaje nabywcy wskazany powyżej udział w nieruchomości, a Gmina K. opisany udział w nieruchomości za wskazaną cenę kupuje;

b)  - J. Z., legitymujący się numerem PESEL (...), sprzedaje Gminie K. udział w wysokości 1/2 w prawie własności nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) z obrębu (...) o pow. 1,3064 ha, dla której prowadzona jest KW nr (...), za cenę 4 367 700 zł (słownie: cztery miliony trzysta sześćdziesiąt siedem tysięcy siedemset złotych) płatną z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia oraz z tą datą wydaje nabywcy wskazany powyżej udział w nieruchomości, a Gmina K. opisany udział w nieruchomości za wskazaną cenę kupuje;

2.  zasądza od pozwanego Gminy K. na rzecz U. S. odsetki ustawowe, liczone od kwoty 2 200 900 zł (słownie: dwa miliony dwieście tysięcy dziewięćset złotych), od dnia 6 listopada 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;

3.  zasądza od pozwanego Gminy K. na rzecz J. Z. odsetki ustawowe, liczone od kwoty 2 200 900 zł (słownie: dwa miliony dwieście tysięcy dziewięćset złotych) od dnia od dnia 6 listopada 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;

4.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

5.  ustala, że pozwana Gmina K. ponosi koszty procesu w całości, a szczegółowe wyliczenie kosztów pozostawia referendarzowi sądowemu.

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 15 stycznia 2014 r. B. O. wniosła przeciwko Gminie K. o:

1)  zobowiązanie stron postępowania do złożenia oświadczenia woli

zastępującego umowę w przedmiocie wykupu od powódki udziału w wysokości ¼ w prawie własności należącej do niej nieruchomości oznaczonej jako działka nr ew. (...) z obrębu (...) o pow. 13064 ha położonej w K. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy prowadzi KW nr (...) (art. 36 ust 1 pkt 2 u.p.z.p.p.) o następującej treści:

B. O., legitymująca się numerem PESEL (...), sprzedaje Miastu i Gminie K. udział w wysokości ¼ w prawie własności nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) z obrębu (...) o pow. 1,3064 ha, dla której prowadzona jest KW nr (...), za cenę 1 306 400 zł (jeden milion trzysta sześć tysięcy czterysta złotych) płatną z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia oraz z tą datą wydaje nabywcy wskazany powyżej udział w nieruchomości, a Miasto i Gmina K. opisany udział w nieruchomości za wskazaną cenę kupuje;

2)  zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki odsetek ustawowych naliczonych

od kwoty należnej za wykup od dnia 13 października 2013 r. do dnia zapłaty;

3)  zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki zwrotu kosztów postępowania, w

tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych ( pozew B. O. z dnia 15 stycznia 2014 r. – k. 2-11).

Na wypadek nieuwzględniania żądania powódki o wykup nieruchomości pismem z 6 grudnia 2016 r. powódka B. O. wniosła o:

4)  zasądzenie od pozwanego na rzecz B. O. odszkodowania

odpowiadającego wartości ¼ z kwoty 696 866 zł ustalonej przez biegłego sądowego jako wartość nieruchomości wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 12 kwietnia 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty (pismo k. 823-826).

Pozwem z dnia 6 lutego 2017 r. powódka U. S. wniosła przeciwko Gminie K. o:

1)  zobowiązanie stron postępowania do złożenia oświadczenia woli

zastępującego umowę w przedmiocie wykupu od powódki udziału w wysokości ¼ w prawie własności należącej do niej nieruchomości oznaczonej jako działka nr ew. (...) z obrębu (...) o pow. 13064 ha położonej w K. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy prowadzi KW nr (...) (art. 36 ust 1 pkt 2 u.p.z.p.p.) o następującej treści:

U. S., legitymująca się numerem PESEL (...), sprzedaje Miastu i Gminie K. udział w wysokości ¼ w prawie własności nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) z obrębu (...) o pow. 1,3064 ha, dla której prowadzona jest KW nr (...), za cenę 712 256 zł (siedemset dwanaście tysięcy dwieście pięćdziesiąt sześć złotych) płatną z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia oraz z tą datą wydaje nabywcy wskazany powyżej udział w nieruchomości, a Miasto i Gmina K. opisany udział w nieruchomości za wskazaną cenę kupuje;

2). zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki U. S. odsetek ustawowych

naliczonych od kwoty należnej za wykup od dnia 13 października 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty.

Na wypadek nieuwzględniania żądania powódki U. S. o wykup nieruchomości powódka U. S. wniosła o:

3). zasądzenie od pozwanego na rzecz U. S. odszkodowania

odpowiadającego wartości ¼ udziału w nieruchomości, którą na moment wniesienia pozwu powódka określiła na kwotę 712 256 zł (siedemset dwanaście tysięcy dwieście pięćdziesiąt sześć złotych) wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 13 października 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty.

Powódka U. S. wniosła o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Zarządzeniem z dnia 22 maja 2017 r. sprawa XXIV C 136/17 z powództwa U. S. została połączona do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą z powództwa B. O. rozpoznawaną pod sygn. akt XXIV C 50/14 ( pozew U. S. z dnia 6 lutego 2017 r. w sprawie XXIV C 136/17 – k. 2-24 akt XXIV C 136/17, zarządzenie z dnia 22 maja 2017 r. w sprawie XXIV C 136/17 -k. 85 akt XXIV C 136/17).

Postanowieniem z dnia 18 maja 2018 r. Sąd zawiadomił J. Z. o toczącym się postępowaniu.

W piśmie z 30 września 2019 r. J. Z. wniósł przeciwko Gminie K. o:

1)  zobowiązanie stron postępowania do złożenia oświadczenia woli zastępującego

umowę w przedmiocie wykupu od powoda udziału w wysokości 1/2 w prawie własności należącej do niego nieruchomości oznaczonej jako działka nr ew. (...) z obrębu (...) o pow. 13064 ha położonej w K. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy prowadzi KW nr (...) (art. 36 ust 1 pkt 2 u.p.z.p.p.) o następującej treści:

J. Z., legitymujący się numerem PESEL (...), sprzedaje Miastu i Gminie K. udział w wysokości 1/2 w prawie własności nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) z obrębu (...) o pow. 1,3064 ha, dla której prowadzona jest KW nr (...), za cenę 1 500 000 (słownie: jeden milion pięćset złotych) płatną z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia oraz z tą datą wydaje nabywcy wskazany powyżej udział w nieruchomości, a Miasto i Gmina K. opisany udział w nieruchomości za wskazaną cenę kupuje

2)  zasądzenie na podstawie art. 37 ust 9 u.p.z.p. od pozwanego na rzecz powoda

odsetek ustawowych liczonych od kwoty 1 500 000 zł od dnia 13 października 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015r. i odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty.

Powód wystąpił również z żądaniem ewentualnym zgłoszonym w piśmie z dnia 30 września 2019 r. i sprecyzowanym na rozprawie w dniu 11 października 2019 r. jako ewentualne, o zasądzenie na swoją rzecz odszkodowania w wysokości 1 500 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 12 kwietnia 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty ( postanowienie z dnia 18 maja 2018 r. w przedmiocie zawiadomienia J. Z. o postępowaniu – k. 1226, pismo J. Z. z 30 września 2019 r. – k. 1477, sprecyzowane na rozprawie w dniu 11 października 2019 r. – k. 1496).

B. O. zmarła 24 maja 2023 r. Postanowieniem z dnia 13 października 2023 r. sygn. akt XXIV C 50/14 Sąd zawiesił postępowanie w sprawie na podstawie art. 174 § 1 pkt 1 k.p.c. oraz podjął je z udziałem U. S. jako następcy prawnego po B. O. ( postanowienie – k. 1917, akt poświadczenia dziedziczenia – k. 1912-1912v).

W ostatecznie zmodyfikowanym stanowisku U. S. i J. Z. wnieśli o zastąpienie przez Sąd orzeczeniem ich oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia praw własności tj. o zobowiązanie stron postępowania do złożenia oświadczenia woli o następującej treści:

- U. S., legitymująca się numerem PESEL (...) sprzedaje na rzecz Miasta i Gminy K. należący do niej udział w wysokości 1/2 w prawie własności nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) z obrębu (...) o pow. 1,3064 ha, dla której prowadzona jest KW nr (...), za cenę 4 853 000 zł (słownie: cztery miliony osiemset pięćdziesiąt trzy złote) płatną z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia oraz z tą datą wydaje nabywcy wskazany powyżej udział w nieruchomości, a Miasto i Gmina K. opisany udział w nieruchomości za wskazaną cenę kupuje;

- J. Z., legitymujący się numerem PESEL (...), sprzedaje Miastu i Gminie K. udział w wysokości 1/2 w prawie własności nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) z obrębu (...) o pow. 1,3064 ha, dla której prowadzona jest KW nr (...), za cenę 4 853 000 zł (słownie: cztery miliony osiemset pięćdziesiąt trzy złote) płatną z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia oraz z tą datą wydaje nabywcy wskazany powyżej udział w nieruchomości, a Miasto i Gmina K. opisany udział w nieruchomości za wskazaną cenę kupuje.

Powodowie wnieśli ewentualnie o zastąpienie przez Sąd orzeczeniem ich oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia praw własności tj. o zobowiązanie stron postępowania do złożenia oświadczenia woli o następującej treści:

- U. S., legitymująca się numerem PESEL (...) przenosi na rzecz Miasta i Gminy K. należący do niej udział w wysokości 1/2 w prawie własności nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) z obrębu (...) o pow. 1,3064 ha, dla której prowadzona jest KW nr (...), za wynagrodzeniem 4 853 000 zł (słownie: cztery miliony osiemset pięćdziesiąt trzy złote) płatnym z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia, a Miasto i Gmina K. wyraża zgodę na powyższe przeniesienie prawa własności i wyżej wskazaną nieruchomość za określonym powyżej wynagrodzeniem nabywa;

- J. Z., legitymujący się numerem PESEL (...) przenosi na rzecz Miasta i Gminy K. należący do niego udział w wysokości 1/2 w prawie własności nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) z obrębu (...) o pow. 1,3064 ha, dla której prowadzona jest KW nr (...), za wynagrodzeniem 4 853 000 zł (słownie: cztery miliony osiemset pięćdziesiąt trzy złote) płatnym z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia, a Miasto i Gmina K. wyraża zgodę na powyższe przeniesienie prawa własności i wyżej wskazaną nieruchomość za określonym powyżej wynagrodzeniem nabywa.

Powodowie dodatkowo, na podstawie art. 37 ust 9 u.p.z.p., wnieśli o:

- zasądzenie od pozwanego na rzecz U. S. odsetek ustawowych, liczonych od kwoty 2 445 450 zł (słownie: dwa miliony czterysta czterdzieści pięć tysięcy czterysta pięćdziesiąt złotych), od dnia 13 października 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;

- zasądzenie od pozwanego na rzecz J. Z. odsetek ustawowych, liczonych od kwoty 2 445 450 zł (słownie: dwa miliony czterysta czterdzieści pięć tysięcy czterysta pięćdziesiąt złotych), od dnia 13 października 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty.

Powodowie opierali roszczenie na treści art. 36 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym argumentując, że na podstawie aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej K. w dniu 29 czerwca 2011 r. nieruchomość stanowiąca własność powodów została przeznaczona w całości pod funkcję zieleni nieurządzonej (1Zn) i w związku z tym nie może zostać zabudowana ani utwardzona i musi pozostać nieużytkiem rolnym. Tymczasem w okresie poprzedzającym uchwalenie planu, po dniu 1 stycznia 2004 r., gdy nastąpiła utrata mocy planu poprzednio obowiązującego, nieruchomość nie posiadała takich ograniczeń i mogła być wykorzystana na różne cele w tym między innymi pod zabudowę. Powodowie wskazywali, że nieruchomość znajduje się w centrum K., w bezpośrednim sąsiedztwie wielokondygnacyjnego osiedla i centrum handlowego (...), posiada dostęp do drogi publicznej i mogłaby być wykorzystywana w inny sposób niż jako nieużytek rolny. Powodowie podnieśli, że pozwana nie zadośćuczyniła obowiązkowi wykupu w terminie wynikającym z art. 37 ust 9 u.p.z.p. Powodowie domagają się więc zobowiązania pozwanej do złożenia oświadczenia o kupnie nieruchomości w realizacji złożonego wniosku, określając cenę nabycia wg cen aktualnych. Dodatkowo, z uwagi na uchybienie terminu 6 miesięcy od złożenia wniosku, który biegł stronie pozwanej na wykup nieruchomości, powodowie żądają zasądzenia od pozwanej na swoją rzecz odsetek ustawowych, a także dalszych odsetek liczonych od dochodzonych pozwem kwot ( pismo pełnomocnika powódki B. O. z dnia 21 czerwca 2016 r.– k. 688, pismo pełnomocnika powódki B. O. z dnia 18 sierpnia 2017 r. – k. 711-712, pismo pełnomocnika powódki B. O. z 25 kwietnia 2017 r. – k. 1123-1124, pismo pełnomocnika powódek B. (...) z dnia 27 lipca 2017 r. – k. 1140-1145, pismo pełnomocnika powodów z dnia 21 grudnia 2021 r. – k. 1745-1747, pismo pełnomocnika powodów z dnia 30 września 2024 r. – k. 2020-2024).

Powodowie wystąpili z żądaniem ewentualnym – na wypadek przyjęcia, iż na skutek wejścia w życie obecnego planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości nie uległo w stosunku do wcześniejszych możliwości przeznaczenia lub wykorzystania gruntu zmianie - zasądzenie od pozwanego odszkodowania na podstawie art. 1 Protokołu Konwencji z 1950 r, art. 64 i 31 ust 3 Konstytucji, art. 417 § 1 w zw. z art. 420 ¹ k.c. w wysokości wartości nieruchomości ustalonej przez biegłego.

W odpowiedzi na pozew oraz w dalszych pismach procesowych pozwana Gmina K. wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od pozwanych na swoją rzecz kosztów procesu kwestionując powództwo co do zasady, a także co do wysokości.

Uzasadniając swoje stanowisko strona pozwana argumentowała, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej K. nr (...) z dnia 29 czerwca 2011 r. jedynie usankcjonował dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, której powodowie są właścicielami. Ustalone przeznaczenie dla nieruchomości powodów stanowi kontynuację przeznaczenia, jakie ta nieruchomość miała w okresie obowiązywania miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta i Stołecznego (...) zatwierdzonego uchwałą nr (...) Rady Narodowej Miasta i Gminy K. z dnia 29 stycznia 1987 r. Pozwana wskazywała, iż plan ten obowiązywał do 1 stycznia 2004 r., a po tej dacie nieruchomość objęta powództwem – która nigdy nie była przeznaczona pod zabudowę i nigdy nie była wykorzystywana jako działka budowlana – nie miała ustalonego przeznaczenia. Pozwana podnosiła, że działka powodów była wykorzystywana jako łąka zaś plan umożliwił jej dalsze wykorzystanie w ten sposób. Ponadto, dla nieruchomości nigdy nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Pozwana wskazywała także, że z uwagi na wodny charakter terenu, na którym znajduje się nieruchomość powodów, jak i położenie na terenie gminy uzdrowiskowej, jedynym możliwym przeznaczeniem nieruchomości powodów było wykorzystanie jej jako łąki i pastwiska. Podniosła zarzut sprzeczności żądania powodów z zasadami współżycia społecznego. Pozwana poddała pod wątpliwość legitymację czynną powodów, którzy status właściciela uzyskali poprzez ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej na 2 lata po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego i nie posiadali statusu właściciela w dniu wejścia w życie planu ( odpowiedź na pozew B. O. – k. 120-123, pismo z dnia 5 października 2016 r. – k. 720-722, odpowiedź na pozew U. S. – k. 1132-1136, pismo z dnia 17 listopada 2017 r. – k. 1173-1178).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny :

Z dniem 1 stycznia 1977 r. A. W. nabyła przez zasiedzenie własność nieruchomości położonej w K. w obrębie (...) oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni 13 064 m ^{( 2)} ( postanowienie – k. 44).

Spadek po zmarłej A. W. nabyli S. (...) – po 1/2 części spadku ( postanowienie - k. 45).

Spadek po zmarłym S. O. nabyły żona T. O. i córki U. S. i B. O. – po 1/3 części spadku ( postanowienie - k. 46).

Spadek po zmarłej T. O. nabyły U. S. i B. O. – po 1/2 części spadku ( postanowienia - k. 47, 48).

Spadek po zmarłej K. Z. nabyli mąż A. Z. i syn J. Z. – po 1/2 części spadku ( postanowienia - k. 1483).

Spadek po zmarłym A. Z. nabył J. Z. w całości ( postanowienia - k. 1484).

Spadek po zmarłej B. O. nabyła U. S. ( akt poświadczenia dziedziczenia – k. 1912-1912v).

Obecnie U. S. i J. Z. są współwłaścicielami w udziałach po ½ w prawie własności nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną nr ewidencyjnym (...) z obrębu (...) położonej w K. przy ul. (...) o powierzchni 1, 3064 ha. Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Piasecznie prowadzi księgę wieczystą o nr (...) (odpis z księgi wieczystej k. 41-43).

Nieruchomość powodów znajduje się w centrum miasta K. w rejonie ulic (...), (...) i (...), na południe od brzegu rowu - odnogi rzeki J.. Nieruchomość położona jest w sąsiedztwie targowiska miejskiego, Centrum Handlowego (...), osiedla domów jednorodzinnych, szeregu budynków usługowych oraz zabudowy wielorodzinnej i garaży. W odległości około 200 m znajduje się skrzyżowanie ulic zaś w odległości około 1 km - Urząd Miasta. Działka ma kształt wydłużonego prostokąta zakończonego romboidalnym poszerzeniem i ułożona jest na kierunku południowy zachód - północny-wschód. Teren ukształtowany jest płasko i stanowi nisko położoną łąkę uwidocznioną w ewidencji gruntów, jako Ps IV - pastwiska trwałe. Działka porośnięta jest roślinnością łąkową oraz kępami drzew. Działka sąsiaduje od północy z działką nr (...) o podobnym kształcie i charakterze, obwarowaną wałem przeciwpowodziowym - odnogą rzeki J., za którym znajduje się szerokie pasmo terenu położonego wzdłuż ul. (...). Pasmo to użytkowane jest na cele targowiska miejskiego i znajdują się tam budynki typu lekkich pawilonów usługowych przeznaczonych na cele służby zdrowia, handlu etc. Od zachodu działka sąsiaduje z terenami centrum miasta K. zabudowanymi budynkami użyteczności publicznej o wysokości 4 kondygnacji naziemnych, w których znajdują się poczta, bank, biura, etc. a nieco dalej z terenami mieszkaniowymi wielorodzinnymi oraz zespołem usługowym „(...)”. Od południa i wschodu działka sąsiaduje z łąkami na dawnych rozlewiskach rzeki, należącymi kiedyś do miejscowości O.. Bezpośrednio od zachodu działka sąsiaduje z działką o numerze ewidencyjnym (...), która wydzielona została na cele drogowe i takie jest jej przeznaczenie w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego centrum miasta K. ETAP (...) (ulica(...)). Działka (...) od zachodu sąsiaduje również z działką nr (...) obecnie funkcjonującą, jako przestrzeń komunikacyjna, a w wyżej wymienionym planie jest ona w tej części przeznaczona na cele parkingowe (...). Dojazd do nieruchomości odbywa się drogą utwardzoną (wypis i wyrys z ewidencji gruntów k. 827-829, opinia biegłego T. S. – k. 1349-1382, opinia uzupełniająca – k. 1438-1449, ustna opinia uzupełniająca – k. 1498v-1497v, opinia uzupełniająca – k. 1533-1539v, 1596-1613) .

W otoczeniu nieruchomości powodów znajduje się zabudowa mieszkaniowa, wielorodzinna, usługowa i tereny otwarte. Działki (...) są użytkowane jako drogi zaś na działce nr (...) znajdują się garaże. Na działce nr (...) znajdują się budynki usługowe, bank, poczta. Dojazd odbywa się drogą wewnętrzną między budynkami, z tyłu których znajduje się duży parking (zeznania świadka E. S. k. 1079-1083, oględziny nieruchomości k. 1099).

Do lat 70-tych na działce powodów wypasano zwierzęta, potem była koszona trawa, następnie działka była jedynie porządkowana. W 2007 r. ówczesny właściciel sąsiadującej działki tj. działki o nr ew. (...) (obecnie o nr ew. (...), (...) należącej do strony pozwanej) udzielił powodom nieformalnej zgody na jej wykorzystanie celem dojazdu do działki powodów ( zeznania świadka T. G. (1) – k. 1221-1222).

W 1972 r. Wojewódzka Rada Narodowa w W. podjęła uchwałę nr (...) o ustanowieniu statutu uzdrowiska (...), na obszarze którego wydzielono 3 strefy ochrony urbanizacyjnej: A, B i C. Statut stanowił, że zagospodarowanie nowych terenów budownictwa winno uwzględniać rezerwy terenowe na urządzenie terenów zieleni i wypoczynku, niedopuszczalne jest wprowadzenie jakiejkolwiek wysokiej zabudowy. Nieruchomość powodów znalazła się w strefie B (uchwała z załącznikami – k. 459-465).

Uchwałą nr (...) z dnia 29 stycznia 1987 r. Rada Narodowa Miasta i Gminy w K. zatwierdziła plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta i (...) Uzdrowiska (...). W trakcie obowiązywania planu działka o nr ew. (...) z obrębu (...) znajdowała na terenach oznaczonych symbolami (...), (...) i (...), dla których obowiązywały następujące ustalenia:

1)  (...) – teren (...) w gestii (...) Akademii (...) do adaptacji zgodnie z dotychczasowym użytkowaniem;

2)  (...) – teren projektowanego przystanku końcowego dla linii trolejbusowych, autobusowych, PKS i MZK. Realizacja zaplecza komunikacji uwarunkowana jest wybudowaniem ulicy łączącej Aleję (...) z istniejącą ulicą wewnętrzną (...). Przystanek będzie bezpośrednio obsługiwał centrum administracyjno – usługowe;

3)  (...) tereny trwałych użytków zielonych, łąk naturalnych i pastwisk w użytkowaniu (...) (...) do adaptacji w dotychczasowym użytkowaniu z zachowaniem skarpy i istniejącego ciągu spacerowego, wchodzącego w skład ogólnomiejskiego systemu ciągów pieszo-spacerowych. Na terenie działki była przewidziana rezerwa terenu na projektowanie dróg i ulic w okresie perspektywistycznym ( zaświadczenie z dn. 21 maja 2014 r. – k. 125-126, plan zagospodarowania przestrzennego – k. 1502, 834-1076, fragment Załącznika nr 1 do uchwały nr (...) – k. 126).

Zgodnie z planem, K. został podzielony na strefę terenów

zainwestowanych intensywnie i strefę terenów otwartych. Każda ze stref składała się z zespołów strukturalnych. Ustalenia planu określały wiodące funkcje, jakie mają występować na danym terenie. W strefie terenów zainwestowanych intensywnie wyróżniono siedem zespołów funkcjonalnych w tym min. dwa zespoły mieszkaniowo-usługowe MU-1 i (...) W obrębie terenów otwartych wyróżniono natomiast min. zespół upraw polowych i zieleni łąkowej (...). Wprowadzone podziały miały dominować w poszczególnych jednostkach struktury przestrzennej. Zespół mieszkaniowo-usługowy miał cechować się zwartą zabudową mieszkaniową, z wyodrębnieniem centrum administracyjno-usługowego. Zespół upraw polowych - zieleń łąkowa miał pełnić funkcję zaplecza (...), a dodatkowo funkcję klimatyczną. W obszarze o przewadze łąk nie przewidywano inwestycji kubaturowych.

Dla zespołu MU-1 tj. zespołu mieszkaniowo-usługowego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał w przeważającej części funkcje takie jak mieszkalnictwo wielorodzinne, centrotwórcze usługi okołomiejskie, centrum administracyjno – usługowe, usługi I i II stopnia, parkingi, obsługa zaplecza komunikacji. Obszar został zakwalifikowany jako śródmieście funkcjonalne – centralny zespół mieszkaniowo-usługowy, teren zainwestowania intensywnego. Dla całej jednostki MU-1 objętej strefą B ochrony uzdrowiskowej, miał zastosowanie statut uzdrowiska przyjęty uchwałą Wojewódzkiej Rady Narodowej z 1972 r. W jednostce tej przewidziano budowę wielofunkcyjnego centrum administracyjno-usługowego. Plan nakazywał utrzymanie rezerwy terenu na realizację tej inwestycji.

W zespole (...) przeważającą funkcją miała być funkcja rolno-leśna i klimatyczna polegająca na utrzymywaniu kompleksu (...) i terenów upraw należących do (...), kontynuacja rozbudowy zespołu terenów zabudowy mieszkaniowej i realizacja drogi obwodowej Zt oraz systemu ciągów pieszo-spacerowych ( plan zagospodarowania przestrzennego – k. 834-1076, 1502).

Uchwalony w 1987 r. plan nie był prawem miejscowym i miał wyłącznie informacyjny charakter. Dopiero z dniem 1 stycznia 1995 r. po wejściu w życie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego stały się prawem miejscowym. Uchwalony plan był planem ogólnym tzn. określał przyrodnicze, społeczne, ekonomiczne i krajobrazowe warunki przestrzennego zagospodarowania miasta, gminy oraz cele i zasady polityki przestrzennej tych jednostek. Zapisy dotyczące nieruchomości powodów nie wykluczały funkcji mieszkaniowo-usługowej mimo wskazania, że na terenie proponowana była adaptacja stanu istniejącego, a więc otwartego terenu łąk. Plan dopuszczał więc zabudowę działki pod warunkiem, że nie będzie na niej lokowane budownictwo wysokie, co wynikało z obowiązującego statutu uzdrowiska (opinia biegłego T. S. k.1349-1382).

Działka powodów nigdy nie była użytkowana przez (...). Nieruchomość nigdy nie pozostawała także w użytkowaniu (...)( zeznania świadka T. G. (1) – k. 1221-1222).

W grudniu 1999 r. uchwałą (...) Rada Miejska K. przyjęła „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy K.”. Zgodnie ze studium i dołączoną do niego mapą, działka nr ew. (...) znalazła się w części w strefie oznaczonej symbolem U to jest w strefie usług „centrum miasta i gminy”, a w części na obszarze oznaczonym (...) tj. na obszarze obniżeń pradolinnych i starorzeczy w obrębie terasy zalewowej i nadzalewowej rzeki W., doliny rzeki J., w większości na obszarach wodnych, w granicach obszaru chronionego krajobrazu. W strefie U dopuszczono możliwość realizacji usług podstawowych, uzupełniających i wspomagających funkcję mieszkaniową w zakresie handlu, rzemiosła i gastronomii, oświaty i kultury. Dopuszczono zabudowę nieprzekraczająca 4 kondygnacji (3 kondygnacji wraz z użytkowym poddaszem). W strefie 2E dopuszczono natomiast wyłącznie adaptację istniejącej zabudowy zagrodowej i związanej z produkcją rolną (rozbudowa budynków w ramach istniejącego siedliska) oraz urządzeń rekreacji i wypoczynku pod warunkiem uzyskania zgody Wojewódzkiego Konserwatora Przyrody. Na obszarze tym obowiązywał całkowity zakaz zabudowy oraz warunki zawarte w Rozporządzeniu Wojewody (...) w sprawie utworzenia obszaru chronionego krajobrazu na terenie województwa (...) (wydruk fragmentu mapy k. 187, wypis i wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego z 29 lipca 2014 r. wraz z Załącznikiem – k. 455-458v).

W 2003 r. dokonano podziału sąsiadującej z działką powodów działki ewidencyjnej nr (...) na działki nr (...), z których działka (...) została przeznaczona pod drogę gminną. W 2005 r. właściciele działek nr (...) sprzedali na rzecz Miasta i gminy K. wskazane działki, na których Gmina K. planowała wybudować ratusz miejski wraz elementami infrastruktury, parkingiem, zielenią, a także wybudować łącznik od ulicy (...) do Al. (...) (decyzje i załączniki oraz umowa k. 739-753).

Z dniem 31 grudnia 2003 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta i Uzdrowiska (...) zatwierdzony uchwałą nr (...) Rady Narodowej Miasta i Gminy w K. z dnia 29 stycznia 1987 r. utracił moc ( bezsporne, pismo k. 14-15).

2 kwietnia 2006 r. Rada Miejska K. przyjęła uchwałę nr (...) w sprawie tymczasowego statutu uzdrowiska (...), w której ustalono, że na nieruchomościach znajdujących się w strefie ,,B” zabronione jest lokalizowanie nowych oraz rozbudowy istniejących zakładów przemysłowych, punktów skupu złomu i punktów skupu produktów rolnych, lokalizowanie parkingów, urządzeń emitujących fale elektromagnetyczne, stacji paliw, punktów dystrybucji produktów naftowych, składowanie środków chemicznych, produktów naftowych i innych powodujących uciążliwość dla środowiska, zakazany jest wyrąb drzew leśnych i parkowych z wyjątkiem cięć sanitarnych, pozyskiwanie surowców mineralnych, prowadzenie określonych robót melioracyjnych. Statut tymczasowy zabraniał lokalizowania w strefie obiektów handlowych o powierzchni większej niż 400 m kw z obiektami towarzyszącymi oraz wprowadzał wymóg udziału terenów zielonych na 55 % powierzchni strefy. Dodatkowo, zabronione było dokonywanie wszystkich czynności wymienionych w strefie ,,C”. Statut tymczasowy miał obowiązywać nie dłużej niż w okresie 3 letnim ( k. 466-481).

Uchwałą nr (...) Rady Miejskiej K. 8 września 2008 r. w sprawie Statutu (...) wydzielono strefy ochronne A, B i C. Nieruchomość powodów pozostała w strefie B (uchwała k. 482-491).

W okresie od dnia 1 stycznia 2004 r. do dnia 4 listopada 2011 r. możliwe było w stosunku do przedmiotowej nieruchomości wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Możliwa była zabudowa usługowa i mieszkaniowa jednorodzinna lub wielorodzinna do wysokości 5 kondygnacji naziemnych z wyłączeniem inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko, o powierzchni zabudowy mniejszej niż 5000 m ². Działka nr (...) położona jest w najbliższym sąsiedztwie działek nr (...) i licznych działkami otaczającymi zbieg ulic (...), które to działki były i są zabudowane budynkami o funkcjach usługowych, handlowych i mieszkaniowych jednorodzinnych i wielorodzinnych. Działka nr (...) przylega do ciągu komunikacyjnego o szerokości kilkunastu metrów utworzonego na cele drogowe z działek nr (...) i posiadającego parametry właściwe dla realizacji drogi. Część działek stanowi drogę wewnętrzną pomiędzy budynkami użyteczności publicznej, a część została wydzielona w wyniku decyzji na cele drogowe. Działki te były przeznaczone na cele drogowe zarówno w planie zagospodarowania przestrzennego z 1987 r. jak i z 2011 r. Działki te współtworzą ciąg o parametrach technicznych umożliwiając budowę drogi zapewniającej dostęp do drogi publicznej – ul. (...). Z uwagi na istniejące na sąsiednich ulicach uzbrojenie, ewentualny obiekt budowany na działce nr (...) mógłby być podłączony do sieci elektroenergetycznej, a także do innych sieci miejskich ( opinia biegłego T. S. – k. 1349-1382, opinia uzupełniająca – k. 1438-1449, ustna opinia uzupełniająca – k. 1498v-1497v, opinia uzupełniająca – k. 1533-1539v, 1596-1613) .

W oparciu o Rozporządzenie nr (...) Wojewody (...) z dnia 4 kwietnia 2005 r. w sprawie (...) Parku Krajobrazowego, działka nr (...) znalazła się w otulinie, która miała pełnić funkcję zabezpieczenia parku przed zagrożeniami zewnętrznymi wynikającymi z działalności człowieka. Nieruchomość nie została objęta ograniczeniami związanymi z położeniem na terenie (...) Parku Krajobrazowego (pismo Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w W. k. 1406).

Na podstawie Rozporządzenia nr (...) Wojewody (...) z 13 lutego 2007 r. obszar K. znalazł się w (...) Obszarze Chronionego Krajobrazu. Na obszarze wyróżniono 2 strefy: strefę szczególnej ochrony ekologicznej i strefę ochrony urbanistycznej. W pierwszej strefie zakazano lokalizowania obiektów budowlanych w pasie o szerokości 100 m od linii brzegów rzek i jezior. W strefie ochrony urbanistycznej zakaz ten odnosił się do obiektów w pasie 20 m od linii brzegów rzek i jezior. Nieruchomość powodów nie znalazła się w chronionym obszarze. Przepisy Rozporządzenia nr (...) Wojewody (...) z dnia 14 lutego 2007 r. w sprawie (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu poprzedzone Rozporządzeniem Wojewody (...) z dnia 29 sierpnia 1997 r. w sprawie utworzenia obszaru chronionego krajobrazu na ternie województwa (...), w którym wymieniono Gminę K. jako jedną z 54 gmin (...) wraz z podaniem zasad wyznaczenia terenów chronionych, wprowadzały ograniczenie zabudowy zakazując budowy w pasie o szerokości 100 m od linii brzegowej dla strefy szczególnej ochrony ekologicznej, 20 m od linii brzegu i jezior dla obszaru strefy ochrony urbanistycznej ( Rozporządzanie z 14.07.2007r.- k. 509-511v, opinia biegłego sądowego P. T. – k. 593-613, opinia uzupełniająca – k. 659-668, 696-699).

opinia biegłego sądowego P. T. – k. 593-613, opinia uzupełniająca – k. 659-668, 696-699).

W dniu 5 listopada 2011 r. wszedł w życie obecny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego centrum miasta K. ETAP (...), uchwalony uchwałą nr (...) Rady Miejskiej K. z dnia 29 czerwca 2011 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego centrum miasta K. ETAP (...). W uchwalonym planie rozgraniczono tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tereny zieleni nieurządzonej oznaczono na rysunku będącym załącznikiem do planu symbolami (...) i (...). Dla terenów tych ustalono jako przeznaczenie podstawowe – tereny zieleni nieurządzonej, wprowadzono zakaz wznoszenia budynków, zakaz utwardzania nawierzchni i zmian ukształtowania terenu dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem (...). Jednocześnie dla terenu sąsiedniego oznaczonego symbolem 12 U ustalono jako przeznaczenie podstawowe – tereny zabudowy usługowej zaś dla terenów oznaczonych symbolami (...) i (...) jako przeznaczenie podstawowe ustalono parkingi z obiektami towarzyszącymi i przewidziano lokalizacje wjazdów na sąsiednie działki. Z kolei dla istniejącej drogi oznaczonej symbolem (...) ustalono przeznaczenie w postaci drogi dojazdowej, jednojezdniowej, dwupasmowej. W planie wskazano również tereny podlegające ochronie takie jak: tereny bezpośredniego zagrożenia wodami powodziowymi rzeki J. i granice obszaru potencjalnego zagrożenia powodzią, tereny (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu, tereny stref uzdrowiskowych A i B. Na obszarach potencjalnego zagrożenia powodzią wszelkie działania związane z urządzaniem terenów miały odbywać się na warunkach określonych w prawie wodnym. Gospodarowanie terenem na obszarze znajdującym się w granicach (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu miało być zgodne z odrębnymi przepisami obowiązującymi w tym zakresie. Tereny objęte planem znajdujące się w strefie A i B miały być objęte ustaleniami wynikającymi ze statutu (...) ( uchwała k. 20-38)

Zgodnie z uchwalonym planem, działka (...) z obrębu (...) znalazła się na terenie zieleni nieurządzonej oznaczonej na planie jako (...). Działka graniczyła z otuliną (...) Parku Krajobrazowego. Ponadto, wschodnia część działki znajdowała się na obszarze potencjalnego zagrożenia powodzią. Teren (...) graniczył z obszarami oznaczonymi w planie zagospodarowania przestrzennego z obszarami oznaczonymi symbolami (...), (...),(...) i (...) ( wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego wg stanu na dzień 14 października 2013 r. wraz z załącznikiem nr 1 – k. 16-19, wypis z rejestru gruntów wg stanu na dzień 4 października 2013 r.– k. 40, odpis zwykły księgi wieczystej wg stanu na dzień 8 października 2013 r. – k. 41-43,).

Po wejściu w życie z dniem 18 marca 2011 r. postanowień ustawy nowelizującej ustawę z 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz. Ust. 2001, nr 115, poz. 1229 i Dz. Ust. 2011, nr 32, poz. 159) nie został wydany przez Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej akt prawa miejscowego ustanawiający zakaz zabudowy nieruchomości powodów wobec ustanowienia obszaru szczególnego zagrożenia powodzią w rozumieniu art. 88 powołanej ustawy (niesporne).

Część nieruchomości powodów znajduje się na wysokości zabezpieczającej przed ryzykiem zniszczenia lub uszkodzenia wału przeciwpowodziowego, o rozmiarach umożliwiających realizację budynku mieszkalnego lub usługowego. Większa część działki znajduje się w strefie, w której ewentualne zalanie byłoby mniejsze bądź równe maksymalnie 50 cm, co nie eliminuje możliwości lokalizacji budynku. Nieruchomość powodów znajduje się więc w większości poza zasięgiem obszaru potencjalnego zagrożenia powodzią ( opinia biegłego T. S. – k. 1349-1382, opinia uzupełniająca – k. 1438-1449, ustna opinia uzupełniająca – k. 1498v-1497v, opinia uzupełniająca – k. 1533-1539v, 1596-1613).

Działki sąsiadujące z działką powodów o nr ew. (...) (dz. o nr (...) przed podziałem na mocy decyzji nr (...) Burmistrza gminy K. 6 sierpnia 2003 r.) zostały objęte decyzją nr (...) dnia 18 listopada 2013 r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod budowę Ratusza Miejskiego. Na mocy decyzji z dnia 6 sierpnia 2003 r. działka sąsiadująca z nieruchomością powodów o nr (...) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ma zostać przeznaczona na drogę gminną ( wyrys z rejestru – k. 738, ww. decyzje – k. 739, 747-750).

Nieruchomość powodów stanowi użytek rolny klasy IV – pastwiska trwałe. Zgodnie z ustawą z 26 marca 1982 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. Ust. Z 1982 r., nr 11, poz. 7) nieruchomość wymagała zgody administracyjnej na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele inwestycyjne. Na podstawie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. Ust. Z 1995 r., nr 16,poz. 78) możliwe było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji o powierzchni do 1 ha. Na podstawie ustawy z 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. Ust. Z 2008 r., nr 237, poz. 1657) wyłączono grunty klasy IV oraz grunty położone w granicach administracyjnych miast z konieczności uzyskiwania zgód na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze, a zatem do 4 listopada 2011 r. działka nr (...) mogła uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji o powierzchni większej niż 1 ha, z zastrzeżeniem przepisów, które ograniczały tą powierzchnię do 0,5 ha.

Przed wejściem w życie planu z 2011 r. nieruchomość powodów spełniała wszystkie warunki umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Na działce powodów dopuszczalna była zabudowa usługowa lub handlowa związana z funkcjami centrum niedużego miasta, z wyłączeniem obiektów uciążliwych. Zabudowa ta mogła być zrealizowana na części działki do 5000 mkw, w sposób niezaburzający fizjografii terenu, na wyniesieniu terenu działki ponad jego części podmokłe. ( opinia biegłego T. S. – k. 1349-1382, opinia uzupełniająca – k. 1438-1449, ustna opinia uzupełniająca – k. 1498v-1497v, opinia uzupełniająca – k. 1533-1539v, 1596-1613).

W dniu 12 kwietnia 2013 r. U. S., B. O. i J. Z. – jako współwłaściciele nieruchomości położonej w K. oznaczonej nr ew. (...) z obrębu (...), dla której nie jest prowadzona księga wieczysta zwrócili się do pozwanej z wnioskiem w trybie art. 36 u.p.z.p. ( wniosek – k. 13).

Strona pozwana nie uwzględniła ww. żądań ( pismo z dnia 6 maja 2013 r. – k. 14-15).

Wartość nieruchomości powodów według stanu na dzień 13 października 2013 r. i cen na dzień 13 października 2013 r. przy założeniu przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkaniowe wielorodzinne i usługi o wysokości zabudowy do V kondygnacji i powierzchni zabudowy do 5 000 m ² (wariant II) wynosi 4 401 800 zł.

Wartość nieruchomości powodów według stanu na dzień 13 października 2013 r. i cen aktualnych przy założeniu przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkaniowe wielorodzinne i usługi o wysokości zabudowy do V kondygnacji i powierzchni zabudowy do 5 000 m ² (wariant IV, późniejszy III) wynosi 8 735 400 zł ( opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego M. M. (1) – k. 1865-1871, 1865-1871, aktualizacja – k. 1962-1963, opinia (...) ).

Stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o powołane wyżej dowody, które w zakresie wykorzystanym do dokonania ustaleń faktycznych nie budziły wątpliwości Sądu.

Przede wszystkim sąd oparł się na dokumentach urzędowych i prywatnych, których treść nie była przez strony kwestionowana, a również sąd nie znalazł podstaw, aby dowody te podważać.

Pozwana kwestionowała przesłankę dostępu do drogi publicznej. Jak wynikało z pism pozwanej, podnosiła ona, że działka (...) nie ma dostępu do drogi publicznej, dz. (...) i (...) z obrębu (...) nie mogą być uznane za dojazd do działki powodów, gdyż stykają się wyłącznie narożnikiem, działki (...), z obrębu (...) i (...) z obrębu (...) nie są drogami publicznymi ani wewnętrznymi, działka (...) pomimo jej przeznaczenia na drogę gminną w obecnym planie zagospodarowania przestrzennego faktycznie nie została urządzona, obecnie jest porośnięta gęstym drzewostanem, a w związku z brakiem dostępu do drogi publicznej nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy, gdyż nie wiadomo, który bok działki należy traktować jako front działki stanowiący podstawę określenia granic obszaru analizowanego celem zadośćuczynienia wymaganiom wynikającym z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pełnomocnik powodów kwestionował przedmiotowy dokument (ww. pismo pozwanej) wskazując, że pochodzi od pozwanego jako strony procesu. Sąd podzielił tę argumentację uznając ostatecznie treść dokumentu jako stanowisko strony pozwanej, które w swych twierdzeniach pozostawało sprzeczne z ustaleniami faktycznymi dokonanymi przez biegłego. Tożsamą argumentację należało podzielić w przedmiocie dowodu z dokumentu – pisma burmistrza pozwanej gminy, w którym wskazuje on, iż działka powodów położona jest poniżej skarpy, a lokalizacja zabudowy poniżej skarpy stanowiłaby naruszenie zasady ochrony ładu przestrzennego ( pismo – k. 584, 831-833).

Sąd dał wiarę zeznaniom świadka T. G., który jako syn właścicieli działki sąsiadującej z działką powodów miał bezpośrednią wiedzę o sposobie korzystania z działki powodów. Zeznania świadka były spójne i logiczne. W ocenie sądu brak było podstaw, aby zeznania te kwestionować.

Sąd dał także wiarę zeznaniom świadka E. S. złożonym na okoliczność położenia nieruchomości i najbliższego otoczenia działki powodów. Zeznania świadka korespondowały ze zgromadzonymi w sprawie dokumentami. W pozostałym zakresie zeznania świadka prezentowały stanowisko pozwanego. Należało więc podchodzić do nich z ostrożnością, a ostateczności sąd nie dał im wiary, gdyż zeznania te były sprzeczne z treścia opinii wydanej przez biegłego urbanistę.

Sąd uznał za miarodajną opinię biegłego T. S. z zakresu urbanistyki w zakresie możliwości zabudów nieruchomości powodów zarówno w okresie obowiązywania poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego z 1987 r. jak i w okresie tzw. luki planistycznej. Opinia biegłego była jasna, spójna, posiadała szczegółowe uzasadnienie. Biegły wydał opinię w oparciu o analizę dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, w szczególności planów zagospodarowania przestrzennego z 1987 r. i 2011 r. Ponadto dokonał oględzin przedmiotowej nieruchomości oraz najbliższego sąsiedztwa. Biegły dokonał szczegółowiej analizy planów zagospodarowania przestrzennego i wywiódł z nich spójne i logiczne wnioski. Ponadto biegły dokonał szczegółowych ustaleń w zakresie spełniania przez nieruchomość przesłanek do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, w szczególności w oparciu o tzw. dobre sąsiedztwo. Biegły przy wydaniu opinii dokonał szerokiej analizy i wziął pod uwagę akty normatywne ograniczające zabudowę na przedmiotowej nieruchomości, w szczególności przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych, prawa wodnego, dotyczących położenia w otulinie parku krajobrazowego. W opiniach uzupełniających (k. 1438-1449, k. 1533-1539) biegły odniósł się szczegółowo do zarzutów i pytań stron. Odpowiedzi biegłego nie budziły wątpliwości Sądu. Opinia biegłego była fachowa, rzetelna, kompleksowa, a przy tym jasna i logiczna.

Za miarodajną Sąd uznał także opinię biegłego sądowego P. T., w zakresie określenia odległości nieruchomości powodów od linii brzegowej rzeki J..

Opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego M. M. (1) została sporządzona rzetelnie i w sposób profesjonalny, z uwzględnieniem przepisów ustawy o zagospodarowaniu nieruchomości. Biegły sporządził opinię w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Biegły przedstawił wykaz nieruchomości podobnych, co umożliwiło weryfikację opinii. Po złożeniu przez biegłego opinii uzupełniającej żadna ze stron nie wniosła dalszych zastrzeżeń, opinia stanowiła miarodajną podstawę ustaleń co do wartości nieruchomości.

Opinia biegłego J. K. (1) nie mogła stanowić podstawy ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie. Biegły jest wprawdzie specjalistą w zakresie planowania zagospodarowania przestrzennego, jednakże nie potrafił w przekonujący sposób uzasadnić wniosków swojej opinii. Opinia w kategoryczny sposób stwierdza, iż nieruchomość powodów w okresie bezplanowym nie uzyskałaby warunków zabudowy, a za podstawę takich wniosków w tym okresie biegły wskazał studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy K. przyjęte uchwałą Rady Miejskiej K. nr (...), z czym nie można było się zgodzić z przyczyn wyjaśnionych w dalszej części rozważań. Biegły wskazywał nadto na niekorzystne warunki inżynierskie i hydrologiczne, jednakże jak wynika z całokształtu opinii, fakt ten wywiódł z faktycznego użytkowania nieruchomości jako łąka, z danych historycznych oraz aktualnej mapy zagrożeń powodziowych (k. 186). Jednocześnie wskazywał na możliwość zabudowy nieruchomości metodą głębokiego fundamentowania. Sprawa niniejsza dotyczy ograniczenia prawa własności powodów tym samym biegły winien uzasadnić wnioski co do braku możliwości zabudowy w sposób bardziej przekonujący aniżeli odwołanie się do danych historycznych o występowaniu powodzi i możliwych podtopieniach oraz ogólne wskazanie nieruchomości na mapie. Odmiennie uczynił to biegły T. S., który w swojej opinii uznał, że nieruchomość może być zabudowana, bowiem znajduje w części zabezpieczonej przed ryzykiem zniszczenia lub uszkodzenia wału przeciwpowodziowego o rozmiarach umożliwiających realizację budynku (k. 1377-1378).

Zakaz zabudowy nieruchomości powodów za względów hydrologicznych wynikający z opinii biegłego J. K., jest nadto niewiarygodny z tych względów, że jak wynika z dokumentów przedłożonych wraz z pismem pełnomocnika powodów z 22 stycznia 2022 r. nieruchomość stanowiąca działkę o nr (...) sąsiadująca z działką powodów jest obecnie zabudowana budynkiem wielokondygnacyjnym (k. 1647-1648). Jednocześnie jak wynika z dokumentacji znajdującej się w zbiorze dokumentów na karcie 1077 działka powodów ma w zasadzie tożsame parametry co działka o nr ew. (...) i choć grunty na dz. ew. (...) zostały zabudowane w okresie późniejszym aniżeli okres bezplanowy analizowany w niniejszej sprawie co do możliwości zabudowy, to wniosek biegłego J. K. (3) o braku możliwości zabudowy nieruchomości powodów w okresie bezplanowym w połączeniu z odmiennym wnioskami biegłego T. S. należało uznać za pozbawiony wiarygodności.

Sąd zważył, co następuje :

Powództwo w zakresie żądania głównego zasługiwało na uwzględnienie, przy czym Sąd w treści oświadczenia przyjął cenę nabycia niższą niż wskazana w żądaniu głównym, jak i niższą wartość nieruchomości dla ustalenia wysokości należnych powodom odsetek. Wobec uwzględnienia żądania głównego, żądania ewentualne były bezprzedmiotowe.

Podstawę żądania powodów o zobowiązanie pozwanej do złożenia oświadczenia woli stanowił art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c.

Podstawa materialnoprawna złożenia oświadczenia woli przez stronę pozwaną wynikała z przepisu art. 36 ust 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm. w brzmieniu z daty złożenia wniosku przez powodów o wykup nieruchomości – dalej jako ,,u.p.z.p.”) i była konsekwencją spełnienia się przesłanek wskazanych w tym przepisie oraz złożenia przez powodów wniosku o wykup nieruchomości.

Zgodnie z art. 36 u.p.z.p. jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: 1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo 2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że w niniejszej sprawie zachodzi współuczestnictwo konieczne po stronie powodów. Żądanie wykupu nieruchomości jest prawem wspólnym wszystkich współwłaścicieli i realizowane być może przez nich wszystkich łącznie. Nie ma ustawowej podstawy, by zobowiązać pozwaną do nabycia od powoda udziału we współwłasności. Art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. mówi bowiem wyłącznie o wykupieniu nieruchomości lub jej części, nie wymienia natomiast udziału we współwłasności (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach - I Wydział Cywilny z dnia 26 sierpnia 2016 r., I ACa 298/16).

Nie budziła wątpliwości Sądu legitymacja czynna po stronie powodów jako właścicieli nieruchomości, której żądali wykupienia przez pozwaną gminę na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 października 2016 r. (IV CSK 778/15), wskazał, że „ warunkiem skuteczności powództwa odszkodowawczego dochodzonego na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 778 ze zm.) jest posiadanie statusu właściciela albo wieczystego użytkownika nieruchomości zarówno w dniu wejścia w życie nowego lub zmienionego planu miejscowego, jak i dniu wytoczenia powództwa oraz utrzymanie go do chwili zamknięcia rozprawy poprzedzającej wydanie wyroku przez sąd drugiej instancji.” Powodowie spełniają wyżej wskazane warunki. Zarówno w dniu wejścia w życie planu z 1987 r. jak i planu z 2011 r., a także w dniu wytoczenia powództwa i na dzień zamknięcia rozprawy poprzednikom prawnym powodów, po których odziedziczyli przedmiotową nieruchomość, a także powodom przysługiwała własność przedmiotowej nieruchomości. Wpis powodów i B. O. jako właścicieli do księgi wieczystej nie ma charakteru konstytutywnego, a deklaratywny, zaś status właścicieli nieruchomości wynika z postanowienia sądu stwierdzającego jej zasiedzenie przez poprzedników prawnych powodów w 1977 r. (zob. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 21 czerwca 2011 r., I CSK 555/10). Do nabycia prawa, którego dotyczy deklaratywny wpis do księgi wieczystej, nie jest potrzebny wpis do księgi wieczystej. Wpis ten, dokonany na podstawie dokumentu zawierającego podstawę materialnoprawną, potwierdza jedynie istniejące prawo.

W tym miejscu wskazać należy, że zastosowanie w niniejszej sprawie znajdą przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzemieniu obowiązującym w chwili wszczęcia postępowania. Nowelizacja wprowadzona art. 497 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku Prawo wodne (Dz.U. Z 2017.1566), na którą powołuje się pełnomocnik pozwanej nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie, jednakże nie z przyczyn na które powołuje się pełnomocnik powodów. Wynika to wprost z przepisów ww. nowelizacji. Zgodnie z art. 545 ust. 4 ww. ustawy, do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy, niewymienionych w ust. 1-3d, stosuje się przepisy dotychczasowe. W ocenie Sądu sprawą „wszczętą i niezakończoną”, o której mowa w art. 545 ust. 4 p.w., jest także sprawa cywilna, która toczy się w oparciu o przepis art. 36 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i jest kontynuacją wszczętego wcześniej postępowania administracyjnego, którego wynik nie zadowolił powodów. Gdyby wola ustawodawcy była inna, zawarłby ją wprost w przepisach. Odmienna interpretacja byłaby nie do pogodzenia z zasadą lex retro non agit. Ponadto należy wskazać, że nie jest winą powodów, iż postępowanie cywilne toczyło się tak długo, gdyż początkowo pozwany odmawiał spełnienia roszczeń. Nie do zaakceptowania w demokratycznym państwie prawnym byłaby sytuacja, która różnicowałaby sytuację prawną powodów w tej sprawie w zależności od chwili w jakiej zapadłoby prawomocne orzeczenie. Takie różnicowanie byłoby możliwe tylko w sytuacji, gdy przepis prawa materialnego by tak wprost stanowił, co nie miało miejsca w niniejszej sprawie.

Ocena czy zostały spełnione przesłanki do wykupu nieruchomości wskazane w art. 36 u.p.z.p. sprowadza się w rzeczywistości do porównania możliwości jaką właściciel nieruchomości objętej danym planem zagospodarowania przestrzennego miał przed jego obowiązywaniem i po jego obowiązywaniu. W niniejszej sprawie pomiędzy stronami nie było sporu jak zakwalifikowana została nieruchomość powodów na podstawie planu z 2011 r. Spornym pozostawał natomiast stan nieruchomości przed uchwaleniem planu z 2011 r., przy czym nie było sporu jak faktycznie była wykorzystywana nieruchomość.

Dokonując wykładni przepisu art. 36 ust. 1 u.p.z.p. zasadnicze znaczenie mają pojęcia przeznaczenia nieruchomości i sposobu dotychczasowego korzystania z nieruchomości. Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p. ustalenie m.in. przeznaczenia terenu, następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla innych inwestycji niż celu publicznego. W ustalonym stanie faktycznym po uchyleniu planu miejscowego z 1987 r. wystąpiła tzw. luka planistyczna w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 4 listopada 2011 r. Bezsporne było pomiędzy stronami, że nie została wówczas wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości powodów, która mogłaby stanowić podstawę ustalenia przeznaczenia i dopuszczalnego sposobu ich zagospodarowania.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozróżnia pojęcia "przeznaczenia terenu" oraz "sposobu korzystania" z niego. Przepis art. 36 ust. 1 u.p.z.p. znajduje zastosowanie zarówno wówczas, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą właściciel nieruchomości utraci możliwość korzystania z niej w sposób dotychczasowy lub też zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem oznacza korzystanie z niej w sposób przewidziany w miejscowym planie albo w decyzji o warunkach zabudowy, natomiast korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób dotyczy faktycznego jej użytkowania. Dla oceny zasadności roszczenia opartego na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. konieczne jest ustalenie potencjalnej, ale jednocześnie realnej w okolicznościach sprawy, konkretnej możliwości korzystania z nieruchomości, która została utracona lub istotnie ograniczona (wyrok SN z 19.10.2016 r., V CSK 117/16, LEX nr 2192629).

W konsekwencji powyższego, dla rozstrzygnięcia sprawy istotnym pozostawało czy dla nieruchomości powodów możliwym było – przed uchwaleniem planu z 2011 r. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wskazywał Sąd Najwyższy w orzeczeniach z 13 czerwca 2013 r. (IV CSK 680/12) i 8 stycznia 2009 r. (I CNP 82/08) nie ma również przeszkód do uwzględniania danych wynikających z poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż brak jest podstaw do przyjęcia, że dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości i charakter terenu ulegają automatycznej zmianie wraz z wygaśnięciem w 2003 r. mocy obowiązującej poprzedniego planu.

W tej sytuacji sąd poddał analizie zarówno przeznaczenie nieruchomości i sposób korzystania zarówno w okresie tzw. „luki planistycznej” jak i w okresie obowiązywania poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego z 1987 r., który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r.

Zgodnie z art. 67 ust 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89, poz. 415) zmienionym przez art. 1 ustawy z dnia 22 grudnia 1999 r. (Dz.U.99.111.1279) zmieniającej ustawę z dniem 1 stycznia 2000 r., a następnie przez art. 1 lit. a) ustawy z dnia 21 grudnia 2001 r. (Dz.U.01.154.1804) zmieniającej ustawę z dniem 1 stycznia 2002 r., a także ust 1a dodanym na mocy wskazanej ustawy nowelizującej, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy, tracą moc po upływie 8 lat od dnia jej wejścia w życie, z tym zastrzeżeniem, iż jeżeli w tym terminie rada gminy uchwali studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i przystąpi do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany, plan zachowuje ważność, w granicach objętych uchwałą, do czasu uchwalenia nowego planu, jednak nie dłużej niż przez 9 lat od dnia wejścia w życie ustawy. Zgodnie natomiast z art. 81 ust 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r. Stosownie do art. 75 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89, poz. 415) weszła ona w życie z dniem 1 stycznia 1995 r.

W konsekwencji od dnia 1 stycznia 2004 r. nieruchomość powodów nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, a w pozwanej gminie obowiązywał tzw. okres bezplanowy (luka planistyczna). Zasadność żądania powodów uzależniona była więc od ustalenia czy nieruchomość uzyskałaby warunki zabudowy w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 4 listopada 2011 r.

Jednocześnie wskazać należy, że koncepcja tzw. ciągłości planistycznej może być stosowana przy orzekaniu niejako pomocniczo w sytuacji, gdy nie sposób ustalić potencjalnej możliwości wykorzystania nieruchomości w okresie bezplanowym. Taka sytuacja nie ma jednak miejsca w niniejszej sprawie, bowiem jak wynika z ustalonego stanu faktycznego, w okresie bezplanowym nieruchomość mogła być wykorzystana potencjalnie na cele mieszkaniowe. Bardziej miarodajna dla rozstrzygnięcia sprawy będzie zatem możliwość zabudowy ustalona przez biegłego w tzw. okresie bezplanowym, niż na podstawie jedynie poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego z 1987 r. Ta pierwsza sytuacja uwzględnia bowiem stan faktyczny mający miejsce bezpośrednio przed ustaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym nie mniej biegły z zakresu urbanistyki ustalił, iż nieruchomość mogła zostać zabudowana również w okresie obowiązywania planu ogólnego z 1987 r.

Plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta i uzdrowiska K. zatwierdzony uchwałą nr (...) Rady Narodowej Miasta i Gminy w K. z dnia 29 stycznia 1987 r. został wydany na podstawie ustawy planistycznej z 1984 r., która nie obligowała właściciela nieruchomości do bezwzględnego jego stosowania, jak to ma miejsce obecnie. Plan taki nie był prawem miejscowym, nie miał mocy powszechnie obowiązującej. Nie był też planem szczegółowym, a wyłącznie planem ogólnym, a więc spełniał inną rolę niż plan szczegółowy. Plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta i uzdrowiska K. zatwierdzony uchwałą nr (...) Rady Narodowej Miasta i Gminy w K. z dnia 29 stycznia 1987 r. został przyjęty na podstawie postanowień Ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 1989 r. Nr 17, poz. 99 z późn. zm.). Stosownie do art. 26 ust 1 ww. ustawy plany miejscowe sporządza się jako plany ogólne i szczegółowe. Zgodnie natomiast z art. 26 ust 2 ww. ustawy miejscowy plan szczegółowy określa przeznaczenie gruntu, wyznacza linie rozgraniczające te grunty, ustala zasady uzbrojenia terenu oraz zasady kształtowania zabudowy, a w miarę potrzeby również inne warunki i wytyczne. Z kolei plan ogólny określał przyrodnicze, społeczne, ekonomiczne i krajobrazowe warunki przestrzennego zagospodarowania miasta, gminy oraz cele i zasady polityki przestrzennej tych jednostek. W niniejszej sprawie nie istniał miejscowy plan szczegółowy, który stosownie do art. 33 ww. ustawy stanowił podstawę gospodarki gruntami, wydawania decyzji w sprawie wykorzystania gruntów na cele inwestycyjne i decyzji o zmianie sposobu wykorzystania gruntów oraz o wyłączeniu z produkcji rolniczej lub leśnej gruntów przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne. Brak jest więc podstaw, aby uznać, iż nieruchomość powodów na podstawie planu z 1987 r. nie mogła zostać zabudowana, a tym bardziej mając na względzie oznaczenie nieruchomości symbolami MU-1 (również biorąc pod uwagę połączenie symbolu z innymi symbolami). W tym zakresie Sąd podziela w całości sposób wykładni planu zagospodarowania przestrzennego z 1987 r. dokonanej przez biegłego urbanistę T. S. (k. 1360-1362), który odniósł zastosowaną dla nieruchomości powodów symbolikę do całego planu ogólnego, będącego dyspozycją uchwałodawcy wobec przedmiotowego terenu, jak też do szczegółowych postulatów odnoszących się do terenów MU- 1. Wykładnia symboliki stosowanej w planach zagospodarowania przestrzennego została przez biegłego wyjaśniona szczegółowo w opinii uzupełniającej (k. 1601), której wnioski sąd w całości podziela. Dokonana przez biegłego niezwykle szczegółowa i fachowa wykładnia planu ogólnego prowadzi do wniosku, iż na nieruchomości powodów, w okresie obowiązywania planu ogólnego z 1987 r. nie została wykluczona możliwość zabudowy, chociaż z ograniczeniami wynikającymi z innych obowiązujących wówczas przepisów, w szczególności z zapisów statutu (...) jak również ustawy o ochronie gruntów rolnych. Dopiero z dniem 1 stycznia 1995 r., gdy weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89, poz. 415) plany zagospodarowania przestrzennego stały się prawem miejscowym w rozumieniu tej ustawy przy czym nadal oznaczenia planów miały wyłącznie informacyjny charakter, odsyłający do szerszych omówieni i opisów planu. Oznaczenie (...) oznaczało zatem teren jednostki bilansowej o charakterze mieszkaniowo-usługowym, teren nr (...)o szczegółowej funkcji rolnictwa i zieleni. Zapis ten nie stanowił jednak przepisu prawa a był jedynie wyjaśnieniem ogólnej dyspozycji uchwałodawcy wobec terenu i powinien być doprecyzowany w planie szczegółowym, który nie powstał. Zapis MU – funkcja mieszkaniowo-usługowa daje podstawę do przyjęcia, że na wskazanym terenie mogła zostać wprowadzona zabudowa jednakże, łącznie z zapisem (...) RZ w planie, proponowana była adaptacja stanu istniejącego, a więc otwartego terenu łąk w użytkowaniu rolniczym. Należy zwrócić uwagę, że w stosunku do oznaczeń planu wprowadzono liczne wyjątki na przykład po środku terenów łąkowych wyrysowano drogę i skrzyżowanie, co potwierdza tezy biegłego.

Zwrócić również należy uwagę, że zgodnie z ustawą z 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, postanowienia planów ogólnych zostały przeniesione do studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Gmina K. uchwaliła takie studium w 1999 r., a z treści tego dokumentu jednoznacznie wynika, że część nieruchomości powodów znalazła się w strefie, w której zabudowa była możliwa. Treść studium potwierdza zatem, w ocenie sądu, wnioski biegłego. Reasumując, w okresie obowiązywania planu ogólnego z 1987 r. zabudowa nieruchomości powodów nie została wykluczona.

Z kolei w tzw. okresie bezplanowym, podstawą zbadania, czy nieruchomość mogła być zabudowana, jest ustalenie, czy nieruchomość uzyskałaby warunki zabudowy, co wymaga odniesienia się do przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm. – w brzmieniu obowiązującym przed datą od której obowiązywać zaczął miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 2011 r.).

W myśl art. 61 ust 1 p.z.p. w brzmieniu z listopada 2011 r. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego, w szczególności z opinii biegłego z zakresu urbanistyki T. S. możliwa na nieruchomościach powodów w okresie tzw. luki planistycznej była realizacja zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej oraz usługowej z pewnymi ograniczeniami opisanymi w ustalonym stanie faktycznym. W szczególności możliwe było uzyskanie przez powodów decyzji w przedmiocie warunków zabudowy przedmiotowej nieruchomości, gdyż spełnione zostały wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w brzmieniu z listopada 2011r. Tak określone przeznaczenie nieruchomości uwzględnia dominujący w orzecznictwie pogląd, że ocena, czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem powinna się opierać nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu, lecz należy też uwzględniać potencjalne możliwości w tym zakresie, a więc badać nie tylko to, jak była, ale także to, jak mogła być zagospodarowana. Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się do sytuacji, w których właściciel (użytkownik wieczysty) podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Na równi więc z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny. Poglądy te poza cytowanymi już wyżej orzeczeniami znajdują oparcie również we wcześniejszym orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w wyrokach z: 19 grudnia 2006 r. (V CSK 332/06, Legalis), 8 stycznia 2009 r. (I CNP 82/08, Legalis), 9 września 2009 r.,(V CSK 46/09, Legalis), 5 lipca 2012 r., (IV CSK 619/1, Legalis) i 9 kwietnia 2015 r.(II CSK 336/14, Legalis) nie łączy znaczenia analizowanego pojęcia tylko z faktycznym korzystaniem z nieruchomości, lecz uznaje za wystarczające ustalenie potencjalnej możliwości korzystania z niej w zamierzony sposób, i to niezależnie od tego, czy uprawniony te potencjalne możliwości już zrealizował.

Strona pozwana powoływała się na obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy K. zatwierdzonego uchwałą nr (...) Rady Miejskiej K. z dnia 27 grudnia 1999 r. Na podstawie art. 6 ust 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89, poz. 415) studium nie jest przepisem gminnym i nie stanowi podstawy do wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podobne uregulowanie zostało wprowadzone na podstawie art 9 ust 4 i 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717).

W dalszej kolejności wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego jak też zarzutów strony pozwanej odnotować trzeba, że nie można uznać, iż biegły czy też Sąd cywilny nie powinien zastępować organów administracji publicznej w ramach ich kompetencji co do wydania warunków zabudowy. Oczywistym jest, iż biegły czy też Sąd cywilny nie jest władny do wydania takiej decyzji, nie przesądza również co do możliwości lub zakazu zabudowy takiej nieruchomości w sposób władczy wpływając na zakres uprawnień właścicielskich stron niniejszej sprawy (dominium). W sporze cywilnym występują równouprawnione strony. Charakter zainicjowanego przez powodów sporu cywilnego w rzeczywistości powodował konieczność oceny przesłanek, która to ocena w przypadku inicjowania postepowania przed organem administracji publicznej należy do kompetencji właściwego organu. Ocena ta dokonywana jest jednak z uwzględnieniem reguł procesu cywilnego, w tym zwłaszcza reguły dowodzenia, wyrażonej w art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. Ponadto ustalenia co do możliwości wydania warunków zabudowy pozostają jedynie hipotetyczne, nie jest bowiem rozważana możliwość realizacji konkretnego zamierzenia budowlanego. Ewentualne ograniczenia co do hipotetycznego zamierzenia mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości bądź też mogą mieć wpływ na uwzględnienie żądania wykupu co do całości bądź części nieruchomości.

Uwzględniając powyższe uwagi należało przejść do badania czy w okresie luki planistycznej nieruchomość powodów spełniała przesłanki wskazane w art. 61 ust 1 u.p.z.p. w brzmieniu z listopada 2011 r.

W art. 61 ust 1 pkt 1 ww. ustawy określono zasadę dobrego sąsiedztwa, zwaną także zasadą podobieństwa (kontynuacji). Przystępując do ustalenia, czy możliwe jest ustalenie dla danego zamierzenia warunków zabudowy, należy dokonać analizy i ustalić, czy zabudowa na terenie sąsiadującym z terenem, na którym inwestor zamierza zrealizować nową zabudowę, jest taka, że sposób wykonania tej zabudowy pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. W konsekwencji, aby można było ustalić warunki dla nowej zabudowy, a więc rozważyć, czy zachodzą wymagane prawem przesłanki, na terenie sąsiadującym musi znajdować się co najmniej jeden obiekt, gdyż tylko wówczas będzie możliwe ustalenie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu budowlanego, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Brak na określonym obszarze obiektu o podobnych parametrach skutkuje odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast w sytuacji, gdy istnieje co najmniej jeden podobny obiekt, organ ma obowiązek rozważyć pozostałe przesłanki, określone w ustawie oraz aktach wykonawczych do ustawy, determinujące możliwość wydania warunków zabudowy. Jednocześnie obiekt znajdujący się na terenie sąsiadującym musi być zrealizowany w taki sposób, aby możliwe było ustalenie tych funkcji, parametrów, cech i wskaźników. Zabudowa istniejąca stosownie do ww. przepisu musi znajdować się na działce sąsiedniej. Nie oznacza to jednak, że teren, na którym planowana jest inwestycja, musi bezpośrednio graniczyć z działką zabudowaną. Jeśli działka, na której planowana jest inwestycja, nie ma wspólnej granicy z żadną działką zabudowaną, niemniej jednak znajduje się w dość bliskiej (pod względem urbanistycznym) odległości od takiej zabudowy, nie ma przeciwwskazań do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Należy bowiem mieć na względzie, że tzw. sąsiedztwo urbanistyczne przedstawiać się będzie różnorodnie na terenach zwartej zabudowy miejskiej, na terenach wiejskich czy terenach rozproszonej zabudowy (tak: A. Despot-Mładanowicz [w:] Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz aktualizowany, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, LEX/el. 2018, art. 61).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należało uznać, iż nieruchomość powodów spełniała w analizowanym okresie wyżej wskazaną przesłankę tzw. dobrego sąsiedztwa. W tym zakresie należało odnieść się do wniosków opinii biegłego z zakresu urbanistyki i planowania przestrzennego T. S., który stwierdził spełnienie ww. warunku z zastosowaniem przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 w brzmieniu sprzed uchwalenia planu z 2011 r.) z uwzględnieniem specjalistycznej wiedzy biegłego. Ustalenie zabudowań w analizowanym przez biegłego obszarze nastąpiło na podstawie analizy zdjęć lotniczych i map z okresu luki planistycznej, były to zabudowania o funkcjach usługowych, handlowych i mieszkaniowych wielo- i jednorodzinnych, dostępne z tej samej drogi publicznej, tj. ul. (...) w połączeniu a Al. (...) (opinia – k. 1368). Sąd nie stwierdził żadnych podstaw, aby odmówić wiarygodności opinii w zakresie stanu faktycznego w okresie luki planistycznej. Z uwagi na istniejące wówczas zabudowania i ograniczenia wynikające z pozostawania nieruchomości w strefie uzrowiskowej B, biegły uznał, iż możliwym byłoby wybudowanie budynku o czterech kondygnacjach. Biegły, jak wynika z opinii, odstąpił od zasady kontynuacji linii zabudowy, której podstawę stanowił § 4 ust 4 w zw. z § 3 ust 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 w brzmieniu sprzed uchwalenia planu z 2011 r.). Z opinii biegłego wynika, iż faktyczną podstawą odstąpienia od zastosowanej linii zabudowy na całym zanalizowanym obszarze była duża powierzchnia działki. Wniosek ten zdaniem Sądu był prawidłowy i uzasadniony.

Kolejno należało ustalić czy w analizowanym okresie nieruchomość powodów posiadała dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 61 ust 1pkt 2) u.p.z.p. w brzmieniu z listopada 2011 r. Jak wynika z opinii, nieruchomość spełnia również i tę przesłankę, gdyż posiadała dostęp do dróg publicznych, poprzez nieruchomości przeznaczone przez gminę na cele drogowe. Działka (...) została nawet zakupiona przez gminę w celu zrealizowania na niej inwestycji drogowej i z nieznanych przyczyn nie została w ten sposób zagospodarowana. Faktycznie zaś działki te (działki (...)) stanowią drogi wewnętrzne i umożliwiają dojazd do nieruchomości powodów.

Biegły dokonał również analizy, czy w okresie luki planistycznej nieruchomość powodów miałaby wystarczające uzbrojenie terenu dla budynku czterokondygnacyjnego (z uwagi na brak analizowania konkretnego zamierzenia budowlanego). Ustalenia te były pozytywne dla nieruchomości powodów, biegły dokonał ich na podstawie aktualnie obowiązującego planu. Stwierdził nadto, iż nieruchomość powodów spełniała warunki do wprowadzenia indywidualnego sposobu zaopatrzenia w wodę i odprowadzanie ścieków.

Analizując pozostałe dwie przesłanki wskazane w art. 61 ust 1 u.p.z.p. w brzmieniu z listopada 2011 r. należało wziąć pod uwagę następujące przepisy w brzmieniu sprzed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

1)  ustawę z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U.

z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm. – w brzmieniu z listopada 2011 r.);

2)  ustawę z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i

obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz gminach uzdrowiskowych (Dz. U. Nr 167, poz. 1399 z późn. zm.) i wydanej na podstawie art. 41 ww. ustawy uchwałę Rady Miejskiej K. nr (...) w sprawie Statutu (...) z 8 września 2008 r. (nieruchomość powodów położona jest na terenie strefy ,,B” ochrony uzdrowiskowej gminy K.),

3)  Rozporządzenie nr(...) Wojewody (...) z dnia 4 kwietnia 2005 r. w sprawie

(...) Parku Krajobrazowego,

4)  Ustawę – Prawo wodne szczególnie zaś ustawę nowelizującą z 18 lipca 2001 r.

Prawo wodne (Dz. Ust. 2001, nr 115, poz. 1229 i Dz. Ust. 2011, nr 32, poz. 159)

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, w pierwszej kolejności należy zauważyć, że z powodu braku dokumentacji nie sposób jest uznać, czy analizowana nieruchomość uzyskała zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na nierolniczy w procesie przygotowania planu z 1987 r. Zauważyć jednak trzeba, iż plan ogólny z 1987 r. nie wykluczał zabudowy strefy MU (opinia biegłego – k. 1539, zał. – k. 1540,1541,1542). Zgodzić należy się więc z argumentacją powódki, iż fakt braku dokumentacji oraz w świetle zapisów planu ogólnego z 1987 r., w którym nieruchomość opisana jest m.in. symbolem ,,MU”, winien prowadzić do wniosku, iż nieruchomość została przeznaczona pod zabudowę (vide pismo pełn powódki z 18 czerwca 2020 r. – k. 1552-1552v). Niezasadne pozostawały zarzuty strony pozwanej, w zakresie, w jakim dokonywała interpretacji na podstawie analiz treści ustaleń planu z 1987 r. i innych ustaleń w granicach obszaru funkcjonalnego MU-1 (str 4 i 5 pisma pełnomocnika pozwanej z dnia 16 października 2020 r. – k. 1629), skoro przywoływane analizy również nie zakazywały budowy – za wyłączeniem ,,wysokiej zabudowy”. Przywoływane przez pełnomocnika pozwanej instrukcje dotyczące sporządzenia planów miejscowych nie dotyczyły nadto możliwości zabudowy w okresie luki planistycznej, a nadto – w zakresie przyjęcia, iż obszar funkcjonalny miał określać ,,przeważającą funkcję” pozwana pomija omówioną już uprzednio zasadę dobrego sąsiedztwa (k. 1630v). Takiej argumentacji sprzeciwia się nadto zasada niedopuszczalności rozszerzającej interpretacji ustaleń zagospodarowania przestrzennego w zakresie ograniczeń prawa własności (tak Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 15 stycznia 1991 r. sygn. akt IV SA 1024/90).

Dodatkowo, zgodnie z treścią art. 5b Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm. – w brzmieniu z listopada 2011 r.) przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast. O ile uznać nieruchomość powodów za użytek rolny to nie wymagała ona zgody administracyjnej na zmianę przeznaczenia. Z treści art. 7 ust 2 pkt 1) wskazanej ustawy, wymóg uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze dotyczył wyłącznie użytków klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha. Tym samym taka zgoda nie była wymagana dla obszaru o powierzchni do 0.5 ha. W przypadku gruntu klasy IV, zgoda taka była wymagana w przypadku obszarów o powierzchni do 1 ha. Nie sposób więc uznać za słuszny argument strony pozwanej, iż objęcie części działki wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy należało uznać za niedopuszczalne, jako zmierzające do ominięcia przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy w tej sytuacji zostałaby wydana dla całości działki z ograniczeniem takim, iż zabudowa mogłaby dotyczyć części nieruchomości, co można uzyskać przykładowo poprzez ustalenie innej linii zabudowy na podstawie § § 4 ust 4 z zw. z § 3 ust 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Zakazu zabudowy nie wprowadziła również ustawa o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz gminach uzdrowiskowych z 8 lipca 2005 roku, która weszła w życie 2 października 2005 r., a która to nakazywała gminie sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w określonym czasie. Żaden przepis nie wyłącza w takiej sytuacji żądania z art. 36 u.p.z.p. które jest zasadne każdorazowo, gdy wprowadzony jest plan zagospodarowania przestrzennego. Podobnie, nie istniał taki przepis również na gruncie ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o uzdrowiskach i lecznictwie uzdrowiskowym (Dz. U. Nr 23, poz. 150). Statut uzdrowiska (...) obowiązujący na podstawie uchwały nr (...) Wojewódzkiej Rady Narodowej w W. z dnia 30 października 1972 r. nie wprowadził zakazu zabudowy. Tak samo nie wprowadził jej statut przyjęty uchwałą nr (...) Rady Miejskiej K. z dnia 3 kwietnia 2006 r. oraz uchwałą nr (...) Rady Miejskiej K. z dnia 8 września 2008 r. Uchwała Rady Miejskiej K. nr (...) w sprawie Statutu Uzdrowiska (...)z 8 września 2008 r. dla terenu strefy ,,B” wprowadziła jedynie zakazy i ograniczenia dotyczące lokalizowania nowych uciążliwych obiektów budowlanych, przemysłowych, obiektów handlowych powyżej 400 mkw i wprowadziła nakaz zachowania powierzchni biologicznie czynnej.

Zakaz zabudowy nieruchomości nie wynikał również z przepisów prawa wodnego po wejściu w życie z dniem 18 marca 2011 r. postanowień ustawy nowelizującej ustawę z 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz. Ust. 2001, nr 115, poz. 1229 i Dz. Ust. 2011, nr 32, poz. 159). Ustawa ta nakładała na Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej aktu prawa miejscowego ustanawiającego zakaz zabudowy nieruchomości wobec ustanowienia obszaru szczególnego zagrożenia powodzią w rozumieniu art. 88 powołanej ustawy. Nie ulega zaś wątpliwości, że w stosunku do nieruchomości powodów taki obszar nie został ustanowiony, gdyż Dyrektor Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej nie wydał decyzji o ustanowieniu takiego obszaru, w granicach którego znalazłaby się również nieruchomość powodów.

W tym miejscu wskazać należy, że postanowienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego uchwalone w 1999 r. dla gminy K., zgodnie z którym tylko część nieruchomości znalazła się a strefie oznaczonej literą U (usługowej: handel, rzemiosło, gastronomia), w której wprowadzono ograniczenie zabudowy do IV kondygnacji, a w znaczącej części pozostawała w strefie 2E tj. w obszarze obniżeń pradolinnych i starorzeczy, w obszarze wodnym z zakazem zabudowy, co od zasady nie są prawem miejscowym, a jego postanowienia nie mają dla organów gminy wiążącego charakteru. Studium określa jedynie politykę przestrzenną gminy i nie jest podstawą wydania decyzji o warunkach zabudowy. Studium ma jedynie znaczenia przy sporządzaniu planów miejscowych zagospodarowania przestrzennego. Obowiązujące w pozwanej gminie studium z 1999 r. nie mogło więc stanowić przeszkody dla wydania decyzji o warunkach zabudowy w stosunku do nieruchomości powodów. Zwrócić także należy uwagę, że obowiązujące studium nie wyłączało możliwości zabudowy nieruchomości powodów w całości.

Objęcie nieruchomości powodów zapisami rozporządzenia nr (...) Wojewody (...) z dnia 4 kwietnia 2005 r. w sprawie (...) Parku Krajobrazowego również nie wykluczało zabudowy w związku z położeniem w otulinie parku, a nie w samym parku.

Przyjmując, iż nieruchomość powodów jest położona w strefie (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu do którego stosuje się przepisy § 5 Rozporządzenia Wojewody (...) w sprawie (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu z dnia 29 sierpnia 1997 r. (Mazow. z 2007 r. Nr 42, poz. 870; zm.: Mazow. z 2008 r. Nr 185, poz. 6629) należy zauważyć, że nieruchomość ta nie znajduje się w strefie zakazu zabudowy ustanowionej zarówno dla obszaru szczególnej ochrony ekologicznej jak i dla obszaru strefy ochrony urbanistycznej. W obu strefach zabroniona jest realizacja przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Zgodnie z § 3 ust 1 pkt 53) lit b) Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. Nr 213, poz. 1397) do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się zabudowę mieszkaniową wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą nieobjęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy, przy czym przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia w wyniku realizacji przedsięwzięcia.

Zgodnie zaś z powołanym art. 6 formami ochrony przyrody są: 1) parki narodowe; 2) rezerwaty przyrody; 3) parki krajobrazowe; 4) obszary chronionego krajobrazu; 5) obszary Natura 2000; 6) pomniki przyrody; 7) stanowiska dokumentacyjne; 8) użytki ekologiczne; 9) zespoły przyrodniczo-krajobrazowe; 10) ochrona gatunkowa roślin, zwierząt i grzybów.

Zasadniczo zatem, formy ochrony przyrody nie wykluczały zabudowy nieruchomości powodów.

Ze względu na przeznaczenie nieruchomości powodów w planie zagospodarowania przestrzennego z 2011 r. pod zieleń nieurządzoną, w sytuacji, gdy potencjalnie, przed wejściem w życie tego planu nieruchomość powodów mogła zostać zabudowana, uzasadnione jest żądanie o wykup, o którym stanowi art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Przeprowadzona analiza prawna stanu nieruchomości powodów przed uchwaleniem planu i przeznaczeniem jej wyłącznie na zieleń nieurządzoną z zakazem zabudowy i utwardzania powierzchni, wykazała, że nieruchomość mogła być zabudowana jakkolwiek istniały ograniczenia wynikające z obowiązujących przepisów.

Podkreślania wymaga, że art. 38 ust. 2 ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych z dnia 28 lipca 2005 r. (Dz.U. Nr 167, poz. 1399), który obowiązywał od 2 października 2005 r. stanowił, że gmina, która uzyskała status uzdrowiska lub status obszaru ochrony uzdrowiskowej, sporządza i uchwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na zasadach określonych w odrębnych przepisach, w terminie do 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy. Termin dwuletni skończył bieg 2 października 2007 r. i zdaniem Sądu, w tym mógł istnieć obowiązek zawieszenia postępowania administracyjnego w zakresie ustalania warunków zabudowy. Nie ulega jednak wątpliwości, że plan zagospodarowania przestrzennego nie został uchwalony w ustawowym terminie, a powodowie nie powinni ponosić negatywnych konsekwencji zaniechania pozwanego.

Odnosząc się do przesłanek wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy wskazać należy, że decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie, podejmowane po przeprowadzeniu postępowania, jest warunkowane ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Jeżeli planowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, od których łącznej realizacji art. 61 ust. 1 u.p.z.p. uzależnia możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, organ administracji publicznej jest obowiązany wydać taką decyzję zgodnie z wnioskiem inwestora (Wyrok WSA w Krakowie z 13.10.2017 r., II SA/Kr 888/17, LEX nr 23940161). Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli nie dającą się z nią w praktyce pogodzić. W przypadku wątpliwości co do rozumienia kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, należy te wątpliwości rozstrzygać mając na uwadze zasadę wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy (wyrok NSA z 25.04.2013 r., II OSK 2611/11, LEX nr 1559654). Decyzja o warunkach zabudowy jest pierwszą decyzją wydawaną w procesie inwestycyjnym. Ma ona charakter ogólny i wstępny i nie upoważnia do podjęcia i realizacji inwestycji, lecz stanowi podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w następnym etapie procesu inwestycyjnego organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów Prawa budowlanego i wydanych do niego przepisów wykonawczych możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy przede wszystkim ma rozstrzygnąć o dopuszczalności realizacji określonej inwestycji na terenie objętym wnioskiem inwestora, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Innymi słowy, celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla której nie został uchwalony miejscowy plan, jest dopuszczalna (wyrok NSA z 6.09.2013 r., II OSK 813/12, LEX nr 1559908).

Ponadto należało również zauważyć, że okoliczności wskazane w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odszkodowania (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) nie mogą być traktowane jako przesłanki egzoneracyjne wobec odpowiedzialności przewidzianej w art. 36 ust. 1 tej ustawy (Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 9 września 2009 r., V CSK 46/09, Legalis). Z tego też względu należy uznać, że nie można odnosić negatywnych dla powodów skutków z treści art. 62 ust 2 u.p.z.p.

Co do zasady żądanie powodów zasługiwało więc na uwzględnienie. Strony pozostawały w sporze również co do ceny według której miał nastąpić wykup nieruchomości.

Istotnym w zakresie określenia ceny wykupu nieruchomości pozostaje przepis art. 37 ust 11 u.p.z.p. wedle którego w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami ze wskazanymi już wyżej zastrzeżeniami, co do obowiązywania ww. przepisu w dacie orzekania.

Ustalając cenę wykupu przedmiotowej nieruchomości należy wskazać, że istota instytucji prawnej wykupu, jako następstwa zmiany miejscowego planu, wymaga uwzględnienia stanu (charakteru nieruchomości, sposobu jej użytkowania) istniejącego przed datą sprzed wejścia planu w życie. Przemawia za tym jej cel zmierzający, przez zapewnienie ekwiwalentu, do usunięcia skutków ograniczenia prawa własności odnoszonego do wcześniejszego korzystania z nieruchomości (por. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/11). W ustanowionym w art. 37 ust. 9 u.p.z.p. sześciomiesięcznym terminie gmina, o ile są spełnione przesłanki roszczenia, jest obowiązana nie tylko do zawarcia umowy o wykup, ale także i do jej wykonania tj. zapłaty wynagrodzenia. (…). W sprawie o wykup nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. sąd ustala rynkową wartość nieruchomości z daty orzekania (wyrok SN z 22.01.2015 r., I CSK 224/14, LEX nr 1659207).

Należało zatem ustalić wartość rynkową nieruchomości powodów według stanu sprzed wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a cen aktualnych w dacie orzekania, co znajduje odzwierciedlenie w poglądach judykatury.

Wartość nieruchomości Sąd ustalił w oparciu o opinię biegłego M. M. w wariancie IV, w opinii aktualizującej oznaczonej jako III (przeznaczenie na cele mieszkaniowe i usługi do V kondygnacji z ograniczeniem powierzchni zabudowy do 5 000 m ² wg stanu na dzień 13 października 2013 r i cen aktualnych). Biegły ustalił, że wartość nieruchomości przy wskazanych założeniach wyniosła 8 735 400 zł, przy czym uwzględniając udziały powodów w prawie własności nieruchomości, cena wykupu powinna wynosić po 4 367 700 zł na rzecz każdego z powodów. Zwrócić należy uwagę, jak wskazał biegły, że wysokość zabudowy nie miała znaczenia dla wyceny nieruchomości, istotne znaczenia miało natomiast ograniczenie jej powierzchni, a w związku z powyższym biegły dokonał korekty szacowanej wartości wprowadzając czynnik ekspercki korygujący tą wartość.

W pozostałym zakresie, ponad orzeczoną cenę Sąd oddalił powództwo.

Sąd nie miał zastrzeżeń co do treści oświadczenia wskazanego w ostatecznym stanowisku przez powodów, treść ta odpowiada bowiem przedmiotowo istotnym postanowieniom umowy sprzedaży (art. 535 k.p.c.), której zawarcie jest konsekwencją realizacji przez gminę i właściciela nieruchomości prawa wykupu określonego w art. 36 ust 1 pkt 2) u.p.z.p., w tym też przedmiot sprzedaży, którym jest nieruchomość.

W konsekwencji wobec spełnienia przesłanek z art. 36 u.p.z.p. i złożenia wniosku przez powodów o wykup nieruchomości należało uznać, iż strona pozwana miała wynikający z ustawy obowiązek zawarcia z powodami umowy sprzedaży. Brak wykupu gruntu pomimo zobowiązania wynikającego z ustawy czyniło powództwo o zobowiązanie strony pozwanej do złożenia oświadczenia woli zasadnym, co znalazło odzwierciedlenie w punkcie 1 lit a), b) i c) wyroku.

Podstawę żądania odsetek stanowił art. 37 ust 9 u.p.z.p., zgodnie z którym wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe.

Przepis art. 36 ust. 1 pkt. 2 u.p.z.p. należy odczytywać w powiązaniu z art. 37 ust. 9 tej ustawy, a więc w przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe. Przepis art. 37 ust. 9 u.p.z.p. stanowi, że wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. Przewidziana w art. 37 ust. 9 u.p.z.p. sankcja w postaci prawa domagania się odsetek w przypadku bezskutecznego upływu terminu na realizację obowiązku określonego w art. 36 ww. ustawy musi się odnosić do ceny nieruchomości ustalonej zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, którą gmina byłaby zobowiązana zapłacić gdyby zawarła umowę z uprawnionym. W konsekwencji należy przyjąć, że gmina ma obowiązek zapłaty odsetek na rzecz uprawnionego z chwilą wymagalności roszczenia o wykup, to jest z upływem 6 miesięcy od daty złożenia wniosku, jednakże miarodajna w tym przypadku pozostaje wartość nieruchomości ustalona według cen i stanu ustalonych na tę właśnie datę. W przeciwnym razie doszłoby do nieuprawnionego wzbogacenia powodów (zob. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 22 stycznia 2015 r., I CSK 224/14).

Wartość tą Sąd ustalił w oparciu o opinię biegłego ustaloną w wariancie II (przeznaczenie na cele mieszkaniowe i usługi do V kondygnacji i powierzchni zabudowy do 5 000 m ² wg stanu na dzień 13 października 2013 r i cen na dzień 13 października 2013 r). Biegły ustalił, że wartość nieruchomości przy wskazanych założeniach wyniosła 4 401 800 zł. Uwzględniając udziały powodów w prawie własności nieruchomości, odsetki należne powodom powinny być liczone od kwot 2 200 900 zł na rzecz każdego z powodów, z uwagi na przysługujące im po 1/2 udziału.

Za datę początkową, zgodnie ze stanowiskiem powodów oraz uwzględnieniem art. 37 ust 9 u.p.z.p. należało przyjąć dzień 13 października 2013 r. – dla każdego z powodów.

Wysokość odsetek ustawowych przysługujących powodom wynika z art. 481 § 2 k.c. z wyszczególnieniem wynikającym z nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 9 października 2015 r. o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1830).

Wobec powyższego Sąd orzekł jak w punkcie 1-3 wyroku. W pozostałym zakresie Sąd oddalił żądanie powodów.

Niezasadny okazał się zarzut nadużycia prawa podniesiony przez pozwaną. Zawodowy pełnomocnik pozwanej poza ogólnikowym wskazaniem w tym zakresie nie podał skonkretyzowanych zachowań powodów, które naruszałby zasady współżycia społecznego czy byłyby sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Strona powodowa zwyczajnie realizuje swoje prawo wskazane w art. 36 u.p.z.p. i brak w jej działaniach czy zaniechaniach nadużycia prawa podmiotowego. Okoliczność, że powodowie nie występowali o decyzje w przedmiocie warunków zabudowy przedmiotowej nieruchomości nie dyskwalifikuje ich roszczeń z uwagi na treść art. 5 k.c. Nie można bowiem zmusić właściciela nieruchomości by realizował konkretne uprawienia właścicielskie w celu ochrony swoich przyszłych roszczeń, w szczególności roszczeń przeciwko organom administracji publicznej, które wykonują w stosunku do majątku powodów działania z zakresu swojego imperium, ograniczając ich prawo wynikające z treści art. 140 k.c.

Uwzględnienie powództwa głównego czyniło bezprzedmiotowe rozważania co do żądania ewentualnego.

O kosztach w punkcie 5. wyroku Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. Żądanie powodów zostało oddalone wyłącznie w części, zależne było od przeprowadzonego postępowania dowodowego. Na podstawie art. 108 k.p.c. szczegółowe wyliczenie kosztów Sąd pozostawił referendarzowi sądowemu.

Mając na względzie wszystko powyższe Sąd orzekł jak w wyroku.